房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告
在經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展的今天，報(bào)告的用途越來(lái)越大，通常情況下，報(bào)告的內(nèi)容含量大、篇幅較長(zhǎng)。那么，報(bào)告到底怎么寫才合適呢？以下是小編精心整理的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告，歡迎閱讀與收藏。
房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 篇1
一、市基本概況
市位于省東北沿海，面積1880平方公里，海岸線長(zhǎng)144公里，水陸交通便捷，沈海高速公路、建設(shè)中的溫福鐵路、將動(dòng)工建設(shè)的寧武高速公路、規(guī)劃中的福泰高速公路和寧衢鐵路交叉貫全境，構(gòu)成鐵路、公路立體交通體系，并將成為沿海通向內(nèi)陸省份的重要通道。產(chǎn)業(yè)特色明顯，工業(yè)形成了以三個(gè)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，即電機(jī)電器、船舶修造和以茶葉加工為主食品加工業(yè)，電力、冶金鑄造、建材、醫(yī)藥化工和包裝印刷為特色的地方工業(yè)體系，xx年生產(chǎn)總值147.39億元，增長(zhǎng)12.6%，躍居全省“縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展十佳”第三位；工業(yè)總產(chǎn)值248。88億元，增長(zhǎng)11.3%，省xx年縣市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值前20名+人均GDP市位于省內(nèi)第十二位。
二、市房地產(chǎn)行業(yè)前景
政府發(fā)展思路：按照“強(qiáng)化中心社區(qū)，建設(shè)小城鎮(zhèn)集群”的發(fā)展思路，“十五”期間，以建設(shè)中心市區(qū)為主體，中心集鎮(zhèn)為骨干，加快了南部“金三角”城鎮(zhèn)群的建設(shè)和以國(guó)道104線、省道小浦線、楓湖路為軸線的城鎮(zhèn)帶發(fā)展。初步建立起了有利于增強(qiáng)城市整體服務(wù)功能、有利于生產(chǎn)生活、城市市容美觀、市政設(shè)施較完善的中心城區(qū)和布局合理、交通便捷、設(shè)施配套、環(huán)境優(yōu)美的小城鎮(zhèn)群。通過(guò)中心城區(qū)和小城鎮(zhèn)群的功能互動(dòng)和優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，為建成城市化水平較高、輻射能力較強(qiáng)、規(guī)模較大，集政治、經(jīng)濟(jì)文化為一體的港口工業(yè)城市打下了良好基礎(chǔ)。
市人口60多萬(wàn)，城區(qū)20多萬(wàn)人口，人口占寧德市的1/5左右，GDP占寧德市的1/4左右，工業(yè)總量占寧德市的1/3左右，是寧德市的經(jīng)濟(jì)中心城市和閩東工業(yè)重鎮(zhèn)。龐大的人口基數(shù)本身就組成了一個(gè)龐大的居住消費(fèi)、投資的市場(chǎng)。xx年市工作報(bào)告中第五點(diǎn)：是建管力度不斷加大，城市面貌得到改觀。城市建設(shè)步伐加快，城鎮(zhèn)化水平達(dá)47.2%，比上年提高1.2個(gè)百分點(diǎn)。完成富春溪兩岸、坂中片區(qū)、南湖舊城片區(qū)、賽岐鎮(zhèn)區(qū)、甘棠鎮(zhèn)區(qū)控制性詳規(guī)以及溪尾鎮(zhèn)、溪柄鎮(zhèn)、曉陽(yáng)鎮(zhèn)總體規(guī)劃編制。該點(diǎn)突出表現(xiàn)了市為促進(jìn)海西建設(shè)打造文明城市的合理規(guī)劃，從中領(lǐng)悟到市合理規(guī)劃中加快了房地產(chǎn)市場(chǎng)的迅速發(fā)展，在這人口密集居住的城市，房產(chǎn)作為可增值性固定資產(chǎn)的投資及有效的'利用、合理的市場(chǎng)資本運(yùn)作，促進(jìn)市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。在市政府“十一五”規(guī)劃草案中加快城市建設(shè)爭(zhēng)取至xx年，城市建設(shè)用地面積達(dá)30平方公里，城市規(guī)劃區(qū)面積達(dá)180平方公里，市區(qū)人口達(dá)31萬(wàn)人。
三、市房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)調(diào)查
1、房貸市場(chǎng)余額：
隨著近幾年房地產(chǎn)的迅速發(fā)展，xx年房產(chǎn)抵押貸款額為xx萬(wàn)元，同比上年增長(zhǎng)xx%；xx年房產(chǎn)抵押貸款額為萬(wàn)元，同比上年增長(zhǎng)xx%；xx年1—5月份房產(chǎn)抵押貸款額為萬(wàn)元，同比上年增長(zhǎng)xx%；隨著市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，金融危機(jī)的遠(yuǎn)去，經(jīng)濟(jì)的快速回升，從以上數(shù)字可體現(xiàn)出房貸市場(chǎng)的活躍性。部分已經(jīng)抵押按揭于各大銀行的房產(chǎn)，隨著房?jī)r(jià)的上升，資本的市場(chǎng)最大化合理利用，均可能提前還貸以該司100%抵押擔(dān)保的形式有效的、最大程度的利用固定資產(chǎn)。
2、個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款附房產(chǎn)抵押
市以三個(gè)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，即電機(jī)電器、船舶修造和以茶葉加工為主食品加工業(yè)為主要經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)。隨著三大產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，企業(yè)家的有效資本運(yùn)作，xx年個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款附房產(chǎn)抵押貸款額為萬(wàn)元，同比上年增長(zhǎng)xx%；xx年個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款附房產(chǎn)抵押貸款額為xx萬(wàn)元，同比上年增長(zhǎng)xx%；xx年1—5月個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款附房產(chǎn)抵押貸款額為萬(wàn)元，同比上年增長(zhǎng)xx%；該部分抵押貸款附于個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款當(dāng)中審批過(guò)程煩瑣、手續(xù)復(fù)雜等問(wèn)題，現(xiàn)可用于該司作為100%抵押擔(dān)保貸款，使其資產(chǎn)最大化合理利用。
房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 篇2
兩港一城建設(shè)熱潮和城市化進(jìn)程的加快，推動(dòng)了我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展。目前，房地產(chǎn)業(yè)在我區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中發(fā)揮著重要作用。房地產(chǎn)行業(yè)直接稅收入約占總稅收的15%，相關(guān)稅收占總稅收的30%；如果加上契稅收入，就占36%。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市化進(jìn)程的加快，房地產(chǎn)業(yè)在稅收中的支柱作用將更加明顯。
最近，中央政府和市政府相繼出臺(tái)了房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策。對(duì)于對(duì)外部環(huán)境敏感的房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，政策的調(diào)整無(wú)疑會(huì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。認(rèn)清本地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀，客觀分析政策對(duì)房地產(chǎn)走勢(shì)的影響，進(jìn)而研究并提出相應(yīng)的對(duì)策和建議，對(duì)保持本地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展具有重要意義。
一、我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀
今年1-6月，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)稅收5億元，同比增長(zhǎng)85%；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資37.3億元，其中住宅投資23億元；商品房建筑面積489.9萬(wàn)平方米，銷售量100萬(wàn)平方米。今年以來(lái)，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有以下特點(diǎn):
1.房地產(chǎn)投資保持了較高的增長(zhǎng)率
近年來(lái)，我區(qū)巨大的開(kāi)發(fā)建設(shè)形勢(shì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱度，使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的前景看好。今年上半年，我區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)繼續(xù)保持去年以來(lái)的快速增長(zhǎng)勢(shì)頭。1-6月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)平均增長(zhǎng)率為42.2%。具體趨勢(shì)見(jiàn)圖1。其中，住房建設(shè)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資中占有突出地位，占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總投資的62%；今年商業(yè)樓宇的增長(zhǎng)率持續(xù)上升。2-6月累計(jì)增長(zhǎng)率分別為2.6%、15.2%、84.5%、79.1%和1.9倍；寫字樓開(kāi)發(fā)投資也保持了10倍以上的增長(zhǎng)速度。
2.房地產(chǎn)銷售勢(shì)頭明顯下降
今年，我區(qū)商品房銷售面積和銷售額同比增長(zhǎng)率逐月呈下降趨勢(shì)，2-6月的增長(zhǎng)趨勢(shì)如圖2所示:
從商品房預(yù)售情況來(lái)看，下降趨勢(shì)明顯。1-6月，小區(qū)預(yù)售3940套，總面積50.6萬(wàn)平方米；與去年同期相比，預(yù)售單位數(shù)量和面積分別下降了15.5%和15.4%。出于對(duì)宏觀政策的觀望態(tài)度，我區(qū)3月份商品房預(yù)售量大幅下降，4月份僅售出474套，總面積6.5萬(wàn)平方米，較3月份下降44.3%。5、6月份預(yù)售水平繼續(xù)走低，每月預(yù)售385套，總面積約5萬(wàn)平方米。
3.房地產(chǎn)平均價(jià)格持續(xù)上漲
今年以來(lái)，中央政府和市政府頻繁出臺(tái)相關(guān)政策來(lái)規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)，但年后，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入了新一輪的快速上漲。由于土地的稀缺，人們對(duì)住房改善的實(shí)際需求的支持，以及“跟著漲而不是跟著跌”的投資心理，我區(qū)的房?jī)r(jià)也呈現(xiàn)出持續(xù)上漲的趨勢(shì)。
自20xx年以來(lái)，我區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格以年均20%以上的速度快速上漲，年、年、年房?jī)r(jià)分別同比上漲20.5%、30%和42%。目前，我區(qū)新建商品房均價(jià)已達(dá)每平方米5590元，同比上漲20%；存量房均價(jià)達(dá)到每平米5000元，同比上漲47%。
二、近期房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策對(duì)我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的影響
隨著房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲，房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)現(xiàn)象嚴(yán)重，中央政府將把防范房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)作為今年宏觀調(diào)控的重點(diǎn)，我市也出臺(tái)了一系列相關(guān)政策，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控。中央和市政政策主要通過(guò)以下幾個(gè)方面來(lái)規(guī)范住房市場(chǎng):
中央:
——土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整。建設(shè)部等七部委發(fā)布《關(guān)于穩(wěn)定房?jī)r(jià)的意見(jiàn)》，規(guī)定各地要根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化，及時(shí)調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)、供應(yīng)方式和供應(yīng)時(shí)間；對(duì)于房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的地方，適當(dāng)提高住宅用地在土地供應(yīng)中的比重，重點(diǎn)增加低價(jià)普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地供應(yīng)；嚴(yán)格控制高檔住宅用地供應(yīng)。
——房貸利率調(diào)整。3月16日，央行發(fā)布調(diào)整商業(yè)銀行自營(yíng)個(gè)人住房信貸政策，規(guī)定在房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市或地區(qū)，個(gè)人住房貸款最低首付比例可由20%提高到30%，個(gè)人住房貸款利率下限由5.31%提高到6.12%。
——房地產(chǎn)財(cái)稅政策調(diào)整。國(guó)家稅務(wù)總局、財(cái)政部、建設(shè)部聯(lián)合發(fā)文，規(guī)定20xx年6月1日以后，個(gè)人出售購(gòu)買不滿2年的房屋，全額征收營(yíng)業(yè)稅，同時(shí)對(duì)20xx年6月1日以后購(gòu)買非普通房屋的，全額征收3%的契稅。
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——房地產(chǎn)發(fā)展目標(biāo)的調(diào)整。20xx年，全市《工作報(bào)告》確立了“以住宅、市民消費(fèi)、普通商品房為主”的“三大”樓市調(diào)控原則。
——房地產(chǎn)銷售登記方式調(diào)整。全市加強(qiáng)新建建筑網(wǎng)上備案，2月18日啟動(dòng)“網(wǎng)上二手房”試運(yùn)行，增強(qiáng)房地產(chǎn)信息透明度，嚴(yán)厲打擊非法炒房企業(yè)。
-房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)調(diào)整。大力調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加中低價(jià)普通商品房供應(yīng)，以配套商品房為主。20xx年，全市計(jì)劃啟動(dòng)配套商品房和1000萬(wàn)平方米中低價(jià)商品房建設(shè)。
短期內(nèi)，宏觀政策的調(diào)整將對(duì)我區(qū)房地產(chǎn)投資和建設(shè)產(chǎn)生直接影響，這將關(guān)系到財(cái)政收入、固定資產(chǎn)投資和第三產(chǎn)業(yè)增加值等重大經(jīng)濟(jì)目標(biāo)的完成；同時(shí)，穩(wěn)定房?jī)r(jià)政策的出臺(tái)導(dǎo)致市場(chǎng)觀望氣氛濃厚，房地產(chǎn)市場(chǎng)尤其是二手房市場(chǎng)的交易量將出現(xiàn)更大幅度的萎縮，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展將產(chǎn)生一定程度的“慢剎車”效應(yīng)。
但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，宏觀政策調(diào)整將有效消除我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)因素，達(dá)到抑制投機(jī)行為、規(guī)范投資行為、鼓勵(lì)居民消費(fèi)的目的，有利于我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展，主要發(fā)揮以下作用:
——合理控制房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)金額。通過(guò)調(diào)整抵押貸款利率和稅收政策，可以減少房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)成分，揭示真實(shí)的市場(chǎng)需求，合理引導(dǎo)房地產(chǎn)投資和開(kāi)發(fā)。同時(shí)，通過(guò)嚴(yán)格的土地供應(yīng)，可以有效防止過(guò)度開(kāi)發(fā)。
——緩解房地產(chǎn)行業(yè)供需矛盾。通過(guò)加大配套商品房和低價(jià)商品房建設(shè)，調(diào)整房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)，滿足普通百姓住房需求，有效緩解房地產(chǎn)行業(yè)供需矛盾。
——適度穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格。考慮到“兩港一城”建設(shè)的.影響，浦東板塊的影響，以及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的加快，我區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格將繼續(xù)上漲。但期房限量轉(zhuǎn)讓、稅收調(diào)整、商品房網(wǎng)上登記等政策措施，將有效穩(wěn)定房?jī)r(jià)過(guò)度上漲，穩(wěn)定其上漲。
三、積極應(yīng)對(duì)保持我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展
總的來(lái)說(shuō)，由于我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展基礎(chǔ)相對(duì)較低，以及近期“兩港一城”開(kāi)發(fā)建設(shè)的歷史機(jī)遇，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將有較大的發(fā)展空間。最近的房地產(chǎn)調(diào)控政策將使我區(qū)正在發(fā)展的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入一個(gè)調(diào)整-鞏固-完善的階段，并日趨成熟。為了保持我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展，目前應(yīng)注意以下幾點(diǎn)。
1.加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的監(jiān)控
