物業(yè)管理條例(推薦)

物業(yè)管理條例1

　　第一章總則

　　第一條為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的合法權益，營造良好的生活和工作環(huán)境，促進社會和諧穩(wěn)定，根據(jù)《中華人民共和國物權法》、國務院《物業(yè)管理條例》等法律、行政法規(guī)，結合本省實際，制定本條例。

　　第二條本條例適用于本省行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動。

　　本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序的活動。

　　第三條縣級以上人民政府應當將物業(yè)管理納入現(xiàn)代服務業(yè)發(fā)展規(guī)劃、社區(qū)建設和社區(qū)治理體系，建立和完善物業(yè)管理綜合協(xié)調(diào)機制。

　　第四條縣級以上人民政府物業(yè)管理行政主管部門負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作，依法履行下列職責：

　　(一)對物業(yè)服務質(zhì)量進行監(jiān)督管理；

　　(二)對物業(yè)招投標活動進行監(jiān)督管理；

　　(三)對物業(yè)承接查驗、物業(yè)服務企業(yè)退出交接活動進行指導和監(jiān)督；

　　(四)處理物業(yè)管理中的投訴；

　　(五)對專項維修資金繳存、使用情況進行監(jiān)督管理；

　　(六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責。

　　縣級以上人民政府其他有關行政管理部門按照各自職責，做好物業(yè)管理活動相關監(jiān)督管理工作。

　　第五條街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府依法監(jiān)督指導業(yè)主大會的成立、業(yè)主委員會的選舉等工作，督促業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法履行職責，調(diào)解物業(yè)管理糾紛，協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)建設的關系。

　　居(村)民委員會協(xié)助街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府開展物業(yè)管理相關工作，對業(yè)主大會籌備、召開及業(yè)主大會、業(yè)主委員會的日常工作進行具體指導。

　　第六條物業(yè)服務行業(yè)組織應當加強行業(yè)自律，制定物業(yè)服務規(guī)范和標準，規(guī)范物業(yè)服務行為，督促物業(yè)服務企業(yè)和從業(yè)人員依法經(jīng)營、誠信服務，提升物業(yè)服務水平。

　　第七條鼓勵采用互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)等信息化、智能化技術提升物業(yè)服務質(zhì)量和管理水平，推進智慧小區(qū)建設。

　　第二章業(yè)主大會和業(yè)主委員會

　　第八條一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。

　　物業(yè)管理區(qū)域的劃分應當以有利于實施物業(yè)管理為原則，綜合考慮規(guī)劃條件、土地使用權屬范圍、建筑物規(guī)模、共用設施設備、自然界限、社區(qū)建設等因素確定。

　　新建物業(yè)物業(yè)管理區(qū)域的劃分由建設單位在編制建設項目規(guī)劃設計方案時一并報城市規(guī)劃主管部門核定。

　　尚未劃分物業(yè)管理區(qū)域并已投入使用的，其物業(yè)管理區(qū)域劃分由物業(yè)所在地縣(市、區(qū))人民政府物業(yè)管理行政主管部門會同街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府征求業(yè)主意見后予以核定。

　　物業(yè)管理用房、供水、供電、消防等配套設施設備和相關場地共用不能分割的，應當劃為一個物業(yè)管理區(qū)域。

　　第九條已劃定的物業(yè)管理區(qū)域不得擅自變更。確需變更的，應當經(jīng)相關物業(yè)管理區(qū)域?qū)Ｓ胁糠终冀ㄖ�物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，由物業(yè)所在地縣(市、區(qū))人民政府物業(yè)管理行政主管部門會同街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府重新核定。

　　第十條建設單位應當在申領商品房預售許可或者現(xiàn)房銷售備案前，將物業(yè)管理區(qū)域資料報縣(市、區(qū))人民政府物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案，并在商品房買賣合同中載明。

　　物業(yè)服務企業(yè)應當將物業(yè)管理區(qū)域向全體業(yè)主、物業(yè)使用人公示。未聘請物業(yè)服務企業(yè)的，由街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府向全體業(yè)主、物業(yè)使用人公示。

　　第十一條具備下列條件之一的，應當召開首次業(yè)主大會會議：

　　(一)交付使用的物業(yè)專有部分建筑面積達到建筑物總面積百分之五十以上的；

　　(二)交付使用的物業(yè)專有部分建筑面積達到建筑物總面積百分之三十以上，且首期交付的物業(yè)專有部分交付使用時間滿兩年的；

　　(三)交付使用的戶數(shù)達到總戶數(shù)百分之五十以上的。

　　業(yè)主可以向建設單位查詢前款規(guī)定的有關資料和數(shù)據(jù)，建設單位應當予以配合。

　　第十二條符合召開首次業(yè)主大會會議條件的，建設單位應當向物業(yè)所在地的街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出籌備首次業(yè)主大會會議的申請，十名以上業(yè)主也可以聯(lián)名申請。

　　街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當在接到申請后三十日內(nèi)組織成立首次業(yè)主大會會議籌備組�；I備組成立之日起七日內(nèi)，建設單位應當向街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府以及籌備組報送建筑物面積清冊、業(yè)主名冊、建筑規(guī)劃總平面圖、共用設施設備交接資料、物業(yè)服務用房配置確認資料等。

　　首次業(yè)主大會會議經(jīng)費由建設單位承擔。

　　第十三條業(yè)主大會會議籌備組由業(yè)主推選代表、建設單位代表、街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表、居(村)民委員會代表組成。籌備組人數(shù)應當為七至十三人的單數(shù)，其中業(yè)主推選代表不得少于百分之五十�；I備組組長由街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表擔任。

　　籌備組應當自成立之日起七日內(nèi)將成員名單和工作職責予以公示，公示時間不得少于七日。

　　籌備組中的業(yè)主成員被提名為業(yè)主委員會委員候選人的，其籌備組成員資格即行終止，籌備組應當從符合條件的推選人員中依次遞補。

　　第十四條首次業(yè)主大會會議籌備組負責下列工作：

　　(一)確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點和內(nèi)容；

　　(二)起草業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約、業(yè)主委員會選舉辦法、業(yè)主委員會工作規(guī)則；

　　(三)確認業(yè)主身份、人數(shù)及業(yè)主投票權數(shù)；

　　(四)組織業(yè)主推選業(yè)主委員會委員候選人；

　　(五)確定首次業(yè)主大會會議表決規(guī)則；

　　(六)召開首次業(yè)主大會會議的其他準備工作。

　　籌備組應當在首次業(yè)主大會會議召開十五日前公示會議通知、業(yè)主及投票權數(shù)確認情況、業(yè)主委員會委員候選人情況、業(yè)主大會會議表決規(guī)則以及前款第二項規(guī)定的材料文本，公示時間不得少于七日。業(yè)主對公示內(nèi)容有異議的，籌備組應當復核或者修改，并書面告知異議人。

　　籌備組應當自成立之日起三個月內(nèi)組織召開首次業(yè)主大會會議�；I備組在業(yè)主委員會成立后即自行解散。

　　第十五條業(yè)主大會決定下列事項：

　　(一)制定、修改業(yè)主大會議事規(guī)則；

　　(二)制定、修改管理規(guī)約；

　　(三)選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會委員；

　　(四)改變和撤銷業(yè)主委員會不適當?shù)臎Q定；

　　(五)決定業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費、業(yè)主委員會委員工作津貼及標準；

　　(六)確定物業(yè)服務內(nèi)容、標準及物業(yè)服務收費方案；

　　(七)決定選聘、續(xù)聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)；

　　(八)籌集和使用專項維修資金；

　　(九)改建、重建建筑物及其附屬設施；

　　(十)利用共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營的方式以及所得收益的分配與使用；

　　(十一)有關共有和共同管理權利的其他重大事項。

　　第十六條業(yè)主大會可以采用集體討論或者書面征求意見的形式。采用書面征求意見形式的，應當將征求意見書送達業(yè)主，并至少提前十五日公示相關文本和信息。

　　業(yè)主大會需要投票表決的，表決意見應當由業(yè)主本人簽名；業(yè)主委托代理人表決的，代理人應當提交本人和業(yè)主的身份證復印件及委托書。提倡采用信息技術手段進行表決。

　　業(yè)主大會投票表決的全部資料應當保存三年以上，業(yè)主可以查詢、復制相關原始資料，并依法實施監(jiān)督。

　　第十七條業(yè)主委員會不按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定組織召開業(yè)主大會會議的，街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當責令業(yè)主委員會限期組織召開；逾期仍不組織召開的，街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當指導監(jiān)督居(村)民委員會及時組織召開。

　　第十八條業(yè)主委員會由五至十一人單數(shù)組成，每屆任期三至五年，業(yè)主委員會委員可以連選連任。

　　業(yè)主委員會委員候選人應當從奉公守法、品行良好、公道正派、熱心公益、責任心強、有一定組織能力的業(yè)主中產(chǎn)生。

　　業(yè)主委員會委員候選人的選舉材料應當載明候選人是否受到過刑事處罰，是否有不良信用記錄，是否違反臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的情況等信息，并向業(yè)主公開。

　　第十九條業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，將業(yè)主大會會議決定、管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會委員名單等材料報物業(yè)所在地的縣(市、區(qū))人民政府物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案，并書面告知相關居(村)民委員會。

　　第二十條業(yè)主委員會執(zhí)行業(yè)主大會的決定事項，履行下列職責：

　　(一)召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況；

　　(二)代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同；

　　(三)及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同；

　　(四)監(jiān)督管理規(guī)約的實施；

　　(五)督促業(yè)主交納物業(yè)服務費及其他相關費用；

　　(六)組織和監(jiān)督專項維修資金的籌集和使用；

　　(七)業(yè)主大會賦予的其他職責。

　　業(yè)主委員會會議應當有過半數(shù)委員出席，作出決定應當經(jīng)全體委員過半數(shù)通過。業(yè)主委員會委員不得委托他人出席業(yè)主委員會會議。

　　第二十一條業(yè)主委員會應當建立信息公開制度，及時公示下列信息：

　　(一)業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約；

　　(二)業(yè)主大會和業(yè)主委員會決定；

　　(三)物業(yè)服務合同；

　　(四)經(jīng)業(yè)主大會決定占用業(yè)主共有的道路或者其他場地設置的機動車停車位及其處分情況；

　　(五)專項維修資金的籌集、使用情況；

　　(六)物業(yè)共用部位、共用設施設備的經(jīng)營收益及其分配與使用詳細情況；

　　(七)業(yè)主大會、業(yè)主委員會的工作經(jīng)費和業(yè)主委員會委員工作津貼詳細情況；

　　(八)其他應當向業(yè)主、物業(yè)使用人公開的情況和資料。

　　前款第一、二、三、四項規(guī)定的事項應當持續(xù)公示；第五、六、七項規(guī)定的事項，業(yè)主委員會應當于每年三月底前公布上一年度的信息，公示期不少于三十日。

　　業(yè)主、物業(yè)使用人有權查詢、復制本條第一款規(guī)定的信息及相關原始資料并依法實施監(jiān)督，業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)等應當予以配合。

　　第二十二條業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，經(jīng)占總?cè)藬?shù)百分之二十以上的業(yè)主或者三分之一以上業(yè)主委員會委員提議，業(yè)主大會或者業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會的授權有權終止其委員資格：

　　(一)利用業(yè)主委員會委員身份牟取不正當利益，或者存在其他濫用職權行為，損害業(yè)主合法權益的；

　　(二)拒不履行業(yè)主義務的；

　　(三)無故缺席業(yè)主委員會會議連續(xù)三次以上的；

　　(四)法律、法規(guī)、業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他情形。

　　業(yè)主委員會委員因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是業(yè)主的，或者有喪失民事行為能力等情形的，其委員資格自行終止。

　　業(yè)主委員會委員資格終止的，應當自終止之日起三日內(nèi)將其保管的檔案資料、印章及屬于業(yè)主共有的其他財物移交業(yè)主委員會。拒不移交的，業(yè)主委員會、業(yè)主或者居(村)民委員會可以請求街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府督促移交。

　　第二十三條業(yè)主委員會應當于任期屆滿三個月前召開業(yè)主大會會議進行換屆選舉；逾期未換屆的，街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當責令其限期換屆選舉。

　　業(yè)主委員會應當自任期屆滿之日起十日內(nèi)，將保管的檔案資料、印章及業(yè)主共有的其他財物移交新一屆業(yè)主委員會。逾期不移交的，新一屆業(yè)主委員會可以請求街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府督促移交。

　　第二十四條業(yè)主大會根據(jù)需要可以設立業(yè)主代表會議，履行業(yè)主大會賦予的職權職責；業(yè)主大會決定設立業(yè)主代表會議的，應當同時明確業(yè)主代表的產(chǎn)生及業(yè)主代表會議的權限及議事規(guī)則。

　　業(yè)主大會可以設立業(yè)主監(jiān)督委員會，負責監(jiān)督業(yè)主委員會的工作，并履行業(yè)主大會賦予的其他職責。

　　第三章前期物業(yè)管理

　　第二十五條在業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)之前，建設單位應當按照國家和省有關規(guī)定選聘前期物業(yè)服務企業(yè)，簽訂書面前期物業(yè)服務合同，實施前期物業(yè)管理服務。

　　第二十六條新建物業(yè)交付使用前，建設單位和前期物業(yè)服務企業(yè)應當進行物業(yè)承接現(xiàn)場查驗。未經(jīng)現(xiàn)場查驗的'，建設單位不得交付使用，物業(yè)服務企業(yè)不得承接。

　　前期物業(yè)服務企業(yè)應當邀請業(yè)主代表、縣(市、區(qū))人民政府物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居(村)民委員會參加物業(yè)承接現(xiàn)場查驗，必要時可以聘請有關專業(yè)機構予以協(xié)助。

　　第二十七條實施承接查驗的物業(yè)，應當符合下列要求：

　　(一)建設工程竣工驗收合格，取得規(guī)劃、消防、環(huán)保等部門出具的認可或者準許使用文件，并報建設行政主管部門備案；

　　(二)水、電已納入城市管網(wǎng)，安裝了分戶計量裝置和控制裝置，并對物業(yè)服務用房、物業(yè)共用部位、共用設施設備及本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的非住宅用戶配置了獨立的水、電計量裝置；

　　(三)管道燃氣、集中供熱主管網(wǎng)覆蓋的區(qū)域，完成了住宅室內(nèi)外燃氣、供熱管道的敷設且與相應管網(wǎng)連接，并按照規(guī)劃要求安裝了分戶計量裝置和控制裝置；

　　(四)光纖、有線電視傳輸通信線路及電話、寬帶和有線電視端口敷設到戶，地下通信管道敷設到位且與城市公用通信管道相銜接，安全監(jiān)控裝置及其他安全防范設施設備按照規(guī)劃設計要求配置到位；

　　(五)電梯、二次供水、高壓供電、消防設施、壓力容器、電子監(jiān)控系統(tǒng)等公共設施設備取得使用合格證書；

　　(六)按照規(guī)劃要求完成了教育、郵政、文化、醫(yī)療衛(wèi)生、體育、環(huán)境衛(wèi)生等設施以及社區(qū)管理用房建設；

　　(七)按照規(guī)劃要求完成了小區(qū)道路建設，并與城市道路或者公路相連；

　　(八)按照規(guī)劃要求完成了綠化建設及車庫、車位配置；

　　(九)建筑物及其配套設施標志標識完整、清晰；

　　(十)法律、法規(guī)和前期物業(yè)服務合同規(guī)定的其他條件。

　　鼓勵實行住宅物業(yè)住房品質(zhì)分類。規(guī)劃設計對住宅物業(yè)住房品質(zhì)有明確標準要求的，前期物業(yè)服務企業(yè)應當按要求進行查驗。

　　第二十八條經(jīng)現(xiàn)場查驗，符合本條例第二十七條規(guī)定的，前期物業(yè)服務企業(yè)應當與建設單位簽訂物業(yè)承接協(xié)議；不符合的，應當制作書面整改計劃，由建設單位按照計劃要求整改，并于整改完畢后組織復驗。

　　前期物業(yè)服務企業(yè)應當自物業(yè)承接協(xié)議簽訂之日起三日內(nèi)，將承接查驗情況和承接協(xié)議予以公示，公示時間不得少于十五日。

　　第二十九條前期物業(yè)服務企業(yè)應當自物業(yè)交接后三十日內(nèi)，持下列文件向物業(yè)所在地的縣(市、區(qū))人民政府物業(yè)管理行政主管部門辦理備案手續(xù)：

　　(一)前期物業(yè)服務合同；

　　(二)臨時管理規(guī)約；

　　(三)物業(yè)承接查驗協(xié)議；

　　(四)建設單位移交資料清單；

　　(五)查驗記錄；

　　(六)交接記錄；

　　(七)其他有關承接查驗的文件。

　　第三十條新建物業(yè)建設單位應當按照下列標準配置物業(yè)管理用房：

　　(一)建筑面積不少于建筑物總面積的千分之二，最低不少于八十平方米；

　　(二)具備水、電、采光、通風等正常使用功能的地面以上獨立成套裝修房屋；設置在無電梯的樓房的，所在樓層不得高于四樓。

　　第三十一條建設單位應當按照規(guī)劃要求配套建設業(yè)主基本公共活動用房和生活服務用房。業(yè)主基本公共活動用房和生活服務用房屬于全體業(yè)主共有。

　　保障性住房小區(qū)、國有土地上房屋征收或者農(nóng)村集體土地征收拆遷安置住房小區(qū)及有條件的其他項目，建設單位還可以按照建筑物總面積的一定比例配套建設經(jīng)營性用房。經(jīng)營性用房的收益主要用于物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、更新、改造和業(yè)主委員會工作經(jīng)費。

　　第三十二條建設單位銷售物業(yè)時，應當在銷售場所公示經(jīng)批準的規(guī)劃設計方案、物業(yè)管理區(qū)域資料、臨時管理規(guī)約、前期物業(yè)服務合同等材料和物業(yè)服務用房、共用部位、共用設施設備等信息，并向物業(yè)買受人提供書面告知材料。

　　建設單位與物業(yè)買受人簽訂物業(yè)買賣合同時，應當將前期物業(yè)服務合同和臨時管理規(guī)約作為物業(yè)買賣合同的附件。

　　第三十三條建設單位應當按照國家規(guī)定及合同約定的保修期限和保修范圍承擔物業(yè)的保修責任。

　　建設單位在竣工驗收備案前，應當按照物業(yè)建筑安裝總造價百分之三的比例向設區(qū)的市、縣(市)人民政府物業(yè)管理行政主管部門交存物業(yè)保修金，作為物業(yè)保修期內(nèi)物業(yè)維修費用的保障。

　　建設單位在物業(yè)保修期內(nèi)未及時履行保修義務的，業(yè)主或者物業(yè)服務企業(yè)可以申請使用物業(yè)保修金予以維修。

　　物業(yè)保修期滿，設區(qū)的市、縣(市)人民政府物業(yè)管理行政主管部門應當將剩余的物業(yè)保修金及孳息退還建設單位。

　　第四章物業(yè)管理服務

　　第三十四條業(yè)主大會可以決定采用招標或者協(xié)議的方式選聘物業(yè)服務企業(yè)。

　　業(yè)主大會決定采用招標方式選聘物業(yè)服務企業(yè)的，由業(yè)主委員會依照招標投標法律、法規(guī)組織招標。

　　業(yè)主大會決定采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務企業(yè)的，業(yè)主委員會應當將三家以上備選的物業(yè)服務企業(yè)的基本情況、擬簽訂的物業(yè)服務合同的主要內(nèi)容予以公示，并根據(jù)業(yè)主意見對公示內(nèi)容調(diào)整后，提請業(yè)主大會決定。

　　物業(yè)服務企業(yè)應當自物業(yè)服務合同簽訂之日起三十日內(nèi)將物業(yè)服務合同報送縣(市、區(qū))人民政府物業(yè)管理行政主管部門備案。

　　第三十五條物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)服務活動中享有下列權利：

　　(一)根據(jù)法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務合同約定，對物業(yè)及物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境、秩序進行管理；

　　(二)依照國家、省有關規(guī)定和物業(yè)服務合同約定收取物業(yè)服務費；

　　(三)勸阻、制止損害物業(yè)、妨礙物業(yè)管理區(qū)域秩序和其他損害業(yè)主利益的行為；

　　(四)法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務合同約定以及業(yè)主大會授予的其他權利。

　　第三十六條物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同、物業(yè)服務規(guī)范提供物業(yè)管理服務，履行下列義務：

　　(一)落實消防、安防人員和措施，確保消防、安防監(jiān)控設施正常使用，做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的消防、安防和人民防空工程維護管理工作；

　　(二)負責業(yè)主共有道路及其他公共場地的清掃保潔，負責物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的垃圾清運，維護物業(yè)管理區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生；

　　(三)對物業(yè)共用部位、共用設施設備進行養(yǎng)護、維修；

　　(四)做好物業(yè)養(yǎng)護、維修、更新及費用開支的記錄，妥善保管物業(yè)檔案資料和有關財務賬冊，建立物業(yè)服務信息平臺，為業(yè)主、物業(yè)使用人提供免費查詢服務；

　　(五)實行二十四小時值班制，建立和完善物業(yè)服務工作應急預案，及時處理物業(yè)服務中的突發(fā)事件；

　　(六)法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務合同約定的其他義務。

　　第三十七條除有關國家機關依法調(diào)取外，未經(jīng)業(yè)主、物業(yè)使用人書面同意，物業(yè)服務企業(yè)不得向他人出售或者非法提供業(yè)主、物業(yè)使用人的個人信息。

　　未經(jīng)法定程序并簽訂委托合同，物業(yè)服務企業(yè)不得利用業(yè)主共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營，不得侵占或者擅自使用、處分業(yè)主共有財產(chǎn)和依法歸業(yè)主所有的收益。

　　第三十八條物業(yè)管理服務實行項目經(jīng)理人制度。物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同約定指派項目經(jīng)理人。

　　項目經(jīng)理人不能履行職責或者業(yè)主大會、業(yè)主委員會要求更換項目經(jīng)理人的，物業(yè)服務企業(yè)應當及時更換。

　　第三十九條物業(yè)服務企業(yè)應當根據(jù)物業(yè)服務合同的約定，在業(yè)主委員會的監(jiān)督下，委托專門機構承擔電梯、防雷裝置、消防設施和器材等的養(yǎng)護、檢測、維修以及清掃保潔、園林綠化、工程施工等專項服務，但不得將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)服務一并委托或者轉(zhuǎn)交給其他單位或者個人。

　　電梯、壓力容器等特種設備和消防器材、設施應當委托具備專業(yè)資質(zhì)的檢測機構進行定期檢驗檢測，委托具備專業(yè)資質(zhì)的維護保養(yǎng)機構負責日常維護、保養(yǎng)。

　　第四十條物業(yè)服務費可以采取包干制或者酬金制等方式收取，具體標準和方式由物業(yè)服務合同約定；實行政府指導價的，應當在指導價范圍內(nèi)確定。

　　物業(yè)服務企業(yè)應當公示物業(yè)服務合同約定的收費項目、收費標準、收費依據(jù)、收費方式。物業(yè)服務企業(yè)不得向業(yè)主收取任何未經(jīng)合同約定并經(jīng)公示的費用。

　　物業(yè)服務合同期內(nèi)，物業(yè)服務企業(yè)不得擅自提高物業(yè)服務收費標準。如需提高的，物業(yè)服務企業(yè)應當按幢公示擬調(diào)價方案、調(diào)價理由、成本變動情況等相關資料，與業(yè)主委員會協(xié)商，并經(jīng)業(yè)主大會同意；沒有成立業(yè)主大會的，需經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，并簽訂變更協(xié)議。

　　第四十一條業(yè)主應當根據(jù)物業(yè)服務合同的約定交納物業(yè)服務費。業(yè)主欠交物業(yè)服務費的，物業(yè)服務企業(yè)可以依法催交。

　　物業(yè)服務企業(yè)不得采取中斷提供、限制或者變相限制購買水、電、氣、熱以及停運電梯等方式迫使業(yè)主交納物業(yè)服務費。

　　第四十二條產(chǎn)權轉(zhuǎn)讓的，業(yè)主應當結清物業(yè)服務費，并自轉(zhuǎn)讓合同簽訂之日起十五日內(nèi)將轉(zhuǎn)讓事項告知業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)。

　　物業(yè)出租的，出租人應當在租賃合同簽訂后及時將承租人及其聯(lián)系方式、租賃期限、物業(yè)服務費交納的約定等情況書面告知業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)。

　　第四十三條物業(yè)服務企業(yè)應當公示下列信息：

　　(一)物業(yè)服務企業(yè)項目經(jīng)理人的姓名、聯(lián)系方式和物業(yè)服務投訴電話；

　　(二)電梯、消防、監(jiān)控等設施設備的日常維護保養(yǎng)單位的名稱、資質(zhì)、聯(lián)系方式和應急處置方案等；

　　(三)公共水電費用及其分攤詳細情況；

　　(四)房屋修繕、裝飾裝修以及使用過程中的結構變動等情況；

　　(五)其他應當公示的信息。

　　物業(yè)服務費采用酬金制方式收取的，物業(yè)服務企業(yè)應當按照規(guī)定建立物業(yè)服務各項資金收支臺賬，于每年三月底前公布上一年度物業(yè)服務各項成本費用、接受委托利用業(yè)主共用部位和共用設施設備進行經(jīng)營的各項收支、公共水電費用分攤等詳細情況。

　　業(yè)主、物業(yè)使用人可以查詢、復制前款規(guī)定的相關原始資料，并依法實施監(jiān)督；業(yè)主、物業(yè)使用人對公示內(nèi)容有異議的，物業(yè)服務企業(yè)應當及時作出書面說明。

　　第四十四條業(yè)主委員會應當在物業(yè)服務合同期限屆滿九十日前，組織召開業(yè)主大會會議討論決定物業(yè)服務企業(yè)聘用事宜。業(yè)主大會決定續(xù)聘的，由業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)重新簽訂物業(yè)服務合同；業(yè)主大會決定不續(xù)聘的，業(yè)主委員會應當及時告知物業(yè)服務企業(yè)。

　　第四十五條原物業(yè)服務企業(yè)應當自物業(yè)服務合同期限屆滿或者解除之日起十五日內(nèi)退出物業(yè)項目，但與業(yè)主委員會另有約定的除外。

　　原物業(yè)服務企業(yè)退出時，應當在業(yè)主委員會監(jiān)督下，與新的物業(yè)服務企業(yè)辦妥管理交接手續(xù)并移交下列資料和財物：

　　(一)物業(yè)承接查驗資料；

　　(二)物業(yè)服務期間形成的物業(yè)及設施設備運行、保養(yǎng)、維修、改造、更新的有關資料和物業(yè)服務檔案；

　　(三)物業(yè)服務用房、物業(yè)共用部位、共用設施設備；

　　(四)預收、代收的有關費用及相關賬冊、票據(jù)；

　　(五)法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務合同約定應當移交的其他資料和財物。

　　第四十六條物業(yè)服務企業(yè)退出物業(yè)項目時，尚未選聘新物業(yè)服務企業(yè)的，業(yè)主委員會可以申請街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府進行應急管理；尚未成立業(yè)主大會的，十名以上業(yè)主可以聯(lián)名申請街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府進行應急管理。街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當指導、督促居(村)民委員會組織不超過一年的基本保潔、秩序維護等服務，費用由全體業(yè)主共同承擔。

　　第五章物業(yè)的使用與維護

　　第四十七條業(yè)主、物業(yè)使用人應當遵守管理規(guī)約和業(yè)主大會決定，不得損害公共利益和他人合法權益。

　　業(yè)主或者物業(yè)使用人封閉陽臺以及安裝空調(diào)外機、太陽能熱水器、防盜網(wǎng)、遮陽罩、外置式晾衣架等設施，不得違反管理規(guī)約，應當保持物業(yè)的安全、整潔、美觀。

　　第四十八條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：

　　(一)改變房屋、人民防空工程承重結構、主體結構；

　　(二)將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房，或者將衛(wèi)生間改在下層臥室、客廳、餐廳、書房、廚房之上；

　　(三)擅自將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房或者以其他形式擅自改變物業(yè)規(guī)劃用途；

　　(四)侵占、損壞共用的屋頂、地面架空層等物業(yè)共用部位、共用設施設備；

　　(五)擅自改變房屋外觀或者違法搭建建筑物、構筑物；

　　(六)違反規(guī)定存放易燃、易爆、劇毒、腐蝕性或者放射性等危險物品；

　　(七)高空拋物、隨意棄置垃圾、排放污水；

　　(八)排放有毒、有害等污染環(huán)境的物質(zhì)；

　　(九)侵占綠地、毀壞綠化和綠化設施；

　　(十)占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防通道、消防登高面，損壞消防設施及器材；

　　(十一)使用地鎖、石墩、柵欄等障礙物占用公共道路、公共停車泊位，違反規(guī)定停放車輛；

　　(十二)違反規(guī)定飼養(yǎng)動物；

　　(十三)法律、法規(guī)和管理規(guī)約、臨時管理規(guī)約禁止的其他行為。

　　違反前款規(guī)定的，物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會應當予以勸阻、制止。業(yè)主、物業(yè)使用人有權投訴、舉報，物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會應當及時處理。勸阻、制止無效的，應當及時報告有關行政主管部門，有關行政主管部門應當依法處理。

　　第四十九條業(yè)主、物業(yè)使用人飼養(yǎng)犬只的，應當依法養(yǎng)犬、文明養(yǎng)犬，不得損害他人的合法權益。

　　物業(yè)服務企業(yè)應當采取有效措施，減少犬只對環(huán)境的影響，并協(xié)助有關部門加強對物業(yè)區(qū)域內(nèi)養(yǎng)犬行為的監(jiān)督管理。

　　第五十條物業(yè)管理區(qū)域規(guī)劃設置的機動車停車庫、車位應當首先滿足業(yè)主需要。建設單位不得將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃的車庫、車位出售給本區(qū)域以外的單位或者個人。業(yè)主要求承租尚未處置的規(guī)劃車庫、車位的，建設單位不得以只售不租為由拒絕出租。

　　占用業(yè)主共有的道路或者其他場地設置的機動車停車位，屬于業(yè)主共有。

　　第五十一條業(yè)主或者物業(yè)使用人裝飾裝修房屋，應當事先告知物業(yè)服務企業(yè)。物業(yè)服務企業(yè)應當告知房屋裝飾裝修的注意事項和禁止的行為。

　　物業(yè)服務企業(yè)應當加強房屋裝飾裝修現(xiàn)場巡查，發(fā)現(xiàn)違反規(guī)定的應當立即制止；制止無效的，及時報告業(yè)主委員會和有關行政主管部門。

　　第五十二條利用物業(yè)管理區(qū)域共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營的收益屬于全體業(yè)主共有，主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定用于業(yè)主委員會工作經(jīng)費或者物業(yè)管理方面的其他需要。

　　第五十三條同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，有兩戶以上業(yè)主的住宅物業(yè)和非住宅物業(yè)，業(yè)主應當交存專項維修資金。業(yè)主交存的專項維修資金屬于業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位和共用設施設備的維修、更新、改造，不得挪作他用。

