市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告范本
市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告怎么寫(xiě)?下面是小編給大家整理收集的市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告范本，供大家閱讀參考。
市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告范本1
XX煙草城區(qū)分公司xxx8年1-8月份市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告
一、 基本情況
1.市場(chǎng)情況
XX市城區(qū)煙草局(分公司)負(fù)責(zé)XX市區(qū)及六個(gè)郊區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)(北郊鄉(xiāng)、東郊鄉(xiāng)、南郊鄉(xiāng)、西郊鄉(xiāng)、柳園口鄉(xiāng)和水稻鄉(xiāng))的卷煙銷(xiāo)售及市場(chǎng)管理，截止xxx8年8月底，城區(qū)分公司共有零售客戶4159戶，其中停歇業(yè)戶為321戶，正常經(jīng)營(yíng)商戶3838戶。正常經(jīng)營(yíng)商戶中電話訂貨戶2335戶，網(wǎng)上訂貨戶1503戶，網(wǎng)上訂貨率達(dá)到39.16%，雙電戶比例達(dá)到100%。(除一戶因殘疾無(wú)法存款未參加電子結(jié)算)
2.xxx8年卷煙銷(xiāo)售任務(wù)指標(biāo)
卷煙銷(xiāo)量33xxx箱;單箱類(lèi)值12050元/箱，核算單條均價(jià)56.394元;低檔煙任務(wù)6670箱;一二類(lèi)煙比重較去年上升1個(gè)百分點(diǎn);零售價(jià)60-90元價(jià)位的卷煙比重較去年提升2個(gè)百分點(diǎn);省外煙比重較去年同期提升3個(gè)百分點(diǎn);全國(guó)前20位一二類(lèi)煙銷(xiāo)量占同價(jià)類(lèi)銷(xiāo)售比重較去年不下降。
3.1-8月份任務(wù)完成情況
城區(qū)分公司xxx8年1—8月份累計(jì)實(shí)現(xiàn)卷煙銷(xiāo)量24057.95箱，較去年同期增長(zhǎng)1000.25箱，增幅達(dá)到4.34%;完成全年任務(wù)的72.46%，超時(shí)間進(jìn)度5.79個(gè)百分點(diǎn);
⑴省外煙銷(xiāo)售10804.52箱，比重達(dá)到44.91%，同比增5.46個(gè)百分點(diǎn);
�、频蜋n煙4704.06箱，完成年任務(wù)的70.53%，超時(shí)間進(jìn)度3.86個(gè)百分點(diǎn);
⑶單箱銷(xiāo)售收入12664元，超目標(biāo)614元，同比增長(zhǎng)1404元，增幅12.47%;
�、纫欢�(lèi)煙4705.65箱，同比增長(zhǎng)842.21箱，增幅21.8%;所占比重達(dá)到19.56%，同比增長(zhǎng)2.8個(gè)百分點(diǎn);
⑸零售60-90元價(jià)位的卷煙銷(xiāo)售2678.81箱，占總銷(xiāo)量的11.13%，同比增長(zhǎng)3.41個(gè)百分點(diǎn);
�、嗜珖�(guó)銷(xiāo)量排名前20位的一二類(lèi)卷煙銷(xiāo)售3302.57箱，占同價(jià)類(lèi)比重為70.18%，同比增長(zhǎng)519.91箱，所占比重減少1.84個(gè)百分點(diǎn);
⑺單箱毛利3641.38元，同比增長(zhǎng)705.41元，增幅24.03%;毛利率達(dá)到28.75%，同比增2.68個(gè)百分點(diǎn)。1-8月份累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售毛利8294.79萬(wàn)元，比去年同期多為公司創(chuàng)收1525.11萬(wàn)元。
二、市場(chǎng)調(diào)研情況
1. 品牌培育分析:
城區(qū)分公司以 “有利于零售商戶獲利、有利于企業(yè)增利、有利于滿足市場(chǎng)需求、有利于貨源穩(wěn)定”為核心構(gòu)建了以名優(yōu)強(qiáng)勢(shì)品牌為主導(dǎo)、類(lèi)別價(jià)位分布合理、符合我市銷(xiāo)售實(shí)際的骨干品牌體系，最大限度地增加卷煙經(jīng)濟(jì)效益，確保了卷煙經(jīng)濟(jì)運(yùn)行持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展。目前城區(qū)分公司確定的重點(diǎn)品牌有省產(chǎn)“帝豪”、“紅旗渠”、 2大系列品牌和省外“芙蓉王”、“紅塔山”、“利群”、 “玉溪”、 “中華”、“雙喜”、“紅金龍”、“黃鶴樓” 9個(gè)系列牌號(hào)規(guī)格。其中，一類(lèi)卷煙品牌 7個(gè)，二類(lèi)卷煙品牌 6個(gè)，三類(lèi)卷煙品牌 3個(gè)。
