資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告標(biāo)準(zhǔn)樣本

時(shí)間：2024-08-15 09:15:38 資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告我要投稿

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　　弘捷電路(常熟)有限公司管理人

資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告標(biāo)準(zhǔn)樣本

　　委估資產(chǎn)組合快速變現(xiàn)清算價(jià)值的評(píng)估報(bào)告書(shū)

　　蘇東華評(píng)報(bào)[20××]字第130號(hào)

　　蘇州東華資產(chǎn)評(píng)估有限公司

　　二○××年十二月十日

　　聲明

　　資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)摘要

　　資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)

　　一、委托方、產(chǎn)權(quán)持有人簡(jiǎn)介及報(bào)告使用者

　　二、評(píng)估目的

　　三、評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍

　　四、價(jià)值類(lèi)型及其定義

　　五、評(píng)估基準(zhǔn)日

　　六、評(píng)估依據(jù)

　　七、評(píng)估方法

　　八、評(píng)估程序?qū)嵤┻^(guò)程和情況

　　九、評(píng)估假設(shè)

　　十、評(píng)估結(jié)論

　　十一、特別事項(xiàng)說(shuō)明

　　十二、評(píng)估報(bào)告的使用限制說(shuō)明

　　十三、評(píng)估報(bào)告日

　　十四、評(píng)估報(bào)告附件

　　(1) 資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果明細(xì)表

　　(2) 江蘇省常熟市人民法院(2009)熟破重字第0001號(hào)《民事裁定書(shū)》復(fù)印件(1頁(yè))

　　(3) 相關(guān)產(chǎn)權(quán)證明文件復(fù)印件

　　(4) 產(chǎn)權(quán)持有人營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本復(fù)印件(1頁(yè))

　　(5) 評(píng)估機(jī)構(gòu)與委托方簽訂的資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)約定書(shū)(1份)

　　(6) 參加本次評(píng)估人員名單(1頁(yè))

　　(7) 評(píng)估機(jī)構(gòu)企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本(復(fù)印件)(1頁(yè))

　　(8) 評(píng)估機(jī)構(gòu)資產(chǎn)評(píng)估資格證書(shū)副本(復(fù)印件)(1頁(yè))

　　(9) 參加評(píng)估的注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師資格證書(shū)復(fù)印件(3頁(yè))

　　聲明

　　1. 就注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師所知，評(píng)估報(bào)告中陳述的事項(xiàng)是客觀的;

　　2. 注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師在評(píng)估對(duì)象中沒(méi)有現(xiàn)存的或預(yù)期的利益，同時(shí)與委托方和相關(guān)當(dāng)事方?jīng)]有個(gè)人利益關(guān)系，對(duì)委托方和相關(guān)當(dāng)事方不存在偏見(jiàn);

　　3. 評(píng)估報(bào)告的分析和結(jié)論是在恪守獨(dú)立、客觀和公正原則基礎(chǔ)上形成的，僅在評(píng)估報(bào)告設(shè)定的評(píng)估假設(shè)和限制條件下成立;

　　4. 評(píng)估結(jié)論僅在評(píng)估報(bào)告載明的評(píng)估基準(zhǔn)日有效。評(píng)估報(bào)告使用者應(yīng)當(dāng)根據(jù)評(píng)估基準(zhǔn)日后的資產(chǎn)狀況和市場(chǎng)變化情況合理確定評(píng)估報(bào)告使用期限;

　　5. 注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師及其所在評(píng)估機(jī)構(gòu)具備本評(píng)估業(yè)務(wù)所需的執(zhí)業(yè)資質(zhì)和相關(guān)專業(yè)評(píng)估經(jīng)驗(yàn)。除已在評(píng)估報(bào)告中披露的運(yùn)用評(píng)估機(jī)構(gòu)或?qū)＜业墓ぷ魍�，評(píng)估過(guò)程中沒(méi)有運(yùn)用其他評(píng)估機(jī)構(gòu)或?qū)＜业墓ぷ鞒晒?

　　6. 注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師本人或其業(yè)務(wù)助理人員對(duì)評(píng)估對(duì)象進(jìn)行了現(xiàn)場(chǎng)勘察;

　　7. 注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)行資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)的目的是對(duì)評(píng)估對(duì)象價(jià)值進(jìn)行估算并發(fā)表專業(yè)意見(jiàn)，并不承擔(dān)相關(guān)當(dāng)事人決策的責(zé)任。評(píng)估結(jié)論不應(yīng)當(dāng)被認(rèn)為是對(duì)評(píng)估對(duì)象可實(shí)現(xiàn)價(jià)格的保證;

　　8. 遵守相關(guān)法律、法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則，對(duì)評(píng)估對(duì)象價(jià)值進(jìn)行估算并發(fā)表專業(yè)意見(jiàn)，是注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師的責(zé)任;提供必要的資料并保證所提供資料的真實(shí)性、合法性和完整性，恰當(dāng)使用評(píng)估報(bào)告是委托方和相關(guān)當(dāng)事方的責(zé)任;

　　9. 注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師對(duì)評(píng)估對(duì)象的法律權(quán)屬狀況給予了必要的關(guān)注，但不對(duì)評(píng)估對(duì)象的法律權(quán)屬做任何形式的保證;

　　10. 評(píng)估報(bào)告的使用僅限于評(píng)估報(bào)告中載明的評(píng)估目的，因使用不當(dāng)造成的后果與簽字注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師及其所在評(píng)估機(jī)構(gòu)無(wú)關(guān);

　　11. 評(píng)估報(bào)告使用者應(yīng)當(dāng)關(guān)注評(píng)估報(bào)告中特別事項(xiàng)可能對(duì)評(píng)估結(jié)論產(chǎn)生的影響并注意評(píng)估結(jié)論所對(duì)應(yīng)的使用限制條件。

　　蘇州東華資產(chǎn)評(píng)估有限公司

　　二○○九年十二月十日

　　資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)摘要

　　蘇州東華資產(chǎn)評(píng)估有限公司接受弘捷電路(常熟)有限公司管理人(以下簡(jiǎn)稱委托方)的委托，對(duì)委托方委估的資產(chǎn)進(jìn)行了評(píng)估。

　　1. 根據(jù)約定本次資產(chǎn)評(píng)估的目的是為委托方確定委估弘捷電路(常熟)有限公司實(shí)物資產(chǎn)及土地使用權(quán)的快速變現(xiàn)清算價(jià)值，為弘捷電路(常熟)有限公司管理人了解委估資產(chǎn)的快速變現(xiàn)清算價(jià)值提供價(jià)值參考依據(jù)。

　　2. 本次資產(chǎn)評(píng)估的對(duì)象是委托方委估的資產(chǎn)組合;評(píng)估的范圍是委托方委估的房屋建(構(gòu))筑物、存貨及土地使用權(quán)、機(jī)器設(shè)備(不包括融資租賃設(shè)備及中新電鍍?cè)O(shè)備制造(深圳)有限公司申請(qǐng)保留物權(quán)的設(shè)備，即部分一次銅生產(chǎn)設(shè)備及二次銅生產(chǎn)設(shè)備)。

　　3. 評(píng)估方法：本次評(píng)估遵照中國(guó)有關(guān)資產(chǎn)評(píng)估的法令、法規(guī)，遵循獨(dú)立、客觀、科學(xué)的工作原則，依據(jù)委估資產(chǎn)的實(shí)際狀況、清算價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，以資產(chǎn)處于被迫出售、快速變現(xiàn)等非正常市場(chǎng)條件為前提，采用清算價(jià)格法進(jìn)行評(píng)估。

　　4. 評(píng)估的價(jià)值類(lèi)型為快速變現(xiàn)清算價(jià)值�？焖僮儸F(xiàn)清算價(jià)值是指在評(píng)估對(duì)象處于被迫出售、快速變現(xiàn)等非正常市場(chǎng)條件下的價(jià)值估計(jì)數(shù)額。

　　5. 本項(xiàng)目評(píng)估基準(zhǔn)日為2009年9月23日。

　　6. 委估資產(chǎn)評(píng)估值為人民幣壹億壹仟捌佰伍拾玖萬(wàn)柒仟陸佰陸拾柒元玖角玖分RMB118,597,667.99) (見(jiàn)下表) 金額單位：元