　　首期物業(yè)專項維修資金，由物業(yè)買受人在辦理商品房預售合同備案前存入物業(yè)專項維修資金專戶。房屋竣工后尚未售出和建設單位自留的物業(yè)，由建設單位在竣工驗收備案前存入物業(yè)專項維修資金專戶。

　　業(yè)主分戶賬面專項維修資金余額不足首期交存額百分之三十的，應當及時續(xù)交；未建立物業(yè)專項維修資金的物業(yè)，應當按照相關規(guī)定進行補建。

　　續(xù)交、補交的物業(yè)專項維修資金可以一次性交存，也可隨物業(yè)管理費逐月交存。

　　第五十四條在保證專項維修資金正常使用的前提下，可以將專項維修資金用于購買國債。

　　利用專項維修資金購買國債，應當在銀行間債券市場或者商業(yè)銀行柜臺市場購買一級市場新發(fā)行的國債。

　　利用業(yè)主交存的專項維修資金購買國債，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。

　　利用專項維修資金購買國債的增值收益應當轉(zhuǎn)入專項維修資金。

　　第五十五條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設施設備出現(xiàn)下列緊急情況的，業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)應當立即組織應急維修：

　　(一)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生的屋面、外墻防水嚴重損壞；

　　(二)消防、電力、供水、排水、供氣系統(tǒng)出現(xiàn)功能障礙或者部分設備嚴重損壞等重大安全隱患或者緊急情況；

　　(三)電梯故障；

　　(四)建筑外立面裝飾和公共構件嚴重脫落松動，玻璃幕墻炸裂；

　　(五)其他發(fā)生危及人身安全、房屋使用安全和公共安全的緊急情形。

　　第五十六條業(yè)主大會可以在管理規(guī)約和議事規(guī)則中約定對專項維修資金使用采取異議表決方式投票表決。

　　采取異議方式投票表決的，業(yè)主大會應當在表決期限屆滿后將初步表決結果予以公示，并規(guī)定不少于十五日的催告期。未提出反對意見的業(yè)主在催告期內(nèi)提出反對意見的，計入反對票總數(shù)；最終表決結果以催告期屆滿時的票數(shù)為準。

　　異議方式投票表決的全部資料應當保存三年以上，業(yè)主可以查詢、復制相關原始資料，并依法實施監(jiān)督。

　　第五十七條業(yè)主大會成立前，物業(yè)專項維修資金由物業(yè)管理行政主管部門設立的物業(yè)專項維修資金管理機構代管。業(yè)主大會成立后，由業(yè)主大會決定自行管理或者委托代管。物業(yè)專項維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會管理的，業(yè)主大會應當依照有關法律、法規(guī)和國家、省有關規(guī)定籌集和使用物業(yè)專項維修資金。

　　第五十八條設區(qū)的市、自治州、縣(市、區(qū))人民政府應當采取措施，支持老舊住宅小區(qū)內(nèi)的道路、照明、綠地及文化體育、安全防范、物業(yè)服務用房等配套建筑及設施設備的改造建設。

　　老舊住宅小區(qū)業(yè)主需要增設電梯的，規(guī)劃、國土資源、住房和城鄉(xiāng)建設、質(zhì)量技術監(jiān)督、財政、消防等有關部門應當根據(jù)國家和省有關規(guī)定予以支持。

　　第六章監(jiān)督管理

　　第五十九條縣級人民政府發(fā)展和改革、城鄉(xiāng)規(guī)劃、住房和城鄉(xiāng)建設、城市管理、公安、環(huán)境保護、衛(wèi)生和計生、園林等部門應當依照職責分工，加強物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務收費、房屋使用、治安秩序、消防、環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等方面的監(jiān)督管理，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公布聯(lián)系方式。

　　前款規(guī)定的部門接到業(yè)主、業(yè)主委員會或者物業(yè)服務企業(yè)的投訴舉報，應當及時進行調(diào)查、處理，并將調(diào)查、處理結果告知投訴舉報人。

　　第六十條住宅專項維修資金的管理和使用，應當依法接受審計部門的審計監(jiān)督。

　　住宅專項維修資金的財務管理和會計核算應當依法接受財政部門監(jiān)督。

　　第六十一條省人民政府物業(yè)管理行政主管部門應當組織建立全省統(tǒng)一的物業(yè)服務行業(yè)信用信息平臺，記錄物業(yè)服務企業(yè)的信用信息并通過本部門網(wǎng)站向社會公布。

　　設區(qū)的市、自治州、縣(市、區(qū))人民政府物業(yè)管理行政主管部門應當加強對物業(yè)服務企業(yè)的監(jiān)督管理，及時將物業(yè)服務企業(yè)的有關信息納入統(tǒng)一的物業(yè)服務行業(yè)信用信息平臺。業(yè)主、物業(yè)使用人有權對本物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)服務企業(yè)的信息依法進行監(jiān)督。

　　第六十二條街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居(村)民委員會、企業(yè)事業(yè)單位、社會團體和其他組織應當支持城鄉(xiāng)社區(qū)人民調(diào)解組織及時調(diào)解物業(yè)糾紛，鼓勵社會工作者、人民調(diào)解員、法律專業(yè)人士等參加物業(yè)糾紛調(diào)解。

　　第六十三條物業(yè)服務企業(yè)應當依照法律、法規(guī)及物業(yè)服務合同約定落實安全防范措施，將安全臺賬按月送交居(村)民委員會。

　　居(村)民委員會應當協(xié)助街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府對物業(yè)服務企業(yè)安全防范措施的落實情況進行指導監(jiān)督。

　　第六十四條設區(qū)的市、自治州、縣(市、區(qū))人民政府應當建立物業(yè)管理聯(lián)席會議制度，定期研究解決物業(yè)管理活動中的重大問題。

　　街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當及時召集縣(市、區(qū))人民政府物業(yè)管理行政主管部門、公安派出所、司法所、居(村)民委員會、物業(yè)服務企業(yè)等單位和業(yè)主委員會、業(yè)主代表參與協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理活動中的矛盾糾紛。

　　第七章法律責任

　　第六十五條違反本條例第二十六條第一款規(guī)定，建設單位、物業(yè)服務企業(yè)未履行承接查驗義務的，由縣級以上人民政府物業(yè)管理行政主管部門責令限期改正；逾期不改正的，作為不良經(jīng)營行為記入企業(yè)信用檔案，并予以通報。

　　第六十六條違反本條例第四十五條規(guī)定，物業(yè)服務企業(yè)無正當理由拒不移交有關資料的，由縣級以上人民政府物業(yè)管理行政主管部門責令限期改正；逾期仍不改正的，對物業(yè)服務企業(yè)予以通報，處一萬元以上十萬元以下罰款。

　　物業(yè)服務企業(yè)拒不移交有關財物的，業(yè)主委員會可以依法向人民法院提起訴訟。

　　第六十七條違反本條例第四十八條第一款第一項規(guī)定，改變房屋、人民防空工程承重結構、主體結構的，由縣級以上地方人民政府物業(yè)管理行政主管部門責令限期改正，造成他人損失的，依法承擔賠償責任；違反第五項規(guī)定，違法搭建建筑物、構筑物的，由縣級以上人民政府城市管理執(zhí)法部門責令限期拆除。

　　第六十八條違反本條例規(guī)定，物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會成員侵害業(yè)主利益的，依法承擔賠償責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

　　第六十九條物業(yè)服務企業(yè)未履行物業(yè)服務合同義務或者履行合同不符合約定導致業(yè)主人身、財產(chǎn)受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。

　　第七十條縣級以上人民政府物業(yè)管理行政主管部門或者其他有關行政主管部門、街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府及其工作人員在物業(yè)管理工作中不依法履行監(jiān)督管理職責的，依法給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

　　第七十一條違反本條例規(guī)定的其他行為，法律、法規(guī)規(guī)定處罰的，從其規(guī)定。

　　第八章附則

　　第七十二條本條例下列用語的含義是：

　　(一)業(yè)主，是指房屋的所有權人；

　　(二)物業(yè)使用人，是指物業(yè)的承租人和實際使用物業(yè)的其他人；

　　(三)共用部位，是指房屋主體承重結構部位(包括基礎、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)?、戶外墻面、門廳、管道及電梯等設施設備井、樓梯間、地面架空層、走廊通道等；

　　(四)共用設施設備，是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)建設費用已分攤進入房屋銷售價格的共用上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、照明、鍋爐、消防設施、綠地、道路、路燈、渠、池、湖、井、露天廣場、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體器械與場所及其使用的房屋等；

　　(五)公示，是指在物業(yè)管理區(qū)域的公告欄及其他顯著位置和物業(yè)管理信息平臺公開張貼、發(fā)布信息。

　　第七十三條業(yè)主大會及業(yè)主委員會指導細則、物業(yè)管理聯(lián)席會議制度、物業(yè)保修金管理辦法及住宅物業(yè)住房品質(zhì)分類制度等，由省人民政府物業(yè)管理行政主管部門按照《湖南省地方立法條例》的有關規(guī)定制定。

　　第七十四條本條例自1月1日起施行。

物業(yè)管理條例2

　　第一章 總 則

　　第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主和物業(yè)使用人、物業(yè)管理企業(yè)的合法權益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，根據(jù)有關法律、法規(guī)的規(guī)定，結合本市實際，制定本條例。

　　第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理和對物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理，適用本條例。

　　第三條 市和各區(qū)(市)物業(yè)管理行政主管部門對轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理活動實施監(jiān)督管理。

　　市和各區(qū)(市)物業(yè)管理行政管理部門具體負責轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理。

　　有關行政管理部門應當按照各自法定職責，做好與物業(yè)管理有關的工作。

　　街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)按照本條例的規(guī)定，負責物業(yè)管理活動中的協(xié)調(diào)和指導工作。

　　第四條 業(yè)主可以自行管理物業(yè)，也可以委托物業(yè)管理企業(yè)或者其他管理人管理。

　　第五條 物業(yè)管理企業(yè)應當按照物業(yè)管理法律、法規(guī)的規(guī)定和物業(yè)服務合同的約定，實施物業(yè)管理;業(yè)主應當支持、配合物業(yè)管理企業(yè)開展工作。

　　第二章 業(yè)主及業(yè)主大會

　　第六條 建立業(yè)主名冊制度。

　　業(yè)主名冊，由業(yè)主委員會建立和管理。實施前期物業(yè)管理的物業(yè)，由建設單位建立業(yè)主名冊，并在業(yè)主委員會產(chǎn)生后移交其管理。

　　業(yè)主變更的，新業(yè)主應當在業(yè)主名冊上進行變更登記。

　　第七條 物業(yè)管理區(qū)域的劃分應當考慮城市規(guī)劃、建筑規(guī)模、社區(qū)建設、物業(yè)的共用設施設備以及公共配套項目等因素。

　　新建住宅區(qū)，包括分期建設或者兩個以上單位開發(fā)建設的住宅區(qū)，其配套設施設備是共用的，應當劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域。

　　建設單位在申請辦理建設工程規(guī)劃許可證的同時，應當向區(qū)(市)物業(yè)管理行政管理部門提出劃分物業(yè)管理區(qū)域的要求，區(qū)(市)物業(yè)管理行政管理部門應當會同街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)，按照本條第一款和第二款的規(guī)定劃分物業(yè)管理區(qū)域。

　　尚未劃分或者需要調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域的，由區(qū)(市)物業(yè)管理行政管理部門會同街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)按照實際情況劃分或者調(diào)整。住宅區(qū)跨區(qū)(市)的，由市物業(yè)管理行政管理部門按照本條第一款和第二款的規(guī)定劃分或者調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域。

　　第八條 一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成。

　　只有一個業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會的職責。

　　第九條 符合下列條件之一的，建設單位應當向物業(yè)所在地的區(qū)(市)物業(yè)管理行政管理部門書面報告物業(yè)建筑面積、物業(yè)出售并交付使用時間等有關情況，并提供業(yè)主名冊;建設單位未及時書面報告的，業(yè)主可以向區(qū)(市)物業(yè)管理行政管理部門提出成立業(yè)主大會的書面要求:(一)入住率達到百分之五十以上的;(二)入住率達到百分之三十以上并且首套房屋辦理入住手續(xù)已滿兩年的。

　　區(qū)(市)物業(yè)管理行政管理部門接到建設單位的書面報告或者業(yè)主的書面要求后，應當和物業(yè)所在地的街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)組織成立業(yè)主大會籌備組�；I備組成員由業(yè)主代表和居民委員會成員組成。

　　籌備組成員名單確定后三日內(nèi)，應當以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。

　　第十條 籌備組負責下列籌備工作:(一)確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內(nèi)容;(二)參照物業(yè)管理行政管理部門制訂的示范文本，擬定《業(yè)主大會議事規(guī)則(草案)》和《業(yè)主公約(草案)》;

　　(三)登記和確認業(yè)主身份;

　　(四)確定業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生辦法及名單;

　　(五)其他準備工作。

　　前款(一)、(二)、(三)、(四)項的內(nèi)容應當在首次業(yè)主大會會議召開十五日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

　　第十一條 籌備組應當自組成之日起三十日內(nèi)，組織召開首次業(yè)主大會會議，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會、制定業(yè)主大會議事規(guī)則和業(yè)主公約等。

　　業(yè)主大會自首次業(yè)主大會會議召開之日起成立。

　　第十二條 召開首次業(yè)主大會會議，籌備組應當事先將會議時間、地點和議程通知所在區(qū)(市)物業(yè)管理行政管理部門、街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)和居民委員會，邀請其派代表參加。

　　第十三條 業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。

　　業(yè)主人數(shù)較多的，可以以幢、單元、樓層等為單位，推選一名業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議。

　　推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議的，業(yè)主代表應當于參加業(yè)主大會會議三日前，就業(yè)主大會會議擬討論的事項書面征求其所代表的業(yè)主意見。凡需要投票表決的，業(yè)主的意見經(jīng)本人簽字后，由業(yè)主代表在業(yè)主大會投票時如實反映。

　　業(yè)主大會決定的事項應當由業(yè)主委員會作出書面記錄并存檔。

　　業(yè)主大會決定的事項應當在三日內(nèi)，以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公布。

　　第十四條 業(yè)主大會決定的事項對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主及物業(yè)使用人具有約束力，但不得違反法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定。

　　第十五條 業(yè)主大會議事規(guī)則應當就業(yè)主大會的議事方式、表決程序、議題提出及確定方式、業(yè)主投票權確定辦法和業(yè)主委員會的組成、任期、換屆及成員的更換等事項依法作出規(guī)定。

　　第十六條 業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，憑下列資料在所在區(qū)(市)物業(yè)管理行政管理部門備案:(一)業(yè)主大會會議記錄和會議決定;(二)業(yè)主大會議事規(guī)則;(三)業(yè)主委員會成員的名單和基本情況。

　　業(yè)主委員會成員名單應當在備案后三日內(nèi)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公布。

　　業(yè)主委員會成員依照業(yè)主大會議事規(guī)則更換的，應當按照本條第一款和第二款的規(guī)定備案和公布。

　　第十七條 經(jīng)依法選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會備案時，區(qū)(市)物業(yè)管理行政管理部門應當出具備案證明和印章刻制證明。業(yè)主委員會應當依法刻制和使用印章。

　　第十八條 業(yè)主委員會應當在任期屆滿的兩個月前，向區(qū)(市)物業(yè)管理行政管理部門提交書面報告，并在區(qū)(市)物業(yè)管理行政管理部門和街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)的指導下，組織業(yè)主成立換屆改選小組，召開業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會。

　　業(yè)主委員會任期屆滿后未組織召開業(yè)主大會的，所在區(qū)(市)物業(yè)管理行政管理部門和街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)接到業(yè)主的書面要求后，應當組織業(yè)主成立換屆改選小組。換屆改選小組應當自成立之日起三十日內(nèi)召開業(yè)主大會會議，選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會。

　　業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會之日起十日內(nèi)，原業(yè)主委員會應當將其保管的文件資料、印章及其他屬于業(yè)主大會所有的財物移交給新一屆業(yè)主委員會，并做好其他交接工作。

　　第十九條 同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有兩幢以上房屋的，可以以幢、單元、樓層為單位成立業(yè)主小組。業(yè)主小組由該幢、單元、樓層的全體業(yè)主組成。

　　業(yè)主小組履行下列職責:

　　(一)討論業(yè)主大會擬討論的事項;

　　(二)推選業(yè)主代表出席業(yè)主大會會議，表達本小組業(yè)主的意愿。業(yè)主小組會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。

　　第三章 前期物業(yè)管理

　　第二十條 住宅物業(yè)(含同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的非住宅物業(yè))的建設單位應當通過招投標的方式公開選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)實施前期物業(yè)管理。但投標人少于三個或者住宅物業(yè)建筑面積小于三萬平方米的，經(jīng)所在區(qū)(市)物業(yè)管理行政管理部門批準，建設單位可以采用協(xié)議方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)實施前期物業(yè)管理。

　　第二十一條 建設單位選聘物業(yè)管理企業(yè)，應當與其簽訂書面的前期物業(yè)服務合同。前期物業(yè)服務合同應當包括服務內(nèi)容、服務標準、收費項目、收費標準、計費方式和起始時間等內(nèi)容。

　　建設單位與物業(yè)買受人簽訂的物業(yè)銷售合同，應當包含前期物業(yè)服務合同約定的內(nèi)容。

　　第二十二條 前期物業(yè)服務合同應當約定期限，最長不得超過二年。分期建設的物業(yè)除外。

　　前期物業(yè)服務合同期限未滿，業(yè)主大會選聘新的物業(yè)管理企業(yè)的，前期物業(yè)服務合同終止。

　　前期物業(yè)服務合同期限已滿，尚未成立業(yè)主大會或者業(yè)主大會已成立但尚未選聘新的物業(yè)管理企業(yè)的，物業(yè)管理企業(yè)可以按照前期物業(yè)服務合同的約定，繼續(xù)從事物業(yè)管理服務，直至業(yè)主大會選聘新的物業(yè)管理企業(yè)之日起終止。業(yè)主應當按照物業(yè)銷售合同約定的前期物業(yè)服務收費標準交納物業(yè)服務費用。但業(yè)主大會要求物業(yè)管理企業(yè)退出的，物業(yè)管理企業(yè)應當退出。

　　前期物業(yè)服務合同期滿不再繼續(xù)從事物業(yè)管理服務的，物業(yè)管理企業(yè)應當于期滿前二個月通知業(yè)主。

　　第二十三條 建設單位應當在銷售物業(yè)之前，參照國家示范文本制定業(yè)主臨時公約，并向物業(yè)買受人明示。

　　物業(yè)買受人在與建設單位簽訂物業(yè)銷售合同時，應當書面承諾遵守業(yè)主臨時公約。

　　第二十四條 建設單位在組織竣工驗收或者綜合驗收時，區(qū)(市)物業(yè)管理行政管理部門應當查驗下列資料:

　　(一)竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料;

　　(二)設施設備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術資料;

　　(三)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件;

　　(四)業(yè)主名冊;

　　(五)物業(yè)管理所必需的其他資料。

　　建設單位在與物業(yè)管理企業(yè)辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時，應當全部移交前款所列資料和物業(yè)管理用房。物業(yè)管理企業(yè)應當對物業(yè)共用部位、共用設施設備、物業(yè)管理用房等進行查驗，登記造冊。

　　第二十五條 建設單位應當按照開發(fā)建設總建筑面積的千分之五在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置物業(yè)管理用房，最低不得少于一百平方米。規(guī)劃行政主管部門在審批建設工程規(guī)劃時，應當審查該工程規(guī)劃設計是否符合前款規(guī)定。對不符合規(guī)定要求的，不予核發(fā)有關證件。

　　建設單位在申請商品房預售許可證和房地產(chǎn)權屬登記時，應當提交物業(yè)管理用房的面積、位置等相關資料。房地產(chǎn)權屬登記機關在核發(fā)商品房預售許可證和辦理房地產(chǎn)權屬登記時，應當在相關資料上注明物業(yè)管理用房的位置，并告知區(qū)(市)物業(yè)管理行政管理部門。

　　第二十六條 物業(yè)管理用房屬全體業(yè)主所有。物業(yè)管理企業(yè)應當將物業(yè)管理用房的有關情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，無償使用物業(yè)管理用房并負責維護。

　　物業(yè)管理用房不得抵押、交換、買賣;未經(jīng)業(yè)主大會同意，不得改作他用。

　　第二十七條 前期物業(yè)服務合同生效之日至出售房屋交付之日的當月發(fā)生的.物業(yè)服務費用，由建設單位承擔。

　　出售房屋交付之日的次月至前期物業(yè)服務合同終止之日的當月發(fā)生的物業(yè)服務費用，由物業(yè)買受人按照物業(yè)銷售合同約定的前期物業(yè)服務收費標準承擔;物業(yè)銷售合同未約定的，由建設單位承擔。

　　第四章 物業(yè)管理服務

　　第二十八條 物業(yè)管理企業(yè)應當自領取營業(yè)執(zhí)照之日起三十日內(nèi)，持規(guī)定的文件資料到市物業(yè)管理行政主管部門申請資質(zhì)。物業(yè)管理行政管理部門應當建立物業(yè)管理企業(yè)信用檔案，向社會公開。

　　第二十九條 一個物業(yè)管理區(qū)域由一個物業(yè)管理企業(yè)實施物業(yè)服務。物業(yè)管理企業(yè)的選聘、續(xù)聘、解聘由業(yè)主委員會組織召開業(yè)主大會決定。

　　物業(yè)服務合同草案應當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，充分聽取業(yè)主意見。

　　第三十條 物業(yè)管理企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同的約定，提供相應的服務。物業(yè)服務合同可以約定下列事項:(一)生活垃圾收集和環(huán)境清掃保潔;(二)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序的維護和安全巡查;(三)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)車輛行駛及停放秩序的管理;(四)庭院綠地及其設施的養(yǎng)護管理;(五)物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護;(六)通知有關單位維修市政公用設施;(七)物業(yè)服務合同確定的其他事項。

　　第三十一條 物業(yè)服務收費按照市價格主管部門會同市物業(yè)管理行政主管部門制定的物業(yè)服務收費辦法，在物業(yè)服務合同中約定，并接受價格主管部門的監(jiān)督檢查。

　　物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)業(yè)主的要求提供特約服務的，服務報酬由雙方約定。

　　第三十二條 業(yè)主應當根據(jù)物業(yè)服務合同的約定按時交納物業(yè)服務費用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費用的，從其約定，但是業(yè)主負連帶交納責任。

　　已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務費用由建設單位按照標準全額交納。

　　第三十三條 物業(yè)管理企業(yè)可以提前收取不超過三個月的物業(yè)服務費用。但物業(yè)服務合同約定先服務后收費的，從其約定。

　　第三十四條 物業(yè)服務合同期滿不再續(xù)簽以及出現(xiàn)法定或者約定提前中止合同情形的，應當提前二個月通知對方。

　　物業(yè)服務合同終止時，物業(yè)管理企業(yè)應當在區(qū)(市)物業(yè)管理行政管理部門的監(jiān)督下，將物業(yè)管理用房和本條例第二十四條規(guī)定的資料交還給業(yè)主委員會，由業(yè)主委員會移交給業(yè)主大會新選聘的物業(yè)管理企業(yè)。

　　第三十五條 有關執(zhí)法機關進入物業(yè)管理區(qū)域依法執(zhí)行公務時，物業(yè)管理企業(yè)不得阻撓。

　　對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生的違反規(guī)劃、治安、消防、環(huán)境保護、物業(yè)裝修、市政公用設施、綠化等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)管理企業(yè)應當制止，并及時向有關行政管理部門報告。

　　有關行政管理部門在接到物業(yè)管理企業(yè)的報告后，應當依法及時處理。

　　第三十六條 物業(yè)管理行政管理部門應當建立投訴受理制度，及時處理業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)使用人和物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理活動中的投訴。

　　第五章 物業(yè)的使用與維護

　　第三十七條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設的共用建筑和共用設施，不得擅自改變用途。

　　第三十八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的停車場(庫)，應當提供給本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主、物業(yè)使用人使用。

　　第三十九條 供水、供電、供氣、供熱、郵政、通訊、有線電視等單位，應當依法承擔物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關管線和設施設備的維修、養(yǎng)護責任。

　　前款所列單位在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進行工程施工，應當在施工前告知物業(yè)管理企業(yè)并簽訂協(xié)議，做好施工現(xiàn)場的恢復工作。

　　第四十條 業(yè)主裝修房屋，應當遵守國家和本市的規(guī)定以及業(yè)主臨時公約、業(yè)主公約。

　　業(yè)主裝修房屋，應當事先告知物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)應當將房屋裝修中的禁止行為和注意事項以及建筑垃圾清運方式等告知業(yè)主，并與業(yè)主簽訂相關協(xié)議。

　　第四十一條 物業(yè)共用部位、共用設施設備專項維修資金按照國家有關規(guī)定籌集，歸業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修和大型設施設備的更新、改造，不得挪作他用。

　　第四十二條 進行住宅建設工程招標時，建設單位應當在招標文件中明確按照工程價款結算總額百分之五的比例預留建設工程質(zhì)量保證金，并與施工單位在合同條款中對涉及保證金的事項進行約定。建設工程質(zhì)量保證金應當專戶儲存，專項用于物業(yè)保修期內(nèi)的保修。

　　住宅建設工程竣工結算后，建設單位應當按照合同約定及時向施工單位支付工程結算價款并預留保證金。

　　因施工單位原因造成住宅物業(yè)出現(xiàn)質(zhì)量問題的，施工單位應當負責維修，并承擔鑒定及維修費用。施工單位不維修也不承擔費用的，建設單位可以按照合同約定從保證金中支付相關費用。

　　合同約定的保證金預留期滿后，建設單位應當向施工單位返還保證金。

　　第四十三條 業(yè)主大會決定利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營的，應當按照規(guī)定辦理有關手續(xù)。所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。

　　第六章 法律責任

　　第四十四條 違反本條例規(guī)定，依照國務院《物業(yè)管理條例》應當由物業(yè)管理行政主管部門給予行政處罰的，由物業(yè)管理行政主管部門依法給予行政處罰。

　　第四十五條 違反本條例規(guī)定，依法應當由工商、價格、公安、環(huán)境保護、城市管理、城市園林綠化等部門處罰的，由有關部門依法給予行政處罰。

　　第四十六條 當事人對行政機關的行政處罰決定不服的，可以依法申請行政復議或者提起行政訴訟。當事人逾期不履行行政處罰決定的，由作出行政處罰決定的行政機關依法申請人民法院強制執(zhí)行。

　　第四十七條 對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生的違法行為，有關行政管理部門發(fā)現(xiàn)或者接到物業(yè)管理企業(yè)的報告后，應當予以制止和處罰而不予制止、處罰的，由其上級行政機關或者監(jiān)察機關責令改正;造成嚴重后果的，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予行政處分;構成犯罪的，依法追究刑事責任。

　　第七章 附 則

　　第四十八條 本條例所稱物業(yè)，是指已建成并交付使用的房屋、公共建筑以及附屬的設施、設備和相關場地等。

　　本條例所稱前期物業(yè)管理，是指新建物業(yè)在業(yè)主、業(yè)主大會首次選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，由建設單位選聘物業(yè)管理企業(yè)實施物業(yè)管理的活動。

　　本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。

　　本條例所稱物業(yè)管理企業(yè)，是指依法取得獨立法人資格，具有相應資質(zhì)，從事物業(yè)管理活動的企業(yè)。

　　本條例所稱業(yè)主，是指房屋的所有權人。

　　本條例所稱物業(yè)使用人，是指物業(yè)的承租人和實際使用物業(yè)的其他人。

　　第四十九條 本條例自20xx年1月1日起施行。

物業(yè)管理條例3

　　第一章總則

　　第一條為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務企業(yè)、其他管理人的合法權益，改善人民群眾的居住和工作環(huán)境，促進和諧社區(qū)建設，根據(jù)《中華人民共和國物權法》和《物業(yè)管理條例》等法律、行政法規(guī)，結合本省實際，制定本條例。

　　第二條本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過自治管理，選聘物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人，按照物業(yè)服務合同約定，對物業(yè)進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生及相關秩序的活動。

　　第三條本條例適用于本省行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)的管理、使用、維護、服務及監(jiān)督管理活動。

　　第四條物業(yè)管理應當堅持以人為本，實行業(yè)主自治與專業(yè)服務、社區(qū)管理相結合的原則。

　　第五條省人民政府建設行政主管部門負責全省物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。

　　設區(qū)的市、縣(市、區(qū))人民政府房地產(chǎn)管理部門或者建設行政主管部門(以下統(tǒng)稱物業(yè)主管部門)，負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。

　　城管執(zhí)法、房地產(chǎn)開發(fā)、財政、民政、價格、公安、城鄉(xiāng)規(guī)劃、市政公用、環(huán)境保護、工商行政管理等有關部門按照各自職責，做好與物業(yè)管理有關的工作。

　　第六條街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府負責組織、指導本轄區(qū)業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會換屆工作，監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法履行職責，調(diào)解處理物業(yè)管理糾紛。

　　社區(qū)居民委員會負責指導、監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法開展業(yè)主自治管理，協(xié)助街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府開展社區(qū)管理、社區(qū)服務中與物業(yè)管理有關的工作。

　　第七條縣級以上人民政府應當制定扶持政策，采取措施，推動住宅區(qū)、商業(yè)區(qū)、工礦區(qū)及機關、學校、醫(yī)院等實行社會化、專業(yè)化、市場化的物業(yè)服務，促進物業(yè)服務行業(yè)發(fā)展。

　　鼓勵采用節(jié)能、環(huán)保的新技術、新方法，依靠科技進步提高物業(yè)管理和服務水平。

　　第二章新建物業(yè)與前期物業(yè)管理

　　第一節(jié)物業(yè)管理區(qū)域

　　第八條物業(yè)管理區(qū)域的劃分，應當以建設用地規(guī)劃許可證確定的紅線圖范圍為基礎，并考慮建筑物規(guī)模、共用設施設備、社區(qū)建設等因素。

　　分期開發(fā)建設或者兩個以上建設單位開發(fā)建設的物業(yè)，其配套設施設備是共用的，應當劃定為一個物業(yè)管理區(qū)域;配套設施設備能夠分割并獨立使用的，可以劃定為不同的物業(yè)管理區(qū)域。

　　第九條建設單位辦理商品房預售許可證或者商品房現(xiàn)售備案前,應當持房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營權證明、建設用地規(guī)劃許可證、建設用地使用權證書、項目規(guī)劃設計方案和地名核準文件等資料，向物業(yè)主管部門申請劃分物業(yè)管理區(qū)域。

　　物業(yè)主管部門應當自受理申請之日起二十日內(nèi)，在征求街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府、房地產(chǎn)開發(fā)主管部門等單位的意見后進行劃分登記，并告知建設單位。建設單位應當將劃定的物業(yè)管理區(qū)域向物業(yè)買受人明示。

　　第十條物業(yè)管理區(qū)域劃定后，確需調(diào)整的，由物業(yè)主管部門按照本條例的規(guī)定重新進行劃分登記，但應當經(jīng)相關物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)已入住面積且已入住戶數(shù)的比例達到百分之五十以上的業(yè)主同意。