及時(shí)掌握我區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格動(dòng)態(tài)和趨勢(shì)，建立科學(xué)有效的房?jī)r(jià)監(jiān)測(cè)預(yù)警系統(tǒng)，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格秩序，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。重點(diǎn)監(jiān)控土地出讓價(jià)格、新建商品房和存量住房交易價(jià)格；目前，應(yīng)特別注意加強(qiáng)對(duì)住宅商品房?jī)r(jià)格的監(jiān)控。加強(qiáng)對(duì)房?jī)r(jià)的季度和年度分析預(yù)測(cè)，包括待售土地面積、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額、新建商品房建筑面積、竣工面積、銷售面積、空置面積和空置率、市場(chǎng)平均價(jià)格、變化及原因等。一旦發(fā)現(xiàn)價(jià)格異常波動(dòng)，及時(shí)提出預(yù)警建議。
2.加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目跟蹤管理
建立房地產(chǎn)項(xiàng)目跟蹤聯(lián)系網(wǎng)絡(luò)，及時(shí)反饋?lái)?xiàng)目進(jìn)度，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，協(xié)調(diào)問(wèn)題，解決問(wèn)題。確保房地產(chǎn)企業(yè)按照政府年度土地供應(yīng)計(jì)劃經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，通過(guò)統(tǒng)一招標(biāo)、拍賣、掛牌等方式取得土地使用權(quán)。同時(shí)，嚴(yán)格辦理房地產(chǎn)企業(yè)的土地使用、項(xiàng)目設(shè)立、規(guī)劃、建設(shè)和銷售手續(xù)。做好房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)準(zhǔn)入，嚴(yán)格審查房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)，對(duì)抽逃注冊(cè)資本、項(xiàng)目資本金、無(wú)證或超越房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)范圍的行為，要依法嚴(yán)厲打擊。
3.有計(jì)劃、有步驟地規(guī)劃房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)要與我區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市建設(shè)總體規(guī)劃相結(jié)合，根據(jù)軌道交通等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)編制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)劃，合理預(yù)留開(kāi)發(fā)空間，通過(guò)城市規(guī)劃達(dá)到引導(dǎo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的良好效果。加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管，通過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)的信息透明，培育和發(fā)揮房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)的作用，引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)把握市場(chǎng)狀況，根據(jù)市場(chǎng)運(yùn)行狀況合理安排發(fā)展規(guī)劃。
4.合理引導(dǎo)住房主體的需求
中低收入者、新增城鎮(zhèn)職工、推進(jìn)城市化的人群、進(jìn)城務(wù)工人員、城市困難家庭是社會(huì)對(duì)住房的主要需求。為了滿足這一需求，市政府今年大力推進(jìn)配套商品房和廉租房建設(shè)，同時(shí)加大廉租房建設(shè)力度。我區(qū)應(yīng)以此為契機(jī)，積極引導(dǎo)商品房開(kāi)發(fā)向普通住房建設(shè)轉(zhuǎn)變，改善住房供應(yīng)，完善住房功能，提高住房質(zhì)量。同時(shí)，結(jié)合我區(qū)發(fā)展建設(shè)和城市化進(jìn)程的實(shí)際，引導(dǎo)居民合理消費(fèi)住房，促進(jìn)主體需求合理化。
房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 篇3
一、調(diào)查背景
隨著人們生活水平的提高，對(duì)于房子的渴望也越來(lái)越強(qiáng)烈，買房的人不斷增多，房?jī)r(jià)也在不斷的攀升。
進(jìn)入21世紀(jì)以來(lái)，國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)日趨火爆，房地產(chǎn)的價(jià)格不斷攀升，創(chuàng)造了一個(gè)又一個(gè)的財(cái)富奇跡。在這種大的風(fēng)潮之下，人們紛紛涌入到房地產(chǎn)領(lǐng)域中，致使房地產(chǎn)泡沫不斷增加，國(guó)家政府對(duì)此事高度重視，針對(duì)房地產(chǎn)過(guò)熱、房?jī)r(jià)過(guò)高現(xiàn)象，出臺(tái)了一系的宏觀調(diào)控政策，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸回歸于理性。那么，針對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)事業(yè)的未來(lái)會(huì)如何發(fā)展展開(kāi)多方面的調(diào)查。
二、調(diào)查目的
面對(duì)逐漸回歸于理性的房地產(chǎn)市場(chǎng)，未來(lái)的房地產(chǎn)是否會(huì)如人們猜想的逐漸崩潰亦或是走下坡路呢本次調(diào)查就是針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)的的發(fā)展趨勢(shì)。
三、調(diào)查情況
1、我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀
自黨的十一屆三中全會(huì)以來(lái)，在經(jīng)濟(jì)體制改革的帶動(dòng)下，房地產(chǎn)業(yè)，這一億萬(wàn)價(jià)值的巨大商品開(kāi)始起動(dòng)，開(kāi)始流通。
自20xx年起，本來(lái)相對(duì)平穩(wěn)的房?jī)r(jià)仿佛一夜之間就打著滾似的增長(zhǎng)了一倍多，使得人們認(rèn)為在以后房?jī)r(jià)還會(huì)繼續(xù)增長(zhǎng)，紛紛搶購(gòu)房產(chǎn)。這使得一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商看準(zhǔn)了時(shí)機(jī)都搶著開(kāi)發(fā)未開(kāi)發(fā)的土地，一幢幢的高樓拔地而起。而房?jī)r(jià)也一直在飆升。
進(jìn)入20xx年9月，美國(guó)金融市場(chǎng)再掀危機(jī)，雷曼兄弟控股公司破產(chǎn)、美洲銀行收購(gòu)美林集團(tuán)、AIG集團(tuán)陷入危機(jī)，強(qiáng)烈震撼了美國(guó)金融市場(chǎng)，并在國(guó)際金融市場(chǎng)掀起滔天巨浪，曠日持久的美國(guó)次貸危機(jī)轉(zhuǎn)化為嚴(yán)峻的世紀(jì)性金融危機(jī)。由于這場(chǎng)金融危機(jī)仍處于持續(xù)發(fā)展中，金融市場(chǎng)瞬息萬(wàn)變，危機(jī)將走向何處并在何處停止巨大的不確定性籠罩全球。同樣，這場(chǎng)危機(jī)的影響范圍和影響程度仍是個(gè)未知數(shù)，這場(chǎng)危機(jī)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的沖擊也是顯而易見(jiàn)。
次貸危機(jī)對(duì)我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)有著巨大的影響。為了緩解國(guó)際資本投機(jī)人民幣的壓力，人民銀行不得不讓人民幣的存款利率與美元存款利率之間保持一定的利差。從20xx年底至20xx年6月的多時(shí)間里，美聯(lián)儲(chǔ)多次上調(diào)利率，但中國(guó)的利率只上調(diào)了兩次，而且20xx年的一次利率調(diào)整只上調(diào)了貸款利率。利率未能大幅度的調(diào)整，使虛熱的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)難以得到有效的控制,導(dǎo)致中國(guó)樓市與美國(guó)樓市共同“繁榮”房地產(chǎn)泡沫不斷膨脹，房地產(chǎn)行業(yè)不斷飆升。
房地產(chǎn)的投機(jī)者日益的增多，我國(guó)的房?jī)r(jià)不斷地飆升，這一現(xiàn)象持續(xù)了幾年的時(shí)間。不管是商業(yè)營(yíng)業(yè)用房還是住宅房，有錢的人瘋狂的一再購(gòu)入房產(chǎn)，普通一些的老百
姓只能看著房?jī)r(jià)的一再飆升，慢慢的買房就變成為了老百姓可望而不可即及的奢侈品。
從目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)來(lái)源分析，房地產(chǎn)投資依然呈現(xiàn)出不斷增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的比重也比較大。這種投資一方面來(lái)自國(guó)內(nèi)民間資本的投入，另一方面就是國(guó)際投資。其中前者是主要投資來(lái)源，占到國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)投資總額的絕大部分，這一比例約在76%左右，而從增長(zhǎng)速度來(lái)看，除了20xx年有較小回落，20xx年至都保持了高速增長(zhǎng)狀態(tài)，隨著國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控政策的出臺(tái)，這一數(shù)據(jù)又逐漸開(kāi)始?xì)w落。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，20xx年上半年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資36828億元，同比名義增長(zhǎng)20.3%，增速比1-5月份回落0.3個(gè)百分點(diǎn)，這也是該指標(biāo)連續(xù)兩個(gè)月出現(xiàn)回落。從投資結(jié)構(gòu)來(lái)看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將投資對(duì)象逐漸從商業(yè)營(yíng)業(yè)用房轉(zhuǎn)向住宅投資。
從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的狀況上來(lái)看：據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)整體呈現(xiàn)出兩個(gè)特點(diǎn)，一是新開(kāi)工面積增多，竣工面積增速減緩。隨著國(guó)內(nèi)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)政策的一些改變，一些開(kāi)發(fā)商對(duì)土地的囤積情況逐漸向使用過(guò)渡、開(kāi)工情況增加很多，但是為了保證足夠的利益，往往故意要求施工單位減緩進(jìn)度，導(dǎo)致竣工面積的增長(zhǎng)很緩慢。二是拆遷規(guī)模受到遏制，但土地控制形勢(shì)依然嚴(yán)峻。隨著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)不斷出現(xiàn)的負(fù)面拆遷新聞，國(guó)家也對(duì)此越來(lái)越重視，相繼出臺(tái)了若干文件用于規(guī)范拆遷規(guī)模和方式，但是土地使用依然難以得到控制，這其中既有開(kāi)發(fā)商的想法，也有地方政府的授意，而且開(kāi)發(fā)過(guò)程中屢屢出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)問(wèn)題。國(guó)家審計(jì)署發(fā)布的《24個(gè)市縣至土地管理及土地資金審計(jì)結(jié)果》，列舉了24個(gè)市縣在土地出讓、征用及相關(guān)資金管理使用中存在一些不合規(guī)、不規(guī)范的問(wèn)題，實(shí)際情況可能遠(yuǎn)不止如此。國(guó)土資源部和監(jiān)察部聯(lián)合召開(kāi)的電視電話會(huì)議中，通報(bào)了20xx年10月至10月全國(guó)“未報(bào)即用”違法用地清查整改情況，31個(gè)省(區(qū)、市)不同程度存在“未報(bào)即用”違法用地現(xiàn)象，其中包括一些國(guó)家和省級(jí)重點(diǎn)項(xiàng)目。至20xx年3月25日，全國(guó)共清理“未報(bào)即用”違法用地案件36872宗，涉及土地總面積61.3萬(wàn)畝，其中耕地面積27.2萬(wàn)畝。
進(jìn)入20xx年盡管房地產(chǎn)投資增速回落，但其余幾個(gè)指標(biāo)已有所改善。數(shù)據(jù)顯示，20xx年1-6月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)住宅施工面積403521萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)12.9%。住宅新開(kāi)工面積70630萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)2.9%。住宅竣工面積27428萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)2.7%。上述指標(biāo)增速均比此前有所回升，意味著短期內(nèi)整體市場(chǎng)供應(yīng)無(wú)虞。數(shù)據(jù)還顯示，20xx年6月末，全國(guó)商品房待售面積43731萬(wàn)平方米，比5月末增加807萬(wàn)平方米。其中，住宅待售面積增加506萬(wàn)平方米。
從房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷售情況來(lái)看，銷售量呈現(xiàn)出一定的波動(dòng)，從20xx年至，銷售量不斷增加，即使在20xx年中間有過(guò)短暫回落，但是從全年來(lái)看，銷售量仍然是增加的，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)商品房銷售面積10.43億平方米，比上年增長(zhǎng)10.1%，首度超過(guò)10億平方米。盡管面臨嚴(yán)厲的樓市調(diào)控，商品房開(kāi)發(fā)投資全年同比增速仍然達(dá)到33.2%。但是這一情況到隨著國(guó)家調(diào)控的'堅(jiān)決執(zhí)行而發(fā)生了改變，數(shù)據(jù)報(bào)道房地產(chǎn)市場(chǎng)相比下降了14.8%左右，且這一比例依然在繼續(xù)增加中。但是房地產(chǎn)銷售價(jià)格和銷售量有所不同，雖然調(diào)控力度很大，但是房?jī)r(jià)近年來(lái)依然處于高位運(yùn)行，雖然在個(gè)別地區(qū)稍有回落，但是不具代表性，從全國(guó)范圍來(lái)看，房地產(chǎn)價(jià)格依然較高。目前國(guó)內(nèi)市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)的剛性需求依然強(qiáng)烈。從20xx年的成交量數(shù)據(jù)來(lái)看，盡管有“新國(guó)五條”的影響因素，但上半年樓市成交量仍達(dá)到近幾年來(lái)的最好水平。數(shù)據(jù)顯示，1-6月，全國(guó)商品房銷售面積51433萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)28.7%;商品房銷售額33376億元，增長(zhǎng)43.2%。
2、居民預(yù)購(gòu)房情況
根據(jù)所調(diào)查涉及的范圍看，大多數(shù)居民以居住樓房為主，大多數(shù)的家庭住房為無(wú)電梯式樓房，只有極小一部分的家庭住在有電梯的商品房里，還有大概8%的家庭住在平房，另有一小部分處于衛(wèi)生間或廚房共享的合住狀態(tài)。由于房改不斷深入，目前居民住房私有化比例已達(dá)59.3%，超過(guò)半數(shù);18.2%向房管所租用房屋;11.5%租住單位的房子。住房面積多數(shù)在40-80平方米之間。而根據(jù)調(diào)查，想購(gòu)買住房的人占大多數(shù)，一般想買70—150平米之間的房子，人們所能承受的的價(jià)格大概在20xx—3000元，但是就目前來(lái)看，有一部分人是傾向于經(jīng)濟(jì)適用房的。先不說(shuō)北京、上海一些大城市的房?jī)r(jià)有多高，就我們這個(gè)屬于廊坊所管轄的小城市房?jī)r(jià)就已經(jīng)飆升到了5000元一平米，這遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了普通工薪階層所能承受的范圍。
數(shù)據(jù)顯示調(diào)查，購(gòu)房者的年齡在25歲到34歲之間的居多，這個(gè)年紀(jì)大概是要買結(jié)婚用房的吧，這讓我想起了“中國(guó)的房?jī)r(jià)是由丈母娘炒起來(lái)的”這句話。其次，是35歲到44歲的人群�？傮w購(gòu)房人群以中學(xué)以上學(xué)歷為主流，半數(shù)以上為全職工作者。
在家庭收入調(diào)查中，主要的購(gòu)房者月收入一般在1000—4000元從全國(guó)范圍來(lái)看，房地產(chǎn)價(jià)格依然較高。目前國(guó)內(nèi)市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)的剛性需求依然強(qiáng)烈。從20xx年的成交量數(shù)據(jù)來(lái)看，盡管有“新國(guó)五條”的影響因素，但上半年樓市成交量仍達(dá)到近幾年來(lái)的最好水平。數(shù)據(jù)顯示，1-6月，全國(guó)商品房銷售面積51433萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)28.7%;商品房銷售額33376億元，增長(zhǎng)43.2%。
2、居民預(yù)購(gòu)房情況
根據(jù)所調(diào)查涉及的范圍看，大多數(shù)居民以居住樓房為主，大多數(shù)的家庭住房為無(wú)電梯式樓房，只有極小一部分的家庭住在有電梯的商品房里，還有大概8%的家庭住在平房，另有一小部分處于衛(wèi)生間或廚房共享的合住狀態(tài)。由于房改不斷深入，目前居民住房私有化比例已達(dá)59.3%，超過(guò)半數(shù);18.2%向房管所租用房屋;11.5%租住單位的房子。住房面積多數(shù)在40-80平方米之間。而根據(jù)調(diào)查，想購(gòu)買住房的人占大多數(shù)，一般想買70—150平米之間的房子，人們所能承受的的價(jià)格大概在20xx—3000元，但是就目前來(lái)看，有一部分人是傾向于經(jīng)濟(jì)適用房的。先不說(shuō)北京、上海一些大城市的房?jī)r(jià)有多高，就我們這個(gè)屬于廊坊所管轄的小城市房?jī)r(jià)就已經(jīng)飆升到了5000元一平米，這遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了普通工薪階層所能承受的范圍。
數(shù)據(jù)顯示調(diào)查，購(gòu)房者的年齡在25歲到34歲之間的居多，這個(gè)年紀(jì)大概是要買結(jié)婚用房的吧，這讓我想起了“中國(guó)的房?jī)r(jià)是由丈母娘炒起來(lái)的”這句話。其次，是35歲到44歲的人群。總體購(gòu)房人群以中學(xué)以上學(xué)歷為主流，半數(shù)以上為全職工作者。
在家庭收入調(diào)查中，主要的購(gòu)房者月收入一般在1000—4000元環(huán)境好，污染少的地方，在城市中司機(jī)車較多，空氣污染嚴(yán)重，小區(qū)的物業(yè)普遍高于郊區(qū)，郊區(qū)的空氣質(zhì)量、環(huán)境都比較好，購(gòu)房者更傾向與環(huán)境比較好的郊區(qū)。
3、房地產(chǎn)業(yè)成為GDP上升的重要力量
政府部門為了確保我國(guó)更好的應(yīng)對(duì)國(guó)際金融危機(jī)而采取的相對(duì)寬松的貨幣政策，在該政策的
激勵(lì)下，銀行的信貸空前放松，房地產(chǎn)行業(yè)也因此成為了地方政府舉債的主要流向。很多地方政府手和房產(chǎn)商手握土地資源和大量的信貸資金爭(zhēng)相突破國(guó)家有關(guān)居民第二套住房的按揭限制，部分地區(qū)甚至推出了所謂的“改善性”住房企圖蒙混過(guò)關(guān)，但是這并沒(méi)有為居民的居住條件改善帶來(lái)積極的影響，反而成為了房地產(chǎn)行業(yè)撬動(dòng)銀行信貸資金的有力工具。
4、房地產(chǎn)的價(jià)格