　　編號(hào)

　　科目名稱

　　賬面值

　　評(píng)估值

　　固定資產(chǎn)原值

　　203,388,607.67

　　231,765,913.24

　　固定資產(chǎn)原值——機(jī)器設(shè)備

　　122,841,840.79

　　149,102,790.00

　　固定資產(chǎn)原值——房屋建筑物

　　80,546,766.88

　　75,396,198.24

　　固定資產(chǎn)原值——構(gòu)筑物

　　7,266,925.00

　　固定資產(chǎn)凈值

　　180,359,014.02

　　100,237,061.19

　　固定資產(chǎn)凈值——機(jī)器設(shè)備

　　106,445,754.48

　　50,761,214.39

　　固定資產(chǎn)凈值——房屋建筑物

　　73,913,259.54

　　47,152,788.26

　　固定資產(chǎn)凈值——構(gòu)筑物

　　2,323,058.54

　　減：固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備

　　2,480,000.00

　　固定資產(chǎn)凈額

　　177,879,014.02

　　100,237,061.19

　　土地使用權(quán)

　　5,304,069.18

　　14,807,157.61

　　存貨——原材料

　　2,766,635.40

　　1,097,756.23

　　存貨——產(chǎn)成品

　　4,234,375.47

　　354,843.27

　　存貨——物料

　　2,811,055.93

　　883,838.08

　　存貨——車(chē)間用備件(賬外)

　　105,125.63

　　存貨——低值易耗品(在庫(kù))

　　535,650.48

　　207,478.92

　　存貨——在用低值易耗品(賬外)

　　904,407.06

　　減：存貨跌價(jià)準(zhǔn)備

　　4,600,000.00

　　存貨

　　5,747,717.28

　　3,553,449.19

　　在建工程

　　41,460,073.86

　　合計(jì)

　　230,390,874.34

　　118,597,667.99

　　注：機(jī)器設(shè)備中已扣除融資租賃設(shè)備;中新電鍍?cè)O(shè)備制造(深圳)有限公司申請(qǐng)保留物權(quán)的設(shè)備，即部分一次銅生產(chǎn)設(shè)備及二次銅生產(chǎn)設(shè)備。

　　7. 按國(guó)家現(xiàn)行的有關(guān)規(guī)定，評(píng)估結(jié)果適用的有效使用期限為評(píng)估基準(zhǔn)日后一年。

　　特別事項(xiàng)說(shuō)明：

　　1. 假設(shè)弘捷電路(常熟)有限公司管理人委托評(píng)估的資產(chǎn)在弘捷電路(常熟)有限公司破產(chǎn)前提下，資產(chǎn)中房屋建筑物、土地使用權(quán)及機(jī)器設(shè)備中的電力設(shè)施、中央空調(diào)等通用類(lèi)資產(chǎn)在原地續(xù)用，其他實(shí)物資產(chǎn)在異地使用或拆除的前提下進(jìn)行快速處置變現(xiàn);

　　2. 本次申報(bào)評(píng)估的房屋建筑物、土地使用權(quán)、機(jī)器設(shè)備、存貨資產(chǎn)中分別存在抵押、融資租賃、寄存等多種物權(quán)方面特殊情況，由于目前該些物權(quán)事項(xiàng)尚在清理、核實(shí)中，至本報(bào)告出具日暫不能詳細(xì)全面披露。

　　3. 本次評(píng)估中建筑面積有房屋所有權(quán)證的以房屋所有權(quán)證上登記的面積為準(zhǔn)，無(wú)房屋所有權(quán)證的以現(xiàn)場(chǎng)實(shí)測(cè)面積為準(zhǔn)。若評(píng)估時(shí)點(diǎn)后，經(jīng)法定房產(chǎn)測(cè)繪機(jī)構(gòu)測(cè)定的面積數(shù)量若發(fā)生變化，評(píng)估價(jià)值應(yīng)作相應(yīng)的調(diào)整，甚至重估;

　　以上內(nèi)容摘自資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)，欲了解本評(píng)估項(xiàng)目的全面情況，應(yīng)認(rèn)真閱讀資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)全文。本報(bào)告計(jì)價(jià)單位為人民幣元。

　　蘇州東華資產(chǎn)評(píng)估有限公司法定代表人：

　　江蘇常熟評(píng)估項(xiàng)目負(fù)責(zé)人：中國(guó)注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師

　　楓林路21號(hào) 評(píng)估報(bào)告復(fù)核人：中國(guó)注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師

　　二○○九年十二月十日

　　弘捷電路(常熟)有限公司管理人委估資產(chǎn)組合

　　資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)

　　蘇東華評(píng)報(bào)[2009]字第130號(hào)

　　蘇州東華資產(chǎn)評(píng)估有限公司接受弘捷電路(常熟)有限公司管理人的委托，根據(jù)國(guó)家有關(guān)資產(chǎn)評(píng)估的規(guī)定，本著客觀、獨(dú)立、公正、科學(xué)的原則，按照公認(rèn)的資產(chǎn)評(píng)估方法，對(duì)委托方委估的資產(chǎn)進(jìn)行了評(píng)估。本所評(píng)估人員按照必要的評(píng)估程序，對(duì)委估的資產(chǎn)實(shí)施了實(shí)地勘察、市場(chǎng)調(diào)查與詢證，對(duì)委估資產(chǎn)在評(píng)估基準(zhǔn)日2009年9月23日所表現(xiàn)的快速變現(xiàn)清算價(jià)值作出了公允反映，現(xiàn)將資產(chǎn)評(píng)估情況及評(píng)估結(jié)果報(bào)告如下：

　　一、委托方、產(chǎn)權(quán)持有人簡(jiǎn)介及報(bào)告使用者

　　本評(píng)估項(xiàng)目的委托方為弘捷電路(常熟)有限公司管理人。

　　2009年9月23日，江蘇省常熟市人民法院立案受理弘捷電路(常熟)有限公司以不能清償?shù)狡趥鶆?wù)，請(qǐng)求通過(guò)重整程序拯救企業(yè)為由的重整申請(qǐng)。同日依據(jù)《中華人民共和國(guó)企業(yè)破產(chǎn)法》第二條、第七條、第七十條、第七十一條的規(guī)定，指定江蘇新瑞會(huì)計(jì)師事務(wù)所擔(dān)任弘捷電路(常熟)有限公司管理人。

　　產(chǎn)權(quán)持有人為弘捷電路(常熟)有限公司，系外商合資設(shè)立的有限責(zé)任公司，注冊(cè)資本1500萬(wàn)美元，是一家從事半導(dǎo)體、元器件專用材料(印刷路板)開(kāi)發(fā)、生產(chǎn)、加工，銷(xiāo)售自產(chǎn)產(chǎn)品并提供相關(guān)今后服務(wù)的企業(yè)，法定代表人黃玄奎。

　　2009年9月23日，弘捷電路(常熟)有限公司以不能清償?shù)狡趥鶆?wù)，請(qǐng)求通過(guò)重整程序拯救企業(yè)為由向江蘇省常熟市人民法院申請(qǐng)重整。經(jīng)江蘇省常熟市人民法院查明：在國(guó)際金融危機(jī)的背景下，申請(qǐng)人自2008年9月起訂單量銳減，生產(chǎn)流動(dòng)資金枯竭，并自2009年2月起停產(chǎn)。申請(qǐng)人賬面現(xiàn)有資產(chǎn)347319227.35元，難以清償全部債務(wù)317606455.82元。申請(qǐng)人提出的重整理由屬實(shí)，且被申請(qǐng)人具備重整能力。2009年9月23日，江蘇省常熟市人民法院發(fā)出了(2009)熟破字第0001號(hào)《民事裁定書(shū)》。

　　本評(píng)估報(bào)告使用者為：弘捷電路(常熟)有限公司管理人。

　　資產(chǎn)評(píng)估委托方以外的其他評(píng)估報(bào)告使用者為：本次擬進(jìn)行企業(yè)破產(chǎn)清算而必須涉及的各相關(guān)利益方及按法律法規(guī)規(guī)定需報(bào)送的相關(guān)部門(mén)。