首先牌號(hào)體系建設(shè)在工資分配制度上有所體現(xiàn)，提高培育品牌的積極性主動(dòng)性。為積極推進(jìn)市場(chǎng)資源向分公司確定的重點(diǎn)培育品牌(規(guī)格)集中，城區(qū)分公司把重點(diǎn)品牌卷煙銷(xiāo)售納入月度和年度目標(biāo)考核體系進(jìn)行考核。各區(qū)總牌號(hào)得分14分，各牌號(hào)分值完成60%以上(含60%)時(shí)以考核分?jǐn)?shù)為基數(shù)，每超一個(gè)百分點(diǎn)，增相應(yīng)得分，完成60%以下不得分;
其次在考核上側(cè)重骨干牌號(hào)的成長(zhǎng)性考核�？己瞬块T(mén)及客服部將部分牌號(hào)的上柜率、銷(xiāo)售增長(zhǎng)率作為衡量各線路品牌培育成績(jī)的體現(xiàn)，這些分配制度的實(shí)施極大提高了客戶經(jīng)理培育品牌的積極性和主動(dòng)性;
第三，工商協(xié)同營(yíng)銷(xiāo)力度的加大，促進(jìn)了骨干牌號(hào)體系的成長(zhǎng)。依托方便快捷的信息溝通平臺(tái)，及時(shí)把市場(chǎng)上的信息反饋給各中煙公司，促進(jìn)各卷煙牌號(hào)規(guī)格不斷完善和各牌號(hào)的快速成長(zhǎng)�？蛻艚�(jīng)理的營(yíng)銷(xiāo)層面從零售客戶向消費(fèi)者延伸，注重收集消費(fèi)者的意見(jiàn)建議，定期反饋給中煙公司，共同培育骨干牌號(hào)。
今年1-8月芙蓉王、軟塔山、玉溪、利群、中華(硬)、黃鶴樓(軟藍(lán))同比均取得了兩位數(shù)的增長(zhǎng)率，中華(軟)、黃鶴樓(硬金砂)的增長(zhǎng)率更是超過(guò)了120%(詳見(jiàn)下表)
帝豪(硬金黃) -5.60% 中華(軟) 128.52%
紅旗渠(銀河之光) 7.69% 紅雙喜(硬) -54.60%
芙蓉王 32.19% 紅金龍(軟紅九州騰龍) 1.70%
紅塔山(軟經(jīng)典) 45.41% 黃鶴樓(硬雅香) 6.74%
玉溪(軟) 70.02% 黃鶴樓(軟藍(lán)) 45.85%
利群(新版) 60.50% 黃鶴樓(硬金砂) 122.65%
中華(硬) 46.94%
2.骨干牌號(hào)成長(zhǎng)分析：
�、懦菂^(qū)市場(chǎng)的需求多樣性導(dǎo)致品牌集中度進(jìn)一步降低。xxx8年1-8月份卷煙在銷(xiāo)品種規(guī)格為127個(gè)，較去年同期的101個(gè)增加了26個(gè)牌號(hào)規(guī)格。其中長(zhǎng)白山、鉆石、北戴河、七匹狼、泰山、中南海、紅山茶等牌號(hào)為首次進(jìn)入XX城區(qū)市場(chǎng)。其中卷煙銷(xiāo)量超過(guò)500箱的品牌為10個(gè)，共銷(xiāo)售卷煙15056.68箱，占總銷(xiāo)量的62.59%;較全年同期牌號(hào)減少1個(gè)，銷(xiāo)量減少1270.32箱，所占比重降低8.22個(gè)百分點(diǎn)。
一方面營(yíng)銷(xiāo)中心的品牌購(gòu)進(jìn)逐漸增多，而每個(gè)牌號(hào)進(jìn)入市場(chǎng)都是首先選取城區(qū)市場(chǎng)作為投放重點(diǎn)，故城區(qū)市場(chǎng)體現(xiàn)出百花競(jìng)放的格局;另一方面XX作為全國(guó)優(yōu)秀旅游城市，各地游客觀光游覽不斷增多，帶來(lái)了多樣化的需求,而我們?yōu)榱吮ＷC供應(yīng)就要不斷充實(shí)貨源品種，
�、迫珖�(guó)強(qiáng)勢(shì)品牌的成長(zhǎng)性良好。城區(qū)分公司確立的骨干牌號(hào)體系以全國(guó)強(qiáng)勢(shì)牌號(hào)為主，從去年開(kāi)始重點(diǎn)培育，今年初見(jiàn)成效。特別是今年以來(lái)市公司與湖北中煙確立了戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系，加大了與各中煙公司工商協(xié)同營(yíng)銷(xiāo)力度，各重點(diǎn)牌號(hào)成長(zhǎng)態(tài)勢(shì)良好，增長(zhǎng)率大幅提高。
除紅雙喜(硬)由于貨源供應(yīng)問(wèn)題導(dǎo)致較大下降外，省外其他牌號(hào)均提升明顯;帝豪(金黃硬)由于紅旗渠(金紅硬)的不斷擴(kuò)銷(xiāo)擠占市場(chǎng)及其他同價(jià)位牌號(hào)的進(jìn)入市場(chǎng)等原因，導(dǎo)致了5.6%的下降。
