樓盤價值資產(chǎn)評估報告范文

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　　評估報告聲明

　　我們鄭重聲明：

　　一、我們在本評估報告中陳述的事實是真實的和準確的。

　　二、本評估報告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到本評估報告中已說明的假設和限制條件的限制。

　　三、我們與本評估報告中的評估對象沒有利害關系，也與有關當事人沒有個人利害關系或偏見。

　　四、我們依照中華人民共和國國家標準《房地產(chǎn)評估規(guī)范》進行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本評估報告。

　　五、我們已對本評估報告中的評估對象進行了實地查勘。

　　六、我公司評估人員201*年6月10日至6月20日對該項目進行了實地的調(diào)查和研究，并對該區(qū)域的其他同類房產(chǎn)進行了比較，采集數(shù)據(jù)都是真實可靠的。

　　七、沒有人對本評估報告提供重要的專業(yè)幫助。

　　摘要

　　十里金灘選址青島東，依托沿海經(jīng)濟帶資源優(yōu)勢，由多家著名房地產(chǎn)企業(yè)投資建造丁字灣新區(qū)，主要建設星級酒店、旅游度假區(qū)、游艇碼頭、海洋生物科研基地、影視城及其他娛樂設施。

　　??，首期開發(fā)約400畝，打造成一個集居住、商業(yè)、餐飲、休閑、娛樂、文化為一體的大型綜合性多功能宜居社區(qū)，建設一個中國北部的“普吉島”。目前該樓盤占地8000畝，主要建筑類型為板樓和高層。在項目附近有，高層每戶總面積在39-88平方米不等。容積率為0.91，定于本年8月中旬開盤�，F(xiàn)將資產(chǎn)評估情況摘要報告如下：

　　一、評估目的：評估樓盤價值

　　二、 評估對象：

　　三、評估基準日：201*年6月20日

　　四、評估報告的有效使用期限：201*年6月20日至201*年12月31日。

　　五、評估方法：采用成本法進行評估。

　　六、評估結(jié)果

　　重要提示：以上內(nèi)容摘自資產(chǎn)評估報告書，欲了解本評估項目的全面情況，應認真閱讀資產(chǎn)評估報告書全文受 委托，我小組于201*年6月10日至6月20日，對位于 ，容積率為0.91的房地產(chǎn)進行評估，評估房地產(chǎn)在評估基準日的價值，為銷售該房產(chǎn)提供參考�，F(xiàn)將資產(chǎn)評估情況報告如下：

　　一、委托方：

　　二、受托方：

　　三、產(chǎn)權(quán)持有單位：

　　四、評估目的：評估樓盤價值

　　五、評估對象：

　　六、評估基準日：201*年6月20日

　　七、評估報告的有效使用期限：201*年6月20日至201*年12月31日。

　　八、評估的假設條件和限制條件

　　(一)評估的假設條件：

　　1.委托房地產(chǎn)位于海陽丁字灣新區(qū)。

　　2.假設委估房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)合法，沒有產(chǎn)權(quán)糾紛。

　　3.假設委估房地產(chǎn)現(xiàn)狀滿足所采用的城市規(guī)劃、用途管制和限制條件，另有說明的除外。

　　4.被評估資產(chǎn)處于繼續(xù)使用狀態(tài)或被假定處于繼續(xù)使用狀態(tài)。

　　5.被評估資產(chǎn)的預期收益能夠支持其重置及其投入價值。

　　(二)本項評估的限制條件

　　1.本報告有關資料由我方實地考察取得，由于房產(chǎn)時效原則，本報告建立在一定日期范圍內(nèi)有效。

　　2.本報告僅供委托方銷售該房地產(chǎn)提供參考依據(jù)用，不對其他用途負責。

　　3.本報告未考慮抵押、擔保、出租等他項權(quán)利對委估對象實際價格的影響。

　　4.實地查勘時，對房屋僅進行一般性查看，并未進行結(jié)構(gòu)性測試，不可能確定其內(nèi)部缺損。

　　5.未經(jīng)本評估單位同意，評估報告的全部或任何一部分內(nèi)容不得使用在其他與本次項目無關的任何公開文件、通告或報告中，也不得以任何形式公開發(fā)表。

　　6.本報告一式兩份，一份提交委托方，一份留存評估小組。

　　九、評估原則

　　根據(jù)國家有關資產(chǎn)評估的規(guī)定，本著客觀、獨立、公正、科學的原則，還遵循如下工作原則和技術(shù)經(jīng)濟原則：

　　1、工作原則

　　(1)合法性原則

　　評估對象房地產(chǎn)符合城市規(guī)劃對土地用途、容積率、覆蓋率、建筑高度、建筑風格的要求，即應以評估對象合法使用、合法處置為前提進行。評估對象已經(jīng)取得《房屋所有權(quán)證》，具備合法性。

　　(2)真實性原則

　　資產(chǎn)評估工作實事求是，尊重實際，尊重科學，在評估過程中以實際材料為基礎，以確鑿證據(jù)為依據(jù)，以科學的態(tài)度為指針，客觀公允地反映評估結(jié)果。