　　二、評(píng)估目的

　　根據(jù)約定本次資產(chǎn)評(píng)估的目的是為委托方確定委估弘捷電路(常熟)有限公司實(shí)物資產(chǎn)及土地使用權(quán)的快速變現(xiàn)清算價(jià)值，為弘捷電路(常熟)有限公司管理人了解委估資產(chǎn)的快速變現(xiàn)清算價(jià)值提供價(jià)值參考依據(jù);

　　二、評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍

　　本次評(píng)估的對(duì)象是資產(chǎn)組合;評(píng)估的范圍是委托方委估的房屋建(構(gòu))筑物、存貨及土地使用權(quán)、機(jī)器設(shè)備(不包括融資租賃設(shè)備及中新電鍍?cè)O(shè)備制造(深圳)有限公司申請(qǐng)保留物權(quán)的設(shè)備，即部分一次銅生產(chǎn)設(shè)備及二次銅生產(chǎn)設(shè)備)。具體賬面情況如下：

　　金額單位：元

　　編號(hào)

　　科目名稱

　　賬面值

　　固定資產(chǎn)原值

　　203,388,607.67

　　固定資產(chǎn)原值——機(jī)器設(shè)備

　　122,841,840.79

　　固定資產(chǎn)原值——房屋建筑物

　　80,546,766.88

　　固定資產(chǎn)原值——構(gòu)筑物

　　固定資產(chǎn)凈值

　　180,359,014.02

　　固定資產(chǎn)凈值——機(jī)器設(shè)備

　　106,445,754.48

　　固定資產(chǎn)凈值——房屋建筑物

　　73,913,259.54

　　固定資產(chǎn)凈值——構(gòu)筑物

　　減：固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備

　　2,480,000.00

　　固定資產(chǎn)凈額

　　177,879,014.02

　　土地使用權(quán)

　　5,304,069.18

　　存貨——原材料

　　2,766,635.40

　　存貨——產(chǎn)成品

　　4,234,375.47

　　存貨——物料

　　2,811,055.93

　　存貨——車(chē)間用備件(賬外)

　　存貨——低值易耗品(在庫(kù))

　　535,650.48

　　存貨——在用低值易耗品(賬外)

　　減：存貨跌價(jià)準(zhǔn)備

　　4,600,000.00

　　存貨

　　5,747,717.28

　　在建工程

　　41,460,073.86

　　合計(jì)

　　230,390,874.34

　　上述賬面價(jià)值為： 2009年9月23日，評(píng)估人員進(jìn)入評(píng)估現(xiàn)場(chǎng)時(shí)企業(yè)財(cái)務(wù)提供的財(cái)務(wù)賬面數(shù)據(jù)，。

　　1、存貨：該公司的存貨包括原材料、產(chǎn)成品、物料、在庫(kù)低值易耗品。①原材料主要包括公司外購(gòu)的基板、銅箔、及PP等均為公司原正常生產(chǎn)周轉(zhuǎn)用材料，分別存放于公司基板倉(cāng)庫(kù)、冷藏倉(cāng)庫(kù)等;②產(chǎn)成品主要包括電路板及其樣品,存放在成品倉(cāng)庫(kù);③物料主要為車(chē)間用的物料，如鉆頭、銑刀及化學(xué)試劑等，分別存放于物料及化學(xué)品倉(cāng);④低值易耗品(在庫(kù))主要為車(chē)間用小物品及辦公用品等，存放在低值易耗品倉(cāng)、總務(wù)倉(cāng)、MIS倉(cāng)。

　　2、房屋建筑物：該公司的建筑物位于江蘇省常熟東南經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)東南大道8號(hào)，共29項(xiàng)，其中房屋14項(xiàng)、構(gòu)筑物15項(xiàng)。主要房屋中，有房屋產(chǎn)權(quán)證的房屋有：南北門(mén)衛(wèi)、主車(chē)間、辦公樓、綜合樓、研發(fā)樓、化學(xué)品庫(kù)、污水車(chē)間，建筑面積為48409.58m2，房屋所有權(quán)證號(hào)分別為熟房權(quán)證古里字第00001081號(hào)、熟房權(quán)證古里字第00000917號(hào)。

　　無(wú)房屋產(chǎn)權(quán)證的房屋有：地上地下消防泵房、配電間、自行車(chē)棚、污水處理房附房、車(chē)間頂彩鋼板房，建筑面積為893.13m2。

　　構(gòu)筑物主要為砼道路及場(chǎng)地、磚圍墻、鋼圍墻、草坪、路燈、水池等。

　　3、機(jī)器設(shè)備：該公司機(jī)器設(shè)備共包括826項(xiàng)。設(shè)備主要分布于弘捷電路(常熟)有限公司廠區(qū)內(nèi)工務(wù)環(huán)安課、工務(wù)儀電課、工務(wù)機(jī)械空調(diào)、制造內(nèi)外層課、制造棕化壓合課、制造鉆孔課、制造電鍍課、制造防焊課、制造化金課、制造文字成型課、制造電測(cè)成型課、生管出貨課、工程制程設(shè)計(jì)課，及公司辦公大樓各科室、后勤部門(mén)。公司主要設(shè)備為以生產(chǎn)柔性電路板為主專用配套生產(chǎn)線。公司另有輸配電系統(tǒng)、水處理系統(tǒng)，鍋爐加熱系統(tǒng)，冷卻系統(tǒng)及液化氣站等公用設(shè)施及部分辦公用設(shè)備、電子設(shè)備及運(yùn)輸設(shè)備等.設(shè)備大多為近幾年購(gòu)置，已停產(chǎn)一段時(shí)間，設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)一般，總體成色良好。

　　4、在建工程：該公司在建工程包括土建工程、設(shè)備安裝工程(見(jiàn)明細(xì)表)。

　　5、土地使用權(quán)：該公司土地使用權(quán)位于常熟東南開(kāi)發(fā)區(qū)東南大道，權(quán)證號(hào)為常國(guó)用(2007)字第000376號(hào)，土地登記面積60024m2終止日期為2056年12月30日，使用權(quán)類(lèi)型為出讓，用途為工業(yè)，地號(hào)200700376，該宗地已抵押給中國(guó)建設(shè)銀行股份有限公司常熟支行，他項(xiàng)權(quán)利價(jià)值為人民幣945萬(wàn)元，設(shè)定日期為2007年4月25日，存續(xù)期限為2009年4月25日，土地他項(xiàng)權(quán)利證明書(shū)為常押他項(xiàng)(2007)字第538號(hào)。

　　上述資產(chǎn)的評(píng)估范圍與委托評(píng)估的范圍一致。

　　四、價(jià)值類(lèi)型及其定義

　　根據(jù)本次評(píng)估特定目的，本次評(píng)估選取的價(jià)值類(lèi)型為快速變現(xiàn)清算價(jià)值�？焖僮儸F(xiàn)清算價(jià)值是指在評(píng)估對(duì)象處于被迫出售、快速變現(xiàn)等非正常市場(chǎng)條件下的價(jià)值估計(jì)數(shù)額。

　　五、評(píng)估基準(zhǔn)日

　　本項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估基準(zhǔn)日是2009年9月23日。

　　本項(xiàng)目的評(píng)估基準(zhǔn)日根據(jù)委托方要求而確定。

　　評(píng)估中所采用的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，均為評(píng)估基準(zhǔn)日的標(biāo)準(zhǔn)。

　　六、評(píng)估依據(jù)

　　(一)行為依據(jù)

　　1、江蘇省常熟市人民法院(2009)熟破字第0001號(hào)《民事裁定書(shū)》。

　　(二)法律依據(jù)

　　1. 參照國(guó)家國(guó)有資產(chǎn)管理局國(guó)資辦發(fā)[1996]23號(hào)關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)《資產(chǎn)評(píng)估操作規(guī)范意見(jiàn)(試行)》的通知;

　　2. 《中華人民共和國(guó)公司法》及相關(guān)的法律、法規(guī);