黃鶴樓、利群、軟玉溪等牌號(hào)，在工商協(xié)同營(yíng)銷(xiāo)力度不斷加大的形勢(shì)下，呈現(xiàn)出良好發(fā)展態(tài)勢(shì)。尤其是市局提出的“三個(gè)一”工程，對(duì)黃鶴樓品牌在XX的成長(zhǎng)指明了方向，明確了目標(biāo)。
隨著XX市煙草公司“品牌形象店”工程的實(shí)施，利用其在市場(chǎng)中的影響力和號(hào)召力，營(yíng)銷(xiāo)人員協(xié)助做好柜臺(tái)出樣、疑難解答、品牌知識(shí)講解、理念宣傳、及時(shí)送貨等個(gè)性化服務(wù)措施，必將擴(kuò)大銷(xiāo)售名優(yōu)強(qiáng)勢(shì)牌號(hào)的陣地，通過(guò)提升品牌形象店自身營(yíng)銷(xiāo)能力來(lái)促進(jìn)骨干牌號(hào)的擴(kuò)銷(xiāo)，實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)份額穩(wěn)步提升。
�、侵懈邫n品牌的成長(zhǎng)性明顯好于低檔牌號(hào)，從卷煙消費(fèi)市場(chǎng)格局變化印證城鄉(xiāng)居民經(jīng)濟(jì)水平的不斷提高。隨著經(jīng)濟(jì)水平的提升，消費(fèi)者對(duì)卷煙品牌的認(rèn)可從中低檔牌號(hào)向高檔牌號(hào)靠攏，從區(qū)域性品牌向全國(guó)強(qiáng)勢(shì)牌號(hào)靠攏。
隨著經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，居民可支配收入不斷提高，健康觀念的深化，促進(jìn)了各階層消費(fèi)水平的提高，軟塔山、利群(新版)、黃鶴樓(硬金砂)、黃鶴樓(軟藍(lán))、軟玉溪、芙蓉王、硬軟中華等牌號(hào)的銷(xiāo)售增長(zhǎng)恰恰說(shuō)明了在零售70、90、120、150、180、250、400、700等價(jià)位段固定消費(fèi)群體的逐步成長(zhǎng),是消費(fèi)水平升級(jí)的結(jié)果。
�、裙歉膳铺�(hào)的擴(kuò)銷(xiāo)促進(jìn)了單箱類(lèi)值、毛利率及單箱毛利不斷提高。今年1-8月份單箱類(lèi)值和單箱毛利同比分別增長(zhǎng)了1404元、705.41元。毛利率提升了2.68個(gè)百分點(diǎn)，這是城區(qū)市場(chǎng)上以“利群”、 “玉溪”、 “中華”“黃鶴樓”等牌號(hào)為主的骨干牌號(hào)體系建設(shè)取得的初步成效。
�、傻蜋n品牌仍有一定市場(chǎng)。城市低收入階層的消費(fèi)需求及農(nóng)村卷煙消費(fèi)市場(chǎng)的不斷開(kāi)拓，促進(jìn)了低檔煙的銷(xiāo)售，1-8月份低檔煙同比增長(zhǎng)211.1箱。
城區(qū)分公司注重滿足農(nóng)村市場(chǎng)和城區(qū)低檔卷煙市場(chǎng)需求，深入推進(jìn)“村村通網(wǎng)絡(luò)”工程，對(duì)低檔煙科學(xué)適量投放，極大滿足市場(chǎng)需求。應(yīng)該看到在社會(huì)消費(fèi)水平不斷提高的前提下，低檔煙對(duì)于滿足社會(huì)上低收入階層的卷煙消費(fèi)需求起到很大作用。
3.價(jià)格波動(dòng)情況：
一是明碼標(biāo)價(jià)執(zhí)行不夠到位。部分零售客戶雖然粘貼的有明碼標(biāo)價(jià)標(biāo)簽，但還存在著不按標(biāo)價(jià)銷(xiāo)售等惡性競(jìng)爭(zhēng)現(xiàn)象，導(dǎo)致市場(chǎng)惡性競(jìng)爭(zhēng)、商戶利潤(rùn)空間變小。此種情況多發(fā)生在零售商戶比較集中、競(jìng)爭(zhēng)比較激烈的地段。
二是極個(gè)別經(jīng)營(yíng)規(guī)模較大的零售商戶存在私自批發(fā)的行為，擾亂了市場(chǎng)價(jià)格。一方面是資金流量較小的商戶進(jìn)貨不全，到大戶那里拿貨;另一方面大戶為擴(kuò)大輻射面，將卷煙按照公司批發(fā)價(jià)供應(yīng)給其他零售商戶，以低于零售指導(dǎo)價(jià)的價(jià)格銷(xiāo)售給消費(fèi)者。
三是部分品牌由于進(jìn)入市場(chǎng)時(shí)間較長(zhǎng)，在市場(chǎng)上形成了消費(fèi)者能夠接受固定零售價(jià)，而該價(jià)格低于指導(dǎo)零售價(jià)。例如芙蓉王指導(dǎo)零售價(jià)為250元/條，而市場(chǎng)價(jià)格為230元/條等等。
四是指導(dǎo)零售價(jià)在貨源比較緊俏時(shí)執(zhí)行的較好。
4.市場(chǎng)上存在的主要問(wèn)題
