房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告

　　在當(dāng)下這個(gè)社會(huì)中，越來(lái)越多人會(huì)去使用報(bào)告，多數(shù)報(bào)告都是在事情做完或發(fā)生后撰寫(xiě)的。在寫(xiě)之前，可以先參考范文，下面是小編收集整理的房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告，僅供參考，歡迎大家閱讀。

房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告1

　　可行性研究過(guò)程中的誤區(qū)及應(yīng)對(duì)措施

　　（一）常見(jiàn)誤區(qū)

　　1、一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的效益分析

　　如果項(xiàng)目可行性研究報(bào)告十分肯定地明確將來(lái)能賺多少錢(qián)，而且一定能賺這么多錢(qián)，這絕不會(huì)是一份實(shí)事求是的報(bào)告。一份專(zhuān)業(yè)而嚴(yán)肅的項(xiàng)目可行性研究報(bào)告不可能只是一個(gè)效益標(biāo)準(zhǔn)。在可行性研究時(shí)，會(huì)有很多不確定的因素。這些不確定因素使項(xiàng)目未來(lái)的價(jià)格及銷(xiāo)售進(jìn)程處于一種相對(duì)的不確定之中。因此，可行性研究的“效益分析”也不可能是十分確定的，只能是一種合理的預(yù)測(cè)，而這些預(yù)測(cè)需要假定的前提，那就是期望值。可行性研究根據(jù)不同的期望值給出不同的期望效益預(yù)測(cè)。

　　2、先入之見(jiàn)的可行性分析研究

　　通過(guò)一些房地產(chǎn)投資項(xiàng)目失敗的案例，發(fā)現(xiàn)其中大部分項(xiàng)目的失敗都是由一些可預(yù)見(jiàn)的因素造成的。這些因素包括：在一個(gè)離市區(qū)較遠(yuǎn)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)高層公寓，結(jié)果是無(wú)人問(wèn)津；準(zhǔn)備在一個(gè)規(guī)劃失控的農(nóng)民居住區(qū)開(kāi)發(fā)商住小區(qū)，結(jié)果在廉價(jià)“集資房”的沖擊下半途而廢；同一時(shí)間同一城市同類(lèi)樓盤(pán)供應(yīng)量過(guò)大致使需求短缺；建設(shè)成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)預(yù)算造成資金不繼等等。通過(guò)失敗的案例可以發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)項(xiàng)目在可行分析研究過(guò)程中，只是從各個(gè)角度描繪這個(gè)項(xiàng)目投資的美好前景，卻偏偏不提項(xiàng)目投資的不利因素。這樣的“可行性分析研究”，自始至終都是為了證明該項(xiàng)目是可行的，犯了“先入為主”的大忌。

　�。ǘ�）應(yīng)對(duì)措施

　　1、重視專(zhuān)業(yè)化及市場(chǎng)培育工作。加快專(zhuān)業(yè)化及市場(chǎng)培育工作，推進(jìn)行業(yè)規(guī)�；�與專(zhuān)業(yè)化，是提高可行性研究水平，確保其精度、深度、控制誤差的根本保證。當(dāng)前市場(chǎng)逐漸走向規(guī)范和成熟，日益劇烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)成為企業(yè)加強(qiáng)可行性研究的外在動(dòng)力。

　　2、提高從業(yè)人員素質(zhì)。這是控制可行性誤差的基本保障。在某種意義上看，可行性研究人員應(yīng)該是“全才”，必須具備相當(dāng)?shù)墓こ碳夹g(shù)、經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)、法規(guī)、稅務(wù)、金融等專(zhuān)業(yè)知識(shí)。

　　3、建立可行性研究數(shù)據(jù)庫(kù)。當(dāng)前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)透明度還不高，可行性研究人員往往難以收集到完整和準(zhǔn)確的市場(chǎng)信息。信息的缺失或誤差，可能給可行性分析帶來(lái)巨大誤差。在這種情況下，可行性分析人員更需要加強(qiáng)對(duì)信息的收集、整理工作。通過(guò)去粗取精，去偽存真的過(guò)程，將市場(chǎng)上分散的信息整理為可用的數(shù)據(jù)。另外，還可加強(qiáng)項(xiàng)目后評(píng)價(jià)工作，按照四川交投集團(tuán)《投資項(xiàng)目后評(píng)價(jià)指引》的方法和內(nèi)容，通過(guò)分析對(duì)比，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，改善投資管理和決策，進(jìn)一步提高可行性研究的'實(shí)用性。

　　加強(qiáng)房地產(chǎn)可行性研究工作的一些建議

　�。ㄒ唬┲匾暥喾桨副容^

　　一般情況下，可行性分析要研究的不是單一方案，而是同時(shí)研究多種方案，有時(shí)幾個(gè)方案都可能是可行的，而且很可能都具有吸引力。要在多個(gè)可行方案中優(yōu)選出最優(yōu)秀方案，研究人員只能在可行性分析的基礎(chǔ)上，綜合考慮市場(chǎng)、資金、風(fēng)險(xiǎn)等各方面的問(wèn)題，綜合評(píng)價(jià)合理取舍。

　�。ǘ�）堅(jiān)持可行性研究的客觀性原則

　　客觀性原則就是要堅(jiān)持從實(shí)際出發(fā)、實(shí)事求是的原則，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的可行性研究是根據(jù)擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的具體情況進(jìn)行分析論證而得出可行或不可行的結(jié)論，不為任何單位或個(gè)人而生偏私之心，不為任何利益或壓力所動(dòng)。

　�。ㄈ�）提高可行性研究編制人員素質(zhì)

　　相當(dāng)一部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究編制人員可能就是一、兩個(gè)人，不能適應(yīng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的多專(zhuān)業(yè)要求，而且編制人員往往不了解和熟悉房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域，他們能做的僅是依葫蘆畫(huà)瓢，定性分析東拼西湊、定量分析草率計(jì)算、經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)流于形式。不能根據(jù)特定的對(duì)象進(jìn)行必要的調(diào)查、數(shù)據(jù)收集和分析，對(duì)一些關(guān)鍵的數(shù)據(jù)進(jìn)行處理用來(lái)滿足經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)結(jié)果的需要，失去了可行性研究的真實(shí)性和指導(dǎo)作用。

　　五、結(jié)語(yǔ)

　　總之，可行性研究要以市場(chǎng)為導(dǎo)向，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目所涉及的領(lǐng)域、經(jīng)濟(jì)效益、技術(shù)可行性、環(huán)境、社會(huì)效益等方面進(jìn)行全方位的論證和評(píng)估。項(xiàng)目可行性研究對(duì)項(xiàng)目成敗及投入的收益將產(chǎn)生直接、巨大的影響�？尚行匝芯恳�以增強(qiáng)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力、創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)效益為中心，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的各要素進(jìn)行全面的調(diào)查研究和詳細(xì)的測(cè)算分析，進(jìn)行多方案的比較論證，最大限度優(yōu)化方案。同時(shí)我們應(yīng)注意房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究中存在的問(wèn)題，在工作中應(yīng)避免這些問(wèn)題的出現(xiàn)，發(fā)揮可行性研究的實(shí)際作用，使房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)工作有據(jù)可依。

房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告2

　　近期，中央和市陸續(xù)出臺(tái)了針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策，對(duì)于受外部環(huán)境影響較敏感的房地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)，政策的調(diào)整無(wú)疑會(huì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。認(rèn)清我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀，客觀分析政策對(duì)房地產(chǎn)走勢(shì)的影響，從而研究提出相應(yīng)的對(duì)策建議，對(duì)保持我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展，具有重要意義。優(yōu)越的地理環(huán)境，濃厚的商業(yè)氛圍，舊城歷史景觀和獨(dú)特濱江景觀特色是xx房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展的主要特質(zhì)。從20xx年起至今，xx商品房?jī)r(jià)格一直呈現(xiàn)穩(wěn)步上漲的態(tài)勢(shì)，xx已成為武漢高檔房產(chǎn)的主要聚集區(qū)域，同時(shí)，也成為優(yōu)勢(shì)地產(chǎn)竟相博弈之地�？傮w而言，xx房地產(chǎn)無(wú)論從產(chǎn)品定位還是創(chuàng)新程度，都趨向于中高端。

　　一、我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀

　　今年1—6月，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)稅收5億元，同比增長(zhǎng)85%;房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成37。3億元，其中住宅投資完成23億元;商品房施工面積489.9萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售100萬(wàn)平方米。今年以來(lái)，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：

　　1、房產(chǎn)投資保持較高增速

　　我區(qū)近年的大開(kāi)發(fā)大建設(shè)態(tài)勢(shì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的走熱使得房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)前景紛紛看好。今年上半年我區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)仍延續(xù)了去年以來(lái)的較快增長(zhǎng)勢(shì)頭，1—6月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)平均增速為42.2%，具體走勢(shì)見(jiàn)圖一。其中，住宅建設(shè)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資中的地位突出，占到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全部投資的62%;商業(yè)營(yíng)業(yè)用房今年開(kāi)發(fā)增速也持續(xù)走高，2—6月累計(jì)增速分別為：2.6%、15.2%、84.5%、79.1%、1.9倍;辦公樓開(kāi)發(fā)投資也保持了10倍以上的增速。

　　2、房產(chǎn)銷(xiāo)售勢(shì)頭回落明顯

　　今年我區(qū)商品房銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額的同比增速均呈逐月下降趨勢(shì)，2—6月的增速走勢(shì)見(jiàn)圖二：

　　從商品房預(yù)售情況來(lái)看，回落趨勢(shì)明顯。1—6月全區(qū)預(yù)售3940套，總面積50。6萬(wàn)平方米;預(yù)售套數(shù)和面積數(shù)與去年同期相比分別降低了15。5%和15。4%。出于對(duì)宏觀政策的觀望心態(tài)，3月份我區(qū)商品房預(yù)售出現(xiàn)了一次明顯下降，4月份僅售出474套，總面積6。5萬(wàn)平方米，與3月份相比均下降了44。3%。5月、6月繼續(xù)維持了較低的預(yù)售水平，每月預(yù)售385套，總面積5萬(wàn)平方米左右。

　　3、房產(chǎn)平均價(jià)格持續(xù)走高

　　雖然今年年初開(kāi)始，中央及市頻頻出臺(tái)調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的有關(guān)政策，但年后，房地產(chǎn)市場(chǎng)已進(jìn)入快速上漲的新一輪行情，由于土地的稀缺性、百姓改善住房的實(shí)際需求支撐以及“跟漲不跟跌”的投資心理等因素影響，我區(qū)房?jī)r(jià)也呈持續(xù)走高的態(tài)勢(shì)。

　　自年開(kāi)始，我區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格以年均20%以上的速度快速提升，房?jī)r(jià)在、、年分別同比上漲20。5%、30%和42%。目前，我區(qū)新建商品房均價(jià)已達(dá)5590元每平方米，同比上升20%;存量房均價(jià)已達(dá)5000元每平方米，同比上升47%。

　　二、近期房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策對(duì)我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的影響

　　由于房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲，房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)成份嚴(yán)重，中央將防范房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)作為今年宏觀調(diào)控的重點(diǎn)，市也出臺(tái)了多項(xiàng)有關(guān)政策，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控。中央和市的政策主要通過(guò)以下幾方面來(lái)調(diào)控房市：

　　1）土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整。建設(shè)部等七部委出臺(tái)《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見(jiàn)》，規(guī)定各地要根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)變化情況，適時(shí)調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)、供應(yīng)方式及供應(yīng)時(shí)間;對(duì)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的地方，適當(dāng)提高居住用地在土地供應(yīng)中的比例，著重增加中低價(jià)位普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地供應(yīng)量;嚴(yán)控高檔住房用地供應(yīng)。

　　2）房貸利率調(diào)整。3月16日，央行出臺(tái)了調(diào)整商業(yè)銀行自營(yíng)性個(gè)人住房信貸政策，規(guī)定對(duì)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快城市或地區(qū)，可將個(gè)人住房貸款最低首付款比例由20%提高到30%，并實(shí)行住房貸款下限管理，將個(gè)人住房貸款利率下限水平由5。31%提高到6。12%。

　　3）房地產(chǎn)財(cái)稅政策調(diào)整。國(guó)稅總局、財(cái)政部、建設(shè)部聯(lián)合發(fā)文，規(guī)定XX年6月1日后，個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)不足2年的住房對(duì)外銷(xiāo)售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅，同時(shí)規(guī)定凡在XX年6月1日以后購(gòu)買(mǎi)非普通住房的，按3%全額征收契稅。

　　4）房地產(chǎn)發(fā)展目標(biāo)調(diào)整。XX年市確立了“以居住為主、以市民消費(fèi)為主、以普通商品住宅為主”的“三個(gè)為主”樓市調(diào)控原則。

　　5）房地產(chǎn)銷(xiāo)售登記方式調(diào)整。市加強(qiáng)新建樓盤(pán)網(wǎng)上備案工作，于2月18日推出“網(wǎng)上二手房”試運(yùn)轉(zhuǎn)，增強(qiáng)房地產(chǎn)信息的透明度，并出重拳打擊違規(guī)炒作房產(chǎn)的企業(yè)。

　　6）房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整。大力調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)，加大配套商品房為主的.中低價(jià)普通商品房供應(yīng)。XX年市計(jì)劃開(kāi)工建設(shè)配套商品房和中低價(jià)商品房各1000萬(wàn)平方米。

　　從短期看，宏觀政策的調(diào)整將對(duì)我區(qū)的房地產(chǎn)投資建設(shè)帶來(lái)直接影響，從而關(guān)系到財(cái)政收入、固定資產(chǎn)投資、第三產(chǎn)業(yè)增加值等主要經(jīng)濟(jì)目標(biāo)的完成;同時(shí)，平抑房?jī)r(jià)政策的出臺(tái)導(dǎo)致市場(chǎng)觀望氣氛濃重，房地產(chǎn)市場(chǎng)尤其是二手房市場(chǎng)交易量將有較大程度的萎縮，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展將出現(xiàn)一定程度的“緩剎車(chē)”效應(yīng)。

　　但從長(zhǎng)期看，宏觀政策調(diào)整必將有效剔除我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)中的投機(jī)因素，達(dá)到抑制投機(jī)行為、規(guī)范投資行為、鼓勵(lì)居住消費(fèi)的目的，有利于我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展，主要將起到以下幾方面的作用：

　　合理控制房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)量。通過(guò)調(diào)整房貸利率、稅收政策，減少房地產(chǎn)市場(chǎng)中的投機(jī)成分，顯露市場(chǎng)真實(shí)需求量，合理引導(dǎo)房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)量。同時(shí)，通過(guò)嚴(yán)格土地供應(yīng)，有效防止過(guò)度開(kāi)發(fā)的情況發(fā)生。

　　緩解房地產(chǎn)業(yè)供求矛盾。通過(guò)加大配套商品房和中低價(jià)商品房的建設(shè)量，調(diào)整房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)，滿足普通老百姓的住房需求，有效緩解房地產(chǎn)業(yè)的供求矛盾。

　　適度平穩(wěn)房地產(chǎn)價(jià)格。考慮到“兩港一城”建設(shè)效應(yīng)初顯、浦東板塊效應(yīng)顯現(xiàn)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)加快帶來(lái)的房產(chǎn)升值效應(yīng)，我區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格仍將繼續(xù)走高，但期房限轉(zhuǎn)、稅收調(diào)整、商品房網(wǎng)上登記等政策辦法將有效穩(wěn)定過(guò)快上漲的房?jī)r(jià)，使其漲幅趨于穩(wěn)定。

　　三、積極應(yīng)對(duì)，保持我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展

　　總的來(lái)說(shuō)，由于我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展基數(shù)相對(duì)較低，近期又迎來(lái)“兩港一城”開(kāi)發(fā)建設(shè)的歷史性機(jī)遇，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將有比較大的發(fā)展空間。近期的房地產(chǎn)調(diào)控政策將使我區(qū)正在發(fā)展中的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入一個(gè)調(diào)整—鞏固—提高的階段，走向日趨成熟。為保持我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展，當(dāng)前要注意以下幾點(diǎn)。

　　1、加強(qiáng)房地產(chǎn)價(jià)格監(jiān)測(cè)工作

　　建立起科學(xué)有效的房?jī)r(jià)監(jiān)測(cè)和預(yù)警體系，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格秩序，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。重點(diǎn)監(jiān)測(cè)土地出讓價(jià)格，新建商品房、存量房的交易價(jià)格;當(dāng)前特別要重視加強(qiáng)對(duì)住宅類(lèi)商品房?jī)r(jià)格的監(jiān)測(cè)工作。加強(qiáng)房?jī)r(jià)的季度、年度分析預(yù)測(cè)工作，將出讓土地面積、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額，新建商品房的開(kāi)工面積、竣工面積、銷(xiāo)售面積、空置房面積及空置率，市場(chǎng)平均價(jià)格及變動(dòng)情況和原因等列入分析內(nèi)容。一旦發(fā)現(xiàn)價(jià)格異常波動(dòng)，及時(shí)提出預(yù)警建議。

　　2、合理引導(dǎo)住房主體需求

　　中低收入職工、新增的城鎮(zhèn)職工、城市化推進(jìn)的人群、進(jìn)城務(wù)工的農(nóng)民工、城鎮(zhèn)中的困難家庭是社會(huì)上的住房主體需求。為滿足這部分需求，市政府今年大力推進(jìn)配套商品房和中低價(jià)商品房?jī)深?lèi)住房建設(shè)，同時(shí)加大廉租房的建設(shè)力度。我區(qū)要以此為契機(jī)，積極引導(dǎo)商品房開(kāi)發(fā)向普通住宅建設(shè)傾斜，改善住宅供應(yīng)，完善住宅功能，提高住宅質(zhì)量。同時(shí)，結(jié)合我區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)和城市化進(jìn)程實(shí)際，引導(dǎo)居民對(duì)住房的理性消費(fèi)，推動(dòng)主體需求的合理化。

　　3、有計(jì)劃有步驟的規(guī)劃房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)

　　結(jié)合我區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城鎮(zhèn)建設(shè)總體規(guī)劃來(lái)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，根據(jù)軌道交通等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)來(lái)編制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)計(jì)劃，合理預(yù)留開(kāi)發(fā)空間，以達(dá)到通過(guò)城市規(guī)劃來(lái)引導(dǎo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的良好效果。加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)控，通過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)的信息透明化，培育和發(fā)揮房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)的作用，引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)掌握市場(chǎng)狀況，根據(jù)市場(chǎng)運(yùn)行狀況合理安排開(kāi)發(fā)計(jì)劃。

　　4、加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目的跟蹤管理工作

　　建立房地產(chǎn)項(xiàng)目的跟蹤聯(lián)系網(wǎng)絡(luò)，及時(shí)反饋?lái)?xiàng)目的進(jìn)展情況，以便發(fā)現(xiàn)問(wèn)題、協(xié)調(diào)問(wèn)題、解決問(wèn)題。確保房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)政府年度土地供應(yīng)計(jì)劃經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，并按照統(tǒng)一招標(biāo)、拍賣(mài)和掛牌的方式來(lái)取得土地使用權(quán)，同時(shí)，嚴(yán)格對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)有關(guān)用地、立項(xiàng)、規(guī)劃、建設(shè)和銷(xiāo)售手續(xù)的辦理。把好房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)準(zhǔn)入關(guān)，嚴(yán)格審查房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資質(zhì)條件，對(duì)抽逃注冊(cè)資本金、項(xiàng)目資本金，無(wú)證或超范圍從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的行為，要依法嚴(yán)厲打擊。

房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告3

　　一、市基本概況

　　市位于省東北沿海，面積1880平方公里，海岸線長(zhǎng)144公里，水陸交通便捷，沈海高速公路、建設(shè)中的溫福鐵路、將動(dòng)工建設(shè)的寧武高速公路、規(guī)劃中的福泰高速公路和寧衢鐵路交叉貫全境，構(gòu)成鐵路、公路立體交通體系，并將成為沿海通向內(nèi)陸省份的重要通道。產(chǎn)業(yè)特色明顯，工業(yè)形成了以三個(gè)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，即電機(jī)電器、船舶修造和以茶葉加工為主食品加工業(yè)，電力、冶金鑄造、建材、醫(yī)藥化工和包裝印刷為特色的地方工業(yè)體系，20xx年生產(chǎn)總值147。39億元，增長(zhǎng)12。6%，躍居全省“縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展十佳”第三位；工業(yè)總產(chǎn)值248。88億元，增長(zhǎng)11。3%，省20xx年縣市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值前20名+人均GDP市位于省內(nèi)第十二位。

　　二、市房地產(chǎn)行業(yè)前景

　　政府發(fā)展思路：按照“強(qiáng)化中心社區(qū)，建設(shè)小城鎮(zhèn)集群”的發(fā)展思路，“十五”期間，以建設(shè)中心市區(qū)為主體，中心集鎮(zhèn)為骨干，加快了南部“金三角”城鎮(zhèn)群的建設(shè)和以國(guó)道104線、省道小浦線、楓湖路為軸線的城鎮(zhèn)帶發(fā)展。初步建立起了有利于增強(qiáng)城市整體服務(wù)功能、有利于生產(chǎn)生活、城市市容美觀、市政設(shè)施較完善的中心城區(qū)和布局合理、交通便捷、設(shè)施配套、環(huán)境優(yōu)美的小城鎮(zhèn)群。通過(guò)中心城區(qū)和小城鎮(zhèn)群的功能互動(dòng)和優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，為建成城市化水平較高、輻射能力較強(qiáng)、規(guī)模較大，集政治、經(jīng)濟(jì)文化為一體的港口工業(yè)城市打下了良好基礎(chǔ)。

