門店選址調(diào)查總結(jié)
門店選址調(diào)查總結(jié)
篇一：店鋪選址分析
項(xiàng)目報(bào)告
一、項(xiàng)目題目:店鋪的選址
二、項(xiàng)目小組人員： 張鵬 周旺 黃明 葉千
三、項(xiàng)目目的：通過對(duì)店鋪選址的分析，加深對(duì)學(xué)過的專業(yè)課的理解，提高專業(yè)知識(shí)的運(yùn)用能力，并且為后續(xù)的連鎖專業(yè)課程的學(xué)習(xí)起到了預(yù)備性的作用。
四、項(xiàng)目?jī)?nèi)容：
（一）項(xiàng)目前期
為了保證項(xiàng)目有效的、順利的進(jìn)行，在項(xiàng)目正式實(shí)施的前期，我們制定了項(xiàng)目計(jì)劃，項(xiàng)目計(jì)劃的內(nèi)容如下：
1）研究方向的確定
經(jīng)小組人員討論，本小組決定選址三個(gè)行業(yè)的店址進(jìn)行觀察，分別為零售業(yè)、餐飲業(yè)、服裝業(yè)。
其中每個(gè)行業(yè)我們會(huì)選擇一些不同的市場(chǎng)定位的企業(yè)店鋪進(jìn)行比較，比如零售業(yè)，我們會(huì)選擇一些大型超市（如：家樂福、沃爾瑪、中百）、大型電器賣場(chǎng)（如：蘇寧、國(guó)美、工貿(mào)）、電子產(chǎn)品賣場(chǎng)（如：南極電腦城）進(jìn)行分析。 餐飲業(yè)和服裝業(yè)我們同樣也是采取相同的方式進(jìn)行比較分析。餐飲業(yè)大致可分為旅游飯店、餐廳、自助餐和盒飯業(yè)、冷飲業(yè)、以及我們大家熟悉的快餐業(yè)等等。我們會(huì)選擇一些有代表性的企業(yè)店鋪進(jìn)行分析。比如，快餐行業(yè)的肯德基、麥當(dāng)勞、華萊士等。
然后是服裝業(yè)，我們也會(huì)根據(jù)不同的市場(chǎng)定位，來(lái)進(jìn)行研究。比如有些商鋪是按款式分類的，定位于銷售男裝或者女裝或者童裝；有些商鋪按價(jià)格分類，分為低、中、高檔；有些商鋪按風(fēng)格分類，可分為流行服裝、上班職業(yè)裝(OL)、中性服裝等。例如，美特斯邦威、深馬、以純的定位是一些追求個(gè)性與潮流的年輕消費(fèi)者，OL的定位是女性上班族。這些企業(yè)的市場(chǎng)細(xì)分不同，針對(duì)的消費(fèi)人群不同，他們的選址也會(huì)不同，所以我們可以選擇一些企業(yè)店鋪進(jìn)行研究。 不同行業(yè)之間的選址方式不同，選址特點(diǎn)也不同，我們會(huì)重點(diǎn)分分析他們的相同與異同之處。
2）研究的主要內(nèi)容
�、偃丝跔顩r分析。包括人口密度、年齡、職業(yè)等
�、诮�(jīng)濟(jì)狀況分析。經(jīng)濟(jì)條件決定了消費(fèi)者的購(gòu)買能力。
�、劭土髁糠治�。客流一般分為自身客流、分享客流、派生客流。
④交通狀況分析。
�、莞�(jìng)爭(zhēng)狀況分析。
3）的執(zhí)行方法
這次的項(xiàng)目研究，由于受人力、物力以及財(cái)力的約束，所以項(xiàng)目研究的信息主要來(lái)源于我們小組人員在網(wǎng)上以及相關(guān)資料上的搜集。當(dāng)讓本小組還會(huì)派人員實(shí)地考察并拍攝一些照片為項(xiàng)目后期的進(jìn)行做好準(zhǔn)備。
4）人員的安排
本小組成員明確分工，分頭搜集相關(guān)資料、數(shù)據(jù)。
①郭旺負(fù)責(zé)搜集服裝業(yè)店鋪選址的相關(guān)信息，周鵬負(fù)責(zé)搜集零售業(yè)的商鋪選址信息，黃艷負(fù)責(zé)搜集餐飲業(yè)的商鋪選址信息；
②根據(jù)小組成員提供的資料、圖片，向雙制作ppt。
�、圩詈螅〗M人員集體討論并給出意見，向雙負(fù)責(zé)信息整理、分析與總結(jié)并形成報(bào)告。
項(xiàng)目計(jì)劃的制定為項(xiàng)目的正式實(shí)施確定了方向，同時(shí)也明確了小組人員的職責(zé)，讓每個(gè)人更好的投入到項(xiàng)目的實(shí)施當(dāng)中去。
（二）項(xiàng)目中期
有了前期的準(zhǔn)備工作，接下來(lái)的項(xiàng)目實(shí)施，我們進(jìn)行的很順利。
