最新房屋資產評估報告書范例

　　房地產估價全稱房地產價格評估，就是對房地產進行估價,也就是說,由持有《房地產估價人員崗位合格證書》或《房地產估價師注冊證》的專業(yè)人員，根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，運用估價方法，在綜合分析，影響房地產價格因素的基礎上，結合估價經驗及對影響房地產價格因素的分析，對房地產的特定權益，在特定時間最可能實現(xiàn)的合理價格所作出的估計、推測與判斷。以下為大家分享的是最新房屋資產評估報告書范例，希望對大家有所幫助。

　　一、 委托方與資產占有方的簡介(或評估報告使用者)

　　主要包括: 以機構代碼證為準或以企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照為準

　�、艡C構代碼或注冊證號

　　⑵機構名稱 地址(住所)

　�、欠ǘù�表人

　�、茸�冊資金

　�、蓹C構類型(經濟性質)

　�、式洜I方式及經營范圍

　�、俗�冊證號以及登記有效期

　　二、 評估目的

　　委托方以本次委托評估的主要目的或評估報告的主要用途

　　三、 評估范圍與對象

　　主要涉及對估價對象的概括性描述,委估對象的資產概況.如涉及到土地的則以描述其位置、用途、面積等各項經濟技術指標;房屋建筑物的則需描述其區(qū)位、用途、樓層、戶型、結構類型、建筑面積、建筑類型等;機器設備的則需描述種類、型號、設備維修保養(yǎng)情況等.

　　四、 評估基準日(通常描述如下)

　　評估基準日是確認資產評估價格的基準時間,本項目所選取的評估基準日是依據(jù)經濟行為由委托方確定的一個特定會計期間的終止時點,這個時點能反映評估對象的整體狀況,而且評估基準日前后沒有可能導致被評估資產價值發(fā)生重大變化的影響因素,因此評估基準日的選擇是合理的.

　　注: 一切取價標準均為評估基準日有效的價格標準

　　五、 評估原則(按不同的評估目的、方法、對象取舍)

　　A、合法原則 B、歷史成本原則 C、公開市場原則 D、持續(xù)經營原則 E、替代原則 F、供求原則 G、估價時點原則 H、獨立性原則 I、客觀公正性原則 J、 專業(yè)性原則 K、科學性原則 L、貢獻原則 M、預期收益原則 N、最高最佳使用原則

　　六、 評估依據(jù)

　　主要包括各種經濟行為文件、法律法規(guī)、采用取價標準的各種資料及其他參考資料.如:

　　1、國家國有資產管理局國資辦發(fā)[1992]36號《國有資產評估管理辦法施行細則》;

　　2、國資辦發(fā)(1996)23號文件關于轉發(fā)《資產評估操作規(guī)范意見(試行)》的通知;

　　3、財政部財評字[1999]91號文件關于印發(fā)《資產評估報告基本內容與格式的暫行規(guī)定》的通知;

　　4、《**市建筑工程造價信息標準計價》2006年第1期;

　　5、《建筑附屬工程造價速算手冊》;

　　6、

　　七、 評估的假設及限制條件(無形資產土地使用權評估時)

　　八、 評估方法

　　其中典型的就是重置成本法，一般描述如下:

　　根據(jù)評估目的和委估建筑物的特點，從企業(yè)持續(xù)經營、資產持續(xù)使用為假設前提，采用重置成本法進行評估。

　　(一)基本計算公式:

　　評估價值 = 重置價值-實體性貶值-功能性貶值-經濟性貶值

　　重置價值 = 建安工程造價+前期及其他費用+管理費用+資金成本+開發(fā)利潤

　　式中:

　　前期及其他費用 = 建安工程造價×各費用系數(shù)之和;

　　(二)重置價值的確定

　　房屋建筑物的重置價值是根據(jù)**市現(xiàn)行的工程造價及取費調差文件，對其工程造價指標進行分析測算，結合現(xiàn)場核實及測量的建筑工程內容、建筑物特征(層高、跨度、主墻承重結構、施工方法、裝修情況、設備情況等)，對所對應的工程造價指標進行調整，綜合確定建筑物的建安工程造價，并攤入建設過程中所發(fā)生的工程其他費用(如其他費用、管理費用、合理利潤、資金成本等)，確定建筑物的重置單價，再乘以核定的面積，得到房屋建筑物的重置價值。重置價值中各組成項目按如下方式確定:

　　(1)房屋建筑物的建安工程造價:評估人員根據(jù)房屋建筑物的結構形式、構件形式、跨度及其功能等方面，與同一地區(qū)同類建筑物進行比較，根據(jù)**市定額站發(fā)布的2006年第2期《**市建設工程造價信息》經濟指標及有關材料價格計算出建筑物單位面積建安工程造價，并與工程結算書指標對比、分析調整，確定其單位面積建安工程造價。

　　(2)前期及其他費用:根據(jù)**物價局制定房屋建筑工程適用的前期及其他費用，項目包括勘察設計費、工程招投標費、預算定額編制管理費、預算定額費、城建配套費、城市規(guī)劃管理費、教育附加費、工程質量監(jiān)督費、消防配套費、白蟻防治費。

　　(3)管理費用根據(jù)目前**市建筑施工企業(yè)一般收取的管理費占工程總造價的比例分析確定。

　　(4)資金成本采用評估基準日適用的中國人民銀行公布的建設期貸款利率計算，計算項目包括建安工程造價、前期及其它費用、管理費用。設定投資在建設期內均勻投入。

　　(5)開發(fā)利潤指為開發(fā)建設房屋而應獲得的平均利潤，對于工業(yè)用房，開發(fā)利潤一般為零。

　　(三)綜合成新率的確定

　　1、實體性貶值率

　　根據(jù)房屋建筑物結構和使用用途，以現(xiàn)場勘察時房屋的外觀直觀現(xiàn)狀以及評估人員的評估經驗綜合分析后采用年限法計算實體性貶值率，從而確定房屋實體性貶值率。對其內在的結構性變化和質量變化未作技術測定。

　　實體性貶值率采用年限法計算，根據(jù)建設部門頒布的各類結構房屋建筑物及構筑物耐用年限標準，根據(jù)建筑物使用狀況及現(xiàn)場勘察記錄，綜合確定房屋建筑物及構筑物的尚可使用年限，實體性貶值率計算公式為:

　　已使用年限

　　實體性貶值率=─────────────×100%

　　已使用年限+預計尚可使用年限

　　預計尚可使用年限加實際已使用年限最長不超過國家規(guī)定使用年限，它的確定以技術鑒定作支持。

　　2、功能性貶值的確定

　　功能性貶值是由于技術陳舊、功能落后而導致的原有資產的相對貶值。本次評估的建筑物均不受上述因素的影響，故該項確定為零。

　　3、經濟性貶值的確定

　　經濟性貶值是指由于外部經濟和社會環(huán)境的變化而導致的資產的貶值。本次評估的建筑物均不受上述因素的影響，故該項確定為零。

　　4、綜合成新率的確定

　　綜合成新率= 1-實體性貶值率-功能性貶值率-經濟性貶值率

　　亦可為:綜合成新率=(1-實體性貶值率)×(1-經濟性貶值率)×(1-功能性貶值率)

　�、琛⑵渌�評估方法的使用

　　1、成本逼近法

　　計算公式為:

　　土地價格=(土地取得費+稅費+土地開發(fā)費+投資利息+投資利潤+土地增值收益金)×年期修正系數(shù)×區(qū)位修正系數(shù)

　　2、基準地價修正法

　　計算公式為:

　　基準地價系數(shù)修正法是利用城鎮(zhèn)基準地價和基準地價修正系數(shù)表等評估成果，按照替代原則，就待估宗地的區(qū)域條件和個別條件等與其所處區(qū)域的平均條件相比較，并對照修正系數(shù)表選取相應的修正系數(shù)對基準地價進行修正，進而求取待估宗地在估價期日價格的方法。其基本公式為:

　　P=Pu×(1+K)×Y×I×J×H+L

　　其中:K=∑Ki

　　P-待估宗地價格

　　Pu--宗地所在區(qū)域基準地價

　　K-待估宗地全部影響因素總修正值

　　Y-期日修正系數(shù)