　　第二節(jié)配套建筑與設施設備

　　第十一條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的各類配套建筑與設施設備，應當嚴格按照國家和省有關住宅小區(qū)規(guī)劃、設計規(guī)范和工程標準進行建設。

　　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的配套建筑應當依法辦理權屬登記手續(xù)，不得擅自改變用途。

　　第十二條物業(yè)服務用房的配置應當符合下列規(guī)定：

　　(一)建筑面積按照建設工程項目總建筑面積的千分之三至千分之五配置，最少不低于一百平方米;

　　(二)具備水、電、采光、通風等正常使用功能。

　　業(yè)主委員會辦公用房從物業(yè)服務用房中調(diào)劑，其建筑面積不低于二十平方米。

　　物業(yè)服務用房由建設單位無償提供，屬于全體業(yè)主共有。

　　第十三條住宅小區(qū)內(nèi)城管執(zhí)法、治安管理等政務管理用房的建筑面積不低于五十平方米;住宅小區(qū)內(nèi)的社區(qū)居民委員會用房，應當按照規(guī)劃要求進行配套建設。

　　住宅小區(qū)內(nèi)按照規(guī)劃配套建設的政務管理用房、社區(qū)居民委員會用房和承擔義務教育的中小學校，屬于政府所有，建設投資由政府承擔，具體投資來源應當在項目建設條件意見書中載明。

　　第十四條按照規(guī)劃要求在住宅小區(qū)內(nèi)配套建設的會所、幼兒園的歸屬，應當在商品房買賣合同中約定。約定屬于建設單位所有的，建設單位應當提供產(chǎn)權歸其所有的證明文件，并優(yōu)先為業(yè)主提供服務。

　　第十五條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車庫(包括專用車庫和共用車庫內(nèi)的車位，下同)的歸屬，由建設單位與物業(yè)買受人在商品房買賣合同中約定屬于建設單位所有或者相關業(yè)主共有。約定屬于建設單位所有的，建設單位應當提供產(chǎn)權歸其所有的證明文件，并可以附贈、出售或者出租給業(yè)主。

　　占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于全體業(yè)主共有，建設單位不得銷售。

　　第十六條住宅小區(qū)內(nèi)的專業(yè)經(jīng)營設施設備，由專業(yè)經(jīng)營單位負責設計、建設、維護和管理。建設單位應當協(xié)調(diào)配合專業(yè)經(jīng)營設施設備的施工，并承擔相關管溝、設備用房等土建工程的配套建設。

　　住宅小區(qū)內(nèi)供水、供電、供氣、供熱分戶計量裝置或者入戶端口以外設施設備的各類建設資金，統(tǒng)一并入城市基礎設施配套費(含綜合開發(fā)費)，并根據(jù)公用事業(yè)價格改革和調(diào)整情況逐步核減，交由專業(yè)經(jīng)營單位專項用于住宅小區(qū)內(nèi)專業(yè)經(jīng)營設施設備的投資建設。住宅小區(qū)內(nèi)專業(yè)經(jīng)營設施設備歸專業(yè)經(jīng)營單位所有。具體辦法由省建設行政主管部門會同有關部門制定，城市基礎設施配套費的收取標準由設區(qū)的市人民政府合理確定。

　　專業(yè)經(jīng)營設施設備包括變電、二次供水、換熱、燃氣調(diào)壓等設施設備及相關管線和計量裝置。

　　第十七條本條例實施前建設的住宅小區(qū)內(nèi)專業(yè)經(jīng)營設施設備，由業(yè)主大會決定移交給專業(yè)經(jīng)營單位，專業(yè)經(jīng)營單位應當接收。具體辦法由設區(qū)的市人民政府制定。

　　第十八條專業(yè)經(jīng)營單位應當依法履行專業(yè)經(jīng)營設施設備的維修養(yǎng)護責任，按照與業(yè)主簽訂的服務合同服務到最終用戶，保證服務質(zhì)量。

　　各級人民政府和有關主管部門應當加強對專業(yè)經(jīng)營單位的監(jiān)督管理，督促專業(yè)經(jīng)營單位履行投資、建設和維護管理義務。

　　第十九條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)封閉運行的太陽能熱水、中水處理、直飲水、地源熱泵、區(qū)域鍋爐等設施設備，屬于相關業(yè)主共有，但由經(jīng)營單位投資經(jīng)營的除外。

　　第二十條城鄉(xiāng)規(guī)劃、建設行政主管部門在進行建設工程規(guī)劃審批和設計審查時，應當就住宅小區(qū)配套建筑及設施設備的配置、專業(yè)經(jīng)營設施設備的建設標準征求房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)管理等部門和專業(yè)經(jīng)營單位的意見。

　　第三節(jié)前期物業(yè)管理與物業(yè)交付

　　第二十一條建設單位應當依法通過招標的方式選聘前期物業(yè)服務企業(yè)。

　　招標人應當在發(fā)布招標公告或者發(fā)出投標邀請書十日前，持招標公告或者投標邀請書、招標文件等有關資料，向物業(yè)主管部門備案。

　　第二十二條鼓勵前期物業(yè)服務企業(yè)提前介入項目的開發(fā)建設，對項目的規(guī)劃設計方案、配套設施建設、工程質(zhì)量控制、設備運行管理等事項，提出與物業(yè)管理有關的建議。

　　建設單位組織單位工程竣工驗收和分戶驗收時，應當通知前期物業(yè)服務企業(yè)參與監(jiān)督。

　　第二十三條建設單位在申請辦理商品房預售許可證或者商品房現(xiàn)售備案前，應當將前期物業(yè)服務合同、臨時管理規(guī)約、住宅小區(qū)配套建筑和設施設備的清單及其產(chǎn)權歸屬等資料報物業(yè)主管部門備案，并在商品房銷售時將上述資料作為商品房買賣合同約定的內(nèi)容。

　　前期物業(yè)服務合同應當對物業(yè)服務內(nèi)容、服務標準、收費標準、收費方式及收費起始時間、合同終止情形等內(nèi)容進行約定;涉及物業(yè)買受人共同利益的，其約定應當一致。

　　第二十四條新建住宅小區(qū)的配套建筑及設施設備符合下列條件后，建設單位方可辦理物業(yè)交付手續(xù)：

　　(一)生活用水納入城市公共供水管網(wǎng)，并安裝分戶計量裝置;

　　(二)雨水、污水排放納入城市雨水、污水排放系統(tǒng);

　　(三)小區(qū)用電納入城市供電網(wǎng)絡，并安裝分戶計量裝置;

　　(四)在城市管道燃氣、集中供熱主管網(wǎng)覆蓋的區(qū)域，完成住宅室內(nèi)、室外燃氣、供熱管道的敷設且與相應管網(wǎng)連接，并安裝燃氣分戶計量裝置和供熱分戶控制裝置;

　　(五)電話通信線、有線電視線和寬帶數(shù)據(jù)傳輸信息端口敷設到戶，安全監(jiān)控裝置及其他安全防范設施設備、信報箱等按規(guī)劃設計要求配置到位;

　　(六)按照規(guī)劃要求完成消防供水、消防自動報警裝置、消防車通道等共用消防設施建設;

　　(七)小區(qū)道路與城市道路或者公路之間有直達的道路相連;

　　(八)按照規(guī)劃要求完成教育、文化、衛(wèi)生、體育、郵政、環(huán)境衛(wèi)生、商業(yè)網(wǎng)點、物業(yè)服務和政務管理等配套建筑及設施建設;

　　(九)按照規(guī)劃要求完成綠化建設及車庫、車位的配置;

　　(十)住宅小區(qū)分期建設的，已建成的住宅周邊場地與施工工地之間設置有效的隔離設施;

　　(十一)法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。

　　建設單位應當組織有關部門及專業(yè)經(jīng)營單位按照前款規(guī)定，對住宅小區(qū)進行綜合驗收，接受房地產(chǎn)開發(fā)、城鄉(xiāng)規(guī)劃、物業(yè)管理等有關部門的監(jiān)管，并向房地產(chǎn)開發(fā)主管部門辦理綜合驗收備案手續(xù)。

　　第二十五條建設單位應當自住宅小區(qū)綜合驗收合格之日起三十日內(nèi)，與相關專業(yè)經(jīng)營單位辦理專業(yè)經(jīng)營設施設備接收管理手續(xù)，并協(xié)助物業(yè)買受人與相關專業(yè)經(jīng)營單位分別簽訂供水、供電、供氣、供熱等服務合同。

　　第二十六條建設單位交付住宅物業(yè)時，應當向業(yè)主提供住宅質(zhì)量保證書、住宅使用說明書等資料。

　　前期物業(yè)服務企業(yè)應當向業(yè)主提供物業(yè)服務手冊，并可以接受建設單位的委托，協(xié)助建設單位辦理住宅物業(yè)交付的有關具體事宜。

　　第二十七條建設單位應當在物業(yè)主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府的監(jiān)督下，按規(guī)定向前期物業(yè)服務企業(yè)移交物業(yè)服務用房和下列資料：

　　(一)竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖、分戶驗收等竣工驗收資料;

　　(二)設施設備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術資料;

　　(三)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件;

　　(四)業(yè)主名冊;

　　(五)物業(yè)管理必需的其他資料。

　　前期物業(yè)服務企業(yè)應當在前期物業(yè)服務合同終止時,將物業(yè)服務用房及有關資料移交給業(yè)主委員會。

　　鼓勵建設單位為其開發(fā)的住宅小區(qū)的物業(yè)管理，提供部分經(jīng)營用房或者給予資金支持。

　　第三章業(yè)主大會與業(yè)主委員會

　　第一節(jié)業(yè)主大會籌備組

　　第二十八條房屋的所有權人為業(yè)主。

　　建設單位或者前期物業(yè)服務企業(yè)應當將業(yè)主入住情況及時報告物業(yè)主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府。

　　符合下列條件之一的，應當召開首次業(yè)主大會會議：

　　(一)業(yè)主已入住面積的比例達到百分之五十以上;

　　(二)業(yè)主已入住戶數(shù)的比例達到百分之五十以上;

　　(三)自首位業(yè)主入住之日起滿兩年且已入住戶數(shù)的比例達到百分之二十五以上。

　　第二十九條符合首次業(yè)主大會會議召開條件的，街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府應當在三十日內(nèi)組建業(yè)主大會籌備組。

　　籌備組由七人以上單數(shù)組成，由建設單位、前期物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主和街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府、社區(qū)居民委員會等派員組成，其中業(yè)主所占比例不得低于籌備組總?cè)藬?shù)的二分之一。

　　籌備組應當自成立之日起十日內(nèi)，將其成員名單和工作職責在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進行書面公告。

　　第三十條籌備組履行下列職責：

　　(一)確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點和內(nèi)容;

　　(二)草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會工作規(guī)則;

　　(三)確認業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權數(shù);

　　(四)提出首屆業(yè)主委員會委員候選人條件、名單和選舉辦法;

　　(五)召開首次業(yè)主大會會議的其他準備工作。

　　對前款規(guī)定的內(nèi)容，籌備組應當在首次業(yè)主大會會議召開十五日前，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，并書面通知全體業(yè)主。業(yè)主對業(yè)主身份和投票權數(shù)等提出異議的，籌備組應當予以復核并告知異議人復核結果。

　　籌備組應當自成立之日起六十日內(nèi)組織召開首次業(yè)主大會會議。

　　第二節(jié)業(yè)主大會

　　第三十一條一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。

　　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意決定不成立業(yè)主大會的，由全體業(yè)主共同履行業(yè)主大會職責。

　　第三十二條業(yè)主大會履行下列職責：

　　(一)制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則及管理規(guī)約;

　　(二)選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員;

　　(三)監(jiān)督業(yè)主委員會工作，聽取業(yè)主委員會的工作報告，改變或者撤銷業(yè)主委員會不適當?shù)?決定;

　　(四)選聘、解聘物業(yè)服務企業(yè);

　　(五)籌集和使用共用部位、共用設施設備專項維修資金(以下簡稱專項維修資金);

　　(六)決定改建、重建建筑物及其附屬設施;

　　(七)決定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的其他物業(yè)管理事項。

　　第三十三條業(yè)主大會對業(yè)主投票權的計算有約定的，從其約定。未作約定的，按照下列規(guī)定確定：

　　(一)按照業(yè)主戶數(shù)計算的，一戶計算為一票;建設單位未售出的專有部分，計算為一票;

　　(二)按照建筑面積計算的，每一平方米建筑面積計算為一票;建筑面積不足一平方米的按一票計算。

　　業(yè)主身份以及建筑面積的確認，以不動產(chǎn)登記簿或者其他能夠證明其權屬的合法有效文件為依據(jù)。

　　第三十四條業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。采用書面征求意見形式的，應當將征求意見書送交每一位業(yè)主;無法送達的，應當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

　　不參加投票業(yè)主的投票權數(shù)是否計入已表決的多數(shù)票數(shù)，由管理規(guī)約或者臨時管理規(guī)約規(guī)定。

　　第三十五條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較多的，可以以幢、單元、樓層為單位，推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議。業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議前，應當事先書面征求其所代表的業(yè)主意見，并將經(jīng)業(yè)主本人簽字的書面意見在業(yè)主大會會議上如實反映。

　　第三十六條業(yè)主大會會議由業(yè)主委員會負責召集，每年至少召開一次。

　　有下列情形之一的，業(yè)主委員會應當召集業(yè)主大會臨時會議：

　　(一)有百分之二十以上業(yè)主提議的;

　　(二)發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理的;

　　(三)業(yè)主大會議事規(guī)則或者管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。

　　業(yè)主委員會不履行召集義務的，經(jīng)業(yè)主申請，由街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府負責組織業(yè)主召開業(yè)主大會。

　　第三節(jié)業(yè)主委員會

　　第三十七條業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構，業(yè)主委員會依照國家有關法律、法規(guī)和業(yè)主大會的授權開展活動。

　　業(yè)主委員會履行下列職責：

　　(一)召集并主持業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況;

　　(二)代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同;

　　(三)執(zhí)行業(yè)主大會的決議、決定;

　　(四)及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，督促業(yè)主按時交納物業(yè)服務費，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同;

　　(五)監(jiān)督管理規(guī)約的實施;

　　(六)業(yè)主大會賦予的其他職責。

　　第三十八條業(yè)主委員會由業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生，由三人以上單數(shù)組成。業(yè)主委員會委員應當由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主擔任，每屆任期不超過五年，可連選連任。

　　業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起三日內(nèi)召開首次會議，在業(yè)主委員會委員中推選主任、副主任和執(zhí)行委員，主任、副主任可以兼任執(zhí)行委員。

　　執(zhí)行委員負責業(yè)主委員會的日常事務工作，經(jīng)推薦可以依照法定程序進入所在地社區(qū)居民委員會任職。

　　第三十九條業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，持下列資料向物業(yè)主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府備案：

　　(一)業(yè)主大會會議決議;

　　(二)業(yè)主大會議事規(guī)則;

　　(三)管理規(guī)約;

　　(四)業(yè)主委員會委員名單和基本情況;

　　(五)法律、法規(guī)規(guī)定的其他資料。

　　物業(yè)主管部門應當自收到前款規(guī)定資料之日起十日內(nèi)，對符合條件的發(fā)給業(yè)主委員會備案證明，并出具業(yè)主委員會刻制印章證明。業(yè)主委員會應當依法刻制、使用、管理印章和開立賬戶。

　　業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約、業(yè)主委員會委員發(fā)生變更的，業(yè)主委員會應當自變更之日起三十日內(nèi)書面告知物業(yè)主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府。

　　第四十條業(yè)主委員會應當按照業(yè)主大會的決定及議事規(guī)則召開會議。

　　業(yè)主委員會會議由主任或者執(zhí)行委員負責召集，可以邀請社區(qū)居民委員會派人參加會議。

　　業(yè)主委員會會議應當有三分之二以上委員出席，作出決定時應當經(jīng)全體委員過半數(shù)同意。

　　業(yè)主委員會應當自業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出決定之日起三日內(nèi)，將業(yè)主大會、業(yè)主委員會的決定以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

　　業(yè)主可以查閱業(yè)主委員會會議資料，并有權就涉及自身利益的事項向業(yè)主委員會提出詢問，業(yè)主委員會應當予以答復。

　　第四十一條業(yè)主委員會任期屆滿六十日前，應當召開業(yè)主大會會議進行換屆選舉。

　　業(yè)主委員會應當及時將業(yè)主委員會印章、檔案資料以及屬于全體業(yè)主的財物等移交給新一屆業(yè)主委員會;不及時移交的，街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府應當協(xié)調(diào)督促其移交。

　　第四十二條業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，由業(yè)主大會或者業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會的授權，決定是否終止其委員資格：

　　(一)以書面方式向業(yè)主大會提出辭職請求的;

　　(二)拒不履行委員職責的;

　　(三)業(yè)主委員會過半數(shù)委員或者百分之二十以上業(yè)主提議撤銷其委員資格的;

　　(四)違章搭建建筑物和構筑物、拒付物業(yè)服務費以及有其他違反管理規(guī)約和侵害業(yè)主合法權益行為的;

　　(五)因其他原因不適合繼續(xù)擔任業(yè)主委員會委員的。

　　第四十三條業(yè)主大會與業(yè)主委員會的活動經(jīng)費及執(zhí)行委員、委員的報酬，從業(yè)主共有部分的收益中提取或者由全體業(yè)主承擔，具體辦法與標準由業(yè)主大會決定。

　　第四章物業(yè)的使用與業(yè)主自治管理

　　第一節(jié)一般規(guī)定

　　第四十四條業(yè)主或者物業(yè)使用人使用物業(yè)應當遵守有關法律、法規(guī)和管理規(guī)約、臨時管理規(guī)約的規(guī)定，不得有下列行為：

　　(一)損壞房屋承重結構等違反房屋裝飾裝修規(guī)定的行為;

　　(二)違章搭建建筑物和構筑物、私開門窗等違反規(guī)劃規(guī)定的行為;

　　(三)侵占、損壞樓道、綠地等物業(yè)共用部位、共用設施設備等違反物業(yè)管理規(guī)定的行為;

　　(四)擅自改變房屋用途等違反房屋管理規(guī)定的行為;

　　(五)隨意傾倒垃圾、雜物等違反市容環(huán)境衛(wèi)生規(guī)定的行為;

　　(六)堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品，排放有毒、有害物質(zhì)或者超過規(guī)定標準的噪聲等違反環(huán)境保護規(guī)定的行為;

　　(七)占用消防通道等違反消防管理規(guī)定的行為;

　　(八)賭博、利用迷信活動危害社會、飼養(yǎng)動物干擾他人正常生活等違反治安管理規(guī)定的行為;

　　(九)法律、法規(guī)和管理規(guī)約、臨時管理規(guī)約禁止的其他行為。

　　物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會發(fā)現(xiàn)有前款規(guī)定行為的，應當予以勸阻、制止，并報告有關部門。

　　第四十五條業(yè)主或者物業(yè)使用人封閉陽臺以及安裝空調(diào)外機、太陽能熱水器、防盜網(wǎng)、遮陽罩等設施的，應當遵守管理規(guī)約、臨時管理規(guī)約和物業(yè)管理的有關規(guī)定，保持物業(yè)的整潔、美觀。

　　業(yè)主利用屋面安裝太陽能熱水器等設施的，不得破壞屋面，影響房屋安全，物業(yè)頂層的業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)應當予以配合。

　　業(yè)主應當按照垃圾分類收集的有關規(guī)定傾倒垃圾。

　　第四十六條業(yè)主出租房屋的，應當告知業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)。

　　業(yè)主不得違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約、臨時管理規(guī)約，將住宅、車庫或者其他附屬設施改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主因特殊情況需要將住宅、車庫或者其他附屬設施改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，應當向業(yè)主委員會或者社區(qū)居民委員會提出書面申請，并經(jīng)有利害關系的業(yè)主同意后，方可依法向有關部門辦理相關手續(xù)。

　　第二節(jié)住宅物業(yè)的裝飾裝修

　　第四十七條業(yè)主或者物業(yè)使用人在住宅裝飾裝修工程開工前，應當持有關資料向物業(yè)服務企業(yè)辦理登記手續(xù);按照規(guī)定需要報有關部門批準的，應當依法辦理批準手續(xù)。

　　業(yè)主拒不辦理登記、批準手續(xù)的，物業(yè)服務企業(yè)有權按照管理規(guī)約或者臨時管理規(guī)約，禁止裝飾裝修施工人員進入物業(yè)管理區(qū)域。

　　第四十八條業(yè)主或者物業(yè)使用人應當與物業(yè)服務企業(yè)簽訂住宅裝飾裝修服務協(xié)議。

　　住宅裝飾裝修服務協(xié)議應當包括下列內(nèi)容：

　　(一)裝飾裝修工程的實施內(nèi)容和實施期限;

　　(二)允許施工的時間;

　　(三)廢棄物的清運與處置;

　　(四)住宅外立面設施及防盜設施的安裝要求;

　　(五)禁止行為和注意事項;

　　(六)裝修保證金的收取和退還;

　　(七)違約責任;

　　(八)其他需要約定的事項。

　　第四十九條業(yè)主或者物業(yè)使用人在住宅裝飾裝修工程開工前，應當告知相鄰業(yè)主。

　　物業(yè)服務企業(yè)對住宅裝飾裝修活動進行巡查時，業(yè)主不得拒絕和阻礙。

　　第三節(jié)車庫與車位的使用

　　第五十條車庫應當優(yōu)先滿足業(yè)主、物業(yè)使用人停車需要。業(yè)主、物業(yè)使用人要求承租車庫的，建設單位不得以只售不租為由拒絕，車庫租賃費的標準按照有關部門發(fā)布的指導價格確定。在滿足業(yè)主、物業(yè)使用人需要后，建設單位將車庫出租給物業(yè)管理區(qū)域外的單位和個人的，其每次租賃合同期限最長不得超過六個月。

　　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車庫應當優(yōu)先投入使用;車庫尚未充分利用的，不得在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)占用業(yè)主共有的道路或者其他場地設置規(guī)劃以外的車位。

　　第五十一條占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有的道路或者其他場地停放汽車的，應當交納車位場地使用費，收費標準由業(yè)主大會綜合考慮車庫租賃費的價格等因素確定。車位場地使用費屬于全體業(yè)主共有。

　　第五十二條鼓勵建設單位或者其他投資人在住宅小區(qū)規(guī)劃條件允許，并經(jīng)業(yè)主大會和城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門同意的情況下，建設、經(jīng)營車庫和立體停車設施，滿足業(yè)主停車需求。

　　利用地下空間建設、經(jīng)營車庫的，縣級以上人民政府應當在容積率的認定等方面給予優(yōu)惠。

　　第五十三條業(yè)主需要在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放汽車的，應當事先與物業(yè)服務企業(yè)商定停車位置，不得擅自占用道路或者其他場地。

　　業(yè)主對汽車有看管要求的，應當與物業(yè)服務企業(yè)另行約定。

　　第四節(jié)業(yè)主自治管理

　　第五十四條業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有下列權利：

　　(一)按照物業(yè)服務合同的約定，接受物業(yè)服務企業(yè)提供的服務;

　　(二)提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關事項提出建議;

　　(三)提出制定和修改管理規(guī)約、臨時管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議;

　　(四)參加業(yè)主大會會議，行使投票權;

　　(五)選舉業(yè)主委員會成員，并享有被選舉權;

　　(六)監(jiān)督業(yè)主委員會的工作;

　　(七)監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同;

　　(八)對物業(yè)共用部位、共用設施設備使用情況享有知情權和監(jiān)督權;

　　(九)監(jiān)督專項維修資金的管理和使用;

　　(十)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權利。

　　第五十五條業(yè)主在物業(yè)管理活動中，履行下列義務：

　　(一)遵守管理規(guī)約、臨時管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則;

　　(二)遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度;

　　(三)執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權業(yè)主委員會作出的決定;

　　(四)按照國家有關規(guī)定交納專項維修資金;

　　(五)按時交納物業(yè)服務費;

　　(六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務。

　　第五十六條管理規(guī)約、臨時管理規(guī)約應當對物業(yè)的使用、管理、業(yè)主公共利益、業(yè)主的權利義務、物業(yè)服務費的收交方式、違反規(guī)定應當承擔的責任等事項作出規(guī)定。

　　管理規(guī)約、臨時管理規(guī)約對全體業(yè)主及物業(yè)使用人具有約束力。對拒不交納物業(yè)服務費的業(yè)主，由業(yè)主委員會督促其交納，并可以在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置予以公示。

　　第五十七條提倡業(yè)主委員會直接向業(yè)主收取物業(yè)服務費，并按照合同約定將物業(yè)服務費支付給物業(yè)服務企業(yè);業(yè)主委員會直接向業(yè)主收取物業(yè)服務費的，物業(yè)服務企業(yè)應當予以協(xié)助。

　　業(yè)主對物業(yè)共有部分使用所產(chǎn)生收益的分配，由業(yè)主大會決定;未作決定的，主要用于補充專項維修資金，也可以作為業(yè)主委員會、業(yè)主大會的活動經(jīng)費或者折抵物業(yè)服務費。

　　第五十八條業(yè)主委員會應當定期在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置書面公告專項維修資金的籌集使用及共有部分收益的賬目等情況;業(yè)主委員會直接向業(yè)主收取物業(yè)服務費或者采用酬金制收費方式的，還應當將物業(yè)服務費的收支情況予以公告。

　　第五章物業(yè)服務企業(yè)

　　第一節(jié)物業(yè)服務企業(yè)

　　第五十九條物業(yè)服務企業(yè)，是指依法設立、取得相應資質(zhì)從事物業(yè)管理活動的企業(yè)法人。

　　物業(yè)服務企業(yè)應當在其資質(zhì)等級許可的范圍內(nèi)從事物業(yè)管理活動。

　　物業(yè)服務企業(yè)不得轉(zhuǎn)讓或者以出租、出借、掛靠等形式變相轉(zhuǎn)讓物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)證書。

　　第六十條物業(yè)服務企業(yè)應當具有相應的專業(yè)工程技術人員，具備為業(yè)主提供專項服務的能力。

　　從事物業(yè)管理的人員應當按照國家有關規(guī)定，取得職業(yè)資格證書。

　　第六十一條物業(yè)服務企業(yè)可以聘請專業(yè)服務單位承擔設施設備維修養(yǎng)護、清潔衛(wèi)生、園林綠化、房屋修繕、秩序維護等專項服務，但不得將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給其他單位或者個人。

　　第六十二條物業(yè)主管部門應當加強對物業(yè)服務企業(yè)的監(jiān)督管理，定期對其服務質(zhì)量進行考核，促進物業(yè)服務企業(yè)提高服務水平。

　　物業(yè)服務企業(yè)應當向物業(yè)主管部門定期報送信用檔案信息、統(tǒng)計報表等相關資料。

　　第六十三條物業(yè)服務企業(yè)的合法權益受法律保護。任何單位和個人不得強制物業(yè)服務企業(yè)代收有關費用和提供無償服務。

　　第二節(jié)行業(yè)自律

　　第六十四條物業(yè)服務企業(yè)應當在物業(yè)主管部門的指導下，建立行業(yè)自律組織，規(guī)范行業(yè)行為，促進誠信經(jīng)營，提高物業(yè)服務水平，維護物業(yè)服務企業(yè)的合法權益。

　　第六十五條物業(yè)行業(yè)自律組織可以依照國家和省有關規(guī)定，制定物業(yè)服務規(guī)范和等級標準，建立和完善物業(yè)服務企業(yè)以及物業(yè)服務從業(yè)人員的自律制度，配合物業(yè)主管部門建立健全信用檔案。

　　第六章物業(yè)服務

　　第一節(jié)物業(yè)服務內(nèi)容與合同

　　第六十六條物業(yè)服務內(nèi)容主要包括下列事項：

　　(一)物業(yè)共用部位及共用設施設備的使用、管理和維護;

　　(二)公共綠化的維護;

　　(三)公共區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生的維護;

　　(四)公共區(qū)域的秩序維護、安全防范等事項的協(xié)助管理服務;

　　(五)物業(yè)使用中對禁止行為的告知、勸阻、報告等義務;

　　(六)物業(yè)維修、更新、改造費用的賬務管理;

　　(七)物業(yè)服務檔案和物業(yè)檔案的保管;

　　(八)其他物業(yè)管理事項。

　　第六十七條業(yè)主委員會經(jīng)業(yè)主大會授權，與通過招投標或者協(xié)議方式選聘的物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人簽訂物業(yè)服務合同。

　　物業(yè)服務合同應當對物業(yè)服務內(nèi)容、服務標準、收費標準、物業(yè)服務用房、專項維修資金的管理與使用、合同期限以及雙方的權利義務、違約責任等內(nèi)容進行約定。

　　物業(yè)服務合同應當對物業(yè)服務企業(yè)在有關業(yè)主、物業(yè)使用人人身、財產(chǎn)安全防范方面的義務和責任作出約定。

　　物業(yè)服務合同簽訂后，業(yè)主有權進行查詢。

　　物業(yè)服務企業(yè)應當自簽訂物業(yè)服務合同之日起十日內(nèi)，向物業(yè)主管部門備案。

　　第六十八條解除或者終止物業(yè)服務合同，應當依據(jù)合同履行必要的通知義務;合同未約定通知期限的，應當提前六十日通知。

　　物業(yè)服務合同解除或者終止后，物業(yè)服務企業(yè)應當與業(yè)主委員會按照法律規(guī)定和合同約定辦理退出手續(xù)，并履行下列交接義務：

　　(一)移交保管的物業(yè)檔案、物業(yè)服務檔案;

　　(二)提供物業(yè)服務期間形成的有關物業(yè)及設施設備改造、維修、運行、保養(yǎng)的有關資料;

　　(三)移交物業(yè)服務用房;

　　(四)清算預收、代收的有關費用;

　　(五)法律、法規(guī)規(guī)定的其他事項。

　　物業(yè)服務企業(yè)未依據(jù)合同履行通知義務并辦理退出交接手續(xù)的，不得擅自撤離物業(yè)管理區(qū)域或者停止物業(yè)服務。

　　第二節(jié)物業(yè)服務收費

　　第六十九條物業(yè)服務收費實行政府指導價和市場調(diào)節(jié)價。普通住宅類物業(yè)服務收費，實行政府指導價;其他物業(yè)的物業(yè)服務收費，實行市場調(diào)節(jié)價。

　　實行政府指導價的，價格主管部門應當會同物業(yè)主管部門，根據(jù)住宅物業(yè)種類、服務內(nèi)容、服務等級和物價指數(shù)變動情況等，制定相應的基準價和浮動幅度，并每年向社會公布。具體收費標準由業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)根據(jù)基準價和浮動幅度在物業(yè)服務合同中約定。

　　物業(yè)服務企業(yè)為業(yè)主或者物業(yè)使用人提供物業(yè)服務合同約定以外的專項服務的，其收費標準可以另行約定。

　　第七十條物業(yè)服務費可以采取包干制或者酬金制等方式，具體收費方式由物業(yè)服務合同約定。實行酬金制收費方式的，物業(yè)服務企業(yè)應當按照規(guī)定對物業(yè)服務的各項資金的收支建立臺賬，并接受業(yè)主委員會的核查。