201x年5月13日，這是項(xiàng)目實(shí)施的第一周。根據(jù)先前項(xiàng)目計(jì)劃的制定，本小組的每一位成員都明確了各自的職責(zé)，按照安排，郭旺搜集服裝業(yè)店鋪選址的相關(guān)信息，周鵬搜集零售業(yè)的商鋪選址信息，黃艷搜集餐飲業(yè)的商鋪選址信息。而我，了解餐飲、服裝、零售企業(yè)選址的特點(diǎn)并對(duì)它們進(jìn)行一個(gè)大致的總結(jié)。
201x年5月16日，在小組成員的協(xié)商下，我們?cè)诠夤雀浇M(jìn)行了一次實(shí)地的考察。觀察了餐飲、服裝、零售企業(yè)店鋪的選址并進(jìn)行了拍攝。
201x年5月20日，這是項(xiàng)目實(shí)施的第二周，我們對(duì)上一周收集的一些資料進(jìn)行了篩選和整理。
（三）項(xiàng)目后期
有了前期的準(zhǔn)備、資料的收集與整理，最后就是資料的匯總與分析。下面將
本次小組成員研究成果匯報(bào)如下：
對(duì)于我們研究的這個(gè)項(xiàng)目題——店鋪的選址，我們必須明確它的重要性。
首先，店鋪選址是一項(xiàng)長(zhǎng)期性建立戰(zhàn)略性的投資，關(guān)系著企業(yè)的發(fā)展前途。連鎖企業(yè)無(wú)論是租借還是購(gòu)買，一經(jīng)確定，就需要大量的資金投入，而且店址不可能像人力、財(cái)力說調(diào)整就可以調(diào)整，它具有長(zhǎng)期性和固定性，所以選址要慎重。
其次，店址是連鎖店鋪確定經(jīng)營(yíng)目標(biāo)和制定經(jīng)營(yíng)策略的重要依據(jù)。不同地區(qū)的地理環(huán)境、人口狀況、交通條件、市政規(guī)劃等特點(diǎn)都決定了店鋪顧客的來(lái)源和特點(diǎn)，同時(shí)也決定了連鎖門店經(jīng)營(yíng)的商品內(nèi)容、價(jià)格以及促銷活動(dòng)的選擇。經(jīng)營(yíng)者在確定經(jīng)營(yíng)目標(biāo)和制定經(jīng)營(yíng)策略的時(shí)候，必須要考慮所在地區(qū)的特點(diǎn)、實(shí)施性和目標(biāo)的可實(shí)現(xiàn)性。
再次，店址選擇的是否得當(dāng)，是影響連鎖店鋪經(jīng)營(yíng)效益的一個(gè)重要因素。店鋪的正確選址就意味著其享有優(yōu)越的“地利”優(yōu)勢(shì)，在同行業(yè)商店之間，如果在規(guī)模相當(dāng)、服務(wù)水平基本相同的情況下，選址正確必然會(huì)有較好的經(jīng)濟(jì)效益。所以在店鋪的建設(shè)過程中，我們不可忽視店鋪的影響效果。
我知道一個(gè)店址的確定，我們首先要分析它的商圈，需要從人口特點(diǎn)及經(jīng)濟(jì)條件、客流量、交通狀況以及周邊的競(jìng)爭(zhēng)狀況來(lái)考慮。
①人口狀況及經(jīng)濟(jì)條件分析。人口狀況包括人口總量、年齡特點(diǎn)、職業(yè)特點(diǎn)等方面的現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢(shì)，人口是一個(gè)門店創(chuàng)造利益的前提。同時(shí)經(jīng)濟(jì)條件又決定了消費(fèi)者的購(gòu)買能力。商圈內(nèi)經(jīng)濟(jì)狀況好的，居民收入穩(wěn)定增長(zhǎng)，則消費(fèi)者可支配資金會(huì)增，門店的消費(fèi)額才會(huì)隨之波動(dòng)。所以說，人口和經(jīng)濟(jì)條件就決定了一個(gè)門店的可創(chuàng)造利益，二者缺一不可，它關(guān)乎經(jīng)營(yíng)者能不能開店，能開多大的店。
②客流量。一家商店若要成功，必須要有足夠的顧客來(lái)源�？土髁靠煞譃樽陨砜土鳌⒎窒砜土骱团缮土�。大型的商店往往會(huì)有專程前來(lái)購(gòu)物的自身客流，而小型商店只能分享別人的客流或吸引其他目的的游客，此時(shí)截流能力顯得十分關(guān)鍵。通常在一個(gè)購(gòu)物中心或自然形成的商業(yè)中心，都有一個(gè)客流量最高的具體位置，這個(gè)具體位置都有一家或一家一上的核心商店。位于顧客常行走的路線上的商店截流能力較強(qiáng)，位于購(gòu)物中心核心商店之間的店鋪也能從來(lái)往它們之間的顧客獲利。