　　市人口60多萬(wàn)，城區(qū)20多萬(wàn)人口，人口占寧德市的1/5左右，GDP占寧德市的1/4左右，工業(yè)總量占寧德市的1/3左右，是寧德市的經(jīng)濟(jì)中心城市和閩東工業(yè)重鎮(zhèn)。龐大的人口基數(shù)本身就組成了一個(gè)龐大的居住消費(fèi)、投資的市場(chǎng)。20xx年市工作報(bào)告中第五點(diǎn)：是建管力度不斷加大，城市面貌得到改觀。城市建設(shè)步伐加快，城鎮(zhèn)化水平達(dá)47。2%，比上年提高1。2個(gè)百分點(diǎn)。完成富春溪兩岸、坂中片區(qū)、南湖舊城片區(qū)、賽岐鎮(zhèn)區(qū)、甘棠鎮(zhèn)區(qū)控制性詳規(guī)以及溪尾鎮(zhèn)、溪柄鎮(zhèn)、曉陽(yáng)鎮(zhèn)總體規(guī)劃編制。該點(diǎn)突出表現(xiàn)了市為促進(jìn)海西建設(shè)打造文明城市的.合理規(guī)劃，從中領(lǐng)悟到市合理規(guī)劃中加快了房地產(chǎn)市場(chǎng)的迅速發(fā)展，在這人口密集居住的城市，房產(chǎn)做為可增值性固定資產(chǎn)的投資及有效的利用、合理的市場(chǎng)資本運(yùn)作，促進(jìn)市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。在市政府“十一五”規(guī)劃草案中加快城市建設(shè)爭(zhēng)取至20xx年，城市建設(shè)用地面積達(dá)30平方公里，城市規(guī)劃區(qū)面積達(dá)180平方公里，市區(qū)人口達(dá)31萬(wàn)人。

　　三、市房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)調(diào)查

　　1、房貸市場(chǎng)余額：

　　隨著近幾年房地產(chǎn)的迅速發(fā)展，08年房產(chǎn)抵押貸款額為萬(wàn)元，同比上年增長(zhǎng)%；09年房產(chǎn)抵押貸款額為萬(wàn)元，同比上年增長(zhǎng)%；20xx年1—5月份房產(chǎn)抵押貸款額為萬(wàn)元，同比上年增長(zhǎng)%；隨著市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，金融危機(jī)的遠(yuǎn)去，經(jīng)濟(jì)的快速回升，從以上數(shù)字可體現(xiàn)出房貸市場(chǎng)的活躍性。部分已經(jīng)抵押按揭于各大銀行的房產(chǎn)，隨著房?jī)r(jià)的上升，資本的市場(chǎng)最大化合理利用，均可能提前還貸以該司100%抵押擔(dān)保的形式有效的、最大程度的利用固定資產(chǎn)。

　　2、個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款附房產(chǎn)抵押

　　市以三個(gè)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，即電機(jī)電器、船舶修造和以茶葉加工為主食品加工業(yè)為主要經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)。隨著三大產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，企業(yè)家的有效資本運(yùn)作，08年個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款附房產(chǎn)抵押貸款額為萬(wàn)元，同比上年增長(zhǎng)%；09年個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款附房產(chǎn)抵押貸款額為萬(wàn)元，同比上年增長(zhǎng)%；20xx年1—5月個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款附房產(chǎn)抵押貸款額為萬(wàn)元，同比上年增長(zhǎng)%；該部分抵押貸款附于個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款當(dāng)中審批過(guò)程煩瑣、手續(xù)復(fù)雜等問(wèn)題，現(xiàn)可用于該司做為100%抵押擔(dān)保貸款，使其資產(chǎn)最大化合理利用。

房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告4

　　一、調(diào)查目的

　　寒假期間，為了增長(zhǎng)見(jiàn)識(shí)，更好的了解本專(zhuān)業(yè)今后要面臨的工作方向，為了之后的學(xué)習(xí)更有著重性。本次我向一名員房地產(chǎn)公司員工進(jìn)行了關(guān)于方房地產(chǎn)市場(chǎng)情況面的詢(xún)問(wèn)調(diào)查學(xué)習(xí)，學(xué)到了許多書(shū)本以外的知識(shí)，收獲很多。下面是我對(duì)進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)情況的一點(diǎn)簡(jiǎn)單探討

　　二、調(diào)查時(shí)間：20xx年2月12日

　　調(diào)查地點(diǎn)：房地產(chǎn)公司

　　調(diào)查過(guò)程：詢(xún)問(wèn)房地產(chǎn)經(jīng)理

　　三、調(diào)查方法：觀察分析法，資料分析法

　　內(nèi)容：了解當(dāng)今及未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)情況，互聯(lián)網(wǎng)對(duì)房地產(chǎn)的介入情況，地產(chǎn)服務(wù)市場(chǎng)是否存在。

　　四、調(diào)查的結(jié)論：

　　1、房地產(chǎn)網(wǎng)站繁多，功能，資訊內(nèi)容相近

　　2、現(xiàn)有房地產(chǎn)網(wǎng)站多立足本地，只起到互聯(lián)網(wǎng)廣告的作用，未能發(fā)揮互聯(lián)網(wǎng)無(wú)地域的優(yōu)勢(shì)，這可能是由于互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)所決定的，由于HTML表現(xiàn)手法有限，極大地制約了房地產(chǎn)網(wǎng)站的跨地域發(fā)展。

　　3、房地產(chǎn)網(wǎng)站表現(xiàn)形式。

　　A，HTML超文本文件格式。運(yùn)用圖片，文字和超級(jí)連接表現(xiàn)樓盤(pán)，這是現(xiàn)在房地產(chǎn)網(wǎng)頁(yè)主要表現(xiàn)形式。B，360度環(huán)景技術(shù)。能表現(xiàn)東南西北四方位景物，可拉近觀察，表現(xiàn)事物真實(shí)，可做少量互動(dòng)，如超級(jí)連接，但只能在一固定地點(diǎn)做360度旋轉(zhuǎn)觀察。這一技術(shù)已出現(xiàn)，但還沒(méi)普及，應(yīng)用此技術(shù)網(wǎng)站極少。C，VRML虛擬現(xiàn)實(shí)技術(shù)。應(yīng)用電腦三維技術(shù)，能表現(xiàn)物體空間結(jié)構(gòu)，瀏覽者可任意游走，有置身其中的感覺(jué)，但畫(huà)質(zhì)與現(xiàn)實(shí)有差異。至今沒(méi)出現(xiàn)這類(lèi)商業(yè)地產(chǎn)網(wǎng)站。

　　4、未來(lái)一手房地產(chǎn)市場(chǎng)將定位在高檔商品房上，消費(fèi)者需要更大量有關(guān)商品房的信息。隨著人們生活水平的提高和居者有其屋目標(biāo)的.實(shí)現(xiàn)，人們對(duì)房屋的需求將上一檔次，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求將轉(zhuǎn)為對(duì)大面積，別墅型等高檔商品房的需求。由于消費(fèi)者追求的是高品質(zhì)的商品房，而且這類(lèi)房屋的單套成交額將是一筆不少的費(fèi)用，因此需要關(guān)于該商品房更全面的了解，而不單局限于對(duì)其位置，大小等信息的了解。廣州樓盤(pán)的向外擴(kuò)散，導(dǎo)致得到這些信息，將耗費(fèi)不少時(shí)間與精力。

　　5、地產(chǎn)商銷(xiāo)售手段需要?jiǎng)?chuàng)新。隨著買(mǎi)方市場(chǎng)的確立和消費(fèi)者消費(fèi)心理的成熟，大量廣告的投入不是他們的出路。因?yàn)楦哳~的廣告費(fèi)用必然提高商品房銷(xiāo)售成本，從而削弱樓盤(pán)價(jià)格上的競(jìng)爭(zhēng)力。消費(fèi)者心理總是從非理性到理性，他們注重的將是商品房的實(shí)用性和舒適性，單搞概念盤(pán)將難以取得好的銷(xiāo)售成績(jī)。因此房地產(chǎn)需要銷(xiāo)售模式的創(chuàng)新，需要低成本，高效，實(shí)用的銷(xiāo)售手段。

　　6、二手市場(chǎng)將相對(duì)活躍城區(qū)范圍的擴(kuò)大，是二手交易的主要?jiǎng)右�。樓房私有�?quán)的確立和交易手續(xù)的簡(jiǎn)化提供了二手交易的必要條件。人們手中房屋的增加提供了二手交易的房源，房屋置換成為二手交易的主要目的。

　　7、現(xiàn)今房地產(chǎn)網(wǎng)站信息遠(yuǎn)未達(dá)到消費(fèi)者要求，需要技術(shù)創(chuàng)新。如上所說(shuō)，單文本和圖片將難以滿足消費(fèi)者對(duì)樓盤(pán)信息的需求，網(wǎng)站需要新的表現(xiàn)手段展示樓盤(pán)。只要互聯(lián)網(wǎng)能提供足夠的信息，網(wǎng)上銷(xiāo)售這一低成本銷(xiāo)售方式將受地產(chǎn)商青睞。

　　8、房地產(chǎn)推廣是一個(gè)高利潤(rùn)行業(yè)，如果互聯(lián)網(wǎng)是計(jì)電視，廣播，報(bào)章雜志后的一時(shí)代傳媒，那么他在房地產(chǎn)推廣上必有作為�？梢岳�用虛擬現(xiàn)實(shí)技術(shù)建立房地產(chǎn)網(wǎng)站，定位在一手樓盤(pán)的銷(xiāo)售，利潤(rùn)來(lái)源主要定在地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，而非消費(fèi)者�，F(xiàn)在很少地產(chǎn)商愿意在互聯(lián)網(wǎng)上做廣告，究其原因，為以下幾點(diǎn)：

　　1：認(rèn)為電視，報(bào)章等廣告是主動(dòng)的，不管消費(fèi)者是否接受，都難以拒絕，至少要看一眼，才能做出下一步反應(yīng)。而互聯(lián)網(wǎng)廣告確實(shí)被動(dòng)的，消費(fèi)者愿意才會(huì)看。這一想法是但從廣告目的出發(fā)的，而忽略了廣告的效果和效率，這也是現(xiàn)在房地產(chǎn)廣告費(fèi)用高昂的重要原因。而事實(shí)上，互聯(lián)網(wǎng)廣告是有針對(duì)性的，有需要得到這方面資訊的消費(fèi)者會(huì)主動(dòng)尋找這類(lèi)網(wǎng)站，而且在網(wǎng)上做廣告是無(wú)地域限制，無(wú)時(shí)間限制的。

　　2：認(rèn)為互聯(lián)網(wǎng)還沒(méi)普及。這一點(diǎn)也不應(yīng)成為互聯(lián)網(wǎng)難以做房地產(chǎn)推廣的原因。就現(xiàn)在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及人口結(jié)構(gòu)考慮，未來(lái)的房地產(chǎn)有效消費(fèi)群將集中在掌握互聯(lián)網(wǎng)這一效率工具的高科技人群中。

　　3：認(rèn)為互聯(lián)網(wǎng)所表達(dá)的信息不如全統(tǒng)媒體豐富。的確，用傳統(tǒng)超文本格式（HTML）表現(xiàn)房地產(chǎn)信息，遠(yuǎn)遠(yuǎn)未能滿足消費(fèi)者和地產(chǎn)商需求和要求。這也是房地產(chǎn)網(wǎng)站需要技術(shù)創(chuàng)新的原因。地產(chǎn)商廣告投入，目的是讓消費(fèi)者認(rèn)知其樓盤(pán)，所以，房地產(chǎn)網(wǎng)站的服務(wù)對(duì)象必須為房地產(chǎn)準(zhǔn)消費(fèi)者，而不是地產(chǎn)商，要吸引房地產(chǎn)準(zhǔn)消費(fèi)者，從而吸引地產(chǎn)商廣告投放。

　　就調(diào)查所得的資料統(tǒng)計(jì)，如果房地產(chǎn)網(wǎng)站廣告份額可以達(dá)到1%，即可至少得到8萬(wàn)/星期�？紤]網(wǎng)站的營(yíng)運(yùn)成本遠(yuǎn)低于不同廣告公司，應(yīng)用虛擬現(xiàn)實(shí)這一互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)新技術(shù)建立房地產(chǎn)網(wǎng)站，提供房地產(chǎn)信息服務(wù)市場(chǎng)存在，風(fēng)險(xiǎn)很少。

房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告5

　　1、碧桂園“微信營(yíng)銷(xiāo)”：開(kāi)發(fā)商將項(xiàng)目資料、圖片發(fā)布在官的網(wǎng)或微信公眾平臺(tái)，客戶(hù)通過(guò)手機(jī)或者IPAD登陸碧桂園官的網(wǎng)或者微信公眾平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)了“遠(yuǎn)在千里之外，而身臨其境的跨越時(shí)空之旅”。碧桂園又成為了房地產(chǎn)微營(yíng)銷(xiāo)吃“螃蟹”的第一人。xx年11月13日，在項(xiàng)目發(fā)布微全景當(dāng)天，平均1小時(shí)3000的點(diǎn)擊量、每分鐘就有將近50

　　人瀏覽，上線第一天點(diǎn)擊量過(guò)萬(wàn)，而在上線第3天點(diǎn)擊量竟然突破了25000……目前很多項(xiàng)目置業(yè)顧問(wèn)已經(jīng)開(kāi)始這樣使用這個(gè)工具：利用手機(jī)號(hào)，加客戶(hù)的微信，發(fā)看房鏈接到客戶(hù)手機(jī)上，引導(dǎo)客戶(hù)看環(huán)境，再看戶(hù)型。。.。..(此信息有貴州房地產(chǎn)QQ群得知)

　　2、花果園“連鎖式銷(xiāo)售中心”：由于樓盤(pán)較大，銷(xiāo)售人員較多，據(jù)了解花果園最多時(shí)銷(xiāo)售人員為5000人，目前1500個(gè)銷(xiāo)售人員，一個(gè)銷(xiāo)售中心不能滿足需求，因此增設(shè)臨時(shí)咨詢(xún)點(diǎn)，目前花果園項(xiàng)目臨時(shí)咨詢(xún)點(diǎn)遍布整個(gè)貴陽(yáng)市，據(jù)工作人員透露大約有300個(gè)左右，把一部分銷(xiāo)售人員派出銷(xiāo)售中心，分散到各臨時(shí)咨詢(xún)點(diǎn)，一方面最大化調(diào)動(dòng)銷(xiāo)售人員積極性，另一方面起到宣傳作用，降低宣傳成本。

　　3、完善的銷(xiāo)售體制和先進(jìn)的銷(xiāo)售宣傳工具。走訪到花果園項(xiàng)目銷(xiāo)售中心，進(jìn)入眼簾的是一遍人身鼎沸，緊然有序的'銷(xiāo)售場(chǎng)景，銷(xiāo)售人員專(zhuān)業(yè)的講解和熱情的接待，孜孜不倦的帶看現(xiàn)場(chǎng)，無(wú)論從各方面來(lái)講都讓客戶(hù)感覺(jué)到樓盤(pán)本身的魅力。另外一方面，從客戶(hù)接待，到客戶(hù)定房，再到客戶(hù)交款，再到客戶(hù)辦理手續(xù)，整個(gè)過(guò)程設(shè)立專(zhuān)人專(zhuān)辦，緊然有序。同時(shí)設(shè)立售后服務(wù)和客戶(hù)投訴部門(mén)，這一整套體制接近完美。再來(lái)看銷(xiāo)售工具，花果園超大熒幕宣傳片，讓客戶(hù)身臨其境，享受其項(xiàng)目本身所帶來(lái)的震撼感。另外其他項(xiàng)目也有比較先進(jìn)的銷(xiāo)售工具，比如中國(guó)水電〃觀府壹號(hào)，單體戶(hù)型模型采用超大平板顯示器顯示，客戶(hù)可以看到平面圖，3D立體圖像等，確實(shí)感受到視覺(jué)帶來(lái)的沖擊感。

　　本次貴陽(yáng)之行，給我和我的同事帶來(lái)全所未有的全新感受，并看到和學(xué)習(xí)到一些我們所未知的營(yíng)銷(xiāo)理念。同時(shí)也體會(huì)到自身的不足，無(wú)論是產(chǎn)品規(guī)劃上的，銷(xiāo)售體制和管理上的都有全新的收獲。針對(duì)馬龍廣電文化項(xiàng)目，我個(gè)人提出以下建議：目前項(xiàng)目最大的問(wèn)題在于工程資金支付困難，而面對(duì)本身產(chǎn)品上的一些規(guī)劃缺陷，尤其是商業(yè)部分，面積過(guò)大，總價(jià)較高，短時(shí)間銷(xiāo)售完畢，比較困難，商業(yè)部分占銷(xiāo)售總額的50%。因此只能集中消化住宅和地下車(chē)位來(lái)緩解資金壓力。然而面對(duì)目前馬龍房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，客源較少，又如何度過(guò)銷(xiāo)售低迷時(shí)期？建議：

　　1、推出特價(jià)房源，針對(duì)94.03㎡住宅，低價(jià)出售一部分，不分樓層，每套25萬(wàn)元。

　　2、針對(duì)頂層躍層住宅，采用捆綁式銷(xiāo)售，買(mǎi)房子送車(chē)位。

　　3、車(chē)位目前報(bào)名情況不理想，報(bào)名10組客戶(hù)，為促進(jìn)全部成交，建議價(jià)格定制為7-8萬(wàn)元/個(gè)，優(yōu)惠后7-7.5萬(wàn)元每個(gè)銷(xiāo)售。剩余車(chē)位待住宅和商鋪全部銷(xiāo)售完畢后在銷(xiāo)售，銷(xiāo)售價(jià)格可為9-10萬(wàn)/個(gè)。

　　4、提高銷(xiāo)售服務(wù)質(zhì)量，嚴(yán)格要求銷(xiāo)售人員的行為規(guī)范。

　　5、盡快完成項(xiàng)目整體工程形象，外立面的拆除和粉刷。

　　6、據(jù)了解，龍翔路擴(kuò)建工程，政府已經(jīng)在動(dòng)員拆遷，預(yù)計(jì)xx年7月通車(chē)，據(jù)此，將拉動(dòng)商業(yè)部分的銷(xiāo)售。

房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告6

　　隨著我縣基礎(chǔ)配套設(shè)施的進(jìn)一步完善，城市功能不斷增強(qiáng)，城市品位不斷提高。全市“一江兩岸三區(qū)”格局逐步形成。這些有利因素極大地刺激了我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。XX年7月1日至今，我縣已拍賣(mài)掛牌房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地11塊，成交面積415.54畝，成交金額12058.7萬(wàn)元。此外，此前還采用了服裝城、新城花園、京信嘉園、寧宏市場(chǎng)等土地項(xiàng)目。根據(jù)規(guī)劃和建設(shè)要求，在這些土地上可開(kāi)發(fā)建設(shè)約79.98萬(wàn)平方米的商業(yè)和住宅建筑。根據(jù)新城區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)定，預(yù)留商住用地約790畝。

　　一、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的有利因素

　　1、區(qū)位優(yōu)勢(shì)有利于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展

　　我縣地處湘鄂贛三省交界處，距九江、南昌、武漢、長(zhǎng)沙等大中城市200多公里。這是開(kāi)發(fā)商在交通方面的劣勢(shì)，但在房地產(chǎn)市場(chǎng)上卻是優(yōu)勢(shì)。我縣有近19萬(wàn)農(nóng)民工，在商品房銷(xiāo)售中占有相當(dāng)大的比例。換句話說(shuō)，這些人中有相當(dāng)一部分人賺錢(qián)后不能在大中城市買(mǎi)房，而是選擇在縣城買(mǎi)房。因此，從某種意義上來(lái)說(shuō)，修水縣很容易形成邊境貿(mào)易副中心城市，這給我縣龐大的房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)了一定的發(fā)展空間。

　　2、政府的宏觀調(diào)控政策有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展

　　XX年以來(lái)，縣委、縣政府把程楠區(qū)的發(fā)展作為“353”戰(zhàn)略的重中之重。因此，在制定相關(guān)政策時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)被賦予了巨大的發(fā)展空間：一是在建設(shè)審批方面，要控制城北開(kāi)發(fā)城南，嚴(yán)格控制個(gè)人住房，防止干部集資建房；二是嚴(yán)格控制土地市場(chǎng)方向和總量。根據(jù)市場(chǎng)需求，我縣商品房總量控制在每年20萬(wàn)平方米以?xún)?nèi)，土地總量基本控制在每年180畝以?xún)?nèi)。所有用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的商業(yè)用地都實(shí)行招投標(biāo)、拍賣(mài)和掛出讓制度，使房地產(chǎn)土地供應(yīng)需求處于透明、和平的狀態(tài)，從而刺激供需平衡和穩(wěn)定。

　　3、相關(guān)優(yōu)惠政策有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展

　　第一，鼓勵(lì)農(nóng)民在城市買(mǎi)房，享受與縣城居民同等的待遇。購(gòu)買(mǎi)商品房的相關(guān)稅費(fèi)減免或優(yōu)惠；二是新城建設(shè)期間，開(kāi)發(fā)建設(shè)相關(guān)費(fèi)用實(shí)行包干費(fèi)優(yōu)惠制度，如建設(shè)費(fèi)控制在每平方米15元以?xún)?nèi)；第三，鼓勵(lì)干部職工在新城購(gòu)買(mǎi)商品房。凡在新城購(gòu)買(mǎi)商品房的企事業(yè)單位干部職工，均可享受本單位2萬(wàn)元補(bǔ)貼，很大程度上刺激了干部購(gòu)房欲望，也帶動(dòng)了二手房交易，從而激活了整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　4、南遷戰(zhàn)略也有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展

　　從XX年開(kāi)始，縣委縣政府開(kāi)始開(kāi)發(fā)城南。到目前為止，縣行政中心辦公樓已經(jīng)建成，與新城相關(guān)的基礎(chǔ)配套設(shè)施進(jìn)一步完善，學(xué)校、醫(yī)療等公益配套設(shè)施也一應(yīng)俱全。在XX，全縣25個(gè)行政事業(yè)單位將陸續(xù)南遷，這將再次刺激房?jī)r(jià)飆升。

　　5、城市化的加速有利于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前我縣人均住房面積不足19平方米，比全國(guó)人均住房水平低5平方米。近年來(lái)，由于我國(guó)城市化進(jìn)程的加快，城市人口不斷增加，對(duì)住房的需求也在增加。目前全縣居住人口近12萬(wàn)人，住房需求缺口較大。