　　第七十一條已竣工尚未出售或者尚未交付的物業(yè)，物業(yè)服務費由建設單位承擔。已交付的物業(yè)，物業(yè)服務費由業(yè)主承擔，建設單位與業(yè)主另有約定的除外。

　　物業(yè)交付后長期空置的，其物業(yè)服務費收費標準應當在物業(yè)服務合同中約定。

　　第七十二條物業(yè)服務企業(yè)違反規(guī)定及物業(yè)服務合同，擅自擴大收費范圍、提高收費標準、重復收費的，業(yè)主委員會或者業(yè)主有權拒絕。

　　物業(yè)服務企業(yè)依約履行義務的，業(yè)主應當按時交納物業(yè)服務費，不得以放棄共有權利為由拒絕交納。物業(yè)產(chǎn)權轉(zhuǎn)移時，業(yè)主應當結清物業(yè)服務費。

　　第七十三條專業(yè)經(jīng)營單位應當按照與業(yè)主簽訂的服務合同，向最終用戶收取費用。

　　物業(yè)服務企業(yè)接受專業(yè)經(jīng)營單位委托代收費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用，但可以根據(jù)約定向?qū)�業(yè)經(jīng)營單位收取報酬。

　　專業(yè)經(jīng)營單位不得強制物業(yè)服務企業(yè)代收費用，不得因物業(yè)服務企業(yè)拒絕代收有關費用而停止向最終用戶提供服務。

　　第七章物業(yè)的維護

　　第一節(jié)建設單位的保修責任

　　第七十四條建設單位應當建立健全物業(yè)售后維修服務體系，按照國家和省有關規(guī)定的保修期限、范圍，承擔物業(yè)的保修責任。

　　建設單位可以將物業(yè)保修的有關事宜委托物業(yè)服務企業(yè)承擔，并簽訂委托合同，向物業(yè)服務企業(yè)支付相應的報酬。

　　第七十五條新建物業(yè)實行質(zhì)量保修金制度。

　　建設單位應當在新建物業(yè)交付前，按照物業(yè)建筑安裝總造價百分之三至百分之五的比例，一次性向物業(yè)主管部門設立的賬戶交存物業(yè)質(zhì)量保修金。

　　建設單位購買了工程質(zhì)量責任保險的，所承保物業(yè)可不交存物業(yè)質(zhì)量保修金。

　　通過住宅性能認定的物業(yè)，建設單位交存物業(yè)質(zhì)量保修金的比例可以適當降低。

　　第七十六條建設單位不履行保修義務的，業(yè)主、業(yè)主委員會或者其委托的物業(yè)服務企業(yè)可以提出申請，經(jīng)物業(yè)主管部門核實后，維修費用在物業(yè)質(zhì)量保修金中列支。

　　第七十七條物業(yè)分部工程質(zhì)量保修期限屆滿后，建設單位履行了法定保修責任的，物業(yè)主管部門應當將與分部工程相對應的物業(yè)質(zhì)量保修金本息余額及時退還建設單位。

　　第七十八條物業(yè)主管部門應當對物業(yè)質(zhì)量保修金的交存、使用、管理和退還實施統(tǒng)一監(jiān)督管理。具體辦法由省建設行政主管部門制定。

　　第二節(jié)專有部分的維護

　　第七十九條物業(yè)保修期屆滿后，業(yè)主專有部分的養(yǎng)護、維修，由業(yè)主負責。

　　業(yè)主專有部分出現(xiàn)危害安全、影響觀瞻、妨礙公共利益及其他影響物業(yè)正常使用情形時，業(yè)主或者物業(yè)使用人應當及時養(yǎng)護、維修，相鄰物業(yè)業(yè)主應當提供便利。

　　第八十條業(yè)主長期空置物業(yè)時，應當告知物業(yè)服務企業(yè)，并與物業(yè)服務企業(yè)就專有部分的養(yǎng)護、維修、管理等事項進行協(xié)商，采取措施防止漏水、漏氣等事故的發(fā)生。

　　第三節(jié)共用部位及共用設施設備的維護

　　第八十一條物業(yè)保修期屆滿后，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位及共用設施設備的維護和管理責任，由業(yè)主共同承擔;業(yè)主可以將其委托給物業(yè)服務企業(yè)承擔。

　　共用部位主要包括住宅的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等;共用設施設備主要包括電梯、天線、照明、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。

　　電梯、區(qū)域鍋爐等屬于業(yè)主共有的特種設備，由物業(yè)服務企業(yè)或者業(yè)主根據(jù)物業(yè)服務合同約定，按照特種設備管理法律、法規(guī)的有關規(guī)定，委托專業(yè)服務單位負責維護、保養(yǎng)。

　　第八十二條住宅物業(yè)和住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應當在入住前將首期專項維修資金存入專項維修資金專戶。專項維修資金的交存、使用、管理，按照國家和省有關規(guī)定執(zhí)行。

　　其他非住宅物業(yè)參照住宅物業(yè)交納專項維修資金。

　　第四節(jié)專業(yè)經(jīng)營設施設備的維護

　　第八十三條住宅小區(qū)內(nèi)供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視、寬帶數(shù)據(jù)傳輸?shù)葘�業(yè)經(jīng)營單位，應當承擔分戶計量裝置或者入戶端口以外設施設備的維修、養(yǎng)護、更新等責任及相關費用。

　　專業(yè)經(jīng)營單位對專業(yè)經(jīng)營設施設備進行維修、養(yǎng)護、更新時，業(yè)主應當予以配合。

　　第八十四條專業(yè)經(jīng)營單位可以將專業(yè)經(jīng)營設施設備的維護、保養(yǎng)等事宜委托給物業(yè)服務企業(yè)承擔，物業(yè)服務企業(yè)可以按照委托合同向?qū)�業(yè)經(jīng)營單位收取報酬。

　　專業(yè)經(jīng)營設施設備的維護、保養(yǎng)等費用，不得從專項維修資金中列支。

　　第八章社區(qū)物業(yè)管理與舊住宅區(qū)物業(yè)管理

　　第一節(jié)社區(qū)物業(yè)管理

　　第八十五條街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府的社區(qū)管理機構，具體指導、協(xié)調(diào)物業(yè)管理的有關工作。

　　第八十六條物業(yè)管理、城管執(zhí)法、公安、城鄉(xiāng)規(guī)劃、環(huán)境保護等部門應當建立違法行為投訴登記制度，并在物業(yè)管理區(qū)域公布聯(lián)系人姓名和聯(lián)系方式，對違法行為及時作出處理。

　　第八十七條實行物業(yè)管理聯(lián)席會議制度。

　　物業(yè)管理聯(lián)席會議由街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府負責召集，由社區(qū)居民委員會、公安派出所、物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會或者業(yè)主代表、專業(yè)經(jīng)營單位和城管執(zhí)法、物業(yè)管理等部門參加。

　　聯(lián)席會議主要協(xié)調(diào)下列事項：

　　(一)業(yè)主委員會和有關部門不依法履行職責的情況;

　　(二)物業(yè)服務企業(yè)在履行退出程序以及交接工作中出現(xiàn)的問題;

　　(三)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生的突發(fā)事件;

　　(四)物業(yè)管理與社區(qū)管理的銜接和配合;

　　(五)需要協(xié)調(diào)的其他物業(yè)管理事項。

　　第八十八條業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)、專業(yè)經(jīng)營單位、建設單位之間因物業(yè)管理發(fā)生爭議的，應當自行協(xié)商解決;協(xié)商不成的，可以向社區(qū)居民委員會或者聯(lián)席會議申請調(diào)解，也可以申請仲裁或者依法向人民法院起訴。

　　第八十九條有關部門、單位在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)開展文化教育、醫(yī)療衛(wèi)生、體育健身、計劃生育等社區(qū)服務活動以及突發(fā)事件應急知識的宣傳普及和應急演練活動，業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)和專業(yè)經(jīng)營單位應當給予協(xié)助、配合。

　　第二節(jié)舊住宅區(qū)物業(yè)管理

　　第九十條設區(qū)的市、縣(市、區(qū))人民政府對已建成交付使用，但配套設施不齊全、環(huán)境質(zhì)量較差的舊住宅區(qū)，應當采取措施進行改造整治，并將改造整治規(guī)劃和年度計劃向社會公布。

　　舊住宅區(qū)的范圍，由設區(qū)的市、縣(市、區(qū))人民政府劃定。

　　舊住宅區(qū)內(nèi)的道路、照明、綠地及社區(qū)服務、文化體育、安全防范、物業(yè)服務用房等配套建筑及設施設備改造建設資金，由政府承擔;開發(fā)項目設施不配套等遺留問題由原建設單位投資解決;供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視、寬帶數(shù)據(jù)傳輸?shù)葘�業(yè)經(jīng)營設施設備改造應當達到分戶計量、分戶控制條件，其建設支出由相關專業(yè)經(jīng)營單位承擔;業(yè)主專有部分的設施設備改造支出，由業(yè)主承擔。設區(qū)的市、縣(市、區(qū))人民政府對投資責任另有規(guī)定的，從其規(guī)定。

　　第九十一條舊住宅區(qū)改造整治中，經(jīng)有利害關系的業(yè)主同意，在規(guī)劃許可的情況下，可以按照有關規(guī)定建設物業(yè)服務用房和一定比例的經(jīng)營性用房。經(jīng)營性用房可用于出租經(jīng)營，經(jīng)營收益作為舊住宅區(qū)維護管理費用的補充資金，由業(yè)主大會監(jiān)督使用。

　　改造整治前由相關部門、單位承擔的環(huán)衛(wèi)綠化、市政設施養(yǎng)護等費用，改造整治后仍由其給予補助。

　　第九十二條舊住宅區(qū)改造整治完成后，街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府應當組織業(yè)主成立業(yè)主大會，由業(yè)主大會決定選聘物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人管理物業(yè)。業(yè)主大會成立前的物業(yè)管理，由社區(qū)居民委員會組織實施。

　　第九十三條未建立專項維修資金制度的舊住宅區(qū)，業(yè)主應當按照國家和省有關規(guī)定交納專項維修資金;物業(yè)服務企業(yè)可以根據(jù)物業(yè)服務合同約定，代業(yè)主歸集專項維修資金。有車位場地使用費等共有部分收益的，主要用于補充專項維修資金。

　　第九章法律責任

　　第九十四條違反本條例規(guī)定的行為，法律、法規(guī)已作出處罰規(guī)定的，按照其規(guī)定執(zhí)行;法律、法規(guī)未作出處罰規(guī)定的，按照本條例的規(guī)定執(zhí)行。

　　第九十五條違反本條例規(guī)定，有下列行為之一的，由物業(yè)主管部門予以處罰：

　　(一)物業(yè)服務企業(yè)未按照規(guī)定報送信用檔案信息、統(tǒng)計報表等相關資料的，責令限期改正;逾期未改正的，處以三千元以上一萬元以下的罰款;

　　(二)物業(yè)服務企業(yè)擅自撤離物業(yè)管理區(qū)域、停止物業(yè)服務或者未辦理退出手續(xù)、履行相應義務的，處以五萬元以下的罰款;情節(jié)嚴重的，由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷其資質(zhì)證書;

　　(三)建設單位未依法交存物業(yè)質(zhì)量保修金的，責令限期改正;逾期未改正的，處以十萬元以上三十萬元以下的罰款。

　　第九十六條違反本條例規(guī)定，專業(yè)經(jīng)營單位無正當理由拒絕、拖延投資建設或者接收專業(yè)經(jīng)營設施設備的，由設區(qū)的市、縣(市、區(qū))人民政府責令限期改正。影響房屋交付使用、業(yè)主正常生活或者造成人身、財產(chǎn)損害的，專業(yè)經(jīng)營單位應當承擔相應的賠償責任。

　　第九十七條業(yè)主或者物業(yè)使用人違反本條例第四十四條、第四十五條規(guī)定的，由物業(yè)主管部門或者其他有關部門給予警告，責令限期改正;逾期未改正的，處以兩千元以上一萬元以下的罰款。給其他業(yè)主造成損失的，應當依法承擔民事責任。

　　第九十八條業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府，應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。

　　第九十九條物業(yè)主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府和其他有關部門的工作人員在物業(yè)管理工作中，有下列行為之一的，依法給予處分;構成犯罪的，依法追究刑事責任：

　　(一)在進行建設工程規(guī)劃審批和設計審查時，未就住宅小區(qū)配套建筑及設施設備的配置、專業(yè)經(jīng)營設施設備的建設標準征求房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)管理等部門和專業(yè)經(jīng)營單位意見的;

　　(二)未按照本條例規(guī)定對住宅小區(qū)綜合驗收進行監(jiān)管的;

　　(三)未按照本條例規(guī)定籌備、組織召開業(yè)主大會會議的;

　　(四)挪用物業(yè)質(zhì)量保修金和專項維修資金的;

　　(五)未按照本條例規(guī)定召集或者參加物業(yè)管理聯(lián)席會議的;

　　(六)發(fā)現(xiàn)違法行為或者接到違法行為報告、投訴不及時作出處理的;

　　(七)其他濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊的行為。

　　第十章附則

　　第一百條業(yè)主自行管理物業(yè)的，參照本條例的有關規(guī)定執(zhí)行。

　　第一百零一條本條例自20xx年5月1日起施行。

　　物業(yè)管理基本原則

　　(一)權責分明原則：在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)的權利與責任應當非常明確，物業(yè)管理企業(yè)各部門的權利與職責要分明。一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成一個業(yè)主大會，業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構。物業(yè)的產(chǎn)權是物業(yè)管理權的基礎，業(yè)主、業(yè)主大會或業(yè)主委員會是物業(yè)管理權的主體，是物業(yè)管理權的核心。

　　(二)業(yè)主主導原則：業(yè)主主導，是指在物業(yè)管理活動中，以業(yè)主的需要為核心，將業(yè)主置于首要地位。強調(diào)業(yè)主主導，是現(xiàn)代物業(yè)管理與傳統(tǒng)體制下房屋管理的根本區(qū)別。

　　(三)服務第一原則：所做的每一項工作都是服務，物業(yè)管理必須堅持服務第一的原則。

　　(四)統(tǒng)一管理原則：一個物業(yè)管理區(qū)域只能成立一個業(yè)主大會，一個物業(yè)管理區(qū)域由一個物業(yè)管理企業(yè)實施物業(yè)管理。

　　(五)專業(yè)高效原則：物業(yè)管理企業(yè)進行統(tǒng)一管理，并不等于所有的工作都必須要由物業(yè)管理企業(yè)自己來承擔，物業(yè)管理企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項服務委托給專業(yè)性服務企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人。

　　(六)收費合理原則：物業(yè)管理的經(jīng)費是搞好物業(yè)管理的物質(zhì)基礎。物業(yè)服務收費應當遵循合理、公平以及費用與服務水平相適應的原則。區(qū)別不同的物業(yè)的性質(zhì)和特點，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按有關規(guī)定進行約定。收繳的費用要讓業(yè)主和使用人能夠接受并感到質(zhì)價相符，物有所值。物業(yè)管理的專項維修資金要依法管理和使用。物業(yè)管理企業(yè)可以通過實行有償服務和開展多種經(jīng)營來增加收入。

　　(七)公平競爭原則：物業(yè)管理是社會主義市場經(jīng)濟的產(chǎn)物，在市場經(jīng)濟中應當實行公開、公平、公正的競爭機制，在選聘物業(yè)管理企業(yè)時，應該堅持招標、投標制度，委托方發(fā)標，一般要有3個以上的物業(yè)管理企業(yè)投標，招標要公開，揭標要公正。

　　(八)依法行事原則：物業(yè)管理遇到的問題十分復雜，涉及到法律非常廣泛，整個物業(yè)管理過程中時時刻刻離不開法律、法規(guī)。依法簽訂的《物業(yè)服務合同》，是具有法律效力的規(guī)范文書，是物業(yè)管理的基本依據(jù)。

物業(yè)管理條例4

　　通過對《秦皇島市物業(yè)管理條例》的學習，有如下心得：

　　一、進一步明確了業(yè)主大會和業(yè)主委員會之間的權利、義務和職責。

　　業(yè)主大會是為實現(xiàn)對物業(yè)的自我管理，代表和維護全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中合法權益，為了便于多個業(yè)主形成共同意志，保障物業(yè)管理活動的順利開展而組成的自治組織，是物業(yè)管理活動中的最高權利機構，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共同事項做出決定，享有對物業(yè)管理公共事物的決策權。《條例》明確了業(yè)主產(chǎn)權人在業(yè)主大會上的投票權數(shù)的界定;《條例》規(guī)定，物業(yè)管理的重大事項由業(yè)主大會討論和決定，業(yè)主大會由全體業(yè)主組成。。

　　二、進一步規(guī)范和明確了物業(yè)收費

　　物業(yè)管理費的收取，多年以來一直是困繞物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的問題之一，主要表現(xiàn)在一是收費難度大。少數(shù)業(yè)主受傳統(tǒng)的福利性管理影響較深，不愿交管理費;還有一些業(yè)主將購房作為一種投資，僅僅為了增值長期閑置，給物業(yè)費的收取帶來困難。二是收費行為不規(guī)范。《條例》的頒布實施，使物業(yè)服務收費維護了物業(yè)企業(yè)和業(yè)主雙方的權益。物業(yè)服務收費區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按國務院價格主管部門會同國務院建設行政主管部門制定的物業(yè)服務收費辦法，在物業(yè)服務合同中約定�！稐l例》從滿足不同類型的服務需求出發(fā)，完善物業(yè)管理服務標準，引導物業(yè)管理企業(yè)不斷提高服務質(zhì)量。遵循管理服務收費的'定價原則、定價方式和價格構成;根據(jù)物業(yè)管理服務內(nèi)容、服務質(zhì)量，制定住宅的收費指導價，方便消費者根據(jù)自己的消費水平選擇確定相應的物業(yè)管理服務。物業(yè)服務收費由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)按國家和秦皇島市物業(yè)服務收費管理辦法的規(guī)定協(xié)商確定，隨著我市物業(yè)管理收費等級標準的出臺更規(guī)范了業(yè)主與物業(yè)企業(yè)之間的服務收費行為。個別業(yè)主拖欠物業(yè)服務費用的行為，將受到業(yè)主委員會和法律的監(jiān)督。違反物業(yè)服務合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務費用的，業(yè)主委員會應當督促其限期交納;逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以向人民法院起訴。

物業(yè)管理條例5

　　一、進一步明確了業(yè)主大會和業(yè)主委員會之間的權利、義務和職責。

　　業(yè)主大會是為實現(xiàn)對物業(yè)的自我管理，代表和維護全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中合法權益，為了便于多個業(yè)主形成共同意志，保障物業(yè)管理活動的順利開展而組成的自治組織，是物業(yè)管理活動中的最高權利機構，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共同事項做出決定，享有對物業(yè)管理公共事物的決策權。省《條例》明確了業(yè)主產(chǎn)權人在業(yè)主大會上的投票權數(shù)的界定；《條例》規(guī)定，物業(yè)管理的重大事項由業(yè)主大會討論和決定，業(yè)主大會由全體業(yè)主組成。如有20%以上的業(yè)主提議，即可召開臨時業(yè)主大會。

　　二、進一步規(guī)范和明確了物業(yè)收費

　　物業(yè)管理費的收取，多年以來一直是困繞物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的問題之一，主要表現(xiàn)在一是收費難度大。少數(shù)業(yè)主受傳統(tǒng)的福利性管理影響較深，不愿交管理費；還有一些業(yè)主將購房作為一種投資，僅僅為了增值長期閑置，給物業(yè)費的收取帶來困難。二是收費行為不規(guī)范。《條例》的頒布實施，使物業(yè)服務收費維護了物業(yè)企業(yè)和業(yè)主雙方的權益。物業(yè)服務收費區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按國務院價格主管部門會同國務院建設行政主管部門制定的物業(yè)服務收費辦法，在物業(yè)服務合同中約定。《條例》從滿足不同類型的服務需求出發(fā)，完善物業(yè)管理服務標準，引導物業(yè)管理企業(yè)不斷提高服務質(zhì)量。遵循管理服務收費的定價原則、定價方式和價格構成；根據(jù)物業(yè)管理服務內(nèi)容、服務質(zhì)量，制定住宅的收費指導價，方便消費者根據(jù)自己的消費水平選擇確定相應的物業(yè)管理服務。物業(yè)服務收費由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)按國家和浙江省物業(yè)服務收費管理辦法的規(guī)定協(xié)商確定，隨著我市物業(yè)管理收費等級標準的出臺更規(guī)范了業(yè)主與物業(yè)企業(yè)之間的服務收費行為。個別業(yè)主拖欠物業(yè)服務費用的行為，將受到業(yè)主委員會和法律的監(jiān)督。違反物業(yè)服務合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務費用的，業(yè)主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以向人民法院起訴。

　　三、規(guī)范了前期物業(yè)管理，明確建、管責任。

　　相當一部分物業(yè)企業(yè)是從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)派生出來的，割不斷的“母、子”關系，使物業(yè)管理的市場化運作程度不夠，物業(yè)管理企業(yè)在經(jīng)營和運作上受到制約，缺少獨立性和經(jīng)營自主性，影響專業(yè)化水平的提高；有些開發(fā)項目在規(guī)劃設計、施工階段遺留下較多的問題，有的工程質(zhì)量低劣，有的配套設施不完善，有的`開發(fā)單位在銷售商品房時虛假承諾，如綠化率、配套設施、各種優(yōu)惠、高承諾的物業(yè)管理等等。使得物業(yè)管理企業(yè)承擔了本應由開發(fā)商承擔的一部分責任，造成物業(yè)管理先天不足，給后續(xù)的管理工作帶來重大困難。當住宅出現(xiàn)質(zhì)量問題或住區(qū)環(huán)境問題時，由于建設和管理職責不清，一些開發(fā)商和物業(yè)管理企業(yè)之間互相推諉，權責不清，會產(chǎn)生很多的混淆，使問題難以解決。為了加強開發(fā)建設與物業(yè)管理的銜接，加強對建設單位的監(jiān)督，《條例》規(guī)定，建設單位要在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置7%的物業(yè)管理用房；國家提倡建設單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招投標的方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)；與業(yè)管理企業(yè)做好物業(yè)承接驗收工作并及時移交有關資料；建設單位應當與物業(yè)管理企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務合同；商品房銷售合同中應當包含前期物業(yè)服務合同約定的內(nèi)容；業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權，建設單位不得處分。建設單位應當在保修期限和保修范圍內(nèi)承擔物業(yè)的保修責任。同時對于違反上述規(guī)定的《條例》制定了一系列的處罰措施，使得房地產(chǎn)開發(fā)項目在規(guī)劃、設計、施工階段應聘請物業(yè)管理企業(yè)進行前期管理，前期物業(yè)服務所需費用由建設單位承擔。這樣，令業(yè)主困惑的開發(fā)商和物業(yè)管理企業(yè)的“扯皮”難題得以破解。促進了公開、公平、公正的市場競爭機制的形成。

　　四、住房共用部位維修資金要�？顚Ｓ�，維修保證金得以規(guī)范

　　業(yè)主應交納不高于物業(yè)建筑安裝總造價5%的專項維修資金。《條例》規(guī)定，專項維修資金屬業(yè)主所有，專門用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造，不得挪作他用。而且在《條例》中明確了施工單位和開發(fā)商關于維修保證金的使用辦法。

　　五、明確了物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主大會與社區(qū)、街道的關系。

　　社區(qū)居委會是居民自我管理、自我教育、自我服務的基層群眾性自治組織，它的職能大都帶有社會公共性。業(yè)主大會是業(yè)主們由于共同財產(chǎn)關系而形成的共同利益群體，它的職能主要是民事性的，它與社區(qū)委員會在性質(zhì)、職能、權利基礎等多個方面，都存在著根本性的差異，但是業(yè)主、業(yè)主大會要維護好自己的權益，離不開當?shù)鼐游瘯�的指導和幫助。物業(yè)管理企業(yè)，是具有物業(yè)管理資質(zhì)，并經(jīng)工商行政部門登記注冊取得營業(yè)執(zhí)照，接受業(yè)主大會的委托依照《物業(yè)服務合同》進行專業(yè)化管理，實行有償服務的企業(yè)。業(yè)主大會是代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主合法權益的自治組織，物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主大會之間是互相依存、相互作用，缺一不可的關系，是在物業(yè)管理專業(yè)化管理與業(yè)主自制管理相結合的高度同一。他們之間的關系是選擇與被選擇、服務與被服務、聘任與被聘任的關系。物業(yè)管理企業(yè)服務的好壞在社區(qū)建設，尤其在社區(qū)服務業(yè)的發(fā)展中具有重要作用。業(yè)主大會、社區(qū)委員會、街道、物業(yè)管理企業(yè)在根本目標上是一致的，都是為了給業(yè)主創(chuàng)造良好的生活居住環(huán)境。以往由于缺乏對社區(qū)委員會的認識，理不順相互關系，造成諸多物業(yè)管理活動中矛盾。因此，《條例》規(guī)定，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當積極配合相關居民委員會依法履行自治管理職責，支持居民委員會開展工作，并接受監(jiān)督。住宅小區(qū)的業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定，應當告知相關的居民委員會，并認真聽取居民委員會的建議。要努力創(chuàng)建物業(yè)管理與社區(qū)建設良性互動的新機制，就要求物業(yè)管理企業(yè)、社區(qū)委員會、業(yè)主大會共同努力，只有物業(yè)管理與社區(qū)建設共進，以物業(yè)管理服務推動社區(qū)服務發(fā)展，才能創(chuàng)造出管理有序、服務完善、環(huán)境優(yōu)美、治安良好、生活便利、人際關系和諧的現(xiàn)代化居住環(huán)境。

　　六、明確了業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)與供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位關系。

　　長久以來由于供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位的壟斷地位，往往把服務與收費無償?shù)剞D(zhuǎn)嫁給了物業(yè)管理企業(yè)，造成了由物業(yè)管理企業(yè)來代收代繳費用的不合理現(xiàn)象。而代收代繳費用的過程中，又存在著總表與分表的誤差等因素造成的費用負擔。按照“誰受益，誰承擔”的原則，物業(yè)管理企業(yè)自然通過提高收費標準的方法，讓用戶承擔。但物業(yè)管理企業(yè)的這種提高收費標準的做法又違反了國家價格法的有關規(guī)定，屬于亂收費的范疇。這樣就使得這些費用沒有辦法落實，成為物業(yè)管理企業(yè)的額外負擔。事實上，業(yè)主和供水、供電、供熱、通訊、有線電視等單位之間，是一種合同關系。作為合同的當事人，業(yè)主和供水、供電、供熱、通訊、有線電視等單位，應當按照法律的規(guī)定和合同的約定，來行使合同的權利和履行合同的義務。從供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位的性質(zhì)看，作為商品的提供者，應該按照商品的市場規(guī)律直接提供服務與收費。向業(yè)主收取相應的費用是供水、供電、供熱、通訊、有線電視等單位的權利和義務，物業(yè)管理企業(yè)并不是合同的當事人，沒有義務向上述單位支付這些費用，也沒有權利向業(yè)主收取這些費用。費用收不上來就只能由物業(yè)管理企業(yè)墊交，此前許多物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主的糾紛都與此有關。如果供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位均向每一個業(yè)主收費，會導致交易成本增高，對當事人雙方均無益處。而在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，物業(yè)管理企業(yè)作為管理服務人，對物業(yè)及業(yè)主的情況較這些單位更熟悉。如果由物業(yè)管理企業(yè)接受供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位的委托，代其向業(yè)主收取相關費用，可以節(jié)省當事人的時間和金錢，提高辦事效率。因此，為了保障業(yè)主的合法權益，針對目前物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱由物業(yè)管理企業(yè)代收代繳費用的不合理混亂現(xiàn)象，《條例》按照市場規(guī)律做出了規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。物業(yè)管理企業(yè)接受委托收費的不得向業(yè)主收取額外費用。這意味著自來水公司、供電公司、燃氣公司、供暖公司跟物業(yè)管理企業(yè)是一個平等的企業(yè)關系了，有效地解決這一問題，保障了業(yè)主的合法權益。

　　七、進一步規(guī)范了住房維修資金制度。

　　新建商品房由個人出資購買，產(chǎn)權歸個人所有，原有公有住房也通過房改的辦法，將產(chǎn)權出售給個人。隨著房屋權屬逐步向個人化轉(zhuǎn)變，住房產(chǎn)權多元化格局逐漸形成，居民個人擁有住宅的比例越來越高，住房的維修管理責任相應由國家或單位承擔轉(zhuǎn)移到由居民個人來承擔。但是，有的開發(fā)建設單位或物業(yè)管理企業(yè)將業(yè)主的專項維修資金挪做它用，使住宅區(qū)的共用部位、共用設施設備的大、中修及更新改造不能及時進行，侵害了業(yè)主的權益，造成了十分惡劣的影響。同時，由于長期受傳統(tǒng)公有住房管理模式的影響，有的業(yè)主對專項維修資金認識不足，不愿意交納專項維修資金，錯誤的認為這無形中增加了其購房費用，把維修資金和購房費用同等對待；有的業(yè)主認為，既然交納了物業(yè)管理費，住宅區(qū)的共用部位共用設施設備的維修養(yǎng)護就應該由物業(yè)管理企業(yè)來承擔。實際上，購房款是一次性交納的購買房屋產(chǎn)權的費用，物業(yè)管理費是用于住宅區(qū)的日常管理的費用，而專項維修資金才是由于物業(yè)共用部位、共用設施設備維修、更新和改造的費用。因此《條例》規(guī)定，住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應當按照國家有關規(guī)定交納專項維修資金，業(yè)主要交納不高于物業(yè)建筑安裝總造價5%的專項維修資金。同時規(guī)定：專項維修資金屬業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。利用物業(yè)共用部位、共用設施設備和物業(yè)管理經(jīng)營用房進行經(jīng)營活動所得收益，也應主要用于補充專項維修資金。住宅共用部位、共用設施設備專項維修資金的建立，有利于物業(yè)的保值、增值；有利于維護社會穩(wěn)定；更有利于物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展。

物業(yè)管理條例6

　　1、開發(fā)商承擔首次業(yè)主大會籌備經(jīng)費

　　據(jù)初步統(tǒng)計，截至去年9月份，我省實施物業(yè)管理項目9202個，召開了首次業(yè)主大會、成立業(yè)主委員會的只有2764個，不到三分之一。為了解決首次業(yè)主大會召開難、業(yè)主委員會成立比例低的問題，【條例規(guī)定】建設單位應當向鄉(xiāng)鎮(zhèn)、街道報送成立業(yè)主大會需要的文件資料，并承擔首次業(yè)主大會會議的籌備經(jīng)費。同時，規(guī)定業(yè)主主動籌備成立業(yè)主大會的，鄉(xiāng)鎮(zhèn)、街道應當加強指導，并參加籌備組;業(yè)主未及時召開首次業(yè)主大會的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)、街道組建籌備組。

