關于房地產(chǎn)估價報告
關于房地產(chǎn)估價報告
關于房地產(chǎn)估價報告
估價項目名稱：天津市開發(fā)區(qū)宏達街19號濱海投資服務中心大廈房地產(chǎn)
委 托 方：天津津濱發(fā)展股份有限公司
估 價 方：深圳市同致誠土地房地產(chǎn)估價顧問有限公司
估 價 人 員：胡衛(wèi)和 范紅梅 黃麗云 沈曉偉
估價作業(yè)日期：二○○九年八月三十一日至二○○九年九月九日
估價報告編號：深同誠評字（2009A）09QB第009號
致 委 托 方 函
天津津濱發(fā)展股份有限公司：
承蒙委托，我公司對位于天津市開發(fā)區(qū)宏達街19號濱海投資服務中心大廈房地產(chǎn)進行估價，估價目的是為委托方整體轉(zhuǎn)讓估價對象房地產(chǎn)提供市場價值參考依據(jù)。
估價對象建筑面積65,400平方米，土地用途為商業(yè)用地，使用權終止日期至二○三八年十一月七日止。
估價人員本著獨立、客觀、公正、合法的原則，在進行實地查勘、廣泛收集有關市場信息和估價對象信息的基礎上，全面分析了影響估價對象公開市場價值的各項有利和不利因素，根據(jù)國家有關房地產(chǎn)估價的法律法規(guī)和估價目的，按照科學的估價程序，并運用適當?shù)墓纼r方法，對本次估價對象進行估價測算，確定估價對象于估價時點 2009年08月31日整體轉(zhuǎn)讓條件下的的市場價值為561,790,000元(取整至萬位)，大寫人民幣伍億陸仟壹佰柒拾玖萬元整，詳見《估價結果明細表》。
估價結果明細表
估價對象 土地用途 房地產(chǎn)證號 建筑面積 估價單價 估價值
�。īO） （元/㎡） （元）
濱海投資服務中心大廈 商業(yè)用地 津字第 65,400 8,590 561,790,000
114030903309
深圳市同致誠土地房地產(chǎn)估價顧問有限公司
法定代表人：
（注冊估價師）
二○○九年九月九日
估價師聲明
我們鄭重聲明：
1、估價人員在本估價報告中陳述的事實是真實的和準確的。
2、本估價報告中的分析、意見和結論是估價人員自己公正的專業(yè)分析、意見和結論，但受到本估價報告中已說明的假設和限制條件的限制。
3、估價人員與本估價報告中的估價對象沒有利害關系，也與有關當事人沒有個人利害關系或偏見。
4、估價人員依照中華人民共和國國家標準《房地產(chǎn)估價規(guī)范》進行分析，形成意見和結論，撰寫本估價報告。
5、估價人員范紅梅、沈曉偉已對本估價報告中的估價對象進行了實地查勘。
6、本報告書含若干附件，與報告書正文具同等效力，不可分割對待。
7、沒有人對本估價報告提供了重要專業(yè)幫助。
中國注冊房地產(chǎn)估價師：
黃麗云
估價假設和限制條件
一、假設和限制條件
1、本估價報告中的市場價值，是指估價對象在采用市場價值標準并假設未設立法定優(yōu)先受償權利的條件下最可能形成的客觀合理價值。所謂公開市場，是指一個競爭性的市場，在該市場上交易各方進行交易的目的在于最大限度地追求經(jīng)濟利益，他們并且都掌握了必要的市場信息，有比較充裕的時間進行交易，對交易對象具有必要的專業(yè)知識。此外，市場交易條件公開并不具有排它性，即所有市場主體都可以平等自由地參與交易并同時滿足以下條件：
(1)自愿銷售的賣方及自愿購買的買方；
(2)有一段合理的洽談交易時間，可以通盤考慮物業(yè)性質(zhì)和市場情形進行議價；
(3)在此期間物業(yè)價值將保持穩(wěn)定；
(4)該物業(yè)可以在公開市場上自由轉(zhuǎn)讓；
(5)不考慮特殊買家的額外出價。
2、對于估價對象產(chǎn)權，以委托方提供的房地產(chǎn)證記載為依據(jù)，我們并未到有關主管部門對房地產(chǎn)證登記內(nèi)容的真實性進行核實，由委托方保證其產(chǎn)權的真實性。
