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2015商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告范文
可行性研究報(bào)告是從事一種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)(投資)之前，雙方要從經(jīng)濟(jì)、技術(shù)、生產(chǎn)、供銷直到社會(huì)各種環(huán)境、法律等各種因素進(jìn)行具體調(diào)查、研究、分析，確定有利和不利的因素、項(xiàng)目是否可行，估計(jì)成功率大小、經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效果程度，為決策者和主管機(jī)關(guān)審批的上報(bào)文件。
【商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告內(nèi)容】
第一部分 項(xiàng)目總論
第二部分 項(xiàng)目建設(shè)背景、必要性、可行性
第三部分 項(xiàng)目產(chǎn)品市場分析
第四部分 項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃方案
第五部分 項(xiàng)目建設(shè)地與土建總規(guī)
第六部分 項(xiàng)目環(huán)保、節(jié)能與勞動(dòng)安全方案
第七部分 項(xiàng)目組織和勞動(dòng)定員
第八部分 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排
第九部分 項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)分析
第十部分 項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益、經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益評價(jià)
第十一部分 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析及風(fēng)險(xiǎn)防控
第十二部分 項(xiàng)目可行性研究結(jié)論與建議
第一部分 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目總論
總論作為可行性研究報(bào)告的首要部分，要綜合敘述研究報(bào)告中各部分的主要問題和研究結(jié)論，并對項(xiàng)目的可行與否提出最終建議，為可行性研究的審批提供方便。
一、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目背景
(一)項(xiàng)目名稱
(二)項(xiàng)目的承辦單位
(三)承擔(dān)可行性研究工作的單位情況
(四)項(xiàng)目的主管部門
(五)項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容、規(guī)模、目標(biāo)
(六)項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)
二、項(xiàng)目可行性研究主要結(jié)論
在可行性研究中，對項(xiàng)目的產(chǎn)品銷售、原料供應(yīng)、政策保障、技術(shù)方案、資金總額籌措、項(xiàng)目的
財(cái)務(wù)效益和國民經(jīng)濟(jì)、社會(huì)效益等重大問題，都應(yīng)得出明確的結(jié)論，主要包括：
(一)項(xiàng)目產(chǎn)品市場前景
(二)項(xiàng)目原料供應(yīng)問題
(三)項(xiàng)目政策保障問題
(四)項(xiàng)目資金保障問題
(五)項(xiàng)目組織保障問題
(六)項(xiàng)目技術(shù)保障問題
(七)項(xiàng)目人力保障問題
(八)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制問題
(九)項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益結(jié)論
(十)項(xiàng)目社會(huì)效益結(jié)論
(十一)項(xiàng)目可行性綜合評價(jià)
三、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表
在總論部分中，可將研究報(bào)告中各部分的主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)匯總，列出主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表，使
審批和決策者對項(xiàng)目作全貌了解。
四、存在問題及建議
對可行性研究中提出的項(xiàng)目的主要問題進(jìn)行說明并提出解決的建議。
第二部分 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)背景、必要性、可行性
這一部分主要應(yīng)說明項(xiàng)目發(fā)起的背景、投資的必要性、投資理由及項(xiàng)目開展的支撐性條件等等。
一、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)背景
(一)國家或行業(yè)發(fā)展規(guī)劃
(二)項(xiàng)目發(fā)起人以及發(fā)起緣由
(三)……
二、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)必要性