　　2、小區(qū)可使用共有部分增設電梯

　　我省不少老舊小區(qū)并未安裝電梯，這給很多老年人帶來了出行上的困難。為了適應人口老齡化的發(fā)展趨勢，解決老人上、下樓難的問題，【條例規(guī)定】對住宅物業(yè)增設電梯做出明確規(guī)定。具體來說，住宅物業(yè)需要使用共有部分增設電梯等進行改造的，應當經(jīng)本幢或本單元房屋專有部分占建筑物總面積三分之二以上且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意，符合規(guī)劃、土地、建設、環(huán)境保護、消防管理等法律、法規(guī)和技術標準，并且依法辦理相關批準手續(xù)。此外，老舊住宅小區(qū)內(nèi)的道路、照明、綠地及文化體育、安全防范、物業(yè)服務用房等配套建筑及設施設備的改造建設資金，主要由政府承擔;業(yè)主專有部分的設施設備改造支出，由業(yè)主承擔。

　　3、小區(qū)內(nèi)禁止違規(guī)養(yǎng)寵物

　　【條例明確】物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止13種行為。除了擅自變動房屋承重結構、亂扔垃圾、損壞公共綠化、違反規(guī)定擺攤設點、占道經(jīng)營等規(guī)定外，違反規(guī)定飼養(yǎng)寵物被列入了禁止行為中。此外，違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約，以及未經(jīng)有利害關系的業(yè)主同意，改變建筑物及其附屬設施的用途也被列入了禁止行為中。違反上述禁止性規(guī)定的，業(yè)委會、物業(yè)服務企業(yè)應當制止，制止無效的，應當及時報告有關行政主管部門進行依法制止或處理。

　　4、首次明確執(zhí)法進小區(qū)

　　對于小區(qū)范圍內(nèi)發(fā)生的事務，執(zhí)法部門是否應該進入小區(qū)進行管理，我省此前并無明文規(guī)定�！緱l例規(guī)定】對有關部門進小區(qū)執(zhí)法予以明確，并規(guī)定有關部門應當在小區(qū)內(nèi)公布聯(lián)系方式�？h級人民政府城市管理、公安、價格、工商、環(huán)保、衛(wèi)生、城鄉(xiāng)規(guī)劃、園林等部門，應當加強物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序、治安消防、物業(yè)服務收費、環(huán)境衛(wèi)生、房屋使用、小區(qū)綠化等方面的監(jiān)督管理，建立違法行為投訴登記制度，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公布聯(lián)系方式，依法處理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的違法行為。有關部門應當自收到投訴之日起十五日內(nèi)進行調(diào)查，并將調(diào)查或處理結果答復投訴人。

　　5、八種情形動用維修資金更簡便

　　專項維修資金的使用難備受社會關注。我省專項維修資金目前已結存了200億元，結存資金較多的原因除了新建住宅小區(qū)較多的因素外，申請?zhí)崛≠Y金的條件、程序復雜也讓維修資金的使用并不容易。今后，這一情況將得到改善�！緱l例規(guī)定】發(fā)生危及安全的八種情形，可以直接申請使用專項維修資金：屋面、外墻體防水損壞造成滲漏的;電梯故障危及人身安全的;消防設施損壞的';公共護(圍)欄破損嚴重，危及人身、財產(chǎn)安全的;樓體外立面有脫落風險的;專用排水設施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，危及人身、財產(chǎn)安全的;二次供水設施損壞的;其他危及房屋安全的情形。應急維修費用應當向業(yè)主公示，并從相關業(yè)主的專項維修資金分戶賬中按照專有面積分攤列支。

　　6、符合條件的較大小區(qū)可劃分為不同物業(yè)區(qū)域

　　【條例規(guī)定】規(guī)模較大的住宅小區(qū)，且配套設施設備能夠分割、獨立使用的，可以劃定或者調(diào)整為不同的物業(yè)管理區(qū)域。

　　7、開發(fā)商不得拒絕出租未售車位

　　【條例明確】物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫，應當首先滿足本區(qū)域內(nèi)業(yè)主的需要，其歸屬由當事人通過出租、附贈或者出租等方式約定。建設單位未出售或者未附贈的車位、車庫，應當公開;業(yè)主要求承租的，建設單位不得拒絕。

　　8、公共經(jīng)營收益需單獨列賬

　　利用小區(qū)公共道路用于停放車輛，停車費收益到底歸誰?在小區(qū)電梯等共用設施設備上從事廣告經(jīng)營，收益怎么分配?上述問題是很多老百姓關心的事情。【條例明確】物業(yè)服務企業(yè)應當將屬于業(yè)主共有的車輛停放費、公共經(jīng)營收益單獨列賬。收益按照業(yè)主大會或者業(yè)主大會授權的業(yè)主委員會決定、物業(yè)服務合同約定使用;沒有決定或者約定的，百分之七十納入專項維修資金，其余部分用于補貼物業(yè)服務費以及業(yè)主委員會委員的補貼和執(zhí)行秘書的酬金。建立物業(yè)管理區(qū)域公共經(jīng)營收益財務賬目定期審計和公示制度。

　　9、公共服務設施權屬有明確規(guī)定

物業(yè)管理條例7

　　一、進一步明確了業(yè)主大會和業(yè)主委員會之間的權利、義務和職責。

　　業(yè)主大會是為實現(xiàn)對物業(yè)的自我管理，代表和維護全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中合法權益，為了便于多個業(yè)主形成共同意志，保障物業(yè)管理活動的順利開展而組成的自治組織，是物業(yè)管理活動中的最高權利機構，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共同事項做出決定，享有對物業(yè)管理公共事物的決策權。

　　二、進一步規(guī)范和明確了物業(yè)收費。

　　物業(yè)管理費的收取，多年以來一直是困繞物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的問題之一，主要表現(xiàn)在一是收費難度大。物業(yè)服務收費區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按國務院價格主管部門會同國務院建設行政主管部門制定的物業(yè)服務收費辦法，在物業(yè)服務合同中約定�！稐l例》從滿足不同類型的服務需求出發(fā)，完善物業(yè)管理服務標準，引導物業(yè)管理企業(yè)不斷提高服務質(zhì)量。遵循管理服務收費的.定價原則、定價方式和價格構成；根據(jù)物業(yè)管理服務內(nèi)容、服務質(zhì)量，制定住宅的收費指導價，方便消費者根據(jù)自己的消費水平選擇確定相應的物業(yè)管理服務。

　　三、規(guī)范了前期物業(yè)管理，明確建、管責任。

　　《條例》規(guī)定，建設單位要在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置7%的物業(yè)管理用房；國家提倡建設單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招投標的方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)；與業(yè)管理企業(yè)做好物業(yè)承接驗收工作并及時移交有關資料；建設單位應當與物業(yè)管理企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務合同；商品房銷售合同中應當包含前期物業(yè)服務合同約定的內(nèi)容；業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權，建設單位不得處分。建設單位應當在保修期限和保修范圍內(nèi)承擔物業(yè)的保修責任。

　　四、住房共用部位維修資金要�？顚Ｓ�，維修保證金得以規(guī)范。

　　業(yè)主應交納不高于物業(yè)建筑安裝總造價5%的專項維修資金�！稐l例》規(guī)定，專項維修資金屬業(yè)主所有，專門用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造，不得挪作他用。而且在《條例》中明確了施工單位和開發(fā)商關于維修保證金的使用辦法。

　　五、明確了物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主大會與社區(qū)、街道的關系。

　　社區(qū)居委會是居民自我管理、自我教育、自我服務的基層群眾性自治組織，它的職能大都帶有社會公共性。業(yè)主大會是業(yè)主們由于共同財產(chǎn)關系而形成的共同利益群體。但是業(yè)主、業(yè)主大會要維護好自己的權益，離不開當?shù)鼐游瘯�的指導和幫助。物業(yè)管理企業(yè)，是具有物業(yè)管理資質(zhì)，并經(jīng)工商行政部門登記注冊取得營業(yè)執(zhí)照，接受業(yè)主大會的委托依照《物業(yè)服務合同》進行專業(yè)化管理，實行有償服務的企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主大會之間是互相依存、相他們之間的關系是選擇與被選擇、服務與被服務、聘任與被聘任的關系�；プ饔�，缺一不可的關系，是在物業(yè)管理專業(yè)化管理與業(yè)主自制管理相結合的高度同一。

　　六、明確了業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)與供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位關系。

　　針對目前物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱由物業(yè)管理企業(yè)代收代繳費用的不合理混亂現(xiàn)象，《條例》按照市場規(guī)律做出了規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。物業(yè)管理企業(yè)接受委托收費的不得向業(yè)主收取額外費用。這意味著自來水公司、供電公司、燃氣公司、供暖公司跟物業(yè)管理企業(yè)是一個平等的企業(yè)關系了，有效地解決這一問題，保障了業(yè)主的合法權益。

　　七、進一步規(guī)范了住房維修資金制度。

　　購房款是一次性交納的購買房屋產(chǎn)權的費用，物業(yè)管理費是用于住宅區(qū)的日常管理的費用，而專項維修資金才是由于物業(yè)共用部位、共用設施設備維修、更新和改造的費用。因此《條例》規(guī)定，住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應當按照國家有關規(guī)定交納專項維修資金，業(yè)主要交納不高于物業(yè)建筑安裝總造價5%的專項維修資金。同時規(guī)定：專項維修資金屬業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。利用物業(yè)共用部位、共用設施設備和物業(yè)管理經(jīng)營用房進行經(jīng)營活動所得收益，也應主要用于補充專項維修資金。住宅共用部位、共用設施設備專項維修資金的建立，有利于物業(yè)的保值、增值；有利于維護社會穩(wěn)定；更有利于物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展。

物業(yè)管理條例8

　　第一章總則

　　第一條為了規(guī)范物業(yè)服務行業(yè)的管理，依照《物業(yè)服務管理條例》等相關法律法規(guī)和國家標準，制定本條例。

　　第二條本條例適用于物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主、業(yè)戶及物業(yè)服務行業(yè)從業(yè)人員的行為。

　　第三條物業(yè)服務企業(yè)應當向業(yè)主、業(yè)戶提供優(yōu)質(zhì)的服務，遵守相關法律法規(guī)和標準，維護社區(qū)和諧穩(wěn)定，促進社會和諧發(fā)展。

　　第四條業(yè)主、業(yè)戶應當尊重物業(yè)服務企業(yè)及其從業(yè)人員的合法權益，遵守相關法律法規(guī)和標準，配合物業(yè)服務企業(yè)的管理和服務工作。

　　第五條物業(yè)服務行業(yè)從業(yè)人員應當遵守相關法律法規(guī)和標準，積極開展服務工作，弘揚職業(yè)精神，維護社區(qū)和諧穩(wěn)定。

　　第六條物業(yè)服務企業(yè)應當根據(jù)物業(yè)類型和業(yè)主、業(yè)戶需求，制定相應的服務標準，并向社區(qū)居民公示。

　　第七條物業(yè)服務企業(yè)應當實行責任險、侵權責任險等保險制度，維護社區(qū)居民合法權益。

　　第八條物業(yè)服務企業(yè)應當依法納稅，不得逃稅、偷稅、抗稅等行為，保證公共設施和服務設備的正常運行。

　　第二章物業(yè)服務企業(yè)的管理

　　第九條物業(yè)服務企業(yè)應當依法登記，持有相應的營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書，開展合法的服務工作。

　　第十條物業(yè)服務企業(yè)應當設立健全的管理機構和組織架構，嚴格按照職責分工，科學決策，做好服務工作。

　　第十一條物業(yè)服務企業(yè)應當進行人員管理，由專業(yè)人員負責招聘、培訓和調(diào)整從業(yè)人員，確保從業(yè)人員具有應有的資格和能力。

　　第十二條物業(yè)服務企業(yè)應當加強質(zhì)量控制，定期對自身服務工作進行考核和評價，保持服務水平的穩(wěn)定。

　　第十三條物業(yè)服務企業(yè)應當建立健全社區(qū)居民與物業(yè)服務企業(yè)之間的溝通機制和投訴處理機制，及時妥善處理社區(qū)居民的投訴和意見。

　　第三章業(yè)主、業(yè)戶的權利與義務

　　第十四條業(yè)主、業(yè)戶享有在物業(yè)服務企業(yè)所提供的`服務范圍內(nèi)的各種基本服務，并向物業(yè)服務企業(yè)按規(guī)定繳納服務費用。

　　第十五條業(yè)主、業(yè)戶有權對其所居住的物業(yè)管理服務進行監(jiān)督和檢查，并有權提出合理的意見和建議。

　　第十六條業(yè)主、業(yè)戶應當保持社區(qū)公共設施和服務設備的正常使用狀態(tài)，不得損壞和污染公共設施和服務設備。

　　第十七條業(yè)主、業(yè)戶應當遵守社區(qū)的規(guī)章制度和公共秩序，并自覺遵守相關法律法規(guī)和標準。

　　第十八條業(yè)主、業(yè)戶應當支持物業(yè)服務企業(yè)開展安全防范、消防措施、環(huán)境衛(wèi)生等工作，依法配合各項檢查和審批工作。

　　第四章物業(yè)服務行業(yè)從業(yè)人員的行為規(guī)范

　　第十九條物業(yè)服務行業(yè)從業(yè)人員應當修養(yǎng)良好、品行端正，具有一定的職業(yè)素養(yǎng)和服務意識。

　　第二十條物業(yè)服務行業(yè)從業(yè)人員應當經(jīng)過專業(yè)培訓、考核和認證，取得職業(yè)資格證書，并將現(xiàn)場服務情況及時匯報給管理人員。

　　第二十一條物業(yè)服務行業(yè)從業(yè)人員應當嚴格履行服務承諾，做好服務工作，積極協(xié)調(diào)業(yè)主和居民之間的關系，解決矛盾糾紛。

　　第二十二條物業(yè)服務行業(yè)從業(yè)人員應當保守業(yè)主、業(yè)戶信息和個人隱私，不得泄露和濫用相關信息。

　　第二十三條物業(yè)服務行業(yè)從業(yè)人員應當維護社區(qū)安全和諧，不得參與任何違法犯罪活動，發(fā)生違法犯罪行為，要立即報警。

　　第五章違法行為和處理

　　第二十四條物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主、業(yè)戶和從業(yè)人員有下列行為之一的，應當受到相應的處罰：

　　（一）違反相關法律法規(guī)和標準的行為；

　�。ǘ�）違反服務協(xié)議的行為；

　　（三）未按期繳納服務費用的行為；

　　（四）損壞和污染公共設施和服務設備的行為；

　�。ㄎ澹┕室馄茐纳鐓^(qū)公共秩序和治安的行為；

　�。�六）干擾和阻礙物業(yè)服務企業(yè)正常工作的行為。

　　第二十五條對于本條例未涉及的違法行為，應當由有關法律法規(guī)和標準予以處理。

　　第六章附則

　　第二十六條物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主、業(yè)戶和從業(yè)人員應當遵守本條例規(guī)定的各項要求，提高服務水平，打造和諧社區(qū)。

　　第二十七條本條例自發(fā)布之日起施行。如有異議，按照相關法律法規(guī)和標準處理。

物業(yè)管理條例9

　　通過這段時間對物業(yè)管理條例的學習，對物業(yè)行業(yè)管理和相關法律法規(guī)、責任、義務的界定有了更深刻的理解：

　　一、進一步明確了業(yè)主大會和業(yè)主委員會之間的權利、義務和職責。

　　業(yè)主大會是為實現(xiàn)對物業(yè)的自我管理，代表和維護全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中合法權益，為了便于多個業(yè)主形成共同意志，保障物業(yè)管理活動的順利開展而組成的自治組織，是物業(yè)管理活動中的最高權利機構，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共同事項做出決定，享有對物業(yè)管理公共事物的決策權。《條例》明確了業(yè)主產(chǎn)權人在業(yè)主大會上的投票權數(shù)的'界定；《條例》規(guī)定，物業(yè)管理的重大事項由業(yè)主大會討論和決定，業(yè)主大會由全體業(yè)主組成。

　　二、進一步規(guī)范和明確了物業(yè)管理及糾紛事宜--引入第三方評估公司

　　條例第七條明確寫出業(yè)主大會和業(yè)主委員會、建設單位、物業(yè)服務企業(yè)可以委托物業(yè)服務第三方評估機構，開展物業(yè)項目承接查驗、物業(yè)服務費用、物業(yè)服務質(zhì)量評估活動，此項可以使物業(yè)管理過程中平衡各方關系，各項事宜均可落地實施。

　　三、明確了物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主大會與社區(qū)、街道的關系。

　　社區(qū)居委會是居民自我管理、自我教育、自我服務的基層群眾性自治組織，它的職能大都帶有社會公共性。業(yè)主大會是業(yè)主們由于共同財產(chǎn)關系而形成的共同利益群體，它的職能主要是民事性的，它與社區(qū)委員會在性質(zhì)、職能、權利基礎等多個方面，都存在著根本性的差異，但是業(yè)主、業(yè)主大會要維護好自己的權益，離不開當?shù)鼐游瘯�的指導和幫助。物業(yè)管理企業(yè)，是具有物業(yè)管理服務范圍，并經(jīng)工商行政部門登記注冊取得營業(yè)執(zhí)照，接受業(yè)主大會的委托依照《物業(yè)服務合同》進行專業(yè)化管理，實行有償服務的企業(yè)。

　　業(yè)主大會是代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主合法權益的自治組織，物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主大會之間是互相依存、相互作用，缺一不可的關系，是在物業(yè)管理專業(yè)化管理與業(yè)主自制管理相結合的高度同一。

　　他們之間的關系是選擇與被選擇、服務與被服務、聘任與被聘任的關系。物業(yè)管理企業(yè)服務的好壞在社區(qū)建設，尤其在社區(qū)服務業(yè)的發(fā)展中具有重要作用。業(yè)主大會、社區(qū)委員會、街道、物業(yè)管理企業(yè)在根本目標上是一致的，都是為了給業(yè)主創(chuàng)造良好的生活居住環(huán)境。以往由于缺乏對社區(qū)委員會的認識，理不順相互關系，造成諸多物業(yè)管理活動中矛盾。因此，《條例》規(guī)定，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當積極配合相關居民委員會依法履行自治管理職責，支持居民委員會開展工作，并接受監(jiān)督。住宅小區(qū)的業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定，應當告知相關的居民委員會，并認真聽取居民委員會的建議。

　　要努力創(chuàng)建物業(yè)管理與社區(qū)建設良性互動的新機制，就要求物業(yè)管理企業(yè)、社區(qū)委員會、業(yè)主大會共同努力，只有物業(yè)管理與社區(qū)建設共進，以物業(yè)管理服務推動社區(qū)服務發(fā)展，才能創(chuàng)造出管理有序、服務完善、環(huán)境優(yōu)美、治安良好、生活便利、人際關系和諧的現(xiàn)代化居住環(huán)境。

　　通過對物業(yè)管理的條例的學習，和以往工作經(jīng)驗的進行對照總結，能夠深刻的了解自己工作中的不足，進行及時查漏補缺。

物業(yè)管理條例10

　　為了維護業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的合法權益，規(guī)范物業(yè)服務和監(jiān)督管理活動，制定了《湖北省物業(yè)服務和管理條例》并將于20xx年10月1日實施，下面是詳細內(nèi)容。

　　湖北省人民代表大會常務委員會公告

　　（第二〇〇號）

　　《湖北省物業(yè)服務和管理條例》已由湖北省第十二屆人民代表大會常務委員會第二十三次會議于20xx年7月28日通過，現(xiàn)予公布，自20xx年10月1日起施行。

　　湖北省人民代表大會常務委員會

　　20xx年7月28日

　　第一章總則

　　第一條為了維護業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的合法權益，規(guī)范物業(yè)服務和監(jiān)督管理活動，營造安全、舒適、文明、和諧的生活和工作環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國物權法》、《物業(yè)管理條例》等法律、行政法規(guī)，結合本省實際，制定本條例。

　　第二條本條例適用于本省行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務及其監(jiān)督管理活動。

　　本條例所稱物業(yè)服務，是指業(yè)主自行或者通過選聘物業(yè)服務企業(yè)等形式，對房屋及其配套設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護和管理，維護物業(yè)區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序的活動。

　　第三條縣級以上人民政府應當將物業(yè)服務納入現(xiàn)代服務業(yè)發(fā)展規(guī)劃、社區(qū)建設規(guī)劃和社會治理體系，建立物業(yè)服務綜合協(xié)調(diào)機制和目標責任制，完善激勵政策和措施，促進物業(yè)服務發(fā)展與和諧社區(qū)建設。

　　第四條縣級以上人民政府房產(chǎn)行政主管部門負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務活動的監(jiān)督管理工作，依法履行下列職責：

　�。ㄒ唬�對物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)、服務質(zhì)量進行監(jiān)督管理；

　�。ǘ�）對物業(yè)服務企業(yè)組織開展信用評價；

　　（三）對物業(yè)服務企業(yè)及其從業(yè)人員、業(yè)主委員會進行業(yè)務指導、培訓和監(jiān)督管理；

　　（四）對物業(yè)的使用與維護進行監(jiān)督管理；

　�。ㄎ澹�對物業(yè)承接查驗、物業(yè)服務企業(yè)退出交接活動進行指導和監(jiān)督；

　�。�六）對物業(yè)保修金和住宅專項維修資金的交存、使用進行監(jiān)督管理；

　�。ㄆ撸┙�立、維護物業(yè)服務和管理電子信息平臺；

　�。ò耍┨幚砦飿I(yè)服務活動中的投訴；

　�。ň牛┓�律、法規(guī)規(guī)定的其他職責。

　　縣級以上人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃、建設、國土資源、公安、民政、環(huán)境保護、城市管理、工商行政管理、質(zhì)量技術監(jiān)督、價格等行政主管部門，按照各自職責共同做好物業(yè)服務監(jiān)督管理工作。

　　第五條街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當在同級黨組織領導和民政部門指導監(jiān)督下，依法組織和指導本轄區(qū)內(nèi)的業(yè)主成立業(yè)主大會、選舉業(yè)主委員會，監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法履行職責，協(xié)調(diào)物業(yè)服務與社區(qū)管理、社區(qū)服務的關系，調(diào)解物業(yè)服務糾紛；居（村）民委員會協(xié)助街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府做好與物業(yè)服務有關的工作。

　　物業(yè)服務和管理應當納入基層精神文明建設的考核內(nèi)容。

　　第六條街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當建立物業(yè)服務聯(lián)席會議制度。

　　聯(lián)席會議由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府召集，房產(chǎn)、公安、民政、城市管理等行政主管部門和居（村）民委員會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)、專業(yè)經(jīng)營單位等各方代表參加，具體解決物業(yè)服務和管理活動中需要協(xié)調(diào)的問題。

　　第七條物業(yè)服務行業(yè)協(xié)會應當加強行業(yè)自律管理，制定物業(yè)服務規(guī)范和等級標準，建立和完善物業(yè)服務企業(yè)及其從業(yè)人員的自律制度，提高物業(yè)服務水平。

　　第二章物業(yè)區(qū)域的規(guī)劃與建設

　　第八條物業(yè)區(qū)域的劃分，應當遵循規(guī)劃優(yōu)先、功能完善、資源共享、便民利民的原則。

　　城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門審查項目規(guī)劃設計方案時，應當征求房產(chǎn)行政主管部門對物業(yè)區(qū)域劃分的意見。

　　第九條建設單位應當根據(jù)建設項目用地規(guī)劃許可證確定的紅線圖，結合物業(yè)的共用設施設備、社區(qū)建設等因素劃分物業(yè)區(qū)域。

　　物業(yè)配套設施設備共用的，應當劃分為一個物業(yè)區(qū)域；規(guī)模過大劃分為一個物業(yè)區(qū)域不便于管理或者已經(jīng)分割成多個自然街區(qū)，且其配套設施設備能夠分割、獨立使用的，可以劃分為不同的物業(yè)區(qū)域。

　　第十條建設單位應當在取得房屋預售許可或者現(xiàn)房銷售前，向房產(chǎn)行政主管部門提出劃分物業(yè)區(qū)域的備案申請。房產(chǎn)行政主管部門應當征求城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居（村）民委員會等單位的意見，自受理備案申請之日起二十日內(nèi)核定并予以答復。

　　建設單位應當在核定的物業(yè)區(qū)域內(nèi)顯著位置公示物業(yè)區(qū)域詳細分布圖，以及屬于全體業(yè)主共有部分、共用設施設備的配置和建設標準，并在房屋買賣合同中明示。

　　第十一條已投入使用但尚未劃分物業(yè)區(qū)域或者需要調(diào)整物業(yè)區(qū)域的，由房產(chǎn)行政主管部門征求城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居（村）民委員會以及相關業(yè)主意見后，確定物業(yè)區(qū)域。

　　調(diào)整物業(yè)區(qū)域的，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

　　第十二條新建住宅的，建設單位應當按照下列要求在物業(yè)區(qū)域內(nèi)配置物業(yè)服務用房：

　　（一）不低于總建筑面積千分之二，且最少不低于一百平方米；

　�。ǘ�）應當具備通水、通電、通信、采光、通風等基本使用功能和辦公條件，配置獨立合格的水、電等計量裝置。

　　物業(yè)服務用房屬于全體業(yè)主共有，任何單位和個人不得分割、轉(zhuǎn)讓、抵押，也不得擅自變更用途。

　　業(yè)主委員會辦公用房從物業(yè)服務用房中安排，其面積不低于二十平方米。

　　第十三條城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門在建設工程規(guī)劃許可過程中，應當對物業(yè)服務用房的設計指標進行審查。

　　房產(chǎn)行政主管部門在核發(fā)房屋銷售許可時，應當對物業(yè)服務用房進行核查。

　　第十四條集中建設的保障性住房應當按照不低于總建筑面積千分之三的比例增加配置物業(yè)服務經(jīng)營性用房，由物業(yè)服務企業(yè)經(jīng)營管理，收益用于補充物業(yè)服務費。

　　第十五條新建住宅物業(yè)區(qū)域內(nèi)的供水、供電、供氣、供熱等專業(yè)經(jīng)營設施設備，應當符合國家技術標準和技術規(guī)范，并與主體工程同時設計、同時施工、同時交付。

　　建設項目竣工驗收合格后，建設單位應當將物業(yè)區(qū)域內(nèi)供水、供電、供氣、供熱等專業(yè)經(jīng)營設施設備移交給專業(yè)經(jīng)營單位維護管理，專業(yè)經(jīng)營單位應當接收。

　　第十六條住宅物業(yè)區(qū)域內(nèi)已投入使用的專業(yè)經(jīng)營設施設備尚未移交專業(yè)經(jīng)營單位維護管理的，由業(yè)主大會決定是否移交。

　　決定移交的，房產(chǎn)行政主管部門應當組織有關專業(yè)經(jīng)營單位按照國家技術標準和技術規(guī)范進行驗收。驗收合格的，專業(yè)經(jīng)營單位應當接收。驗收不合格的，由專業(yè)經(jīng)營單位提出整改方案，經(jīng)整改合格后移交。

　　專業(yè)經(jīng)營設施設備尚在質(zhì)量保修期內(nèi)的，其整改費用由建設單位承擔。

　　第十七條對配套設施設備不齊全的老舊住宅區(qū)，縣級以上人民政府應當制定老舊住宅區(qū)物業(yè)改造規(guī)劃和年度實施計劃，加大資金投入，完善配套基礎設施和公共服務設施，改善老舊住宅區(qū)的綜合環(huán)境和物業(yè)服務。

　　街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居（村）民委員會應當在征求老舊住宅區(qū)業(yè)主意見后，劃分物業(yè)區(qū)域，并報房產(chǎn)行政主管部門備案。

　　第三章業(yè)主及業(yè)主大會

　　第十八條房屋所有權人為業(yè)主。尚未登記取得所有權，但基于買賣、贈與、繼承、拆遷或者征收補償?shù)确�律行為已�?jīng)合法占有該房屋的人，認定為物業(yè)服務關系中的業(yè)主。

　　業(yè)主可以依法委托物業(yè)使用人行使業(yè)主權利、履行業(yè)主義務。委托應當以書面形式提交業(yè)主委員會。

　　第十九條一個物業(yè)區(qū)域成立一個業(yè)主大會，業(yè)主大會由物業(yè)區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成。業(yè)主人數(shù)超過三百人的物業(yè)區(qū)域可以成立業(yè)主代表大會，履行業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的職責，業(yè)主代表的產(chǎn)生方式由業(yè)主大會決定。

　　業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責。

　　第二十條符合下列條件之一的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當組織召開物業(yè)區(qū)域內(nèi)首次業(yè)主大會會議：

　�。ㄒ唬┙桓兜姆课輰Ｓ胁糠置娣e達到建筑物總面積百分之五十的；

　�。ǘ�）交付的房屋套數(shù)達到總套數(shù)百分之五十的；

　�。ㄈ�）自首位業(yè)主入住之日起滿兩年且已入住戶數(shù)比例達到百分之二十的。

　　首次業(yè)主大會會議的籌備經(jīng)費根據(jù)物業(yè)區(qū)域規(guī)模、業(yè)主人數(shù)和建筑面積等因素確定，由建設單位承擔；老舊住宅區(qū)首次業(yè)主大會會議的籌備經(jīng)費由縣級人民政府承擔。

　　第二十一條符合首次業(yè)主大會會議召開條件的，建設單位應當書面報告房產(chǎn)行政主管部門；業(yè)主也可以向房產(chǎn)行政主管部門提出召開首次業(yè)主大會會議的書面報告；房產(chǎn)行政主管部門應當書面通知街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。

　　街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當在收到通知之日起三十日內(nèi)組織成立業(yè)主大會會議籌備組，并自籌備組成立之日起六十日內(nèi)組織召開首次業(yè)主大會會議。

　　第二十二條業(yè)主大會會議籌備組由街道黨工委、辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)黨委、人民政府和業(yè)主、居（村）民委員會、建設單位的代表組成，其中業(yè)主代表人數(shù)比例不低于二分之一；業(yè)主代表的產(chǎn)生方式由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府征求業(yè)主意見后確定�；I備組組長由街道黨工委、辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)黨委、人民政府的代表擔任。

　　業(yè)主大會會議籌備組應當做好以下工作：

　　（一）確認業(yè)主身份、業(yè)主人數(shù)以及業(yè)主所有的專有部分面積；

　�。ǘ�）確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式、內(nèi)容以及表決規(guī)則；

　　（三）起草業(yè)主公約或者管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會選舉辦法、業(yè)主委員會工作規(guī)則；

　　（四）提出首屆業(yè)主委員會委員候選人名單；

　�。ㄎ澹┦状螛I(yè)主大會會議的其他準備工作。

　　前款內(nèi)容應當在首次業(yè)主大會會議召開十五日前以書面形式告知全體業(yè)主，前款第二項內(nèi)容還應當在物業(yè)區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。業(yè)主對前款內(nèi)容有異議的，業(yè)主大會會議籌備組應當記錄、處理并答復。

　　第二十三條建設單位應當在首次業(yè)主大會會議召開前向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府報送物業(yè)區(qū)域證明、房屋及建筑面積清冊、業(yè)主名冊、竣工總平面圖、交付使用共用設施設備的證明、物業(yè)服務用房配置證明等籌備首次業(yè)主大會會議所需的文件資料。街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當將上述資料建檔保存。