　　3. 《中華人民共和國(guó)企業(yè)破產(chǎn)法》;

　　4. 《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》及國(guó)家有關(guān)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)的法律、法規(guī);

　　5. 江蘇省機(jī)械工業(yè)廳《設(shè)備完好標(biāo)準(zhǔn) JB/nJ015-90》和國(guó)家有關(guān)的行業(yè)專用設(shè)備完好等級(jí)標(biāo)準(zhǔn);

　　6. 《中華人民共和國(guó)海關(guān)進(jìn)出口稅則》;

　　7. 《中華人民共和國(guó)土地管理法》;

　　8. 《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》;

　　9.《中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例》;

　　10.《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》;

　　11.《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》;

　　12、江蘇省國(guó)有土地管理局頒發(fā)的《江蘇省城鎮(zhèn)土地定級(jí)估價(jià)實(shí)施細(xì)則》;

　　13.國(guó)家質(zhì)量監(jiān)督局、中華人民共和國(guó)建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》(GB/T50291-1999)。

　　(三)準(zhǔn)則依據(jù)

　　1.《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則--基本準(zhǔn)則》;

　　2.《資產(chǎn)評(píng)估職業(yè)道德準(zhǔn)則—基本準(zhǔn)則》;

　　3.《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則—評(píng)估報(bào)告》;

　　4. 《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則—評(píng)估程序》;

　　5.《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則—不動(dòng)產(chǎn)》;

　　6.《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則—機(jī)器設(shè)備》;

　　7.《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則—業(yè)務(wù)約定書(shū)》;

　　8.《資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類(lèi)型指導(dǎo)意見(jiàn)》;

　　9.《注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師關(guān)注評(píng)估對(duì)象法律權(quán)屬指導(dǎo)意見(jiàn)》(2003/3/1)。

　　(四)權(quán)屬依據(jù)

　　1.房屋所有權(quán)證、國(guó)有土地使用權(quán)證及土地他項(xiàng)權(quán)利證書(shū);

　　2.重要資產(chǎn)購(gòu)置合同或發(fā)票;

　　3.其他資產(chǎn)權(quán)屬證明文件。

　　(五)取價(jià)依據(jù)

　　1、《全國(guó)統(tǒng)一建筑工程基礎(chǔ)定額江蘇省估價(jià)表》(2004年);

　　2、《江蘇省建筑與裝飾工程計(jì)價(jià)表》(2004年);

　　3、《江蘇省安裝工程計(jì)價(jià)表》(2004年);

　　4、《關(guān)于確定2008年度蘇州市房屋基本重置價(jià)格的通知》;

　　5、《2009年機(jī)電產(chǎn)品報(bào)價(jià)手冊(cè)》;

　　6、《機(jī)械工業(yè)建設(shè)項(xiàng)目概算編制辦法及各項(xiàng)概算結(jié)算》;

　　7、《計(jì)算機(jī)世界》;

　　8、《資產(chǎn)評(píng)估常用數(shù)據(jù)與參數(shù)手冊(cè)》;

　　9、有關(guān)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)單位咨詢價(jià);

　　10、委托方提供的資產(chǎn)評(píng)估申報(bào)表;

　　11、委托方提供的有關(guān)設(shè)備購(gòu)置合同、財(cái)務(wù)原始憑證;

　　12、評(píng)估人員經(jīng)過(guò)現(xiàn)場(chǎng)勘察收集的資料;

　　13、本公司收集的其他資料。

　　七、評(píng)估方法

　　根據(jù)本次評(píng)估對(duì)象的特點(diǎn)與評(píng)估目的，本次評(píng)估采用清算價(jià)格法進(jìn)行評(píng)估。

　　清算價(jià)格法是指企業(yè)由于破產(chǎn)、抵押或其他原因，要求在一定期限內(nèi)將企業(yè)或資產(chǎn)變現(xiàn)，在清算時(shí)預(yù)期出賣(mài)資產(chǎn)可收回的快速變現(xiàn)價(jià)格，即以清算價(jià)格為標(biāo)準(zhǔn)。評(píng)估人員先對(duì)評(píng)估對(duì)象采用適當(dāng)?shù)姆椒ㄟM(jìn)行評(píng)估測(cè)算得出其公允價(jià)值，然后考慮在面臨清算狀態(tài)下的市場(chǎng)因素、個(gè)別因素及資產(chǎn)特點(diǎn)等情況后得出的變現(xiàn)系數(shù)，最后扣除清算處置預(yù)計(jì)需交納的各種稅金、交易費(fèi)用后得到的預(yù)計(jì)可回收凈額。

　　清算價(jià)值=資產(chǎn)公允價(jià)值×快速變現(xiàn)系數(shù)-預(yù)計(jì)應(yīng)交納稅金-預(yù)計(jì)交易費(fèi)用

　　(一)存貨評(píng)估方法

　　存貨：該公司的存貨包括原材料、產(chǎn)成品、物料、在庫(kù)低值易耗品。評(píng)估結(jié)果如下：

　　編號(hào)

　　科目名稱

　　評(píng)估價(jià)值

　　備注

　　存貨表1

　　原材料

　　1,097,756.23

　　存貨表2

　　產(chǎn)成品

　　354,843.27

　　存貨表3

　　物料

　　883,838.08

　　存貨表4

　　車(chē)間用備件(賬外)

　　105,125.63

　　存貨表5

　　在用低值易耗品(在庫(kù))

　　207,478.92

　　存貨表6

　　在用低值易耗品(賬外)

　　904,407.06

　　存貨合計(jì)

　　3,553,449.19

　　1、首先按市場(chǎng)法得到各類(lèi)存貨的公允價(jià)值。

　　評(píng)估人員首先對(duì)存貨進(jìn)行全面清查盤(pán)點(diǎn)，在對(duì)存貨進(jìn)行盤(pán)點(diǎn)的同時(shí)，詳細(xì)了解存貨的品質(zhì)狀況和適銷(xiāo)、適用情況。

　　原材料：主要包括公司外購(gòu)的基板、銅箔、及PP等均為公司原正常生產(chǎn)周轉(zhuǎn)用材料，分別存放于公司基板倉(cāng)庫(kù)、冷藏倉(cāng)庫(kù)等;經(jīng)核查除冷藏倉(cāng)因停電導(dǎo)致PP板報(bào)廢，其余為正常生產(chǎn)使用的原材料，根據(jù)清查核實(shí)后的數(shù)量乘以現(xiàn)行市場(chǎng)不含稅購(gòu)買(mǎi)價(jià)以確定其公允價(jià)值。

　　產(chǎn)成品：主要為印刷電路板及其樣品,存放在成品倉(cāng)庫(kù);經(jīng)核查，樣品、退庫(kù)及報(bào)廢板不能對(duì)外銷(xiāo)售，只能按報(bào)廢價(jià)評(píng);正常銷(xiāo)售的，根據(jù)清查核實(shí)后的數(shù)量乘以成本及現(xiàn)行不含稅售價(jià)孰低確定其公允價(jià)值。

　　物料：主要為車(chē)間用的物料，如鉆頭、銑刀及化學(xué)試劑等，分別存放于物料及化學(xué)品倉(cāng)。經(jīng)核查，因冷藏倉(cāng)停電導(dǎo)致干膜及油墨報(bào)廢，化學(xué)試劑中過(guò)期的也作報(bào)廢處理。其余物料根據(jù)清查核實(shí)后的數(shù)量乘以現(xiàn)行不含稅市場(chǎng)價(jià)確定其公允價(jià)值。

　　低值易耗品(在庫(kù))：主要為車(chē)間用小物品及辦公用品等，存放在低值易耗品倉(cāng)、總務(wù)倉(cāng)、MIS倉(cāng)。經(jīng)核查均能實(shí)現(xiàn)正常使用，根據(jù)清查核實(shí)后的數(shù)量乘以現(xiàn)行不含稅市場(chǎng)價(jià)確定其公允價(jià)值。