(一)……
(二)……
(三)……
(四)……
三、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)可行性
(一)經(jīng)濟(jì)可行性
(二)政策可行性
(三)技術(shù)可行性
(四)模式可行性
(五)組織和人力資源可行性
第三部分 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品市場分析
市場分析在可行性研究中的重要地位在于，任何一個(gè)項(xiàng)目，其生產(chǎn)規(guī)模的確定、技術(shù)的選擇、投資估算甚至廠址的選擇，都必須在對市場需求情況有了充分了解以后才能決定。而且市場分析的結(jié)果，還可以決定產(chǎn)品的價(jià)格、銷售收入，最終影響到項(xiàng)目的盈利性和可行性。在可行性研究報(bào)告中，要詳細(xì)研究當(dāng)前市場現(xiàn)狀，以此作為后期決策的依據(jù)。
一、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品市場調(diào)查
(一)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品國際市場調(diào)查
(二)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品國內(nèi)市場調(diào)查
(三)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品價(jià)格調(diào)查
(四)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品上游原料市場調(diào)查
(五)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品下游消費(fèi)市場調(diào)查
(六)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品市場競爭調(diào)查
二、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品市場預(yù)測
市場預(yù)測是市場調(diào)查在時(shí)間上和空間上的延續(xù)，利用市場調(diào)查所得到的信息資料，對本項(xiàng)目產(chǎn)品
未來市場需求量及相關(guān)因素進(jìn)行定量與定性的判斷與分析，從而得出市場預(yù)測。在可行性研究工作報(bào)
告中，市場預(yù)測的結(jié)論是制訂產(chǎn)品方案，確定項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模參考的重要根據(jù)。
(一)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品國際市場預(yù)測
(二)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品國內(nèi)市場預(yù)測
(三)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品價(jià)格預(yù)測
(四)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品上游原料市場預(yù)測
(五)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品下游消費(fèi)市場預(yù)測
(六)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展前景綜述
第四部分 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃方案
一、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品產(chǎn)能規(guī)劃方案
二、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品工藝規(guī)劃方案
(一)工藝設(shè)備選型
(二)工藝說明
(三)工藝流程
三、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品營銷規(guī)劃方案
(一)營銷戰(zhàn)略規(guī)劃
(二)營銷模式
在商品經(jīng)濟(jì)環(huán)境中，企業(yè)要根據(jù)市場情況，制定合格的銷售模式，爭取擴(kuò)大市場份額，穩(wěn)定
銷售價(jià)格，提高產(chǎn)品競爭能力。因此，在可行性研究報(bào)告中，要對市場營銷模式進(jìn)行詳細(xì)研究。
1、投資者分成
2、企業(yè)自銷
3、國家部分收購
4、經(jīng)銷人代銷及代銷人情況分析
(三)促銷策略
……
第五部分 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)地與土建總規(guī)
一、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)地
(一)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)地地理位置
(二)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)地自然情況
(三)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)地資源情況
(四)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)地經(jīng)濟(jì)情況