　　(3)可行性原則

　　評估人員根據(jù)評估對象的特點和性質(zhì)以及當時所具備的條件，指定切實可行的評估方案，并采用合適的評估方法進行評估。

　　(4)簡易性原則

　　要求資產(chǎn)評估工作在達到相應準確度要求的前提下，盡量使評估工作簡便易行，以節(jié)約人力、物力、財力和時間，提高資產(chǎn)評估效率。

　　2、技術(shù)經(jīng)濟原則

　　(1)預期收益原則

　　以技術(shù)原則的形式概括出資產(chǎn)價值。

　　(2)供求原則

　　假定在其他條件不變的前提下，商品的價格隨著需求的增長而上升，隨著供給的增長而下降。

　　(3)評估日期原則

　　市場是變化的，資產(chǎn)的價值會隨著市場條件的變化而不斷改變，因此要求資產(chǎn)評估必須有評估基準日，而且評估值就是評估基準日的資產(chǎn)價值。

　　十、評估依據(jù)

　　1.行為依據(jù)

　　委托方與受托方簽訂的《資產(chǎn)評估協(xié)議書》以及《委托評估函》

　　2.有關法律、法規(guī)、政策文件和技術(shù)章程

　　(1)《中華人民共和國土地管理法》 (2)《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》 (3)《房地產(chǎn)評估規(guī)范》(GB/T 50291-1999) (4)《城鎮(zhèn)土地評估規(guī)程》(GB/T 18508-2001) (5)地方人民政府及有關部門頒布的法規(guī)文件

　　3.產(chǎn)權(quán)依據(jù)

　　《國有土地使用證》

　　4.價格依據(jù)

　　報價單及至房屋中介機構(gòu)獲知的租金及物業(yè)管理費等本小組查閱相關資料及現(xiàn)場查勘獲取的信息。 十一、評估方法

　　該房地產(chǎn)為新建成的尚未開盤項目。評估人員在實地勘查的基礎上，對待評估房地產(chǎn)的各種資料和信息進行了認真地分析，根據(jù)評估日期委估房地產(chǎn)用途，評估目的，資料狀況和青島東海陽丁字灣房地產(chǎn)市場的實際情況，決定采用成本法來評估房地產(chǎn)的價格。

　　成本法是以重新建造委估房地產(chǎn)或同類房地產(chǎn)的建筑物部分所需花費的成本為基礎，扣除與新建筑物相比的價值損耗部分，再加上房屋建筑物基地地價來確定房地產(chǎn)價值。它的前提條件是：(1)委估資產(chǎn)處于繼續(xù)使用狀態(tài)。(2)應當具備可利用的歷史資料，同時，現(xiàn)時資產(chǎn)與歷史資產(chǎn)具有相同性或者可比性。(3)形成資產(chǎn)價值的耗費是必須的。在滿足了以上三點后，我們采用成本法作為次評估方法。

　　十二、評估過程

　　運用成本法求取評估對象房地產(chǎn)價值，是根據(jù)被評估資產(chǎn)在基準日的重新價格，扣除損耗后確定被評估房地產(chǎn)的價格，新建房地產(chǎn)沒有折舊，其價格評估可以直接利用土地取得成本、開發(fā)成本、管理費用、銷售稅費、利息和利潤來計算。以下數(shù)據(jù)由受托方銷售中心提供。

　　1.土地取得成本

　　土地取得成本=13.3(億元)

　　2.開發(fā)成本

　　與土地開發(fā)成本不同，新建房地產(chǎn)的開發(fā)成本包括：前期工程費用、建筑安裝工程費、公共配套設施建設費、基礎設施建設費以及其他費用。其中，房屋建筑安裝工程費是指取得土地后直至工程完工投入使用，開發(fā)商支付的建筑費用、安裝費用、招標費用和質(zhì)量監(jiān)督費用等。

　　前期工程費=16.2(億元)

　　房屋開發(fā)費=25.7(億元)

　　開發(fā)成本=前期工程費+房屋開發(fā)費=16.3+25.7=41.9(億元)

　　3.管理費用

　　管理費用=4.9(億元)

　　4.銷售稅費

　　稅金是指取得土地和房屋開發(fā)建設過程中向國家繳納的稅金、附加費，包括營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、印花稅和房產(chǎn)稅等。 銷售稅費=5.3(億元)

　　5.開發(fā)利潤

　　利潤率 銷售中心暫定的成本利潤率為55%。 開發(fā)利潤=(土地取得費+開發(fā)成本)×成本利潤率 =(13.3+41.9)×55%=30.36(億元)

　　6.利息

　　該項目的貸款利率為6.1%。

　　利息=土地取得成本×[

　　1-%1.612

　　)(?]+開發(fā)成本×[(1+6.1%)-1] =13.3×[

　　1-%1.612

　　)(?]+41.9×[(1+6.1%)-1] =1.672+2.5559

　　=4.2279(億元)

　　該房地產(chǎn)評估價值=土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用+銷售稅費+利潤+利息 =13.3+41.9+4.9+5.3+30.36+4.2279=99.9879(億元)

　　十三、評估結(jié)果

　　評估人員根據(jù)評估目的，遵照我國相關的法律、法規(guī)和制度，遵循評估原則，按照評估程序，采用科學合理的評估方法，對該部分房地產(chǎn)在評估時點(基準日)的客觀合理價值進行了評定估算，評估人員在用成本法評估的基礎上又查詢了 已經(jīng)開盤的樓盤價，又結(jié)合丁字灣其它房地產(chǎn)企業(yè)的預期售價，以及相關銷售人員的看法，最終確定評估對象在評估時點的客觀合理價值(總價值)為人民幣9998790000元，大寫：玖十玖億玖仟捌佰柒拾玖萬元整。

　　十四、評估報告有效期

　　201*年6月20日至201*年12月31日。

　　十五、評估師簽名

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