長春車位投資現(xiàn)狀調查
9月7日，長春市區(qū)機動車邁進百萬輛時代。隨著城區(qū)私家車數(shù)量的猛增，對于有車一族來說，到底要不要買個車位，成了一個撓頭的問題。不買吧，停車太費勁，買吧，對于普通市民來說，也許車還沒有車位貴�？扇绻麖耐顿Y角度來考慮，會不會更容易拿主意呢?如果再與房產(chǎn)配套，會不會是黃金搭配呢?這個從未停止的討論，一直以來有人詬病價格虛高、升值太難，后期還要交費，如同雞肋。也有人樂觀認為，稀缺資源，潛力無限，升值可期。
兩種聲音，到底哪個更靠譜?以稀缺為噱頭的長春車位市場，真實現(xiàn)狀如何?
比車還貴的車位
現(xiàn)在要不要買?
9月初，32歲的市民張超然，在位于長新街上在某樓盤的售樓處繳納了全額購房款后，正準備離開時，置業(yè)顧問突然拋出一席話，拽住了他前行的“腳步”。“我看你開車來的，一期小區(qū)已是人車分流，你買的是二期，今后地面上不讓停車，要想停車只能到地下停車場，如果您想買車位，要抓緊了，現(xiàn)在剩余不多，一個車位12.5萬。”當天為其辦理手續(xù)的置業(yè)顧問對張超然說，沒有停車位，以后會很麻煩。
對于3個月前剛花了11.5萬元才開上人生第一臺私家車的張超然來說，置業(yè)顧問的這些話讓他有點措手不及。張超然追問：“車位還能便宜不?有產(chǎn)權嗎?購買后還需要繳納額外費用不?”當?shù)弥囄患葲]有優(yōu)惠也沒有產(chǎn)權，而且每年還需再繳納千元管理費后，張超然相當糾結。
而當他打算從朋友那獲取點意見時，朋友的話更讓他糾結。不贊成的朋友認為，一個9平方米的車位要12.5萬，相當于每平方米13889元，幾乎是住宅單價的兩倍多(住宅均價6500元/平方米)。和車比，能再買一臺車。另外，每年還要交1200元的管理費，單月就是100元，折合每平方米11.1元。而新小區(qū)物業(yè)費才1.8元/平方米�，F(xiàn)在寬城區(qū)多數(shù)地下車位出租每年也就4500元，去掉1200元的費用后，每月拿到手的也就3300元，要37.9年才能回本。而贊成的朋友則認為，一家多車是大趨勢，將來稀缺的車位或賣或租，不見得沒有賬算。租金也是隨著居民收入走的，不可能永遠不漲。
車位+房子
是否是黃金組合?
2010年10月，胡佳入住長春高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)硅谷大街與飛躍路交會處一中檔小區(qū)。買房的那年還沒有車，所以當時甚為流行的“房子+車位”組合，她選擇了拆分后的前者。4年以后，各種剛性需求聚合后，一款10余萬的家用小轎車融入了她的生活，出行便利之外也感受到了停車之苦。
“沒有車時，感覺不到車位重要，有了車才知道當時沒買車位是多么錯誤的選擇。”胡佳告訴新文化記者，有了車以后真感覺車位重要了，上班時還好點，單位附近能找到地方，回家后真就難了。沒付費，小區(qū)院里根本不讓進，沒辦法只能在小區(qū)周邊搶。但是談何容易?能停車的地方，本來就不多，加上有不少都是一些“僵尸車”，找個地方別提多難了。嚴重時，要到距離小區(qū)3.2公里外的吉大南校停車，后來人家大學也收費了，這條“路”也堵死了。
胡佳說，當年沒有購買，現(xiàn)在后悔死了。她口中的“后悔”，主要原因就是車位快速升值了。據(jù)她介紹，自家小區(qū)地上有100多個車位(使用權租賃)，地下有248個車位，幾乎全部“有主”。此外，當年只有12萬的地下車位，如今已經(jīng)漲到了20萬。胡佳說，眼下的小區(qū)內，地上車位和地下車位，只有少量業(yè)主對外出租。從價格上看，地下車位冬暖夏涼，價格每年5000元~6000元。地上相對便宜，每年費用1000元。他好不容易才從一位鄰居手里租到了每年1000元的地上車位。
與胡佳后悔相比，家住南環(huán)城路與幸福街交會處一小區(qū)的長春市民趙女士直言，買到手的車位很失算!“2014年，我在這里買了房子，售樓員說，買個車位長期受益，升值潛力無限。”趙女士說，當時也猶豫過，一個車位要16.5萬比家里的車還貴，當發(fā)現(xiàn)鄰居搶著購買，盡管只有使用權，也就活心了，跟風買了一個。
當時想的也很簡單，就當存錢了�，F(xiàn)在回過頭來看，這真是不劃算。
“孩子上學不在這邊，買了房子我們也沒住，簡單收拾了對外出租，房子倒是租出去了，可這車位卻‘燙手’了，購買之初大家口中的搶手，一點也沒看到，但是每年1800元管理費得照常交納。”她說，從入住開始，車位就一直沒租出去，連問的人都少，正常講入住率也可以，價格也不高，對外招租的價格為5000元/年。對于購買車位后的煩惱，她給記者算了一筆賬，不計每年1800元(管理費)，而且每年都能租出去前提下，收回當初的投資成本需要33年。“升值就更不用提了，不久前有個鄰居想賣房子和車位，車位報價就是買時候的價格，根本沒人買，一點也沒升值，也不知道天冷的時候能不能好一點，別的現(xiàn)在也不想了，租出去能把管理費抹平就行。”她說。
探因
高價車位誰是背后推手?