③交通狀況。交通是否便利，地理位置是否優(yōu)越，也是選擇地址的一個(gè)重要因素。方便的交通要道，來(lái)往的行人較多，具有設(shè)店的價(jià)值。交叉路口的街角，
由于交通四通發(fā)達(dá)，能見度高，也是設(shè)店的好位置。但是，有些道路中間隔了一條很長(zhǎng)的中央分向或帶欄桿，限制行人、車輛穿越，則會(huì)影響設(shè)店的價(jià)值。由于交通條件、公共場(chǎng)所設(shè)施，行走方向習(xí)慣、居住區(qū)范圍及照明條件等影響，一條街道的兩側(cè)客流度往往不均衡，或者同一側(cè)街道也可能因地段不同而客流量不同，因此在選址時(shí)要分析街道客流特點(diǎn)，選在客流較多的街道一側(cè)或地段。
④競(jìng)爭(zhēng)狀況。首先，經(jīng)營(yíng)者要明確本店的經(jīng)營(yíng)理念，進(jìn)行目標(biāo)分析，制定正確的銷售策略。再對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手進(jìn)行分析，包括充分考慮、計(jì)算競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手銷售情況，分析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手與所開新店的距離以及在地理位置上的優(yōu)劣勢(shì)、競(jìng)爭(zhēng)店目標(biāo)顧客層次特點(diǎn)、競(jìng)爭(zhēng)店的銷售規(guī)模、競(jìng)爭(zhēng)店的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)等。
如果商店是經(jīng)營(yíng)挑選性不強(qiáng)，購(gòu)買頻率較高的日常用品，在同一地區(qū)已有過多的同業(yè)在惡性競(jìng)爭(zhēng)，互相爭(zhēng)奪生意額，則勢(shì)必影響商店的經(jīng)濟(jì)效益，除非新設(shè)的商店有特殊的經(jīng)營(yíng)風(fēng)格、或不尋常的商品來(lái)源，否則難以成功。但在某些環(huán)境中，上述情況卻并不完全如此。有些行業(yè)，因同行集中在一起，反而會(huì)形成一個(gè)別具特色的商業(yè)街。
這種情況下，我們把企業(yè)分成三種類型，即獨(dú)特型連鎖企業(yè)、競(jìng)爭(zhēng)型連鎖企業(yè)、比較型連鎖企業(yè)。獨(dú)特型連鎖企業(yè)通常擁有產(chǎn)品或服務(wù)相關(guān)聯(lián)的高質(zhì)量形象，這種類型的門店無(wú)論設(shè)在哪里都能吸引顧客。競(jìng)爭(zhēng)性連鎖企業(yè)提供與商圈內(nèi)其他企業(yè)相同或相似的產(chǎn)品或服務(wù)，這樣便利程度便成為決定企業(yè)選址的重要因素。這類企業(yè)通常是價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)和便利導(dǎo)向型的，應(yīng)該盡量避免靠近直接競(jìng)爭(zhēng)者。而對(duì)于比較型連鎖企業(yè)來(lái)說，這類商店應(yīng)該接近競(jìng)爭(zhēng)者，以便于潛在顧客對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行比較。
上面我們分析了一般店鋪選址需要考慮的基本問題，我們小組分析的餐飲、服裝、零售三個(gè)行業(yè)的店鋪，這些基本的條件也都具備了，以我們主要觀察的光谷店鋪為例。
光谷屬于副經(jīng)濟(jì)中心地帶。隨著武漢經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，武漢商業(yè)圈由漢口江漢路逐漸向洪山廣場(chǎng)和光谷轉(zhuǎn)移。以魯巷、光谷國(guó)際廣場(chǎng)的商圈為起點(diǎn)，沿著光谷步行街、西班牙風(fēng)情街，共同形成一個(gè)特大的光谷商圈。選址在光谷的店鋪，有助于企業(yè)有效地進(jìn)行市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，在掌握商圈范圍內(nèi)客流來(lái)源和客流類型的基礎(chǔ)上，開展有針對(duì)性的營(yíng)銷。