　　第二十四條業(yè)主大會會議討論決定下列事項：

　�。ㄒ唬┲贫ê托薷臉I(yè)主公約或者管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會選舉辦法、業(yè)主委員會工作規(guī)則；

　　（二）選舉業(yè)主委員會、更換業(yè)主委員會委員或者撤銷業(yè)主委員會委員職務；

　�。ㄈ�）選聘、續(xù)聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)或者決定自行管理物業(yè)；

　�。ㄋ模�審議業(yè)主委員會提交的物業(yè)服務合同草案；

　　（五）依法籌集、管理、使用住宅專項維修資金和物業(yè)保修金；

　�。�六）改建、重建共有建筑物及其附屬設施；

　�。ㄆ撸└淖児灿胁糠值挠猛�；

　�。ò耍┕灿貌课弧⒐灿迷O施設備經(jīng)營的方式和所得收益的管理、分配、使用；

　�。ň牛�業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費的籌集、管理、使用，以及業(yè)主委員會委員津貼的來源、支付標準；

　�。ㄊ�）改變或者撤銷業(yè)主委員會作出的決定；

　�。ㄊ�一）法律、法規(guī)規(guī)定應當由業(yè)主共同決定的其他事項。

　　業(yè)主大會的決定，對全體業(yè)主具有約束力。

　　第二十五條業(yè)主大會決定本條例第二十四條第一款第五項和第六項規(guī)定的事項，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意；決定其他事項的，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。面積和業(yè)主人數(shù)按照下列方式確定：

　�。ㄒ唬�專有部分面積按照建筑面積計算，建筑物總面積按照專有部分面積之和計算；

　�。ǘ�）業(yè)主人數(shù)按照專有部分的數(shù)量計算，一個專有部分按照一人計算；建設單位尚未銷售和雖已銷售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按照一人計算；總?cè)藬?shù)按照以上統(tǒng)計的總和計算。

　　第二十六條業(yè)主大會定期會議由業(yè)主委員會按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定組織召開。有下列情形之一的，業(yè)主委員會應當組織召開業(yè)主大會臨時會議：

　�。ㄒ唬�業(yè)主委員會半數(shù)以上委員或者百分之二十以上業(yè)主提議的；

　�。ǘ�）需要提前終止物業(yè)服務合同或者重新選聘物業(yè)服務企業(yè)的；

　�。ㄈ�）業(yè)主公約或者管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他情形。

　　業(yè)主委員會不履行組織召開業(yè)主大會會議義務的'，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當責令業(yè)主委員會三十日內(nèi)組織召開；業(yè)主委員會逾期仍不組織召開的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織召開。

　　第二十七條業(yè)主委員會由業(yè)主大會依法選舉產(chǎn)生，對其負責、受其監(jiān)督。業(yè)主委員會委員名單應當在物業(yè)區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。

　　業(yè)主委員會由五至十一人單數(shù)組成，每屆任期不超過五年，可以連選連任。業(yè)主委員會主任、副主任由業(yè)主委員會在業(yè)主委員會委員中推選產(chǎn)生。

　　業(yè)主委員會委員只能由業(yè)主擔任并履行職責，不得由他人代理。業(yè)主委員會委員出現(xiàn)空缺時，應當按照規(guī)定及時補足；缺額人數(shù)超過委員總?cè)藬?shù)百分之五十的，應當重新選舉業(yè)主委員會。

　　第二十八條業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，將業(yè)主大會決議和業(yè)主委員會委員名單向房產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。

　　業(yè)主委員會持備案證明向公安機關申請刻制業(yè)主大會和業(yè)主委員會印章。業(yè)主大會印章根據(jù)業(yè)主大會決定使用；業(yè)主委員會印章經(jīng)半數(shù)以上委員簽字同意方可使用。

　　第二十九條業(yè)主委員會應當履行下列職責：

　�。ㄒ唬﹫�(zhí)行業(yè)主大會的決定和決議；

　　（二）召集業(yè)主大會會議，定期向業(yè)主大會報告工作，并在物業(yè)區(qū)域內(nèi)顯著位置公布書面報告，接受業(yè)主詢問；

　　（三）根據(jù)業(yè)主大會決定，代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘或者續(xù)聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同；

　�。ㄋ模┘皶r了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同，協(xié)調(diào)處理物業(yè)服務活動中的相關問題，維護業(yè)主合法權益；

　�。ㄎ澹┒酱贅I(yè)主、物業(yè)使用人遵守業(yè)主公約或者管理規(guī)約，調(diào)解因物業(yè)使用、維護和管理產(chǎn)生的糾紛；

　　（六）組織、監(jiān)督住宅專項維修資金和物業(yè)保修金的籌集、使用；

　�。ㄆ撸└鶕�(jù)業(yè)主大會決定或者授權，決定共用部位、共用設施設備的經(jīng)營方式和所得收益的管理、分配、使用，并公布經(jīng)營所得收益和支出情況；

　�。ò耍┡浜辖值擂k事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居（村）民委員會、公安機關等做好物業(yè)區(qū)域內(nèi)的社會治安、社區(qū)建設和公益宣傳等工作；

　�。ň牛┓�律、法規(guī)和業(yè)主公約或者管理規(guī)約規(guī)定的其他職責。

　　業(yè)主委員會會議應當有過半數(shù)的委員出席，作出的決定應當經(jīng)全體委員過半數(shù)同意。

　　第三十條業(yè)主委員會委員不得有下列行為：

　�。ㄒ唬┚芙^或者放棄履行委員職責；

　�。ǘ�）挪用、侵占業(yè)主共有財產(chǎn)；

　�。ㄈ�）利用職務之便接受減免物業(yè)服務費、停車費，以及索取、非法收受建設單位、物業(yè)服務企業(yè)或者有利害關系業(yè)主提供的利益、報酬；

　�。ㄋ模┐驌�、報復、誹謗、陷害有關投訴、舉報人；

　�。ㄎ澹┬孤稑I(yè)主信息或者將業(yè)主信息用于與物業(yè)服務無關的活動；

　�。�六）其他損害業(yè)主共同利益或者可能影響其公正履行職責的行為。

　　業(yè)主委員會委員違反前款規(guī)定的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府調(diào)查核實后，責令其暫停履行職責，由業(yè)主大會決定終止其委員職務。

　　第三十一條業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，其委員職務自行終止：

　　（一）以書面形式向業(yè)主大會、業(yè)主委員會或者居（村）民委員會提出辭職的；

　�。ǘ�）不再具備業(yè)主身份的；

　�。ㄈ�）不再具備履行職責能力的；

　�。ㄋ模┤温毱陂g被追究刑事責任的；

　　（五）法律、法規(guī)和業(yè)主公約或者管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。

　　第三十二條業(yè)主委員會任期屆滿六十日前，應當組織召開業(yè)主大會會議，完成換屆選舉。逾期未完成的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當組織召開業(yè)主大會會議完成換屆選舉。

　　第三十三條業(yè)主委員會應當自任期屆滿之日起十日內(nèi)，將其保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財物，移交新一屆業(yè)主委員會。

　　業(yè)主委員會委員職務在任期內(nèi)終止的，應當自終止之日起三日內(nèi)將其保管的前款所列財物移交業(yè)主委員會。

　　拒不移交的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當督促其移交，公安機關應當依法協(xié)助。

　　第三十四條業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費從共用部位、共用設施設備經(jīng)營所得收益中列支，不足部分由全體業(yè)主分攤。工作經(jīng)費的收支情況，應當每年在物業(yè)區(qū)域內(nèi)顯著位置公布一次，接受業(yè)主監(jiān)督。

　　第四章物業(yè)服務企業(yè)

　　第三十五條從事物業(yè)服務的企業(yè)應當具有獨立的法人資格，實行資質(zhì)管理制度。

　　物業(yè)服務企業(yè)應當具有相應的專業(yè)技術人員，具備為業(yè)主提供專業(yè)服務的能力。

　　第三十六條物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)服務活動中享有下列權利：

　�。ㄒ唬└鶕�(jù)物業(yè)服務合同約定收取物業(yè)服務費用；

　�。ǘ�）勸阻、制止損害物業(yè)或者其他損害業(yè)主共同利益和公共安全的行為；

　�。ㄈ�）法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務合同約定的其他權利。

　　任何單位和個人不得強制物業(yè)服務企業(yè)代收有關費用或者提供無償服務。

　　第三十七條物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)服務活動中應當履行下列義務：

　�。ㄒ唬┌凑瘴飿I(yè)服務合同、國家有關物業(yè)服務的規(guī)范提供物業(yè)服務；

　�。ǘ�）在業(yè)主、物業(yè)使用人使用物業(yè)前，將物業(yè)的共用部位、共用設施設備的使用方法、維護要求、注意事項等有關規(guī)定書面告知業(yè)主、物業(yè)使用人；

　�。ㄈ�）落實安防人員、設施及安保措施，確保安防監(jiān)控設施正常運轉(zhuǎn)，按照法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務合同約定做好物業(yè)區(qū)域內(nèi)的安全防范工作；

　�。ㄋ模┚S護物業(yè)區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生，引導業(yè)主進行垃圾分類處理；

　�。ㄎ澹┒ㄆ趯ξ飿I(yè)的共用部位、共用設施設備進行養(yǎng)護，按照物業(yè)服務合同約定組織維修；

　�。�六）做好物業(yè)維修、養(yǎng)護、更新及其費用收支的各項記錄，妥善保管物業(yè)檔案資料和有關財務賬冊，建立物業(yè)服務信息平臺，為業(yè)主提供免費查詢服務；

　　（七）實行二十四小時值班制，建立和完善物業(yè)服務工作應急預案，及時處理物業(yè)服務中的突發(fā)事件；

　　（八）聽取業(yè)主委員會、業(yè)主、物業(yè)使用人的意見，改進和完善物業(yè)服務；

　�。ň牛┓�律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務合同約定的其他義務。

　　物業(yè)服務企業(yè)不得以業(yè)主拖欠物業(yè)服務費用、不配合管理等理由，減少服務內(nèi)容，降低服務質(zhì)量，中斷或者以限時限量等方式變相中斷供水、供電、供氣、供熱，以及實施損害業(yè)主合法權益的其他行為。

　　第三十八條物業(yè)服務企業(yè)應當將下列信息在物業(yè)區(qū)域內(nèi)顯著位置公示：

　�。ㄒ唬┪飿I(yè)服務企業(yè)的資質(zhì)證書、項目負責人的基本情況、聯(lián)系方式、物業(yè)服務投訴電話；

　�。ǘ�）物業(yè)服務合同約定的服務內(nèi)容、服務標準、收費項目、收費標準、收費方式等；

　�。ㄈ�）電梯、消防、監(jiān)控等專業(yè)設施設備的日常維修保養(yǎng)單位的名稱、資質(zhì)、聯(lián)系方式和應急處置方案等；

　�。ㄋ模�業(yè)主交納物業(yè)服務費用、公共水電分攤費用情況、住宅專項維修資金使用情況，物業(yè)共用部位、共用設施設備經(jīng)營所得收益和支出情況；（五）物業(yè)區(qū)域內(nèi)停車位、車庫的銷售、出租、分配以及使用情況；

　　（六）房屋修繕、裝飾裝修以及使用過程中的結構變動等安全事項；

　�。ㄆ撸┢渌麘�當公示的信息。

　　業(yè)主對公示內(nèi)容有異議的，物業(yè)服務企業(yè)應當答復。

　　第三十九條物業(yè)服務企業(yè)不得在物業(yè)服務活動中有下列行為：

　　（一）擅自允許他人利用共用部位、共用設施設備進行廣告、宣傳、經(jīng)營等活動；

　�。ǘ�）擅自設置營業(yè)攤點；

　�。ㄈ�）法律、法規(guī)和業(yè)主公約或者管理規(guī)約規(guī)定的其他行為。

　　物業(yè)服務企業(yè)不得泄露業(yè)主信息，不得對業(yè)主進行騷擾、恐嚇、打擊報復或者采取暴力行為。

　　第四十條縣級以上人民政府房產(chǎn)行政主管部門應當建立物業(yè)服務企業(yè)考核和信用評價體系，聽取業(yè)主和業(yè)主委員會的評價意見，將評價意見作為物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)管理和服務質(zhì)量考核的內(nèi)容；定期組織對物業(yè)服務企業(yè)進行檢查和考核，并向社會公布。

　　物業(yè)服務企業(yè)應當向房產(chǎn)行政主管部門定期報送信用檔案信息、統(tǒng)計報表等資料。

　　第五章物業(yè)服務

　　第四十一條住宅物業(yè)的建設單位在業(yè)主、業(yè)主大會首次選聘物業(yè)服務企業(yè)前，應當采取招標投標方式公開選聘前期物業(yè)服務企業(yè)。投標人少于三個或者住宅面積不超過三萬平方米的，經(jīng)房產(chǎn)行政主管部門批準，可以采取協(xié)議方式選聘前期物業(yè)服務企業(yè)。建設單位選聘前期物業(yè)服務企業(yè)應當接受街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府監(jiān)督。

　　業(yè)主購買住宅物業(yè)后，建設單位更換前期物業(yè)服務企業(yè)的，應當征得半數(shù)以上業(yè)主同意。

　　建設單位應當與選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務合同，并報房產(chǎn)行政主管部門備案。

　　第四十二條前期物業(yè)服務收費標準納入政府定價目錄管理。

　　前期物業(yè)服務合同生效之日至物業(yè)交付之日的前期物業(yè)服務費用，由建設單位承擔；物業(yè)交付之日后的前期物業(yè)服務費用，由業(yè)主承擔。

　　第四十三條建設單位應當按照國家規(guī)定和房屋買賣合同、前期物業(yè)服務合同的約定，向業(yè)主和前期物業(yè)服務企業(yè)交付權屬明確、資料完整、質(zhì)量合格、功能完備、配套齊全的物業(yè)。

　　交付的物業(yè)應當具備以下條件：

　�。ㄒ唬┙ㄔO項目竣工驗收合格，取得城鄉(xiāng)規(guī)劃、消防、環(huán)境保護等行政主管部門出具的認可或者準許使用文件，并經(jīng)建設行政主管部門備案；

　�。ǘ�）供水、排水、供電、供氣、供熱、通信、公共照明、有線電視等市政公用設施設備按照規(guī)劃設計要求建成，供水、供電、供氣等計量裝置已按照專有部分一戶一終端結算表、共有部分獨立計量表配置；

　�。ㄈ�）教育、郵政、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、環(huán)境衛(wèi)生、社區(qū)服務等公共服務設施已按照規(guī)劃設計要求建成；

　�。ㄋ模┑缆贰④囄�、綠地和物業(yè)服務用房等公共配套設施按照規(guī)劃設計要求建成，并滿足使用功能要求；

　�。ㄎ澹╇娞�、二次供水、高壓供電、消防設施、壓力容器、監(jiān)控系統(tǒng)等共用設施設備取得使用合格證書；

　�。�六）同一住宅建設項目分期建設的，已建成的住宅周邊場地與施工工地之間設置符合安全要求的隔離設施；

　�。ㄆ撸┪飿I(yè)使用、維護和管理的相關技術資料完整齊全；

　　（八）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。

　　建設單位將未達到交付條件的新建物業(yè)交付給買受人的，應當承擔相應的責任，并承擔前期物業(yè)服務費用。

　　第四十四條建設單位應當在物業(yè)交付十五日前，與選聘的前期物業(yè)服務企業(yè)完成物業(yè)共用部位、共用設施設備的承接查驗工作，按照國家規(guī)定移交承接查驗資料。承接查驗后，雙方應當簽訂物業(yè)承接查驗協(xié)議，作為前期物業(yè)服務合同的補充協(xié)議。

　　第四十五條前期物業(yè)服務企業(yè)應當自物業(yè)承接查驗完成之日起三十日內(nèi)，向房產(chǎn)行政主管部門備案下列資料：

　�。ㄒ唬┣捌谖飿I(yè)服務合同；

　�。ǘ�）物業(yè)承接查驗協(xié)議；

　�。ㄈ�）建設單位移交資料清單；

　　（四）查驗、交接記錄；

　�。ㄎ澹┢渌�與承接查驗有關的資料。

　　第四十六條物業(yè)服務企業(yè)應當將承接查驗有關的文件、資料和記錄建檔保存。

　　物業(yè)承接查驗檔案屬于全體業(yè)主所有，業(yè)主有權免費查詢。前期物業(yè)服務企業(yè)應當在業(yè)主大會成立之日起十日內(nèi)，向業(yè)主委員會移交物業(yè)承接查驗檔案。

　　第四十七條業(yè)主大會成立后，業(yè)主委員會應當與業(yè)主大會決定選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同。鼓勵業(yè)主大會采用招標投標方式選聘物業(yè)服務企業(yè)。

　　物業(yè)服務合同應當對物業(yè)服務內(nèi)容、服務標準、收費項目、收費標準及調(diào)整辦法、收費方式、雙方權利義務、物業(yè)服務用房、住宅專項維修資金的管理與使用、共用部位和共用設施設備的管理與使用、合同期限、物業(yè)服務企業(yè)的退出、資料的移交、違約責任等內(nèi)容進行約定。

　　物業(yè)服務企業(yè)應當自物業(yè)服務合同簽訂之日起十五日內(nèi)，將物業(yè)服務合同報房產(chǎn)行政主管部門備案。

　　第四十八條業(yè)主、物業(yè)使用人應當遵守業(yè)主公約或者管理規(guī)約，按照物業(yè)服務合同約定履行義務。

　　業(yè)主、物業(yè)使用人有權向相關行政主管部門投訴和舉報，對侵害自己合法權益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。

　　業(yè)主、物業(yè)使用人未按照合同約定交納物業(yè)服務費用的，物業(yè)服務企業(yè)可以依法申請仲裁或者提起訴訟。

　　第四十九條業(yè)主委員會應當在物業(yè)服務合同期滿九十日前組織召開業(yè)主大會會議，決定續(xù)聘或者選聘新的物業(yè)服務企業(yè)。合同期滿仍未決定的，原物業(yè)服務合同應當繼續(xù)履行，物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)服務合同期滿九十日前書面告知業(yè)主委員會到期終止合同的除外。

　　業(yè)主大會決定選聘新的物業(yè)服務企業(yè)的，原物業(yè)服務企業(yè)應當在物業(yè)服務合同終止之日與業(yè)主委員會辦理完全部交接手續(xù)，并履行下列交接義務：

　�。ㄒ唬┮平槐緱l例第四十五條規(guī)定的資料；

　�。ǘ�）移交物業(yè)服務用房；

　�。ㄈ�）提供物業(yè)服務期間形成的有關物業(yè)及設施設備改造、維修、運行、保養(yǎng)的有關資料；

　�。ㄋ模┮平惶峁┪飿I(yè)服務期間配置的固定設施設備及其資料；

　　（五）結清預收、代收和預付、代付的有關費用；

　�。�六）提供電梯、消防、監(jiān)控等專業(yè)設施設備的技術手冊、維護保養(yǎng)記錄等相關資料；

　�。ㄆ撸┮平焕�用共用部位、共用設施設備經(jīng)營的相關資料、物業(yè)服務費用和公共水電分攤費用交納記錄等資料；

　�。ò耍┓�律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務合同約定的其他事項。

　　第五十條業(yè)主可以采取業(yè)主直接管理、業(yè)主委員會負責管理、成立其他管理機構管理等形式對物業(yè)實施自行管理，并對下列事項作出決定：

　�。ㄒ唬┳孕泄芾淼膱�(zhí)行機構、管理人；

　�。ǘ�）自行管理的內(nèi)容、標準、費用和期限；

　　（三）聘請專業(yè)經(jīng)營單位的方案；

　�。ㄋ模┢渌�有關自行管理的內(nèi)容。

　　第六章物業(yè)的使用與維護

　　第五十一條業(yè)主對物業(yè)專有部分享有占有、使用、收益和處分的權利。業(yè)主行使權利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權益。

　　業(yè)主對物業(yè)專有部分以外的共有部分，享有共有和共同管理的權利，承擔義務。

　　第五十二條業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)和業(yè)主公約或者管理規(guī)約外，影響相鄰人合法權益的，應當經(jīng)有利害關系的業(yè)主同意，并依法辦理有關手續(xù)，同時告知業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)。

　　第五十三條利用業(yè)主共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營的，應當在征得相關業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關手續(xù)，經(jīng)營所得收益屬于全體業(yè)主共有。

　　業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)應當每半年公布一次經(jīng)營所得收益和支出情況，接受業(yè)主監(jiān)督。

　　第五十四條物業(yè)區(qū)域內(nèi)按照建設工程規(guī)劃許可證確定且初始登記所有權人為建設單位的停車位、車庫的歸屬，由當事人通過銷售、附贈或者出租等方式約定，不得銷售給業(yè)主以外的單位和個人。優(yōu)先滿足業(yè)主需要后對外出租的，每次租賃期限不得超過一年。

　　物業(yè)區(qū)域內(nèi)占用業(yè)主共有道路或者場地用于停放車輛的車位，屬于全體業(yè)主共有，其分配、使用及收費管理具體事項由業(yè)主大會決定；建設單位、物業(yè)服務企業(yè)不得銷售或者變相銷售。

　　第五十五條物業(yè)區(qū)域內(nèi)劃定車位、停放車輛，不得占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防通道，不得妨礙其他車輛和行人的正常通行。

　　第五十六條業(yè)主、物業(yè)使用人修繕、裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業(yè)服務企業(yè)。物業(yè)服務企業(yè)應當將房屋修繕、裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主、物業(yè)使用人，業(yè)主、物業(yè)使用人和房屋修繕、裝飾裝修單位或者個人應當遵守。

　　第五十七條物業(yè)區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：

　�。ㄒ唬�損壞或者擅自改變房屋承重結構、主體結構和門窗位置，超荷載存放物品；

　�。ǘ�）將沒有防水功能的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房，或者將衛(wèi)生間改在下層住戶的客廳、廚房、臥室、書房的上方；

　�。ㄈ�）違法建設建筑物、構筑物，破壞、擅自改變房屋外貌或者擅自改變架空層、設備層等共用部位、共用設施設備規(guī)劃用途；

　　（四）擅自占用、挖掘物業(yè)區(qū)域內(nèi)道路、場地，損毀樹木、綠地；

　�。ㄎ澹┻`反安全標準存放易燃、易爆、劇毒、放射性等危險物品，擅自占壓、遷移燃氣管道，損壞或者擅自停用公共消防設施和器材，妨礙公共通道、安全出口、消防通道暢通；

　�。�六）隨意棄置垃圾、排放污水、高空拋物或者露天焚燒雜物，制造超過規(guī)定標準的噪聲、振動、光源等；

　�。ㄆ撸┥米约茉O電線、電纜，在建筑物、構筑物上懸掛、張貼、涂寫、刻畫，在樓道等業(yè)主共用部位堆放物品；

　�。ò耍┻`反規(guī)定停放車輛；

　　（九）違反規(guī)定出租房屋；

　�。ㄊ�）違反規(guī)定飼養(yǎng)動物或者種植植物；

　�。ㄊ�一）法律、法規(guī)和業(yè)主公約或者管理規(guī)約禁止的其他行為。

　　有前款所列行為的，物業(yè)服務企業(yè)應當及時勸阻、制止，并向業(yè)主委員會和建設、公安、環(huán)境保護、城市管理等有關行政主管部門報告，有關行政主管部門應當依法處理。

　　第五十八條禁止在物業(yè)區(qū)域內(nèi)飼養(yǎng)烈性犬和大型犬，具體品種和體高、體重標準由省人民政府公安機關確定，并向社會公布。

　　業(yè)主、物業(yè)使用人在物業(yè)區(qū)域內(nèi)飼養(yǎng)前款規(guī)定以外其他犬只應當遵守有關法律、法規(guī)和業(yè)主公約或者管理規(guī)約，攜犬只出戶的，應當束犬鏈牽引；犬只傷害他人的，養(yǎng)犬人應當依法承擔相應的法律責任。

　　物業(yè)服務企業(yè)應當加強物業(yè)區(qū)域內(nèi)養(yǎng)犬行為的監(jiān)督，及時制止違法違規(guī)養(yǎng)犬行為。

　　第五十九條城鄉(xiāng)規(guī)劃、建設、公安、環(huán)境保護、城市管理、工商行政管理、價格等行政主管部門，應當加強物業(yè)區(qū)域內(nèi)公共秩序、治安消防、環(huán)境衛(wèi)生、房屋使用、物業(yè)收費等方面的監(jiān)督管理，建立違法行為投訴、處理和回復制度，并在物業(yè)區(qū)域內(nèi)顯著位置公布聯(lián)系方式，依法及時處理物業(yè)區(qū)域內(nèi)的違法行為。

　　第六十條建設單位應當按照國家和省有關規(guī)定承擔物業(yè)的保修責任。

　　建設單位應當在新建住宅物業(yè)交付前，按照物業(yè)建筑安裝總造價百分之二的比例交存物業(yè)保修金，作為物業(yè)保修期內(nèi)維修費用的保障。物業(yè)保修金不得納入房屋建設成本。

　　物業(yè)保修金實行統(tǒng)一交存、權屬不變、�？顚Ｓ�、政府監(jiān)管的原則，由房產(chǎn)行政主管部門指定的機構統(tǒng)一管理。在物業(yè)保修期內(nèi)，建設單位不履行保修責任或者因歇業(yè)、破產(chǎn)等原因無法履行保修責任的，維修費用在物業(yè)保修金中列支。

　　物業(yè)保修金交存期限為五年。保修期內(nèi)，物業(yè)保修金不足的，建設單位應當補足；保修期滿后，物業(yè)保修金有結余的，應當返還建設單位。

　　第六十一條業(yè)主專有部分出現(xiàn)危害安全、影響觀瞻、妨礙公共利益及其他影響物業(yè)正常使用情形時，業(yè)主應當及時養(yǎng)護、維修，相鄰業(yè)主應當提供便利。

　　第六十二條物業(yè)保修期滿后，物業(yè)區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設施設備的維修和更新改造，由全體業(yè)主共同承擔，法律、法規(guī)另有規(guī)定的除外。

　　共用部位主要包括建筑物的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等；共用設施設備主要包括電梯、天線、公共照明、消防設施、安防設施、綠地、道路、溝渠、池、井、非專有車位車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。

　　電梯等屬于業(yè)主共有的特種設備，由物業(yè)服務企業(yè)或者業(yè)主根據(jù)物業(yè)服務合同約定，按照特種設備管理法律、法規(guī)的有關規(guī)定，委托專業(yè)服務單位負責定期維護、保養(yǎng)，確保使用安全。

　　第六十三條住宅物業(yè)、住宅物業(yè)區(qū)域內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅結構相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應當交存住宅專項維修資金。

　　住宅專項維修資金的交存、使用、管理，按照國家和省有關規(guī)定執(zhí)行。住宅專項維修資金的使用，經(jīng)業(yè)主大會依法決定，可以根據(jù)維修范圍以單元（棟）為單位進行表決，也可以采取異議表決，即根據(jù)業(yè)主公約或者管理規(guī)約的規(guī)定，持不同意見的業(yè)主專有部分占建筑物總面積三分之一以下且占總?cè)藬?shù)三分之一以下的，視為表決通過。

　　第六十四條物業(yè)保修期滿后，發(fā)生下列危及房屋安全和人身財產(chǎn)安全等緊急情況時，物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會、居（村）民委員會應當先行采取應急措施，并向房產(chǎn)行政主管部門提出使用住宅專項維修資金的申請：

　�。ㄒ唬┪菝�、外墻滲漏的；

　�。ǘ�）電梯故障的；

　�。ㄈ�）消防設施故障的；

　�。ㄋ模┕�共護欄（圍）破損嚴重的；

　�。ㄎ澹�樓體外立面有脫落危險的；

　�。�六）共用排水設施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙的；

　　（七）危及房屋安全和人身財產(chǎn)安全的其他情形。

　　房產(chǎn)行政主管部門收到維修申請后，應當即時核準并撥付住宅專項維修資金。

　　第六十五條住宅物業(yè)區(qū)域內(nèi)供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視、寬帶數(shù)據(jù)傳輸?shù)葘�業(yè)經(jīng)營單位，應當負責分戶終端計量裝置或者入戶端口以外設施設備的維修、養(yǎng)護、更新，并承擔相關費用。法律、法規(guī)另有規(guī)定的，從其規(guī)定。

　　已經(jīng)移交給專業(yè)經(jīng)營單位維護管理的設施設備，其維修、養(yǎng)護、更新等費用，不得從物業(yè)服務費中列支。

　　專業(yè)經(jīng)營單位對專業(yè)經(jīng)營設施設備進行維修、養(yǎng)護、更新時，業(yè)主應當配合。

　　第七章法律責任

　　第六十六條違反本條例，法律、法規(guī)有規(guī)定的，從其規(guī)定；造成他人損害的，依法承擔民事責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

　　第六十七條建設單位有下列行為之一的，由縣級以上人民政府房產(chǎn)行政主管部門依照下列規(guī)定處罰，并錄入企業(yè)信用檔案：

　　（一）違反本條例第二十三條、第四十一條第三款，未按照規(guī)定報送相關資料或者備案的，責令限期改正；逾期未改正的，處1萬元以上3萬元以下罰款；

　�。ǘ�）違反本條例第四十一條第一款，未通過招標投標方式或者未經(jīng)批準擅自采用協(xié)議方式選聘前期物業(yè)服務企業(yè)的，責令限期改正，處5萬元以上10萬元以下罰款；

　�。ㄈ�）違反本條例第六十條第一款，在物業(yè)保修期內(nèi)未按照規(guī)定履行保修責任的，責令限期改正；逾期未改正的，依法確定有法定資質(zhì)的第三方進行維修，所需費用由建設單位承擔，并處所需維修費用一倍以上三倍以下罰款。

　　第六十八條專業(yè)經(jīng)營單位違反本條例第十五條第二款、第十六條第二款和第六十五條第一款，未按照規(guī)定接收專業(yè)經(jīng)營設施設備或者未按照規(guī)定對專業(yè)經(jīng)營設施設備進行維修、養(yǎng)護、更新的，由縣級以上人民政府相關行政主管部門責令限期改正；影響房屋交付使用、業(yè)主正常生活或者造成人身、財產(chǎn)損害的，依法承擔民事責任。

　　第六十九條物業(yè)服務企業(yè)有下列行為之一的，由縣級以上人民政府房產(chǎn)行政主管部門依照下列規(guī)定處罰，并錄入物業(yè)服務企業(yè)信用檔案：

　　（一）違反本條例第三十七條第二款，中斷或者以限時限量等方式變相中斷供水、供電、供氣、供熱以及實施損害業(yè)主合法權益的其他行為的，責令限期改正，處1萬元以上5萬元以下罰款；逾期未改正的，按照原處罰數(shù)額按日連續(xù)處罰；

　�。ǘ�）違反本條例第三十八條第一款，未按照規(guī)定在物業(yè)區(qū)域內(nèi)公示有關信息的，責令限期改正；逾期未改正的，處1萬元以上3萬元以下罰款；