3、估價對象的土地面積、建筑面積等有關數(shù)據(jù)，均以委托方提供的房地產(chǎn)證記載為準，我們未進行專業(yè)測量，無理由懷疑證載數(shù)據(jù)與實際數(shù)據(jù)不符。
4、對于估價對象建筑結構我們僅作一般性勘察，未對其進行結構測試，不能確定其結構是否存在內(nèi)部安全隱患。此次評估假設估價對象建筑結構是安全的。
5、根據(jù)委托方提供的《租賃合同》，估價對象目前帶租約出租給天津經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)管委會，租約期至2013年09月30日，租金水平為3.31元/天平米,較客觀租約水平稍高,鑒于評估目的為了解房地產(chǎn)在整體轉(zhuǎn)讓條件下的市場價值，本次估價測算時僅以正常市場租金水平為依據(jù)，并未考慮租約受限對估價對象估價值的影響，提醒報告使用人注意。
6、本報告中的估價值為估價對象于估價時點狀態(tài)、在市場價值標準及滿足估價的假設和限制、并假定未設立法定優(yōu)先受償權利的條件下的市場價值，其中包含市場地價及預計轉(zhuǎn)讓時應發(fā)生的各項稅費。
7、估價對象的估價時點設定為完成實地查勘之日。
二、需要特殊說明的事項
1、本報告中市場趨勢分析等專業(yè)意見，是估價人員根據(jù)具體情況和估價時點的市場狀況分析推斷、預測得出，僅供委托方參考，其結論受估價人員經(jīng)驗、能力的限制及一定程度主觀因素影響，特提請報告使用人注意。
2、委托方提供的房地產(chǎn)證等資料是本次估價所需的重要依據(jù)，估價人員已對其給予了必要的關注。該資料的真實性、合法性和完整性均由委托方負責，對由此而引起的后果及相關責任，我公司不承擔任何責任。
3、本報告僅針對委托方估價目的進行估價，報告相關意見及結論僅供參考，不對其他用途負責。
4、如無特別說明，本估價報告中所使用的貨幣均為人民幣。
5、未經(jīng)我公司書面同意，本估價報告全部或部分內(nèi)容不得公開發(fā)表。
6、本次評估是基于上述假設和限制條件成立的，如以上假設和限制條件發(fā)生變化，本報告結果必須作相應調(diào)整。
估 價 結 果 報 告
一、委托方
天津津濱發(fā)展股份有限公司
二、估價方
深圳市同致誠土地房地產(chǎn)估價顧問有限公司
法定代表人：陳 平
營業(yè)執(zhí)照工商注冊號：440301104011324
營業(yè)執(zhí)照營業(yè)期限：自二○○一年五月十八日至二○一一年五月十八日
資質(zhì)等級：國家一級房地產(chǎn)估價機構（證書編號：建房估證字[2009]070號，有效期為2009年7月1日至2012年6月30日）
全國范圍內(nèi)從事土地評估業(yè)務（注冊號：A200944004 號，有效期限至2010年6月30日）
地 址：深圳市福田區(qū)僑香路裕和大廈九層901-906室
電 話：（0755）83778788
三、估價對象
1、 估價對象位置及環(huán)境
估價對象名稱 濱海投資服務中心大廈
地理位置 估價對象位于天津市開發(fā)區(qū)宏達街19號
道路通達度 物業(yè)南側(cè)緊臨宏達街,北側(cè)緊鄰第三大街，道路通達度好。
通過估價對象的鄰近公交站為"投資服務中心"站，主要公交線路有交通便捷度 503路 506路 513路 515路 605路 805路 815路 936路(區(qū)間)936路，交通便捷程度好。
估價對象周邊公共配套較為完善，分布有南開大學泰達學院、濱海學院中小學、泰達一中、泰達小學幼兒園、泰達第三幼兒園；太平洋百公共配套情況
貨，鴻泰千佰匯郵局，開發(fā)區(qū)郵電局，銀行有農(nóng)業(yè)銀行、建設銀行、光大銀行，醫(yī)院：泰達心血管醫(yī)院、泰達醫(yī)院等。