光谷屬于學(xué)生集聚地帶。光谷步行街地處魯巷廣場(chǎng)、周圍有華中科技大學(xué)，中國(guó)地質(zhì)大學(xué)、武漢工程大學(xué)、中南民族大學(xué)、武漢紡織大學(xué)、湖北開放學(xué)院、長(zhǎng)江職業(yè)學(xué)院等幾十所學(xué)校。學(xué)生群體產(chǎn)生了龐大的消費(fèi)力量，有力的促進(jìn)了光
谷步行街的發(fā)展。它的消費(fèi)主要群體還有白領(lǐng)階層，包括職員、初級(jí)管理者和高級(jí)管理者。光谷附近有很多寫字樓，現(xiàn)代科技區(qū)，這些白領(lǐng)消費(fèi)僅次于學(xué)生，他們的工作穩(wěn)定，收入較高對(duì)生活的目標(biāo)和追求不一樣，他們這個(gè)消費(fèi)群體又促進(jìn)了光谷經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。
就交通狀況來(lái)說，盡管光谷車輛眾多、人流量大，可能會(huì)造成交通堵塞。但魯巷光谷廣場(chǎng)附近設(shè)有環(huán)形路口且交叉路口多，公交路線多，有20余條公交線路。布點(diǎn)也非常廣，到武昌各個(gè)高校幾乎都有直達(dá)線，再加上光谷多個(gè)地下通道及天橋的建設(shè)，周圍出行方便，顧客來(lái)去也方便。
從客流量來(lái)說，光谷的客流量非常大。這里除了一些固定的客流聚集外，還有大量的流動(dòng)客流聚集。固定聚集是指消費(fèi)群體在某個(gè)地段或某個(gè)地點(diǎn)上的相對(duì)穩(wěn)定、靜止的狀態(tài)。流動(dòng)聚集是指平時(shí)分散在各處的消費(fèi)群體通過交通工具或其他方式自然匯集到某個(gè)地點(diǎn)。無(wú)論是哪一種聚集，像光谷這種客流聚集強(qiáng)的地理位置，是非常有利于店鋪的開設(shè)的，只要店鋪能夠獲取足夠規(guī)模的目標(biāo)消費(fèi)群體就能節(jié)省大量的宣傳和推廣費(fèi)用，縮短店鋪被消費(fèi)者了解的周期。
從競(jìng)爭(zhēng)性來(lái)說，選擇在光谷廣場(chǎng)的商鋪競(jìng)爭(zhēng)性非常的大，但是，同時(shí)它們盈利的機(jī)會(huì)也非常的大。正是因?yàn)橛羞@么多的商鋪聚集在一起，才形成了這么大的一個(gè)商業(yè)圈，能吸引更大的客流量，這些商鋪不僅相互競(jìng)爭(zhēng)，還具有一定的依賴性。
從城市規(guī)劃來(lái)說，光谷是近些年發(fā)展起來(lái)的經(jīng)濟(jì)中心，也是政府大力發(fā)展的地帶。光谷雖然已經(jīng)形成了一個(gè)龐大商圈，但還有一些地段仍然在擴(kuò)建，一些設(shè)施也在漸漸齊全，所以光谷的商圈將會(huì)繼續(xù)擴(kuò)大，它的影響力會(huì)越來(lái)越強(qiáng)，市場(chǎng)前景也會(huì)越來(lái)越好，選擇在光谷，對(duì)企業(yè)的發(fā)展起到非常大的促進(jìn)作用。
當(dāng)然，不同的行業(yè)、不同的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)、不同的目標(biāo)群體、不同的規(guī)模在選址上也會(huì)有所不同。下面我們看看本小組具體分析的店鋪在光谷的選址。
首先就我們研究零售企業(yè)來(lái)說，家樂福是我們比較熟悉的，它是全球第二大零售商，現(xiàn)在成為在中國(guó)大陸銷售額最高的外商投資零售企業(yè)。同樣是零售企業(yè)，但不同經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)的工貿(mào)家電，它們?cè)谶x址方面有什么特點(diǎn)呢？