　　（三）違反本條例第三十九條第一款規(guī)定的，責令限期改正，處1萬元以上5萬元以下罰款；有收益的，用于物業(yè)區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設施設備的維修和養(yǎng)護；逾期未改正的，按照原處罰數(shù)額按日連續(xù)處罰；

　　（四）違反本條例第四十五條、第四十六條第一款、第四十七條第三款，未按照規(guī)定備案或者保存、移交物業(yè)承接查驗資料、檔案的，責令限期改正；逾期未改正的，處1萬元以上3萬元以下罰款；

　　（五）違反本條例第四十九條，擅自撤離物業(yè)區(qū)域、停止物業(yè)服務的，或者被解聘的物業(yè)服務企業(yè)未按照規(guī)定辦理交接手續(xù)、拒不退出的，責令限期改正，處5萬元以上10萬元以下罰款；逾期未改正的，按照原處罰數(shù)額按日連續(xù)處罰。

　　第七十條物業(yè)服務企業(yè)違反本條例第三十九條第二款，泄露業(yè)主信息或者對業(yè)主進行騷擾、恐嚇、打擊報復、采取暴力行為的，由公安機關按照《中華人民共和國治安管理處罰法》處罰，由房產(chǎn)行政主管部門錄入物業(yè)服務企業(yè)信用檔案。

　　第七十一條建設單位、物業(yè)服務企業(yè)違反本條例第五十四條，銷售或者變相銷售停車位、車庫的，由縣級以上人民政府房產(chǎn)行政主管部門責令改正，退還違法所得，并處違法所得一倍以上三倍以下罰款；未按照規(guī)定出租停車位、車庫的，責令限期改正，沒收違法所得，并處違法所得一倍以上三倍以下罰款。

　　第七十二條業(yè)主、物業(yè)使用人違反本條例第五十八條第一款，在物業(yè)區(qū)域內(nèi)飼養(yǎng)烈性犬和大型犬的，由公安機關沒收犬只，并處5000元以上1萬元以下罰款。

　　業(yè)主、物業(yè)使用人違反本條例第五十八條第二款，攜犬只出戶未束犬鏈牽引的，由公安機關責令改正；拒不改正的，處500元以上1000元以下罰款；情節(jié)惡劣或者造成嚴重后果的，沒收犬只。

　　第七十三條國家機關及其工作人員有下列情形之一的，由其主管機關或者監(jiān)察機關依法對直接負責的主管人員和其他直接責任人員給予行政處分：

　�。ㄒ唬┪窗凑找�(guī)定履行監(jiān)督管理職責的；

　　（二）未按照規(guī)定籌備、組織召開業(yè)主大會會議的；

　�。ㄈ�）未按照規(guī)定在物業(yè)區(qū)域內(nèi)顯著位置公布聯(lián)系方式或者對物業(yè)服務活動中的投訴，不及時受理、依法處理的；

　　（四）發(fā)現(xiàn)違法行為或者接到舉報后不及時查處的；

　�。ㄎ澹┙亓簟⑴灿�、侵占或者未按時審核撥付住宅專項維修資金的；

　�。�六）違法實施行政許可或者行政處罰的；

　�。ㄆ撸┢渌�玩忽職守、徇私舞弊、濫用職權的行為。

　　第八章附則

　　第七十四條本條例規(guī)定的業(yè)主公約或者管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會工作規(guī)則、物業(yè)服務合同示范文本，由省人民政府住房和城鄉(xiāng)建設行政主管部門制訂。

　　第七十五條本條例自20xx年10月1日起施行。

物業(yè)管理條例11

　　《物業(yè)管理條例》(以下簡稱《條例》)終于出臺了!看到22頁多達70條的《條例》我一口氣通讀了好幾遍。說實在的，年輕的時候?qū)W習任何中央文件以及各種報告都沒有這么認真過。因為，我和我們這樣一群人，為《條例》以及《條例》所涉及的物業(yè)管理活動，投入了太多的心力。

　　比照經(jīng)歷4年時間起草準備的《物業(yè)管理條例(草案)》(征求意見稿)我發(fā)現(xiàn)，修改的地方實在是太多了。沒有進行任何修改的地方，大約只有10處左右。這也讓我從心里覺得，原來那種“‘開門立法’可能純粹只是形式”的想法是錯誤的。事實證明，經(jīng)過法定程序，公民的主張完全可以成為國家的意志。讓公民自己看到“匹夫”對國家興旺所起的作用，這其實是《條例》公布的一個最大成功之所在。

　　《條例》終于出臺了。終于有法可依了!我反倒平靜了，反倒忽然感覺到了累。就像剛剛打完一個戰(zhàn)役的士兵，勝利了，才感覺到傷痛和困乏;也像戀愛中追逐姑娘的少年，追上了，才感覺辛苦和疲憊。

　　我在4年多的社區(qū)公益活動中，看到了各式各樣的糾紛，特別是物業(yè)管理糾紛，很多都因為沒有適當?shù)姆�律而雙方各執(zhí)一詞，上了法院都難獲得雙方認可的公正。有些甚至發(fā)展到嚴重的刑事案件從而危害了社會的穩(wěn)定�！稐l例》的出臺，無疑是給物業(yè)管理糾紛的各方在解決糾紛依據(jù)上，有了一個唯一的標準。有標準才會有是非。

　　我們應該看到，糾紛的基本起因是猜忌，是各方權利的不明確。而猜忌永遠會存在于買賣行為當中;各方權利的明確，也需要時間來等待各方法治意識的提高和對法律的正確理解。所以，各種糾紛仍然會有。但是一定會隨著糾紛解決的示范作用而越來越少。

　　我們還應該看到，有法不依是一種在各行各業(yè)中的確存在的現(xiàn)象。不能指望《條例》出臺，有關各方就會嚴格遵守。所以，依法維護我們權益的工作仍然非常艱巨，向全社會宣傳《條例》精神，普及法律知識的工作仍然非常艱巨。今后物業(yè)管理乃至社區(qū)建設和治理中的新事物和新情況，也必將成為新的問題而需要我們研究和解決。

　　《條例》本身的完善，也需要在我們的實踐過程中，不斷總結經(jīng)驗，繼續(xù)向立法機關提出建議。

　　總之，物業(yè)管理乃至社區(qū)治理的道路才剛剛開始，需要業(yè)主們的理性和團結，需要政府部門的監(jiān)督和指導，需要物業(yè)管理企業(yè)、發(fā)展商的誠信和規(guī)范。從而實現(xiàn)物業(yè)管理之社會價值的最大化，即社會穩(wěn)定，經(jīng)濟發(fā)達。

　　作為業(yè)主的一份子，我對《條例》中對業(yè)主和業(yè)主大會的權利和義務的描述有如下看法：

　　由于《物權法》還沒有出臺，“所有權決定一切”還沒有法律保證，所以《條例》中第十九條的規(guī)定，事實上是把業(yè)主所有權力當中的“物業(yè)管理權”明確地交給了業(yè)主。可畢竟這部法律是調(diào)整物業(yè)管理活動的，在本部法律中說明業(yè)主的其他權力也不一定合適。我希望在《物權法》出臺以后，能夠完整的界定業(yè)主的全部權利和義務。盡管如此，我仍然認為在物業(yè)管理過程中，《條例》賦予業(yè)主的權利是足夠的。

　　從第六條對業(yè)主的定義中我們可以看到，作為業(yè)主實際上是沒有什么可以單獨行使的權利。這其實是和物業(yè)本身的特點是相適應的。由于物業(yè)管理實際上是對全體業(yè)主的共同共有財產(chǎn)進行的管理和服務，故業(yè)主單獨行使某些權利，勢必導致其他業(yè)主權益的`影響。也不利于物業(yè)管理活動的進行。業(yè)主對《條例》精神的認可，必將減少由個別業(yè)主引發(fā)的物業(yè)管理糾紛，從而保護多數(shù)業(yè)主的利益。這方面的問題現(xiàn)在還不顯現(xiàn)，將隨著業(yè)主和發(fā)展商的糾紛的解決而逐步增多�！稐l例》將是有效解決此類糾紛的法律武器。

　　而第七條中關于業(yè)主的義務，實際上是單獨業(yè)主向其他全體業(yè)主所承擔的義務，而不是向發(fā)展商或者物業(yè)管理企業(yè)承擔的義務。這一點非常重要。一個有共同產(chǎn)權的物業(yè)，任何業(yè)主的行為，都必須以其他全體業(yè)主的行為規(guī)范和準則(就是《業(yè)主公約》的內(nèi)容)作為依據(jù)。任何超出此范圍的“個性張揚”，都是不被允許的。這就是共有物業(yè)中單獨業(yè)主和全體業(yè)主的關系和活動特點。不了解這一點，就無法安排自己的活動，也無法限制別人的活動。

　　從第八條到第二十條，說明了一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的最高權力機構是業(yè)主大會，而業(yè)主大會的組成是全體業(yè)主。這實際上就是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全民公決形式。而業(yè)主委員會，則是一個執(zhí)行機構和秘書機構。

　　就目前的實際情況而言，業(yè)主大會的職責是不少的。有些在實際運作當中甚至將很難履行。比如“制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度”等。

　　《條例》中也考慮到產(chǎn)權人大會召開的可操作性，明確說明“可以采用書面征求意見的形式”和“可以委托代理人參加”。但必須提醒廣大業(yè)主的是，此種設計雖然方便了業(yè)主大會的召開和大會決議的產(chǎn)生，但同時也方便了舞弊行為的出現(xiàn)。所以在上述情況下，應該制定會議的嚴格監(jiān)督機制和投票者身份的甄別機制，以保障會議的進行和決議的代表性。

　　關于業(yè)主委員會，第十五條中明確了其主要的職責。《條例》中其他各章中，也有對業(yè)主委員會其他職責的表述。其實，作為一個公益團體，能夠履行好《條例》中規(guī)定的職責就已經(jīng)非常不容易了。一個運轉(zhuǎn)良好的業(yè)主委員會，除了有時間參與業(yè)主委員會的工作外，還要求委員們是一群有很高素質(zhì)和專業(yè)知識的業(yè)主。這種要求卻和業(yè)主權利的獲得途徑(實際上是隨著買房而購買來的權利)是不相適應的。因此，業(yè)主委員會的權力，在不同業(yè)主委員會委員中肯定會產(chǎn)生不同的結果。有權力，就一定有濫用權力。所以，限制業(yè)主委員會和委員的權力，把最高權力交給業(yè)主大會的設計是充分考慮社區(qū)穩(wěn)定和絕大多數(shù)業(yè)主的利益的。而我作為業(yè)委會的委員，也從來沒有因為自己的公益活動而受到任何阻礙。權力，是全體業(yè)主的權力;工作，是公益者的工作。這就是愿意做業(yè)主委員會委員的人士的應有心態(tài)。

　　在第十七條中，《條例》明確規(guī)定“業(yè)主公約對全體業(yè)主具有約束力”。這是物業(yè)管理區(qū)域(或者一個社區(qū))長治久安的必要法律保障。一個社區(qū)，就是一個小型的社會，而業(yè)主公約，就是這個小型社會的“小憲法”。目前很多糾紛的發(fā)生，都是由于業(yè)主不了解公約，不認可公約，沒簽署公約造成的。從法律上確定了公約的地位，將徹底解決社區(qū)中多數(shù)業(yè)主和少數(shù)業(yè)主之間的糾紛。而這些糾紛，往往反映在物業(yè)管理公司依照公約去限制少數(shù)業(yè)主行為的過程中。表面上看這些是物業(yè)管理糾紛，而實質(zhì)上是業(yè)主之間的糾紛。

　　《條例》中還有一些關于業(yè)主大會、業(yè)主委員會和政府有關部門乃至居民委員會之間關系的表述。我認為這些表述是適當?shù)�，是符合中國國情的，也可以稱作“有中國特色的物業(yè)管理”法律制度。業(yè)主對此沒有必要有抵觸心態(tài)。相信隨著市場經(jīng)濟的逐步完善，業(yè)主的物權將會得到越來越多的尊重。

　　以上便是我就有關業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會的作用，對《條例》的理解和看法。

　　其實，物業(yè)管理糾紛，很大一部分是來自于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共部位的處分權力不清。而《條例》中多處對這個問題進行了規(guī)定。相信隨著《條例》的實施，有關的糾紛將可以得到妥善的解決，將業(yè)主本來應有的公共部位的受益權回歸業(yè)主，從而以此收益最大限度的沖抵物業(yè)管理費的支出，使業(yè)主獲得應有的實惠。

　　另外就是在前期物業(yè)管理過程中，發(fā)展商對未售出房屋和已售出但未辦理入住的房屋不承擔或者少承擔物業(yè)管理費，在目前是一種普遍現(xiàn)象。這實際上是入住的業(yè)主養(yǎng)活了發(fā)展商的物業(yè)。此次《條例》中也在第四十二中條進行了明確的規(guī)定，即“已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務費用由建設單位交納”。這將使得前期物業(yè)管理更加公平。

　　《條例》雖然出臺了，可相關配套的法規(guī)還需要等待地方立法機構的工作。我們?nèi)匀豢梢躁P注并參與其中的工作，盡一個公民的義務。對《條例》的普及、宣傳和實踐，也都是我們義不容辭的工作。

　　“引導業(yè)主了解物業(yè)管理，提醒開發(fā)商重視物業(yè)管理，協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)規(guī)范物業(yè)管理，從而實現(xiàn)在良性物業(yè)管理下的物業(yè)保值、社區(qū)穩(wěn)定、社會安定”應是我們每個業(yè)委會委員自己給自己的責任。

物業(yè)管理條例12

　　車位不得“只售不租”

　　“小區(qū)只規(guī)劃了地下停車位，沒有地面停車位。要是不買車位，車子將來在小區(qū)根本沒法停車。以后只能將自己的愛車停在附近的馬路邊上了�！边@是太湖新城一高檔小區(qū)業(yè)主吐的苦水。記者了解到，根據(jù)此前的相關規(guī)定，開發(fā)商對擁有產(chǎn)權的車位可以自行處理，即采取出售或是租賃兩種方式。但是大部分新建樓盤在賣房時，為了盡快回籠資金，對車位采取“只售不租”的做法，業(yè)主無奈接受。為此，近幾年不少小區(qū)因為這事引發(fā)了風波。

　　針對這一問題，昨天無錫市物業(yè)管理協(xié)會負責人表示，剛實施的新條例給想租車位的業(yè)主撐了腰。條例規(guī)定：“建設單位未出售或者未附贈的車位、車庫，應當優(yōu)先出租給本區(qū)域內(nèi)業(yè)主，租金按照價格行政主管部門核定的標準執(zhí)行;業(yè)主要求承租車位、車庫的，建設單位不得只售不租。擬出租車位、車庫數(shù)量少于本區(qū)域要求承租車位、車庫業(yè)主的房屋套數(shù)時，應當通過抽簽等公平方式確定給未購買或者未受贈車位、車庫的業(yè)主，每戶業(yè)主只能承租一個車位或者車庫�！�

　　“人防”車位最多租三年

　　人防工程汽車泊位問題是社會普遍關注的。不少停車位問題突出的小區(qū)，不得不臨時將人防工程的停車位拿出來出租給業(yè)主。前不久，無錫市物業(yè)管理中心就接到投訴，稱開發(fā)商通過“買房送車位”的'形式，將依法配建的防空地下室以買房贈車位形式“送”給了業(yè)主。

　　“開發(fā)商在沒有取得人防工程產(chǎn)權的情況下，是無權這樣做的。而且按規(guī)定防空地下室車位只能出租，不能出售或變相出售�！毕嚓P人士解釋說，根據(jù)人民防空法規(guī)，住宅小區(qū)修建的人防工程是老百姓戰(zhàn)時和遭遇突發(fā)災害時的保命工程，國家有著非常嚴格的強制性標準，禁止任何組織或者個人破壞、侵占人民防空設施。也就是說開發(fā)商沒有贈送車位的權利。

　　現(xiàn)實生活中，有些開發(fā)商為回籠資金，硬性規(guī)定停車位租賃合同必須好多年一簽，相當于變相出售。為防止開發(fā)商“逼”業(yè)主簽長期租賃合同，新條例要求，人防工程平時用作停車位的，應當向全體業(yè)主開放，租賃期限不得超過三年，不得將停車位出售、附贈。租賃期限超過3年且逾期不改正的，處5萬元以上20萬元以下罰款。

　　路面停車位收益歸業(yè)主

　　有關小區(qū)停車收益的歸屬，在錫城從來沒有停止過爭論。在不少業(yè)主看來，根據(jù)物權法的相關規(guī)定，小區(qū)公共部位屬全體業(yè)主所有。既然地上停車位是屬于小區(qū)業(yè)主共同所有，那么停車收益，也理應歸業(yè)主所有。這一爭論也引發(fā)了業(yè)主與物業(yè)的重重矛盾。

　　這次新條例規(guī)定，占用業(yè)主共有道路或者其他場地的，所得收益的百分之七十應當納入住宅專項維修資金，其余可以用于補貼物業(yè)服務費。相關人士解釋說，收益歸業(yè)主，業(yè)主分到的不是鈔票，而是將這些停車收益“取之于業(yè)主、用之于業(yè)主”。物業(yè)公司應該對這部分停車位的收益進行單獨建賬，并附有公示的義務。也就是說，業(yè)主對這筆“公共財務”收支享有知情權。業(yè)主可以通過業(yè)委會，由業(yè)委會出面跟物業(yè)公司交涉，物業(yè)公司應積極配合。業(yè)委會應該將收支情況向業(yè)主大會匯報。

　　車子被劃傷物業(yè)可免責

　　家住北塘區(qū)一老小區(qū)的市民反映，稱他的車子停在小區(qū)收費停車位上，卻屢遭人劃傷。去找物業(yè)時，物業(yè)卻表示不在自己管轄范圍內(nèi)。王先生惱火了，既然已經(jīng)交了物業(yè)管理費，而且地上停車位的費用每月也是按時繳納的，那么物管就有保障業(yè)主車輛安全的責任。

　　“愛車被劃傷了，這種心情可以理解，我們平時接到的投訴也比較多。”相關人士表示，包括車子劃傷、電瓶車在小區(qū)內(nèi)被盜在內(nèi)的個人財產(chǎn)受到侵害，是否屬于物業(yè)公司的安全保障義務范圍，一直頗有爭議。此次出臺的條例規(guī)定：業(yè)主對停放的車輛有保管要求的，可另行與物業(yè)公司簽訂協(xié)議。這名負責人告訴記者，車子劃傷了物業(yè)可免責，這聽上去好像不可思議，難以理解。但是業(yè)主交給物業(yè)公司的物業(yè)費是維護小區(qū)公共設備，停車費是停車位的使用費。并不是業(yè)主交了停車費，就像交了保險，物業(yè)公司就應該承擔責任。相反，根據(jù)新的條例理解，物業(yè)公司對業(yè)主的車輛沒有保管的義務。

物業(yè)管理條例13

　　第一章　總則

　　第一條　為規(guī)范本市住宅區(qū)物業(yè)管理，明確業(yè)主、使用人、物業(yè)管理企業(yè)及開發(fā)建設單位之間的權利和義務，保障住宅區(qū)物業(yè)的合理使用，創(chuàng)建整潔、安全、文明、舒適的居住環(huán)境，遵循國家有關法律、行政法規(guī)的基本原則，結合本市實際，制定本條例。

　　第二條　本條例所稱住宅區(qū)，是指以住宅房屋為主，并有相配套的`公共設施的居住小區(qū)、居住組團、商住樓等。住宅區(qū)的范圍由市建設行政主管部門會同有關部門劃定。

　　本條例所稱業(yè)主，是指住宅區(qū)內(nèi)住宅和非住宅房屋的所有權人。

　　本條例所稱使用人，是指物業(yè)的承租人和非業(yè)主的使用人。

　　本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主組成業(yè)主委員會對其物業(yè)的共有部分和共同事務委托物業(yè)管理企業(yè)進行管理的活動。

　　第三條　市建設行政主管部門是本市住宅區(qū)物業(yè)管理的主管部門，負責組織實施本條例。

　　各有關行政管理部門在各自職責范圍內(nèi)，協(xié)同實施本條例。

　　街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府協(xié)助有關行政管理部門對物業(yè)管理進行協(xié)調(diào)、監(jiān)督。

物業(yè)管理條例14

　　第一章 總 則

　　第一條 為規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的合法權益，根據(jù)國務院《物業(yè)管理條例》和其他有關法律、行政法規(guī)規(guī)定，結合本省實際，制定本條例。

　　第二條 本省行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理、使用及其監(jiān)督管理適用本條例。

　　第三條 本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企業(yè)，由業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及其配套設施、設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。

　　第四條 縣級以上人民政府房產(chǎn)行政主管部門(以下稱物業(yè)主管部門)負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作。

　　縣級以上人民政府有關行政管理部門按照各自職責，協(xié)助做好本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作。

　　街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負責協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)建設之間的關系，協(xié)助物業(yè)主管部門對物業(yè)管理進行指導和監(jiān)督。

　　第二章 業(yè)主、業(yè)主大會和業(yè)主委員會

　　第五條 業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有國務院《物業(yè)管理條例》規(guī)定的權利，并應當履行國務院《物業(yè)管理條例》規(guī)定的義務。

　　第六條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會。

　　業(yè)主大會代表和維護全體業(yè)主有關物業(yè)管理的合法權益，履行國務院《物業(yè)管理條例》規(guī)定的職責。

　　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，可以不成立業(yè)主大會，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責。

　　第七條 一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。

　　物業(yè)管理區(qū)域由物業(yè)所在地縣級物業(yè)主管部門會同街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府根據(jù)物業(yè)的共用設施設備配置、建筑規(guī)模、社區(qū)建設等因素劃分。物業(yè)管理區(qū)域的劃分，應當征求居民委員會的意見。

　　新建住宅區(qū)，包括分期建設或者兩個以上單位開發(fā)建設的住宅區(qū)，擁有共同的配套設施設備的，應當劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域。

　　舊城區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)新開發(fā)建設的住宅，與周邊原有住宅區(qū)房屋相毗連的，經(jīng)相關業(yè)主同意，可以歸并為一個物業(yè)管理區(qū)域。

　　第八條 物業(yè)管理區(qū)域具備下列條件之一的，物業(yè)主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當指導業(yè)主成立業(yè)主大會籌備組，籌備召開首次業(yè)主大會會議，居民委員會應當予以協(xié)助：

　　(一)房屋出售并交付使用的建筑面積達到物業(yè)總建筑面積百分之六十以上的;

　　(二)首套房屋出售并交付使用已滿兩年，且房屋出售并交付使用的建筑面積達到物業(yè)總建筑面積百分之三十以上的。

　　業(yè)主大會籌備組由業(yè)主推舉的代表和建設單位、居民委員會的代表組成�；I備組成員名單應當自成立之日起三日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)書面公告。

　　業(yè)主大會籌備組應當于首次業(yè)主大會會議召開十五日前將會議時間、地點、議題和議程通知全體業(yè)主，并告知所在地物業(yè)主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居民委員會，接受告知的單位應當派代表參加會議，并給予必要的指導。

　　首次業(yè)主大會會議的籌備經(jīng)費由建設單位承擔。

　　第九條 業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式;但應當有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。

　　業(yè)主可以以幢、單元或者樓層等為單位推選業(yè)主代表。業(yè)主因故不能參加業(yè)主大會會議需要由業(yè)主代表代為表達意愿的，應當于業(yè)主大會會議召開前，將其書面意見提交業(yè)主代表，由業(yè)主代表代為轉(zhuǎn)交。凡需投票表決的，業(yè)主的贊同、反對、棄權意見須由業(yè)主本人簽字。

　　業(yè)主或者業(yè)主代表因故不能參加業(yè)主大會會議的，可以書面委托代理人代為參加業(yè)主大會會議。

　　召開業(yè)主大會會議，應當于會議召開十五日前將會議時間、地點、議題和議程書面通知業(yè)主本人。

　　第十條 業(yè)主大會作出決定，必須經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

　　業(yè)主大會對籌集和使用專項維修資金，改建、重建建筑物及其附屬設施作出決定，必須經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。逾期不參加投票業(yè)主的專有部分建筑面積和人數(shù)是否計入已表決的多數(shù)專有部分建筑面積和人數(shù)，由業(yè)主大會議事規(guī)則約定。但該已表決的多數(shù)專有部分建筑面積和人數(shù)應當達到物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)建筑物總面積的過半數(shù)和業(yè)主總?cè)藬?shù)的過半數(shù)。

　　業(yè)主大會在其職責范圍內(nèi)作出的決定對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力。

　　第十一條 業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。

　　業(yè)主大會定期會議應當按照業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定召開。

　　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有百分之二十以上的業(yè)主提議或者符合業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定條件的，業(yè)主委員會應當組織召開業(yè)主大會臨時會議。

　　第十二條 業(yè)主委員會由業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會委員應當符合國務院《物業(yè)管理條例》規(guī)定的條件。

　　業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構，依法履行國務院《物業(yè)管理條例》規(guī)定的職責。

　　第十三條 業(yè)主委員會自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，持下列文件向所在地縣級物業(yè)主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案：

　　(一)業(yè)主大會會議記錄和會議決定;

　　(二)業(yè)主大會議事規(guī)則;

　　(三)管理規(guī)約;

　　(四)業(yè)主委員會委員的名單。

　　所在地縣級物業(yè)主管部門應當對依法選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會出具業(yè)主大會、業(yè)主委員會備案證明和印章刻制證明。業(yè)主委員會應當依法刻制和使用印章。

　　業(yè)主委員會備案的內(nèi)容發(fā)生變更的，應當重新備案。

　　第十四條 業(yè)主委員會會議由主任或者主任委托的副主任召集。業(yè)主委員會召開會議必須有半數(shù)以上委員出席，所作決定須經(jīng)業(yè)主委員會全體委員半數(shù)以上同意。

　　業(yè)主委員會需要討論、決定的事項應當于會議召開三日前在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，聽取業(yè)主和非業(yè)主使用人的建議和意見。

　　第十五條 業(yè)主委員會每屆任期為三年至五年。

　　業(yè)主委員會任期屆滿二個月前，應當召開業(yè)主大會會議對業(yè)主委員會進行換屆改選。業(yè)主委員會任期屆滿仍未換屆改選的，物業(yè)主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居民委員會應當指導業(yè)主召開業(yè)主大會會議進行換屆改選。

　　業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會的，原業(yè)主委員會應當自任期屆滿之日起十日內(nèi)將其保管的有關財務憑證、檔案等文件資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財物移交新一屆業(yè)主委員會。

　　第十六條 業(yè)主委員會在物業(yè)管理活動中為維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共同權益的需要，經(jīng)業(yè)主大會決定，可以以自己的名義依法提起訴訟。

　　第十七條 業(yè)主委員會及其委員未能依法履行職責或者其行為損害全體業(yè)主共同利益的，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主可以根據(jù)本條例第十一條第三款規(guī)定提議召開業(yè)主大會臨時會議。業(yè)主委員會不按規(guī)定組織召開業(yè)主大會臨時會議的，物業(yè)主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居民委員會應當指導業(yè)主召開。

　　業(yè)主大會臨時會議有權根據(jù)業(yè)主大會議事規(guī)則提出質(zhì)詢、依法撤銷業(yè)主委員會所作的決定或者改選業(yè)主委員會。

　　第十八條 管理規(guī)約應當對物業(yè)共用部位、共用設施設備的使用、維護、管理，物業(yè)管理區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生和秩序的管理，房屋外觀的維護，業(yè)主的其他義務以及違反管理規(guī)約應當承擔的責任等事項依法作出約定。

　　管理規(guī)約自業(yè)主大會會議審議通過之日起生效，對全體業(yè)主、非業(yè)主使用人均具有約束力。

　　第十九條 業(yè)主大會議事規(guī)則應當就業(yè)主大會的議事方式、表決程序、業(yè)主委員會委員資格和人數(shù)以及任期等事項作出約定。

　　第三章 前期物業(yè)管理

　　第二十條 建設單位應當在取得商品房預售證前選聘物業(yè)服務企業(yè)，對物業(yè)進行前期管理。

　　提倡建設單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招標投標方式選聘物業(yè)服務企業(yè)。

　　住宅物業(yè)的建設單位應當通過招標投標方式選聘物業(yè)服務企業(yè)。但是，投標人少于三個或者物業(yè)管理區(qū)域的建筑面積較小的，經(jīng)所在地縣級物業(yè)主管部門同意，建設單位可以采取協(xié)議方式選聘物業(yè)服務企業(yè)。

　　前款規(guī)定的物業(yè)管理區(qū)域的建筑面積標準由市、縣人民政府具體規(guī)定。

　　第二十一條 建設單位在銷售物業(yè)前應當制定臨時管理規(guī)約，作為物業(yè)買賣合同的附件。

　　臨時管理規(guī)約應當對物業(yè)共用部位、共用設施設備的使用、維護、管理，物業(yè)管理區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生和秩序的管理，房屋外觀的維護，業(yè)主的其他義務以及違反管理規(guī)約應當承擔的責任等事項依法作出約定，但不得侵害物業(yè)買受人的合法權益。

　　建設單位在銷售物業(yè)時應當將臨時管理規(guī)約向物業(yè)買受人予以明示，并有義務作出說明。

　　物業(yè)買受人在與建設單位簽訂物業(yè)買賣合同時，應當對遵守臨時管理規(guī)約予以書面承諾。

　　第二十二條 建設單位與物業(yè)買受人簽訂的物業(yè)買賣合同應當包含前期物業(yè)服務合同的主要內(nèi)容。

　　第二十三條 前期物業(yè)服務合同約定期限尚未屆滿，但業(yè)主大會已按規(guī)定選聘物業(yè)服務企業(yè)的，自業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同生效之日起，該前期物業(yè)服務合同終止。

　　第二十四條 物業(yè)未經(jīng)竣工驗收或者竣工驗收不合格的，不得交付使用。

　　物業(yè)服務企業(yè)接管物業(yè)時，應當對物業(yè)的共用部位、共用設施設備及相關場地進行查驗，作相應記錄，發(fā)現(xiàn)與竣工驗收資料不相符合或者有質(zhì)量問題的，應當向物業(yè)主管部門或者其他有關行政管理部門報告。

　　第二十五條 在辦理物業(yè)交接手續(xù)時，建設單位應當向物業(yè)服務企業(yè)移交下列資料：

　　(一)竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，分幢分層平面圖和套型圖，物業(yè)區(qū)域內(nèi)道路、地下停車庫、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料;

　　(二)共用設施設備清單;

　　(三)設施設備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術資料;

　　(四)物業(yè)質(zhì)量保修和物業(yè)使用說明文件;

　　(五)業(yè)主名冊;

　　(六)物業(yè)管理需要的其他資料。

　　前期物業(yè)服務合同終止時，物業(yè)服務企業(yè)應當將上述接收的資料移交給業(yè)主委員會。

　　第二十六條 建設單位應當按照物業(yè)建設工程規(guī)劃許可證載明的'地上總建筑面積千分之七的比例配置物業(yè)管理用房;但物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)均為非住宅的，物業(yè)管理用房的配置比例為物業(yè)建設工程規(guī)劃許可證載明的地上總建筑面積的千分之三。