我國(guó)商品房?jī)r(jià)格一直保持穩(wěn)定增長(zhǎng)的趨勢(shì)，但是在，全國(guó)商品房?jī)r(jià)格開(kāi)始飆升，其中北京、上海、廣州等一線城市的商品房?jī)r(jià)格更是達(dá)到了城市人均可支配收入的50余倍。就拿北京來(lái)說(shuō)，據(jù)報(bào)道北京六環(huán)以內(nèi)的房?jī)r(jià)都飆升到了2萬(wàn)元一平米，許多買不起房的居民都在往北京周邊地區(qū)購(gòu)買房子，如：廊坊、固安等地。致使這些地區(qū)的房?jī)r(jià)也在不斷的向上飆升，接近1萬(wàn)元一平米。
5、20xx房地產(chǎn)業(yè)整體形勢(shì)
從對(duì)前幾年的房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析來(lái)看，20xx年房地產(chǎn)業(yè)的整體形勢(shì)是趨于平穩(wěn)的。就目前來(lái)看，20xx年的樓市要好過(guò)于20xx年。
中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)指出，房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況總體上起穩(wěn)，出現(xiàn)相對(duì)平穩(wěn)的情況，在穩(wěn)健增長(zhǎng)的情況下達(dá)到基本的統(tǒng)一。在發(fā)展這一輪的調(diào)控下來(lái)以后，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)兩個(gè)反差。
第一個(gè)反差是大城市和中小城市實(shí)現(xiàn)了反差，二線城市的市場(chǎng)和三、四線城市的市場(chǎng)出現(xiàn)了大的反差。就如北京市住建委說(shuō)，北京住宅市場(chǎng)沒(méi)有出現(xiàn)恐慌性購(gòu)房，這其實(shí)是此地?zé)o銀三百兩。實(shí)際上二手房交易量上來(lái)了，一手房交易量也上來(lái)了，房?jī)r(jià)就又開(kāi)始往上走了。你不說(shuō)還好，你一說(shuō)大家就會(huì)覺(jué)得已經(jīng)出現(xiàn)恐慌性購(gòu)房了。隨著交易量的上升，房?jī)r(jià)也在涌動(dòng)，這是一方面的情況，所以大城市的開(kāi)發(fā)商高興的說(shuō)，春天的腳步又來(lái)臨了。中小城市的開(kāi)發(fā)商說(shuō)，什么時(shí)候限購(gòu)、限貸能取消，我們實(shí)在沒(méi)辦法過(guò)了。三四線城市市場(chǎng)不那么樂(lè)觀，現(xiàn)有的供應(yīng)量很大，但是消化能力很弱，不像北京、上海，盡管還有一定的庫(kù)存，但是消化能力很強(qiáng)，庫(kù)存卻不足了。
第二個(gè)反差是土地市場(chǎng)和房屋市場(chǎng)的反差。開(kāi)發(fā)商處在市場(chǎng)的兩端，在土地市場(chǎng)是買者，在房屋市場(chǎng)是賣者。到目前為止，房屋的銷售是明顯上升了，但是土地的銷售，政府賣地，開(kāi)發(fā)商在20xx年11月底買房同比下降了14.8%，出讓金同比下降了10%幾。就是說(shuō)開(kāi)發(fā)商買地還沒(méi)有達(dá)到去年的水平，下降14.8%這是不小的數(shù)據(jù)，盡管我們看到土地市場(chǎng)在放大，實(shí)際上是個(gè)別的，全國(guó)的土地市場(chǎng)還在觸底，還沒(méi)有起來(lái)，真正到正增長(zhǎng)是在今年的上半年，實(shí)際上土地市場(chǎng)還沒(méi)有回暖。這樣的市場(chǎng)給中央政府、地方政府提出了難題，到底怎么調(diào)整是進(jìn)一步加強(qiáng)調(diào)控，還是房子賣不掉的地方要放松。這次經(jīng)濟(jì)工作會(huì)上提出了差別化的信貸政策、貨幣政策、限購(gòu)措施，是不是決策部門已經(jīng)意識(shí)到了這樣的情形。在這樣的情況下，不可能再出什么政策，現(xiàn)在正是空檔，就這么維持著。下一步的調(diào)控希望能夠因地制宜，應(yīng)該給地方留有一定的余地，不同的城市應(yīng)該有不同的對(duì)策。一些開(kāi)發(fā)商很有意思，前兩年向二三線城市進(jìn)發(fā)，現(xiàn)在又回來(lái)了，回到大城市了，覺(jué)得還是大城市效益好，還是大城市購(gòu)買力強(qiáng)。
所以說(shuō)20xx年的市場(chǎng)是相對(duì)穩(wěn)定的市場(chǎng)，并沒(méi)有出現(xiàn)大幅度的反彈。
四、調(diào)查結(jié)果
根據(jù)上面一系列的調(diào)查發(fā)現(xiàn)我國(guó)房市還存在許多問(wèn)題。
1、市場(chǎng)發(fā)育不良，泡沫化程度很高。
我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)市場(chǎng)化發(fā)育時(shí)間較短，而且在發(fā)育過(guò)程中，受到許多不健康因素的影響，導(dǎo)致了其發(fā)育不良、利潤(rùn)率太高而不可持續(xù)發(fā)展。據(jù)權(quán)威部門提供信息，房地產(chǎn)行業(yè)的利潤(rùn)率遠(yuǎn)高于各行業(yè)的平均利潤(rùn)率，并且一直在快速增長(zhǎng)。
2、供需結(jié)構(gòu)失衡。
一是新建的中小戶型、中低價(jià)位普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)不足，而高端住房卻供給過(guò)剩。二是廉租房供給很少，政府重視不足，覆蓋面小，未以開(kāi)發(fā)廉租房為政策重心。同時(shí)經(jīng)濟(jì)適用房的供給不能滿足需求，而且政府以提供經(jīng)濟(jì)適用房為主存在很多問(wèn)題。
3、房?jī)r(jià)的升高
房?jī)r(jià)的不斷飆升使得購(gòu)買者買不到合適的房子，而一些投機(jī)者從這里面買到不少房子，使得房子的空置率也在不斷上升，這種現(xiàn)象在各大城市都有發(fā)生。
五、總結(jié)
根據(jù)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)查與居民預(yù)購(gòu)買房的調(diào)查，發(fā)現(xiàn)現(xiàn)在的房地產(chǎn)業(yè)還是有很多問(wèn)題存在的。
但是根據(jù)調(diào)查所得到的結(jié)論，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)依然會(huì)有很大的發(fā)展空間。展望，全球經(jīng)濟(jì)環(huán)境總體趨穩(wěn)，增長(zhǎng)格局將繼續(xù)調(diào)整;我國(guó)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行基本穩(wěn)定，預(yù)期目標(biāo)能夠如期實(shí)現(xiàn)。經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)增長(zhǎng)的內(nèi)在動(dòng)力總體上仍會(huì)支撐房地產(chǎn)行業(yè)保持平穩(wěn)健康發(fā)展，但熱點(diǎn)城市龐大的需求及持續(xù)升溫的土地市場(chǎng)仍在推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲預(yù)期，調(diào)控基調(diào)不容改變。在此背景下，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)投資仍將處于景氣恢復(fù)階段，供需關(guān)系雖有所改善，從中長(zhǎng)期來(lái)看，新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略有望促進(jìn)明后年的房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸回歸理性。
房地產(chǎn)業(yè)的上升空間還有很多，希望從事房地產(chǎn)業(yè)的人員能給低收入家庭建設(shè)比較經(jīng)濟(jì)適用的住房。讓這些人都可以買上房子而不是在居無(wú)定所的租住房子。
國(guó)家要加快經(jīng)濟(jì)建設(shè)，政府要制定惠民政策，提高居民的收入水平，這是解決房?jī)r(jià)問(wèn)題的關(guān)鍵;國(guó)家要采用宏觀調(diào)控手段，加大調(diào)控力度，穩(wěn)定房?jī)r(jià);政府要制定相關(guān)法律法規(guī)，約束開(kāi)發(fā)商行為，提高房屋質(zhì)量，增加保障房和經(jīng)濟(jì)適用房的數(shù)量，保證低收入居民的住房需求。
現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商為了利用有限的土地獲得可觀的利潤(rùn)，現(xiàn)在都蓋起了高層的建筑，可見(jiàn)，今后高層建筑是會(huì)成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主流。
房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 篇4
一、調(diào)研前言
長(zhǎng)沙是湖南省會(huì)，位于湖南省東部偏北，是湖南的政治，經(jīng)濟(jì)，文教，商貿(mào)和旅游中心，是中南地區(qū)重要的資金，技術(shù)，原材料集散地和交通樞紐，東接浙贛，西引川黔，北控荊楚，南領(lǐng)桂粵，素有“荊豫唇齒，黔粵咽喉”之稱。全市現(xiàn)轄芙蓉，天心，岳麓，開(kāi)福，雨花五區(qū)和長(zhǎng)沙，望城，寧鄉(xiāng)三縣及瀏陽(yáng)市總面積1.18萬(wàn)平方公里，人口613萬(wàn)，其中城區(qū)面積556平方公里，人口199萬(wàn)。 本次調(diào)研主要是為了了解長(zhǎng)沙地區(qū)的人均住房面積情況，針對(duì)XX年長(zhǎng)沙地區(qū)的400戶住民進(jìn)行的調(diào)查，通過(guò)了解這400戶住民的現(xiàn)收入層次以及是否租房情況，以及不同收入層次的住房面積情況。用隨機(jī)抽樣調(diào)查法，抽取幾個(gè)單元式配套住宅，進(jìn)行上門訪問(wèn)調(diào)查。通過(guò)此次調(diào)研，我們了解了長(zhǎng)沙地區(qū)的居民人均住房情況，不同層次收入的人群所住房的面積也不同：10%的最低收入住房面積19.88平米，10%的低收入住房面積21.72平米，60%的中等收入住房面積28.50平米，10%的高收入住房面積35.93平米，10%的最高收入的住房面積43.60平米，總平均29.31平米。本次調(diào)查得出這400戶不同收入層次的人群顯示：有80%的戶主住房情況低于總平均值，所以希望可以把住房情況變得合理化，更平均化。
（一）調(diào)研時(shí)間及地點(diǎn) xx年初至xx年末 長(zhǎng)沙市區(qū)
�。ǘ┱{(diào)研對(duì)象及范圍 長(zhǎng)沙市區(qū)隨機(jī)抽取的400戶住民
�。ㄈ┱{(diào)研目的 了解了長(zhǎng)沙地區(qū)的居民人均住房情況，和不同層次收入的人群所住房的面積也有很大不同，以及當(dāng)前長(zhǎng)沙的住房形式以及人均住房面積。
�。ㄋ模┱{(diào)研方法 隨機(jī)抽樣調(diào)查法和上門訪問(wèn)調(diào)查法
�。ㄎ澹┱{(diào)研結(jié)論
通過(guò)調(diào)查了解長(zhǎng)沙的人均住房面積有了很大的增長(zhǎng)，從1980的7.67平米到本次調(diào)研得出的29.21平米，這個(gè)增長(zhǎng)速度是飛躍性的。但住房的兩極分化也非常嚴(yán)重，從本次調(diào)研顯示有80%的住房都低于調(diào)查的總平均數(shù)，這說(shuō)明收入層次的不同也導(dǎo)致了住房嚴(yán)重的兩極分化。同時(shí)我們的施工房屋面積也在逐年增長(zhǎng)，房屋銷售面積，土地購(gòu)置面積等等，都在增長(zhǎng)，但收入層次的不同也往往決定了住房人均面積。
二、情況介紹
通過(guò)本次調(diào)查我們了解到了：10%的最低收入住房面積19.88平米，10%的低收入住房面積21.72平米，60%的中等收入住房面積28.50平米，10%的高收入住房面積35.93平米，10%的最高收入的住房面積43.60平米，總平均29.31平米。其中：租公房23戶占5.75%，租私房14戶，占3.50%，自由私房360戶，占90.0%，其他3戶，占0.75%。其中一居室19戶，二居室173戶，三居室147戶，四居室以上18戶。擁有二居室以上的家庭占94.68%。擁有三居室以上的家庭占46.21%.除現(xiàn)住房之外還有一套住房占19.84%，有兩套占1.38%還有3套占0.82%，擁有兩套以上占22.04%。 現(xiàn)在長(zhǎng)沙的人均住房面積有了很大的增長(zhǎng)，從1980的7.67平米到本次調(diào)研得出的29.21平米，這個(gè)增長(zhǎng)速度是飛躍性的。但住房的兩極分化也非常嚴(yán)重，從本次調(diào)研顯示有80%的住房都低于調(diào)查的總平均數(shù)，這說(shuō)明收入層次的不同也導(dǎo)致了住房嚴(yán)重的兩極分化。同時(shí)我們的施工房屋面積也在逐年增長(zhǎng)，房屋銷售面積，土地購(gòu)置面積等等，都在增長(zhǎng)，但收入層次的不同也往往決定了住房人均面積。
三、分析預(yù)測(cè)
�。ㄒ唬╅L(zhǎng)沙市人均住房和市區(qū)人口分析 從1980年開(kāi)始到XX年，長(zhǎng)沙市的人均住房使用面積隨著市區(qū)人口數(shù)的增加而增加，市區(qū)人口數(shù)由1980年的101.94萬(wàn)人增加到XX年的`218.75萬(wàn)人，人均住房使用面積由1980年的7.67增長(zhǎng)到XX年的21.64，登記結(jié)婚的數(shù)據(jù)則有起伏變化，時(shí)高時(shí)低，無(wú)法預(yù)測(cè)。
�。ǘ┦杖雽哟闻c住房建筑面積情況分析 10%的最低收入戶住房建筑面積19.88平米，10%的低收入戶住房建筑面積21.72平米，60%的中等收入戶住房建筑面積28.50平米，10%的高收入戶住房建筑面積35.93平米，10%的高收入戶住房建筑面積43.60平米，總平均29.21平米。 從而可以看出收入高的住房建筑面積越大，但60%處于中等收入水平層次，所以大部分的住房建筑面積市28.50平米。
�。ㄈ┳》款愋秃同F(xiàn)有住房數(shù)分析 5.75%是租賃公房，3.50%租賃私房，90.0%自有私房，0.75%市其他類型。其中，2.0%是單棟配套樓房，89.25%是單元式配套住宅，5.5%是普通樓房，3.25%是普通平房。而居室類型分析94.68%家庭是二居室，46.21%家庭是三居室。19.84%有兩套住房，1.38%有三套住房，0.82%有四套住房。 由此可以看出有90.0%住的是私房，89.25%是單元式配套住宅，而卻有94.68%的家庭居室類型是二居室的，46.21%的家庭居住類型是三居室，擁有兩套以上住房的家庭占22.04%。
（四）長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)情況分析
1、長(zhǎng)沙市施工和竣工房屋面積 從1998年到XX年施工房屋面積從339.01平方米增長(zhǎng)到3270.34平方米，竣工房屋面積從98.38平方米增長(zhǎng)到699.90平方米，房屋售出面積，從39.97平方米增長(zhǎng)到985.09平方米。
由此可以看出施工房屋面積增長(zhǎng)了將近10倍，而竣工房屋面積增長(zhǎng)了7倍，房屋售出面積增長(zhǎng)了30倍。
2、房地產(chǎn)品房空置面積 XX年長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)商品房空置面積65.63萬(wàn)平米，其中空置1—3年面積49.42萬(wàn)平米，空置3年和3年以上面積5.70萬(wàn)平方米。
從而可以看出長(zhǎng)沙市現(xiàn)在的房屋居住情況基本飽和，居民幾乎不用再購(gòu)買房屋。
四、結(jié)論及建議
通過(guò)此次調(diào)研，可以看出長(zhǎng)沙市從1980年到XX年，人均住房面積隨著市區(qū)人口數(shù)的增加而增加，收入高的住房建筑面積越大，但60%處于中等收入水平層次，所以大部分的住房建筑面積市28.50平米。有90.0%住的是私房，89.25%是單元式配套住宅，而卻有94.68%的家庭居室類型是二居室的，46.21%的家庭居住類型是三居室，擁有兩套以上住房的家庭占22.04%。施工房屋面積增長(zhǎng)了將近10倍，而竣工房屋面積增長(zhǎng)了7倍，房屋售出面積增長(zhǎng)了30倍。長(zhǎng)沙市現(xiàn)在的房屋居住情況基本飽和，居民幾乎不用再購(gòu)買房屋。 長(zhǎng)沙市可以減少房屋的施工建筑，將現(xiàn)有的商品房屋出售出去，適當(dāng)?shù)慕档头績(jī)r(jià)。
房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 篇5
一、 中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)
(一)中國(guó)城市化建設(shè)與房地產(chǎn);
房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)新的發(fā)展階段的一個(gè)重要支柱產(chǎn)業(yè)。隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展，城市化速度在不斷加快。改革開(kāi)放35年中，中國(guó)的城市化率以年均1%的速度增長(zhǎng)。至20xx年，中國(guó)的城市化率為52.57%。這意味著屆時(shí)中國(guó)將有超過(guò)一半人口將要在城市生活。房地產(chǎn)業(yè)在中國(guó)的城市化進(jìn)程中起到舉足輕重的作用，城市化建設(shè)必將拉動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，城市化的發(fā)展必然會(huì)增加房地產(chǎn)的剛性需求。
(二)中國(guó)房地產(chǎn)現(xiàn)狀及宏觀政策 針對(duì)部分地區(qū)房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)及房?jī)r(jià)過(guò)高，20xx年到20xx年期間，中國(guó)出臺(tái)了一系列房地產(chǎn)調(diào)控措施，遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，其中包括土
地、金融、稅收等多種調(diào)控手段。調(diào)控政策指向大都是抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資、投機(jī)行為以及部分房?jī)r(jià)漲幅過(guò)快的一線城市。從20xx年開(kāi)始國(guó)家相繼出臺(tái)了“限購(gòu)令”，新“國(guó)十條”，國(guó)五條、房產(chǎn)稅等房地產(chǎn)調(diào)控細(xì)則。20xx年國(guó)家調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)宏觀政策其主要內(nèi)容有：
1、完善穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作責(zé)任制。各直轄市、計(jì)劃單列市和除拉薩外的省會(huì)城市要按照保持房?jī)r(jià)基本穩(wěn)定的原則，制定并公布年度新建商品住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)。建立健全穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作的考核問(wèn)責(zé)制度。
2、堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性購(gòu)房。嚴(yán)格執(zhí)行商品住房限購(gòu)措施，已實(shí)施限購(gòu)措施的'直轄市、計(jì)劃單列市和省會(huì)城市要在限購(gòu)區(qū)域、限購(gòu)住房類型、購(gòu)房資格審查等方面，按統(tǒng)一要求完善限購(gòu)措施。其他城市房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的，省級(jí)政府應(yīng)要求其及時(shí)采取限購(gòu)等措施。嚴(yán)格實(shí)施差別化住房信貸政策。擴(kuò)大個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍。
3、增加普通商品住房及用地供應(yīng)。20xx年住房用地供應(yīng)總量原則上不低于過(guò)去五年平均實(shí)際供應(yīng)量。加快中小套型普通商品住房項(xiàng)目的供地、建設(shè)和上市，盡快形成有效供應(yīng)。
4、加快保障性安居工程規(guī)劃建設(shè)。全面落實(shí)20xx年城鎮(zhèn)保障性安居工程基本建成470萬(wàn)套、新開(kāi)工630萬(wàn)套的任務(wù)。配套設(shè)施要與保障性安居工程項(xiàng)目同步規(guī)劃、同期建設(shè)、同時(shí)交付使用。完善并嚴(yán)格執(zhí)行準(zhǔn)入退出制度，確保公平分配。20xx年底前，地級(jí)以上城市要把符合條件的外來(lái)務(wù)工人員納入當(dāng)?shù)刈》勘Ｕ戏秶?/p>