我們都知道，家樂福主要經(jīng)營(yíng)一些日用品、休閑食品、蔬菜瓜果類的東西，工貿(mào)家電主要經(jīng)營(yíng)電子產(chǎn)品及一些大小型家電。雖然兩個(gè)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的商品內(nèi)容不同，但是他們的目標(biāo)消費(fèi)者相似。家樂福的顧客群54％是已婚人士，60％的是34歲以下的人群，70％是女性，，而工貿(mào)家電家經(jīng)營(yíng)的電腦、手機(jī)、數(shù)碼相機(jī)及高檔平板電視，它們主攻的是80后的消費(fèi)群體，工貿(mào)家電經(jīng)營(yíng)的家電類產(chǎn)品它
篇二：開店選址的基本因素
開店選址的基本因素
選址是開店的開端。誰(shuí)都愿意選一個(gè)生意興隆的旺地。
提示：但人在事中迷，事與愿違的情況并不少見，即便是有經(jīng)驗(yàn)的商人通常也犯這類錯(cuò)誤�？醋哐塾袝r(shí)并不在當(dāng)事者本人，事物的變化、綜合因素，哪一點(diǎn)都有可能起作用。
有人曾經(jīng)總結(jié)，選址一般必須考慮到以下因素：
1、人的流量。
2、租金。
3、繁華程度。
4、交通。
5、居民結(jié)構(gòu)。
6、面前場(chǎng)地。
7、車站碼頭。
8、機(jī)關(guān)學(xué)校。
9、專業(yè)市場(chǎng)。
10、經(jīng)營(yíng)性質(zhì)。
11、經(jīng)營(yíng)品種。
12、房屋結(jié)構(gòu)。
13、能見度。
14、相鄰店鋪。
15、地勢(shì)。
16、朝向。
17、樓層。
18、規(guī)劃
19、相關(guān)政策。
20、房東。
提示：以上因素并非面面俱到，才可租房。至少與自己所租房屋相關(guān)的因素應(yīng)充分加以考慮，綜合分析，權(quán)衡利弊，再加上自己對(duì)生意的感受，方可拍板。
2
選址調(diào)查
人口與購(gòu)買力分析；
有關(guān)人口數(shù)和家庭人口之組成，可參考選址地域街道辦事處和派出所存檔的戶藉人口數(shù)和人口普查資料。
1、所需調(diào)查的項(xiàng)目包括：
�、懦Ｗ∪丝跀�(shù)
⑵家庭及構(gòu)成
�、侨丝诿芏�
�、冉逃潭�
�、蓮氖滦袠I(yè)
⑹自然增加率
�、松鐣�(huì)增加率
⑻家庭人均收人
�、桶滋炝鲃�(dòng)人口數(shù)
⑽年齡構(gòu)成
�、霞彝ツ曛С黾爸С鼋Y(jié)構(gòu)
2、現(xiàn)就一些主要項(xiàng)目分述如下：
⑴家庭人口及收入水平；
提示；家庭狀況是影響消費(fèi)需求的基本因素。家庭特點(diǎn)包括：人口、家庭成員年齡、收人狀況等。
如每戶家庭的平均收入和家庭收人的分配，會(huì)明顯地影響未來(lái)商店的銷售。如所在地區(qū)家庭平均收入的提高，則會(huì)增加家庭對(duì)選購(gòu)商品數(shù)量、質(zhì)量和檔次的要求。家庭的大小也會(huì)對(duì)未來(lái)的商店銷售產(chǎn)生較大影響。比如一個(gè)兩口之家的年青人組成的家庭，購(gòu)物追求時(shí)尚化、個(gè)性化、少量化；而一個(gè)三口之家的家庭(有一個(gè)獨(dú)生子女)，則其消費(fèi)需求幾乎是以孩子為核心來(lái)進(jìn)行。家庭成員的年齡也會(huì)對(duì)商品具有不同需求。比如，老齡化的家庭其購(gòu)物傾向?yàn)橘?gòu)買保健品、健身用品、營(yíng)養(yǎng)食品等；而有兒童的家庭則重點(diǎn)投資于兒童食品、玩具等。
⑵人口密度；
提示；一個(gè)地區(qū)的人口密度，可以用每平方公里的人數(shù)或戶數(shù)來(lái)確定。一個(gè)地區(qū)人口密度越高，則選址商店的規(guī)�？上鄳�(yīng)擴(kuò)大。
要計(jì)算一個(gè)地區(qū)的白天人口，即戶藉中除去幼兒的人口數(shù)加上該地區(qū)上班、上學(xué)的人口數(shù)，減去到外地上班、上學(xué)的人口數(shù)。部分隨機(jī)流入的客流人數(shù)不在考察數(shù)之內(nèi)。
白天人口密度高的地區(qū)多為辦公區(qū)、學(xué)校文化區(qū)等地。對(duì)白天人口多的地區(qū)，應(yīng)分析其消費(fèi)需求的特性進(jìn)行經(jīng)營(yíng)。比如采取延長(zhǎng)下班時(shí)間、增加便民項(xiàng)目等以適應(yīng)需要。
人口密度高的地區(qū)，到商業(yè)設(shè)施之間的距離近，可增加購(gòu)物頻率。而人口密度低的地區(qū)吸引力低，且顧客光臨的次數(shù)也少。