　　另評(píng)估人員根據(jù)實(shí)地盤(pán)點(diǎn)，車(chē)間用備件(賬外)根據(jù)清查核實(shí)后的數(shù)量乘以現(xiàn)行不含稅市場(chǎng)價(jià)確定其評(píng)估值;車(chē)間用低值易耗品(賬外)按重置成本法確定其公允價(jià)值。

　　2、根據(jù)存貨中各項(xiàng)資產(chǎn)的特點(diǎn)分別確定快速變現(xiàn)系數(shù)。

　　快速變現(xiàn)系數(shù)=市場(chǎng)因素修正系數(shù)×個(gè)別因素修正系數(shù)

　　市場(chǎng)因素修正系數(shù)=市場(chǎng)成熟度修正系數(shù)×市場(chǎng)條件差異修正系數(shù)×市場(chǎng)敏感性修正系數(shù)×市場(chǎng)消費(fèi)心理修正系數(shù)

　　個(gè)別因素修正系數(shù)=資產(chǎn)通用性修正系數(shù)×資產(chǎn)的獨(dú)立性和可分割性修正系數(shù)×資產(chǎn)規(guī)模及體量和價(jià)值量修正系數(shù)×資產(chǎn)性能修正系數(shù)×資產(chǎn)質(zhì)量修正系數(shù)。

　　3、交易費(fèi)用的影響因素較多，根據(jù)本次委估資產(chǎn)的規(guī)模及特點(diǎn)確定其交易費(fèi)用率為變現(xiàn)金額的3%。

　　5、清算價(jià)值=資產(chǎn)公允價(jià)值(不含增值稅)×快速變現(xiàn)系數(shù)-預(yù)計(jì)交易費(fèi)用。

　　故存貨合計(jì)評(píng)估值為3,553,449.19元。

　　(二)固定資產(chǎn)評(píng)估方法

　　1.房屋建筑物

　　一) 概況

　　本次評(píng)估的弘捷電路(常熟)有限公司的建筑物位于江蘇省常熟東南經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)東南大道8號(hào)，共29項(xiàng)，其中房屋14項(xiàng)、構(gòu)筑物15項(xiàng)。

　　主要房屋中，有房屋產(chǎn)權(quán)證的房屋有：南北門(mén)衛(wèi)、主車(chē)間、辦公樓、綜合樓、研發(fā)樓、化學(xué)品庫(kù)、污水車(chē)間，建筑面積為48409.58m2。

　　無(wú)房屋產(chǎn)權(quán)證的房屋有：地上地下消防泵房、配電間、自行車(chē)棚、污水處理房附房、車(chē)間頂彩鋼板房，建筑面積為893.13m2。

　　構(gòu)筑物主要為砼道路及場(chǎng)地、磚圍墻、鋼圍墻、草坪、路燈、水池等。

　　二) 評(píng)估價(jià)值的形成

　�、� 采用重置成本法得到評(píng)估對(duì)象的公允價(jià)值。

　　重置成本法：是用現(xiàn)時(shí)條件下重新購(gòu)置或建造一個(gè)全新?tīng)顟B(tài)的被評(píng)估資產(chǎn)所需的全部成本，減去被評(píng)估資產(chǎn)已經(jīng)發(fā)生的實(shí)體性陳舊貶值、功能性陳舊貶值和經(jīng)濟(jì)性陳舊貶值，得到的差額作為被評(píng)估資產(chǎn)的評(píng)估值的一種資產(chǎn)評(píng)估方法。

　�、� -1.重置成本的確定：

　　房地產(chǎn)的重置成本是假定于評(píng)估基準(zhǔn)日重新建造或購(gòu)置與被評(píng)估資產(chǎn)相同或相似的全新資產(chǎn)所需的各種合理費(fèi)用，主要包括以下內(nèi)容：

　　A：工程費(fèi)用：

　　主要包括以下內(nèi)容：

　　建筑安裝工程費(fèi)：

　　根據(jù)現(xiàn)行江蘇省建筑與裝飾工程計(jì)價(jià)表及現(xiàn)行江蘇省建筑安裝工程估價(jià)表，同時(shí)考慮到工程材料現(xiàn)行市價(jià)對(duì)材料進(jìn)行補(bǔ)價(jià)，對(duì)歷史資料不全的建筑物，根據(jù)實(shí)地測(cè)量的數(shù)據(jù)，按現(xiàn)行取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，參照現(xiàn)行蘇州市房屋基本重置價(jià)確定。

　　建筑水電工程費(fèi)：

　　指初始建造時(shí)直接附屬于且服務(wù)于房屋的用水、消防、照明、動(dòng)力、弱電等基本電力及通訊設(shè)施的管線費(fèi)用，但不包括變配電等工程。

　　裝飾工程費(fèi)：

　　主要指各建筑物的不屬于建筑安裝范圍的室內(nèi)外裝飾裝潢工程，此項(xiàng)根據(jù)各單體實(shí)際裝飾狀況結(jié)合目前的市場(chǎng)價(jià)格綜合估測(cè)后確定。

　　B：前期專業(yè)費(fèi)用：

　　包括前期測(cè)量、勘察設(shè)計(jì)、監(jiān)理費(fèi)、辦證費(fèi)，區(qū)內(nèi)局部三通一平及建筑垃圾清運(yùn)費(fèi)等;

　　C：建設(shè)單位管理費(fèi)：

　　是指建設(shè)單位在房屋建筑時(shí)所發(fā)生的工程項(xiàng)目管理費(fèi)用。

　　(1)-2成新率的確定:

　　成新率=(壽命年限-已使用年限)÷壽命年限×(1+調(diào)整系數(shù))×100%;

　　其中：A、壽命年限參照財(cái)政部頒發(fā)的固定資產(chǎn)分類(lèi)折舊年限;

　　B、調(diào)整系數(shù)由評(píng)估人員根據(jù)房屋之結(jié)構(gòu)情況、使用狀況確定。

　　(1)-3重置成本法評(píng)估值=重置成本×成新率

　　⑵ 確定快速變現(xiàn)系數(shù)

　　快速變現(xiàn)系數(shù)=市場(chǎng)因素修正系數(shù)×個(gè)別因素修正系數(shù)

　　市場(chǎng)因素修正系數(shù)=市場(chǎng)狀況修正系數(shù)×市場(chǎng)條件修正系數(shù)×市場(chǎng)消費(fèi)心理修正系數(shù)

　　個(gè)別因素修正系數(shù)=用途專業(yè)化(通用性)修正系數(shù)×房屋結(jié)構(gòu)形式及質(zhì)量修正系數(shù)×價(jià)值量大小系數(shù)×區(qū)位條件修正系數(shù)×資產(chǎn)獨(dú)立性/可分割轉(zhuǎn)讓性修正系數(shù)×開(kāi)發(fā)程度修正系數(shù)

　　(3)應(yīng)交納稅金：房屋建(構(gòu))筑物轉(zhuǎn)讓需交營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、印花稅，綜合考慮確定此稅率為8.05%。

　�、冉灰踪M(fèi)用：其影響因素較多，根據(jù)本次委估資產(chǎn)的規(guī)模及特點(diǎn),確定對(duì)有證房屋其交易費(fèi)用率為變現(xiàn)金額的2.5%，對(duì)無(wú)證房屋及構(gòu)筑物為變現(xiàn)金額的2.0%。

　�、汕逅銉r(jià)值=公允價(jià)值×快速變現(xiàn)系數(shù)-預(yù)計(jì)應(yīng)交納稅金-預(yù)計(jì)交易費(fèi)用。

　　2.設(shè)備

　　一)概況

　　1)該公司機(jī)器設(shè)備共包括826項(xiàng)。設(shè)備主要分布于弘捷電路(常熟)有限公司廠區(qū)內(nèi)工務(wù)環(huán)安課、工務(wù)儀電課、工務(wù)機(jī)械空調(diào)、制造內(nèi)外層課、制造棕化壓合課、制造鉆孔課、制造電鍍課、制造防焊課、制造化金課、制造文字成型課、制造電測(cè)成型課、生管出貨課、工程制程設(shè)計(jì)課，及公司辦公大樓各科室、后勤部門(mén)。全廠成品年產(chǎn)量為360萬(wàn)平方英尺電路板。