　　I-容積率系數(shù)

　　J-樓層修正系數(shù)

　　H-使用年期修正系數(shù)

　　L-土地開發(fā)程度修正

　　3、假設開發(fā)法

　　假設開發(fā)法是將房地產價格扣除房屋價格后的剩余價格作為地價，其測算是在正確估計房地產交易價格的基礎上，扣除建筑物建造費用和與建筑、買賣建筑物有關的專業(yè)費用、利息、稅收等費用后，以價格余額確定估價對象價格的一種方法。其計算公式為:

　　估價對象地價=不動產價格-建筑開發(fā)費-專業(yè)費-不可預見費-稅收-利息-銷售費用-開發(fā)商利潤

　　4、市場比較法

　　在求取一宗待估土地的價格時，根據(jù)替代原則，將待估土地與較近時期內已經發(fā)生了交易的類似土地實例加以比較對照，并依據(jù)后者已知的價格，參照該土地的交易情況、期日、區(qū)域以及個別因素等差別，修正得出估價對象在評估期日地價的一種方法。其公式為:

　　待估宗地價格=比價實例宗地價格

　　×(待估宗地交易情況指數(shù)/比較實例交易情況指數(shù))

　　×(待估宗地估價期日地價指數(shù)/比較實例交易日期地價指數(shù))

　　×(待估宗地區(qū)域因素條件指數(shù)/比較實例區(qū)域因素條件指數(shù))

　　×(待估宗地個別因素條件指數(shù)/比較實例個別因素條件指數(shù))

　　5、收益還原法

　　收益還原法是將評估房地產在未來每年預期純收益，以一定的還原率統(tǒng)一還原為估價時點總收益的一種方法。

　　(1)基本假定:

　　①房地產每年收益額相同;

　�、谫Y本化率每年不變且大于零

　　(2)其公式為;

　　土地價值=土地純收益÷土地還原利率

　　土地純收益=房地總收益-房地總費用-房屋純收益

　　房地總費用=折舊費+修繕費+管理費+保險費+稅費

　　房地純收益=房地總收益-房地總費用

　　房屋純收益=房屋現(xiàn)值×房屋還原利率

　　有限年期土地價格=土地價值×待估地塊年期修正

　　九、 評估過程

　　(一)評估前期準備工作階段

　　本階段是了解和明確資產評估目的和評估對象及范圍，收集資產評估有關資料，確定評估人員。

　　(二)現(xiàn)場清查和評估階段

　　1、現(xiàn)場清查階段

　　該階段主要是對委估的資產進行了解核實、鑒定和收集有關資產評估參數(shù)數(shù)據(jù)資料。依據(jù)已掌握的申報材料，深入現(xiàn)場進行實地勘察，記錄和填寫評估現(xiàn)場勘察記錄。

　　2、評定估算階段

　　依據(jù)評估人員現(xiàn)場清查獲取的資料和結論，同時經過必要的市場調研和詢價工作，選取評估方法，遵循資產評估操作規(guī)范意見(試行)和有關評估慣例進行評定估算，得出資產評估價值。

　　3、提交評估報告階段

　　按照南寧市金正資產評估事務所關于資產評估質量控制制度和遵循《資產評估操作規(guī)范意見(試行)》要求，對資產評估結果進行審核，審核意見反饋后進行修正，于某年某月某日提交正式資產評估報告書。

　　4、評估日期為***年**月**日至*****年**月**日。

　　十、評估結論

　　通常表現(xiàn)為評估的目的、評估對象在評估基準日的公允市場價值，即能表達出本次評估的最終結果即可，如:

　　在實施了上述評估程序和方法后，以確定委估資產的市場價值，為委托方辦理遺產繼承事宜提供市場價值參考依據(jù)為評估目的而涉及的資產在評估基準日****年**月**日的市場價值為********元，大寫為人民幣*********元整(其中，房屋建筑物****元，土地使用權*******元)。