⑶客流量；
提示；一般在評(píng)估地理?xiàng)l件時(shí)，應(yīng)認(rèn)真測(cè)定經(jīng)過該地點(diǎn)行人的流量，這也就是未來(lái)商店的客流量。人流量的大小同該地上下車人數(shù)有較大關(guān)系。
★上下車客人數(shù)的調(diào)查重點(diǎn)為：
各站上下車乘客人數(shù)歷年來(lái)的變化。 上下車乘客人數(shù)愈多的地方愈有利。 上下車乘客人數(shù)若減少，又無(wú)新的交通工具替代的情況下，商圈人口也會(huì)減少。 根據(jù)車站出入的顧客年齡結(jié)構(gòu)，可了解不同年齡顧客的需求。
★一般而言，調(diào)查人口集聚區(qū)域是企業(yè)選擇立地的重點(diǎn)。如：
居住人口集聚區(qū)。如新建小區(qū)、居民居住集中區(qū)等。 日常上班的場(chǎng)所、學(xué)校、醫(yī)院等，乃白天人口集結(jié)之場(chǎng)所，也就是人口聚集地火車站、汽車站、地鐵站等是人們利用交通工具的集結(jié)點(diǎn)，也是人口聚集之處。 體育場(chǎng)、旅游觀光地及沿途路線也是人們集聚活動(dòng)的場(chǎng)所。
⑷購(gòu)買力；
提示；商圈內(nèi)家庭和人口的消費(fèi)水平是由其收入水平?jīng)Q定的，因此，商圈人口收入水平
對(duì)地理?xiàng)l件有決定性的影響。家庭人均收入可通過入戶抽樣調(diào)查獲取。比如北京西郊某商廈在立地之初，就對(duì)周圍商圈一至二公里半徑的居民按照分群隨機(jī)抽樣的方法，抽取出家庭樣
篇三：專賣店選址分析報(bào)告
生活秀專賣店（金川分店）選址分析報(bào)告
生活秀集團(tuán)有限公司創(chuàng)辦于20xx年11月，總部座落在風(fēng)光旖旎的中國(guó)優(yōu)秀旅游城市——浙江省瑞安市，集團(tuán)總注冊(cè)資金1億元人民幣，在國(guó)家工商總局注冊(cè)“LIVEX生活秀”中英文系列商標(biāo)，先后榮膺中國(guó)馳名商標(biāo)和浙江省著名商標(biāo)等榮譽(yù)稱號(hào)。
LIVEX產(chǎn)品有T恤、襯衫、茄克、便服、毛衫、棉衣、牛仔、羽絨服、褲裙 等19大系列共上千多個(gè)款式，以滿足不同市場(chǎng)消費(fèi)者的需求。消費(fèi)對(duì)象以18－28歲的時(shí)尚青年為主；產(chǎn)品定位“堅(jiān)持以高質(zhì)量、高品味、低價(jià)位來(lái)滿足大眾消費(fèi)”；設(shè)計(jì)風(fēng)格都市、休閑、新潮，“追求優(yōu)質(zhì)的生活品味，享受原汁原味的休閑時(shí)尚”；體現(xiàn)年青人充滿活力的激情與活力，崇尚自然的獨(dú)特心理。
一、新店周圍地理位置
二、新店址周圍商業(yè)環(huán)境和競(jìng)爭(zhēng)店情況
㈠ 商業(yè)環(huán)境
1、優(yōu)勢(shì)分析：生活秀專賣店（金川分店）地處金川開發(fā)區(qū)，緊鄰內(nèi)蒙古電力學(xué)院和上院小區(qū)，附近設(shè)有公交站，8、51、79、89路公交車都由此經(jīng)過，交通極為方便，周邊商業(yè)配套齊全。
輻射范圍和服務(wù)人群主要是內(nèi)蒙古電力學(xué)院學(xué)生和上院小區(qū)居民。該位置是金川開發(fā)區(qū)人流最集中的地方。
2、劣勢(shì)分析： 周邊商圈有錦東商廈，華豐服裝城，及零售流動(dòng)攤位等，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈。
㈡ 競(jìng)爭(zhēng)者分析
�。�1）隨著金川開發(fā)區(qū)的不斷發(fā)展和進(jìn)步，各大學(xué)校學(xué)生人數(shù)的增加，各大知名品牌和商場(chǎng)必將不斷涌入金川，生活秀競(jìng)爭(zhēng)壓力將會(huì)不斷加大。
�。�2） 在金川的購(gòu)物場(chǎng)所中，如錦東商廈等綜合型商場(chǎng)，他們是金川居民主要的購(gòu)物場(chǎng)所，不光吸納了市中心的市民，而且也吸引了大量的郊區(qū)消費(fèi) 者，同樣，鞋、服也面臨著來(lái)自城市中心的競(jìng)爭(zhēng)，這必然會(huì)影響生活秀的消費(fèi)者，形成一種遠(yuǎn)程競(jìng)爭(zhēng)格局，如果他們?cè)谥行某巧虉?chǎng)購(gòu)的商品儲(chǔ)藏在家里，可以維持他們的一段時(shí) 間的使用，他們就必然會(huì)減少到生活秀的購(gòu)物頻率。