　　公司另有輸配電系統(tǒng)、水處理系統(tǒng)，鍋爐加熱系統(tǒng)，冷卻系統(tǒng)及液化氣站等公用設(shè)施及部分辦公用設(shè)備、電子設(shè)備及運(yùn)輸設(shè)備等.設(shè)備大多為近幾年購(gòu)置，已停產(chǎn)一段時(shí)間，設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)一般，總體成色良好。

　　2)日常設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)由操作人員進(jìn)行，維修人員進(jìn)行全公司巡檢、維修。設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)按該公司《設(shè)備管理規(guī)程》及江蘇省機(jī)械工業(yè)廳的有關(guān)設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

　　二)評(píng)估價(jià)值的形成

　�、� 采用重置成本法得到評(píng)估對(duì)象的公允價(jià)值。

　　公允價(jià)值=重置價(jià)格×成新率

　　(1)-1.重置成本的確定

　　機(jī)械、電子設(shè)備重置成本的確定

　　重置成本=設(shè)備購(gòu)置價(jià)格+運(yùn)雜費(fèi)+安裝調(diào)試費(fèi)

　�、儋�(gòu)置價(jià)格的確定

　　a.根據(jù)評(píng)估基準(zhǔn)日的現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格,在設(shè)備功能、型號(hào)相同或相等的條件下，根據(jù)替代性原則，選擇較低的市場(chǎng)價(jià)格做為委估資產(chǎn)的購(gòu)置價(jià);

　　b.對(duì)于技術(shù)進(jìn)步較快的設(shè)備，考慮委估設(shè)備的性能特點(diǎn)確定購(gòu)置價(jià);

　　c.對(duì)于技術(shù)落后淘汰產(chǎn)品，充分考慮其技術(shù)性貶值確定購(gòu)置價(jià)。

　�、谶\(yùn)雜費(fèi)的確定

　　根據(jù)本次委估設(shè)備的特點(diǎn)確定運(yùn)雜費(fèi)率取值范圍為1%-3%，對(duì)于單價(jià)高、體積小、重量輕、交通方便、距離較近者取低值，反之則取高值。

　�、郯惭b調(diào)試費(fèi)的確定

　　設(shè)備安裝調(diào)試費(fèi)率為根據(jù)設(shè)備的特點(diǎn)、重量、安裝調(diào)試的難易程度等因素由《設(shè)備安調(diào)分類(lèi)表》中選取。

　　對(duì)于無(wú)需安裝調(diào)試的或安裝調(diào)試費(fèi)直接計(jì)入成本的設(shè)備此項(xiàng)費(fèi)率值為零。

　　(1)-2.成新率的確定

　　在經(jīng)濟(jì)使用年限內(nèi)的設(shè)備

　　根據(jù)評(píng)估人員對(duì)各類(lèi)設(shè)備的實(shí)際勘察結(jié)果，結(jié)合年限法綜合確定，重要設(shè)備還根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)測(cè)的有效作業(yè)率加以修正。

　�、� 確定快速變現(xiàn)系數(shù)

　　快速變現(xiàn)系數(shù)=所處行業(yè)狀況修正系數(shù)×市場(chǎng)需求修正系數(shù)×處置時(shí)間限制修正系數(shù)×使用方式修正系數(shù)×通用性修正系數(shù)×停用時(shí)間長(zhǎng)短修正系數(shù)×拆除影響程度修正系數(shù)

　�、� 應(yīng)交納稅金：因機(jī)器設(shè)備為2009年1月1日前購(gòu)買(mǎi)的，轉(zhuǎn)讓需交增值稅，稅率為2%。

　�、� 交易費(fèi)用：其影響因素較多，根據(jù)本次委估資產(chǎn)的規(guī)模及特點(diǎn)確定其交易費(fèi)用率為變現(xiàn)金額的2.5%。

　�、� 清算價(jià)值=公允價(jià)值×快速變現(xiàn)系數(shù)-預(yù)計(jì)應(yīng)交納稅金-預(yù)計(jì)交易費(fèi)用。

　　3.在建工程評(píng)估方法：

　　本次評(píng)估弘捷電路(常熟)有限公司管理人申報(bào)賬面值41460073.86元。主要包括土建工程及設(shè)備安裝工程，均已完工，故轉(zhuǎn)入固定資產(chǎn)評(píng)估。

　　(三)土地使用權(quán)評(píng)估

　　(1)待估宗地概況

　　1.土地位置狀況

　　1.1宗地位置：常熟東南開(kāi)發(fā)區(qū)東南大道。

　　1.2宗地用途：土地登記用途為工業(yè)用地，現(xiàn)狀用途為工業(yè)用地。本次評(píng)估設(shè)定的用途為工業(yè)用地。

　　1.3宗地四至：北至規(guī)劃道路，南至東南大道，西至農(nóng)用地，東至園區(qū)道路。

　　1.4宗地面積：土地登記面積60024m2，本次評(píng)估的土地面積為60024m2。

　　1.5地號(hào)：200700376

　　1.6圖號(hào)：200700376

　　1.7國(guó)有土地使用證編號(hào)：常國(guó)用(2007)字第000376號(hào)。

　　1.8土地權(quán)屬性質(zhì)：出讓。

　　2.土地權(quán)利狀況

　　2.1土地所有權(quán)：待估宗地的土地所有權(quán)屬國(guó)家所有。

　　2.2土地使用權(quán)：弘捷電路(常熟)有限公司以出讓的方式取得待估宗地國(guó)有土地使用權(quán)，領(lǐng)取了待估宗地國(guó)有土地使用證.終止日期為2056年12月30日。

　　2.3土地他項(xiàng)權(quán)利：該宗土地已設(shè)定土地抵押登記，抵押權(quán)人為中國(guó)建設(shè)銀行股份有限公司常熟支行，抵押面積60024m2，他項(xiàng)權(quán)利價(jià)值為945萬(wàn)元。土地他項(xiàng)權(quán)利證編號(hào)為：常押他項(xiàng)(2007)538號(hào)。

　　3.土地利用狀況

　　待估宗地內(nèi)建筑物建成使用，土地利用強(qiáng)度一般。

　　(2)評(píng)估價(jià)值的形成

　　1.基本公式：公允價(jià)值=重置成本×使用年限修正系數(shù);

　　2.重置成本的確定：

　　土地使用權(quán)的重置成本是假定于評(píng)估基準(zhǔn)日重新購(gòu)置與被評(píng)估資產(chǎn)相同或相似的全新資產(chǎn)所需的各種合理費(fèi)用，主要包括以下內(nèi)容：

　　A：土地取得費(fèi)用：

　　根據(jù)現(xiàn)行常熟市工業(yè)用地的通常出讓價(jià)加上取得交納的稅費(fèi)及管理費(fèi)等;

　　B：土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用：

　　指將生地開(kāi)發(fā)至目前可利用狀態(tài)所發(fā)生的合理費(fèi)用。本項(xiàng)目中，主要包括場(chǎng)地填土、土質(zhì)改善等費(fèi)用，而五通一平、上下水等費(fèi)用列入建(構(gòu))筑物中進(jìn)行評(píng)估。

　　C：使用年限修正系數(shù)：

　　根據(jù)已使用年限和國(guó)家規(guī)定的最高出讓年限用公式[1-1/(1+R)N ]/ [1-1/(1+R)M ]進(jìn)行計(jì)算，式中R為平均土地收益率，N為宗地剩余可使用年限，M為國(guó)家規(guī)定的最高出讓年限。

　　3：確定快速變現(xiàn)系數(shù)

　　快速變現(xiàn)系數(shù)=市場(chǎng)因素修正系數(shù)×個(gè)別因素修正系數(shù)

　　市場(chǎng)因素修正系數(shù)=市場(chǎng)狀況修正系數(shù)×市場(chǎng)條件修正系數(shù)×市場(chǎng)消費(fèi)心理修正系數(shù)