一是緊俏卷煙供應(yīng)偏緊，暢銷(xiāo)卷煙不能有效滿足商戶需求，特別是哈德門(mén)(精品)、黃金葉(世紀(jì)之光)等零售四元的卷煙經(jīng)常斷貨，或是限量供應(yīng)，最低時(shí)每戶只分配到1條，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足商戶需求。在走訪中即使客戶經(jīng)理做了大量的相關(guān)解釋引導(dǎo)和品牌置換工作，但是客戶由于缺少足夠的適銷(xiāo)卷煙，影響了正常的卷煙銷(xiāo)售促使客戶滿意度有所下降�？蛻艚�(jīng)常說(shuō)，你不用解釋?zhuān)o我煙就中，正是最好的寫(xiě)照。
二是市場(chǎng)不夠規(guī)范，個(gè)別商戶守法經(jīng)營(yíng)程度不高，受暢銷(xiāo)緊俏卷煙貨源不足問(wèn)題困擾，和非正�；谰頍熇孑^大驅(qū)使，個(gè)別商戶通過(guò)非法渠道購(gòu)進(jìn)假煙、亂渠道卷煙，造成市場(chǎng)紊亂、假煙沖擊市場(chǎng)、亂碼、串碼等現(xiàn)象出現(xiàn)。
三是卷煙零售指導(dǎo)價(jià)執(zhí)行不到位，部分卷煙批零差率偏低，商戶利潤(rùn)不高、銷(xiāo)售積極性不高，一定程度上也給假、私、非卷煙的繁衍提供了漏洞，影響到了整個(gè)卷煙銷(xiāo)售行情。市場(chǎng)上一些商戶特別是資金較雄厚的大戶，為了拉攏消費(fèi)者，擴(kuò)大其副食品生意，往往利用卷煙帶動(dòng)其副產(chǎn)品的銷(xiāo)售，以卷煙批發(fā)價(jià)或者稍高于批發(fā)價(jià)的手段銷(xiāo)售卷煙，從而壟斷副食品或其他生意，甚至利用其掌握的銷(xiāo)售網(wǎng)絡(luò)來(lái)出售亂渠道卷煙。大戶的低價(jià)銷(xiāo)售把握住了市場(chǎng)的主流消費(fèi)行情，促使中、小戶紛紛跟進(jìn)低價(jià)銷(xiāo)售，而低價(jià)銷(xiāo)售的結(jié)果必然是利潤(rùn)降低，這就自然打擊了中、小戶經(jīng)營(yíng)卷煙的積極性。
四是行業(yè)業(yè)務(wù)系統(tǒng)不夠穩(wěn)定，網(wǎng)上訂貨系統(tǒng)特別是電信、鐵通用戶經(jīng)常出現(xiàn)無(wú)法登陸煙草訂貨網(wǎng)站現(xiàn)象，電子結(jié)算系統(tǒng)各銀行也相繼出現(xiàn)過(guò)無(wú)法扣款、代扣出錯(cuò)等現(xiàn)象，給商戶及送貨員帶來(lái)很多不便。個(gè)別商戶因?yàn)殡x銀行遠(yuǎn)、銀行人員服務(wù)態(tài)度不好或者存錢(qián)時(shí)排隊(duì)時(shí)間長(zhǎng)等原因，不樂(lè)意實(shí)行電子結(jié)算，同時(shí)造成部分商戶對(duì)煙草公司存在不滿情緒，這些都影響和制約了卷煙銷(xiāo)售正常工作和網(wǎng)絡(luò)建設(shè)的有效開(kāi)展。
五是品牌置換稍過(guò)頻繁，客戶短期不易接受新品卷煙。品牌置換是為了貫徹執(zhí)行國(guó)家局提出的“大品牌、大戰(zhàn)略”政策，同時(shí)為滿足客戶卷煙貨源和多元化需求提供了保障。問(wèn)題的關(guān)鍵是品牌置換稍過(guò)頻繁、新品種貨源得不到持續(xù)供應(yīng)，反而不利新品卷煙培育工作的開(kāi)展。很多時(shí)候新品卷煙剛剛開(kāi)始做大的時(shí)候卻又面臨品牌置換或是貨源跟不上導(dǎo)致退出市場(chǎng)，給客戶造成經(jīng)營(yíng)上的損失，同時(shí)也對(duì)煙草公司造成信譽(yù)上的影響。
五是市場(chǎng)上存在卷煙調(diào)包現(xiàn)象，在給經(jīng)煙戶造成經(jīng)濟(jì)損失的同時(shí)，也在一定程度上損害了我們煙草企業(yè)的信譽(yù)，擾亂了零售市場(chǎng)的秩序。
六是考核評(píng)分項(xiàng)目與市場(chǎng)需求相背離，比較明顯的如城區(qū)的低檔煙指標(biāo)壓力較大，市區(qū)有部分未脫離溫飽的群眾確實(shí)還只能吸食低檔卷煙但比例已大大降低，較之去年相比如今蓋房活泥工、蹬三輪、收廢品的也普遍改吸3-4元價(jià)位的卷煙了。又如全國(guó)銷(xiāo)量前20名的卷煙占同價(jià)位卷煙比例要求較高，市區(qū)市場(chǎng)的多樣性，使得品牌集中度提高難度加大。以金紅硬紅旗渠為例，市區(qū)有很大的銷(xiāo)售市場(chǎng)，1-5月份銷(xiāo)售961.77箱，但是該牌號(hào)不在考核序列中，造成品牌集中度提高乏力。另外省外煙比重要達(dá)到目標(biāo)不僅超過(guò)全省平均水平，而且超過(guò)周邊其他地市直屬局水平，要努力完成目標(biāo)要認(rèn)為的控制某些品牌卷煙的銷(xiāo)售，直接影響了卷煙零售商戶的銷(xiāo)售，人民群眾的滿意度也有所降低。