三、生活秀專賣店（金川分店）周圍居民及流動(dòng)人口消費(fèi)結(jié)構(gòu)、消費(fèi)層次
內(nèi)蒙古電力學(xué)院是金川開發(fā)區(qū)商業(yè)中心區(qū)，內(nèi)蒙古電力學(xué)院學(xué)生、教師等工作人員多，顧客流量特別大，而且還有在內(nèi)蒙古電力學(xué)院附近有8、51等多條公交車路線的公交站點(diǎn)。這些市區(qū)的“主動(dòng)脈”無(wú)形中構(gòu)架起了金川開發(fā)區(qū)交通網(wǎng)絡(luò)，把金川開發(fā)區(qū)以及附近郊區(qū)附近居民、工作人員匯集到這，也能讓這里的人們順利地返回各自的出發(fā)地。這里是交通最便利的地方，也是很多顧客就近選擇商品，避免市區(qū)交通擁擠和人員混雜的環(huán)境。同時(shí)，伴隨學(xué)生為主穩(wěn)定消費(fèi)群體的不斷增加，購(gòu)物數(shù)量和頻率將會(huì)不斷增加，市場(chǎng)潛力巨大。 根據(jù)上面的情況，新商場(chǎng)的主要商圈是：以生活秀為圓心向四周輻射，包括以內(nèi)蒙古電力學(xué)院附近、次要商圈是環(huán)繞在這學(xué)校街周圍的本地居民和工作人員，隨著商場(chǎng)名氣的擴(kuò)大商圈能吸引更多的消費(fèi)者。
（一）、新商場(chǎng)的消費(fèi)市場(chǎng)構(gòu)成
周圍居民主要從事的工作是：教師、學(xué)生、個(gè)體經(jīng)營(yíng)商和普通居民，他們的收入水平一般。其他生活富裕的居民，他們經(jīng)濟(jì)寬裕、生活悠閑，愿意花更多的車費(fèi)到城里買高檔的用品
�。�1）作為主要消費(fèi)人群是學(xué)生，他們大都會(huì)選擇的衣服是時(shí)尚新潮，價(jià)格適中，不要求奢華昂貴。
�。�2）教師和普通居民多以休閑服飾為主，價(jià)格較學(xué)生會(huì)較高，質(zhì)量要求更好
（二）、新商場(chǎng)顧客的消費(fèi)特點(diǎn)及消費(fèi)層次
�。�1）根據(jù)資料顯示，本地一般的居民總體消費(fèi)水平適中，應(yīng)該屬于普通的消費(fèi)者。
�。�2）學(xué)校的學(xué)生，是這里商品的主要消費(fèi)者，同時(shí)公司他們的購(gòu)買量很大，購(gòu)買次數(shù)多，又，部分較高消費(fèi)的學(xué)生能跟這些高收入高消費(fèi)者比甚至有時(shí)比他們檔次高。這些同胞是商店的高消費(fèi)者
四、新店開業(yè)后預(yù)計(jì)能輻射到的范圍
（一）、輻射力度最強(qiáng)的范圍
根據(jù)生活秀位于金川開發(fā)區(qū)的主要街道和人員聚集地，根據(jù)生活秀的地理位置、
交通、街道環(huán)境以及主要消費(fèi)者的購(gòu)買習(xí)慣和購(gòu)買力進(jìn)行分析。生活秀所在是商業(yè)區(qū)是金川開發(fā)區(qū)人口流動(dòng)最大的地區(qū)，對(duì)金川地區(qū)輻射強(qiáng)度較強(qiáng)。
(二)、 輻射力度較弱的范圍
由于生活秀服飾的時(shí)尚性，對(duì)郊區(qū)居民和人員的適合程度不高造成輻射力較弱。
(三)、輻射力度最弱的范圍
生活秀位于金川開發(fā)區(qū)，距市中心較遠(yuǎn)，在交通和時(shí)間成本的約束下對(duì)市區(qū)居民和
人員的輻射強(qiáng)度較弱。
五、新店的營(yíng)業(yè)面積和商品結(jié)構(gòu)
理的經(jīng)營(yíng)理念和模式以求利潤(rùn)最大化。 生活秀開業(yè)之初擬定營(yíng)業(yè)面積160平方米，之后隨業(yè)績(jī)和開發(fā)需要再行不斷擴(kuò)大，以求一合
六、新店的市場(chǎng)定位和經(jīng)營(yíng)特色
㈠市場(chǎng)介紹
目前中國(guó)品牌專賣店的發(fā)展呈現(xiàn)出規(guī)模大型化、組織集團(tuán)化、經(jīng)營(yíng)多元化和向新