　　二、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展中的問(wèn)題

　　1、房地產(chǎn)市場(chǎng)供給結(jié)構(gòu)不合理，價(jià)格上漲過(guò)快。近三年來(lái)，我縣商品房開(kāi)發(fā)量基本控制在每年20萬(wàn)平方米以?xún)?nèi)。但是，由于諸多因素的影響，供應(yīng)結(jié)構(gòu)仍存在一些不合理因素，主要表現(xiàn)在普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)模式和建設(shè)規(guī)模上的不合理因素。比如我縣南橋村建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用房，與開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的商品房相比，在供應(yīng)模式和建設(shè)規(guī)模上存在不合理因素；期房和現(xiàn)房的銷(xiāo)售價(jià)格差是不合理的，比如期房和現(xiàn)房的價(jià)格差達(dá)到120元/㎡。

　　2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)存在違規(guī)行為。從目前的發(fā)展情況來(lái)看，除了東盟嘉園具備相應(yīng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)外，其他開(kāi)發(fā)公司不具備相應(yīng)的.開(kāi)發(fā)資質(zhì)，同時(shí)質(zhì)量體系尚未建立，物業(yè)管理組織不完善。

　　3、結(jié)合市區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序比較混亂。在郊區(qū)，特別是寧紅大道以南的三四線和老虎洞，合資合作建房、計(jì)劃外建房、土地入股、加層等違法建房行為比較混亂。由于缺乏質(zhì)量監(jiān)管，不需要配套設(shè)施，偷稅漏稅現(xiàn)象嚴(yán)重，銷(xiāo)售價(jià)格遠(yuǎn)低于依法開(kāi)發(fā)的商品房，嚴(yán)重困惑了我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　4、拆遷工作也影響著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。城市房屋拆遷關(guān)系到被拆遷人的切身利益和社會(huì)穩(wěn)定，關(guān)系到城市建設(shè)的速度和規(guī)模。從我國(guó)城市房屋拆遷的現(xiàn)狀來(lái)看，主要存在以下問(wèn)題：一是拆遷補(bǔ)償價(jià)格失衡的影響。根據(jù)XX年發(fā)布的《城市房屋拆遷管理實(shí)施辦法》中的拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，被拆遷人往往難以接受。比如，新城區(qū)拆遷的土地補(bǔ)償價(jià)格為每平方米108元，而老城區(qū)西派街和鸚鵡街的拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)為評(píng)估地價(jià)的56%，遠(yuǎn)高于新城區(qū)每平方米108元的拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。第二，未能按時(shí)完成拆遷對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有影響。比如a2、b4等地塊還沒(méi)有完成拆遷，將“生地”改成“熟地”出售。地塊拍賣(mài)掛牌有收入后，相關(guān)部門(mén)會(huì)去拆遷，買(mǎi)家要等幾個(gè)月才能進(jìn)場(chǎng)開(kāi)工。這與房地產(chǎn)行業(yè)的“賣(mài)爛尾樓”相比，本質(zhì)上是一種“賣(mài)地”，即要求開(kāi)發(fā)商以現(xiàn)金形式投資預(yù)期甚至下一個(gè)開(kāi)發(fā)周期的建設(shè)項(xiàng)目，增加了開(kāi)發(fā)商的投資風(fēng)險(xiǎn)，減少了投資。同時(shí)，由于拆遷的進(jìn)度，每年計(jì)劃的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總量受到控制，導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲或房屋積壓。三、拆遷安置用地對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響取決于我縣新城區(qū)的建設(shè)速度，新城區(qū)在建的所有建設(shè)項(xiàng)目都要在10月XX日前完成。但是按照目前的實(shí)際進(jìn)度，確實(shí)很難在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)完成。主要是因?yàn)榘仓霉ぷ鞑荒芗皶r(shí)到位，導(dǎo)致拆遷工作無(wú)法順利進(jìn)行。

　　三、加快房地產(chǎn)市場(chǎng)建設(shè)的幾點(diǎn)建議

　　1、進(jìn)一步加大政府對(duì)房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)的壟斷。按照建立公開(kāi)、平等、競(jìng)爭(zhēng)、有序的房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)制的原則，合理確定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地規(guī)模。

　　統(tǒng)一配置城市規(guī)劃區(qū)建設(shè)用地，進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的引導(dǎo)和調(diào)整，努力實(shí)現(xiàn)商品房供求基本平衡，有效穩(wěn)定房?jī)r(jià)，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。一是要明確普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)規(guī)模、項(xiàng)目布局和進(jìn)度安排。二是在嚴(yán)格執(zhí)行土地利用總體規(guī)劃的前提下，根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化，適時(shí)調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)、供應(yīng)方式和供應(yīng)時(shí)間。目前，我縣尚未竣工或開(kāi)工的商品房數(shù)量約為49萬(wàn)平方米。因此，在土地供應(yīng)計(jì)劃中，應(yīng)逐步減少土地?cái)?shù)量。第三，充分利用稅收等經(jīng)濟(jì)手段調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，加大對(duì)投機(jī)性和投資性房地產(chǎn)交易的調(diào)控力度。商品房未竣工或者居住未滿2年的，不得轉(zhuǎn)讓?zhuān)�房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商不得發(fā)布虛假信息。

　　2、加強(qiáng)南遷部隊(duì)建設(shè)。根據(jù)修府辦[XX]48號(hào)文件，城北行政事業(yè)單位將在3年內(nèi)完成建設(shè)和搬遷工作。從目前的工作進(jìn)展來(lái)看，只有少數(shù)單位有施工意向，其余都在等待、拖延、觀望。因此，縣委、縣政府必須下定決心，強(qiáng)化領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任，加大工作力度，確保南遷單位建設(shè)的順利進(jìn)行。

　　3、加大工作力度，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)管理措施到位。一是進(jìn)一步完善房地產(chǎn)市場(chǎng)管理監(jiān)督機(jī)制，嚴(yán)格工作紀(jì)律，全面建立公開(kāi)、公平、公正的房地產(chǎn)市場(chǎng)。第二，要建立以規(guī)劃為主導(dǎo)的定期審議制度，所有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地都要按照先規(guī)劃、后用地、先審批、后建設(shè)的原則有序進(jìn)行。第三，要加大打擊非法房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的力度，加強(qiáng)部門(mén)合作，禁止農(nóng)村集體土地、城市農(nóng)民宅基地和劃撥土地直接進(jìn)入市場(chǎng)交易或直接用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。對(duì)于已經(jīng)發(fā)生的違法用地行為，除了拆除影響較大的違法房屋外，稅務(wù)機(jī)關(guān)將通過(guò)處罰的方式對(duì)符合計(jì)劃的進(jìn)行全額清繳和整改，以達(dá)到對(duì)違法建房者無(wú)利可圖的目的。通過(guò)源頭控制，全面建立城市土地統(tǒng)一儲(chǔ)備、統(tǒng)一交易供應(yīng)的運(yùn)行機(jī)制，確保我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康均衡發(fā)展。

房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告7

　　一、調(diào)研前言

　　長(zhǎng)沙是湖南省會(huì)，位于湖南省東部偏北，是湖南的政治，經(jīng)濟(jì)，文教，商貿(mào)和旅游中心，是中南地區(qū)重要的資金，技術(shù)，原材料集散地和交通樞紐，東接浙贛，西引川黔，北控荊楚，南領(lǐng)桂粵，素有“荊豫唇齒，黔粵咽喉”之稱(chēng)。全市現(xiàn)轄芙蓉，天心，岳麓，開(kāi)福，雨花五區(qū)和長(zhǎng)沙，望城，寧鄉(xiāng)三縣及瀏陽(yáng)市總面積1.18萬(wàn)平方公里，人口613萬(wàn)，其中城區(qū)面積556平方公里，人口199萬(wàn)。 本次調(diào)研主要是為了了解長(zhǎng)沙地區(qū)的人均住房面積情況，針對(duì)xx年長(zhǎng)沙地區(qū)的400戶(hù)住民進(jìn)行的調(diào)查，通過(guò)了解這400戶(hù)住民的現(xiàn)收入層次以及是否租房情況，以及不同收入層次的住房面積情況。用隨機(jī)抽樣調(diào)查法，抽取幾個(gè)單元式配套住宅，進(jìn)行上門(mén)訪問(wèn)調(diào)查。通過(guò)此次調(diào)研，我們了解了長(zhǎng)沙地區(qū)的居民人均住房情況，不同層次收入的人群所住房的面積也不同：10%的最低收入住房面積19.88平米，10%的低收入住房面積21.72平米，60%的中等收入住房面積28.50平米，10%的高收入住房面積35.93平米，10%的最高收入的住房面積43.60平米，總平均29.31平米。本次調(diào)查得出這400戶(hù)不同收入層次的人群顯示：有80%的戶(hù)主住房情況低于總平均值，所以希望可以把住房情況變得合理化，更平均化。

　�。ㄒ唬┱{(diào)研時(shí)間及地點(diǎn) 20xx年初至xx年末 長(zhǎng)沙市區(qū)

　�。ǘ�）調(diào)研對(duì)象及范圍 長(zhǎng)沙市區(qū)隨機(jī)抽取的400戶(hù)住民

　�。ㄈ�）調(diào)研目的 了解了長(zhǎng)沙地區(qū)的居民人均住房情況，和不同層次收入的人群所住房的面積也有很大不同，以及當(dāng)前長(zhǎng)沙的住房形式以及人均住房面積。

　　（四）調(diào)研方法 隨機(jī)抽樣調(diào)查法和上門(mén)訪問(wèn)調(diào)查法

　�。ㄎ澹┱{(diào)研結(jié)論

　　通過(guò)調(diào)查了解長(zhǎng)沙的人均住房面積有了很大的增長(zhǎng)，從1980的7.67平米到本次調(diào)研得出的29.21平米，這個(gè)增長(zhǎng)速度是飛躍性的。但住房的兩極分化也非常嚴(yán)重，從本次調(diào)研顯示有80%的住房都低于調(diào)查的總平均數(shù)，這說(shuō)明收入層次的不同也導(dǎo)致了住房嚴(yán)重的兩極分化。同時(shí)我們的施工房屋面積也在逐年增長(zhǎng)，房屋銷(xiāo)售面積，土地購(gòu)置面積等等，都在增長(zhǎng)，但收入層次的不同也往往決定了住房人均面積。

　　二、情況介紹

　　通過(guò)本次調(diào)查我們了解到了：10%的最低收入住房面積19.88平米，10%的低收入住房面積21.72平米，60%的中等收入住房面積28.50平米，10%的高收入住房面積35.93平米，10%的最高收入的住房面積43.60平米，總平均29.31平米。其中：租公房23戶(hù)占5.75%，租私房14戶(hù)，占3.50%，自由私房360戶(hù)，占90.0%，其他3戶(hù)，占0.75%。其中一居室19戶(hù)，二居室173戶(hù)，三居室147戶(hù)，四居室以上18戶(hù)。擁有二居室以上的家庭占94.68%。擁有三居室以上的家庭占46.21%.除現(xiàn)住房之外還有一套住房占19.84%，有兩套占1.38%還有3套占0.82%，擁有兩套以上占22.04%。 現(xiàn)在長(zhǎng)沙的人均住房面積有了很大的增長(zhǎng)，從1980的7.67平米到本次調(diào)研得出的29.21平米，這個(gè)增長(zhǎng)速度是飛躍性的。但住房的.兩極分化也非常嚴(yán)重，從本次調(diào)研顯示有80%的住房都低于調(diào)查的總平均數(shù)，這說(shuō)明收入層次的不同也導(dǎo)致了住房嚴(yán)重的兩極分化。同時(shí)我們的施工房屋面積也在逐年增長(zhǎng)，房屋銷(xiāo)售面積，土地購(gòu)置面積等等，都在增長(zhǎng)，但收入層次的不同也往往決定了住房人均面積。

　　三、分析預(yù)測(cè)

　�。ㄒ唬╅L(zhǎng)沙市人均住房和市區(qū)人口分析

　　從1980年開(kāi)始到xx年，長(zhǎng)沙市的人均住房使用面積隨著市區(qū)人口數(shù)的增加而增加，市區(qū)人口數(shù)由1980年的101.94萬(wàn)人增加到xx年的218.75萬(wàn)人，人均住房使用面積由1980年的7.67增長(zhǎng)到xx年的21.64，登記結(jié)婚的數(shù)據(jù)則有起伏變化，時(shí)高時(shí)低，無(wú)法預(yù)測(cè)。

　�。ǘ�）收入層次與住房建筑面積情況分析

　　10%的最低收入戶(hù)住房建筑面積19.88平米，10%的低收入戶(hù)住房建筑面積21.72平米，60%的中等收入戶(hù)住房建筑面積28.50平米，10%的高收入戶(hù)住房建筑面積35.93平米，10%的高收入戶(hù)住房建筑面積43.60平米，總平均29.21平米。 從而可以看出收入高的住房建筑面積越大，但60%處于中等收入水平層次，所以大部分的住房建筑面積市28.50平米。

　�。ㄈ�）住房類(lèi)型和現(xiàn)有住房數(shù)分析

　　5.75%是租賃公房，3.50%租賃私房，90.0%自有私房，0.75%市其他類(lèi)型。其中，2.0%是單棟配套樓房，89.25%是單元式配套住宅，5.5%是普通樓房，3.25%是普通平房。而居室類(lèi)型分析94.68%家庭是二居室，46.21%家庭是三居室。19.84%有兩套住房，1.38%有三套住房，0.82%有四套住房。 由此可以看出有90.0%住的是私房，89.25%是單元式配套住宅，而卻有94.68%的家庭居室類(lèi)型是二居室的，46.21%的家庭居住類(lèi)型是三居室，擁有兩套以上住房的家庭占22.04%。

　�。ㄋ模╅L(zhǎng)沙市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)情況分析

　　1、長(zhǎng)沙市施工和竣工房屋面積

　　從1998年到xx年施工房屋面積從339.01平方米增長(zhǎng)到3270.34平方米，竣工房屋面積從98.38平方米增長(zhǎng)到699.90平方米，房屋售出面積，從39.97平方米增長(zhǎng)到985.09平方米。由此可以看出施工房屋面積增長(zhǎng)了將近10倍，而竣工房屋面積增長(zhǎng)了7倍，房屋售出面積增長(zhǎng)了30倍。

　　2、房地產(chǎn)品房空置面積

　　20xx年長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)商品房空置面積65.63萬(wàn)平米，其中空置1—3年面積49.42萬(wàn)平米，空置3年和3年以上面積5.70萬(wàn)平方米。從而可以看出長(zhǎng)沙市現(xiàn)在的房屋居住情況基本飽和，居民幾乎不用再購(gòu)買(mǎi)房屋。

　　四、結(jié)論及建議

　　通過(guò)此次調(diào)研，可以看出長(zhǎng)沙市從1980年到xx年，人均住房面積隨著市區(qū)人口數(shù)的增加而增加，收入高的住房建筑面積越大，但60%處于中等收入水平層次，所以大部分的住房建筑面積市28.50平米。有90.0%住的是私房，89.25%是單元式配套住宅，而卻有94.68%的家庭居室類(lèi)型是二居室的，46.21%的家庭居住類(lèi)型是三居室，擁有兩套以上住房的家庭占22.04%。施工房屋面積增長(zhǎng)了將近10倍，而竣工房屋面積增長(zhǎng)了7倍，房屋售出面積增長(zhǎng)了30倍。長(zhǎng)沙市現(xiàn)在的房屋居住情況基本飽和，居民幾乎不用再購(gòu)買(mǎi)房屋。 長(zhǎng)沙市可以減少房屋的施工建筑，將現(xiàn)有的商品房屋出售出去，適當(dāng)?shù)慕档头績(jī)r(jià)。

房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告8

　　一、調(diào)查研究的目的:

　　了解當(dāng)今及未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)情況，互聯(lián)網(wǎng)對(duì)房地產(chǎn)的介入情況，地產(chǎn)服務(wù)市場(chǎng)是否存在.

　　二、調(diào)查的方法，資料的來(lái)源，方法:

　　觀察分析法，資料分析法.資料來(lái)源:互聯(lián)網(wǎng)權(quán)威網(wǎng)站，報(bào)紙，

　　三、調(diào)查研究的主要發(fā)現(xiàn)

　　1、廣東房地產(chǎn)市場(chǎng)投資活躍，銷(xiāo)售雖然增長(zhǎng)，但積壓依然增加.

　　資料顯示20xx年1-9月份，隨著宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的改善及廣州市城市環(huán)境改造進(jìn)展，令投資再度活躍，開(kāi)發(fā)投資進(jìn)入了新的增長(zhǎng)周期.今年1-9月，全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資達(dá)192.35億元，同比增長(zhǎng)32.9%，比去年同期增幅提高20.6個(gè)百分點(diǎn)，為今年以來(lái)的最高增幅(一季為23.7%，上半年為30.5%)，其中全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)綜合實(shí)力30強(qiáng)企業(yè)完成投資49.22億元，占全市的1/4.全市商品房施工面積3083.66萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)10.2%，增幅上升9.6個(gè)百分點(diǎn).1-9月，全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目新開(kāi)工面積大幅上升，達(dá)670.17萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)39.9%，新開(kāi)工率由去年的17.1%上升至21.7%.在全市新開(kāi)工面積中，住宅為541.79萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)40.8%，增幅比去年同期提高28.7個(gè)百分點(diǎn)，新開(kāi)工率達(dá)26.1%.全市新開(kāi)工的大樓盤(pán)有所增加，全市1502家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中，新開(kāi)工面積超5萬(wàn)平方米的企業(yè)達(dá)40家，同比增加14家，新開(kāi)工規(guī)模達(dá)394.21萬(wàn)平方米，占全市的58.8%，比上年同期提高了14個(gè)百分點(diǎn).由于廣州市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資持續(xù)較快增長(zhǎng)，使商品房施工進(jìn)度加快，竣工量增大，帶動(dòng)1-9月交樓面積同比增長(zhǎng)50.8%，為223.78萬(wàn)平方米，其中住宅銷(xiāo)售(交樓)201.8萬(wàn)平方米，辦公樓5.68萬(wàn)平方米，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房12.95萬(wàn)平方米，其他房屋3.35萬(wàn)平方米.另?yè)?jù)統(tǒng)計(jì)，廣東全省積壓商品房已達(dá)1200萬(wàn)平方米，而另一方面，全省還有7000多萬(wàn)平方米的商品房施工面積.按現(xiàn)時(shí)的上市量與消化量，全省當(dāng)前積壓的商品房不但難以減少，還可能進(jìn)一步增多.

　　2、廣州商品房向外地?cái)U(kuò)散，大戶(hù)型和別墅型成為主流.

　　原番禺市和花都市正式撤市改區(qū)后，廣州市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資形成新格局，市區(qū)投資基本上占絕對(duì)優(yōu)勢(shì).1-9月市區(qū)完成投資額188.01億元，同比增長(zhǎng)32.2%，占全市的97.7%;兩縣級(jí)市完成投資額4.34億元，同比增長(zhǎng)76.4%.占全市的2.3%.在全市十區(qū)中:番禺區(qū)和花都區(qū)開(kāi)發(fā)投資出現(xiàn)強(qiáng)勁增長(zhǎng)勢(shì)頭，投資總量分別居十區(qū)的第一，二位，完成投資額分別為27.78億元和6.63億元，同比增長(zhǎng)均為1.2倍，特別是番禺區(qū)住宅投資大幅增長(zhǎng)，完成投資額為23.41億元，同比增長(zhǎng)1.2倍，占本區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的84.3%，比全市住宅投資高13.8個(gè)百分點(diǎn).廣州商品房從市中心向外擴(kuò)散的格局已經(jīng)明顯.據(jù)民政部門(mén)統(tǒng)計(jì)，1998年底廣州60歲以上的老年人口有80多萬(wàn)人，約占全市人口總量12%，這標(biāo)志著廣州的人口結(jié)構(gòu)進(jìn)一步邁向老齡化.而贍養(yǎng)老人既是中華全統(tǒng)美德，又是法律規(guī)定.在將來(lái)，由于計(jì)劃生育和人口壽命的提高，每對(duì)夫婦很可能要照顧兩對(duì)老人，而養(yǎng)老園還未成風(fēng)，因此，新婚夫婦與老人同住極為可能，購(gòu)買(mǎi)大面積套間成為必要.別墅市場(chǎng)也漸漸升溫，"一股自家車(chē)選購(gòu)別墅的大軍正悄然興起".

　　3、各地產(chǎn)商為推銷(xiāo)樓盤(pán)各出奇招，推廣費(fèi)用龐大.

　　為推樓，地產(chǎn)商想出各種"概念"作為買(mǎi)點(diǎn)，先后出現(xiàn)"體育概念"，"山水概念"，"生態(tài)概念"，"地鐵概念"，"教育概念"，"智能概念"等，并以巨額資金在電視，報(bào)章等媒體推銷(xiāo)其概念.就20xx年10月10日-10月16日間，由于國(guó)慶過(guò)后，樓市經(jīng)過(guò)兩個(gè)星期強(qiáng)勁的推盤(pán)聲勢(shì)之后，開(kāi)始恢復(fù)低調(diào)并進(jìn)行休整.做廣告宣傳的樓盤(pán)僅75個(gè)，較上周驟降了25%，但廣告額也達(dá)到859.4萬(wàn)元，其中十大廣告樓盤(pán)之首的江南世家所投入的廣告費(fèi)用59.7萬(wàn)元，康王商業(yè)城和益豐花園以33萬(wàn)元左右的廣告宣傳費(fèi)用分別位于第二，第三位.這些廣告費(fèi)用中，絕大部分是電視廣告，廣告?zhèn)鲉我约皥?bào)章雜志的形式.另外，不少?gòu)V州周邊樓盤(pán)推出的免費(fèi)睇樓專(zhuān)線車(chē)，也是一筆不小的費(fèi)用.

　　4、二手樓市將漸趨活躍.

　　據(jù)經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)20xx-10-12報(bào)道，房地產(chǎn)交易程序進(jìn)一步簡(jiǎn)化.這一二手樓市發(fā)展的阻礙將成為歷史.廣州樓市經(jīng)過(guò)幾年的發(fā)展，還有福利分房的尾班車(chē)的開(kāi)出，相當(dāng)部分人已經(jīng)手中有房，甚至是第二套房.加上廣州范圍的不斷擴(kuò)大，"就近租房"可能成為上班一族的選擇.因此二手樓市可能漸趨活躍.

　　5、房地產(chǎn)網(wǎng)站繁多，功能，資訊內(nèi)容相近.