七是市場(chǎng)竟?fàn)帉?duì)煙草業(yè)也造成一定的威脅，許多經(jīng)營(yíng)戶被鹽商、酒商、副食商的高額促銷(xiāo)方式吸引，特別是在節(jié)假日和部分商家召開(kāi)訂貨會(huì)時(shí)，并投入大量資金，造成經(jīng)營(yíng)戶資金周轉(zhuǎn)困難影響卷煙訂貨，使卷煙銷(xiāo)售上量造成很大難度。
市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告范本2
一、xx房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀
優(yōu)越的地理環(huán)境，濃厚的商業(yè)氛圍，舊城歷史景觀和獨(dú)特濱江景觀特色是xx房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展的主要特質(zhì)。從xxx0年起至今，xx商品房?jī)r(jià)格一直呈現(xiàn)穩(wěn)步上漲的態(tài)勢(shì)，xx已成為武漢高檔房產(chǎn)的主要聚集區(qū)域，同時(shí)，也成為優(yōu)勢(shì)地產(chǎn)竟相博弈之地�？傮w而言，xx房地產(chǎn)無(wú)論從產(chǎn)品定位還是創(chuàng)新程度，都趨向于中高端。
xx年以后，隨著大量外埠資本注資xx，該區(qū)域房地產(chǎn)格局呈現(xiàn)出新變化。一方面，房產(chǎn)的整合概念不斷增強(qiáng)，如永清片區(qū)的新天地項(xiàng)目，集合住宅、酒店、寫(xiě)字樓、商鋪等不同商業(yè)業(yè)態(tài)于一體。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)不再以某類(lèi)物業(yè)為主，而是深化為產(chǎn)業(yè)概念，地產(chǎn)對(duì)城市的影響力進(jìn)一步增強(qiáng)。
另一方面，頂級(jí)項(xiàng)目拉動(dòng)了高端消費(fèi)力量。長(zhǎng)期以來(lái)，武漢的房產(chǎn)高端消費(fèi)都受到了產(chǎn)品的極大制約，項(xiàng)目品質(zhì)的均等性使xx的房地產(chǎn)業(yè)不能滿足細(xì)分市場(chǎng)的要求。這一局面被打破，xx濱江地產(chǎn)及商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)出積極的發(fā)展態(tài)勢(shì)。xx房地產(chǎn)進(jìn)入了歷年來(lái)最火爆的一年。
目前，xx房地產(chǎn)呈現(xiàn)出住宅、商業(yè)并進(jìn)的格局，物業(yè)形態(tài)上以高層為主，投資型物業(yè)不斷涌現(xiàn)。在國(guó)家宏觀調(diào)控措施的影響之下，房地產(chǎn)項(xiàng)目的消化速度雖然有所放緩，但價(jià)格仍然穩(wěn)步上升。
二、xx商品住宅發(fā)展特征
產(chǎn)品特征：xx中心區(qū)域住宅以高層住房、高檔公寓為主;城郊結(jié)合部以多層、小高層、連排別墅為主。
價(jià)格特征：xx城區(qū)商品住宅總體價(jià)格水平在6500元/平方米左右，均價(jià)在 6500元/平方米以下的物業(yè)主要集中于后湖、金銀湖,、二七片及古田區(qū)域。
供求特征：全市商品房銷(xiāo)售項(xiàng)目中，xx區(qū)域占據(jù)了39.54%，xx區(qū)域樓盤(pán)供求基本平衡。
消費(fèi)者特征：包括公務(wù)員、商人、公司職員、企業(yè)老總、外來(lái)人員等。
產(chǎn)品定位：中高端產(chǎn)品為主，中低檔樓盤(pán)放量偏少(多集中在后湖、金銀湖)。
文化訴求特征：濃厚的商業(yè)、娛樂(lè)等都市文化特征。
三、xx商品住宅供給和銷(xiāo)售基本分析
(1) 商品住宅價(jià)格與銷(xiāo)量分析
xx區(qū)域憑借得天獨(dú)厚的地理位置、豐富的土地資源以及優(yōu)美的自然環(huán)境等優(yōu)勢(shì)在過(guò)去的時(shí)間內(nèi)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量居武漢市前列，同其它區(qū)域相比，其價(jià)格一直呈現(xiàn)出上升狀態(tài)，xx住宅均價(jià)達(dá)到5894.43元/平方米，與去年同期相比，價(jià)格增長(zhǎng)了39.57%。另一方面，受?chē)?guó)家宏觀調(diào)控政策影響，在進(jìn)入xx年以后，商品住宅的銷(xiāo)量出現(xiàn)一定程度的下降，xx住宅銷(xiāo)量為8950套，與去年同期相比，減少了51.32%。