5、加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管。加強(qiáng)商品房預(yù)售管理，嚴(yán)格執(zhí)行商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定，強(qiáng)化企業(yè)信用管理，嚴(yán)肅查處中介機(jī)構(gòu)違法違規(guī)行為。推進(jìn)城鎮(zhèn)個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè)，加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)和信息發(fā)布管理。 由上政策細(xì)則可見(jiàn)，國(guó)家政策由此前的抑制投機(jī)，實(shí)際轉(zhuǎn)向支持房地產(chǎn)業(yè)，主要控制投資，投機(jī)性需求，以及由于非剛性需求所帶來(lái)的不合理漲價(jià)等，通過(guò)國(guó)家政策干預(yù)使中國(guó)房地產(chǎn)走向理性化，規(guī)范化。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，國(guó)家的干預(yù)是有助于中國(guó)房地產(chǎn)長(zhǎng)期健康的發(fā)展的。
貴陽(yáng)市行政區(qū)位概況及經(jīng)濟(jì)指標(biāo)
�、佟⑿姓䥇^(qū)位概況：貴陽(yáng)是中國(guó)貴州省省會(huì)。位于中國(guó)西南云貴高原中部，是我國(guó)西南地區(qū)重要的中心城市之一，是貴州省的政治、經(jīng)濟(jì)、文化、科教、交通中心和西南地區(qū)重要的交通通信樞紐、工業(yè)基地及商貿(mào)旅游服務(wù)中心，被譽(yù)為“高原明珠”，因此才博得了“上有天堂，下有蘇杭，氣候宜人數(shù)貴陽(yáng)”的美譽(yù)。
貴陽(yáng)市轄七區(qū)一市三縣，市域總面積8034平方公里，市區(qū)面積2403平方公里。包括云巖區(qū)、南明區(qū)、小河區(qū)、金陽(yáng)新區(qū)、白云區(qū)、烏當(dāng)區(qū)、花溪區(qū)以及清鎮(zhèn)市，修文縣、開(kāi)陽(yáng)縣、息烽縣。截止xx年底人口約450萬(wàn)，是貴州省第一大城市。
貴陽(yáng)的旅游資源非常豐富，貴陽(yáng)擁有以“山奇、水秀、石美、
洞異”為特點(diǎn)的喀斯特自然景觀和人文旅游資源。全市現(xiàn)有國(guó)家級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)1個(gè)，國(guó)家4A級(jí)旅游區(qū)6個(gè)，國(guó)家3A級(jí)旅游區(qū)2個(gè)，省級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)8個(gè)，國(guó)家級(jí)重點(diǎn)文物保護(hù)單位1個(gè)，省級(jí)歷史文化名鎮(zhèn)1個(gè)，省級(jí)文物保護(hù)單位25個(gè)。此外，還有一大批市縣級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)和奇異神秘的民俗風(fēng)情。
�、�、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：xx年全市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值1700億元，增長(zhǎng)17%左右;財(cái)政總收入480億元，增長(zhǎng)20%;公共財(cái)政預(yù)算收入236億元，增長(zhǎng)26%;全社會(huì)固定資產(chǎn)投資2480億元，增長(zhǎng)55%;城市居民人均可支配收入達(dá)22525元，增長(zhǎng)16%;農(nóng)民人均純收入達(dá)8871元，增長(zhǎng)18%。
房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 篇6
隨著城市化進(jìn)程的不斷加快，x縣房地產(chǎn)業(yè)得以蓬勃發(fā)展，投資規(guī)模逐漸增大，市場(chǎng)交易日益活躍，居民的住房條件明顯改善。房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展對(duì)擴(kuò)大就業(yè)，帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，提升城市形象，繁榮地方經(jīng)濟(jì)作出了明顯的貢獻(xiàn)。
一、基本概況：
20xx年新開(kāi)工面積112.5平方米,其中住宅項(xiàng)目15個(gè),面積75.2萬(wàn)平方米；專業(yè)市場(chǎng)6個(gè)，面積37.3萬(wàn)平方米。批準(zhǔn)預(yù)售面積80萬(wàn)平方米，其中商業(yè)26萬(wàn)平方米；網(wǎng)上銷售備案商品房2599套，面積29.7萬(wàn)平方米，均價(jià)2168元/平方米；網(wǎng)上銷售備案普通住房20xx套，面積23.86萬(wàn)平方米，均價(jià)1924元/平方米；網(wǎng)上銷售備案商業(yè)用房505戶，面積6.87萬(wàn)平方米，均價(jià)3248元/平方米。
20xx年元月至4月，網(wǎng)上銷售備案商品房2700余套，面積25.4萬(wàn)平方米，均價(jià)2804元/平方米，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體銷售比較穩(wěn)定，去年雖然受宏觀經(jīng)濟(jì)政策等方面因素影響，但該縣房地產(chǎn)市場(chǎng)整體波動(dòng)不大，房地產(chǎn)市場(chǎng)在逐漸回暖。去年11月份至今，泗洪縣商品房銷售量明顯增長(zhǎng)，尤其是幾個(gè)相對(duì)較大的樓盤出現(xiàn)了銷售高峰，這說(shuō)明該縣房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求空間仍然較大。
二、存在問(wèn)題：
1、供電方面：一些小區(qū)存在供電不完善問(wèn)題，為臨時(shí)用電。究其原因：供電部門要求開(kāi)發(fā)企業(yè)在紅線之外架設(shè)供電專線，費(fèi)用昂貴，給企業(yè)增加較大的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，許多開(kāi)發(fā)企業(yè)迫于資金壓力，無(wú)法解決，部分小區(qū)已多次出現(xiàn)停電現(xiàn)象，群眾意見(jiàn)較大。
2、開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部管理有待完善，在泗洪注冊(cè)的房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)有40余家，大部分為本地企業(yè)，規(guī)模小，資金缺乏，管理人才不足，在開(kāi)發(fā)管理過(guò)程中，重效益輕管理，導(dǎo)致樓盤建設(shè)配套設(shè)施不完善，出現(xiàn)一些遺留問(wèn)題，甚至有部分樓盤出現(xiàn)停工爛尾現(xiàn)象，影響群眾的消費(fèi)心理。
3、開(kāi)發(fā)企業(yè)資金短缺。20xx年上半年受宏觀調(diào)控政策影響，各金融機(jī)構(gòu)收縮銀根，下半年，全球性金融危機(jī)爆發(fā)，年底，政府出臺(tái)了放寬金融政策，但到目前為止收效尚不明顯，主要原因：各商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)貸款發(fā)放條件較為苛刻，使得開(kāi)發(fā)企業(yè)從銀行取得資金難度大，目前僅有個(gè)別樓盤通過(guò)開(kāi)發(fā)企業(yè)自身努力爭(zhēng)取了部分貸款，大部分項(xiàng)目資金仍來(lái)源于社會(huì)融資。社會(huì)融資成本高，參與融資主體對(duì)目前市場(chǎng)信心不足，融資難度大，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資金短缺，以至引發(fā)部分開(kāi)發(fā)企業(yè)到周邊市、縣投資，大量資金外流，項(xiàng)目多的企業(yè)資金缺口巨大，舉步維艱，直接影響項(xiàng)目的推進(jìn)速度，更影響樓盤的正常銷售。
4、近年來(lái)，泗洪縣四房建設(shè)穩(wěn)中推進(jìn)，受到省市表彰，每年拆遷量都在50萬(wàn)平方左右。由于泗洪縣拆遷安置房的價(jià)格較低，與商品住宅價(jià)格差距較大，大部分拆遷戶購(gòu)買了安置房，一定程度上影響商品住宅的銷售。
5、受20xx年整體經(jīng)濟(jì)形式和一線城市降價(jià)銷售影響，雖然住房剛性需求仍然存在，但是群眾持幣觀望的情緒較濃，使得消費(fèi)群體存在房屋還有降價(jià)可能或政府還會(huì)出臺(tái)更優(yōu)惠的購(gòu)房政策，一定程度上影響了商品房銷售市場(chǎng)。
三、下步打算：
1、有序的開(kāi)展拆遷規(guī)劃，適度控制招拍掛土地的數(shù)量，以平衡現(xiàn)有市場(chǎng)供需，預(yù)計(jì)20xx年泗洪縣將推出土地11塊，面積800畝，基本可滿足用地需求。
2、解決供電矛盾這一突出問(wèn)題。土地在出讓前，詳細(xì)規(guī)劃好供電線路，從源頭上解決土地出讓后存在的供電問(wèn)題，由政府牽頭出面協(xié)調(diào)解決建成小區(qū)的供電問(wèn)題，杜絕新建樓盤臨時(shí)供電現(xiàn)象的出現(xiàn)。
3、加大各銀行對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的信貸支持力度。20xx年春節(jié)前該縣房管處兩次組織銀行與開(kāi)發(fā)企業(yè)座談，會(huì)上各家銀行與開(kāi)發(fā)企業(yè)簽署總額達(dá)7.06億的開(kāi)發(fā)貸款協(xié)議，但開(kāi)發(fā)資金仍有較大缺口，希望通過(guò)有效途徑，爭(zhēng)取銀行更大貸款支持，確保房地產(chǎn)在建項(xiàng)目的'穩(wěn)步推進(jìn)。
4、在確保四房建設(shè)有序推進(jìn)的同時(shí)，一是出臺(tái)新的拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和安置房購(gòu)買價(jià)格，縮小與商品房之間的價(jià)格差距；二是嚴(yán)格把握拆遷安置的準(zhǔn)入關(guān)，打擊私下轉(zhuǎn)讓拆遷協(xié)議行為，杜絕惡意炒作現(xiàn)象的出現(xiàn)。
5、加大對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和項(xiàng)目的管理力度，各行政管理部門要樹(shù)立精心管理、全方位服務(wù)意識(shí)，建立一站式審批制，高起點(diǎn)規(guī)劃，高質(zhì)量施工，完善基礎(chǔ)設(shè)施配套，提升小區(qū)檔次，讓群眾滿意消費(fèi)。
6、在泗洪縣政府年前已經(jīng)出臺(tái)的《促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展的二十三條意見(jiàn)》的基礎(chǔ)上，根據(jù)省市及周邊縣市出臺(tái)的一些政策措施再作進(jìn)一步完善，出臺(tái)補(bǔ)充優(yōu)惠政策。同時(shí)針對(duì)泗洪縣以往自建房和集資建房數(shù)量多的情況，為其完善手續(xù)，擴(kuò)大二手房市場(chǎng)，爭(zhēng)取商業(yè)銀行對(duì)二手房按揭業(yè)務(wù)的開(kāi)展，以此助推商品房市場(chǎng)的發(fā)展。
8、加大對(duì)群眾的輿論宣傳，通過(guò)各種新聞媒體，宣傳各種購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策，堅(jiān)持正確的輿論導(dǎo)向，激發(fā)群眾的購(gòu)房欲望，以此來(lái)帶動(dòng)泗洪縣房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展。
房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 篇7
今年以來(lái)，在國(guó)家擴(kuò)大內(nèi)需、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的一系列利好政策，特別是在我市“房產(chǎn)新政”影響和帶動(dòng)下，我市房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯活躍，開(kāi)發(fā)投資逐漸向好，商品房銷售持續(xù)上升，政策效應(yīng)進(jìn)一步顯現(xiàn)。
一、 當(dāng)前我市房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀
(一)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資處于低位調(diào)整中。1-11月，我市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資94.9億元，同比下降9.0%，較今年最低點(diǎn)回升近6個(gè)百分點(diǎn)，比三季度提高了1.1個(gè)百分點(diǎn)(如圖1所示)，占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的比重為10.0%，比三季度下降0.1個(gè)百分點(diǎn)。
市區(qū)共完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資56.0億元，同比下降19.7%，占全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總量的59.0%;四縣(市)共完成開(kāi)發(fā)投資38.9億元，同比增長(zhǎng)12.4%，占全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總量的41.0%。投資額與上年同期比較，只有江都、寶應(yīng)保持增長(zhǎng)，降幅較大的有廣陵、開(kāi)發(fā)區(qū)和儀征(詳見(jiàn)下表)。
從房地產(chǎn)投資構(gòu)成情況看，1-11月，商品住宅完成投資78.4億元，同比下降8.7%，占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額比重為82.6%;辦公樓完成投資1.2億元，同比下降21.7%;商業(yè)營(yíng)業(yè)用房完成投資額10.5億元，同比下降23.5%;其他用房完成投資額4.8億元，同比增長(zhǎng)48.4%。辦公樓、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房、其他用房分別占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額比重為1.3%、11.0%、5.1%，商品住宅投資、其他用房占比重同比略有提高。
(二)房地產(chǎn)建設(shè)規(guī)�！岸唤怠�。隨著我市六部門促進(jìn)新開(kāi)工措施的出臺(tái)和銷售市場(chǎng)的不斷升溫，市場(chǎng)供應(yīng)已經(jīng)發(fā)生積極變化，施工面積、竣工面積保持一定規(guī)模的增長(zhǎng)，新開(kāi)工面積同比下降，但下降幅度逐漸收窄。
1-11月，全市商品房施工面積1135.9萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)13.6%;其中住宅面積887.4萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)4.1%;辦公樓26.7萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)75.5%;商業(yè)營(yíng)業(yè)用房161.7萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)52.5%。竣工面積276.7萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)43.9%;其中住宅面積241.7萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)40.0%;辦公樓5.0萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)143.2%;商業(yè)營(yíng)業(yè)用房25.5萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)111.1%。新開(kāi)工面積293.0萬(wàn)平方米，同比下降22.7%;其中住宅面積224.7萬(wàn)平方米，同比下降30.0%;辦公樓7.4萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)117.3%;商業(yè)營(yíng)業(yè)用房39.7萬(wàn)平方米，同比下降8.6%。
(三)新政助今年商品房銷售增勢(shì)強(qiáng)勁。1-11月，全市商品房共銷售313.1萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)58.5%。其中，住宅銷售面積286.8萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)64.7%;辦公樓銷售面積3.8萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)92.5%;商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售面積20.3萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)8.0%。商品房銷售額147.6億元，同比增長(zhǎng)92.1%;其中住宅銷網(wǎng)售額130.8億元，同比增長(zhǎng)103.2%;辦公樓銷售額2.2億元，同比增長(zhǎng)116.9%;商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售額14.0億元，同比增長(zhǎng)27.6%。
(四)開(kāi)發(fā)資金到位情況良好，資金緊張狀況有所緩解。今年以來(lái)，隨著商品房銷售逐步回升，成交量顯著增加，開(kāi)發(fā)企業(yè)資金回籠速度加快，全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金到位情況良好。1-11月，全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金總量為149.5億元，同比增長(zhǎng)12.5%，其中本年到位資金為131.2億元，同比增長(zhǎng)13.3%;上年末結(jié)余資金為18.4億元。到位資金總量的增速高于去年全年增速1.1個(gè)百分點(diǎn)。今年開(kāi)發(fā)資金來(lái)源數(shù)為同期開(kāi)發(fā)投資完成額的1.6倍，高于去年同期1.3倍的水平。再?gòu)谋灸甑轿毁Y金中的其它資金來(lái)源情況看，1-11月，全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的其它資金來(lái)源為76.2億元，同比網(wǎng)增長(zhǎng)19.2%，其中定金及預(yù)收款和個(gè)人按揭貸款同比分別增長(zhǎng)32.2%和87.2%。到位資金增速加快表明今年以來(lái)隨著商品房銷售的活躍，企業(yè)回籠資金情況良好。
二、房地產(chǎn)新政對(duì)市場(chǎng)影響的分析
1、房產(chǎn)新政累積效應(yīng)得到進(jìn)一步顯現(xiàn)。去年四季度以來(lái)，我市及時(shí)出臺(tái)了有效的“房產(chǎn)新政”，今年以來(lái)各部門又在原有基礎(chǔ)上不斷完善和細(xì)化各種政策措施，共出臺(tái)四項(xiàng)樓市新政，其中包括《關(guān)于調(diào)整市區(qū)房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策》、《關(guān)于進(jìn)一步降低居民購(gòu)買和轉(zhuǎn)讓住房稅收負(fù)擔(dān)政策》、《關(guān)于促進(jìn)我市房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)》、《關(guān)于促進(jìn)項(xiàng)目新開(kāi)工的政策措施》，同時(shí)加大金融支持服務(wù)力度，降低公積金貸款首付比例，首付房款比例由30%調(diào)整為20%，貸款最高額度由25萬(wàn)元調(diào)整為35萬(wàn)元，貸款最長(zhǎng)期限由20年調(diào)整為30年，縮短二套房貸和二手房交易營(yíng)業(yè)稅免征年限，并將全額征收改為差額征收等等。這些政策措施效果的顯現(xiàn)，有效降低了購(gòu)房者的購(gòu)房成本，緩解了開(kāi)發(fā)商的資金壓力，無(wú)論是對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)還是消費(fèi)者來(lái)說(shuō)都是一種利好，增強(qiáng)了信心、得到了實(shí)惠。從目前的情況來(lái)看，在經(jīng)過(guò)幾個(gè)月的運(yùn)行后已產(chǎn)生了積極的效果，為房地產(chǎn)市場(chǎng)快速回暖起到了積極的`推進(jìn)作用。