　　在房地產(chǎn)這個(gè)朝陽(yáng)行業(yè)中，網(wǎng)站作為新經(jīng)濟(jì)的身影，亦隨處可見(jiàn).據(jù)估算，中國(guó)至少有房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)網(wǎng)站300個(gè).象"新浪"，"網(wǎng)易"這類(lèi)門(mén)戶(hù)網(wǎng)站基本都建有地產(chǎn)頻道，傳播著各類(lèi)型的地產(chǎn)信息;而類(lèi)似與"搜房"，"安家"等的房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)網(wǎng)站，則是擔(dān)當(dāng)著為消費(fèi)者提供網(wǎng)上置業(yè)指導(dǎo)，追隨地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的雙重任務(wù);此外像"麗江花園"這類(lèi)由發(fā)展商興建的網(wǎng)站，更多的目的在于建立，豐富項(xiàng)目形象，增加項(xiàng)目的知名度.雖然目前與房地產(chǎn)行業(yè)沾邊的網(wǎng)站很多，但真正能為置業(yè)者排憂解難，可提供詳盡的房地產(chǎn)信息，再售物業(yè)信息的專(zhuān)業(yè)網(wǎng)站并不多，幾乎全是提供以下幾條內(nèi)容:一，二手房租售信息(多為文字描述地址，大小，聯(lián)系方式，極少數(shù)使用圖片及360度環(huán)景技術(shù));房產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)及相關(guān)新聞;裝修，家具風(fēng)格文獻(xiàn)資料;供樓利息計(jì)算.

　　6、現(xiàn)有房地產(chǎn)網(wǎng)站極具區(qū)域性.

　　現(xiàn)有房地產(chǎn)網(wǎng)站多立足本地，只起到互聯(lián)網(wǎng)廣告的作用，未能發(fā)揮互聯(lián)網(wǎng)無(wú)地域的優(yōu)勢(shì)，這可能是由于互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)所決定的，由于html表現(xiàn)手法有限，極大地制約了房地產(chǎn)網(wǎng)站的跨地域發(fā)展.

　　7、房地產(chǎn)網(wǎng)站表現(xiàn)形式.

　　a，html超文本文件格式.運(yùn)用圖片，文字和超級(jí)連接表現(xiàn)樓盤(pán)，這是現(xiàn)在房地產(chǎn)網(wǎng)頁(yè)主要表現(xiàn)形式. b，360度環(huán)景技術(shù).能表現(xiàn)東南西北四方位景物，可拉近觀察，表現(xiàn)事物真實(shí)，可做少量互動(dòng)，如超級(jí)連接，但只能在一固定地點(diǎn)做360度旋轉(zhuǎn)觀察.這一技術(shù)已出現(xiàn)，但還沒(méi)普及，應(yīng)用此技術(shù)網(wǎng)站極少. c，vrml虛擬現(xiàn)實(shí)技術(shù).應(yīng)用電腦三維技術(shù)，能表現(xiàn)物體空間結(jié)構(gòu)，瀏覽者可任意游走，有置身其中的感覺(jué)，但畫(huà)質(zhì)與現(xiàn)實(shí)有差異.至今沒(méi)出現(xiàn)這類(lèi)商業(yè)地產(chǎn)網(wǎng)站.

　　四、結(jié)論

　　1、廣東房地產(chǎn)將出現(xiàn)買(mǎi)方市場(chǎng)，房地產(chǎn)銷(xiāo)售將出現(xiàn)新困難.雖然廣州樓盤(pán)銷(xiāo)售增加，積壓有所減少，但廣東整體商品房積壓依然嚴(yán)峻，況且商品房作為耐用高價(jià)消費(fèi)品，一般都有50年使用壽命，而且每戶(hù)多套的可能性不大，因此，商品房的需求量在一定時(shí)期內(nèi)是有一定限度的去年受房改"末班車(chē)"等因素影響，購(gòu)買(mǎi)力受到嚴(yán)重消耗;而支取住房公積金手續(xù)煩瑣，有待進(jìn)一步簡(jiǎn)化;中國(guó)人口數(shù)量也趨于穩(wěn)定，地方經(jīng)濟(jì)差距正初步減少，而且經(jīng)濟(jì)發(fā)展重心正向西北轉(zhuǎn)移，廣東外來(lái)人員用房需求也將有所減緩.另外，按1500元/平方米計(jì)算，全省消化現(xiàn)有積壓和正在施工商品房需要(1200*10^4+7000*10^4)*1500=1230億元.由于大供給與少需求的相互作用，房地產(chǎn)買(mǎi)方市場(chǎng)初步顯露.這一點(diǎn)從1999-11至20xx-3廣州各區(qū)住宅展銷(xiāo)均價(jià)變化可以看出.

　　2、未來(lái)一手房地產(chǎn)市場(chǎng)將定位在高檔商品房上，消費(fèi)者需要更大量有關(guān)商品房的信息.隨著人們生活水平的提高和居者有其屋目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，人們對(duì)房屋的需求將上一檔次，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求將轉(zhuǎn)為對(duì)大面積，別墅型等高檔商品房的需求.由于消費(fèi)者追求的是高品質(zhì)的商品房，而且這類(lèi)房屋的.單套成交額將是一筆不少的費(fèi)用，因此需要關(guān)于該商品房更全面的了解，而不單局限于對(duì)其位置，大小等信息的了解.廣州樓盤(pán)的向外擴(kuò)散，導(dǎo)致得到這些信息，將耗費(fèi)不少時(shí)間與精力.

　　3、地產(chǎn)商銷(xiāo)售手段需要?jiǎng)?chuàng)新.隨著買(mǎi)方市場(chǎng)的確立和消費(fèi)者消費(fèi)心理的成熟，大量廣告的投入不是他們的出路.因?yàn)楦哳~的廣告費(fèi)用必然提高商品房銷(xiāo)售成本，從而削弱樓盤(pán)價(jià)格上的競(jìng)爭(zhēng)力.消費(fèi)者心理總是從非理性到理性，他們注重的將是商品房的實(shí)用性和舒適性，單搞概念盤(pán)將難以取得好的銷(xiāo)售成績(jī).因此房地產(chǎn)需要銷(xiāo)售模式的創(chuàng)新，需要低成本，高效，實(shí)用的銷(xiāo)售手段.

　　4、二手市場(chǎng)將相對(duì)活躍城區(qū)范圍的擴(kuò)大，是二手交易的主要?jiǎng)右?樓房私有權(quán)的確立和交易手續(xù)的簡(jiǎn)化提供了二手交易的必要條件.人們手中房屋的增加提供了二手交易的房源，房屋置換成為二手交易的主要目的

　　5、現(xiàn)今房地產(chǎn)網(wǎng)站信息遠(yuǎn)未達(dá)到消費(fèi)者要求，需要技術(shù)創(chuàng)新.如上所說(shuō)，單文本和圖片將難以滿足消費(fèi)者對(duì)樓盤(pán)信息的需求，網(wǎng)站需要新的表現(xiàn)手段展示樓盤(pán).只要互聯(lián)網(wǎng)能提供足夠的信息，網(wǎng)上銷(xiāo)售這一低成本銷(xiāo)售方式將受地產(chǎn)商青睞.

　　五、建議

　　房地產(chǎn)推廣是一個(gè)高利潤(rùn)行業(yè)，如果互聯(lián)網(wǎng)是計(jì)電視，廣播，報(bào)章雜志后的一時(shí)代傳媒，那么他在房地產(chǎn)推廣上必有作為.可以利用虛擬現(xiàn)實(shí)技術(shù)建立房地產(chǎn)網(wǎng)站，定位在一手樓盤(pán)的銷(xiāo)售，利潤(rùn)來(lái)源主要定在地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，而非消費(fèi)者.現(xiàn)在很少地產(chǎn)商愿意在互聯(lián)網(wǎng)上做廣告，究其原因，為以下幾點(diǎn):

　　1、認(rèn)為電視，報(bào)章等廣告是主動(dòng)的，不管消費(fèi)者是否接受，都難以拒絕，至少要看一眼，才能做出下一步反應(yīng).而互聯(lián)網(wǎng)廣告確實(shí)被動(dòng)的，消費(fèi)者愿意才會(huì)看.這一想法是但從廣告目的出發(fā)的，而忽略了廣告的效果和效率，這也是現(xiàn)在房地產(chǎn)廣告費(fèi)用高昂的重要原因.而事實(shí)上，互聯(lián)網(wǎng)廣告是有針對(duì)性的，有需要得到這方面資訊的消費(fèi)者會(huì)主動(dòng)尋找這類(lèi)網(wǎng)站，而且在網(wǎng)上做廣告是無(wú)地域限制，無(wú)時(shí)間限制的

　　2、認(rèn)為互聯(lián)網(wǎng)還沒(méi)普及.這一點(diǎn)也不應(yīng)成為互聯(lián)網(wǎng)難以做房地產(chǎn)推廣的原因.就現(xiàn)在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及人口結(jié)構(gòu)考慮，未來(lái)的房地產(chǎn)有效消費(fèi)群將集中在掌握互聯(lián)網(wǎng)這一效率工具的高科技人群中.

　　3、認(rèn)為互聯(lián)網(wǎng)所表達(dá)的信息不如全統(tǒng)媒體豐富.的確，用傳統(tǒng)超文本格式(html)表現(xiàn)房地產(chǎn)信息，遠(yuǎn)遠(yuǎn)未能滿足消費(fèi)者和地產(chǎn)商需求和要求.這也是房地產(chǎn)網(wǎng)站需要技術(shù)創(chuàng)新的原因.

　　地產(chǎn)商廣告投入，目的是讓消費(fèi)者認(rèn)知其樓盤(pán)，所以，房地產(chǎn)網(wǎng)站的服務(wù)對(duì)象必須為房地產(chǎn)準(zhǔn)消費(fèi)者，而不是地產(chǎn)商，要吸引房地產(chǎn)準(zhǔn)消費(fèi)者，從而吸引地產(chǎn)商廣告投放.

　　就調(diào)查所得的資料統(tǒng)計(jì)，如果房地產(chǎn)網(wǎng)站廣告份額可以達(dá)到1%，即可至少得到8萬(wàn)/星期.考慮網(wǎng)站的營(yíng)運(yùn)成本遠(yuǎn)低于不同廣告公司，應(yīng)用虛擬現(xiàn)實(shí)這一互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)新技術(shù)建立房地產(chǎn)網(wǎng)站，提供房地產(chǎn)信息服務(wù)市場(chǎng)存在，風(fēng)險(xiǎn)很少.

房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告9

　　一、我縣房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀

　　20xx年，在縣委、縣政府的領(lǐng)導(dǎo)下，按照省、市和縣委、縣政府的總體部署，大力推進(jìn)依法行政和行風(fēng)建設(shè)，認(rèn)真履行行業(yè)管理職能，以實(shí)現(xiàn)房管事業(yè)和諧發(fā)展、科學(xué)發(fā)展為目標(biāo)，以服務(wù)大局、情系民生為著眼點(diǎn)，以實(shí)施重點(diǎn)項(xiàng)目帶動(dòng)戰(zhàn)略為重點(diǎn)，強(qiáng)力攻堅(jiān)，勇于突破，各項(xiàng)職能工作取得突破性進(jìn)展，行業(yè)管理服務(wù)水平得到提高，為我縣經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展作出積極貢獻(xiàn)。近二年，由于受全球金融危機(jī)的影響，我縣住宅與房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)緩慢發(fā)展，全縣8個(gè)開(kāi)發(fā)企業(yè)先后建設(shè)了金域藍(lán)灣、鑫隆佳苑、尚城云鼎、城東商貿(mào)城等房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程，開(kāi)發(fā)建筑面積10。7萬(wàn)平方米，全年竣工住房面積12。6萬(wàn)平方米，人均增長(zhǎng)0。3平方米。目前，縣城居民人均居住面積已達(dá)28。8平方米。房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)活躍，全縣公房上市交易43套，面積0。27萬(wàn)平方米;存量住房上市交易127戶(hù)，面積1。3萬(wàn)平方米，交易額1395萬(wàn)元，拉動(dòng)了內(nèi)需，激活了房地產(chǎn)市場(chǎng)，增加了契稅，為我縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展增添了活力。全縣房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)“增長(zhǎng)速度較快、供需總體平衡、結(jié)構(gòu)更趨合理、價(jià)格穩(wěn)中有升、消費(fèi)逐步理性”的良好發(fā)展態(tài)勢(shì)。

　　二、存在的問(wèn)題

　　近些年，我縣重視法制建設(shè)，不斷加強(qiáng)了行業(yè)管理和規(guī)范服務(wù)工作，特別是大力開(kāi)展了整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序活動(dòng)，有效地推進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的各項(xiàng)工作，加快了我縣住房建設(shè)步伐。但在行業(yè)管理工作中，也發(fā)現(xiàn)一些問(wèn)題，這些問(wèn)題主要有：

　　一是房地產(chǎn)銷(xiāo)售不規(guī)范。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，存在個(gè)別開(kāi)發(fā)企業(yè)部分開(kāi)發(fā)項(xiàng)目未取得《商品房預(yù)（銷(xiāo)）售許可證》就擅自進(jìn)行商品房預(yù)售;少數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的銷(xiāo)售樓盤(pán)未按要求公示，缺漏了部分公示內(nèi)容，如：崇仁縣城鎮(zhèn)綜合開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)的“永勝花園”缺《商品房銷(xiāo)售管理辦法》的有關(guān)規(guī)定;茂泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)的“鑫隆佳苑”缺《商品房銷(xiāo)售進(jìn)度表和價(jià)目表》。

　　二是物業(yè)管理不完善。物業(yè)管理面太窄;市民居住消費(fèi)現(xiàn)象更新的問(wèn)題;管理人員服務(wù)工作不能滿足住房要求的問(wèn)題;物業(yè)管理資金難以到位的問(wèn)題等。

　　三是住房保障體系不健全。在經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房建設(shè)管理中，住房保障體系健全還不夠;“兩房”建設(shè)工作創(chuàng)新力度還不夠。

　　三、幾點(diǎn)建議

　　1、放開(kāi)搞活，培育住房二級(jí)市場(chǎng)

　　在20xx年我縣就已全面放開(kāi)住房二級(jí)市場(chǎng)，為了進(jìn)一步放開(kāi)搞活住房二級(jí)市場(chǎng)，促進(jìn)存量住房流通，實(shí)現(xiàn)與商品房增量市場(chǎng)的聯(lián)動(dòng)，適應(yīng)居民改善居住條件的需求，拉動(dòng)居民消費(fèi)，必需降低準(zhǔn)入門(mén)坎，取消已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市的審批手續(xù);必需簡(jiǎn)化辦事程序，提高辦事效率，實(shí)施交易發(fā)證一體化;必需明確住房交易優(yōu)惠政策，降低稅費(fèi);必需培育和規(guī)范房地產(chǎn)中介服務(wù)市場(chǎng);

　　2、規(guī)范市場(chǎng)，著力監(jiān)管與服務(wù)

　　在規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)管理方面，應(yīng)在“監(jiān)管和服務(wù)”上下功夫。一是把好開(kāi)發(fā)企業(yè)準(zhǔn)入關(guān)。對(duì)申報(bào)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)的企業(yè)從注冊(cè)資本金、工程技術(shù)人員、擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目情況等方面嚴(yán)格把關(guān)。不僅認(rèn)真審查材料，而且還要現(xiàn)場(chǎng)踏勘。二是加強(qiáng)商品房預(yù)（銷(xiāo)）售的監(jiān)督和管理。嚴(yán)格執(zhí)行預(yù)（銷(xiāo)）售許可證制度，建立健全了我縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售信息公示制度和管理力度。三是認(rèn)真做好開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)年檢工作。

　　3、突破難點(diǎn)，建立物業(yè)管理機(jī)制

　　一是加大宣傳，轉(zhuǎn)變觀念。向社會(huì)開(kāi)展廣泛的宣傳教育活動(dòng)，提高物業(yè)管理的社會(huì)整體意識(shí)。開(kāi)展形式多樣的文明、安全、法制、物業(yè)管理知識(shí)的宣傳教育，不斷向住戶(hù)灌輸現(xiàn)代文明新的居住消費(fèi)觀念，增強(qiáng)住區(qū)群眾配合和接受物業(yè)管理的自覺(jué)性和積極性。二是協(xié)調(diào)關(guān)系，爭(zhēng)取支持。爭(zhēng)取縣政府成立物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)領(lǐng)導(dǎo)、協(xié)調(diào)、指導(dǎo)和監(jiān)督物業(yè)管理工作。發(fā)揮職能部門(mén)的作用，對(duì)開(kāi)展物業(yè)管理，改善人居環(huán)境工作給予大力支持，有效實(shí)施舊住宅區(qū)綜合整治，如清除亂建亂搭、改造危舊房屋、整治環(huán)境衛(wèi)生、搞好交通綠化等;新住宅小區(qū)規(guī)范管理，如房屋建筑主體的`修繕和管理;房屋設(shè)備、設(shè)施維修和更新;環(huán)衛(wèi)、道路、綠化、消防、治安管理和維護(hù)等。三是出臺(tái)政策，建章立制。爭(zhēng)取政府出臺(tái)物業(yè)管理政策，制定管理實(shí)施辦法，明確政府主管部門(mén)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)單位、社會(huì)有關(guān)各方及業(yè)主相互之間的權(quán)利和義務(wù)，具體規(guī)定物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)來(lái)源及收繳辦法等。物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主要和用戶(hù)簽訂管理合同，明確責(zé)、權(quán)、利關(guān)系，規(guī)范各自行為。做到有章可循、有法可依，使物業(yè)管理工作步入規(guī)范化、法制化管理軌道。

　　4、完善住房保障體系，全面推進(jìn)廉租住房建設(shè)

　　一是建立責(zé)任制體系，切實(shí)加強(qiáng)“兩房”建設(shè)管理和監(jiān)管。建立領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)，設(shè)立專(zhuān)人負(fù)責(zé)，嚴(yán)格操作規(guī)程，實(shí)行一級(jí)對(duì)一級(jí)負(fù)責(zé)，強(qiáng)化抓“兩房”建設(shè)工作責(zé)任意識(shí)。二是依法依規(guī)運(yùn)作，積極穩(wěn)妥推進(jìn)“兩房”建設(shè)工作。按照縣政府《關(guān)于推進(jìn)崇仁縣經(jīng)濟(jì)適用住房 和廉租住房建設(shè)實(shí)施意見(jiàn)》的要求，堅(jiān)持科學(xué)運(yùn)作，規(guī)范操作規(guī)程，采取電視宣傳、組織宣傳車(chē)上街、在縣城人流密集的主要街道咨詢(xún)服務(wù)和散發(fā)《公告》材料、三榜公示以及將經(jīng)濟(jì)適用房和廉租住房公開(kāi)搖號(hào)活動(dòng)制作電視新聞滾動(dòng)播放等形式，向社會(huì)廣泛開(kāi)展“兩房”政策、運(yùn)作情況進(jìn)行宣傳。建立申請(qǐng)申購(gòu)、填表登記、入戶(hù)調(diào)查、審核確認(rèn)、建檔管理制度。啟動(dòng)“三級(jí)審核、三榜公示”等工作，嚴(yán)格做到對(duì)“兩房”合理合規(guī)的使用，并建立“兩房”建設(shè)工作重大事項(xiàng)報(bào)告、統(tǒng)計(jì)報(bào)表、責(zé)任追究等制度。三是加大業(yè)務(wù)工作技能，進(jìn)一步落實(shí)住房保障運(yùn)行環(huán)境。四是創(chuàng)新思路、加強(qiáng)“兩房”建設(shè)。要用創(chuàng)新思路來(lái)解決業(yè)務(wù)工作中遇到的復(fù)雜問(wèn)題和打造“兩房”建設(shè)領(lǐng)域。通過(guò)工作的不斷創(chuàng)新，進(jìn)一步為政府解決困難家庭的住房問(wèn)題決策提供科學(xué)依據(jù)，不斷提高“兩房”建設(shè)發(fā)展思路，使“兩房”建設(shè)這項(xiàng)‘民生工程’又好又快地發(fā)展，造福于民。

房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告10

　　一、項(xiàng)目背景

　　1 、項(xiàng)目名稱(chēng)：東湖路人行居住小區(qū)（暫定名）

　　2、可行性研究報(bào)告的編制依據(jù)：

　�。�1）《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》

　�。�2）《A市城市拆遷管理?xiàng)l例》

　�。�3）《城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置規(guī)定》

　　（4）《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》

　�。�5）《住宅建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》

　　（6）《建筑工程交通設(shè)計(jì)及停車(chē)場(chǎng)設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)》

　�。�7）《城市道路綠化規(guī)劃及設(shè)計(jì)規(guī)范》

　�。�8）《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》

　　3、項(xiàng)目概況

　　1）地塊位置：該基地東起白洋河，南至建設(shè)東路，西至東湖路、北至人民銀行圍墻，圍合區(qū)內(nèi)土地面積約28333平方米，該地塊屬池州市二類(lèi)地段。

　　2）建設(shè)規(guī)模與目標(biāo)：

　　土地面積：42.5畝（28300平方米）

　　容積率：2.2

　　開(kāi)發(fā)周期：3至4年

　　土地價(jià)格：5000元/畝（A市國(guó)有土地使用權(quán)掛牌出讓起價(jià)）

　　建筑面積（預(yù)計(jì)）：總建筑面積：61460㎡

　　3）周?chē)�環(huán)境與設(shè)施

　　（1）步行約10分鐘可至A市中心秋浦路、長(zhǎng)江路。

　　（2）西側(cè)為A市城市中心景點(diǎn)百荷湖。

　　（3）東側(cè)為清溪河城市綠化帶，南側(cè)為城市綠化廣場(chǎng)。

　�。�4）西南靠近A市城關(guān)小學(xué)。

　　（5）北面為A市人民銀行。

　　4 、項(xiàng)目SWOT分析

　　優(yōu)勢(shì)及機(jī)會(huì)

　　(1)該項(xiàng)目地處A市最具發(fā)展?jié)摿Φ牡囟�，周邊環(huán)境在不久的將來(lái)將是池州最佳的居住區(qū)域。

　　(2) A近幾年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和市政建設(shè)步伐，使得該區(qū)域的房地產(chǎn)具有較大的升值空間。