估價對象位于天津市開發(fā)區(qū)宏達街北、第三大街南，附近有大型物業(yè)商務氛圍 泰達金融廣場、天津口岸通關服務中心等辦公物業(yè)，總體而言，片區(qū)商業(yè)氛圍好。
2、估價對象概況
估價對象名稱 濱海投資服務中心大廈
建筑面積 共65,400平方米 建筑結構 鋼混
總樓層 A、B區(qū)為配樓共六層；D區(qū)為 評估樓層 整棟
單層；C區(qū)共十四層
現(xiàn)實用途 商業(yè)（辦公） 法定用途 商業(yè)
大廈共分A、B、C、D四個區(qū)，A、B、C區(qū)呈品字形結構。A區(qū)與B
區(qū)呈對稱性分布于D區(qū)的東西兩側(cè)，一至五層為辦公及服務性用房，
平面布置
六層為設備用房。C區(qū)位于正北，均為辦公及服務性用房。D區(qū)為單層室內(nèi)花園。外墻 微晶石掛板墻面 內(nèi)墻 進口大理石
裝修 天花 明鋁礦棉吊頂 樓地面 進口大理石
情況 門 不銹鋼全玻門 窗 塑鋼窗
A、B區(qū)分別裝有4部普通
水電 暗設 電梯 電梯，C區(qū)東側(cè)設有5部
設施 電梯，4部自動扶梯
設備 空調(diào) -- 消防 消防栓，自動噴淋
其他設備 網(wǎng)絡接線，監(jiān)控系統(tǒng)，地下停車場，地面停車位，
竣工年月 -- 成新度 九三成
使用 使用狀況 目前空置，未裝修 租金水平 3.31元/天m2
與維 維護與保養(yǎng) 有正常的維護,使用狀況良好
護
物業(yè)管理 天津天孚物業(yè)管理有限公司
3、估價對象權利狀況 估價對象名稱 濱海投資服務中心大廈房地產(chǎn) 估價對象位置 天津市開發(fā)區(qū)宏達街19號 房地產(chǎn)證號 房地證津字第114030903309號
權利人 天津津濱發(fā)展股份有限公司
宗地號 120110004013001 宗地面積 16157.5平方米
土地用途 商業(yè)用地 房屋用途 --
建筑面積 65,400平方米 竣工日期 --
土地使用（終止日期） 2038-11-07
登記價 -- 登記日期 2009-05-27
設定他項權利摘要 估價對象目前處于抵押狀態(tài)
四、估價目的
為委托方整體轉(zhuǎn)讓估價對象房地產(chǎn)提供市場價值參考依據(jù)
五、估價時點
二○○九年八月三十一日
六、價值定義
本報告中的估價值為估價對象于估價時點狀態(tài)、在市場價值標準及滿足估價的假設和限制、并假定未設立法定優(yōu)先受償權利的條件下的市場價值，其中包含市場地價及預計轉(zhuǎn)讓時應發(fā)生的各項稅費。
七、估價依據(jù)
1、《中華人民共和國土地管理法》 2、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》 3、《房地產(chǎn)估價規(guī)范》GB/T50291-1999 4、房地產(chǎn)證及委托方提供的其它法律性文件、相關資料
5、天津市2004年至2008年建筑安裝工程預算基價及相關造價信息
6、天津市房地產(chǎn)市場租售價格調(diào)查及有關信息
7、估價人員實地勘測調(diào)查獲得的實況和資料
八、估價原則
本估價報告在遵循獨立、客觀、公正、科學的基本原則下，結合估價目的對估價對象進行估價。具體依據(jù)如下估價原則：
1、合法原則
估價對象房地產(chǎn)符合城市規(guī)劃對土地用途、容積率、覆蓋率、建筑高度、建筑風格的要求，即應以估價對象合法使用、合法處分為前提進行估價。
2、最高最佳使用原則
考慮估價對象的用途時，應取其最高最佳利用狀態(tài)，在法律上允許、技術上可能、經(jīng)濟上可行，能使估價對象發(fā)揮最高價值的利用狀態(tài)。
3、替代原則