從上表可以看出，xx區(qū)的住宅物業(yè)平均價(jià)格同整個(gè)武漢市的總體住宅物業(yè)平均價(jià)格的漲落步調(diào)還是相一致的，而且上漲的幅度十分平穩(wěn)。從整個(gè)區(qū)域市場(chǎng)來(lái)看，高檔樓盤(pán)主要集中在xx中心城區(qū)，中檔樓盤(pán)主要聚集在東西湖、后湖和古田區(qū)域。
xx中心區(qū)作為武漢市的一個(gè)開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)，住宅開(kāi)發(fā)力度較大，目前區(qū)域可售樓盤(pán)套數(shù)在45000套左右。從市場(chǎng)接受情況來(lái)看也是比較理想的，相信隨著該區(qū)經(jīng)濟(jì)不斷的縱身發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)會(huì)在其中充當(dāng)越來(lái)越重要的角色。
同時(shí)，該區(qū)域交通日益通暢，市政配套逐步成熟，東西湖、后湖、古田區(qū)域的綠化、美化和環(huán)境綜合整治工作取得積極成果，這些都將為這一帶的房?jī)r(jià)帶來(lái)一定的升值空間。
(2) xx商品住宅市場(chǎng)供求關(guān)系
1、xxx8年(1—6月份)xx商品住房市場(chǎng)總?cè)萘考s為45000套，1—6月總供給13299套，市場(chǎng)總銷(xiāo)量為8950套，總體供銷(xiāo)比為1.49：1。
2、拆遷購(gòu)房與投資性購(gòu)房比例的降低導(dǎo)致住宅銷(xiāo)量減少
為避免因房屋拆遷量過(guò)大而導(dǎo)致被動(dòng)需求的過(guò)度增長(zhǎng)和市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)，武漢市在xx年以來(lái)對(duì)拆遷規(guī)模進(jìn)行了壓縮。全市舊城改造拆遷面積為16萬(wàn)平方米，同比下降28.94%。
同時(shí)，國(guó)家出臺(tái)的政策促使投資購(gòu)房的成本和風(fēng)險(xiǎn)不斷加大，也直接導(dǎo)致了購(gòu)房需求的減少。據(jù)億房網(wǎng)今年(1-6月份)的網(wǎng)絡(luò)調(diào)查數(shù)據(jù)和對(duì)90多個(gè)樓盤(pán)的調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，已擁有一套住房，進(jìn)行第二次或多次購(gòu)買(mǎi)行為的家庭占到47.52%，其中，包含了改善居住條件和投資購(gòu)房等動(dòng)因。由于這種動(dòng)因并不屬于迫切性需求，因而受外部環(huán)境的影響較大，成為住房市場(chǎng)中可伸縮性的需求。
xx作為房產(chǎn)投資的主要區(qū)域，投資類(lèi)樓盤(pán)銷(xiāo)售的放緩使其住宅整體銷(xiāo)量有所減少。
3、購(gòu)房者對(duì)xx中心城區(qū)的住宅偏好度高
億房研究中心的xx年最新調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，潛在消費(fèi)者對(duì)購(gòu)買(mǎi)住房的區(qū)域偏好主要集中于xx中心城區(qū)。但受到該區(qū)域高房?jī)r(jià)的影響，使得一部分在該區(qū)域工作及希望在該區(qū)域置業(yè)的人群不得不在別的片區(qū)尋求替代品。
4、主要銷(xiāo)售的住房產(chǎn)品價(jià)格集中在5000-7000元/平方米
如下圖所示：5000—7000元/平方米價(jià)格層次的商品住房銷(xiāo)量占到總銷(xiāo)量的 65%以上，7000元/平方米以上產(chǎn)品的銷(xiāo)量逐步上升。
5、今年1-6月份主要銷(xiāo)售的住房產(chǎn)品戶型集中在90-120 平方米
xx的戶型供銷(xiāo)比例統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示，90平方米以下戶型供小于銷(xiāo)，140平方米以上戶型供大于銷(xiāo)，90-140平方米戶型供銷(xiāo)比較平衡。其中，90平方米以下戶型的上市量占到xx總上市量的20.52%，90平方米以下戶型的銷(xiāo)售量占到xx總銷(xiāo)量的27.83%。90平方米以下戶型的上市和銷(xiāo)售情況受政策的影響程度日益顯現(xiàn)，從今年1-6月份的情況來(lái)說(shuō)，xx90平方米以下戶型的上市量較大，占到全市同等戶型上市量的40.17%，90平方米以下戶型的銷(xiāo)量則占到全市同等戶型銷(xiāo)量的45.43%。
四、xx各區(qū)域住宅市場(chǎng)發(fā)展概況
xx區(qū)目前由xx中心區(qū)、xx片區(qū)、二七、xx片區(qū)和xx區(qū)四個(gè)區(qū)域組成，根據(jù)其房地產(chǎn)發(fā)展特點(diǎn)，下文將按不同片區(qū)對(duì)其住宅發(fā)展特征進(jìn)行分析：