　　(3)東側(cè)匯景花園的成功開(kāi)發(fā)，為該區(qū)域的房?jī)r(jià)定位提供了市場(chǎng)認(rèn)可性。

　　(4)周遍日趨成熟的居住配套及“百荷商業(yè)步行街”的商業(yè)氛圍的逐步形成，為該項(xiàng)目的商鋪價(jià)格奠定了一定的基礎(chǔ)。

　　(5)拆遷的當(dāng)?shù)鼐用襁x擇就地回遷的比例較大，對(duì)該項(xiàng)目的資金流壓力有一定的緩解作用。

　　(6)該項(xiàng)目以毛地出讓?zhuān)�起價(jià)5000元/畝，使得取得該地塊的前期資金較少。

　　(7)該項(xiàng)目規(guī)劃定位為A市第一個(gè)小高層住宅小區(qū)，我公司在B市開(kāi)發(fā)小高層的經(jīng)驗(yàn)可以為之借鑒。

　　(8)我公司與A市的政府及建設(shè)主管部門(mén)的良好公共關(guān)系背景，有利于我公司今后在當(dāng)?shù)氐陌l(fā)展。

　　(9)物業(yè)管理公司在A市的先行介入，為今后該項(xiàng)目的物業(yè)管理，具有一定的優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)的`性。

　　(10)拆遷的難度較大使得外地的資金有所顧慮，為我們?nèi)〉眠@次競(jìng)價(jià)成功創(chuàng)造了一定的機(jī)會(huì)。

　　劣勢(shì)及威脅

　　(11)拆遷密度過(guò)大，拆遷成本及風(fēng)險(xiǎn)是該項(xiàng)目成功與否的關(guān)鍵。

　　(12) A市拆遷實(shí)施細(xì)則的即將出臺(tái)，拆遷成本的預(yù)測(cè)具有一定的風(fēng)險(xiǎn)性。

　　(13)市政設(shè)施的帶拆帶建，因其標(biāo)準(zhǔn)的不確定性，使的成本的測(cè)算具有一定的不確定性。

　　(14)江浙資金的介入，有可能使得土地的掛牌價(jià)抬的過(guò)高。

　　(15)規(guī)劃中對(duì)于地塊的居住用地的定位，今后商業(yè)的規(guī)劃能否通過(guò)，具有一定的不可確定性。

　　(16)小高層的居住觀念的形成，物業(yè)管理費(fèi)、電梯的運(yùn)行和維護(hù)等，將給今后的銷(xiāo)售帶來(lái)一定的抗性。

　　(17)該地塊的居民大多是二次拆遷，再加上A市某縣人的北京自焚事件，拆遷的難度較大。

　　(18)匯景花園的日趨完善，又是多層住宅，與本項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)將比較激烈。

　　(19)拆遷的難度，使該項(xiàng)目的建設(shè)周期具有延期的可能。

　　(20)周遍的生活配套設(shè)施及交通不夠完善。

　　二、市場(chǎng)分析

　　1 A市概況

　　A市位于長(zhǎng)江南岸，面積8271平方公里，人口153萬(wàn)。

　　生態(tài)環(huán)境優(yōu)良。境內(nèi)有國(guó)家級(jí)森林公園、國(guó)家級(jí)野生動(dòng)植物保護(hù)區(qū)——牯牛降、國(guó)家級(jí)水禽濕地保護(hù)區(qū)——升金湖。全市森林覆蓋率達(dá)56％，1996年和1997年被國(guó)家批準(zhǔn)為國(guó)家生態(tài)經(jīng)濟(jì)示范區(qū)和實(shí)施《中國(guó)21世紀(jì)議程》地方試點(diǎn)。投資環(huán)境良好。交通通信便捷，公路已形成了以國(guó)道、省道及沿江公路為骨架的交通運(yùn)輸網(wǎng)；水運(yùn)以長(zhǎng)江干流的重要港口——A港為樞紐，擁有國(guó)家對(duì)外開(kāi)放口岸，年設(shè)計(jì)吞吐能力達(dá)500萬(wàn)噸，A港泥洲新港區(qū)一期工程已動(dòng)工；通信已形成以數(shù)字傳輸、程控交換為主的多種通信方式和多功能通信服務(wù)網(wǎng)絡(luò)；溝通沿江通道的京九鐵路、沿江高速公路、九黃高速公路等項(xiàng)目已經(jīng)國(guó)家立項(xiàng)批準(zhǔn)，2002年-2003年將全面動(dòng)工；長(zhǎng)江大橋已于2001年底動(dòng)工興建。項(xiàng)目所在區(qū)位于長(zhǎng)江中下游南岸，與B市接壤，南連、黃山，是A市、經(jīng)濟(jì)、文化中心。全區(qū)總面積2516平方公里，人口62萬(wàn)，轄8個(gè)鄉(xiāng)、13個(gè)鎮(zhèn)、4個(gè)街道辦事處。城區(qū)人口12萬(wàn)。

　　2 A市房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)分析

　　A市房地產(chǎn)業(yè)從起步到發(fā)展，大致經(jīng)歷了三個(gè)階段：1988年至1993年為第一階段，以房屋統(tǒng)代建為主，所建住房多為福利性，商品化率低，房地產(chǎn)業(yè)處于萌芽狀態(tài)。1994年至1998年為第二階段，統(tǒng)代建行為逐步消失，商品房開(kāi)發(fā)逐漸興起。1999年至今為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與規(guī)范階段。以城區(qū)南門(mén)“兩點(diǎn)一線”舊城改造和翠微苑小區(qū)的成片開(kāi)發(fā)為起點(diǎn)，掀起了城市建設(shè)新一輪高潮。尤其是地改市后，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)步伐加快，城市建成區(qū)人口、規(guī)模迅速擴(kuò)張，城市建設(shè)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)兩者良性互動(dòng)，房地產(chǎn)場(chǎng)進(jìn)入有序發(fā)展時(shí)期。到目前為止，A市房地產(chǎn)業(yè)基本實(shí)現(xiàn)了創(chuàng)業(yè)任務(wù)，完成了原始積累。居民住房質(zhì)量顯著改善，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)趨向合理，市場(chǎng)體系基本建立。

　　二OO三年，A市房地產(chǎn)業(yè)主要特征表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

　　表現(xiàn)之一：投資增幅大。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成4.6億元，投資增幅達(dá)33.4 %,占全市建設(shè)系統(tǒng)投資65%，占全市固定資產(chǎn)投資12.6%。

　　表現(xiàn)之二：市場(chǎng)供銷(xiāo)兩旺。主城區(qū)竣工商品房面積

　　20.04萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售面積22.04萬(wàn)平方米，消化空置房2萬(wàn)平方米。城市人均住房建筑面積已達(dá)26平方米。

　　表現(xiàn)之三：房?jī)r(jià)平穩(wěn)上升。城區(qū)商品住宅價(jià)格較去年上漲17%，凈增400元/m2左右。表現(xiàn)之四：交易市場(chǎng)持續(xù)升溫。全市全年共辦理各類(lèi)房產(chǎn)交易1.12萬(wàn)起。A市城區(qū)共辦理各類(lèi)房產(chǎn)交易7938起，面積達(dá)89.62萬(wàn)m2，比上年度分別增長(zhǎng)25%和35%，其中存量房買(mǎi)賣(mài)2305起，面積24.40萬(wàn)m2，成交金額8800萬(wàn)元。

　　表現(xiàn)之五：拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)效果顯著。房地產(chǎn)業(yè)增加值占全市GDP增加值14%，帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值8.87億元，帶動(dòng)社會(huì)商品銷(xiāo)售6.16億元；房地產(chǎn)業(yè)上繳國(guó)家稅收2800萬(wàn)元。對(duì)今后市場(chǎng)的預(yù)測(cè)：

　　——從購(gòu)房能力看

　　伴隨著經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，城鎮(zhèn)居民可支配收入逐年增多，2001年到2003年，城鎮(zhèn)居民可支配收入從5222元上升到6028元。盡管去年房?jī)r(jià)漲幅較大，但消費(fèi)市場(chǎng)仍保持旺熱。 ——從投資角度看

　　由于股市長(zhǎng)期低迷，銀行利率多次下調(diào)，而房地產(chǎn)業(yè)保值、增值功能顯著，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)成為投資的重要領(lǐng)域。加上銀行信貸的支持，大大刺激了市場(chǎng)的需求。目前通過(guò)按揭貸款購(gòu)買(mǎi)商品房的比例為42%，年增幅達(dá)16%。

　　——從消費(fèi)結(jié)構(gòu)看

　　隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，居民住房消費(fèi)觀念發(fā)生了明顯的變化。人們已不能滿足于“夠住就行”的傳統(tǒng)觀念，改善型住房的需求較為明顯。住房消費(fèi)正由“居住型”向“享受型”轉(zhuǎn)變。二次置業(yè)、三次置業(yè)的消費(fèi)群體逐步擴(kuò)大。據(jù)調(diào)查，匯景花園一期95%以上購(gòu)房戶(hù)均為房改房換房。

　　——從需求關(guān)系看

　　根據(jù)城市總體規(guī)劃，城市建城區(qū)面積將由14.6平方公里發(fā)展到27.8平方公里，城市人口由12萬(wàn)人增加到30萬(wàn)人。在不考慮有效購(gòu)買(mǎi)力的情況下，單從住房需求分析，A市每年人口增長(zhǎng)拉動(dòng)的住房需求，加之城市外來(lái)人口的購(gòu)買(mǎi)需求和城市拆遷需要，將為房地產(chǎn)業(yè)提供廣闊的發(fā)展空間。

　　3、主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析

　　住宅小區(qū)詳細(xì)情況如表：

　　項(xiàng)目套數(shù)建筑面積（萬(wàn)㎡）平均單價(jià)（元/㎡）位置

　　匯景國(guó)際花園 1500 22 1400 湖濱路

　　碧荷苑 78 5.8 1344 建設(shè)中路

　　荷花村 170 1460 建設(shè)路

　　桃園小區(qū) 130 1400 秋浦路

　　秋浦花園 500 6.9 1508 長(zhǎng)江路

　　部分商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)詳細(xì)情況

　　項(xiàng)目 面積㎡ 單價(jià)元/㎡ 位置

　　匯景國(guó)際花園 40~~80 4000~5600 新城區(qū)

　　秋浦花園 50~~70 50 00~12000市中心

　　碧荷苑 36~~50 6800 建設(shè)路

　　桃園小區(qū)車(chē)庫(kù) 550 秋浦路

　　荷花村車(chē)庫(kù) 550 建設(shè)路

　　三、項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析

　　（一）、拆遷成本分析

　　圍合區(qū)域內(nèi)房屋均為磚混結(jié)構(gòu)，其中4棟5層住宅樓房（實(shí)驗(yàn)小學(xué)職工二棟40戶(hù)，四建公司職工住宅一棟16戶(hù)，拆遷公司拆遷安置房一棟，30戶(hù)）。其它房屋均為二——四層。根據(jù)掛牌文件附圖及現(xiàn)場(chǎng)核結(jié)，圍合區(qū)內(nèi)需拆除房屋面積：住宅34329平方米，經(jīng)營(yíng)性用房600平方米，合計(jì)住戶(hù)約205戶(hù)。住戶(hù)成份多為由市區(qū)房屋拆遷到此健房。住戶(hù)90%以上均有土地證，規(guī)劃建房證，房屋產(chǎn)權(quán)證、獨(dú)戶(hù)水、電表。具有一定的房屋拆遷經(jīng)驗(yàn)。拆遷成本估算：

　　按照A市《城市房屋拆遷管理暫行辦法》規(guī)定和補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)貨幣拆遷估算。

　　1、住宅：640元/平方米*（0.9+0.3+0.08+0）*34329平方米=34329*819.20元=28122316.80元

　　2、經(jīng)營(yíng)性用房：640元/平方米*（0.9+1.5+0.3+0.45+2.7）*600平方米=600平方米*3776元/平方米=2265600元

　　3、附屬物（水、電、電話、空調(diào)以上其它）

　　住宅34329平方米*45元/平方米=1544805元

　　經(jīng)營(yíng)性用房：600平方米*45元/平方米=27000元

　　4、室內(nèi)裝飾：34929平方米*80元/平方米=2794320元

　　5、閣樓、圍墻院內(nèi)地坪等

　　34929平方米*48元=1676592元

　　搬家費(fèi)、臨時(shí)過(guò)渡費(fèi)：

　　1、搬家費(fèi)：

　　住宅：200戶(hù)*300元=60000元

　　經(jīng)營(yíng)性用房：9戶(hù)*500元=4500元

　　小計(jì)：64500元

　　2、過(guò)渡費(fèi)：

　　住宅：34329平方米*2.5元/平方米*6個(gè)月=514935元

　　經(jīng)營(yíng)性用房：600平方米*16元/平方米*6個(gè)月=57600元

　　小計(jì)：632535元

　　其他費(fèi)用

　　3、管理費(fèi)，委托拆遷費(fèi)：

　　34929平方米*15元/平方米=523935元

　　4、房屋拆遷評(píng)估費(fèi)：35000元

　　5、獎(jiǎng)勵(lì)：

　　34929平方米*100元/平方米=3492900元

　　上述所有費(fèi)用小計(jì)：38533208元，折抵每平方補(bǔ)償金額為1103.18元。

　　按照A市人民政府第9號(hào)令，對(duì)A市城市區(qū)域內(nèi)房屋拆遷，在2003年上半年尚可以執(zhí)行，自省《城市房屋拆遷管理辦法》，在2003年7月1日開(kāi)始執(zhí)行后。A市城市房屋拆遷就困難重重，特別全國(guó)城市房屋拆遷大氣候政策，向被拆遷人傾斜，裁決司法強(qiáng)制拆遷基本停止。再者，A市房屋拆遷管理辦法即將出臺(tái)，其基準(zhǔn)價(jià)在原基礎(chǔ)上預(yù)計(jì)上調(diào)100元/平方米左右，由此拆遷成本預(yù)計(jì)為：

　　1103.18元/平方米+100元/平方米=1203.18平方米

　　1203.18元*34929平方米=42025874.2元

　　（二）建筑成本分析

　　對(duì)該宗地塊的建設(shè)規(guī)模作了初步的規(guī)劃方案，沿東湖路建兩棟二層網(wǎng)點(diǎn)，占地面積：50*10*2=1000㎡，建筑面積：2000㎡。

　　主入口設(shè)在東湖路兩棟網(wǎng)點(diǎn)之間，次入口設(shè)在建設(shè)東路靠近匯景小區(qū)的橋旁。沿建設(shè)東路建二層裙房，形式基本同S小高層，裙房上建三棟12層住宅，裙房占地110*15*2=3300㎡，三棟12層住宅建筑面積：29.4*13.8*12層*3棟=14606㎡，合計(jì)建筑面積：17906㎡。地塊內(nèi)大致布置

　　一棟15層29.4*13.8*15層；

　　一棟12層29.4*13.8*12層；

　　三棟12層40*15*12層；

　　一棟15層40*15*15層；

　　占地面積：3211㎡，建筑面積：41554㎡

　　總占地面積：5861㎡，建筑密度：20.7%

　　總建筑面積：61460㎡，容積率：2.17

　　高層均設(shè)計(jì)地下室，面積為4861㎡，總戶(hù)數(shù)約為297戶(hù)。

　　建設(shè)成本估算

　　（一）、工程前期費(fèi)：

　　1、拆遷成本

　　2、土地出讓金

　　3、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)：61460㎡*50元/㎡=307.3萬(wàn)元

　　4、人防基金：配套建地下室

　　5、規(guī)劃技術(shù)服務(wù)費(fèi)：56160*1.4+5300*2.2=9.03萬(wàn)元

　　6、墻改：61460*8=49.168萬(wàn)元

　　7、散裝水泥：61460*2=12.29萬(wàn)元

　　8、白蟻防治費(fèi)：61460*2=12.29萬(wàn)元

　　9、質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)：61460*2=12.296萬(wàn)元

　　10、施工圖審查：61460*1=6.15萬(wàn)元

　　11、防雷審查：61460*1=6.15萬(wàn)元

　　12、消防審查：

　　13、文物：0.2萬(wàn)元

　　14、規(guī)劃設(shè)計(jì)：10萬(wàn)元

　　15、建筑設(shè)計(jì)：2000*12+59460*30=180.78萬(wàn)元

　　16、地質(zhì)勘探：61460*2=12.29萬(wàn)元

　　17、測(cè)量定位：10萬(wàn)元

　　18、煤氣增容：2500元/戶(hù)

　　19、供水管網(wǎng)配套費(fèi)：20元/㎡

　　小計(jì)：627.93萬(wàn)元（18、19項(xiàng)代收代繳，未計(jì)）

　　（二）工程成本

　　1、樁基：59460*100元/㎡=594.6萬(wàn)元

　　2、地下室：4861*600元/㎡=291.66萬(wàn)元

　　3、主體：59460*900+2000*500=5451.4萬(wàn)元

　　4、電梯：9棟*50萬(wàn)元/棟=450萬(wàn)元

　　5、室外水電氣工程：61460*50=307.3萬(wàn)元

　　6、小區(qū)綠化、道路等室外工程：61460*60=368.76萬(wàn)元

　　7、監(jiān)理費(fèi)：6337.66*1%=63.38萬(wàn)元

　　小計(jì)：7527.1萬(wàn)元

　　總計(jì)、8155.03萬(wàn)元

　　（三）項(xiàng)目費(fèi)用分析

　　依據(jù)比較定價(jià)和市場(chǎng)定價(jià)相結(jié)合的原則，就該項(xiàng)目的預(yù)算定價(jià)為：

　　小高層住宅1900元/㎡商鋪6000元/ ㎡地下車(chē)庫(kù)800元/㎡

　　銷(xiāo)售收入住宅1900*56160=106704000

　　商鋪6000*5300=31800000

　　地下室4861*800=3888800

　　總計(jì)：142392800元

　　營(yíng)業(yè)稅及附加142392800*5.5%=7831604

　　各項(xiàng)費(fèi)用142392800*4%=5695712

　　總成本：拆遷成本+建安成本+稅收+費(fèi)用+土地成本=42025874.2+81550300+7831604+5695712+X =137103490.2

　　毛利潤(rùn)：銷(xiāo)售收入—總成本

　　=142392800-137103490.2=5289309.8元

　　結(jié)論：如土地掛牌競(jìng)價(jià)在五百二十八萬(wàn)以?xún)?nèi)，該項(xiàng)目具有一定的利潤(rùn)空間，項(xiàng)目可行。如超出則項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)較大，項(xiàng)目不可行。

房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告11

　　為了向公司高層投資決策提供參考數(shù)據(jù)，同時(shí)為下一步的項(xiàng)目前期策劃工作準(zhǔn)備基礎(chǔ)資料，投資公司項(xiàng)目投資部牟志剛、袁鷹于20xx年9月17—22日對(duì)綿陽(yáng)市區(qū)目標(biāo)地塊開(kāi)發(fā)所涉及到的自然環(huán)境、社會(huì)環(huán)境、開(kāi)發(fā)環(huán)境、消費(fèi)環(huán)境進(jìn)行了初步的前期市場(chǎng)調(diào)查。通過(guò)考察現(xiàn)場(chǎng)、拜訪相關(guān)職能部門(mén)，獲得了大量的原始材料，并形成了初步的調(diào)查報(bào)告，供領(lǐng)導(dǎo)參閱。

　　第一部分目標(biāo)地塊環(huán)境分析

　　第一節(jié) 目標(biāo)地塊(財(cái)貿(mào)校地塊)環(huán)境分析

　　一、地塊位置及邊界：

　　地塊位于綿陽(yáng)市涪城區(qū)濱河南路136號(hào)。北臨寬約12米的濱河南路及河寬約400米的涪江；東臨建設(shè)中的青年廣場(chǎng)，廣場(chǎng)面積約150畝，河面寬約200米的安昌河在此與涪江匯合；距地塊東北面1.2公里，有芙蓉溪與涪江匯合，涪江、安昌河、芙蓉溪在距地塊東北面500米處形成面積約7萬(wàn)平米的水面；南臨一條規(guī)劃中的道路，其后80米處建有龍壇寺雨污水提升泵站；西臨一條寬12米的市政道路（原財(cái)貿(mào)校區(qū)道路），此路西邊為財(cái)貿(mào)校保留不搬遷的學(xué)生宿舍、員工食堂及部分教師宿舍。

　�。ㄔ斠�(jiàn)附圖一）

　　二、面積指標(biāo)：

　　該地塊面積為47.647畝，其中代征地有4.04畝。地塊東邊邊長(zhǎng)130米，南邊邊長(zhǎng)130米，西邊邊195米，北邊邊長(zhǎng)220米。

　　三、地塊形狀：

　　地塊外型類(lèi)似于一個(gè)不規(guī)則的梯型。東邊因緊臨青年廣場(chǎng)的環(huán)形道路而形成弧型邊界。

　　四、地表附著物：

　　整個(gè)地塊地面距周邊的道路高差約3米，即低于±0.00有3米，但此次綿陽(yáng)發(fā)生洪澇災(zāi)害時(shí)，地塊上沒(méi)有形成河水倒灌，且只有部分地面積水；地面土質(zhì)較結(jié)實(shí)。東邊距濱河南路7米處有座長(zhǎng)100米、寬10米、高五層的教學(xué)樓；西南角處有一座高8層的綜合樓，此樓正在拆遷；地塊正中有一籃球場(chǎng)及兩個(gè)羽毛球場(chǎng)；其余地面均長(zhǎng)著一些雜草。

　　五、 現(xiàn)有街道狀況

　　目標(biāo)地塊周邊現(xiàn)沒(méi)有成型的商業(yè)街道，根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)考察來(lái)看，此地塊的商鋪開(kāi)發(fā)只能做濱河南路及青年廣場(chǎng)的地邊，以及原財(cái)貿(mào)校內(nèi)道路。