根據(jù)經(jīng)濟學原理，在同一市場內(nèi)效用相同的商品的價格趨于一致，這一原理同樣適用于房地產(chǎn)市場。即在同一市場供需圈內(nèi)，可以通過調(diào)查近期發(fā)生交易的、與待估房地產(chǎn)有替代可能的房地產(chǎn)價格和條件，通過與待估房地產(chǎn)進行比較，對其間的差別進行適當?shù)男拚�，確定待估房地產(chǎn)的價值。
4、估價時點原則
房地產(chǎn)市場是變動的，在不同的時間上，同一宗房地產(chǎn)往往會有不同的價格，估價通
常僅是求取估價對象在某個特定的時間上的價值，這個時間就是估價時點，確定估價時點原則的意義在于，估價時點是評估房地產(chǎn)時值的界限。因為房地產(chǎn)價格與政府頒布的有關房地產(chǎn)法律、法規(guī)等密切相關，這些法律、法規(guī)的發(fā)布、變更、實施日期，均有可能影響待估房地產(chǎn)的價值。
九、估價方法
常見的房地產(chǎn)估價方法有市場比較法、收益還原法、成本法、假設開發(fā)法和基準地價系數(shù)修正法五種方法。根據(jù)估價對象的特點和估價目的、估價人員對鄰近地區(qū)市場狀況的調(diào)查和對估價對象的實地勘查，以及遵循房地產(chǎn)市場價格評估的確定原則，如《房地產(chǎn)估價規(guī)范》5.1.4 中規(guī)定：有條件選用市場比較法進行估價的，應以市場比較法為主要的估價方法。估價人員在認真
分析所掌握的資料并對估價對象進行實地勘察后，根據(jù)估價對象的特點及本身的實際情況，遵照國家標準《房地產(chǎn)估價規(guī)范》，最終選擇收益法和市場比較法作為本次估價的基本方法來求取估價對象價值。
市場比較法：市場比較法是將估價對象房地產(chǎn)與在近期已經(jīng)發(fā)生了交易的類似房地產(chǎn)加以比較對照，從類似房地產(chǎn)的已知價格，修正得出估價對象客觀合理價格的一種估價方法。收益法定義：收益法是將預期房地產(chǎn)的未來各期的正常凈收益，選用適當?shù)膱蟪曷收郜F(xiàn)到估價時點上的現(xiàn)值，求其之和得出估價對象房地產(chǎn)的公開市場價格的方法。
十、估價結果
估價人員本著獨立、客觀、公正、合法的原則，在進行實地查勘、廣泛收集有關市場信息和估價對象信息的基礎上，全面分析了影響估價對象公開市場價值的各項有利和不利因素，根據(jù)國家有關房地產(chǎn)估價的法律法規(guī)和估價目的，按照科學的估價程序，并運用適當?shù)墓纼r方法，對本次估價對象進行估價測算，確定估價對象于估價時點 2009年08月31日整體轉(zhuǎn)讓條件下的的市場價值為561,790,000元(取整至萬位)，大寫人民幣伍億陸仟壹佰柒拾玖萬元整，詳見《估價結果明細表》。
估價結果明細表
估價對象 土地用途 房地產(chǎn)證號 建筑面積 估價單價 估價值
�。īO） （元/㎡） （元）
濱海投資服務中心大廈 商業(yè)用地 津字第 65,400 8,590 561,790,000
114030903309
十一、估價報告應用的有效期
本報告在市場情況無較大波動時有效期為一年（自二○○九年九月九日起至二○一○年九月八日止），若市場有較大波動或超過一年，需重新進行評估。
估 價 技 術 報 告
一、個別因素分析
濱海投資服務中心大廈：位于天津開發(fā)區(qū)宏達街19號，東側(cè)為宏達圖書館，南側(cè)為濱海廣場，西側(cè)為天津口岸通關服務中心大廈，北側(cè)為第三大街，隔第三大家對面為泰達金融廣場，地理位置優(yōu)越。濱海投資服務中心大廈項目總用地面積16,157.5平方米，建筑面積為65,400平方米，由天津津濱發(fā)展股份有限公司開發(fā)建設。