(五)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)地人口情況
二、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目土建總規(guī)
(一)項(xiàng)目廠址及廠房建設(shè)
1、廠址
2、廠房建設(shè)內(nèi)容
3、廠房建設(shè)造價(jià)
(二)土建總圖布置
1、平面布置。列出項(xiàng)目主要單項(xiàng)工程的名稱、生產(chǎn)能力、占地面積、外形尺寸、流程順序
和布置方案。
2、豎向布置
(1)場址地形條件
(2)豎向布置方案
(3)場地標(biāo)高及土石方工程量
3、技術(shù)改造項(xiàng)目原有建、構(gòu)筑物利用情況
4、總平面布置圖(技術(shù)改造項(xiàng)目應(yīng)標(biāo)明新建和原有以及拆除的建、構(gòu)筑物的位置)
5、總平面布置主要指標(biāo)表
(三)場內(nèi)外運(yùn)輸
1、場外運(yùn)輸量及運(yùn)輸方式
2、場內(nèi)運(yùn)輸量及運(yùn)輸方式
3、場內(nèi)運(yùn)輸設(shè)施及設(shè)備
(四)項(xiàng)目土建及配套工程
1、項(xiàng)目占地
2、項(xiàng)目土建及配套工程內(nèi)容
(五)項(xiàng)目土建及配套工程造價(jià)
(六)項(xiàng)目其他輔助工程
1、供水工程
2、供電工程
3、供暖工程
4、通信工程
5、其他
第六部分 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目環(huán)保、節(jié)能與勞動(dòng)安全方案
在項(xiàng)目建設(shè)中，必須貫徹執(zhí)行國家有關(guān)環(huán)境保護(hù)、能源節(jié)約和職業(yè)安全方面的法規(guī)、法律，對項(xiàng)目可能造成周邊環(huán)境影響或勞動(dòng)者健康和安全的因素，必須在可行性研究階段進(jìn)行論證分析，提出防治措施，并對其進(jìn)行評價(jià)，推薦技術(shù)可行、經(jīng)濟(jì)，且布局合理，對環(huán)境有害影響較小的最佳方案。按照國家現(xiàn)行規(guī)定，凡從事對環(huán)境有影響的建設(shè)項(xiàng)目都必須執(zhí)行環(huán)境影響報(bào)告書的審批制度，同時(shí)，在可行性研究報(bào)告中，對環(huán)境保護(hù)和勞動(dòng)安全要有專門論述。
一、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)
(一)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)設(shè)計(jì)依據(jù)
(二)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)措施
(三)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)評價(jià)
二、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目資源利用及能耗分析
(一)項(xiàng)目資源利用及能耗標(biāo)準(zhǔn)
(二)項(xiàng)目資源利用及能耗分析
三、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目節(jié)能方案
(一)項(xiàng)目節(jié)能設(shè)計(jì)依據(jù)
(二)項(xiàng)目節(jié)能分析
四、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目消防方案
(一)項(xiàng)目消防設(shè)計(jì)依據(jù)
(二)項(xiàng)目消防措施
(三)火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)
(四)滅火系統(tǒng)
(五)消防知識教育
五、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目勞動(dòng)安全衛(wèi)生方案
(一)項(xiàng)目勞動(dòng)安全設(shè)計(jì)依據(jù)
(二)項(xiàng)目勞動(dòng)安全保護(hù)措施
第七部分 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目組織和勞動(dòng)定員
在可行性研究報(bào)告中，根據(jù)項(xiàng)目規(guī)模、項(xiàng)目組成和工藝流程，研究提出相應(yīng)的企業(yè)組織機(jī)構(gòu)，勞動(dòng)定員總數(shù)及勞動(dòng)力來源及相應(yīng)的人員培訓(xùn)計(jì)劃。
一、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目組織
(一)組織形式
(二)工作制度
二、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目勞動(dòng)定員和人員培訓(xùn)
(一)勞動(dòng)定員
(二)年總工資和職工年平均工資估算
(三)人員培訓(xùn)及費(fèi)用估算
第八部分 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排