　　個(gè)別因素修正系數(shù)=用途專業(yè)化(通用性)修正系數(shù)×價(jià)值量大小系數(shù)×區(qū)位條件修正系數(shù)×資產(chǎn)獨(dú)立性/可分割轉(zhuǎn)讓性修正系數(shù)×開(kāi)發(fā)程度修正系數(shù)。

　　4 應(yīng)交納稅金：土地轉(zhuǎn)讓需交營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、印花稅等，本次測(cè)算取其稅率為8.05%。

　　5 交易費(fèi)用：其影響因素較多，根據(jù)本次委估資產(chǎn)的規(guī)模及特點(diǎn)統(tǒng)一選取其交易費(fèi)用率為變現(xiàn)金額的2.5%。

　　6 清算價(jià)值=成本法公允價(jià)值×快速變現(xiàn)系數(shù)-預(yù)計(jì)應(yīng)交納稅金-預(yù)計(jì)交易費(fèi)用。

　　八、評(píng)估程序?qū)嵤┻^(guò)程和情況

　　(一)接受委托

　　1、本所收到委托要約后，首先安排評(píng)估人員明確評(píng)估業(yè)務(wù)基本事項(xiàng)，確定包括委托方和評(píng)估報(bào)告使用者、評(píng)估目的、評(píng)估基準(zhǔn)日、評(píng)估對(duì)象和范圍及適用的價(jià)值類(lèi)型等。

　　2、根據(jù)本所人員結(jié)構(gòu)和業(yè)務(wù)能力，接受委托要求，并根據(jù)本次評(píng)估的特定目的，與委托方簽訂資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)約定書(shū)。

　　3、評(píng)估人員根據(jù)項(xiàng)目的具體情況，擬定評(píng)估方案，選擇評(píng)估方法，配備專業(yè)評(píng)估人員，計(jì)劃時(shí)間進(jìn)度;同時(shí)，根據(jù)評(píng)估工作需要，提請(qǐng)資產(chǎn)占有方安排資產(chǎn)清查核實(shí)、填寫(xiě)各類(lèi)資產(chǎn)清查評(píng)估明細(xì)表、準(zhǔn)備評(píng)估所需的技術(shù)資料等評(píng)估前的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作。

　　(二)資產(chǎn)清查

　　了解企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況和委估資產(chǎn)的歷史及現(xiàn)狀，指導(dǎo)資產(chǎn)占有方清查資產(chǎn)，并根據(jù)清查結(jié)果，輔導(dǎo)企業(yè)填報(bào)資產(chǎn)評(píng)估申報(bào)表。同時(shí)收集整理相關(guān)資料，并對(duì)相關(guān)資料進(jìn)行驗(yàn)證。

　　評(píng)估人員在首次進(jìn)行資產(chǎn)清查時(shí)，公司財(cái)務(wù)對(duì)一些已發(fā)生的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)尚未進(jìn)行賬務(wù)處理，我們未能以公司財(cái)務(wù)部門(mén)提供的資產(chǎn)清單進(jìn)行清查核實(shí)，而是以各實(shí)物資產(chǎn)具體存放地點(diǎn)提供的清單進(jìn)行清查核實(shí);期后隨著項(xiàng)目的進(jìn)展，應(yīng)各方要求需對(duì)賬面數(shù)據(jù)與清查結(jié)果進(jìn)行核對(duì)，經(jīng)核對(duì)實(shí)際清查資產(chǎn)的狀態(tài)與財(cái)務(wù)部提供的清單狀態(tài)存在差異，因而產(chǎn)生很多實(shí)際清查的資產(chǎn)無(wú)賬面價(jià)值，有帳面價(jià)值的資產(chǎn)無(wú)實(shí)物。所以，評(píng)估人員在清查過(guò)程中按各實(shí)物資產(chǎn)具體存放地點(diǎn)進(jìn)行了實(shí)地盤(pán)點(diǎn)與核對(duì)，以實(shí)際清查盤(pán)點(diǎn)后實(shí)物資產(chǎn)清單作為評(píng)估的基礎(chǔ);所以目前評(píng)估明細(xì)表中列示的企業(yè)帳面價(jià)值與實(shí)物資產(chǎn)清單及評(píng)估結(jié)果難以形成一一對(duì)應(yīng)的關(guān)系。

　　(三)評(píng)定估算

　　根據(jù)評(píng)估申報(bào)表的內(nèi)容，進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘察與鑒定，對(duì)資產(chǎn)狀況進(jìn)行查看、記錄，并與資產(chǎn)管理和使用人員進(jìn)行交談，了解資產(chǎn)使用、維護(hù)、管理狀況。查閱審核委估資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證明文件、設(shè)備購(gòu)置發(fā)票合同等資料。根據(jù)委估資產(chǎn)的實(shí)際狀況和特點(diǎn)，結(jié)合評(píng)估目的，確定各類(lèi)資產(chǎn)的評(píng)估方法，并開(kāi)展市場(chǎng)調(diào)研、價(jià)格咨詢收集工作，對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估測(cè)算。

　　(四)評(píng)估匯總

　　對(duì)各類(lèi)資產(chǎn)的初步評(píng)估結(jié)果進(jìn)行匯總，并對(duì)評(píng)估結(jié)論進(jìn)行分析、調(diào)整，確認(rèn)沒(méi)有重評(píng)、漏評(píng)等現(xiàn)象。根據(jù)評(píng)估情況撰寫(xiě)評(píng)估說(shuō)明，并進(jìn)行內(nèi)部復(fù)核、修改和完善。

　　(五)提交報(bào)告：制作、校對(duì)和完善資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)，在與委托方取得一致意見(jiàn)后，向委托方簽發(fā)、提交評(píng)估報(bào)告書(shū)。

　　九、評(píng)估假設(shè)

　　1.假設(shè)弘捷電路(常熟)有限公司管理人提供的評(píng)估申報(bào)資料和其他各項(xiàng)基礎(chǔ)資料均真實(shí)可靠;

　　2. 假設(shè)弘捷電路(常熟)有限公司破產(chǎn);

　　3.假設(shè)弘捷電路(常熟)有限公司管理人委托評(píng)估的資產(chǎn)中房屋建筑物、土地使用權(quán)及機(jī)器設(shè)備中的電力設(shè)施、中央空調(diào)等在原地續(xù)用，其他實(shí)物資產(chǎn)在異地使用的前提下快速處置變現(xiàn);

　　4.受條件限制，在本次現(xiàn)場(chǎng)清查時(shí)，企業(yè)已停產(chǎn)一段時(shí)間，對(duì)委估資產(chǎn)的勘察均只能在靜態(tài)下進(jìn)行。在本次評(píng)估時(shí)假設(shè)已達(dá)到可使用狀態(tài)的資產(chǎn)能正常使用;

　　5.假設(shè)國(guó)家現(xiàn)行的信貸、利率、匯率及市場(chǎng)行情無(wú)重大變化;

　　6.假設(shè)無(wú)人力不可抗拒因素造成的重大不利影響。

　　十、評(píng)估結(jié)論

　　經(jīng)評(píng)估，在評(píng)估基準(zhǔn)日2009年9月23日，委估資產(chǎn)評(píng)估值為人民幣壹億壹仟捌佰伍拾玖萬(wàn)柒仟陸佰陸拾柒元玖角玖分RMB118,597,667.99) 金額單位：元

　　編號(hào)

　　科目名稱

　　賬面值

　　評(píng)估值

　　固定資產(chǎn)原值

　　203,388,607.67

　　231,765,913.24

　　固定資產(chǎn)原值——機(jī)器設(shè)備

　　122,841,840.79

　　149,102,790.00

　　固定資產(chǎn)原值——房屋建筑物

　　80,546,766.88

　　75,396,198.24

　　固定資產(chǎn)原值——構(gòu)筑物

　　7,266,925.00

　　固定資產(chǎn)凈值

　　180,359,014.02

　　100,237,061.19

　　固定資產(chǎn)凈值——機(jī)器設(shè)備

　　106,445,754.48

　　50,761,214.39

　　固定資產(chǎn)凈值——房屋建筑物

　　73,913,259.54

　　47,152,788.26

　　固定資產(chǎn)凈值——構(gòu)筑物

　　2,323,058.54

　　減：固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備

　　2,480,000.00

　　固定資產(chǎn)凈額

　　177,879,014.02

　　100,237,061.19

　　土地使用權(quán)