業(yè)的特點(diǎn)。從市場(chǎng)形勢(shì)看，大型百貨商場(chǎng)表現(xiàn)為如下現(xiàn)狀：
同業(yè)過度擴(kuò)張競(jìng)爭(zhēng)。從近年的發(fā)展情況看，多數(shù)城市的品牌經(jīng)營(yíng)店建設(shè)速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了居民實(shí)際購(gòu)買力增長(zhǎng)水平。在大中城市，年銷售額在500000元以上的專賣店由1992年的98家擴(kuò)大到2000年的1000家以上，還有相當(dāng)數(shù)量在建或籌建。為了擴(kuò)大銷售、提高市場(chǎng)份額，各商家把利潤(rùn)降到最低限度。大量對(duì)利潤(rùn)率預(yù)期較低的小零售商使行業(yè)的收益水平進(jìn)一步惡化。
㈡市場(chǎng)定位和經(jīng)營(yíng)特色
生活秀將其市場(chǎng)定位在中低檔路線的時(shí)尚風(fēng)行貨，強(qiáng)調(diào)為顧客提供溫馨舒適的購(gòu)
物空間間、獨(dú)具特色的風(fēng)行購(gòu)物情況、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)和有競(jìng)爭(zhēng)力的商品價(jià)位。在打造品牌競(jìng)爭(zhēng)力的同時(shí)努力將服務(wù)做到盡善盡美，實(shí)現(xiàn)實(shí)現(xiàn)品牌連鎖經(jīng)營(yíng)的突破性發(fā)展。生活秀讓顧客在選購(gòu)風(fēng)行時(shí)尚商品之余，更能享受到優(yōu)質(zhì)化、個(gè)性化的服務(wù)。將來(lái),生活秀將以更具最前沿形態(tài)的嶄新概念，組合國(guó)際時(shí)尚品牌，揭示最合乎潮流、最體現(xiàn)品味的個(gè)性精品，成為時(shí)尚前沿的品牌.
七、新店經(jīng)營(yíng)效益預(yù)估
我們的目標(biāo)市場(chǎng)主要是普通消費(fèi)人群，要對(duì)該店址經(jīng)營(yíng)效益做出預(yù)估，只能從新店
平均每天的人流量，來(lái)店光臨的人數(shù)比例以及光顧的顧客中購(gòu)買者的比例，每筆交易的平均購(gòu)買量等�？梢猿醪降仡A(yù)估新店的經(jīng)營(yíng)效益。因此，從上述的方法中，我們?nèi)粘５挠^察當(dāng)中，我們可以初步地假設(shè)每天經(jīng)過此地的人數(shù)為1000人，更進(jìn)一步假設(shè)其中有10%的人進(jìn)入本店，而10%的人中有60%的顧客成為購(gòu)買者，平均每位購(gòu)買者的交易量為150元，其中可以獲得毛利為交易量的20%，所以我們可以計(jì)算出一天該店獲得的利潤(rùn)為900元。這樣每月以30天計(jì)算， 則該店每月可獲得毛利為27000元。，然后除去經(jīng)營(yíng)中的各種費(fèi)用就是該店該月的凈利潤(rùn)。
八、新店未來(lái)前景分析
新店地處金川開發(fā)區(qū)主要街道，周邊的店鋪很多，附近最大的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手華豐服裝城、錦東商廈、。新店主要的消費(fèi)對(duì)象是普通消費(fèi)者，要抓住普通消費(fèi)者的消費(fèi)心理，另外，借鑒其他品牌專賣店成功經(jīng)驗(yàn)，才能在競(jìng)爭(zhēng)中取勝。據(jù)估算，僅內(nèi)蒙古電力學(xué)院的學(xué)生購(gòu)物100/月，再加上附近的居民以及次要商圈所帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)收益，市場(chǎng)潛力很大，如果我們從價(jià)格等方面著手，商品個(gè)性時(shí)尚，以學(xué)生消費(fèi)群為中心，引導(dǎo)時(shí)尚潮流，不僅占領(lǐng)學(xué)生市場(chǎng)，而且要開拓新的消費(fèi)市場(chǎng)，此乃商品個(gè)性優(yōu)勢(shì)，加上人性化合理化的管理，前景必定樂觀。
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