估價對象房地產(chǎn)面積為65,400平方米，該塊土地用途為商業(yè)用地，土地使用權期限至二〇三八年十一月七日止。估價對象室內(nèi)呈辦公布局，房屋現(xiàn)實用途：出租給天津經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)管委會作辦公，使用情況較好。根據(jù)委托方提供的《房屋租賃合約》，估價對象目前出租租金為3.31元/平方米天。其具體的裝修狀況見《估價對象概況》 。
估價對象優(yōu)勢劣分析
優(yōu)勢：
篇二：2014年房地產(chǎn)專題報告
千磨萬擊還堅勁 80家百億房企顯崢嶸
——2014年中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售額百億專題研究
2014年，伴隨中國經(jīng)濟從高速增長轉(zhuǎn)向中高速增長的“新常態(tài)”，房地產(chǎn)市場持續(xù)調(diào)整，前三季度市場量價齊跌，受限購限貸政策放松、公積金貸款政策放寬及央行降息等一系列政策刺激影響，四季度逐漸顯現(xiàn)翹尾態(tài)勢。全國商品房銷售額全年同比降幅近8%，銷售均價同比跌幅近5%。優(yōu)秀的百億房企憑借更加靈活的適應能力和更高的抗風險能力，在急轉(zhuǎn)直下的市場環(huán)境中經(jīng)受住了來自政策、去化、資金等各方面的多重考驗，整體展現(xiàn)出“千磨萬擊還堅勁，任爾東西南北風”的領軍風范，不僅實現(xiàn)了業(yè)績的逆勢增長，而且陣容繼續(xù)擴大，引領行業(yè)在變化的市場中銳意前行。
2014年共有80家房地產(chǎn)企業(yè)躋身百億軍團，較2013年增加9家，銷售總額共計2.8萬億元，市場份額已近40%。2014年百億房企名單如下：
2014年中國房地產(chǎn)銷售額百億企業(yè)榜
綠地、萬科首破2000億大關 百億陣營分化加劇 強者恒強態(tài)勢愈顯
從銷售業(yè)績分布來看，這些百億房企出現(xiàn)3個清晰的斷層，并據(jù)此分化出三大陣營的臺階式分布：第一陣營囊括7家千億級企業(yè)，其中綠地、萬科雙雙邁入2000億元門檻，平均38%的業(yè)績增幅進一步拉大與其他千億企業(yè)的距離；第二陣營為12家300-1000億企業(yè)，除佳兆業(yè)外企業(yè)銷售額集中在400-730億元之間，由于距第一陣營有近500億元的真空層，銷售額均值僅為532億元，呈現(xiàn)明
顯的落差；而100-300億企業(yè)最為集中，共計61家，競爭尤為激烈。可以看出，百億企業(yè)陣營之間分化拉大，強者恒強的態(tài)勢愈加凸顯，第一陣營房企銷售均值已增至第三陣營的9倍；同時，百億軍
團各陣營的金字塔結構更趨穩(wěn)定，前兩個陣營房企數(shù)量基本穩(wěn)定，并普遍實現(xiàn)業(yè)績穩(wěn)步或高速增長，第三陣營匯集眾多正由區(qū)域市場走向全國布局的房企，抵抗市場波動風險的能力尚有不足，所以成員組成最不穩(wěn)定。
把握剛需產(chǎn)品主力 適時提升改善型占比
2014年，“首次置業(yè)、首次改善”類的剛需產(chǎn)品繼續(xù)占據(jù)著主流市場。在前三季度的淡市下，百億企業(yè)主推剛需產(chǎn)品，并以更高的產(chǎn)品性價比吸引大量客群；四季度，隨著政策面的放松，部分市場的改善性需求大量釋放，百億企業(yè)把握機遇快速踏準營銷節(jié)點，適度加快改善類產(chǎn)品推盤速度，推動銷售業(yè)績實現(xiàn)穩(wěn)步增長。
百億企業(yè)力推“首置、首改”類產(chǎn)品，持續(xù)挖掘剛需市場潛力。研究組通過對20家百億代表企業(yè)的產(chǎn)品結構進行分析顯示：萬科、保利地產(chǎn)、恒大等15家百億企業(yè)在2014年主打“首置、首改”產(chǎn)品，普通、中端產(chǎn)品占比的均值高達81.2%。其中，富力、雅居樂、首創(chuàng)、陽光城、旭輝等百億企業(yè)深耕“首置”客群，普通產(chǎn)品占比均值達57.5%，憑借中小戶型、低總價的產(chǎn)品屢獲剛需客戶青睞；