2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化措施積極有效。去年下半年以后，針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的房產(chǎn)投資、商品房銷售持續(xù)下降的新情況，全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)主動(dòng)調(diào)整開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略和市場(chǎng)營(yíng)銷策略，采取了各種優(yōu)惠促銷措施，極大地刺激了居民的購(gòu)房欲望和消費(fèi)熱情，使得成交量大幅增長(zhǎng)。
3、城鎮(zhèn)居民收入增長(zhǎng)較快，消費(fèi)信心和購(gòu)買力有所增強(qiáng)。全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入保持較快增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，XX年1-11月，人均達(dá)17878元，同比增長(zhǎng)12.0%。居民收入的增長(zhǎng)，加上“80后”的結(jié)婚用房，另一方面，積累了去年處于觀望狀態(tài)的剛性需求，再加上一系列暖市新政的進(jìn)一步落實(shí)到位，今年以來(lái)全市居民的消費(fèi)信心、還貸能力和購(gòu)房能力顯著提升，使得購(gòu)房欲望和意愿得到進(jìn)一步釋放。
三、當(dāng)前值得關(guān)注的兩個(gè)問(wèn)題
首先，商品房新開(kāi)工面積近幾年首次出現(xiàn)下降之勢(shì)。受去年商品房銷售持續(xù)下降的影響，今年1-11月累計(jì)，全市商品房新開(kāi)工面積為293.0萬(wàn)平方米，同比下降22.7%，降幅比三季度僅縮小了14.1個(gè)百分點(diǎn)。據(jù)分析，今年以來(lái)商品房新開(kāi)工面積出現(xiàn)下降的主要原因，一是當(dāng)前部分開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)判斷較為保守，投資比較謹(jǐn)慎，開(kāi)發(fā)速度明顯放慢;二是由于去年同期基數(shù)增速高(去年1-11月全市新開(kāi)工面積379.1萬(wàn)平方米)。如果新開(kāi)工面積出現(xiàn)持續(xù)下滑態(tài)勢(shì)，不但會(huì)影響到今后的市場(chǎng)供應(yīng)量，也會(huì)影響到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的總量規(guī)模和速度，對(duì)全市保投資、促增長(zhǎng)也會(huì)造成不利的影響，因此，值得引起我們高度關(guān)注和重視。
其次，房?jī)r(jià)高位運(yùn)行，可能對(duì)商品房銷售形成新的制約。隨著商品房銷售的較快增長(zhǎng)，市場(chǎng)回暖跡象趨于明顯，部分開(kāi)發(fā)企業(yè)和新增樓盤出現(xiàn)了價(jià)格上漲。據(jù)反映，在成交量稍有起色之后，從3月份開(kāi)始，有部分樓盤開(kāi)始提價(jià)，到了8月份，一些樓盤出現(xiàn)了“坐地漲價(jià)”的現(xiàn)象。從市區(qū)商品房平均成交價(jià)格來(lái)看，今年1-11月市區(qū)商品房平均合同成交價(jià)格為5375.35元/㎡，同比增長(zhǎng)12.3%，其中商品住房平均合同成交價(jià)格為5254.95元/㎡，同比上漲17.62%。在市區(qū)，出現(xiàn)了諸如：帝景藍(lán)灣、桐園、運(yùn)河壹號(hào)公館、江南一品、公園一號(hào)等7000-8000元/㎡的高價(jià)樓盤。商品房?jī)r(jià)格的上漲大大超過(guò)了人民收入的增長(zhǎng)，勢(shì)必對(duì)銷售形成新的制約。
四、促進(jìn)我市房地產(chǎn)健康發(fā)展的幾點(diǎn)建議
1、加快政策調(diào)整，給予行業(yè)寬松發(fā)展空間。目前××市出臺(tái)的《關(guān)于促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)問(wèn)題的通知》，主要涉及保障性住房、普通商品房、購(gòu)房稅費(fèi)、住房貸款等方面內(nèi)容，政策帶有放松行業(yè)發(fā)展環(huán)境的性質(zhì)。因此，政府在引導(dǎo)輿論、制定政策方面應(yīng)該更堅(jiān)定地用市場(chǎng)化標(biāo)準(zhǔn)，給行業(yè)和企業(yè)的發(fā)展一個(gè)寬松穩(wěn)定的環(huán)境，為未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)繼續(xù)繁榮穩(wěn)定奠定基礎(chǔ)。
2、政府應(yīng)規(guī)范土地市場(chǎng)，引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)合理科學(xué)利用現(xiàn)有的可開(kāi)發(fā)土地。從規(guī)劃、用地及稅費(fèi)優(yōu)惠等方面引導(dǎo)鼓勵(lì)社會(huì)投資，發(fā)展以中小戶型(戶型面積在120平方米以下)為主的房地產(chǎn)項(xiàng)目，加大廉租房和政府保障性住房建設(shè)，以滿足絕大多數(shù)市民的住房需求。房?jī)r(jià)過(guò)高依然是阻擋市場(chǎng)成交有效放大的直接障礙，也是消費(fèi)者觀望的根本原因。普通消費(fèi)者依然無(wú)法承受當(dāng)前的房?jī)r(jià)，而事實(shí)上當(dāng)前的房?jī)r(jià)仍然包含著較大的利潤(rùn)，一方面如果開(kāi)發(fā)商愿意讓利于消費(fèi)者，二者之間的訴求達(dá)到一個(gè)合理的平衡，房地產(chǎn)長(zhǎng)期積累的矛盾就能得到有效消除;另一方面開(kāi)發(fā)商還需要在土地儲(chǔ)備和房屋開(kāi)發(fā)上進(jìn)行合理規(guī)劃，防范資金鏈斷裂，以促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展。
3、穩(wěn)定就業(yè)和增加居民收入。房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展關(guān)鍵在市場(chǎng)成交量，而市場(chǎng)成交則有賴于市場(chǎng)消費(fèi)能力。因此，居民收入和就業(yè)狀況對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的消費(fèi)非常關(guān)鍵。
4、創(chuàng)造較好的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)境。政府要不斷加大投入，著力改善道路、交通等城市基礎(chǔ)設(shè)施，加強(qiáng)教育衛(wèi)生、文化等民生工程建設(shè)，創(chuàng)造良好的人文居住環(huán)境，以吸引實(shí)力更強(qiáng)的房地產(chǎn)企業(yè)入駐開(kāi)發(fā)。
房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 篇8
隨著城市化進(jìn)程的不斷加快，x縣房地產(chǎn)業(yè)得以蓬勃發(fā)展，投資規(guī)模逐漸增大，市場(chǎng)交易日益活躍，居民的住房條件明顯改善。房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展對(duì)擴(kuò)大就業(yè)，帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，提升城市形象，繁榮地方經(jīng)濟(jì)作出了明顯的貢獻(xiàn)。
一、基本概況：
xx年新開(kāi)工面積112.5平方米，其中住宅項(xiàng)目15個(gè)，面積75.2萬(wàn)平方米；專業(yè)市場(chǎng)6個(gè)，面積37.3萬(wàn)平方米。批準(zhǔn)預(yù)售面積80萬(wàn)平方米，其中商業(yè)26萬(wàn)平方米；網(wǎng)上銷售備案商品房2599套，面積29.7萬(wàn)平方米，均價(jià)2168元/平方米；網(wǎng)上銷售備案普通住房xx套，面積23.86萬(wàn)平方米，均價(jià)1924元/平方米；網(wǎng)上銷售備案商業(yè)用房505戶，面積6.87萬(wàn)平方米，均價(jià)3248元/平方米。
xx年元月至4月，網(wǎng)上銷售備案商品房2700余套，面積25.4萬(wàn)平方米，均價(jià)2804元/平方米，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體銷售比較穩(wěn)定，去年雖然受宏觀經(jīng)濟(jì)政策等方面因素影響，但該縣房地產(chǎn)市場(chǎng)整體波動(dòng)不大，房地產(chǎn)市場(chǎng)在逐漸回暖。去年11月份至今，泗洪縣商品房銷售量明顯增長(zhǎng)，尤其是幾個(gè)相對(duì)較大的樓盤出現(xiàn)了銷售高峰，這說(shuō)明該縣房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求空間仍然較大。
二、存在問(wèn)題：
1、供電方面：一些小區(qū)存在供電不完善問(wèn)題，為臨時(shí)用電。究其原因：供電部門要求開(kāi)發(fā)企業(yè)在紅線之外架設(shè)供電專線，費(fèi)用昂貴，給企業(yè)增加較大的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，許多開(kāi)發(fā)企業(yè)迫于資金壓力，無(wú)法解決，部分小區(qū)已多次出現(xiàn)停電現(xiàn)象，群眾意見(jiàn)較大。
2、開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部管理有待完善，在泗洪注冊(cè)的房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)有40余家，大部分為本地企業(yè)，規(guī)模小，資金缺乏，管理人才不足，在開(kāi)發(fā)管理過(guò)程中，重效益輕管理，導(dǎo)致樓盤建設(shè)配套設(shè)施不完善，出現(xiàn)一些遺留問(wèn)題，甚至有部分樓盤出現(xiàn)停工爛尾現(xiàn)象，影響群眾的消費(fèi)心理。
3、開(kāi)發(fā)企業(yè)資金短缺。xx年上半年受宏觀調(diào)控政策影響，各金融機(jī)構(gòu)收縮銀根，下半年，全球性金融危機(jī)爆發(fā)，年底，政府出臺(tái)了放寬金融政策，但到目前為止收效尚不明顯，主要原因：各商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)貸款發(fā)放條件較為苛刻，使得開(kāi)發(fā)企業(yè)從銀行取得資金難度大，目前僅有個(gè)別樓盤通過(guò)開(kāi)發(fā)企業(yè)自身努力爭(zhēng)取了部分貸款，大部分項(xiàng)目資金仍來(lái)源于社會(huì)融資。社會(huì)融資成本高，參與融資主體對(duì)目前市場(chǎng)信心不足，融資難度大，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資金短缺，以至引發(fā)部分開(kāi)發(fā)企業(yè)到周邊市、縣投資，大量資金外流，項(xiàng)目多的企業(yè)資金缺口巨大，舉步維艱，直接影響項(xiàng)目的'推進(jìn)速度，更影響樓盤的正常銷售。
4、近年來(lái)，泗洪縣四房建設(shè)穩(wěn)中推進(jìn)，受到省市表彰，每年拆遷量都在50萬(wàn)平方左右。由于泗洪縣拆遷安置房的價(jià)格較低，與商品住宅價(jià)格差距較大，大部分拆遷戶購(gòu)買了安置房，一定程度上影響商品住宅的銷售。
5、受xx年整體經(jīng)濟(jì)形式和一線城市降價(jià)銷售影響，雖然住房剛性需求仍然存在，但是群眾持幣觀望的情緒較濃，使得消費(fèi)群體存在房屋還有降價(jià)可能或政府還會(huì)出臺(tái)更優(yōu)惠的購(gòu)房政策，一定程度上影響了商品房銷售市場(chǎng)。
三、下步打算：
1、有序的開(kāi)展拆遷規(guī)劃，適度控制招拍掛土地的數(shù)量，以平衡現(xiàn)有市場(chǎng)供需，預(yù)計(jì)xx年泗洪縣將推出土地11塊，面積800畝，基本可滿足用地需求。
2、解決供電矛盾這一突出問(wèn)題。土地在出讓前，詳細(xì)規(guī)劃好供電線路，從源頭上解決土地出讓后存在的供電問(wèn)題，由政府牽頭出面協(xié)調(diào)解決建成小區(qū)的供電問(wèn)題，杜絕新建樓盤臨時(shí)供電現(xiàn)象的出現(xiàn)。
3、加大各銀行對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的信貸支持力度。xx年春節(jié)前該縣房管處兩次組織銀行與開(kāi)發(fā)企業(yè)座談，會(huì)上各家銀行與開(kāi)發(fā)企業(yè)簽署總額達(dá)7.06億的開(kāi)發(fā)貸款協(xié)議，但開(kāi)發(fā)資金仍有較大缺口，希望通過(guò)有效途徑，爭(zhēng)取銀行更大貸款支持，確保房地產(chǎn)在建項(xiàng)目的穩(wěn)步推進(jìn)。
4、在確保四房建設(shè)有序推進(jìn)的同時(shí)，一是出臺(tái)新的拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和安置房購(gòu)買價(jià)格，縮小與商品房之間的價(jià)格差距；二是嚴(yán)格把握拆遷安置的準(zhǔn)入關(guān)，打擊私下轉(zhuǎn)讓拆遷協(xié)議行為，杜絕惡意炒作現(xiàn)象的出現(xiàn)。
5、加大對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和項(xiàng)目的管理力度，各行政管理部門要樹(shù)立精心管理、全方位服務(wù)意識(shí)，建立一站式審批制，高起點(diǎn)規(guī)劃，高質(zhì)量施工，完善基礎(chǔ)設(shè)施配套，提升小區(qū)檔次，讓群眾滿意消費(fèi)。
6、在泗洪縣政府年前已經(jīng)出臺(tái)的《促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展的二十三條意見(jiàn)》的基礎(chǔ)上，根據(jù)省市及周邊縣市出臺(tái)的一些政策措施再作進(jìn)一步完善，出臺(tái)補(bǔ)充優(yōu)惠政策。同時(shí)針對(duì)泗洪縣以往自建房和集資建房數(shù)量多的情況，為其完善手續(xù)，擴(kuò)大二手房市場(chǎng)，爭(zhēng)取商業(yè)銀行對(duì)二手房按揭業(yè)務(wù)的開(kāi)展，以此助推商品房市場(chǎng)的發(fā)展。
8、加大對(duì)群眾的輿論宣傳，通過(guò)各種新聞媒體，宣傳各種購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策，堅(jiān)持正確的輿論導(dǎo)向，激發(fā)群眾的購(gòu)房欲望，以此來(lái)帶動(dòng)泗洪縣房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展。
房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 篇9
�。ㄒ唬﹨^(qū)域基本情況
云陽(yáng)縣位于重慶市東部，三峽工程庫(kù)區(qū)腹心地帶。東領(lǐng)奉節(jié)縣，南連湖北省利川市，西界重慶市萬(wàn)州區(qū)，北接開(kāi)縣、巫溪縣。地理座標(biāo)介于東經(jīng)108°24′32"—109°14′51"，北緯30°35′6"—31°26′36"之間，南北長(zhǎng)99。5公里，東西寬70。2公里，幅員面積3649平方公里。長(zhǎng)江由西向東橫空而過(guò)，境內(nèi)流程68。1公里。新縣城順江而下至宜昌市288公里（距三峽大壩260公里），順江而上西至重慶市區(qū)337公里（距萬(wàn)州區(qū)水路23公里、陸路41公里）。云陽(yáng)縣共轄42個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，2006年末總?cè)丝?29萬(wàn)人，其中：農(nóng)業(yè)人口103萬(wàn)人，占91。03%；非農(nóng)業(yè)人口26萬(wàn)人，人口密度平均每平方公里342人。民族以漢族為主，少數(shù)民族有回、彝、苗、壯、滿、蒙古、侗、土家、高山、朝鮮、藏、布依、白、哈尼、傣族、共3500余人，占0。28%。
�。ǘ﹨^(qū)域自然環(huán)境
云陽(yáng)地處川東平行嶺谷區(qū)，地形近似以東南西北為頂點(diǎn)的菱形。云陽(yáng)地表由南北向中間傾斜，最高點(diǎn)為海撥1809米，最低95米；全縣地形起伏大，山高坡陡，丘陵少，平壩更少，可概括為“七山一水二分田”。云陽(yáng)屬東南中亞熱帶濕潤(rùn)氣候區(qū)，季風(fēng)明顯，具有春早不穩(wěn)定，夏熱多伏旱，秋涼多綿綿雨，冬暖少日照，主體氣候明顯等特點(diǎn)。年平均氣溫18。4°c，最低氣候—4。0°c，最高氣候41。7°c。年平均日照1484。8小時(shí)，年平均降雨量1100。1毫米，無(wú)霜期300天以上，適宜多種農(nóng)作物生長(zhǎng)。
（三）區(qū)域經(jīng)濟(jì)條件與社會(huì)條件
“十一五”期間，地區(qū)生產(chǎn)總值年均增長(zhǎng)11。9%，2006年全縣gdp達(dá)到53。3億元，比2000年接近翻一番，人均gdp達(dá)到5285元。固定資產(chǎn)投資153億元，相當(dāng)于“十五”的3倍，年均增長(zhǎng)24%，高出計(jì)劃11。4個(gè)百分點(diǎn)。財(cái)政收入達(dá)到2。23億元，年均增長(zhǎng)12。99%，比預(yù)期目標(biāo)高3。99個(gè)百分點(diǎn)。農(nóng)民人均純收入2223元，年均增長(zhǎng)8。3%。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比由2000年42。3：33。7：24。0調(diào)整到2005年的31。1：33。3：35。6。社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá)到18。2億元，年均增長(zhǎng)12。2%，比計(jì)劃高0。9個(gè)百分點(diǎn)。城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在4。8%以內(nèi)。城鎮(zhèn)化率達(dá)到26。78%。年均人口自然增長(zhǎng)率為4。81‰。
�。ㄋ模﹨^(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施及交通條件
城鎮(zhèn)體系框架基本形成，城鎮(zhèn)建成區(qū)面積達(dá)到21。87平方公里，新縣城“五篇大文章”的建設(shè)及“三大工程”的實(shí)施，提升了城市品位，城市創(chuàng)新工作卓有成效，新縣城順利通過(guò)“中國(guó)優(yōu)秀旅游城區(qū)”、“市級(jí)衛(wèi)生縣城”和“市級(jí)山水園林城市”驗(yàn)收。小城鎮(zhèn)建設(shè)連續(xù)兩年獲重慶市一等獎(jiǎng)。城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)明顯增強(qiáng)，加工制造、商貿(mào)流通、服務(wù)業(yè)等二、三產(chǎn)業(yè)不斷壯大。
云陽(yáng)交通四通八達(dá)，運(yùn)輸方便快捷。長(zhǎng)江自西向東橫穿而過(guò)，現(xiàn)有各類港口、碼頭100多處，沿江各大航運(yùn)公司船舶均在云陽(yáng)港停泊運(yùn)營(yíng)。全縣通車?yán)锍?480公里。渝巫路沿長(zhǎng)江北穿過(guò)云陽(yáng)境內(nèi)，至開(kāi)縣二級(jí)路今年貫通，至湖北利川二級(jí)路，蘭杭高速公路云陽(yáng)段即將通車，云陽(yáng)長(zhǎng)江公路大橋、渝巫路江口至沙沱段改造、云利路、渝巫路江口至農(nóng)壩段通車。距萬(wàn)州五橋機(jī)場(chǎng)、萬(wàn)州火車站48公里，僅40分鐘車程。新建特大橋梁11座，完成云堰路、長(zhǎng)高路南北兩個(gè)循壞圈路基工程。全縣二級(jí)公路由83公里增加到167公里，在建113。5公里。硬化公路由65公里增加到301公里，縣鄉(xiāng)公路油化硬化率達(dá)到31%。新修標(biāo)準(zhǔn)四級(jí)公路456公里，90%以上鄉(xiāng)鎮(zhèn)公路達(dá)四級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，95。8%的`村通公路。新建二級(jí)車站1個(gè)，三級(jí)車站4個(gè)，完成港口碼頭復(fù)建11處。