項(xiàng)目實(shí)施時(shí)期的進(jìn)度安排是可行性研究報(bào)告中的一個(gè)重要組成部分。項(xiàng)目實(shí)施時(shí)期亦稱投資時(shí)間，是指從正式確定建設(shè)項(xiàng)目到項(xiàng)目達(dá)到正常生產(chǎn)這段時(shí)期，這一時(shí)期包括項(xiàng)目實(shí)施準(zhǔn)備，資金籌集安排，勘察設(shè)計(jì)和設(shè)備訂貨，施工準(zhǔn)備，施工和生產(chǎn)準(zhǔn)備，試運(yùn)轉(zhuǎn)直到竣工驗(yàn)收和交付使用等各個(gè)工作階段。這些階段的各項(xiàng)投資活動(dòng)和各個(gè)工作環(huán)節(jié)，有些是相互影響的，前后緊密銜接的，也有同時(shí)開展，相互交叉進(jìn)行的。因此，在可行性研究階段，需將項(xiàng)目實(shí)施時(shí)期每個(gè)階段的工作環(huán)節(jié)進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃，綜合平衡，作出合理又切實(shí)可行的安排。
一、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施的各階段
(一)建立項(xiàng)目實(shí)施管理機(jī)構(gòu)
(二)資金籌集安排
(三)技術(shù)獲得與轉(zhuǎn)讓
(四)勘察設(shè)計(jì)和設(shè)備訂貨
(五)施工準(zhǔn)備
(六)施工和生產(chǎn)準(zhǔn)備
(七)竣工驗(yàn)收
二、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度表
三、商業(yè)地產(chǎn)劑項(xiàng)目實(shí)施費(fèi)用
(一)建設(shè)單位管理費(fèi)
(二)生產(chǎn)籌備費(fèi)
(三)生產(chǎn)職工培訓(xùn)費(fèi)
(四)辦公和生活家具購置費(fèi)
(五)其他應(yīng)支出的費(fèi)用
第九部分 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)分析
一、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目總投資估算
圖：項(xiàng)目總投資估算體系
二、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目資金籌措
一個(gè)建設(shè)項(xiàng)目所需要的投資資金，可以從多個(gè)來源渠道獲得。項(xiàng)目可行性研究階段，資金籌措工作是根據(jù)對建設(shè)項(xiàng)目固定資產(chǎn)投資估算和流動(dòng)資金估算的結(jié)果，研究落實(shí)資金的來源渠道和籌措方式，從中選擇條件優(yōu)惠的資金�？尚行匝芯繄�(bào)告中，應(yīng)對每一種來源渠道的資金及其籌措方式逐一論述。并附有必要的計(jì)算表格和附件�？尚行匝芯恐�，應(yīng)對下列內(nèi)容加以說明：
(一)資金來源
(二)項(xiàng)目籌資方案
三、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目投資使用計(jì)劃
(一)投資使用計(jì)劃
(二)借款償還計(jì)劃
四、項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)說明&財(cái)務(wù)測算假定
(一)計(jì)算依據(jù)及相關(guān)說明
(二)項(xiàng)目測算基本設(shè)定
五、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目總成本費(fèi)用估算
(一)直接成本
(二)工資及福利費(fèi)用
(三)折舊及攤銷
(四)工資及福利費(fèi)用
(五)修理費(fèi)
(六)財(cái)務(wù)費(fèi)用
(七)其他費(fèi)用
(八)財(cái)務(wù)費(fèi)用
(九)總成本費(fèi)用
六、銷售收入、銷售稅金及附加和增值稅估算
(一)銷售收入
(二)銷售稅金及附加
(三)增值稅
(四)銷售收入、銷售稅金及附加和增值稅估算
七、損益及利潤分配估算
八、現(xiàn)金流估算
(一)項(xiàng)目投資現(xiàn)金流估算
(二)項(xiàng)目資本金現(xiàn)金流估算
九、不確定性分析
在對建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行評價(jià)時(shí)，所采用的數(shù)據(jù)多數(shù)來自預(yù)測和估算。由于資料和信息的有限性，將來
的實(shí)際情況可能與此有出入，這對項(xiàng)目投資決策會(huì)帶來風(fēng)險(xiǎn)。為避免或盡可能減少風(fēng)險(xiǎn)，就要分析不
確定性因素對項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)指標(biāo)的影響，以確定項(xiàng)目的可靠性，這就是不確定性分析。
根據(jù)分析內(nèi)容和側(cè)重面不同，不確定性分析可分為盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析。在可
行性研究中，一般要進(jìn)行的盈虧平衡平分析、敏感性分配和概率分析，可視項(xiàng)目情況而定。
(一)盈虧平衡分析
(二)敏感性分析
第十部分 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益、經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益評價(jià)