　　六、 地塊權(quán)屬及相關(guān)情況

　　成都中盛實(shí)業(yè)發(fā)展公司在今年八月參加該地塊招標(biāo)，通過(guò)其特殊的`關(guān)系渠道及總規(guī)劃，獲得了該地塊的土地使用權(quán)（見(jiàn)綿國(guó)土函[20xx]136號(hào)）。中標(biāo)總地價(jià)為￥2900萬(wàn)元，63.6萬(wàn)元/畝。其中8月31日前支付了總地款的30%（即￥870萬(wàn)元），按規(guī)定本月底前需支付總地款的40%（即￥1160萬(wàn)元），所剩30%的地款在今年12月31日前付清。目前在76萬(wàn)元/畝左右。中盛公司迫于資金壓力，急需將該地塊轉(zhuǎn)讓出來(lái)。據(jù)現(xiàn)場(chǎng)考察，此地塊現(xiàn)應(yīng)是綿陽(yáng)市五橋內(nèi)最好的地塊。屬二級(jí)土地，市場(chǎng)地價(jià)應(yīng)為80萬(wàn)/畝。

　　第二節(jié) 周邊環(huán)境區(qū)位分析

　　一、 自然環(huán)境

　�。ㄒ唬�、自然景觀：

　　目標(biāo)地塊位于三江匯合處，三面環(huán)水，涪江、安昌河河面較寬、水質(zhì)優(yōu)良；東西面富樂(lè)山公園及遠(yuǎn)處跌落有致的群山形成較為壯觀的自然景觀；在建的青年廣場(chǎng)及濱河南路兩旁的樹(shù)木將會(huì)形成一片漂亮的綠化景觀，（廣場(chǎng)計(jì)劃今年11月份竣工）。

　�。ǘ�）、環(huán)境污染狀況

　　由于綿陽(yáng)市定位為全國(guó)唯一的一座“科技城“，市區(qū)所有污染企業(yè)均已拆遷，城市污水處理較好，地塊所處位置自然景觀優(yōu)秀，

　　所以該地塊環(huán)境污染狀況良好。

　　二、 人文景觀

　　1、 緊臨目標(biāo)地塊東側(cè)的青年廣場(chǎng)建成后將為目標(biāo)地塊開(kāi)發(fā)帶來(lái)一個(gè)較好賣(mài)點(diǎn)。

　　2、 在目標(biāo)地塊東邊有一座南山塔，為清代以前建筑；西北方100米處的涪江三橋造形奇特、色彩艷麗，正北方的富樂(lè)山塔，在夜間泛光照明下尤其顯得晶瑩剔透，這些人文景觀使目標(biāo)地塊的周邊環(huán)境大為增色。

　　三、 社會(huì)環(huán)境

　　（一）、人居環(huán)境

　　該地塊所處涪城區(qū)是綿陽(yáng)市的經(jīng)濟(jì)、政治、文化中心，企事業(yè)單位眾多，均在地塊方圓700米范圍內(nèi)。政府機(jī)關(guān)有市委、區(qū)委、區(qū)政府、公安、財(cái)政、學(xué)校、郵局、商場(chǎng)、賓館、醫(yī)院等單位。

　　各機(jī)關(guān)工作人員在這里工作、生活、休閑娛樂(lè)，生活設(shè)施配套齊備，具備了居家的方便性、舒適性。

　　（二）、社會(huì)治安環(huán)境

　　綿陽(yáng)市整體社會(huì)治安情況較好，目標(biāo)地塊位于城市中心，又臨近公安局、派出所、軍區(qū)等強(qiáng)力機(jī)關(guān)。地塊所處位置相對(duì)僻靜，緊鄰地塊西南側(cè)的“南河花園”時(shí)有小偷入室行竊的現(xiàn)象，同時(shí)地塊東側(cè)的青年廣場(chǎng)修建中，人員較雜，加之河邊的綠樹(shù)成蔭，燈光較暗，存在一定的治安隱患，所以天一黑，河邊道路人員較少，只是一些兜風(fēng)車(chē)輛時(shí)有經(jīng)過(guò)。

　�。ㄈ�）、商務(wù)狀況

　　由于綿陽(yáng)市是一個(gè)副省級(jí)城市，商務(wù)較省內(nèi)其它區(qū)市發(fā)達(dá)，加之目標(biāo)地塊所處區(qū)域?yàn)樵撌械纳虅?wù)中心，其中商務(wù)中心大樓“新益大廈”距目標(biāo)地塊1公里，區(qū)域內(nèi)的賓館如臨園賓館、新華飯店每天的住房入住率達(dá)80%以上，是當(dāng)?shù)厝胱÷首罡叩馁e館之一，為外來(lái)商務(wù)人員、旅游人員臨時(shí)投宿的集中地。

　　第三節(jié) 社區(qū)生活配套

　　一、市政配套

　　1、 道路與交通

　　目標(biāo)地塊主要組織交通的干道是濱河南路及一環(huán)路南段經(jīng)過(guò)“南河花園”的道路，目前經(jīng)過(guò)“南河花園”的干道僅修至“南河花園”尚未通到目標(biāo)地塊，隨著青年廣場(chǎng)的竣工，此路也將連通。

　　目前當(dāng)?shù)厝司��?chē)輛數(shù)較多，街上過(guò)往的代步車(chē)主要是公交車(chē)、出租車(chē)、三輪車(chē)和自行車(chē)，公用轎車(chē)數(shù)量較多，副局級(jí)領(lǐng)導(dǎo)的車(chē)子均為廣州雅閣。街上道路交闊、交通比較順暢。據(jù)說(shuō)該市的城市暢通工程居全國(guó)第二，（成都市居全國(guó)第七）。

　　經(jīng)過(guò)地塊周邊的公交車(chē)線路有5條，其中5路公交車(chē)的起點(diǎn)站在距目標(biāo)地塊的150米處的濱河南路。

　　2、 管網(wǎng)設(shè)施

　　由于目標(biāo)地塊地處原財(cái)貿(mào)校的位置上，故而地塊上水、電、氣、光纖配套系統(tǒng)完善，相對(duì)而言，寬帶網(wǎng)建設(shè)相對(duì)滯后，周邊小區(qū)居民通常使用電信撥號(hào)方式上網(wǎng)。

　　目標(biāo)地塊及周邊社區(qū)原有的城市排污管道系統(tǒng)比較健全，地塊南邊80米的城市雨污水提升泵站在此次的暴雨中因設(shè)備初期使用，沒(méi)有起到多大作用。但目標(biāo)地塊以后的雨污排放問(wèn)題不大。根據(jù)我們實(shí)地考察，污水提升泵站滿負(fù)荷工作時(shí)嘈聲不大，不會(huì)對(duì)將來(lái)的小區(qū)造成影響。

　　3、 市政單位

　　目標(biāo)地塊及周邊主要的市政單位有雨污水提升泵站、市委、市政協(xié)、衛(wèi)生局、民政局及涪城區(qū)各職能部門(mén)。居民在此生活將較為方便。

　　4、 文化教育

　　在目標(biāo)地塊的西邊130米處有南街幼兒園、警鐘街小學(xué)，150米處有綿陽(yáng)一中，該校近三年來(lái)初三畢業(yè)考試居全市第一，地塊南側(cè)安昌河對(duì)岸1500米處的南山公園旁有全省重點(diǎn)高級(jí)中學(xué)——“南山中學(xué)”；在南街幼兒園周邊有綿陽(yáng)廣播電視局，綿陽(yáng)晚報(bào)、日?qǐng)?bào)社、市教委、涪城區(qū)黨校及新華書(shū)店。

　　5、 體育設(shè)施

　　緊鄰目標(biāo)地塊東側(cè)有一大型休閑娛樂(lè)的“青年廣場(chǎng)”；地塊南側(cè)1200米處有目前綿陽(yáng)市體育設(shè)施最齊全，檔次最高的“南河體育運(yùn)動(dòng)中心”，今年的“全國(guó)農(nóng)運(yùn)會(huì)”及即將舉行的“全國(guó)少數(shù)民族運(yùn)動(dòng)會(huì)”都在此舉行。

　　6、 銀行、郵政、電信系統(tǒng)

　　由于目標(biāo)地塊與傳統(tǒng)的繁華商業(yè)地帶較近，其周邊的各商業(yè)、銀行網(wǎng)點(diǎn)眾多，附近中行、工商銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、郵局都在其1000米范圍內(nèi)。

　　二、生活配套設(shè)施

　　1、 商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)

　　目標(biāo)地塊距離較政府職能部門(mén)較近，但政府職能部門(mén)距綿陽(yáng)市集中的商業(yè)中心尚有300米左右，所以目標(biāo)地塊周邊300米范圍內(nèi)的商業(yè)氛圍就沒(méi)有中心地帶濃，不過(guò)范圍內(nèi)的日常生活品購(gòu)買(mǎi)還是較方便，在建設(shè)路有“雙匯連鎖超市”，“南河小區(qū)”內(nèi)市政道路旁有一門(mén)診部及其個(gè)體戶(hù)經(jīng)營(yíng)的商業(yè)鋪面。一旦與青年廣場(chǎng)連接的市政道路建成，從地塊到市中心繁華地帶距離將大大縮短（500米以?xún)?nèi)）。

　　2、 休閑娛樂(lè)設(shè)施

　　當(dāng)?shù)匦蓍e娛樂(lè)較集中的街道在距目標(biāo)地塊西側(cè)400米的紅星街及南河街上，一環(huán)路南段上也有一些按摩、美容中心，茶坊等。經(jīng)過(guò)目標(biāo)地塊的濱河南路西側(cè)上有一少部分茶坊、美容室，但其經(jīng)營(yíng)狀況不理想。整體看來(lái)，這個(gè)區(qū)域內(nèi)休閑娛樂(lè)設(shè)施不是很集中。

　　3、 醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施

　　在目標(biāo)地塊西側(cè)的一環(huán)路南段上有涪城區(qū)中醫(yī)院及市中醫(yī)院機(jī)關(guān)分院，綿陽(yáng)市中心醫(yī)院距地塊只有600米左右，該醫(yī)院是綿陽(yáng)市醫(yī)療設(shè)施最先進(jìn)，市民最信得過(guò)的醫(yī)院。

　　4、 農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)

　　在距目標(biāo)地塊西側(cè)300米處有一建設(shè)路市場(chǎng)，為較大型的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)。

　　5、 住宿、餐飲設(shè)施

　　較地塊最近的賓館、餐館是位于警鐘街的新華飯店、滿香園、蔣記豆花莊及建設(shè)路上的軍區(qū)招待所。但是全市的賓館、餐館主要集中在人民公園及市政府辦公大樓之間。

　　在這里需要特別注意的是，上述設(shè)施從文字上感覺(jué)與目標(biāo)地塊有一定的距離，但實(shí)際生活中，它們卻處在人們?nèi)粘Ｉ�活中能夠接受的活�?dòng)范圍之內(nèi)。

　　第四節(jié)目標(biāo)地塊分析

　　一、 目標(biāo)地塊價(jià)值分析

　　綜前所述，財(cái)貿(mào)校目標(biāo)地塊應(yīng)是可供選擇的地塊中居住小區(qū)開(kāi)發(fā)最好地地塊，其優(yōu)勢(shì)可以用“鬧中取靜”來(lái)形容。無(wú)論從其環(huán)境、交通、服務(wù)配套等都較完善，根據(jù)周邊規(guī)劃建設(shè)的不斷完善，住宅開(kāi)發(fā)的價(jià)值較大。

　　二、成本分析

　　在目標(biāo)地塊距地面高差約3米的情況下，建地下車(chē)庫(kù)，將會(huì)導(dǎo)致建安成本大大增加，同時(shí)目標(biāo)地塊周邊的商氣不足，商業(yè)鋪面的開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)較大，相對(duì)能作商鋪的只有濱河南路及廣場(chǎng)面的兩面。這樣也使項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步加大。不過(guò)經(jīng)實(shí)際考察后，項(xiàng)目的實(shí)際建安成本沒(méi)有我們最初預(yù)算的那樣高，多層建安約500元/M2。

　　因綿陽(yáng)的開(kāi)發(fā)商較多，整個(gè)綿陽(yáng)市地價(jià)被炒得很高，據(jù)國(guó)土局的葉先生講市區(qū)商品地產(chǎn)地價(jià)（凈地）大約為：

　　備注：

　　根據(jù)目標(biāo)地塊的周邊情況及當(dāng)?shù)厥忻褓?gòu)房的習(xí)慣，該地塊只適于進(jìn)行多層或小高層住宅開(kāi)發(fā)。高層電梯公寓很難被市民接受。

房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告12

　　自20xx年初以來(lái)，面對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)下行的壓力，國(guó)家和地方各級(jí)政府相繼出臺(tái)了一系列支持房地產(chǎn)業(yè)"穩(wěn)需求、去庫(kù)存、控風(fēng)險(xiǎn)、促轉(zhuǎn)型"的房地產(chǎn)新政策。20xx年11月10日，習(xí)在主持召開(kāi)中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組第十一次會(huì)議時(shí)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)提出了明確的指導(dǎo)意見(jiàn)，"要化解房地產(chǎn)庫(kù)存，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展"。隨后，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議將房地產(chǎn)去庫(kù)存確定為20xx年我國(guó)五大經(jīng)濟(jì)任務(wù)之一，在國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議上也明確提出，"以加快戶(hù)籍制度改革帶動(dòng)住房等消費(fèi)"。至此，因地施策，分類(lèi)調(diào)控，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展成為地方各級(jí)政府的一項(xiàng)新任務(wù)。

　　近日，市委黨校科干二班第五調(diào)研組分別到市房管、規(guī)劃、國(guó)土等多個(gè)職能部門(mén)進(jìn)行走訪，了解了我市房地產(chǎn)庫(kù)存整體情況和積壓的主要原因，與萬(wàn)達(dá)、碧桂園、飛揚(yáng)、葡萄園、漢通等多家房地產(chǎn)企業(yè)的高管進(jìn)行座談，聽(tīng)取了他們對(duì)我市房地產(chǎn)化解庫(kù)存的意見(jiàn)。通過(guò)全組成員共同商榷，形成一致意見(jiàn)，撰寫(xiě)此調(diào)研報(bào)告。

　　一、我市中心城區(qū)房地產(chǎn)庫(kù)存情況

　　截至20xx年12月31日，中心城區(qū)累計(jì)庫(kù)存商品房389.63萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)16.13%，去化周期29個(gè)月，其中商品住房商品住房達(dá)到263.4萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)31.8%，去庫(kù)存化周期23個(gè)月，比20xx年末下降1個(gè)月，非住宅庫(kù)存126.23萬(wàn)平方米，去化周期63個(gè)月。

　　1、從中心城區(qū)商品房類(lèi)型結(jié)構(gòu)看，住宅263.4萬(wàn)平方米，占待銷(xiāo)商品房總數(shù)的67.6%，工業(yè)廠房7.36萬(wàn)平方米、占1.89%，商業(yè)101.87萬(wàn)平方米、占26.15%，辦公6.48萬(wàn)平方米、占1.66%，其他10.51萬(wàn)平方米，占2.7%。

　　2、從中心城區(qū)商品住房面積看，單套建筑面積90平方米以下的普通商品住宅7061套、49.05萬(wàn)平方米，分別占總數(shù)的28.16%、18.61%;90—120平方米普通商品住宅11765套、124.59萬(wàn)平方米，分別占總數(shù)的46.91%、47.27%;120—144平方米普通商品住宅4739套、61.83萬(wàn)平方米，分別占總數(shù)的18.9%、23.29%;144平方米以上的非普通商品住宅1513套、28.54萬(wàn)平方米，分別占總數(shù)的6.03%、10.83%。

　　3、從中心城區(qū)商品房銷(xiāo)售情況看，20xx年，中心城區(qū)共銷(xiāo)售商品房16124套、156.07萬(wàn)平方米，同比分別增長(zhǎng)16.85%、19.42%，其中住宅12139套、133.38萬(wàn)平方米，同比分別增長(zhǎng)18.38%、20.59%。其中單套建筑面積90平方米以下的普通商品住宅2118套、16.52萬(wàn)平方米，分別占總數(shù)的17.45%、12.39%;90--144平方米普通商品住宅9600套、109.18萬(wàn)平方米，分別占總數(shù)的79.08%、81.86%;144平方米以上的非普通商品住宅421套、7.68萬(wàn)平方米，分別占總數(shù)的3.47%、5.76%。

　　截止今年3月底，中心城區(qū)庫(kù)存商品房367.74萬(wàn)㎡，比去年年底減少21.89萬(wàn)平方米，去化周期26個(gè)月，較去年年底減少3個(gè)月;其中商品住房242.65萬(wàn)㎡，去化周期19月，較去年年底減少4個(gè)月。

　　從上述數(shù)據(jù)可以看出，20xx年我市中心城區(qū)商品房庫(kù)存量和銷(xiāo)售量均出現(xiàn)增長(zhǎng)，增長(zhǎng)幅度基本相同，截止今年3月底，雖然庫(kù)存量有所減少，但庫(kù)存量偏大的局面仍未改變。

　　對(duì)比相似情況的十堰市，我市房地產(chǎn)去庫(kù)存壓力也大體相同。據(jù)房產(chǎn)在線統(tǒng)計(jì)，截止到20xx年6月30日，十堰城區(qū)累計(jì)可售住宅套數(shù)為41062套，同比增長(zhǎng)14%，累計(jì)可售住宅面積為4538983.72平米，同比增長(zhǎng)13.9%。其中張灣區(qū)累計(jì)可售現(xiàn)房3943套，面積約411485.26平米，茅箭區(qū)累計(jì)可售現(xiàn)房11536套，可售面積1323384.19平米，白浪區(qū)可售現(xiàn)房843套，可售面積約93613.05平米，各區(qū)域都有大量的可售現(xiàn)房。而根據(jù)十堰目前現(xiàn)狀，每年能夠消化掉的房源大約在15000套左右。就此看來(lái)，僅截止于6月30日止的房源庫(kù)存就需要三年的時(shí)間來(lái)消化。

　　二、我市房地產(chǎn)庫(kù)存量偏大的主要原因

　　1、土地供應(yīng)量過(guò)大。受本地財(cái)政依賴(lài)土地收入和前幾年房地產(chǎn)火熱的影響，20xx年以來(lái)，荊門(mén)和國(guó)內(nèi)、省內(nèi)很多三、四線城市一樣，出現(xiàn)了土地供應(yīng)節(jié)奏過(guò)快的局面，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至20xx年底，我市中心城區(qū)通過(guò)招拍掛方式出讓但還沒(méi)有動(dòng)工的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地超過(guò)4000畝，而據(jù)分析，每年市場(chǎng)需求量大約不會(huì)超過(guò)1000畝，也就是說(shuō)，現(xiàn)行已經(jīng)出讓的土地的消化期將超過(guò)4年，土地存量仍處于高位。

　　2、市場(chǎng)需求相對(duì)不足。房地產(chǎn)市場(chǎng)需求大致分為自住性需求、改善型需求、投資投機(jī)性需求和被動(dòng)型需求。從自住型需求來(lái)看，新型城鎮(zhèn)化是增加商品房銷(xiāo)售的重要?jiǎng)恿�，不僅需要土地、戶(hù)籍等制度的配套配套，還需要確立產(chǎn)業(yè)支撐。然而荊門(mén)實(shí)際情況是，傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的升級(jí)換代還存在一定的難度，城市的凝聚力、輻射力相對(duì)不足，加上人口紅利的逐漸消失，進(jìn)城人口每年增幅不大，新增購(gòu)房需求并不充足。從改善型需求來(lái)看，90年代初期購(gòu)買(mǎi)房改房的各級(jí)黨政機(jī)關(guān)和企事業(yè)單位的干部職工成為市場(chǎng)的主體，但由于近3年來(lái)開(kāi)工建設(shè)了3298套、29.68萬(wàn)㎡的企業(yè)職工集資建房和20xx套、38.432萬(wàn)㎡的天鵝小區(qū)團(tuán)購(gòu)房，分流了相當(dāng)部分的有效需求。從投資投機(jī)性需求來(lái)看，盡管省、市出臺(tái)了刺激樓市的若干意見(jiàn)，但對(duì)樓市起決定作用的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境沒(méi)有得到根本性改變，再加上房產(chǎn)稅、住房信息聯(lián)網(wǎng)、不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記等潛在因素影響以及住房?jī)r(jià)格的持續(xù)走低，我市投資性需求受到抑制。從被動(dòng)型需求來(lái)看，我市"三化"同步建設(shè)和棚戶(hù)區(qū)改造步伐雖然大大加快，但被征收人基本選擇原地產(chǎn)權(quán)調(diào)換，在市場(chǎng)上主動(dòng)購(gòu)房的`需求不足。綜上所述，土地供應(yīng)過(guò)大與市場(chǎng)需求不足的疊加是造成商品房庫(kù)存量過(guò)大的主要原因。

　　3、市場(chǎng)信心不足。受?chē)?guó)際金融危機(jī)感和全國(guó)房市調(diào)整大環(huán)境的影響，消費(fèi)者信心不足，認(rèn)為商品房還有一定的降價(jià)空間，持幣觀望氣氛濃厚。

　　三、我市已采取的去庫(kù)存措施

　　針對(duì)我市商品房庫(kù)存量大、消化周期長(zhǎng)的實(shí)際，20xx年以來(lái)，我市在控制新增總量的同時(shí)，把去庫(kù)存作為惠民生、穩(wěn)市場(chǎng)、促發(fā)展的重要舉措來(lái)抓，出臺(tái)了一系列措施消化庫(kù)存商品房，取得一定的成效。