（五）城市定位
云陽(yáng)新縣城定位為云陽(yáng)縣的政治、經(jīng)濟(jì)、科技、文化中心，三峽旅游服務(wù)基地之一，發(fā)展商貿(mào)、食品加工、輕工、港口運(yùn)輸業(yè)為主的山水園林旅游城市。城市規(guī)模為：2010年發(fā)展到20萬(wàn)人，2020年30萬(wàn)人，用地28平方公里。新城規(guī)劃為三片。城市采取組團(tuán)式的布局結(jié)構(gòu)，形成以雙江為中心，人和、盤石為外圍組團(tuán)的一城三片的組團(tuán)式結(jié)構(gòu)形態(tài)，圍繞新城，大江、大橋、大道、大公園凸現(xiàn)，成為渝東城市群中的重要城市。云陽(yáng)是一個(gè)地處偏遠(yuǎn)的移民新城，以云陽(yáng)新縣城為中心，構(gòu)建極核發(fā)展模式，加強(qiáng)與重慶直轄市及周邊縣區(qū)、省份的聯(lián)系，加快自身發(fā)展，以新縣城為中心的城鄉(xiāng)商貿(mào)流通網(wǎng)絡(luò)初步形成。積極發(fā)展旅游業(yè)，充分挖掘全縣旅游資源，著力構(gòu)筑“一心兩翼”旅游開(kāi)發(fā)格局，接待游客250萬(wàn)人次，張飛廟成功搬遷，2003年7月19日正式開(kāi)館，被評(píng)定為國(guó)家aaaa級(jí)景區(qū)，成功申報(bào)龍缸國(guó)家級(jí)地質(zhì)公園。巧借地災(zāi)治理的機(jī)遇，將不可用地的江岸變成了美麗如畫(huà)、游人如織的濱江公園，建成了云陽(yáng)的一張名片。
房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 篇10
一、城市背景
1、城市概況
西安位于黃河流域中部關(guān)中盆地，東西長(zhǎng)約204公里，南北寬約116公里。平均海拔424米，境內(nèi)最高點(diǎn)為周至縣西南的太白山，海拔3867米。地勢(shì)大體東南高，西北與西南低，平原面積為43.674萬(wàn)公頃，占全市土地面積的43.7%，現(xiàn)轄9區(qū)4縣，總面積10108平方公里，常住人口823萬(wàn)人，戶籍人口753萬(wàn)人。這里氣候溫和，四季分明，雨量適宜，日照充足，具有優(yōu)越的自然環(huán)境和豐富的旅游資源。
2、西安城市空間結(jié)構(gòu)、布局、主要行政區(qū)域劃分
西安市現(xiàn)轄9區(qū)4縣，即新城、碑林、蓮湖、灞橋、 未央、雁塔、閻良、臨潼、長(zhǎng)安9個(gè)區(qū)和藍(lán)田、周至、戶縣、高陵4個(gè)縣；共50個(gè)鎮(zhèn)， 52個(gè)鄉(xiāng)，75個(gè)街道辦事處，3163個(gè)村民委員會(huì)，569個(gè)社區(qū)居委會(huì)。
3、西安城市規(guī)劃及未來(lái)發(fā)展前景
3.1、西安城市性質(zhì)
西安是陜西省省會(huì)，世界著名的歷史文化名城，是我國(guó)中西部地區(qū)重要的科研、高等教育、國(guó)防科技工業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地。
區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，是西部地區(qū)重要的金融、商貿(mào)中心和交通、信息樞紐。西安地處我國(guó)中西部?jī)纱蠼?jīng)濟(jì)區(qū)域的結(jié)合部，是西北通往西南、中原、華東和華北各地市的門戶和交通樞紐。歷代以來(lái)，西安的金融、商貿(mào)業(yè)在區(qū)域經(jīng)濟(jì)中都具有重要地位。西安已形成以國(guó)有商業(yè)銀行為主體，多種金融機(jī)構(gòu)并存和共同發(fā)展的多層次、多元化、多功能的金融機(jī)構(gòu)體系，建立起了由資本市場(chǎng)、貨幣市場(chǎng)、外匯市場(chǎng)等構(gòu)成的金融市場(chǎng)體系和由銀行監(jiān)管、證券監(jiān)管、保險(xiǎn)監(jiān)管構(gòu)成的金融監(jiān)管體系。西安市商品流通市場(chǎng)體系健全，功能完善、布局合理。
3.2、城市功能結(jié)構(gòu)、布局
西安形成東接臨潼、西連咸陽(yáng)、南拓長(zhǎng)安、北跨渭河的格局。向東，開(kāi)發(fā)臨潼—新筑—未央湖—草灘—六村堡—咸陽(yáng)為一線的渭河休閑旅游經(jīng)濟(jì)帶，在隴海線北部發(fā)展臨潼國(guó)際旅游區(qū)；向西，在西安與咸陽(yáng)之間沿灃河兩岸的廣大空間規(guī)劃建設(shè)西咸共建區(qū)；向南，保護(hù)和合理開(kāi)發(fā)利用秦嶺北麓旅游資源；向北，在渭河以北地區(qū)結(jié)合經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)擴(kuò)展，形成裝備制造業(yè)為主的產(chǎn)業(yè)區(qū)。
二、西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展概述
1、西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展歷程
城市的發(fā)展必然與房地產(chǎn)的發(fā)展密不可分，在西安房地產(chǎn)的發(fā)展過(guò)程中，無(wú)疑也會(huì)經(jīng)歷一個(gè)漫長(zhǎng)的規(guī)劃、建設(shè)及不斷改善的演變歷程�？傮w來(lái)講，西安城市房地產(chǎn)發(fā)展大致可以分為三個(gè)階段：粗放的投資返還模式階段、追求速度與占有資源階段、以價(jià)值為導(dǎo)向的理性開(kāi)發(fā)階段。
�、� 80年代中期－90年代初期
隨著國(guó)家住房制度改革的推進(jìn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)從結(jié)合舊城改造進(jìn)行綜合開(kāi)發(fā)，由企事業(yè)單位集資統(tǒng)建逐步進(jìn)入到商品房開(kāi)發(fā)建設(shè)階段，住房分配制度由實(shí)物形式的福利分配進(jìn)入到商品形式的貨幣分配。這一時(shí)期，社會(huì)人均收入水平較低，市場(chǎng)上的商品房大多是房改公房，由開(kāi)發(fā)商銷售的全產(chǎn)權(quán)房屋逐步開(kāi)始被社會(huì)接受，但人們對(duì)住房的需求僅僅是滿足居住空間本身的要求，房地產(chǎn)市場(chǎng)處于改革和探索的史前時(shí)代。
② 90年代初期－90年代中期
當(dāng)住房成為市場(chǎng)上自由買賣的商品之后，伴隨著沿海地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的大起大落，西安樓市躁動(dòng)起來(lái)，特別是在產(chǎn)品上體現(xiàn)的尤其強(qiáng)烈和明顯，較有規(guī)模的樓盤相繼誕生，西安的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)處于探索階段。
�、� 90年代中期－90年代后期
時(shí)代特征：隨著西安高新開(kāi)發(fā)區(qū)改善園區(qū)投資環(huán)境、推動(dòng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的配套建設(shè)，推動(dòng)西安市場(chǎng)一大批房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)始市場(chǎng)化運(yùn)作。廣州、深圳等外地地開(kāi)發(fā)模式和先進(jìn)理念被逐漸引入，西安房地產(chǎn)走上了品牌化道路。市場(chǎng)快速成熟，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)競(jìng)爭(zhēng)加劇，開(kāi)始注重市場(chǎng)定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)，注重功能與環(huán)境質(zhì)量，探索創(chuàng)新，憶經(jīng)迅速?gòu)膯渭兘ㄔ旆课莅l(fā)展到對(duì)建筑、對(duì)環(huán)境的開(kāi)發(fā)利用；而市場(chǎng)中的.客戶對(duì)房屋的要求也越來(lái)越多樣化，要求工程、功能、環(huán)境、管理等質(zhì)量全面提高。這期間，紫薇地產(chǎn)在成功開(kāi)發(fā)紫薇花園之后，紫薇城市花園被建設(shè)部評(píng)為西北首家“國(guó)家康居示范工程”，標(biāo)志著西北最高科技含量小區(qū)的建成。
�、� 20xx年－20xx年
時(shí)代描述：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)已經(jīng)深入到對(duì)生活方式、居住理念的研究和探討，以及對(duì)新的地產(chǎn)文化、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、居住方式的解讀和營(yíng)造。投資市場(chǎng)活躍和，市民
購(gòu)房多目標(biāo)選擇，對(duì)細(xì)節(jié)要求越來(lái)越高。期間，宏觀政策調(diào)控使市場(chǎng)得以規(guī)范化發(fā)展，20xx年以來(lái)，隨著珠江投資、綠地、中海、和記黃埔等眾多外地房地產(chǎn)商的進(jìn)入，市場(chǎng)越發(fā)活躍與理性。這期間的產(chǎn)品注重提高科技含量，住宅部品成套，物業(yè)管理文明，充分反映了超前性、導(dǎo)向性、舒適性、經(jīng)濟(jì)性和耐久性等綜合特點(diǎn)。
�、� 20xx年起到未來(lái)3－5年時(shí)間
時(shí)代描述：進(jìn)入20xx年，西安市場(chǎng)風(fēng)云變幻，經(jīng)過(guò)房地產(chǎn)新政洗禮后，市場(chǎng)得以振蕩和調(diào)整，留下的企業(yè)會(huì)有更好的機(jī)會(huì)，市場(chǎng)也將更加規(guī)范化、合理化、品牌化；作為需求方的消費(fèi)者將更加理智，對(duì)產(chǎn)品的要求會(huì)更高，要求房地產(chǎn)商更加重視產(chǎn)品質(zhì)量和產(chǎn)品個(gè)性的研發(fā)，增加產(chǎn)品附加值，創(chuàng)造多元化的經(jīng)營(yíng)模式。臨近年底，大量外部資本進(jìn)入市場(chǎng)，更多的國(guó)內(nèi)強(qiáng)勢(shì)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)始搶占市場(chǎng)，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的激烈廝殺已經(jīng)初見(jiàn)端倪。經(jīng)過(guò)房地產(chǎn)新政洗禮后，市場(chǎng)得以振蕩和調(diào)整，競(jìng)爭(zhēng)加劇，市場(chǎng)的成熟和行業(yè)的成熟，讓房地產(chǎn)利潤(rùn)空間越來(lái)越小而趨于合理。專業(yè)化公司將依據(jù)自身實(shí)力降低開(kāi)發(fā)成本，獲取利潤(rùn)。
房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 篇11
商圈的劃分
任何一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目都有其商圈范圍，不同類型的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，其商圈范圍截然不同。理想的商圈是規(guī)則的同心圓，但是實(shí)際上它是由不同規(guī)則的圖形組合的，與行政區(qū)劃分沒(méi)有關(guān)系。通常，商圈可分為三個(gè)層次：核心商圈（主要商圈）、次級(jí)商圈（次要商圈）、邊際商圈（邊緣商圈）。有的市場(chǎng)調(diào)查機(jī)構(gòu)也將在細(xì)分為：第一商圈、第二商圈、第三商圈以及第四商圈。
房地產(chǎn)商圈市場(chǎng)調(diào)研
房地產(chǎn)商圈調(diào)查就是以房地產(chǎn)為特定的商品對(duì)象，運(yùn)用科學(xué)的方法，有目的、有計(jì)劃、系統(tǒng)地收集房地產(chǎn)市場(chǎng)方面的各種情報(bào)資料，通過(guò)對(duì)相關(guān)的市場(chǎng)信息進(jìn)行系統(tǒng)的收集、整理、記錄和分析，進(jìn)而對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行研究與預(yù)測(cè)，為決策者們了解房地產(chǎn)市場(chǎng)的變動(dòng)趨勢(shì)，制定公司營(yíng)業(yè)計(jì)劃，擬定經(jīng)營(yíng)策略提供參考與建議。
房地產(chǎn)商圈市場(chǎng)調(diào)研內(nèi)容
房地產(chǎn)商圈市場(chǎng)調(diào)研是以房地產(chǎn)為特定的商品對(duì)象，從宏觀市場(chǎng)到微觀市場(chǎng)，如從對(duì)房地產(chǎn)商圈市場(chǎng)環(huán)境的調(diào)研細(xì)致到個(gè)別樓盤的調(diào)研；從抽象的觀念到具體的行為，如消費(fèi)者的購(gòu)物理想、信念、價(jià)值觀等到人們接觸媒介的習(xí)慣、對(duì)商品品牌的'喜愛(ài)、購(gòu)物習(xí)慣于行為等，進(jìn)行全方位的調(diào)查研究。
房地商圈產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的目的
主要是為管理決策部門提供參考依據(jù)。調(diào)研的服務(wù)對(duì)象可以是任何企事業(yè)單位的管理決策或個(gè)人。市場(chǎng)調(diào)研的目的的可能是為了制定長(zhǎng)遠(yuǎn)戰(zhàn)略規(guī)劃，也可能是為制定某階段或某階段或某問(wèn)題的具體政策或策略提供參考依據(jù)。
房地產(chǎn)商圈市場(chǎng)調(diào)研的特點(diǎn) 1.內(nèi)容廣泛
房地產(chǎn)商圈市場(chǎng)調(diào)研內(nèi)容廣范，既有宏觀方面的房地產(chǎn)政策環(huán)境、法律環(huán)境等也有細(xì)分到一個(gè)樓盤的調(diào)研，同時(shí)也包括對(duì)購(gòu)房者的需求調(diào)研、購(gòu)房者的性別、年齡、文化程度等基本情況，態(tài)度或愛(ài)好之類的調(diào)研。
2.針對(duì)性強(qiáng)
房地產(chǎn)商圈市場(chǎng)調(diào)研在營(yíng)銷的不同階段的內(nèi)容不同，實(shí)施調(diào)研需要具體問(wèn)題具體分析。房地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)研對(duì)地域性、時(shí)效性要求也很高，如銷售率，價(jià)格等動(dòng)態(tài)營(yíng)銷信息的調(diào)研，時(shí)間發(fā)生變化，動(dòng)態(tài)營(yíng)銷信息也會(huì)發(fā)生改變。
3.方法多樣
電話調(diào)研、實(shí)地調(diào)研、座談會(huì)
按調(diào)研目的分類
從調(diào)研的目的來(lái)看，市場(chǎng)調(diào)研主要分為應(yīng)用性市場(chǎng)調(diào)研和基礎(chǔ)性市場(chǎng)調(diào)研。
應(yīng)用性市場(chǎng)調(diào)研是為了更好地了解市場(chǎng)，搞清楚戰(zhàn)略失敗的原因或減少?zèng)Q策中的不確定性。
基礎(chǔ)性調(diào)研的目的是為現(xiàn)有在的理論提供進(jìn)一步的證明或者對(duì)某一概念或現(xiàn)象獲得更多的了解。
房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 篇12
第一部分：投資環(huán)境分析
1、濟(jì)南自然環(huán)境及人口概況
濟(jì)南市南依泰山，北跨黃河，地處魯中南低山丘陵與魯西北沖積平原的交接帶上，地勢(shì)南高北低。地形可分為三帶：北部臨黃帶，中部山前平原帶，南部丘陵山區(qū)帶。濟(jì)南境內(nèi)河流主要有黃河、小清河兩大水系。湖泊有大明湖、白云湖等。
濟(jì)南是中國(guó)東部沿海經(jīng)濟(jì)大省——山東省的省會(huì)，全省政治、經(jīng)濟(jì)、文化、科技、教育和金融中心，也是國(guó)家批準(zhǔn)的副省級(jí)城市和沿海開(kāi)放城市。全市總面積8177平方公里，市區(qū)面積3257平方公里。
濟(jì)南歷史悠久，是國(guó)務(wù)院公布的歷史文化名城。濟(jì)南風(fēng)景秀麗，泉水眾多，被譽(yù)為“泉城”。濟(jì)南的市樹(shù)是柳樹(shù)，市花是荷花。
2、濟(jì)南經(jīng)濟(jì)狀況分析
（1）宏觀經(jīng)濟(jì)概況
2004年，濟(jì)南市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值1618.9億元，增長(zhǎng)15.6%，綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力保持在全省前列，是全省重要的綜合性產(chǎn)業(yè)城市。第一產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值118.7億元，增長(zhǎng)7.8%；第二產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值742.4億元，增長(zhǎng)19.8%；第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值757.8億元，增長(zhǎng)13.0%。
�。�2）銀行存款余額概況
濟(jì)南市是中國(guó)九大金融區(qū)之一，金融機(jī)構(gòu)門類齊全，運(yùn)營(yíng)良好。到2004年底，全市各類銀行金融機(jī)構(gòu)存款余額2991億元，比年初增長(zhǎng)22.1%，全市貸款余額2830億元，增長(zhǎng)10.8%。
�。�3）濟(jì)南市民收入及消費(fèi)概況
2004年，城市市區(qū)居民（非農(nóng)業(yè)）人均可支配收入為12005元，增長(zhǎng)9.0%；人均消費(fèi)性支出8581元，增長(zhǎng)2.2%。農(nóng)民人均純收入4116元，增長(zhǎng)13.7%；人均生活費(fèi)支出2543元，增長(zhǎng)9.8%。城鄉(xiāng)居民的消費(fèi)結(jié)構(gòu)發(fā)生較大變化，生活質(zhì)量提高。城市居民消費(fèi)更注重消費(fèi)質(zhì)量，休閑娛樂(lè)享受型消費(fèi)發(fā)展迅速，人均休閑娛樂(lè)等服務(wù)支出800元，增長(zhǎng)19.7%，占消費(fèi)性支出的比重9.3%，提高1.3個(gè)百分點(diǎn)。城市人均住宅使用面積達(dá)到了19.5平方米，比上年末增加0.65平方米；農(nóng)村居民人均生活用房面積32.9平方米，增加0.4平方米。
�。�4）固定資產(chǎn)投資概況
2005年濟(jì)南全年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資856.9億元，增長(zhǎng)31.6%。在全社會(huì)固定資產(chǎn)投資中，城鎮(zhèn)及以上單位投資724.4億元，增長(zhǎng)32.3 %；農(nóng)村投資132.6億元，增長(zhǎng)44.0%。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資121.1億元，增長(zhǎng)9.9%，其中：住宅投資96.2億元，增長(zhǎng)10.1%，占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的79.4%。
�。�5）建筑業(yè)
2005年全市具有新資質(zhì)等級(jí)的建筑業(yè)企業(yè)753家，共完成增加值93.3億元，增長(zhǎng)10.4%；實(shí)現(xiàn)利稅22億元，增長(zhǎng)8.6%；全員勞動(dòng)生產(chǎn)率（按當(dāng)年價(jià)全社會(huì)增加值計(jì)算）為13.03萬(wàn)元/人，房屋施工面積3448萬(wàn)平方米，房屋竣工面積1216萬(wàn)平方米，其中住宅732萬(wàn)平方米。
2006年一季度，全市建筑業(yè)開(kāi)局平穩(wěn)，全市資質(zhì)建筑業(yè)企業(yè)共完成總產(chǎn)值48.2億元，同比增長(zhǎng)7.8%。其中，國(guó)有及國(guó)有控股企業(yè)完成建筑業(yè)總產(chǎn)值31.5億元，同比增長(zhǎng)1.1%；非國(guó)有及國(guó)有控股企業(yè)完成16.7億元，增長(zhǎng)19.3%。
一季度，房屋建筑施工面積2026。2萬(wàn)平方米，比去年同期增長(zhǎng)13.2 %。其中，新開(kāi)工面積376.2萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)34.7 %。
一季度，完成竣工產(chǎn)值14.6億元，比去年同期增長(zhǎng)33.9 %，房屋建筑竣工面積39.4萬(wàn)平方米，與去年持平。
綜合以上五方面，濟(jì)南經(jīng)濟(jì)狀況，作以下幾點(diǎn)分析：