(一)xx中心區(qū)
上半年xx中心區(qū)成交均價(jià)為6875.42元/平方米，較去年同期上漲2152.88元/平方米，漲幅為45.59%。其中商品住宅共成交3235套，較去年減少4630套，降幅為58.87%。
從上半年xx中心區(qū)成交價(jià)格來(lái)看，1至5月呈遞增趨勢(shì)，5月達(dá)到價(jià)格高峰，為7286.34元/平方米，隨后6月價(jià)格出現(xiàn)小幅回落，但每平方米價(jià)格仍穩(wěn)定7xxx元以上。相比價(jià)格來(lái)說(shuō)，成交方面較去年嚴(yán)重萎縮，總體成交量還未達(dá)到去年同期水平的一半。
出現(xiàn)這樣的情況，主要由兩方面因素造成，首先xx中心區(qū)商品房供應(yīng)量趨于下降，與去年同期相比，新房供應(yīng)量減少3成之多，制約了購(gòu)房者消費(fèi);當(dāng)然，更重要的原因在于上半年武漢樓市的整體低迷和觀望。尤其在中心城區(qū)，房?jī)r(jià)漲幅過(guò)快，甚至超過(guò)中高收入購(gòu)房者的支付能力，樓市顯得愈發(fā)不景氣。在這樣的市場(chǎng)面前，大多數(shù)開(kāi)發(fā)商選擇堅(jiān)挺，僅有少部分尾盤(pán)項(xiàng)目打起價(jià)格戰(zhàn)，這也就造成了6月該片區(qū)的價(jià)格出現(xiàn)小幅回落。
xx的發(fā)展總是伴隨商業(yè)的腳步前進(jìn)的。隨著武漢天地的問(wèn)世，集住宅、甲級(jí)辦公樓、零售、餐飲、娛樂(lè)、精品酒店等多種功能的140萬(wàn)平方米大體量項(xiàng)目對(duì)永清文化進(jìn)行傳承與再造，勢(shì)必帶領(lǐng)整個(gè)永清板塊的崛起;時(shí)代豪苑、外灘棕櫚泉也讓整個(gè)風(fēng)景如畫(huà)的沿江板塊活力四射;融科天城的推出，加上位于解放大道循禮門(mén)綜合項(xiàng)目的即將興建，位于xx內(nèi)環(huán)解放大道中心地段的老循禮門(mén)板塊煥發(fā)出新魅力，而之前，新世界中心的落成以及武漢國(guó)際廣場(chǎng)的興建也讓武廣板塊如虎添翼。
預(yù)計(jì)不久的將來(lái)，xx內(nèi)環(huán)將呈現(xiàn)漢正街、武廣、永清、循禮門(mén)、沿江等多板塊綜合發(fā)展態(tài)勢(shì)，各大板塊功能定位不同又相互促進(jìn)，將由點(diǎn)及面，以板塊崛起帶動(dòng)周邊區(qū)域發(fā)展，從而促進(jìn)整個(gè)xx中心區(qū)的加快建設(shè)。
(二)xx片區(qū)
上半年古田片區(qū)成交均價(jià)為5217.82元/平方米，較去年同期上漲1516.4元/平方米，漲幅為40.97%。其中商品房住宅共成交1195套，較去年減少2609套，降幅為68.59%。
從成交價(jià)格情況來(lái)看，盡管古田片區(qū)今年1至6月一直都是穩(wěn)中有升，但與去年同期相比，在全市各區(qū)中價(jià)格漲幅居末位，僅僅高于青山片區(qū)。另外，成交方面，古田僅成交1195套，跌幅居全市之首。
從該區(qū)域樓盤(pán)地理位置的分布來(lái)看，活躍樓盤(pán)全部集中在解放大道古田四路至古田二路沿線，該地段離中心城區(qū)較近，周邊配套也相對(duì)完善，所以構(gòu)成了古田片區(qū)目前的供應(yīng)主體。正因?yàn)槿绱�，隨著輕軌建設(shè)的降溫和解放大道沿線開(kāi)發(fā)的逐步完成，該片區(qū)供應(yīng)量減少，市場(chǎng)關(guān)注度有所下降，再加上經(jīng)濟(jì)適用房對(duì)商品房?jī)r(jià)格體系的沖擊，以至今年古田片區(qū)樓市較為沉寂。
政府對(duì)古田區(qū)域的整體規(guī)劃，為古田板塊的樓市發(fā)展改善了外部環(huán)境，區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)后期發(fā)展看好。隨著硚口政府對(duì)古田區(qū)域的閑置工業(yè)用地進(jìn)行處理，使得古田區(qū)域項(xiàng)目可以成片，整體開(kāi)發(fā)，同時(shí)，未來(lái)輕軌通車(chē)，西漢正街商圈形成，都將在很大程度上改善古田區(qū)域的城市環(huán)境，為古田樓市的發(fā)展提供有力支撐。
(三)xx片區(qū)
上半年二七、后湖片區(qū)成交均價(jià)為5186.25元/平方米，較去年同期上漲1694.93元/平方米，漲幅為48.55%。其中商品房住宅共成交2364套，較去年下降42.06%。