隨著私家車越來越多，車位這個住宅附屬品受到空前的關注。但對于車位的價值，也存在兩種聲音，即升值潛力巨大與溢價空間有限。那么，現(xiàn)在的車位市場到底怎么樣? 理論上來看，私家車數(shù)量的快速上漲，車位資源的緊張，勢必會讓開發(fā)商銷售放量。但實際情況并非如此。
“高檔點的小區(qū)，走的能快些，中低檔的小區(qū)，買房子已經(jīng)是筆巨款，裝修都得算計，哪有閑錢買車位?”一位不愿具名的地產(chǎn)業(yè)內人士坦言，成熟高檔小區(qū)，車位賣得確實不錯，有的都是1:1的配比，確實有需求。但是相反，中低檔的小區(qū)車位有的幾年還有大量剩余。
有人會問，沒有那么大的市場，為啥開發(fā)商總愿意鼓吹價值和稀缺論調呢?車位永遠少于實際用戶，背后又有著怎樣的隱情?
上述地產(chǎn)業(yè)內人士稱，其實這就是一種噱頭，要知道車位對于開發(fā)商來說，和房子一樣是種商品。但價格上來看，卻要遠遠高出房屋本身價格，標準車位，小的“七八”平方米，大的“十四五”平方米，一個車位動輒十幾、二十幾萬，另外怎么建?建多少車位?也是有賬算的。開發(fā)商會根據(jù)小區(qū)成熟度、用戶收入、規(guī)模，算一筆賬。根據(jù)業(yè)內測算，商品房單平方米面積，主要有土地成本、建筑安裝成本、綠化成本、相關稅費構成，多數(shù)小區(qū)，每平方米成本可控制在5000元區(qū)間內，就算地下車位施工難度大，也高不出兩倍，目前多數(shù)新建小區(qū)地下車位每平方米的單價，早已過萬。此外，也有中間環(huán)節(jié)加價。一些物業(yè)通過銷售和幫忙(業(yè)主委托轉讓)銷售，對一些車位賺取中間費用。
“現(xiàn)在的小區(qū)，開發(fā)商自己搞物業(yè)，車位也要交管理費，和物業(yè)費一樣的，都是后期奔著長期盈利去的。”他說，但從商家實際營銷來看，有人算準了，有人判斷失誤了，這也就有了市場的車位銷售有好有壞兩方面。如同他所言的那樣，長春的車位剛需樓盤“冷”，高端樓盤車位“火”真實存在。
記者實地踏查的8家樓盤分別位于南四環(huán)、幸福街、紅旗街、青年路、吉林大路、長新街上8家樓盤(均有地下車位，數(shù)量248~446個)其中位于南四環(huán)、幸福街兩處樓盤車位使用情況最好，車位使用率八成。其余6處樓盤，均為五成左右，紅旗街一小區(qū)，車位使用率不到四成。
紅旗街上的該小區(qū)業(yè)主劉佳表示，小區(qū)內地下停車場，有近400個車位使用率不高，每天晚上停在里面過夜的不足三分之一，并不是小區(qū)沒有車，而是都到小區(qū)外“搶車位”去了。劉佳道出了其中的秘密，在她看來車位費用過高是主因。“小區(qū)里的車位，和其他小區(qū)相比，其實并不算多，但是車位價格一點都不便宜，最便宜的15萬，貴的20萬。小區(qū)工薪階層多，花這么多錢買個10平方米左右的.地方用來停車，大家都覺得不值得。”她說，小區(qū)外有幾個胡同是單行線，右側讓停車，距離遠點，但停得滿滿的，很多都是小區(qū)的業(yè)主。
觀察
投資車位是金礦還是雞肋?
車位是金礦還是雞肋?專家對此有何觀點?清華大學經(jīng)濟管理學院張?zhí)諅ソ淌谡J為，買車位，總體來講，是為了使用，在泰國等一些國家，它都是作為公共設施配套而存在的，咱們算是有償，有償就要講回報。“但我個人覺得，他不是一個好的投資品，風險較高，這也正是國內很少有人炒車位的根本所在。”他說，一個與房子配套而生，且使用性大于投資性的車位，物業(yè)服務、收費都能左右它的價值，重金持有，風險肯定過高。從目前的判斷上來看，核心小區(qū)絕版地段的車位，有一定空間升值，城市邊緣則要理性看待。
知名經(jīng)濟學家牛鳳瑞則表示，作為商品房的附屬產(chǎn)品，它存在市場需求。就長春城市發(fā)展而言，一個有著幾百萬人口的城市，核心區(qū)域土地資源將愈發(fā)稀缺。特別是在汽車快速涌入家庭的背景下，是不是投資車位就如同金礦，潛力無限了呢?其實，這個要綜合來看。“我對長春有一定了解，對于車位升值情況，現(xiàn)在是社區(qū)成熟、業(yè)內費用承受能力較強的小區(qū)車位，有一定升值，相比一下，剛需的中小樓盤，空置的車位還有很多，升值潛力也不是很明顯。”牛鳳瑞表示，樓盤地段、定位人群、周邊客群、車位價格，車位尺寸、寬度、有無障礙物、出入車位的視野是否良好、與居住地的距離等因素，都是綜合價值考量的判斷。
他認為，國內投資者對價值判斷往往注重短期變現(xiàn)，其實從車位角度來看，短期并不容易實現(xiàn)。但如果從長期來看，這種價值會隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展開始顯現(xiàn)，不論是高檔小區(qū)，還是中低檔小區(qū)地下車位，不可能出現(xiàn)外界所言雞肋這一幕，唯一有別的，就是升值快與慢。車位作為與房屋配套最佳組合品，不管是自用也好，租賃也罷，前提都是使用，轉讓后會衍生價值，而私家車激增，未來將會為車位這種稀缺性資源提供供需可能。
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