�。�1）2005年濟(jì)南市的國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值水平位列全國(guó)城市的地21位，但增勢(shì)強(qiáng)勁，第三產(chǎn)業(yè)增幅明顯。據(jù)《濟(jì)南市總體規(guī)劃文本》顯示，到2010年三次產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)比例調(diào)整為5：45：50，這無(wú)疑會(huì)對(duì)第三產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)起到良好的促進(jìn)作用。
�。�2）從居民銀行儲(chǔ)蓄和家庭月收入以及人均住宅面積分析，濟(jì)南市商品房市場(chǎng)需求潛力較大。數(shù)據(jù)表明，2005年濟(jì)南市人均可支配收入為12310元，在全國(guó)15個(gè)副省級(jí)城市中排第6、7位，在山東省17城市中，濟(jì)南市排第二位，相對(duì)購(gòu)買力水平中高。2005年，家庭年收入?yún)^(qū)間以3~5萬(wàn)元為最多，比例為44%，其次為3萬(wàn)元以下的家庭，比例為29%，收入在6~10萬(wàn)元之間的潛在購(gòu)房者所占比例為22%，10萬(wàn)元以上的潛在購(gòu)房群體所占比例僅為4%。家庭收入是決定市場(chǎng)吸納量的重要因素，以上收入特征預(yù)示著未來(lái)低價(jià)位市場(chǎng)需求量仍然較大，中價(jià)位市場(chǎng)需求逐步成為主流。
�。�3）濟(jì)南是一座“畸形”消費(fèi)城市，貧富差距大，公款消費(fèi)現(xiàn)象嚴(yán)重。
�。�4）房地產(chǎn)投資繼04年快速增長(zhǎng)、05年低幅調(diào)整后，正成為熱點(diǎn)。
�。�5）在與當(dāng)?shù)赝械慕佑|中發(fā)現(xiàn)，濟(jì)南部分“先富”人士已開(kāi)始二次或多次購(gòu)房。
3、濟(jì)南市城市發(fā)展規(guī)劃
�。�1）中心城區(qū)總體布局。
中心城區(qū)由主城區(qū)和王舍人、賢文、大金、黨家四個(gè)外圍組團(tuán)組成。
A、主城區(qū)是全市的行政、金融、商貿(mào)、文化、科教、居住中心，劃分為核心區(qū)和11個(gè)功能各有傾重的片區(qū)。
●核心區(qū)為歷山路、經(jīng)十路、鐵路圍合的地區(qū)。
●白馬山、濼衛(wèi)、黃臺(tái)、七里河是以工業(yè)為主的片區(qū)。
●無(wú)影山、工人新村、北園、洪樓、七里山是以居住為主的片區(qū)。
●文東為科研文教片區(qū)。
●千佛山為風(fēng)景旅游片區(qū)。
B、王舍人組團(tuán)位于中心城區(qū)最東部，規(guī)劃為獨(dú)立工業(yè)區(qū)。重點(diǎn)發(fā)展冶金、石化、輕工工業(yè)。
C、賢文組團(tuán)位于主城區(qū)與王舍人組團(tuán)之間，以濟(jì)南開(kāi)發(fā)區(qū)新區(qū)為主體構(gòu)成。重點(diǎn)發(fā)展電子信息、生物技術(shù)、光機(jī)電一體化等產(chǎn)業(yè)。
D、大金組團(tuán)位于中心城區(qū)西部，規(guī)劃為新興產(chǎn)業(yè)園區(qū)。重點(diǎn)發(fā)展電子信息、材料科學(xué)等新興產(chǎn)業(yè)和倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)。
E、黨家組團(tuán)位于中心城區(qū)西南部，規(guī)劃為汽車制造工業(yè)為主的獨(dú)立工業(yè)區(qū)，重點(diǎn)發(fā)展汽車制造工業(yè)。
�。�2）公共設(shè)施布局
A、中心商務(wù)區(qū)。
在順河街、經(jīng)一路、緯六路、經(jīng)七路圍合地區(qū)內(nèi)。
B、市級(jí)商業(yè)中心。
在泉城路、經(jīng)四路東段、西市場(chǎng)商業(yè)集中地區(qū)。
C、省級(jí)行政辦公用地。
集中在經(jīng)八緯一地區(qū)。同時(shí)完善古城區(qū)和歷山路兩側(cè)的省級(jí)行政辦公設(shè)施。
D、金融設(shè)施。
在中心商務(wù)區(qū)內(nèi)。
E、文化娛樂(lè)設(shè)施。
在南門、經(jīng)三緯三、普利門、經(jīng)八緯一等地區(qū)。
F、體育設(shè)施。
在臘山湖北新建市級(jí)體育中心。
G、調(diào)整完善醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施。
在白馬山、賢文、大金和黨家建設(shè)醫(yī)療衛(wèi)生院所。
H、文科設(shè)施。
完善文東科研文教區(qū)建設(shè)，在南部十六里河地區(qū)建設(shè)濟(jì)南科技活動(dòng)場(chǎng)所，在東部鰲角山地區(qū)預(yù)留高教科研用地。
�。�3）濟(jì)南旅游資源開(kāi)發(fā)。形成以古城旅游區(qū)為中心，四面擴(kuò)展的格局。
A、古城旅游區(qū)。
主要包括大明湖、四大泉群、環(huán)城公園、芙蓉街等傳統(tǒng)街區(qū)及千佛山、佛慧山等景區(qū)。
B、向北擴(kuò)展建成黃河旅游區(qū)。
主要包括黃河公園、華山、鵲山白云湖風(fēng)景區(qū)和鴨旺口溫泉旅游度假區(qū)等。
C、向東擴(kuò)展建成龍山文化旅游區(qū)。
主要包括龍山文化遺址、齊長(zhǎng)城、百脈泉群等名勝古跡。
D、向南擴(kuò)展建成山川古跡旅游區(qū)。
主要包括靈巖寺、五峰山、柳埠、龍洞、蟠龍洞、小婁峪等風(fēng)景旅游區(qū)。
E、向西擴(kuò)展建成平陰民俗風(fēng)情旅游區(qū)。
主要包括洪范池、翠屏門等風(fēng)景旅游區(qū)。
�。�4）外聯(lián)交通
A、鐵路。
2010年前建設(shè)京滬高速鐵路濟(jì)南段（含黃河高速鐵路橋），建設(shè)邯濟(jì)線、濟(jì)龍煙線，并引入濟(jì)南樞紐。
B、公路。
近期建設(shè)大楊莊黃河公路二橋，京滬高速公路濟(jì)德、濟(jì)泰段，高速澆城公路環(huán)的東南段，京滬與濟(jì)青高速公路的聯(lián)接線。
C、機(jī)場(chǎng)。
濟(jì)南（遙墻）機(jī)場(chǎng)擴(kuò)建為國(guó)內(nèi)口岸一級(jí)機(jī)場(chǎng)。新建5萬(wàn)平方米侯機(jī)樓和一條3200米跑道，延長(zhǎng)現(xiàn)有跑道至3200米，張莊軍用機(jī)場(chǎng)不宜在市區(qū)內(nèi)保留，遷出選址新建。
�。�5）城市交通。
總體框架：3個(gè)環(huán)路、9條放射路、9條南北向和9條東西向主干路。（簡(jiǎn)稱“三環(huán)九射、九縱九橫”）
“三環(huán)”指由經(jīng)十路、歷山路、北園路、無(wú)影山中路、濟(jì)齊路、營(yíng)市街等組成的快速路環(huán)；由二環(huán)東、南、西、北路組成的主干路環(huán)；由京滬、京滬與濟(jì)青的聯(lián)接線和東、南繞城公路組成的高速繞城公里環(huán)。
“九射”指主干路環(huán)向外放射的濟(jì)王、濟(jì)青（青州）、濟(jì)青（青島）、濟(jì)濱、濟(jì)德、濟(jì)齊、濟(jì)兗、濟(jì)微、濟(jì)臨9條高等級(jí)公路。
“九縱”指二環(huán)西路、營(yíng)市街（快速）、緯十二路、緯六路、緯二路、順河街、湖山路、歷山路（快速）、二環(huán)東路9條南北向主干路或快速路。
“九橫”指二環(huán)南路、劉長(zhǎng)山路、經(jīng)十路（快速）、經(jīng)七路、經(jīng)四路、經(jīng)一路、北園路（快速）、清河北路、二環(huán)北路等9條東西向主干路或快速路。
4、濟(jì)南重大市政工程
�。�1）已建：
A、洪城高速路東、北、西線和黃河二橋建成通車。
B、英雄山路、趵突泉北路拓寬改造及濟(jì)濼路立交橋一期工程竣工使用。
C、泉城廣場(chǎng)建成使用。
D、濟(jì)南機(jī)場(chǎng)主跑道投入使用。
（2）在建：
A、“藍(lán)天工程”，市區(qū)新增綠地20萬(wàn)平方米，使城市綠化覆蓋率達(dá)到36%，綠地率31%。
B、“舊城改造工程”。抓好一批舊居舊村和低洼棚戶區(qū)的改造建設(shè)，搞好舜湖社區(qū)，新世界陽(yáng)光花園、北園八村以及其它居民小區(qū)的成片住宅開(kāi)發(fā)和經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)。
�。�3）規(guī)劃：詳見(jiàn)“濟(jì)南市城市發(fā)展規(guī)劃”。
分析：從以上“3、濟(jì)南市城市發(fā)展規(guī)劃和4、濟(jì)南重大市政工程”兩項(xiàng)內(nèi)容分析得出以下幾點(diǎn)：
A、對(duì)中心城區(qū)，采取強(qiáng)化、改造手段，進(jìn)一步確立其商業(yè)、金融、和都市旅游的核心地位。
B、重視東西兩頭的發(fā)展，以若干片區(qū)的形成確立其每個(gè)片區(qū)的核心任務(wù)。
C、南部大力開(kāi)發(fā)旅游資源，形成濟(jì)南的生態(tài)區(qū)。
D、北部發(fā)展的比重在全市范圍內(nèi)最輕，對(duì)華山各案可能有影響的主要有以下幾點(diǎn)：
●北向擴(kuò)建黃河旅游區(qū)，其中華山旅游區(qū)作為其中一部分。
●京滬與濟(jì)青高速公路的聯(lián)接線工程。將使外聯(lián)更方便。
●順河高架路北延工程。
●歷山北路拓寬工程。
第二部分房地產(chǎn)市場(chǎng)分析
一、房地產(chǎn)市場(chǎng)的總體運(yùn)行情況
由于房改政策、城市基礎(chǔ)設(shè)施及舊城改造、城市新功能區(qū)域規(guī)劃建設(shè)的拉動(dòng)作用，濟(jì)南市房地產(chǎn)市場(chǎng)正在逐步升溫。據(jù)有關(guān)部門透露，5年之內(nèi)濟(jì)南市將有4000萬(wàn)平方米的住宅需求量，年需求量平均約800萬(wàn)平方米。
在一輪發(fā)展機(jī)遇面前，濟(jì)南市房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)格局必將要發(fā)生質(zhì)的變化，一些有強(qiáng)大后盾支持的開(kāi)發(fā)商可能會(huì)脫穎而出。
1、土地市場(chǎng)分析
2006年土地供應(yīng)狀況
根據(jù)濟(jì)南市土地部門的放量土地和部分區(qū)域招商土地的統(tǒng)計(jì)，濟(jì)南市市區(qū)目前可以進(jìn)入市場(chǎng)的土地在3萬(wàn)畝左右，而且新的土地供應(yīng)還不斷增加。但濟(jì)南市獲取土地渠道和價(jià)格的多樣性及歷史遺留問(wèn)題的理順解決，會(huì)在一定時(shí)間內(nèi)造成明顯的供求矛盾。
2、房地產(chǎn)投資狀況分析
2006年投資預(yù)期
有關(guān)部門的信息顯示，濟(jì)南市確定積極推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，今年力爭(zhēng)完成開(kāi)發(fā)投資135億元，同比增長(zhǎng)25%。其中：住宅建設(shè)完成投資95億元，商業(yè)用房完成投資40億元。商品房施工面積980萬(wàn)平方米，其中商品住宅施工面積800萬(wàn)平方米；新開(kāi)工面積400萬(wàn)平方米，實(shí)現(xiàn)銷售面積300萬(wàn)平方米。
3、商品房銷售狀況分析
截至2006年2月末，全市商品房屋銷售建筑面積為20.8萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)33.3%。其中，住宅銷售建筑面積為18.4萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)18.7%，占全部銷售面積的88.5%，下降10.9個(gè)百分點(diǎn)。2月末，我市商品房屋空置面積為38.5萬(wàn)平方米，其中空置住宅34.6萬(wàn)平方米，分別比去年同期增長(zhǎng)42.6%和31.1%。買方市場(chǎng)有需求釋放的跡象，但大量新開(kāi)樓盤的出現(xiàn)，購(gòu)房人選擇余地較大，配置一般、同質(zhì)化較強(qiáng)的樓盤將面臨市場(chǎng)的考驗(yàn)。
4、商品房?jī)r(jià)格走勢(shì)
2006年2月份登記成交均價(jià)為3034元/平方米，比1月份增長(zhǎng)18.3%。從前4個(gè)月的中檔住宅市場(chǎng)看，在售樓盤每平方米均價(jià)達(dá)到3500—4500元。市場(chǎng)出現(xiàn)10000—12000元/平米的高端住宅產(chǎn)品。
5、經(jīng)濟(jì)適用房市場(chǎng)分析
據(jù)悉，濟(jì)南市總共規(guī)劃了5個(gè)片區(qū)來(lái)建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房，其中首個(gè)向中低收入家庭銷售的槐蔭區(qū)大金莊經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目建設(shè)面積15萬(wàn)平方米，槐蔭區(qū)世紀(jì)中華城項(xiàng)目7萬(wàn)平方米，北全福經(jīng)濟(jì)適用房居住組團(tuán)7.7萬(wàn)平方米。這為廣大低收入家庭解決住房問(wèn)題的同時(shí)也提供良好的居住環(huán)境。
二、房地產(chǎn)熱點(diǎn)區(qū)域板塊分析
濟(jì)南南部是大片的山區(qū)，北部是黃河，地理位置的特點(diǎn)決定了濟(jì)南市的發(fā)展方向是東西向的，加之鐵路交通線貫通東西，經(jīng)十路、經(jīng)一路、濼源大街、解放路、泉城路……，濟(jì)南的繁華街道大多是東西走向，這就造成了濟(jì)南的房地產(chǎn)業(yè)和商業(yè)形態(tài)呈現(xiàn)出沿交通線兩側(cè)帶狀發(fā)展的特點(diǎn)。
這種城市結(jié)構(gòu)特點(diǎn)造成了濟(jì)南的商業(yè)地產(chǎn)投資集中在交通干線沿線，居民住宅也大多集中在東西偏南方向。濟(jì)南自古就有“寧要?dú)v下一張床，不住天橋一間房”的說(shuō)法，談的就是這個(gè)特點(diǎn)。反映到濟(jì)南的房地產(chǎn)市場(chǎng)上，南部，東部的房?jī)r(jià)比北部西部的房?jī)r(jià)要高上一個(gè)檔次。
針對(duì)濟(jì)南市的特點(diǎn)，政府在制定城市規(guī)劃的時(shí)候也充分的照顧了交通干道沿線的商業(yè)的住宅開(kāi)發(fā)。
成功拓寬改造后經(jīng)十路板塊顯現(xiàn)巨大商業(yè)投資價(jià)值。目前位于經(jīng)十路沿線大型樓盤，東部中潤(rùn)世紀(jì)城，西部的陽(yáng)光一百都有不俗的市場(chǎng)表現(xiàn)，越來(lái)越得到市場(chǎng)認(rèn)可。
大改造后的經(jīng)一路板塊也是濟(jì)南市的一大投資熱點(diǎn)。位于經(jīng)一路延長(zhǎng)線和大明湖西北側(cè)的巴黎花園，具備良好的地理位置和人文環(huán)境，樓盤前景看好。大明湖附近離經(jīng)一路不遠(yuǎn)的魯能康橋，具備一定的升值潛力。另外，由山東省建工集團(tuán)開(kāi)發(fā)的明珠國(guó)際商務(wù)港，投資前景看好。
濟(jì)南市的歷史文化風(fēng)貌區(qū)具備較高的升值潛力。典型的就是泉城廣場(chǎng)沿線，周圍名勝聚集，是濟(jì)南市的'中心，圍繞泉城廣場(chǎng)，泉城路、濼源大街兩條東西向的干道也是一個(gè)值得關(guān)注的板塊。
歷史及規(guī)劃因素形成的特色產(chǎn)業(yè)聚集地，如以山大路為中心的科技商業(yè)地帶，以英雄山路為中心的社區(qū)、商業(yè)、通訊地帶，以北園大街為中心的建材家具、娛樂(lè)產(chǎn)業(yè)地帶，以及以趵突泉為中心的特色旅游帶等，均是應(yīng)關(guān)注的投資熱點(diǎn)。
屬“南控”的濟(jì)南南部地區(qū)，山青水秀，自然環(huán)境好，紅葉谷、九頂塔、野生動(dòng)物園、藥鄉(xiāng)森林公園等濟(jì)南大部分近郊旅游景區(qū)也都在南部，南部獲批準(zhǔn)開(kāi)發(fā)的樓盤就具備了很好的增值空間，位于濟(jì)南南部開(kāi)發(fā)的陽(yáng)光舜城、偉東新都、國(guó)際風(fēng)情街等民用和商用房產(chǎn)的熱銷也說(shuō)明這一點(diǎn)。
東部區(qū)域板塊發(fā)展?jié)摿θ找骘@現(xiàn)，隨著新城建設(shè)進(jìn)程的加快以及與章丘的鏈接，為區(qū)域土地市場(chǎng)提供充沛的供應(yīng)的同時(shí)促進(jìn)了該區(qū)域房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的進(jìn)程，仍是未來(lái)一段時(shí)間濟(jì)南住宅市場(chǎng)的熱點(diǎn)區(qū)域。
第三部分2006年濟(jì)南住宅市場(chǎng)分析預(yù)測(cè)
2006年住宅市場(chǎng)預(yù)測(cè)
1、行業(yè)發(fā)展方面
計(jì)劃經(jīng)濟(jì)——改革開(kāi)放——加入世貿(mào)組織，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)是不斷走向市場(chǎng)化、國(guó)際化的，各行業(yè)面臨的是世界范圍的競(jìng)爭(zhēng)與機(jī)遇，各行業(yè)、各領(lǐng)域的市場(chǎng)化程度也在不斷提高。房地產(chǎn)相關(guān)領(lǐng)域，土地已基本走市場(chǎng)化的道路；利率政策在不斷靈活，商業(yè)銀行等市場(chǎng)參與者的話語(yǔ)權(quán)在不斷加大，央行雖在總體監(jiān)控，但越來(lái)越多的是通過(guò)市場(chǎng)化手段影響利率波動(dòng)；匯率方面，國(guó)家匯率制度也進(jìn)行了重大的改革，控制性的放開(kāi)了人民幣匯率，將人民幣推向了世界貨幣市場(chǎng)。綜合來(lái)看所有房地產(chǎn)相關(guān)領(lǐng)域市場(chǎng)化程度的加深都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生促進(jìn)作用，推動(dòng)市場(chǎng)不斷成熟，穩(wěn)步發(fā)展。
2、新增供應(yīng)量方面
05年由于受中央和地方各種房地產(chǎn)政策的影響，新增供應(yīng)量與04年相比大幅下降，市場(chǎng)一度低迷，銷售量萎縮，成交價(jià)格雖時(shí)有波動(dòng)，卻并無(wú)大幅滑坡。但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，宏觀經(jīng)濟(jì)來(lái)方面，國(guó)家在抑制投資過(guò)熱，房地產(chǎn)行業(yè)作為國(guó)家支柱產(chǎn)業(yè)之一必然是重點(diǎn)調(diào)控對(duì)象，但房地產(chǎn)業(yè)不僅拉動(dòng)投資，也能有效拉動(dòng)需求，且能帶動(dòng)家電、建材等多行業(yè)的消費(fèi)性支出，解決國(guó)家一直以來(lái)有效需求不足的問(wèn)題。進(jìn)入2006年3月份，濟(jì)南東西南北中都有大盤項(xiàng)目在啟動(dòng)，在住宅市場(chǎng)上泉景·天沅（80萬(wàn)平米）、歷山名郡、重汽·翡翠郡（68萬(wàn)平米）、融基·湖光山色等新項(xiàng)目或開(kāi)盤或開(kāi)始大力推廣，4月份，外海中央花園（88萬(wàn)平米）、蝶泉山莊、陽(yáng)光100三期、京魯山莊、大地花園、嘉匯·環(huán)球廣場(chǎng)、繡水如意國(guó)際商都等項(xiàng)目啟動(dòng)發(fā)售。60萬(wàn)平米以上的大型樓盤就有魯能領(lǐng)秀城（320平米）、翡翠郡、名士豪庭（100萬(wàn)平米以上）、外海中央花園。正在熱賣的大盤有偉東新都（103萬(wàn)平米）、陽(yáng)光100國(guó)際新城（178萬(wàn)平米）
3、產(chǎn)品種類方面
2006年房地產(chǎn)上市品種多樣成為市場(chǎng)亮點(diǎn)。從千佛山禧園、國(guó)華東方美郡、翡翠郡到泉景·天沅、大地華園、歷山名郡，從中潤(rùn)世紀(jì)廣場(chǎng)、嘉匯·環(huán)球廣場(chǎng)到第一大道、繡水如意國(guó)際商都，別墅、花園洋房、小高層住宅、高層住宅、商住社區(qū)等品種的出現(xiàn)反映了當(dāng)前市場(chǎng)需求的多樣化。而10多個(gè)舊村改造項(xiàng)目及其它價(jià)格較低的項(xiàng)目的旺銷，也顯示了住宅市場(chǎng)從低端向高端推進(jìn)的態(tài)勢(shì)。06年開(kāi)發(fā)商應(yīng)注意市場(chǎng)細(xì)分，找準(zhǔn)客戶定位，才能在較旺的市場(chǎng)空間中贏得一席之地。
4、居住品質(zhì)提高方面
在2006年新開(kāi)工的項(xiàng)目中，技術(shù)含量、戶型設(shè)計(jì)、施工質(zhì)量、形象包裝、品牌營(yíng)造等方面均有進(jìn)步，這反映了在“節(jié)能、節(jié)地、舒適、生態(tài)環(huán)�！贝蟊尘跋聺�(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)步。天泰太陽(yáng)樹(shù)項(xiàng)目推出“不要空調(diào)暖氣”的恒溫恒濕宣傳主題，翡翠郡在戶型設(shè)計(jì)等方面申請(qǐng)5項(xiàng)專利。