從成交價(jià)格來(lái)看，該片區(qū)價(jià)格漲幅基本趨于平穩(wěn)，1至5月穩(wěn)中有升，6月價(jià)格略為回調(diào)。受供應(yīng)量的影響，后湖地區(qū)商品房關(guān)注度下降，百步亭現(xiàn)代城、香利國(guó)庭等項(xiàng)目撐起了該區(qū)域成交的主體。二七地區(qū)則依然是航天·雙城和東立國(guó)際獨(dú)攬商品房住宅市場(chǎng)。由于新上市樓盤(pán)數(shù)量較前兩年大幅減少，二七、后湖片區(qū)的樓市整體呈現(xiàn)溫和向上的走勢(shì)，部分樓盤(pán)因而加大了打折力度，高端商品房?jī)r(jià)格回落明顯。
令人振奮的是，輕軌二期的正在加速建設(shè)，堤角至丹水池路段基本竣工，黃浦路段則已建設(shè)過(guò)半，交通方面的瓶頸有望在近兩年內(nèi)打破。商業(yè)方面，二七的東部購(gòu)物公園正在緊鑼密鼓的招商之中，家樂(lè)福等商業(yè)巨頭已經(jīng)確定落戶，未來(lái)她將輻射后湖、二七等地區(qū)，彌補(bǔ)商業(yè)配套不足的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。
(四)xx片區(qū)
上半年?yáng)|西湖片區(qū)成交均價(jià)為4708.77元/平方米，較去年同期上漲1431.83元/平方米，漲幅為43.69%。其中商品房住宅共成交2364套，較去年增長(zhǎng)了14.07%。
從成交價(jià)格及成交套數(shù)來(lái)看，東西湖片區(qū)今年實(shí)現(xiàn)價(jià)量雙增，特別是銷(xiāo)量，盡管只增長(zhǎng)14個(gè)百分點(diǎn)，但縱觀今年全市其他的銷(xiāo)售情況，該片區(qū)的表現(xiàn)還是令人刮目相看的。
雖然整個(gè)市場(chǎng)氣氛的一直處于觀望情緒，但從該片區(qū)個(gè)別項(xiàng)目的調(diào)查顯示，客戶平均接待量并沒(méi)減少多少。而來(lái)看房的客戶，很多也是因?yàn)閮r(jià)格相對(duì)較低，所以將買(mǎi)房目標(biāo)選定在郊區(qū)，面對(duì)高房?jī)r(jià)，有迫切購(gòu)房需求的中低購(gòu)房者不得不把目光集中在郊區(qū)盤(pán)，從目前情況來(lái)看，東西湖盡管存在交通不便，但價(jià)格低、環(huán)境好彌補(bǔ)了部分缺失。
多層作為郊區(qū)最易消化的普通住宅產(chǎn)品類(lèi)型，一直是本區(qū)域開(kāi)發(fā)的主力產(chǎn)品。近4 年來(lái)其供應(yīng)量的遞減趨勢(shì)說(shuō)明，市場(chǎng)環(huán)境的影響下，開(kāi)發(fā)商開(kāi)始注重產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的調(diào)整，產(chǎn)品重心逐漸由多層向高層和小高層轉(zhuǎn)換。
和其他區(qū)域市場(chǎng)多層——小高層——高層的轉(zhuǎn)換階段不同，本區(qū)域由于其自身?xiàng)l件限制，小高層的過(guò)渡時(shí)間不長(zhǎng)、過(guò)渡量較少，迅速邁入了高層物業(yè)開(kāi)發(fā)階段。因此高層物業(yè)還需一定時(shí)間的市場(chǎng)磨合，才能逐步為區(qū)域市場(chǎng)接受。從樓市發(fā)展的總趨勢(shì)看，高層物業(yè)是未來(lái)市場(chǎng)的主流產(chǎn)品。
東西湖被譽(yù)為武漢的“北大門(mén)”，而金銀湖更是占據(jù)空港經(jīng)濟(jì)之利，未來(lái)還將在這里修建保稅物流中心，發(fā)展物流經(jīng)濟(jì)。這將大為加強(qiáng)東西湖于城市圈的聯(lián)系，加快異地置業(yè)的腳步，為下一步樓市的繁榮奠定基礎(chǔ)。
【市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告】相關(guān)文章：
卷煙市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告02-19
餐飲市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告02-21
珠寶市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告02-22
酒店市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告12-14
【推薦】市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告01-17
【精】市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告01-17
【薦】市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告01-18