在建設(shè)項(xiàng)目的技術(shù)路線確定以后，必須對不同的方案進(jìn)行財(cái)務(wù)、經(jīng)濟(jì)效益評價(jià)，判斷項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上是否可行，并比選出優(yōu)秀方案。本部分的評價(jià)結(jié)論是建議方案取舍的主要依據(jù)之一，也是對建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行投資決策的重要依據(jù)。本部分就可行性研究報(bào)告中財(cái)務(wù)、經(jīng)濟(jì)與社會(huì)效益評價(jià)的主要內(nèi)容做一概要說明
一、財(cái)務(wù)評價(jià)
財(cái)務(wù)評價(jià)是考察項(xiàng)目建成后的獲利能力、債務(wù)償還能力及外匯平衡能力的財(cái)務(wù)狀況，以判斷建設(shè)
項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上的可行性。財(cái)務(wù)評價(jià)多用靜態(tài)分析與動(dòng)態(tài)分析相結(jié)合，以動(dòng)態(tài)為主的辦法進(jìn)行。并用財(cái)
務(wù)評價(jià)指標(biāo)分別和相應(yīng)的基準(zhǔn)參數(shù)——財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率、行業(yè)平均投資回收期、平均投資利潤率、投
資利稅率相比較，以判斷項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是否可行。
(一)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值
財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值是指把項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)金流量，按照一個(gè)設(shè)定的標(biāo)準(zhǔn)折現(xiàn)率(基準(zhǔn)
收益率)折算到建設(shè)期初(項(xiàng)目計(jì)算期第一年年初)的現(xiàn)值之和。財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值是考察項(xiàng)目在其計(jì)
算期內(nèi)盈利能力的主要?jiǎng)討B(tài)評價(jià)指標(biāo)。
如果項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值等于或大于零，表明項(xiàng)目的盈利能力達(dá)到或超過了所要求的盈利水平，
項(xiàng)目財(cái)務(wù)上可行。
(二)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率(FIRR)
財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率是指項(xiàng)目在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)各年財(cái)務(wù)凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值之和等于零時(shí)的折現(xiàn)
率，也就是使項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值等于零時(shí)的折現(xiàn)率。
財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率是反映項(xiàng)目實(shí)際收益率的一個(gè)動(dòng)態(tài)指標(biāo)，該指標(biāo)越大越好。
一般情況下，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率大于等于基準(zhǔn)收益率時(shí)，項(xiàng)目可行。
(三)投資回收期Pt
投資回收期按照是否考慮資金時(shí)間價(jià)值可以分為靜態(tài)投資回收期和動(dòng)態(tài)投資回收期。以動(dòng)態(tài)
回收期為例：
(l)計(jì)算公式
動(dòng)態(tài)投資回收期的計(jì)算在實(shí)際應(yīng)用中根據(jù)項(xiàng)目的現(xiàn)金流量表，用下列近似公式計(jì)算：
Pt=(累計(jì)凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值出現(xiàn)正值的年數(shù)-1)+上一年累計(jì)凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值的絕對值/出現(xiàn)
正值年份凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值
(2)評價(jià)準(zhǔn)則
1)Pt≤Pc(基準(zhǔn)投資回收期)時(shí)，說明項(xiàng)目(或方案)能在要求的時(shí)間內(nèi)收回投資，是可
行的;
2)Pt>Pc時(shí)，則項(xiàng)目(或方案)不可行，應(yīng)予拒絕。
(四)項(xiàng)目投資收益率ROI
項(xiàng)目投資收益率是指項(xiàng)目達(dá)到設(shè)計(jì)能力后正常年份的年息稅前利潤或營運(yùn)期內(nèi)年平均息稅前
利潤(EBIT)與項(xiàng)目總投資(TI)的比率�？偼顿Y收益率高于同行業(yè)的收益率參考值，表明用總
投資收益率表示的盈利能力滿足要求。
ROI≥部門(行業(yè))平均投資利潤率(或基準(zhǔn)投資利潤率)時(shí)，項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上可考慮接受。