　　1、政策引導(dǎo)去庫(kù)存。從20xx年9月至今，我市出臺(tái)了《關(guān)于促進(jìn)全市房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)》(荊政辦發(fā)[20xx]50號(hào))、《關(guān)于創(chuàng)新保障性住房供應(yīng)方式的指導(dǎo)意見(jiàn)》(荊政辦發(fā)[20xx]38號(hào))、《關(guān)于進(jìn)一步放寬住房公積金個(gè)人貸款和提取政策的通知》、《關(guān)于調(diào)整住房公積金個(gè)人貸款和提取政策的通知》等文件，從支持合理住房消費(fèi)、完善住房保障體系、加大金融支持力度、完善土地供應(yīng)機(jī)制、優(yōu)化房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境、加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)監(jiān)管等方面激活樓市，政策主要亮點(diǎn)體現(xiàn)在"二個(gè)創(chuàng)新(創(chuàng)新保障性住房房源籌措方式、創(chuàng)新棚戶(hù)區(qū)改造安置方式)"、"三個(gè)調(diào)整(調(diào)整普通商品住房繳納契稅的基數(shù)、調(diào)整個(gè)人普通住房再次上市交易的計(jì)算時(shí)間、調(diào)整商品房預(yù)售許可條件)"和"五個(gè)放寬(放寬貸款條件、放寬唯一住房條件、放寬普通住房標(biāo)準(zhǔn)、放寬購(gòu)房落戶(hù)條件、放寬住房公積金貸款和提取政策、放寬商品房?jī)r(jià)格和戶(hù)型調(diào)整限制)"。該系列文件的出臺(tái)，大大提振了市場(chǎng)信心，促進(jìn)了市場(chǎng)的活躍。特別是《關(guān)于創(chuàng)新保障性住房供應(yīng)方式的指導(dǎo)意見(jiàn)》明確提出，逐步減少或停止政府直接投資集中新建保障性住房，采取政府采購(gòu)的方式，按照"價(jià)格合理、面積合適、質(zhì)量合格"的原則從市場(chǎng)上收購(gòu)存量商品房作為保障性住房和安置房房源，鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)企業(yè)將符合條件的商品住房轉(zhuǎn)軌為保障房,鼓勵(lì)有實(shí)力的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、民間資本收儲(chǔ)存量商品住房進(jìn)入租賃市場(chǎng)等多種形式，多渠道的消化庫(kù)存商品住房，打通了保障性住房與商品住房之間通道。如20xx年10月，我市按照荊政辦發(fā)[20xx]38號(hào)文件精神，啟動(dòng)收購(gòu)溫州大廈小戶(hù)型庫(kù)存商品住房作為公租房，共收購(gòu)9套，635平方米，目前已經(jīng)撥付收購(gòu)資金217萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)企業(yè)將于今年8月交付使用。

　　2、貨幣化安置去庫(kù)存。20xx年我市加大了棚戶(hù)區(qū)改造和拆違控違的力度，我們緊緊抓住這一機(jī)遇，制定出臺(tái)了《荊門(mén)市中心城區(qū)棚戶(hù)區(qū)改造貨幣化安置暫行辦法》(荊房征委[20xx]1號(hào))和《市人民政府辦公室關(guān)于規(guī)范中心城區(qū)拆違補(bǔ)償政策的意見(jiàn)》(荊政辦發(fā)[20xx]44號(hào))，在棚戶(hù)區(qū)改造和控違拆違中,采取被征收人自主安置、政府采購(gòu)房源安置、政府搭橋被征收人團(tuán)購(gòu)商品房安置等方式，大力推進(jìn)貨幣化安置。東寶區(qū)�；蹨喜疬`是荊門(mén)市20xx年度"一號(hào)工程"，該片區(qū)共有違建樓11棟，房屋405套，總建筑面積3.774萬(wàn)平方米，涉及住戶(hù)307戶(hù)。在擬定拆違補(bǔ)償方案中，市政府明確規(guī)定違建戶(hù)全部通過(guò)購(gòu)買(mǎi)庫(kù)存商品房進(jìn)行貨幣化安置，目前通過(guò)政府搭橋，采取競(jìng)爭(zhēng)性談判、政府公開(kāi)征集等方式，在洋豐西山林語(yǔ)、洋豐嘉園、天鵝山莊三個(gè)小區(qū)中征集646套房源供違建戶(hù)選擇，307戶(hù)全部在上述三個(gè)小區(qū)中全部安置到位。去年市中心城區(qū)棚改貨幣化安置總共1821戶(hù)，棚改貨幣化安置比例達(dá)到51.89%，高出省定棚改貨幣化安置比例40%的目標(biāo)近12個(gè)百分點(diǎn)，按戶(hù)均110平方米計(jì)算，僅棚改貨幣化安置這一項(xiàng)，就消化了中心城區(qū)近20萬(wàn)平方米的商品住房庫(kù)存。

　　3、市場(chǎng)引導(dǎo)去庫(kù)存。去庫(kù)存的真正主體在企業(yè)。我們?cè)谕晟品康禺a(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警預(yù)報(bào)體系的基礎(chǔ)上，按照"日統(tǒng)計(jì)，月監(jiān)測(cè)，季分析"的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，每季度召開(kāi)一次房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)分析會(huì)，定期公布房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行情況，特別是分類(lèi)通報(bào)新增土地購(gòu)置數(shù)量、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資、新開(kāi)工項(xiàng)目與面積、銷(xiāo)售面積、銷(xiāo)售均價(jià)、庫(kù)存商品房結(jié)構(gòu)等情況，一方面引導(dǎo)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)營(yíng)銷(xiāo)模式電商化、建立線上社區(qū)服務(wù)平臺(tái)、構(gòu)建"醫(yī)養(yǎng)結(jié)合"新型模式，加快庫(kù)存商品房的銷(xiāo)售。另一方面針對(duì)庫(kù)存商品房主要集中在商品住房、商業(yè)用房的特點(diǎn)，積極引導(dǎo)開(kāi)發(fā)企業(yè)探索商業(yè)綜合體、工業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、農(nóng)業(yè)地產(chǎn)等新領(lǐng)域，促進(jìn)商品房開(kāi)發(fā)類(lèi)型多元化。20xx年，我市中心城區(qū)共批準(zhǔn)預(yù)售商品房195.62萬(wàn)平方米，其中非住宅面積達(dá)54.77萬(wàn)平方米，占總量的28%，同比上升近10個(gè)百分點(diǎn)。全部非住宅地產(chǎn)中，屬工業(yè)地產(chǎn)的一馬光彩、鄂中再生資源、兩岸三地華中創(chuàng)業(yè)中心等項(xiàng)目占了總量的19.4%，從參加座談企業(yè)高管發(fā)言中我們了解到，他們采納分析資料后，及時(shí)對(duì)未施工項(xiàng)目在戶(hù)型設(shè)計(jì)、住宅與商業(yè)用房比例作出調(diào)整，有的甚至在可預(yù)見(jiàn)銷(xiāo)售不暢情況下，主動(dòng)降低了容積率。還出現(xiàn)了如東方國(guó)際廣場(chǎng)的寫(xiě)字樓及福壽居的養(yǎng)老醫(yī)療類(lèi)地產(chǎn)，企業(yè)項(xiàng)目種類(lèi)呈現(xiàn)多元化趨勢(shì)。

　　三、對(duì)我市房地產(chǎn)去庫(kù)存的建議和對(duì)策

　　房地產(chǎn)業(yè)作為一個(gè)具有高度綜合性和關(guān)聯(lián)性的行業(yè)，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中起著舉足輕重的作用，而去房地產(chǎn)庫(kù)存化，對(duì)于保持房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展，對(duì)于促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展、防范社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)、維護(hù)社會(huì)和諧穩(wěn)定意義重大。根據(jù)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際情況、目前面臨的經(jīng)濟(jì)新常態(tài)以及發(fā)展新機(jī)遇，建議當(dāng)前和今后一段時(shí)期主要抓好以下幾方面工作：

　　1、繼續(xù)落實(shí)房地產(chǎn)新政，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展

　　房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)重要產(chǎn)業(yè)之一，平穩(wěn)增長(zhǎng)才是走可持續(xù)的科學(xué)發(fā)展之路，房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱或過(guò)冷都會(huì)影響整個(gè)行業(yè)的健康發(fā)展。全市上下要進(jìn)一步認(rèn)清形勢(shì)，轉(zhuǎn)變觀念，審時(shí)度勢(shì)，充分認(rèn)識(shí)做好房地產(chǎn)工作的復(fù)雜性、艱巨性和重要性。要進(jìn)一步落實(shí)房地產(chǎn)新政，切實(shí)履行政府部門(mén)管理職責(zé)，綜合運(yùn)用規(guī)劃、稅收、金融、土地等手段，以提高政策的執(zhí)行效果，強(qiáng)化監(jiān)管職能，提高信息披露透明度，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展。

　　2、合理引導(dǎo)，積極鼓勵(lì)住房消費(fèi)

　　一是積極推動(dòng)農(nóng)民工市民化。對(duì)選擇進(jìn)城落戶(hù)的新市民，其農(nóng)村居民宅基地使用權(quán)、宅基地上房屋使用權(quán)、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、集體資產(chǎn)收益分配權(quán)等權(quán)益繼續(xù)受法律保護(hù)。對(duì)進(jìn)城購(gòu)房不愿辦理戶(hù)籍遷移手續(xù)而只辦理居住證的農(nóng)民，依法享有與城市居民同等的社會(huì)保障、公共教育、醫(yī)療衛(wèi)生、就業(yè)培訓(xùn)、公共文化、社會(huì)救助、計(jì)劃生育等方面的權(quán)利，其子女進(jìn)城接受義務(wù)教育的,享有與城鎮(zhèn)居民子女同等待遇,由所在區(qū)教育部門(mén)統(tǒng)籌安排入學(xué)。明確土地"雙掛鉤"中補(bǔ)償給農(nóng)民的資金，可以到城區(qū)購(gòu)買(mǎi)商品住房。此外，探索建立農(nóng)村宅基地和土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)自愿有償退出機(jī)制，鼓勵(lì)、引導(dǎo)新市民按照流轉(zhuǎn)、退出等方式處置農(nóng)村宅基地和農(nóng)村承包土地，增強(qiáng)農(nóng)民的購(gòu)買(mǎi)力。二是實(shí)行購(gòu)房補(bǔ)貼優(yōu)惠和房票政策�？山梃b外地經(jīng)驗(yàn)，對(duì)在市城區(qū)購(gòu)買(mǎi)新建商品住房的，由購(gòu)房人憑網(wǎng)簽合同備案證明和完稅憑證向房管部門(mén)申請(qǐng)，由市財(cái)政部門(mén)給予安家補(bǔ)貼。試行房票制度，對(duì)市區(qū)內(nèi)國(guó)有、集體土地上房屋被征收的，被征收人可憑"房票"自愿選擇某一房地產(chǎn)項(xiàng)目安置，并可一次性享受18個(gè)月的臨時(shí)安置補(bǔ)償(助)費(fèi)。被征收房屋的市民可用"房票"自購(gòu)商品房，抵扣購(gòu)房款時(shí)由參與"房票"安置的開(kāi)發(fā)企業(yè)在正常市場(chǎng)售價(jià)基礎(chǔ)上給予適當(dāng)優(yōu)惠，且購(gòu)房成交價(jià)格不超過(guò)"房票"金額的部分免征契稅。三是充分發(fā)揮住房公積金的支持作用。適當(dāng)放寬優(yōu)質(zhì)樓盤(pán)在住房公積金貸款登記備案、貸款發(fā)放等方面的條件,將優(yōu)質(zhì)樓盤(pán)個(gè)貸放貸條件由原來(lái)的項(xiàng)目主體工程封頂調(diào)整為取得商品房預(yù)售許可證之時(shí)。將符合條件的新市民、農(nóng)民、個(gè)體工商戶(hù)納入住房公積金制度的覆蓋范圍，支持繳存住房公積金的新市民、農(nóng)民、個(gè)體工商戶(hù)利用公積金購(gòu)租住房，擴(kuò)大住房消費(fèi);建立住房公積金資金使用調(diào)劑機(jī)制，在全市范圍內(nèi)實(shí)現(xiàn)資金盈缺調(diào)劑，平衡資金頭寸，化解資金流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。

　　3、創(chuàng)新商品房消化渠道，打通"三個(gè)通道"

　　重點(diǎn)就是在全面打通商品住房與保障性住房、棚改房、安置房三個(gè)通道。一是購(gòu)買(mǎi)商品住房作為公租房由試點(diǎn)向符合條件的商品住房項(xiàng)目延伸。從20xx年開(kāi)始，要整合中央、省、市保障房補(bǔ)貼和廉租住房易地建設(shè)資金,集中分批購(gòu)買(mǎi)部分庫(kù)存商品房房源用于公租房配租。二是貨幣化安置范圍由棚改項(xiàng)目向所有房屋征收項(xiàng)目延伸。對(duì)城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等因公共利益征收的項(xiàng)目，除集體土地上已經(jīng)開(kāi)工建設(shè)的安置點(diǎn)外，一律不再新安排宅基地建房，原則上一律實(shí)行貨幣化安置。三是貨幣化安置方式由政府購(gòu)買(mǎi)房源和組織團(tuán)購(gòu)安置向被征收人自主安置延伸。重點(diǎn)就是搭建征收項(xiàng)目安置房源庫(kù)，打造安置房超市，引導(dǎo)、支持被征收人用貨幣補(bǔ)償款自主購(gòu)買(mǎi)商品住房，最大限度滿足被征收人個(gè)性化多元化住房需求。

　　4、推進(jìn)供給側(cè)改革，確保市場(chǎng)有序供應(yīng)

　　一是合理調(diào)控房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地。對(duì)已經(jīng)出讓還沒(méi)有動(dòng)工的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地進(jìn)行全面清理，并根據(jù)市場(chǎng)供求狀況，結(jié)合商品住房存量、未開(kāi)工住宅用地總量等指標(biāo)，合理確定住宅用地年度供應(yīng)規(guī)模、布局和節(jié)奏。對(duì)住房供應(yīng)明顯偏多或在建住宅用地規(guī)模過(guò)大的區(qū)域，適當(dāng)減少或暫停住宅用地供應(yīng)，管控好土地供應(yīng)閘門(mén)，從源頭上減少新的庫(kù)存。對(duì)已供未開(kāi)發(fā)用地，超過(guò)約定開(kāi)工期限，但未達(dá)到閑置土地認(rèn)定條件的項(xiàng)目用地，經(jīng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)，可辦理開(kāi)、竣工延期，合理調(diào)整開(kāi)發(fā)時(shí)序，放緩上市節(jié)奏，確保商品房有序供應(yīng)。二是優(yōu)化住房及用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)。對(duì)于在建商品住房項(xiàng)目,在不改變用地性質(zhì)和容積率等規(guī)劃條件強(qiáng)制性?xún)?nèi)容的前提下,允許房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)適當(dāng)調(diào)整套型結(jié)構(gòu);對(duì)已編制完成規(guī)劃設(shè)計(jì)方案審批但尚未動(dòng)工建設(shè)的地塊，根據(jù)所在區(qū)域人口規(guī)模及周邊配套情況，在不突破片區(qū)控規(guī)總用地、總建筑規(guī)模、容積率，滿足公建配套等條件的前提下，可由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)調(diào)整商住比例。對(duì)已供未開(kāi)發(fā)用地,根據(jù)市場(chǎng)狀況,研究制定未開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)用地的用途轉(zhuǎn)換方案,通過(guò)調(diào)整土地用途、規(guī)劃條件,用于國(guó)家支持的新興產(chǎn)業(yè)、創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)、品牌商業(yè)、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、體育產(chǎn)業(yè)等項(xiàng)目。

　　5、配套相關(guān)政策，優(yōu)化發(fā)展環(huán)境

　　一是落實(shí)金融支持政策。認(rèn)真貫徹執(zhí)行國(guó)家有關(guān)支持房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的金融政策，制訂有效措施，積極爭(zhēng)取房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款額度，支持資質(zhì)良好、誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)的有市場(chǎng)前景項(xiàng)目的合理融資需求，并提高貸款授信審批效率，及時(shí)發(fā)放貸款，促進(jìn)商品住房的開(kāi)發(fā)建設(shè)。進(jìn)一步縮短放貸審批周期，配足個(gè)人住房貸款額度，優(yōu)先滿足居民家庭貸款購(gòu)買(mǎi)首套普通商品住房和改善性普通住房的信貸需求。每年年終，人行對(duì)各銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)年度發(fā)放的房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)貸款及個(gè)人住房貸款進(jìn)行統(tǒng)計(jì)排名，相關(guān)部門(mén)根據(jù)排名情況，于下年度相應(yīng)調(diào)整住房公積金、住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金等與住房相關(guān)聯(lián)的存款支持。二是積極發(fā)展租賃市場(chǎng)。鼓勵(lì)自然人、各類(lèi)機(jī)構(gòu)投資者等組建以住房租賃為主營(yíng)業(yè)務(wù)的專(zhuān)業(yè)化經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，通過(guò)長(zhǎng)期租賃或購(gòu)買(mǎi)庫(kù)存商品房，開(kāi)展規(guī)�；�、專(zhuān)業(yè)化的租賃經(jīng)營(yíng)。鼓勵(lì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，在商品房庫(kù)存中長(zhǎng)期持有部分房源，直接向市場(chǎng)開(kāi)展住房租賃規(guī)�；�經(jīng)營(yíng)。鼓勵(lì)庫(kù)存壓力較大的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，順應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律，調(diào)整營(yíng)銷(xiāo)策略，過(guò)先租后售、共有產(chǎn)權(quán)等模式運(yùn)營(yíng)商品房。三是優(yōu)化發(fā)展環(huán)境，不斷規(guī)范市場(chǎng)秩序。簡(jiǎn)化審批流程，減少住房開(kāi)發(fā)審批的中間環(huán)節(jié)，同時(shí)適當(dāng)降低房地產(chǎn)相關(guān)稅費(fèi)，并控制好土地出讓價(jià)格。進(jìn)一步規(guī)范市場(chǎng)秩序。加大房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管力度，嚴(yán)肅查處房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)以及經(jīng)營(yíng)管理中的各項(xiàng)違法違規(guī)行為，尤其是要加大房地產(chǎn)企業(yè)虛假交易、返本銷(xiāo)售、售后包租等嚴(yán)重?cái)_亂樓市正常交易秩序的違法違規(guī)行為的查處力度，為企業(yè)發(fā)展創(chuàng)造良好的空間。加快問(wèn)題樓盤(pán)的處置進(jìn)度，建立部門(mén)聯(lián)動(dòng)機(jī)制，盡快妥善解決存在的問(wèn)題。四是進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)和分析。繼續(xù)完善房地產(chǎn)市場(chǎng)信息披露制度，準(zhǔn)確把握和判斷房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和妥善處理市場(chǎng)運(yùn)行中出現(xiàn)的新情況、新問(wèn)題。五是充分利用互聯(lián)網(wǎng)優(yōu)勢(shì)，搭建好樓市交易平臺(tái)，讓房地產(chǎn)交易更加便利化和透明化，吸引廣大購(gòu)房需求者和投資商，甚至是外地人來(lái)荊門(mén)購(gòu)房興業(yè)。

房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告13

　　第一節(jié)調(diào)研目的

　　通過(guò)了解九江市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)時(shí)和潛在的供應(yīng)量、現(xiàn)時(shí)營(yíng)銷(xiāo)狀況及項(xiàng)目周邊的交通狀況、配套設(shè)施、市場(chǎng)消費(fèi)能力等方面的信息，分析掌握項(xiàng)目片區(qū)房地產(chǎn)及商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)，對(duì)目標(biāo)項(xiàng)目進(jìn)行可行性分析，風(fēng)險(xiǎn)分析等，為開(kāi)發(fā)商投資決策提供準(zhǔn)確、有效的依據(jù)。

　　第二節(jié)調(diào)研區(qū)域界定

　　本項(xiàng)目位于廬山區(qū)前進(jìn)東路以南200米處；調(diào)研區(qū)域包含九江市潯陽(yáng)區(qū)和廬山區(qū)兩個(gè)區(qū)域。住宅調(diào)研主要集中在九龍街片區(qū)、廬峰東路片區(qū)、九江市開(kāi)發(fā)區(qū)、湖濱小區(qū)以及前進(jìn)路片區(qū)等具有一定規(guī)模的住宅開(kāi)發(fā)區(qū)，商鋪調(diào)研區(qū)域主要集中在九龍街、潯陽(yáng)路、大中路、前進(jìn)路等商業(yè)繁華路段。

　　第三節(jié)片區(qū)概況

　　一、片區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀

　　九江地處江西省北部、長(zhǎng)江和鄱陽(yáng)湖交匯處，北依避暑勝地、風(fēng)景區(qū)廬山，是集名山、名江、名湖于一體的具有2200多年歷史的文化名城。130多年前，九江就是對(duì)外通商口岸，1992年被國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)為長(zhǎng)江沿岸開(kāi)放城市，經(jīng)濟(jì)相對(duì)發(fā)達(dá)，水陸空交通便利，素有“七省通衢”之譽(yù)。京九鐵路的開(kāi)通為九江投資環(huán)境的改善，經(jīng)濟(jì)的騰飛注入了新的活力。長(zhǎng)江和京九鐵路兩條大動(dòng)脈在九江市區(qū)交匯，九江成為承東啟西、引南接北的金十字交匯點(diǎn)。

　　長(zhǎng)虹大道作為廬山區(qū)和潯陽(yáng)區(qū)的.的分界線，不僅在地域上將其分隔，而且在經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平上，長(zhǎng)虹大道南北兩個(gè)片區(qū)也存在著明顯的差異。潯陽(yáng)區(qū)由于地處原商業(yè)中心區(qū)，商業(yè)格局、氛圍的傳承發(fā)揚(yáng)，使得潯陽(yáng)區(qū)的商業(yè)非常繁榮，片區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較高；而廬山區(qū)由于遠(yuǎn)離市中心商業(yè)繁華地段，京九鐵路橫穿該片區(qū)，無(wú)形中對(duì)中心區(qū)商業(yè)輻射形成了一種阻礙，而且由于該片區(qū)原為工業(yè)區(qū)，國(guó)有大中型企業(yè)多集中于此，現(xiàn)今，這些國(guó)有企業(yè)大多處于舉步唯艱或虧損狀態(tài)，因此，廬山區(qū)經(jīng)濟(jì)水平相對(duì)潯陽(yáng)區(qū)來(lái)說(shuō)較為落后。

　　二、片區(qū)配套設(shè)施狀況

　　隨著九江市區(qū)范圍和商業(yè)輻射范圍的不斷擴(kuò)大，以及周邊區(qū)縣人口的遷入，廬山區(qū)前進(jìn)路段漸呈現(xiàn)繁華景象，各種配套設(shè)施也逐步跟進(jìn)，日趨完善。