5、戶型及面積方面
市場(chǎng)需求在戶型及面積方面趨于理性化。06年的熱點(diǎn)集中在75—90平米的兩室兩廳以及100—115平米的三室兩廳上，總價(jià)低，易于接受。南部城區(qū)的情況略有不同。詳見(jiàn)客戶群分析。
6、價(jià)格方面
目前國(guó)家頒布的一系列土地、稅收以及利率等方面的政策都給開(kāi)發(fā)商不小的成本壓力，此外原材料價(jià)格和勞動(dòng)力價(jià)格的穩(wěn)步上漲，樓盤品質(zhì)提升帶來(lái)的成本也在增加，所以預(yù)計(jì)未來(lái)一段時(shí)間價(jià)格不會(huì)下降，但今年政策中關(guān)注的經(jīng)濟(jì)適用房、舊村改造轉(zhuǎn)軌等關(guān)鍵詞，預(yù)示一定規(guī)模的中低價(jià)房的開(kāi)發(fā)，同時(shí)未來(lái)一段時(shí)間新增供應(yīng)量的增加，將會(huì)對(duì)濟(jì)南樓市產(chǎn)生不小的沖擊，限制樓市價(jià)格的增長(zhǎng)幅度。2006年前四個(gè)月，在售樓盤均價(jià)達(dá)到3500—4500元/平米，銷售勢(shì)頭良好。泉景天沅起價(jià)3830元/平米，魯能領(lǐng)秀城均價(jià)4200元/平米，位于陽(yáng)光舜城的依山居5700元/平米左右，東部品質(zhì)樓盤均價(jià)在4300—4800元/平米，太陽(yáng)樹(shù)醞釀10000元/平米銷售均價(jià)。
7、供應(yīng)分布方面
未來(lái)一段時(shí)間，南部將是06年住宅市場(chǎng)的焦點(diǎn)，隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)政策的收緊，許多開(kāi)發(fā)商過(guò)去囤積的土地紛紛亮相，從05、06年房展會(huì)我們可以看出，南部新樓盤驟增，并且開(kāi)發(fā)規(guī)模、和品質(zhì)都較高，吸引了眾多購(gòu)房者的眼球；東部區(qū)域發(fā)展?jié)摿θ找骘@現(xiàn)，隨著新城建設(shè)進(jìn)程的加快以及與章丘的鏈接，為區(qū)域土地市場(chǎng)提供充沛的供應(yīng)的同時(shí)促進(jìn)了該區(qū)域房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的進(jìn)程，仍是未來(lái)一段時(shí)間濟(jì)南住宅市場(chǎng)的熱點(diǎn)區(qū)域。
8、客戶群方面
�。�1）潛在購(gòu)房者基本特征
�、贊撛谫�(gòu)房者的年齡結(jié)構(gòu)趨于年輕化，40歲以下的年輕人成為購(gòu)房群體主流，所占比例達(dá)73%，其中，26~30歲的購(gòu)房群體為主，所占比例為29%。購(gòu)房群體的年齡特征將直接影響其對(duì)住宅的戶型選擇、建筑風(fēng)格、社區(qū)配套等的需求情況。
②購(gòu)房行為主要以家庭為單位，三口之家占據(jù)主導(dǎo)，比例為48%，二人世界所占的比例為27%，相比之下單身購(gòu)房群體在對(duì)房產(chǎn)的需求程度和支付能力上都略顯不足，所占比例僅為12%。但單身白領(lǐng)階層的消費(fèi)意識(shí)隨著社會(huì)進(jìn)步發(fā)展迅速，單身一族對(duì)住宅物業(yè)要求日益強(qiáng)烈，對(duì)住宅的功能要求較高。該群體多為高收入、高學(xué)歷的單身者。另外，老年人消費(fèi)市場(chǎng)正日益擴(kuò)大，其消費(fèi)心理和消費(fèi)能力與年輕人相比，更加理性，尤其是在古城濟(jì)南，隨著人口老齡化的加快，老年人的消費(fèi)力資源會(huì)比較充裕。
�、蹪撛谫�(gòu)房者中具有大專和本科學(xué)歷的人群已經(jīng)成長(zhǎng)為潛在的購(gòu)房主流，為79%；其次是具有高中（含中專、技校）學(xué)歷的人群，比例為17%，相應(yīng)的購(gòu)房者對(duì)社區(qū)帶來(lái)的文化氣息、生活品質(zhì)、周邊配套都將提出更高的要求。初中及以下學(xué)歷的人群僅占4%。
�、軡撛谫�(gòu)房者的工作單位多為私營(yíng)企業(yè)，其次為事業(yè)單位，通過(guò)對(duì)潛在購(gòu)房者的家庭年收入和工作單位作交叉分析表明，年收入在6~10萬(wàn)元間的購(gòu)房者的工作單位中私營(yíng)企業(yè)居首位，年收入在10萬(wàn)元以上的潛在購(gòu)房者工作單位以事業(yè)單位為首。
⑤潛在購(gòu)房者的主要出行工具表現(xiàn)為公交車，所占比例為44%，相應(yīng)的，購(gòu)房者對(duì)于公交汽車站的關(guān)注程度也較強(qiáng)。其次為自行車/助力車，比例為24%，排列在第三位的是私家車，比例為17%，購(gòu)房者的私家車擁有數(shù)量不容忽視。
（2）潛在購(gòu)房群體需求特征
①79%的受訪者選擇1～2年內(nèi)購(gòu)房，打算一年內(nèi)購(gòu)房的比例為38%，2年內(nèi)購(gòu)房者比例為41%，選擇2~3年內(nèi)購(gòu)房的比例為15%，3年以上購(gòu)房的比例僅為6%。近年來(lái)，由于拆遷的區(qū)域較大，購(gòu)房者考慮改善居住條件的需求也較大，導(dǎo)致購(gòu)房計(jì)劃表現(xiàn)出相對(duì)集中的特征。
�、跐撛谫�(gòu)房者的置業(yè)目的中自己改善居住條件的居于首位，所占比例為69%，購(gòu)房給父母及孩子的比例為23%，用于投資的潛在購(gòu)房者所占的比例為6%。結(jié)合潛在購(gòu)房者的住房性質(zhì)分析，商品房的擁有比例僅為16.2%，自有住房、房改房所占的比例為35.8%和30.2%，拆遷房所占的比例為9.3%。
�、蹪撛谫�(gòu)房者中有40%選擇在東部購(gòu)房，選擇南部區(qū)域的比例為22%，選擇西部區(qū)域的比例為19%。南部區(qū)域購(gòu)房者考慮的主要因素依次為：自然環(huán)境、交通便利、價(jià)格和工作方便。
�、軡撛谫�(gòu)房者對(duì)建筑形態(tài)的選擇中，多層居首位，所占比例為57%，其次為小高層所占比例是37%，對(duì)于高層的選擇比例僅占6%，別墅所占的比例是1%。雖然多層依然在建筑形態(tài)中占據(jù)主導(dǎo)地位，但是小高層已經(jīng)逐漸為購(gòu)房者接受，其地位日漸穩(wěn)固，而且限于稀缺的土地資源，小高層的需求容易得以實(shí)現(xiàn)，而對(duì)多層的需求則會(huì)由于其供給量的匱乏逐漸向小高層和高層轉(zhuǎn)移，購(gòu)房者對(duì)小高層的需求未來(lái)將呈現(xiàn)增漲勢(shì)頭。
�、轁撛谫�(gòu)房者首選的戶型結(jié)構(gòu)是平層，所占比例為50%，選擇復(fù)式結(jié)構(gòu)的比例為25%，選擇錯(cuò)層的比例為16%，躍層結(jié)構(gòu)為8%。
�、逎�(jì)南市戶型需求綜合分析情況來(lái)看，二居室、三居室是需求的主力戶型，比例超過(guò)90%，其中二居室比例為62%，三居室比例為28%；對(duì)一居室、四居室的戶型需求極少，分別為2%、3%。戶型需求與家庭成員結(jié)構(gòu)密切相關(guān)，一居室更多地面向單身及投資者，四居室以上的戶型因其總樓款較高，相對(duì)抑制客戶的購(gòu)買需求。但相關(guān)分析表明，濟(jì)南市不同區(qū)域的購(gòu)房者對(duì)住宅的戶型需求略有差異，選擇市中區(qū)的購(gòu)房者對(duì)三室的需求量較其他區(qū)域強(qiáng)勁，南部區(qū)域內(nèi)對(duì)四室的需求較顯著，表明這兩個(gè)區(qū)域大戶型住宅較有市場(chǎng)。南部區(qū)域需求戶型比例基本為一居室2%，二室一廳28%，二室二廳29%，三室二廳35%，四居室6%。
⑦80~100平方米之間的戶型面積指標(biāo)成為大眾需求主流，比例高達(dá)39%，其次為100～120平方米，需求比例為26%，80平方米以下需求比例為19%，120～150平方米需求比例為11%，對(duì)150平方米以上的戶型需求比例為4%。
（3）潛在購(gòu)房者的購(gòu)買能力分析
�、偌彝ツ晔杖�?yún)^(qū)間以3~5萬(wàn)元為最多，比例為44%，其次為3萬(wàn)元以下的家庭，比例為29%，收入在6~10萬(wàn)元之間的潛在購(gòu)房者所占比例為22%，10萬(wàn)元以上的潛在購(gòu)房群體所占比例僅為4%。家庭年收入在3~5萬(wàn)之間的，對(duì)總價(jià)的承受能力應(yīng)該在20~45萬(wàn)之間。家庭年收入在6~10萬(wàn)之間的，對(duì)總價(jià)的承受能力應(yīng)該在40~90萬(wàn)之間。
�、趯�(duì)價(jià)格的接受程度集中在4000元/平方米以下，比例超過(guò)90%，其中3500元及以下所占的比例最高，為64%，其次為3500~4000元/平方米，所占比例是30%，4000元/平方米的住宅比例僅占5%。
�、蹖�(duì)住宅總價(jià)的承受力，以40萬(wàn)元以下的為需求主流，占到總數(shù)的八成多，其中21~30萬(wàn)元間的總價(jià)，購(gòu)房者接受的比例約占到四成，其次是31~40萬(wàn)元之間的總價(jià)，約占到三成，超過(guò)40萬(wàn)元的總價(jià)水平，僅有12%的人可以接受，所以總價(jià)水平40萬(wàn)元為潛在購(gòu)房者的心理底線。依據(jù)潛在購(gòu)房者能夠承擔(dān)的總房款價(jià)格，細(xì)分不同購(gòu)房群體的需求特征為：承擔(dān)總房款在30萬(wàn)元以下的潛在購(gòu)房者，偏好的面積首先是81~100平米，其次為61~80平米，偏好的戶型分別為二室一廳一衛(wèi)和二室二廳二衛(wèi)；總房款在31~40萬(wàn)元之間的購(gòu)房者偏好的面積為101~120平米，戶型為二室二廳一衛(wèi)；總房款在41~60萬(wàn)元之間的購(gòu)房者偏好的面積為121~150平米，戶型為三室二廳二衛(wèi)；總房款在61~80萬(wàn)元之間的購(gòu)房者偏好的面積為121~180平米之間，戶型為四室二廳二衛(wèi)。
�。�4）配套需求分析
�、倬G化、超級(jí)市場(chǎng)、幼兒園/學(xué)校是最重要的三項(xiàng)配套。潛在購(gòu)房者關(guān)注的社區(qū)配套中，綠化居于首位，所占比例為20%，之后分別為超級(jí)市場(chǎng)、學(xué)校/幼兒園和運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所。結(jié)合前文可知，潛在購(gòu)房者年齡以26~30歲之間的居多，其中家庭結(jié)構(gòu)為二人世界的占五成，因此，其對(duì)幼兒教育環(huán)境關(guān)注程度較強(qiáng)。
②潛在購(gòu)房者對(duì)于有車位需求與無(wú)需求的比例為4：1，租用與購(gòu)買所占的比例分別為49%和32%。潛在購(gòu)房者比較偏好地下的車位。購(gòu)房者愿意支付的車位價(jià)格主要集中于7萬(wàn)元以下，比例為50%，其次為8萬(wàn)元，比例為21%，購(gòu)買者對(duì)車位的購(gòu)買意識(shí)不強(qiáng)，愿意支付的價(jià)格普遍較低，車位配比應(yīng)將當(dāng)前需求與未來(lái)城市發(fā)展相結(jié)合考慮。
房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 篇13
20xx年貴陽(yáng)房地產(chǎn)相關(guān)政策：
1、購(gòu)房入戶。凡在貴陽(yáng)市購(gòu)買商業(yè)、辦公用房和首次購(gòu)買住房的，根據(jù)本人意愿可持房屋所有權(quán)證或備案的購(gòu)房合同在購(gòu)房區(qū)域辦理入戶手續(xù)或居住證，享受本市戶籍人口就業(yè)、入學(xué)和就醫(yī)等同等待遇，不受入住時(shí)間和購(gòu)房面積的限制。
2、加大公積金對(duì)購(gòu)買普通住房的支持力度，并采取以下措施：擴(kuò)大公積金貸款投放資金規(guī)模，在原20億元貸款資金計(jì)劃的基礎(chǔ)上增加8至10億元資金用于發(fā)放住房貸款。降低公積金貸款購(gòu)買普通住房的首付比例，職工家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）購(gòu)買首套自住房，套型建筑面積在90平方米及以下的，貸款首付比例為20%。提高住房公積金最高貸款額度。對(duì)個(gè)人和單位均按12%繳存比例正常足額繳存住房公積金、信用等級(jí)良好、具備較強(qiáng)還款能力的職工，購(gòu)買自住房的最高貸款額度調(diào)整為50萬(wàn)元。積極支持人才住房消費(fèi)。經(jīng)人力資源和社會(huì)保障部門認(rèn)定的引進(jìn)人才，可在一次性補(bǔ)繳12個(gè)月住房公積金后申請(qǐng)住房公積金貸款。
3、減免契稅。對(duì)個(gè)人購(gòu)買普通住房，且該住房屬于家庭（包括購(gòu)房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，減半征收契稅。對(duì)個(gè)人購(gòu)買90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1%稅率征收契稅。
4、給予優(yōu)惠利率。凡棚戶區(qū)、城中村改造以及二環(huán)四路城市帶項(xiàng)目中涉及房屋征收的房屋產(chǎn)權(quán)人購(gòu)房，金融機(jī)構(gòu)在風(fēng)險(xiǎn)收益平衡的基礎(chǔ)上給予基準(zhǔn)利率下浮優(yōu)惠；
5、購(gòu)房免汽車搖號(hào)。凡購(gòu)買商業(yè)、辦公用房金額每滿500萬(wàn)元，并在貴陽(yáng)市開(kāi)辦企業(yè)（公司）或經(jīng)營(yíng)，有合法營(yíng)業(yè)執(zhí)照的，可不參加搖直接申請(qǐng)一個(gè)小汽車專段號(hào)牌。
由以上細(xì)則可得出，貴陽(yáng)市作為我國(guó)三線城市，城市化建設(shè)正在加緊建設(shè)中，因此剛性需求及由于城市化建設(shè)，棚戶區(qū)、舊城區(qū)改造所帶來(lái)的改善性需求比較大，所以政府出臺(tái)的限購(gòu)等調(diào)控措施比較靈活，主要是在控制投機(jī)投資的購(gòu)房需求，對(duì)確實(shí)需要購(gòu)房的民眾以及價(jià)格合理的.房地產(chǎn)項(xiàng)目不會(huì)造成很大的影響。同時(shí)相關(guān)優(yōu)惠政策正帶動(dòng)整個(gè)貴陽(yáng)市房產(chǎn)市場(chǎng)，如井噴式的發(fā)展。
貴陽(yáng)典型樓盤分析
提及貴陽(yáng)的樓盤，不得不用“三個(gè)大字”來(lái)概括，第一總面積大；第二總投資成本大；第三銷售量大（包括人多、房子多）；
1、其中最典型樓盤要?dú)w屬于貴陽(yáng)花果園項(xiàng)目，被譽(yù)為“中國(guó)第一大盤”，該項(xiàng)目總占地面積6000余畝，總建筑面積1830萬(wàn)㎡，其中1230萬(wàn)㎡住宅，200萬(wàn)㎡商業(yè)，200萬(wàn)㎡辦公，200萬(wàn)㎡公建，分為彭家灣地塊和五里沖地塊。該項(xiàng)目建成后將容納30萬(wàn)人口，據(jù)了解，改項(xiàng)目屬于民生工程，目前貴州省最大的舊城棚戶區(qū)改造項(xiàng)目，拆遷戶數(shù)21000多戶，拆遷面積400萬(wàn)㎡，受到國(guó)家的領(lǐng)導(dǎo)人，政府單位大力支持，由于地理位置優(yōu)越、開(kāi)發(fā)成本低，房?jī)r(jià)明顯低于市場(chǎng)價(jià)格，總銷售量占整個(gè)貴陽(yáng)市50%的份額。并且受到地方優(yōu)惠政策影響，銷售明顯高于貴陽(yáng)其他項(xiàng)目，可以說(shuō)是壟斷了半個(gè)貴陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)。經(jīng)走訪調(diào)查，目前該樓盤剩余不足5000套住宅、銷售均價(jià)4200元/㎡，平均每天銷售300套左右，如此龐大的銷售率，在整個(gè)中國(guó)比較罕見(jiàn)，分析因素：
2、市場(chǎng)剛性需求量大
3、受政策和政府主導(dǎo)支持項(xiàng)目
4、價(jià)格低于市場(chǎng)價(jià)，綜合性價(jià)比高。
5、其二典型樓盤：由中天城投集團(tuán)全力打造的“中天未來(lái)方舟”項(xiàng)目位于貴陽(yáng)新區(qū)，是西南地域唯一集溫泉養(yǎng)生、游樂(lè)度假、商務(wù)休閑和高尚人居等功能為一體的國(guó)際生態(tài)綜合型高端地產(chǎn)項(xiàng)目，未來(lái)建成后將成為貴陽(yáng)城市副中心。該項(xiàng)目建設(shè)用地5600畝，建成后常住人口約17萬(wàn)人，包括旅游板塊、高端人居板塊、生態(tài)景觀板板，有大型主題公園、五星級(jí)溫泉度假酒店、綜合型療養(yǎng)醫(yī)院、大劇場(chǎng)、室內(nèi)滑雪場(chǎng)、海洋館等。區(qū)內(nèi)包括貴州省建筑高度地標(biāo)建筑群、近50萬(wàn)平方米旅游綜合商業(yè)，70萬(wàn)平方米大型生態(tài)辦公集群，白金五星級(jí)酒店群落。除此之外，“未來(lái)方舟”還將作為全國(guó)的生態(tài)與科技試點(diǎn)項(xiàng)目，
房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 篇14
一、宏觀經(jīng)濟(jì)與政策
1、國(guó)家經(jīng)濟(jì)狀況及房地產(chǎn)大勢(shì)現(xiàn)狀
�。�1）經(jīng)濟(jì)狀況分析：近3—5年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，去年同比數(shù)據(jù)。
�。�2）房地產(chǎn)大勢(shì)分析：近期房地產(chǎn)發(fā)展情況、投放量、消化量、控制量等。
2、國(guó)家房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)分析主觀分析，分解成若干條
3、分析及應(yīng)對(duì)
�。�1）通過(guò)經(jīng)濟(jì)層面分析，提出市場(chǎng)投放觀點(diǎn)等
（2）通過(guò)對(duì)政策的解讀，提出對(duì)項(xiàng)目的應(yīng)對(duì)政
二、縱觀市場(chǎng)及區(qū)域（以重慶市涪陵區(qū)為例）
1、涪陵城區(qū)概況及經(jīng)濟(jì)狀況城鄉(xiāng)劃分、下轄鄉(xiāng)鎮(zhèn)、人口基數(shù)、經(jīng)濟(jì)總量、房地產(chǎn)資金投放情況等
2、涪陵區(qū)整體規(guī)劃及發(fā)展方向整體規(guī)劃及城市發(fā)展方向，主城區(qū)、新城區(qū)等符合劃分。
3、涪陵區(qū)土地市場(chǎng)投放情況政府客觀數(shù)據(jù)，并形成潤(rùn)弘；快速啟動(dòng)項(xiàng)目，快進(jìn)快出，迅速回金。
4、涪陵區(qū)最近6個(gè)月的房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀及解讀通過(guò)調(diào)研了解，對(duì)半年內(nèi)市場(chǎng)變化的.判斷主要體現(xiàn)為：
�。�1）新樓盤的推出量
（２）有無(wú)新產(chǎn)品（特色產(chǎn)品、創(chuàng)新戶型等）的出現(xiàn)
�。ǎ常﹥r(jià)格有無(wú)明顯拉上
�。ǎ矗╅_(kāi)盤項(xiàng)目的分析與判斷
�。ǎ担┫M(fèi)需求導(dǎo)向如何
�。ǎ叮﹨^(qū)域政策執(zhí)行及應(yīng)對(duì)情況，對(duì)區(qū)域市場(chǎng)影響如何
三、涪陵區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)解碼
１、個(gè)案調(diào)研含個(gè)案調(diào)研印象，優(yōu)劣勢(shì)分析
２、在售項(xiàng)目總結(jié)及細(xì)分
ａ、市場(chǎng)總體特征
�。�、板塊劃分及格局狀況
�。恪⒔ㄔO(shè)規(guī)模分析
�。�、建筑風(fēng)格分析
�。�、戶型分析
ｆ、價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)分析
ｇ、消費(fèi)群體分析
�。琛①�(gòu)買力分析
�。�、營(yíng)銷和推廣的認(rèn)識(shí)
３、市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)
ａ、住宅
市場(chǎng)定位上，產(chǎn)品規(guī)劃及定位上，戶型定位上，景觀設(shè)計(jì)上，樣板區(qū)設(shè)計(jì)上
ｂ、商業(yè)
隨著城市發(fā)展，土地日益稀缺，地價(jià)攀新高，以商業(yè)為主的綜合體或商業(yè)項(xiàng)目將陸續(xù)出現(xiàn)······主要目的是提上土地價(jià)值，增加項(xiàng)目開(kāi)發(fā)利潤(rùn)。
ｃ、寫字樓
就涪陵區(qū)而言，早期辦公場(chǎng)所主要集中在舊式住宅或臨街住樓上，市場(chǎng)呼喚一批具備形象及辦公環(huán)境好的寫字樓產(chǎn)品出現(xiàn)。
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