(五)項(xiàng)目投資利稅率
項(xiàng)目投資利稅率是指項(xiàng)目達(dá)到設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力后的一個(gè)正常生產(chǎn)年份的年利潤總額或平均年利
潤總額與銷售稅金及附加與項(xiàng)目總投資的比率，計(jì)算公式為：
投資利稅率=年利稅總額或年平均利稅總額/總投資×100%
投資利稅率≥部門(行業(yè))平均投資利稅率(或基準(zhǔn)投資利稅率)時(shí)，項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上可考慮
接受。
(六)項(xiàng)目資本金凈利潤率(ROE)
項(xiàng)目資本金凈利潤率是指項(xiàng)目達(dá)到設(shè)計(jì)能力后正常年份的年凈利潤或運(yùn)營期內(nèi)平均凈利潤
(NP)與項(xiàng)目資本金(EC)的比率。
項(xiàng)目資本金凈利潤率高于同行業(yè)的凈利潤率參考值，表明用項(xiàng)目資本金凈利潤率表示的盈利
能力滿足要求。
(七)項(xiàng)目測算核心指標(biāo)匯總表
二、國民經(jīng)濟(jì)評價(jià)
國民經(jīng)濟(jì)評價(jià)是項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)的核心部分，是決策部門考慮項(xiàng)目取舍的重要依據(jù)。建設(shè)項(xiàng)目國民
經(jīng)濟(jì)評價(jià)采用費(fèi)用與效益分析的方法，運(yùn)用影子價(jià)格、影子匯率、影子工資和社會(huì)折現(xiàn)率等參數(shù)，計(jì)
算項(xiàng)目對國民經(jīng)濟(jì)的凈貢獻(xiàn)，評價(jià)項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上的合理性。國民經(jīng)濟(jì)評價(jià)采用國民經(jīng)濟(jì)盈利能力分析
和外匯效果分析，以經(jīng)濟(jì)內(nèi)部收益率(EIRR)作為主要的評價(jià)指標(biāo)。根據(jù)項(xiàng)目的具體特點(diǎn)和實(shí)際需要
也可計(jì)算經(jīng)濟(jì)凈現(xiàn)值(ENPV)指標(biāo)，涉及產(chǎn)品出口創(chuàng)匯或替代進(jìn)口節(jié)匯的項(xiàng)目，要計(jì)算經(jīng)濟(jì)外匯凈現(xiàn)
值(ENPV)，經(jīng)濟(jì)換匯成本或經(jīng)濟(jì)節(jié)匯成本。
三、社會(huì)效益和社會(huì)影響分析
在可行性研究中，除對以上各項(xiàng)指標(biāo)進(jìn)行計(jì)算和分析以外，還應(yīng)對項(xiàng)目的社會(huì)效益和社會(huì)影響進(jìn)
行分析，也就是對不能定量的效益影響進(jìn)行定性描述。
第十一部分 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析及風(fēng)險(xiǎn)防控
一、建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)分析及防控措施
二、法律政策風(fēng)險(xiǎn)及防控措施
三、市場風(fēng)險(xiǎn)及防控措施
四、籌資風(fēng)險(xiǎn)及防控措施
五、其他相關(guān)粉線及防控措施
第十二部分 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究結(jié)論與建議
一、結(jié)論與建議
根據(jù)前面各節(jié)的研究分析結(jié)果，對項(xiàng)目在技術(shù)上、經(jīng)濟(jì)上進(jìn)行全面的評價(jià)，對建設(shè)方案進(jìn)行總結(jié)，提出結(jié)論性意見和建議。主要內(nèi)容有：
1、對推薦的擬建方案建設(shè)條件、產(chǎn)品方案、工藝技術(shù)、經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境影響的結(jié)論性意見
2、對主要的對比方案進(jìn)行說明
3、對可行性研究中尚未解決的主要問題提出解決辦法和建議
4、對應(yīng)修改的主要問題進(jìn)行說明，提出修改意見
5、對不可行的項(xiàng)目，提出不可行的主要問題及處理意見
6、可行性研究中主要爭議問題的結(jié)論
二、附件
凡屬于項(xiàng)目可行性研究范圍，但在研究報(bào)告以外單獨(dú)成冊的文件，均需列為可行性研究報(bào)告的附件，所列附件應(yīng)注明名稱、日期、編號。
1、項(xiàng)目建議書(初步可行性報(bào)告)
2、項(xiàng)目立項(xiàng)批文
3、 廠址選擇報(bào)告書
4、 資源勘探報(bào)告
5、 貸款意向書
6、環(huán)境影響報(bào)告
7、 需單獨(dú)進(jìn)行可行性研究的單項(xiàng)或配套工程的可行性研究報(bào)告
8、需要的市場預(yù)測報(bào)告
9、引進(jìn)技術(shù)項(xiàng)目的考察報(bào)告
10、 引進(jìn)外資的名類協(xié)議文件
11、其他主要對比方案說明
12、其他
三、附圖
1、 廠址地形或位置圖(設(shè)有等高線)
2、 總平面布置方案圖(設(shè)有標(biāo)高)
3、 工藝流程圖
4、 主要車間布置方案簡圖
5、 其它
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