房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告14

　　一、考察時(shí)間：

　　xxxx年xx月xx日-xx月xx日

　　二、考察地點(diǎn)：

　　張家界——中昊回龍地下街（新合作地下商業(yè)步行街），常德——金旺地地下步行街，荊州——北京路中央大道地下商業(yè)步行街，武漢——楚河漢界、江漢路步行街、光谷步行街、楚河漢界、漢正街、戶(hù)部巷，長(zhǎng)沙——太平街、國(guó)金街、中茂城、廟街等。

　　三、考察目的：

　　學(xué)習(xí)其他項(xiàng)目好的管理模式，運(yùn)營(yíng)手段以及當(dāng)前形勢(shì)下熱門(mén)、吸引人流的業(yè)態(tài)項(xiàng)目，綜合學(xué)習(xí)商業(yè)項(xiàng)目的業(yè)態(tài)布局，場(chǎng)景打造，宣傳策劃手段等，并收集有效的商戶(hù)資源。為公司項(xiàng)目管理及鶴洲路的招商運(yùn)營(yíng)提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)及建議。

　　四、考察情況回顧：

　　1、張家界回龍地下商業(yè)街一期工程xx ㎡，公攤率xx，銷(xiāo)售均價(jià)xx元/㎡，租金均價(jià)xx元/㎡，合同期三年，每年遞增xx%，物業(yè)費(fèi)餐飲區(qū)xx元/㎡，服裝區(qū)xx元/㎡。二期xx ㎡，公攤率xx%，預(yù)計(jì)銷(xiāo)售均價(jià)xx元/㎡，開(kāi)業(yè)免租2個(gè)月租金均價(jià)xx元/㎡，合同期三年，每年遞增8%，物業(yè)費(fèi)餐飲區(qū)xx元/㎡，服裝區(qū)xx元/㎡，水費(fèi)xx元/噸，電費(fèi)xx元/度。銷(xiāo)售模式先售后租，返租3年。該項(xiàng)目特色及亮點(diǎn)，商鋪大部分為30 ㎡左右的小格子，方便銷(xiāo)售及租賃。第一期過(guò)道寬xxm，總長(zhǎng)xxm，第二期街道寬xx m，總長(zhǎng)xxm。單個(gè)門(mén)頭xxm，三門(mén)頭xxm。街區(qū)過(guò)道平坦無(wú)落差，人流旺盛，業(yè)態(tài)布局交錯(cuò)混搭，無(wú)明顯業(yè)態(tài)分區(qū)。主要業(yè)態(tài)為鞋服類(lèi)，二期餐飲區(qū)面積共xx ㎡，占比xx%。

　　2、常德金旺地橋南商業(yè)街，總面積xx ㎡，總長(zhǎng)xxm，公攤率xx%，過(guò)道寬xxm，銷(xiāo)售均價(jià)xx元/㎡，租金均價(jià)xx元/㎡，合同期二至三年，每年遞增xx，物業(yè)費(fèi)xx，水費(fèi)xx/噸，電費(fèi)xx元/度。銷(xiāo)售模式先售后租，返租3年。該項(xiàng)目特色及亮點(diǎn)，商鋪空置率低，商鋪大部分為40—50 ㎡便于銷(xiāo)售及租賃。單個(gè)門(mén)頭寬4m，整個(gè)街區(qū)過(guò)道平坦，管理規(guī)范，干凈整潔。業(yè)態(tài)分區(qū)明顯，主要業(yè)態(tài)為鞋服類(lèi)。街區(qū)視覺(jué)導(dǎo)視清晰明了，廣告位規(guī)劃整齊，管理有條。

　　常德金旺地地下步行街入口街區(qū)內(nèi)部景象3、北京路中央大道地下商業(yè)步行街總面積xx ㎡，總長(zhǎng)xxm，公攤率xx，主街區(qū)過(guò)道寬xx，租金均價(jià)xx元/㎡，合同期三年，物業(yè)費(fèi)xx元/㎡，水費(fèi)xx元/噸，電費(fèi)xx元/度。銷(xiāo)售模式先售后租，返租x年。該項(xiàng)目特色及亮點(diǎn)，該項(xiàng)目開(kāi)業(yè)8年，商鋪已售罄，目前商鋪空置較低，商業(yè)旺盛，人流量大。商鋪大部分為20—50 ㎡便于銷(xiāo)售及租賃。商鋪開(kāi)間3.5，進(jìn)深5.5m，整個(gè)街區(qū)過(guò)道平坦，管理規(guī)范，干凈整潔。衛(wèi)生清潔使用全機(jī)械化操作，兒童娛樂(lè)，時(shí)尚鞋服、美妝個(gè)戶(hù)、手機(jī)數(shù)碼、餐飲美食等業(yè)態(tài)分區(qū)明顯，鞋服類(lèi)占比55%。

　　荊州北京路中央商業(yè)街入口街區(qū)內(nèi)部一角3、武漢江漢步行街、光谷步行街、漢正街以及長(zhǎng)沙國(guó)金街、中茂城，太平街等地，有的位置條件優(yōu)越，繁榮了一段時(shí)間，現(xiàn)已在衰退；有的業(yè)態(tài)新穎，主題鮮明，形成購(gòu)物文化，人流如潮，持久繁榮。

　　武漢江漢步行街小吃城江漢步行街一角長(zhǎng)沙廟街小吃城廟街小吃城內(nèi)部造景

　　五、考察體會(huì)

　　通過(guò)認(rèn)真實(shí)地考察發(fā)現(xiàn)，一個(gè)商業(yè)能持續(xù)繁榮，總的概括就是具備“你無(wú)我有，你優(yōu)我優(yōu)，你有我特”特點(diǎn)。除了項(xiàng)目本身的位置條件外，與其商業(yè)別樹(shù)一幟的文化內(nèi)涵及獨(dú)具一格的業(yè)態(tài)布局息息相關(guān)。商業(yè)文化是指該商圈本身特有的特點(diǎn)在消費(fèi)者心中的定位及口碑，如購(gòu)物到江漢步行街，因其建筑保留清朝租界時(shí)間歐式風(fēng)格，街道寬廣，環(huán)境優(yōu)美，物品繁多，價(jià)格實(shí)惠，成為網(wǎng)紅打卡地等因此而著名。業(yè)態(tài)布局是指該業(yè)態(tài)本身能吸引人流，能形成競(jìng)爭(zhēng)力及購(gòu)買(mǎi)力，包括其承載該業(yè)態(tài)的裝修設(shè)計(jì)，特點(diǎn)鮮明，與眾不同。如現(xiàn)代粉色網(wǎng)紅服裝街，明清時(shí)期古建筑美食城，因其特有的裝修設(shè)計(jì)業(yè)態(tài)的融合搭配。讓消費(fèi)者打卡拍照，留戀忘返。或該業(yè)態(tài)本身為現(xiàn)代流行或關(guān)注焦點(diǎn)，足夠具備吸引客流的能力。如紅網(wǎng)打卡地，復(fù)古風(fēng)格美食城等�？疾觳煌�的地方及業(yè)態(tài)，發(fā)現(xiàn)能快速吸引人流的業(yè)態(tài)項(xiàng)目，為吃喝玩樂(lè)的'業(yè)態(tài)，特色美食，特色娛樂(lè)項(xiàng)目是現(xiàn)在年輕人喜聞熱見(jiàn)的事，一般年輕人聚集的地方，商業(yè)非常繁榮。

　　六、項(xiàng)目分析及考察建議

　�。ㄒ唬�鶴洲路現(xiàn)狀分析

　　1、鶴洲路地上區(qū)位及商業(yè)現(xiàn)狀

　　中心商業(yè)步行街鶴州路段北起迎豐西路路口緊鄰懷化火車(chē)站，南至人民南路路口緊靠市郵政局及中國(guó)電信，路面寬16米，全長(zhǎng)636米，過(guò)去該地段人流如潮，商業(yè)繁華。近年隨著市民出行方式的改變，高鐵站的新建，周?chē)�商業(yè)業(yè)態(tài)影響，以及其他區(qū)域商圈的新起。目前，該地段人流稀少，馬路臨街商業(yè)衰落蕭條。探究其原因，一是高鐵站新建客流向高鐵站分流；二是道路窄，兩側(cè)居民小區(qū)少，主要公交線路繞行，公交站臺(tái)設(shè)置少，且馬路兩邊停車(chē)位及停車(chē)場(chǎng)資源缺乏；三是佳惠國(guó)際、佳惠華盛堂，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)等大型商圈新起分散了人流；四是周?chē)�商業(yè)業(yè)態(tài)未形成規(guī)模及品牌影響力不吸引人流。基于當(dāng)前的現(xiàn)狀，建議在后期招商及業(yè)態(tài)布局中，布局能自帶人流的業(yè)態(tài)，主要為

　　吃喝玩樂(lè)的業(yè)態(tài)，同時(shí)，該業(yè)態(tài)具備一定的特色，是現(xiàn)代關(guān)注度高，熱門(mén)的業(yè)態(tài)。

　　2、項(xiàng)目購(gòu)物文化及區(qū)位優(yōu)勢(shì)改變，自流人群較少。

　　過(guò)去該地段緊鄰火車(chē)站，人流如潮，商業(yè)繁華，素有鶴州路購(gòu)物街之稱(chēng)，為消費(fèi)者購(gòu)物首選之地。隨著高鐵站的新建，人流進(jìn)行了分流，再加上馬路上商業(yè)蕭條，業(yè)態(tài)較為單一，對(duì)顧客的吸引力不強(qiáng)，前期形成的購(gòu)物文化及原來(lái)的區(qū)位優(yōu)勢(shì)已發(fā)生改變，依靠現(xiàn)在的區(qū)位條件及周?chē)鷺I(yè)態(tài)情況，自動(dòng)吸引人流較為困難。因此，在后續(xù)規(guī)劃和運(yùn)用中，建議對(duì)鶴洲路重新塑造概念，打造具有特色的購(gòu)物文化，建立自己的購(gòu)物品牌，增加競(jìng)爭(zhēng)力，在消費(fèi)者心中樹(shù)立形象和口碑。

　　3、街區(qū)跨度長(zhǎng)，地段落差較大。

　　鶴州路街區(qū)總長(zhǎng)630余米，人行過(guò)道為3.7米，地勢(shì)由南向北逐步增高，最高地勢(shì)差有12余米，高差影響，導(dǎo)致整條街的縱覽視角窄小，不能很好的將商品業(yè)態(tài)成規(guī)模的展現(xiàn)，而吸引顧客眼球。同時(shí)，爬坡式購(gòu)物體驗(yàn)，在購(gòu)物體驗(yàn)上讓顧客容易感覺(jué)疲勞，前行購(gòu)物欲望消退。建議進(jìn)行場(chǎng)景打造，把鶴洲路的劣勢(shì)變?yōu)閮?yōu)勢(shì)，以吸引顧客和留住顧客。

　�。ǘ�）鶴洲路的定位

　　1、通過(guò)考察發(fā)現(xiàn)目前能吸引人流，能帶動(dòng)消費(fèi)的業(yè)態(tài)項(xiàng)目，無(wú)外乎為吃喝玩樂(lè)的業(yè)態(tài)，而這些業(yè)態(tài)里面消費(fèi)能符合大眾，能吸引年輕人這類(lèi)主力人群的業(yè)態(tài)，其生命力會(huì)很強(qiáng)。飲食業(yè)態(tài)最能吸引人流特色飲食最受年輕人喜愛(ài)

　　2、結(jié)合鶴洲路項(xiàng)目的現(xiàn)狀，包括地理位置、物業(yè)結(jié)構(gòu)以及現(xiàn)在的人流，建議定位特色餐飲為主，配套娛樂(lè)、服飾，手工等業(yè)態(tài)。比如打造民清時(shí)期特色美食街/五溪文化特色美食街。

　�。ㄈ�）鶴洲路運(yùn)營(yíng)

　　1、做好前期市場(chǎng)調(diào)查

　　對(duì)鶴洲路業(yè)態(tài)及主題的定位，建議結(jié)合鶴洲路項(xiàng)目本身的特點(diǎn)，前期做好詳細(xì)的市場(chǎng)調(diào)查，確定業(yè)態(tài)受眾人群，消費(fèi)層次，才能針對(duì)性的招商引進(jìn)業(yè)態(tài)。再加上，目前鶴洲路已開(kāi)業(yè)兩次，條件上已不允許“先行先試”地招商開(kāi)業(yè)。須慎重確定主題業(yè)態(tài)，才能一蹴而紅。

　　2、進(jìn)行場(chǎng)景設(shè)計(jì)打造

　　考察不同的地方及業(yè)態(tài)，發(fā)現(xiàn)一個(gè)業(yè)態(tài)的繁榮，除了其本身的產(chǎn)品需具備特色，配套其業(yè)態(tài)的不同，不同風(fēng)格的裝修場(chǎng)景設(shè)計(jì)，（如八十年代的餐飲裝修設(shè)計(jì)，能喚起顧客對(duì)過(guò)往的回憶，能留住顧客腳步）能形成特定的購(gòu)物文化及口碑效應(yīng)。鶴洲路如重新啟動(dòng)，建議進(jìn)行依據(jù)鶴洲路的層高進(jìn)行場(chǎng)景設(shè)計(jì)，塑造文化主題，增加特色，建立品牌，才能吸引商家及顧客。而一個(gè)吸引人流的業(yè)態(tài)場(chǎng)景的打造，需要新穎的創(chuàng)作理念及專(zhuān)業(yè)的設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)。因此，如進(jìn)行場(chǎng)景設(shè)計(jì)打造，建議一定要聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)的設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)。

　　3、多方尋求合作引用新型宣傳手段

　　一個(gè)項(xiàng)目及業(yè)態(tài)的繁榮，與其超強(qiáng)的運(yùn)營(yíng)策劃和宣傳方式密不可分。良好的宣傳和策劃手段，不僅能引流增效，還能延續(xù)業(yè)態(tài)的生命力。鶴洲路重新啟動(dòng)，建議尋找好的噱頭，通過(guò)與抖音、微信等新型平臺(tái)合作，將鶴洲路品牌及業(yè)態(tài)快速宣傳出去。

房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告15

　　隨著城市化進(jìn)程的不斷加快，x縣房地產(chǎn)業(yè)得以蓬勃發(fā)展，投資規(guī)模逐漸增大，市場(chǎng)交易日益活躍，居民的住房條件明顯改善。房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展對(duì)擴(kuò)大就業(yè)，帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，提升城市形象，繁榮地方經(jīng)濟(jì)作出了明顯的貢獻(xiàn)。

　　一、基本概況：

　　20xx年新開(kāi)工面積112.5平方米,其中住宅項(xiàng)目15個(gè),面積75.2萬(wàn)平方米；專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)6個(gè)，面積37.3萬(wàn)平方米。批準(zhǔn)預(yù)售面積80萬(wàn)平方米，其中商業(yè)26萬(wàn)平方米；網(wǎng)上銷(xiāo)售備案商品房2599套，面積29.7萬(wàn)平方米，均價(jià)2168元/平方米；網(wǎng)上銷(xiāo)售備案普通住房20xx套，面積23.86萬(wàn)平方米，均價(jià)1924元/平方米；網(wǎng)上銷(xiāo)售備案商業(yè)用房505戶(hù)，面積6.87萬(wàn)平方米，均價(jià)3248元/平方米。

　　20xx年元月至4月，網(wǎng)上銷(xiāo)售備案商品房2700余套，面積25.4萬(wàn)平方米，均價(jià)2804元/平方米，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體銷(xiāo)售比較穩(wěn)定，去年雖然受宏觀經(jīng)濟(jì)政策等方面因素影響，但該縣房地產(chǎn)市場(chǎng)整體波動(dòng)不大，房地產(chǎn)市場(chǎng)在逐漸回暖。去年11月份至今，泗洪縣商品房銷(xiāo)售量明顯增長(zhǎng)，尤其是幾個(gè)相對(duì)較大的樓盤(pán)出現(xiàn)了銷(xiāo)售高峰，這說(shuō)明該縣房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求空間仍然較大。

　　二、存在問(wèn)題：

　　1、供電方面：一些小區(qū)存在供電不完善問(wèn)題，為臨時(shí)用電。究其原因：供電部門(mén)要求開(kāi)發(fā)企業(yè)在紅線之外架設(shè)供電專(zhuān)線，費(fèi)用昂貴，給企業(yè)增加較大的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，許多開(kāi)發(fā)企業(yè)迫于資金壓力，無(wú)法解決，部分小區(qū)已多次出現(xiàn)停電現(xiàn)象，群眾意見(jiàn)較大。

　　2、開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部管理有待完善，在泗洪注冊(cè)的房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)有40余家，大部分為本地企業(yè)，規(guī)模小，資金缺乏，管理人才不足，在開(kāi)發(fā)管理過(guò)程中，重效益輕管理，導(dǎo)致樓盤(pán)建設(shè)配套設(shè)施不完善，出現(xiàn)一些遺留問(wèn)題，甚至有部分樓盤(pán)出現(xiàn)停工爛尾現(xiàn)象，影響群眾的消費(fèi)心理。

　　3、開(kāi)發(fā)企業(yè)資金短缺。20xx年上半年受宏觀調(diào)控政策影響，各金融機(jī)構(gòu)收縮銀根，下半年，全球性金融危機(jī)爆發(fā)，年底，政府出臺(tái)了放寬金融政策，但到目前為止收效尚不明顯，主要原因：各商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)貸款發(fā)放條件較為苛刻，使得開(kāi)發(fā)企業(yè)從銀行取得資金難度大，目前僅有個(gè)別樓盤(pán)通過(guò)開(kāi)發(fā)企業(yè)自身努力爭(zhēng)取了部分貸款，大部分項(xiàng)目資金仍來(lái)源于社會(huì)融資。社會(huì)融資成本高，參與融資主體對(duì)目前市場(chǎng)信心不足，融資難度大，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資金短缺，以至引發(fā)部分開(kāi)發(fā)企業(yè)到周邊市、縣投資，大量資金外流，項(xiàng)目多的企業(yè)資金缺口巨大，舉步維艱，直接影響項(xiàng)目的推進(jìn)速度，更影響樓盤(pán)的正常銷(xiāo)售。

　　4、近年來(lái)，泗洪縣四房建設(shè)穩(wěn)中推進(jìn)，受到省市表彰，每年拆遷量都在50萬(wàn)平方左右。由于泗洪縣拆遷安置房的價(jià)格較低，與商品住宅價(jià)格差距較大，大部分拆遷戶(hù)購(gòu)買(mǎi)了安置房，一定程度上影響商品住宅的銷(xiāo)售。

　　5、受20xx年整體經(jīng)濟(jì)形式和一線城市降價(jià)銷(xiāo)售影響，雖然住房剛性需求仍然存在，但是群眾持幣觀望的情緒較濃，使得消費(fèi)群體存在房屋還有降價(jià)可能或政府還會(huì)出臺(tái)更優(yōu)惠的購(gòu)房政策，一定程度上影響了商品房銷(xiāo)售市場(chǎng)。

　　三、下步打算：

　　1、有序的'開(kāi)展拆遷規(guī)劃，適度控制招拍掛土地的數(shù)量，以平衡現(xiàn)有市場(chǎng)供需，預(yù)計(jì)20xx年泗洪縣將推出土地11塊，面積800畝，基本可滿足用地需求。

　　2、解決供電矛盾這一突出問(wèn)題。土地在出讓前，詳細(xì)規(guī)劃好供電線路，從源頭上解決土地出讓后存在的供電問(wèn)題，由政府牽頭出面協(xié)調(diào)解決建成小區(qū)的供電問(wèn)題，杜絕新建樓盤(pán)臨時(shí)供電現(xiàn)象的出現(xiàn)。

　　3、加大各銀行對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的信貸支持力度。20xx年春節(jié)前該縣房管處兩次組織銀行與開(kāi)發(fā)企業(yè)座談，會(huì)上各家銀行與開(kāi)發(fā)企業(yè)簽署總額達(dá)7.06億的開(kāi)發(fā)貸款協(xié)議，但開(kāi)發(fā)資金仍有較大缺口，希望通過(guò)有效途徑，爭(zhēng)取銀行更大貸款支持，確保房地產(chǎn)在建項(xiàng)目的穩(wěn)步推進(jìn)。

　　4、在確保四房建設(shè)有序推進(jìn)的同時(shí)，一是出臺(tái)新的拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和安置房購(gòu)買(mǎi)價(jià)格，縮小與商品房之間的價(jià)格差距；二是嚴(yán)格把握拆遷安置的準(zhǔn)入關(guān)，打擊私下轉(zhuǎn)讓拆遷協(xié)議行為，杜絕惡意炒作現(xiàn)象的出現(xiàn)。

　　5、加大對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和項(xiàng)目的管理力度，各行政管理部門(mén)要樹(shù)立精心管理、全方位服務(wù)意識(shí)，建立一站式審批制，高起點(diǎn)規(guī)劃，高質(zhì)量施工，完善基礎(chǔ)設(shè)施配套，提升小區(qū)檔次，讓群眾滿意消費(fèi)。

　　6、在泗洪縣政府年前已經(jīng)出臺(tái)的《促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展的二十三條意見(jiàn)》的基礎(chǔ)上，根據(jù)省市及周邊縣市出臺(tái)的一些政策措施再作進(jìn)一步完善，出臺(tái)補(bǔ)充優(yōu)惠政策。同時(shí)針對(duì)泗洪縣以往自建房和集資建房數(shù)量多的情況，為其完善手續(xù)，擴(kuò)大二手房市場(chǎng)，爭(zhēng)取商業(yè)銀行對(duì)二手房按揭業(yè)務(wù)的開(kāi)展，以此助推商品房市場(chǎng)的發(fā)展。

　　8、加大對(duì)群眾的輿論宣傳，通過(guò)各種新聞媒體，宣傳各種購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策，堅(jiān)持正確的輿論導(dǎo)向，激發(fā)群眾的購(gòu)房欲望，以此來(lái)帶動(dòng)泗洪縣房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展。

【房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告】相關(guān)文章：

房地產(chǎn)的調(diào)研報(bào)告07-22

房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告08-30

房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告02-26

縣房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告09-20

房地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告04-02

房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告范文05-17

房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)研報(bào)告01-19

房地產(chǎn)的調(diào)研報(bào)告13篇07-24

房地產(chǎn)的調(diào)研報(bào)告（精選16篇）07-29

房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告07-08