　　十一、特別事項說明

　　即是對評估結果中，應該向評估報告使用者說明有關影響評估結果的某些因素，向報告使用者引導，使其能正確的使用評估報告書。如:

　　1、評估結果是反映評估對象在本報告所列評估目的依據(jù)被評估資產現(xiàn)在的具體狀況及評估基準日所表現(xiàn)的特定經濟環(huán)境前提下，根據(jù)公開市場原則，經評估而確定的現(xiàn)行公允市場價。評估過程中，評估人員沒有考慮稅款事宜以及特殊交易方式可能增加或減少的價格等對其評估價值的影響，也未考慮國家宏觀經濟政策發(fā)生變化以及遇有自然力或其他不可抗拒力對資產價格的影響，及短期內強制處分對資產價格的影響。

　　2、評估機構對委估資產不做產權界定，只對其進行公允價格確定。委估資產的權屬由委托方作出承諾，負責解釋并承擔相關法律責任。

　　3、本次評估土地使用權價值中已包含(或未包含)土地出讓金。

　　4、有關建筑物及土地的面積，以委托方提供的相關筆錄記載(如《國有土地使用證》、《房屋所有權證》等)為依據(jù)。

　　5、委估宗地寬只有4.35米，宗地一面臨街且為唯一出口處，如分割為前進、后進兩塊地，后進的通路權難以得到保障，因此本次評估對委估的房地產只作為單一一宗房地產進行評估。

　　6、根據(jù)委托方提供的資料，假設委估資產將來辦理資產轉移時不存在任何障礙。

　　當前述條件及評估報告中所遵循的原則之情況發(fā)生變化時，評估結果一般會失效。

　　十二、評估基準日后的事項

　　通常描述如下:

　　本項目評估基準日與資產評估報告提出日期比較接近，評估人員在盡職的前提下未發(fā)現(xiàn)存在影響價格因素的重大事項變化并對資產評估價格產生明顯影響。如果在評估基準日后，價格產生變化時，委托方應及時聘請具有評估資格的評估機構重新確定評估值。

　　十三、評估報告法律效力

　　通常為:

　　1、依據(jù)國家有關部門的規(guī)定，評估結果的有效期自評估基準日算起，有效期為一年(****年**月**日至****年**月**日)，超過一年需重新進行資產評估。

　　2、本報告所稱評估價值是依據(jù)所評資產在評估基準日所表現(xiàn)的特定經濟環(huán)境前提下，根據(jù)公開市場原則確定的現(xiàn)行公允市場價值。本評估結果是對****年**月**日這一基準日被評估資產價值的客觀公允反映，本所對這一基準日后資產發(fā)生重大變化不負任何法律責任。

　　3、本報告僅供委托方為本報告所列評估目的使用和送交財產主管機關審查使用，評估報告書的使用權為委托方所有，未經委托方許可，評估機構不得隨意向他人提供或公開。除依據(jù)法律需公開情形外，報告的全部或部分內容不得發(fā)表于任何公開的媒體上，也不得用于本報告所述評估目的之外的其他目的。

　　4、對于委估資產產權的核實確定，評估人員主要依據(jù)委托方提供的評估資料進行現(xiàn)場清查核實，對委托方提供的有關資料的真實性有效性由委托方負責，評估機構不承擔因產權認定錯誤而產生的相關法律責任。

　　5、本報告所含若干附件，與正文具有同等法律效力。

　　十四、評估報告提出日

　　本項評估報告提出日期為****年**月**日。

　　評估機構負責人:_____________________

　　中國注冊資產評估師:_____________________

　　中國注冊資產評估師:_____________________

　　******資產評估事務所

　　二0**年**月二十五日

　　十五、附件

　　主要是各種評估依據(jù)及各種經濟技術指標的復印件(《國有土地使用證》、《房屋所有權證》)，委托方的產權證明，以及身份證明復印件等(身份證、營業(yè)執(zhí)照等)，受托估價方的營業(yè)執(zhí)照、資質證明、職位證明(注冊會計師、注冊資產評估師、注冊土地估價師、注冊房地產估價師等)，各種明細表、匯總表等，以及其他相關的有用價值資料。

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