萬科等10家百億企業(yè)面向“首改”客群提高改善型產(chǎn)品占比，中端產(chǎn)品占比均值為
49.2%，較上年升高9個百分點。此外，中海地產(chǎn)、融創(chuàng)、綠城、招商、泰禾等百億企業(yè)亦堅持不懈打造高端精品，挖掘重點城市改善市場，力促中高端項目熱銷，其高端產(chǎn)品占比均超過40%，成為企業(yè)重要的業(yè)績來源。泰禾旗下高端產(chǎn)品的銷售貢獻率更是高達74.9%，推動企業(yè)全年實現(xiàn)銷售額85.5%的高增速。
圖：2014年1-11月部分百億代表企業(yè)各面積段產(chǎn)品銷售額貢獻情況
在“930”新政、央行降息以及部分城市公積金政策調(diào)整等環(huán)境改善情況下，改善型需求進一步釋放，百億企業(yè)準確把握市場形勢，前三季度重點以中小戶型為主，四季度以來加推大中戶型產(chǎn)品，有效捕捉大批改善客群。研究組對20家百億代表企業(yè)銷售面積段貢獻結構的研究顯示，四季度，17家百億企業(yè)的140-200平米、90-140平米中等戶型產(chǎn)品銷售占比均有不同程度增大，平均提升8.5個百分點，其中，首創(chuàng)、泰禾、招商、陽光城等百億企業(yè)環(huán)比提升超12個百分點。
完善主流城市布局 強化一二線市場地位
2014年，房地產(chǎn)市場城市分化加劇，三四線城市庫存高、去化慢，風險較為突出。在此背景下，百億房企不斷提速布局調(diào)整，偏重于抗風險能力較強的一、二線城市推盤銷售。一方面，百億企業(yè)
篇三：旭輝江灣墅市調(diào)報告
旭輝江灣墅市調(diào)報告
一、項目概況：
物業(yè)地址 楊浦新江灣城民府路1258弄
售樓地址 楊浦區(qū)民府路1258弄
62號
售樓電話 65503366
占地面積 26000平方米
建筑面積 26543平方米
容 積 率 1.00
綠 化 率 35%
停車位 187個停車位
開 發(fā) 商 上海同碩房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
戶 數(shù) 總戶數(shù)103戶
二、房型分析：
旭輝江灣墅主要由1棟7層住宅、2棟6層住宅、12棟3層雙拼住宅組成
其中5月底即將開盤的是小區(qū)西側(cè)的3幢花園洋房，花園洋房面積約224-265平，一樓為243—265平復式贈送地下室戶型，有南向花園，一樓層高3.6米，二樓3.1米。地下室均有較大南向采光空間，可做下沉式庭院。3到5樓為平層公寓，面積238平，四房兩廳三衛(wèi)，南向有2個9—14平米大陽臺。頂層為224平戶型，贈送屋頂花園，約130平左右。一梯一戶。毛坯交付。
三、價格分析：
現(xiàn)未開盤，沒有具體報價，據(jù)現(xiàn)場銷售介紹，估計一樓復式總價在1300萬左右，3—5層總價約800萬左右，頂層總價約900萬左右。計算單價約34000—50000左右。開盤時可能會有一定的折扣活動，現(xiàn)在未定。
四、SWOT分析
優(yōu)勢： 1.距離五角場車程僅5分鐘，地理位置較好。
2.容積率為1.0，密度低。
3.小區(qū)規(guī)模較小，共103戶，便于管理
4.間距開闊，采光視野好。
5.三段式紅磚外墻，老上海風情，區(qū)別于周邊眾多歐式社區(qū)。
劣勢：
1.毛坯交付，無設備附送。
2.小區(qū)規(guī)模小，綠化率僅為35%。
3.南面河道綠化屬市政建設，尚未動工，完工周期未定，存在不確定因素。
4.房型偏大，總價高，與周邊同類型產(chǎn)品比較無明顯優(yōu)勢。
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