　　5,304,069.18

　　14,807,157.61

　　存貨——原材料

　　2,766,635.40

　　1,097,756.23

　　存貨——產(chǎn)成品

　　4,234,375.47

　　354,843.27

　　存貨——物料

　　2,811,055.93

　　883,838.08

　　存貨——車(chē)間用備件(賬外)

　　105,125.63

　　存貨——低值易耗品(在庫(kù))

　　535,650.48

　　207,478.92

　　存貨——在用低值易耗品(賬外)

　　904,407.06

　　減：存貨跌價(jià)準(zhǔn)備

　　4,600,000.00

　　存貨

　　5,747,717.28

　　3,553,449.19

　　在建工程

　　41,460,073.86

　　合計(jì)

　　230,390,874.34

　　118,597,667.99

　　十一、特別事項(xiàng)說(shuō)明

　　1、本次評(píng)估的機(jī)器設(shè)備，我們對(duì)其進(jìn)行了現(xiàn)場(chǎng)勘查，但我們的勘查僅局限于對(duì)該等資產(chǎn)可見(jiàn)部位的觀察和感知，通過(guò)了解其運(yùn)行使用、維護(hù)保養(yǎng)等情況，結(jié)合評(píng)估人員的專業(yè)經(jīng)驗(yàn)來(lái)判斷該等資產(chǎn)的狀況和成新因素，我們也力圖搜集可獲得的有關(guān)資料來(lái)佐證我們的判斷，但我們并未對(duì)設(shè)備進(jìn)行相關(guān)技術(shù)檢驗(yàn)和測(cè)試。同時(shí)，我們也需向委托方及可能獲準(zhǔn)閱讀此評(píng)估報(bào)告書(shū)的其他相關(guān)方面申明，我們并不是執(zhí)行專業(yè)檢測(cè)的機(jī)構(gòu)和人員。因此除非有跡象及證據(jù)支持，我們無(wú)法對(duì)該等資產(chǎn)是否出現(xiàn)內(nèi)部材料低劣化、強(qiáng)度降低等損害提出意見(jiàn)。如果委托方認(rèn)為必要，我們建議委托方聘請(qǐng)專業(yè)公司承擔(dān)該等事項(xiàng)，并將有關(guān)鑒定結(jié)果提供給我們，我們將依據(jù)該結(jié)果調(diào)整我們的評(píng)估結(jié)論。

　　2、評(píng)估基準(zhǔn)日后、評(píng)估報(bào)告有效期內(nèi)，資產(chǎn)數(shù)量或質(zhì)量發(fā)生變化，應(yīng)根據(jù)原評(píng)估方法對(duì)資產(chǎn)額進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。若資產(chǎn)價(jià)值類(lèi)型或價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生變化并對(duì)資產(chǎn)評(píng)估值產(chǎn)生明顯影響時(shí)，委托方應(yīng)及時(shí)聘請(qǐng)?jiān)u估機(jī)構(gòu)重新確定評(píng)估值;

　　3、此評(píng)估結(jié)果是反映評(píng)估對(duì)象在本次評(píng)估目的下，確定的資產(chǎn)快速變現(xiàn)清算價(jià)值，沒(méi)有考慮將來(lái)可能承擔(dān)的特殊的交易方可能追加付出的價(jià)格等對(duì)其評(píng)估價(jià)的影響，也未考慮國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生變化、有關(guān)法規(guī)政策變化以及遇有自然力或其他不可抗力對(duì)資產(chǎn)價(jià)格的影響。

　　4、本次申報(bào)評(píng)估的房屋建筑物、土地使用權(quán)、機(jī)器設(shè)備、存貨資產(chǎn)中分別存在抵押、融資租賃、寄存等多種物權(quán)方面特殊情況，由于目前該些物權(quán)事項(xiàng)尚在清理、核實(shí)中，至本報(bào)告出具日暫不能詳細(xì)全面披露。機(jī)器設(shè)備物權(quán)情況為：A.融資租賃機(jī)器設(shè)備中有51項(xiàng)，不在本次評(píng)估范圍內(nèi)。B.中新電鍍?cè)O(shè)備制造(深圳)有限公司申請(qǐng)保留物權(quán)的設(shè)備(部分一次銅生產(chǎn)設(shè)備及二次銅生產(chǎn)設(shè)備)不在本次評(píng)估范圍內(nèi)。C.從國(guó)睿公司購(gòu)入的PCB鉆孔機(jī)等36臺(tái)機(jī)器設(shè)備物權(quán)存在爭(zhēng)議，評(píng)估值為 8,796,306.36 元(在評(píng)估明細(xì)表中已標(biāo)注)。

　　5、對(duì)本次評(píng)估中涉及海關(guān)監(jiān)管的設(shè)備，如果發(fā)生轉(zhuǎn)讓的行為，則可能需補(bǔ)交相應(yīng)的關(guān)稅和增值稅，但因其含在流水線中，不能將其同國(guó)內(nèi)采購(gòu)的設(shè)備明確分列，故只能籠統(tǒng)按2%計(jì)算補(bǔ)交的增值稅。特提請(qǐng)報(bào)告使用者注意。

　　6、本次評(píng)估的資產(chǎn)以弘捷電路(常熟)有限公司管理人申報(bào)的資產(chǎn)范圍為基礎(chǔ)，以現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際清查盤(pán)點(diǎn)位于常熟廠區(qū)的實(shí)物資產(chǎn)清單為準(zhǔn)，不包括該公司存放于外地的資產(chǎn)，同時(shí)，對(duì)于清查盤(pán)點(diǎn)后的實(shí)物資產(chǎn)的權(quán)屬狀況未進(jìn)行核實(shí)。

　　十二、評(píng)估報(bào)告的使用限制說(shuō)明

　　1、本評(píng)估報(bào)告只能用于評(píng)估報(bào)告載明的評(píng)估目的和用途;

　　2、評(píng)估報(bào)告只能用有評(píng)估報(bào)告載明的評(píng)估報(bào)告使用者使用;

　　3、未征得出具評(píng)估報(bào)告的評(píng)估機(jī)構(gòu)同意，評(píng)估報(bào)告的內(nèi)容不得被摘抄、引用或披露于公開(kāi)媒體，法律、法規(guī)規(guī)業(yè)以及相關(guān)當(dāng)事方另有約定的除外

　　4、評(píng)估報(bào)告的使用有效期，通常為自評(píng)估基準(zhǔn)日到經(jīng)濟(jì)行為實(shí)現(xiàn)日一年內(nèi)有效。當(dāng)市場(chǎng)條件或資產(chǎn)狀況發(fā)生重大變化時(shí)，評(píng)估報(bào)告的結(jié)論不能反映經(jīng)濟(jì)行為實(shí)現(xiàn)日價(jià)值，評(píng)估結(jié)論失效，應(yīng)重新評(píng)估。

　　十三、評(píng)估報(bào)告日

　　本評(píng)估報(bào)告提出日期為2009年12月10日。

　　十四、評(píng)估報(bào)告附件

　　(1) 資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果明細(xì)表

　　(2) 江蘇省常熟市人民法院(2009)熟破重字第0001號(hào)《民事裁定書(shū)》復(fù)印件(1頁(yè))

　　(3) 相關(guān)產(chǎn)權(quán)證明文件復(fù)印件

　　(4) 產(chǎn)權(quán)持有人營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本復(fù)印件(1頁(yè))

　　(5) 評(píng)估機(jī)構(gòu)與委托方簽訂的資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)約定書(shū)(1份)

　　(6) 參加本次評(píng)估人員名單(1頁(yè))

　　(7) 評(píng)估機(jī)構(gòu)企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本(復(fù)印件)(1頁(yè))

　　(8) 評(píng)估機(jī)構(gòu)資產(chǎn)評(píng)估資格證書(shū)副本(復(fù)印件)(1頁(yè))

　　(9) 參加評(píng)估的注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師資格證書(shū)復(fù)印件(3頁(yè))