　　物業(yè)管理用房應當與新建物業(yè)同步設計、同步施工、同步交付，其面積、位置應當在批準的建設工程規(guī)劃設計方案中載明。

　　因依法調(diào)整規(guī)劃，物業(yè)竣工驗收后的實測地上建筑面積超過建設工程規(guī)劃許可證載明的地上建筑面積的，建設單位應當對超過部分按照本條第一款規(guī)定的比例補充配置物業(yè)管理用房;確實無法補充配置的，應當按照該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)平均銷售價格支付不足部分的相應價款，列入專項維修資金或者按照業(yè)主大會的決定用于物業(yè)管理方面的其他需要。

　　第二十七條 物業(yè)管理用房依法屬于全體業(yè)主共同所有。未經(jīng)業(yè)主大會同意，不得改變其用途。

　　第四章 物業(yè)管理服務

　　第二十八條 一個物業(yè)管理區(qū)域由一個物業(yè)服務企業(yè)提供物業(yè)服務。

　　提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業(yè)服務企業(yè)。

　　第二十九條 物業(yè)服務合同由業(yè)主委員會與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂，其內(nèi)容由雙方約定，一般包括以下條款：

　　(一)當事人的名稱或者姓名和住所;

　　(二)物業(yè)的基本情況;

　　(三)物業(yè)服務事項和服務質(zhì)量要求;

　　(四)物業(yè)服務費的標準和收取辦法;

　　(五)專項維修資金的管理和使用;

　　(六)物業(yè)管理用房的管理和使用;

　　(七)合同期限;

　　(八)違約責任;

　　(九)解決爭議的辦法。

　　物業(yè)服務合同的條款應當事先經(jīng)業(yè)主大會審查同意，但業(yè)主大會已授權業(yè)主委員會決定的除外。

　　當事人對本條第一款第(三)項內(nèi)容進行約定時，一般應當明確物業(yè)服務企業(yè)有關業(yè)主人身、財產(chǎn)安全防范方面的義務和責任。

　　當事人對本條第一款第(四)項內(nèi)容的約定，應當符合國家和省物業(yè)服務收費管理的規(guī)定。

　　當事人可以參照物業(yè)服務合同的示范文本簽訂合同。

　　第三十條 物業(yè)服務企業(yè)承接物業(yè)時，應當與業(yè)主委員會辦理物業(yè)交接驗收手續(xù)。

　　業(yè)主委員會應當向物業(yè)服務企業(yè)移交本條例第二十五條第一款規(guī)定的資料。

　　第三十一條 物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同的約定提供服務。

　　物業(yè)服務企業(yè)應當定期聽取業(yè)主和非業(yè)主使用人的意見和建議，配合居民委員會做好社區(qū)管理相關工作。

　　第三十二條 物業(yè)服務企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項服務業(yè)務委托專業(yè)公司實施，但不得將該物業(yè)的整體服務事項委托他人。

　　物業(yè)服務企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務合同約定以外的服務項目，服務報酬由雙方協(xié)商確定。

　　第三十三條 業(yè)主應當根據(jù)物業(yè)服務合同約定按時足額交納物業(yè)服務費。業(yè)主與非業(yè)主使用人約定由非業(yè)主使用人交納物業(yè)服務費的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。

　　已竣工但尚未出售或者尚未交付給物業(yè)買受人的物業(yè)，其物業(yè)服務費由建設單位全額交納。

　　物業(yè)產(chǎn)權交易時買賣雙方當事人應當對物業(yè)服務費結算有明確的約定。

　　第三十四條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業(yè)單位應當向最終用戶收取有關費用。

　　住宅物業(yè)的最終用戶，按照下列規(guī)定確定：

　　(一)專有部分以單個業(yè)主作為最終用戶;

　　(二)部分業(yè)主共有部分以該共有部分的全體業(yè)主作為最終用戶;

　　(三)全體業(yè)主共有部分以全體業(yè)主作為最終用戶。

　　第三十五條 供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業(yè)單位不得強制要求物業(yè)服務企業(yè)代收有關費用。確需委托物業(yè)服務企業(yè)代收有關費用的，應當簽訂委托代收協(xié)議，并支付相應的代收手續(xù)費。

　　第三十六條 物業(yè)服務企業(yè)實行酬金制收費方式的，物業(yè)管理的各項資金應當按規(guī)定建賬立制，其收支情況應當定期公布，接受全體業(yè)主的監(jiān)督;實行包干制收費方式的，應當定期公布物業(yè)共用部位、共用設施設備以及相關場地經(jīng)營所得的收支情況。

　　第三十七條 物業(yè)服務合同終止時，物業(yè)服務企業(yè)應當將本條例第二十五條第一款規(guī)定的資料和物業(yè)管理用房等交還給業(yè)主委員會。

　　第三十八條 街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和居民委員會應當配合物業(yè)主管部門或者受其委托調(diào)解業(yè)主或者非業(yè)主使用人與物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)管理活動中發(fā)生的矛盾和爭議。

　　第五章 物業(yè)使用與維護

　　第三十九條 業(yè)主、物業(yè)服務企業(yè)不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地、綠地及其他共用部位、共用設施設備，損害業(yè)主共同利益。

　　因物業(yè)維修或者公共利益，業(yè)主確需臨時占用、挖掘道路、場地、綠地及其他共用部位、共用設施設備的，應當征得業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)和直接利害關系人的同意，并依法辦理相關手續(xù);物業(yè)服務企業(yè)確需臨時占用、挖掘道路、場地、綠地及其他共用部位、共用設施設備的，應當征求直接利害關系人的意見，征得業(yè)主委員會同意，事先在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，并依法辦理相關手續(xù)。

　　業(yè)主、物業(yè)服務企業(yè)臨時占用、挖掘道路、場地、綠地及其他共用部位、共用設施設備，應當采取措施保障通行安全，并及時恢復原狀。

　　第四十條 業(yè)主、非業(yè)主使用人應當按照房地產(chǎn)權證書載明的用途或者規(guī)劃行政主管部門批準的設計用途使用物業(yè)，不得改變物業(yè)使用性質(zhì)。確需改變的，應當征得利害關系人的同意，報經(jīng)規(guī)劃、國土資源等有關部門批準，并依法辦理相關手續(xù)。

　　第四十一條 經(jīng)業(yè)主大會同意，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)設置臨時停車位的，不得影響其他車輛和行人的正常通行，不得損壞綠地等共用部位、共用設施設備，不得阻礙消防通道。

　　第四十二條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)依法屬于全體業(yè)主共有的供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等設施設備，經(jīng)業(yè)主大會決定可以移交給相關專業(yè)單位，相關專業(yè)單位應當接收，并承擔維修、更新、養(yǎng)護責任。具體辦法由省人民政府制定。

　　相關專業(yè)單位因維修、養(yǎng)護、改建、擴建等需要，臨時占用、挖掘道路、場地、綠地及其他共用部位、共用設施設備的，應當預先在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，并及時恢復原狀，業(yè)主應當積極配合。

　　第四十三條 禁止下列損害公共利益的行為：

　　(一)違法改變房屋承重結構;

　　(二)違法搭建建筑物、構筑物;

　　(三)擅自改建、占用物業(yè)共用部位;

　　(四)損壞或者擅自占用、移裝共用設施設備;

　　(五)存放不符合安全標準的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險性物品，或者存放、鋪設超負荷物品;

　　(六)超標排放有毒、有害物質(zhì);

　　(七)排放超過規(guī)定標準的噪聲;

　　(八)法律、法規(guī)禁止的其他行為。

　　第四十四條 業(yè)主或者非業(yè)主使用人裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業(yè)服務企業(yè)。物業(yè)服務企業(yè)應當將裝飾裝修的禁止行為和注意事項告知業(yè)主或者非業(yè)主使用人。

　　業(yè)主或者非業(yè)主使用人裝飾裝修房屋，應當遵守國家和本條例的規(guī)定以及臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約。

　　第四十五條 物業(yè)服務企業(yè)應當加強物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)裝飾裝修安全事項的巡查，業(yè)主應當予以配合。物業(yè)服務企業(yè)發(fā)現(xiàn)業(yè)主、非業(yè)主使用人在物業(yè)使用、裝飾裝修過程中有違反國家和本條例規(guī)定以及臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約行為的，應當依據(jù)有關規(guī)定以及臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約予以勸阻、制止;勸阻、制止無效的，應當及時報告物業(yè)主管部門或者有關行政管理部門。

　　其他單位或者個人發(fā)現(xiàn)業(yè)主、非業(yè)主使用人在物業(yè)使用、裝飾裝修過程中有違反法律、法規(guī)和本條例規(guī)定行為的，可以向物業(yè)主管部門或者有關行政管理部門投訴或者舉報。

　　物業(yè)主管部門或者有關行政管理部門接到報告、投訴、舉報后，應當依法及時處理。

　　第四十六條 利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營活動的，在征得相關業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)服務企業(yè)同意后，方可向有關部門申請辦理審批手續(xù)。業(yè)主所得收益主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定用于物業(yè)管理方面的其他需要。

　　第四十七條 住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應當按照國家和省的有關規(guī)定交納專項維修資金。

　　第四十八條 專項維修資金實行"業(yè)主交納、統(tǒng)一存儲、按幢核算、建賬到戶"和"業(yè)主決策、�？顚Ｓ谩⒄�府監(jiān)管"的原則。

　　專項維修資金屬于業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造，不得挪作他用。

　　專項維修資金收取、使用、管理的辦法由省人民政府制定。

　　第四十九條 物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益及其他業(yè)主合法權益的，責任人應當及時維修養(yǎng)護，消除隱患，有關業(yè)主應當給予必要配合。

　　責任人不履行維修養(yǎng)護義務的，經(jīng)業(yè)主大會或者業(yè)主委員會同意，可以由物業(yè)服務企業(yè)代為維修養(yǎng)護，所需費用由責任人承擔。

　　業(yè)主、非業(yè)主使用人在物業(yè)使用中發(fā)生權益爭議的，可以要求所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者縣級物業(yè)主管部門調(diào)解。

　　第五十條 建設單位按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔物業(yè)的保修責任。建設單位可以委托物業(yè)服務企業(yè)維修，也可以自行組織維修。

　　建設單位在物業(yè)竣工驗收前，應當一次性向所在地縣級物業(yè)主管部門交納物業(yè)建筑安裝總造價百分之二的保修金，存入指定銀行，作為物業(yè)維修費用保證。

　　保修金交納、使用、管理和退還的辦法由省人民政府制定。

　　第六章 法律責任

　　第五十一條 違反本條例規(guī)定的行為，國務院《物業(yè)管理條例》及其他有關法律、法規(guī)已有處罰規(guī)定的，從其規(guī)定。

　　第五十二條 違反本條例第二十六條規(guī)定，建設單位在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不按規(guī)定配置物業(yè)管理用房或者不按規(guī)定支付不足部分相應價款的，由縣級以上物業(yè)主管部門責令限期改正，給予警告，沒收違法所得，并處十萬元以上五十萬元以下的罰款。

　　第五十三條 違反本條例第五十條第二款規(guī)定，建設單位不按規(guī)定交納物業(yè)保修金的，由縣級以上物業(yè)主管部門責令限期交納;逾期仍不交納的，自逾期之日起按日加收滯納部分萬分之五的滯納金，并可以處一萬元以上三萬元以下的罰款。

　　第五十四條 業(yè)主、非業(yè)主使用人違反臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約，損害其他業(yè)主、非業(yè)主使用人合法權益的，業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)應當予以勸阻、制止;相關業(yè)主、非業(yè)主使用人可以依法提起訴訟。

　　第五十五條 物業(yè)服務企業(yè)未履行物業(yè)服務合同約定義務，導致業(yè)主人身、財產(chǎn)受到損害的，依法承擔民事責任。

　　業(yè)主未按物業(yè)服務合同約定交納物業(yè)服務費的，業(yè)主委員會應當督促該業(yè)主交納，物業(yè)服務企業(yè)可以依法申請仲裁或者提起訴訟。

　　第五十六條 違反本條例規(guī)定，物業(yè)主管部門或者其他有關行政管理部門的工作人員有下列行為之一的，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予行政處分;構成犯罪的，依法追究刑事責任：

　　(一)挪用專項維修資金或者保修金的;

　　(二)對投訴、舉報不及時處理或者發(fā)現(xiàn)違法行為不依法予以查處的;

　　(三)不按規(guī)定出具業(yè)主大會、業(yè)主委員會備案證明和印章刻制證明的;

　　(四)利用職務之便，收受建設單位或者其他人的財物等不正當利益的;

　　(五)其他玩忽職守、濫用職權、以權謀私的行為。

　　第七章 附 則

　　第五十七條 本條例所稱業(yè)主，是指房屋等物業(yè)的所有權人。

　　本條例所稱非業(yè)主使用人，是指房屋等物業(yè)的承租人和其他實際合法使用房屋等物業(yè)的人，物業(yè)服務企業(yè)除外。

　　本條例所稱物業(yè)，是指各類房屋及其配套的共用部位、共用設施設備，包括地下停車泊位。

　　本條例所稱物業(yè)服務企業(yè)，是指依法設立、具有獨立法人資格和規(guī)定條件，依據(jù)物業(yè)服務合同從事專業(yè)物業(yè)服務活動的企業(yè)。

　　第五十八條 本條例所稱共用部位，是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)屬于全體業(yè)主或者單幢物業(yè)的業(yè)主、非業(yè)主使用人共同使用的公共門廳、樓梯間、電梯間、管道井、設備間、過道、值班保安室、公共停車位、房屋承重結構、戶外墻面、屋面和道路、場地、綠地等部位。

　　本條例所稱共用設施設備，是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)屬于全體業(yè)主或者單幢物業(yè)的業(yè)主、非業(yè)主使用人共同使用的供水箱、水泵、排水管道、窨井、化糞池、垃圾箱(房)、電梯、樓道照明設施、小區(qū)道路照明設施、安全防范智能系統(tǒng)、避雷裝置、單元防盜門、文化體育設施和區(qū)域圍護等設施設備。

　　第五十九條 業(yè)主決定不選聘物業(yè)服務企業(yè)實行自我管理的，依照本條例相關規(guī)定執(zhí)行。

　　第六十條 本條例自20xx年10月1日起施行。1999年5月11日省人民政府頒布的《浙江省住宅區(qū)物業(yè)管理辦法》同時廢止。

　　浙江省物業(yè)服務收費管理實施辦法(試行)

　　第一條 為規(guī)范物業(yè)服務收費行為，保障業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權益，根據(jù)《中華人民共和國價格法》、《物業(yè)管理條例》和國家發(fā)改委、建設部《物業(yè)服務收費管理辦法》等有關規(guī)定，結合我省實際，制定本辦法。

　　第二條 凡在我省行政區(qū)域內(nèi)從事物業(yè)服務并收費的物業(yè)管理企業(yè)，以及對物業(yè)服務收費實施管理的各級政府價格主管部門和房地產(chǎn)行政主管部門(以下簡稱物業(yè)主管部門)，均應遵守本辦法。

　　第三條 本辦法所稱的物業(yè)服務收費，是指物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務合同的約定，為業(yè)主提供房屋及配套設施設備和相關場地維修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序等服務，向業(yè)主收取的費用。

　　第四條 省物價局會同省建設廳負責全省物業(yè)服務收費的監(jiān)督管理工作，制定全省物業(yè)服務收費的管理辦法。市、縣人民政府價格主管部門會同同級物業(yè)主管部門負責本行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務收費政策的實施和監(jiān)督管理工作。

　　第五條 物業(yè)服務收費應當遵循合法、合理、公開以及收費與服務質(zhì)量相適應的原則。

　　第六條 本辦法所指的物業(yè)服務應當包括以下內(nèi)容：

　　(一)房屋共用部位、共用設施設備的使用管理和維護保養(yǎng);

　　(二)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共場所的清掃保潔、生活垃圾的收集、清理和化糞池的清理;

　　(三)公共綠地、花草樹木的養(yǎng)護管理;

　　(四)公共秩序維護和協(xié)助做好管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作;

　　(五)物業(yè)的檔案資料管理;

　　(六)物業(yè)管理企業(yè)接受委托的其他公共性服務內(nèi)容。

　　第七條 物業(yè)服務收費根據(jù)物業(yè)的類型、物業(yè)服務的不同階段、提供服務的性質(zhì)、特點等不同情況，分別實行政府指導價和市場調(diào)節(jié)價。

　　普通住宅小區(qū)(不包括別墅等高標準住宅，下同)的前期物業(yè)服務收費實行政府指導價;非住宅物業(yè)、別墅等高標準住宅，以及業(yè)主委員會成立以后的普通住宅小區(qū)的物業(yè)服務收費實行市場調(diào)節(jié)價。

　　第八條 普通住宅小區(qū)前期物業(yè)服務收費實行分等級定價。各市、縣價格主管部門會同同級物業(yè)主管部門可參照《浙江省普通住宅小區(qū)物業(yè)服務收費等級考評目錄》或中國物業(yè)管理協(xié)會印發(fā)的《普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務等級標準》(見附件)，結合當?shù)貙嶋H，制定本行政區(qū)域的物業(yè)服務等級考評辦法，并按照按質(zhì)論價、補償成本和合理盈利的原則確定物業(yè)服務各等級的收費參考標準，定期向社會公布。

　　普通住宅小區(qū)物業(yè)服務等級可以采用評分的形式確定，也可以采用規(guī)定各等級服務內(nèi)容、服務標準的形式確定。同一城市范圍內(nèi)物業(yè)服務等級考評辦法和收費參考標準應當一致。

　　普通住宅小區(qū)物業(yè)服務成本構成一般包括以下部分：

　　(一)管理服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等;

　　(二)物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用;

　　(三)物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生、綠化養(yǎng)護、秩序維護費用;

　　(四)辦公費用;

　　(五)物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊;

　　(六)物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用;

　　(七)經(jīng)業(yè)主大會同意的其它費用。

　　第九條 各普通住宅小區(qū)物業(yè)服務等級、收費標準，在業(yè)主委員會成立前，由物業(yè)管理企業(yè)(或開發(fā)建設單位)按照所在地物業(yè)服務等級考評辦法和收費參考標準，擬定本小區(qū)物業(yè)服務等級和具體收費標準后向當?shù)貎r格主管部門申報;價格主管部門對其進行考評并核定中準價格及浮動幅度。具體收費標準由物業(yè)管理企業(yè)(或開發(fā)建設單位)在核定的中準價格及浮動幅度范圍內(nèi)確定，并在物業(yè)服務合同中明確。

　　業(yè)主委員會成立后，由業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)參照所在地物業(yè)服務等級考評辦法和收費參考標準，評定本住宅小區(qū)物業(yè)服務等級、具體收費標準，并在物業(yè)服務合同中明確。

　　第十條 實行前期物業(yè)管理招投標的普通住宅項目，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)住宅小區(qū)實施物業(yè)管理服務的方案，依據(jù)所在地物業(yè)服務等級考評辦法和收費參考標準向當?shù)貎r格主管部門申報物業(yè)服務等級和具體收費標準，并在價格主管部門核定的中準價和浮動幅度內(nèi)通過招標確定具體收費標準。

　　第十一條 物業(yè)管理企業(yè)在申報物業(yè)服務收費時，應向價格主管部門提交工商行政管理機關核發(fā)的《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》、房地產(chǎn)行政主管部門核發(fā)的《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書》、《物業(yè)服務合同》、物業(yè)服務收費的申請報告、住宅小區(qū)物業(yè)管理的具體實施方案及成本測算等資料。

　　實行前期物業(yè)管理招投標的項目，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向價格主管部門提交物業(yè)服務收費申請報告、小區(qū)設施設備的配置情況、物業(yè)管理服務方案等資料。

　　第十二條 物業(yè)管理企業(yè)應當按照國家、省有關明碼標價的規(guī)定，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置，將服務內(nèi)容、服務標準以及收費項目、收費標準等有關情況進行公示。

　　第十三條 納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因開發(fā)建設單位原因未按時交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務費用由開發(fā)建設單位全額交納。

　　第十四條 業(yè)主委員會(或開發(fā)建設單位)與物業(yè)管理企業(yè)可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)服務費用。

　　包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務費用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。

　　酬金制是指業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)預交物業(yè)服務費用，物業(yè)管理企業(yè)在預收的物業(yè)服務資金中按約定的比例或者約定數(shù)額提取酬金，其余全部用于物業(yè)服務合同約定的支出，結余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。

　　第十五條 實行物業(yè)服務費用酬金制的，預收的物業(yè)服務資金屬于代管性質(zhì)，為所交納的業(yè)主所有，物業(yè)管理企業(yè)不得將其用于物業(yè)服務合同約定以外的支出。

　　物業(yè)管理企業(yè)應當每年不少于一次向業(yè)主大會或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務資金的收支情況，接受業(yè)主和業(yè)主委員會的監(jiān)督。

　　業(yè)主或業(yè)主大會對公布的物業(yè)服務資金的收支情況提出質(zhì)詢時，物業(yè)管理企業(yè)應當及時答復。業(yè)主或業(yè)主委員會對公布的收支賬目有異議的，可聘請有資質(zhì)的中介機構進行審計。

　　第十六條 實行物業(yè)服務費用包干制的，物業(yè)服務費的構成包括物業(yè)服務成本、法定稅費和物業(yè)管理企業(yè)的利潤。

　　實行物業(yè)服務費用酬金制的，預收的物業(yè)服務資金包括物業(yè)服務支出和物業(yè)管理企業(yè)的酬金。

　　第十七條 電梯及由物業(yè)管理企業(yè)管理的增壓水泵等高能耗設施運行所需電費可列入物業(yè)服務成本，也可單獨按實另行分攤，具體由各地價格主管部門確定。無電梯、增壓水泵等高能耗設施、設備的多層住宅，業(yè)主享受公共性服務除向物業(yè)管理企業(yè)繳納物業(yè)服務費外，不再分攤其它費用。

　　第十八條 物業(yè)共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業(yè)服務成本或物業(yè)服務支出。

　　第十九條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等企業(yè)應當向最終用戶收取有關費用。物業(yè)管理企業(yè)接受上述企業(yè)委托代收上述費用的，雙方應當簽訂合同，物業(yè)管理企業(yè)可向委托方收取代辦服務費，但不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。

　　第二十條 物業(yè)服務費可以預收，具體由物業(yè)管理企業(yè)按照與業(yè)主委員會簽訂的《物業(yè)服務合同》所約定的時限向業(yè)主、使用人收取;未作約定的，預收期不得超過12個月。

　　物業(yè)服務費自房屋交付使用、購房者(業(yè)主)領取鑰匙次月起計收。

　　第二十一條 業(yè)主應當按照物業(yè)服務合同的約定按時足額交納物業(yè)服務費。業(yè)主違反物業(yè)服務合同約定，逾期不繳納物業(yè)服務費的，業(yè)主委員會應當督促其限期交納;逾期仍不繳納的，物業(yè)管理企業(yè)可以依法追繳。

　　業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。

　　物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權轉(zhuǎn)移時，原業(yè)主或者物業(yè)使用人應當及時結清物業(yè)服務費。

　　第二十二條 物業(yè)管理企業(yè)已接受委托實施物業(yè)服務并相應收取服務費的，其它部門和單位不得再向業(yè)主、使用人重復收取性質(zhì)和內(nèi)容相同的費用。

　　第二十三條 對住宅小區(qū)實施物業(yè)管理過程中涉及的車輛停泊服務、裝修裝飾垃圾清運、代辦服務和其他特約服務等收費，按政府價格主管部門相關規(guī)定執(zhí)行，政府價格主管部門未作規(guī)定的，由委托雙方協(xié)商確定。

　　第二十四條 違反本辦法規(guī)定的價格違法行為，由政府價格主管部門依照《中華人民共和國價格法》和《價格違法行為行政處罰規(guī)定》予以處罰。

　　第二十五條 本辦法由省物價局負責解釋。

　　第二十六條 本辦法自20xx年5月1日起施行。各地可根據(jù)本辦法并結合當?shù)氐膶嶋H制訂物業(yè)服務收費的實施細則，并報省物價局、省建設廳備案。

物業(yè)管理條例15

　　服飾儀表

　　1、 工作服、鞋、襪等外露處必須干凈、平整，無明顯污跡、破損；

　　2、 除保潔人員允許穿黑色布鞋，其他人員一律僅限穿黑色皮鞋；

　　3、 胸牌統(tǒng)一整齊佩帶在恰當位置；

　　4、 領帶平整、端正；

　　5、 工作服嚴禁混穿；

　　6、 西裝制服必須符合西裝禮儀進行穿戴；

　　7、 維修人員現(xiàn)場作業(yè)應著操作服；長袖工作服不能挽起；

　　8、 女員工飾物不外露，著肉色襪，禁止穿通花、花邊類襪；

　　9、 男員工頭發(fā)不過耳；

　　10、 各崗位人員本崗位當值期間的裝備、配件等齊全、完好

　　辦公場所

　　1、 無灰塵紙屑，辦公設備物品整潔，花木清潔光亮；

　　2、 離開辦公位時坐椅歸位；進出辦公區(qū)域隨手關門；

　　3、 下班前關閉電腦主機及電源；

　　4、 最后離開工作區(qū)域者，必須將區(qū)域的燈、電器等關閉；

　　傳真

　　1、收、發(fā)傳真注明發(fā)、收件人全名、傳真號、頁碼、順序

　　培訓會議

　　1、 準時參加會議和培訓；

　　2、 請假提前通知組織者；

　　3、 會議前應將手機、CALL機關掉或調(diào)整在震動狀態(tài)；

　　4、 會議中盡可能不隨便進出，避免或減少打擾他人的行為或言語；

　　5、 會議和培訓完畢，確保桌椅、教具歸位；

　　6、 最后離開者將會議場所的燈、電器等關閉。

　　接聽電話

　　1、 電話三聲內(nèi)以最快的時間接聽；

　　2、 接聽電話首先問好然后報部門（可使用簡稱）及姓名；

　　3、 鄰座無人應主動代接并記錄、轉(zhuǎn)告；

　　4、 應清楚來電方何人、何事、回訪聯(lián)系電話或方式，必要時做好記錄；

　　5、 代接的電話應以最快時間轉(zhuǎn)告他人，必要時做留言便條；

　　6、 語言溫和、態(tài)度禮貌；

　　7、 后于對方掛線；

　　樣板會所類

　　樣板間銷售廳

　　1、 電器按正常運作，空氣保持清新，溫度、濕度、通風保持良好舒適狀態(tài)。

　　2、 地面、地毯保持“四無”（即無沙粒、無灰塵、無腳印、玻璃上無水印、手紋）；金屬質(zhì)地物品無銹跡；

　　3、 物品、設備與《物資清單》帳物相符；

　　4、 物品、設備、標識按要求擺放整齊，保持干凈、完好；

　　5、 飲用水、水杯備用充分；

　　6、 房間禁止抽煙；

　　7、 未經(jīng)允許，禮貌謝絕拍照行為；

　　會所

　　1、 會所環(huán)境、器具、用品衛(wèi)生、干凈、整潔，達到各自的清潔、衛(wèi)生要求；

　　2、 確保會所服務各設施、配置物品完好無損，正常使用；

　　3、 熟悉本崗位的操作流程；

　　4、 微笑服務，儀容整潔；

　　5、 主動細致熱情，正確引導、理解顧客提出的服務需求；

　　6、 引導顧客安全、適當使用各種設施；

　　7、 優(yōu)質(zhì)高效地滿足顧客提出的會所可提供的服務項目的要求；

　　8、 保持與顧客的良好溝通，對顧客提出的會所沒有的服務要求應向上級匯報；

　　9、 各項服務單據(jù)記錄完整、清晰，保存齊全；

　　10、 各項采購、消耗、物品領借用等手續(xù)齊全，登記完整準確，帳物相符，無差錯；

　　11、 各類引導牌、餐牌、設施、配件等標識內(nèi)容準確、文字清晰，整潔干凈，放置、擺放或張貼位置適當，醒目、清晰、完整、干凈；

　　12、 各崗位人員言行、舉止規(guī)范必須符合該會所管理制度的要求；

　　裝修維修類

　　裝修

　　1、 現(xiàn)場張貼裝修許可證，施工人員佩帶出入證；

　　2、 有裝修巡查記錄表且按要求記錄；

　　3、 未有涉及承重結構、公共部位、公共設施、外觀的裝修現(xiàn)象；

　　4、 嚴禁同時進行燒焊與木工作業(yè)；

　　5、 門窗花飾按統(tǒng)一款式制作，安裝符合要求；

　　6、 埋設電線、信號線必須穿管保護且接頭不得埋于地下；

　　7、 臨時線路電源必須裝設開關板，負荷與開關容量符合電氣技術要求；

　　8、 下水管道口密封包好，嚴禁改變其使用功能；

　　9、 管道檢查口處必須預留維修口；

　　10、 消防設施不得改動、拆除，消防噴頭不得封堵；

　　11、 改動安防系統(tǒng)必須按程序申請；

　　12、 中央空調(diào)系統(tǒng)改動必須按程序進行過審批；

　　13、 施工現(xiàn)場嚴禁明火；

　　14、 必須配兩個以上（足量）的滅火器；

　　15、 垃圾必須袋裝、清運到指定地點或自行運離小區(qū)；

　　16、 施工時間：7：00~12：00，14：00~19：00。

　　返 修

　　1、 接到報修時作好記錄，不得推諉，專人通知施工單位；

　　2、 接待投訴不卑不亢，不亂回答、不亂承諾；

　　3、 進入室內(nèi)返修前，須征得業(yè)主同意；

　　4、 在規(guī)定時間內(nèi)到達返修現(xiàn)場并完成返修；

　　5、 文明施工，不動用業(yè)主物品；

　　6、 收工須清理、清潔現(xiàn)場，關閉門窗、開關；

　　7、 損壞設施，照價賠償。

　　家政維修

　　1、 維修前，準備齊相關工具和材料；

　　2、 嚴格執(zhí)行操作程序，不留下安全隱患；

　　3、 需要動用業(yè)主物品須征得業(yè)主同意，嚴禁接受業(yè)主禮品、贈品；

　　4、 工作現(xiàn)場必須保持整潔，盡量不影響業(yè)主正常生活；

　　5、 操作過程中如有疑點及時記錄并與業(yè)主溝通確認；

　　6、 較大收費項目與業(yè)主協(xié)商，達成一致后方可提供；

　　7、 維修完畢了解客戶是否還有其他需要維修或幫助的事項并盡力解決；

　　8、 收拾完工具材料，并清理、清潔現(xiàn)場；

　　9、 全部完成后須請業(yè)主在維修服務單上簽字確認；

　　安全管理類

　　通則

　　1、 按各崗位要求著裝及裝備；

　　2、 熟悉小區(qū)或大廈內(nèi)的重要部位；

　　3、 熟悉崗位操作流程；

　　4、 清楚本崗位禮儀規(guī)范；

　　5、熟悉對應急、突發(fā)事件的處理、協(xié)調(diào)程序嚴格執(zhí)行交接班制度；

　　6、 質(zhì)量記錄填寫規(guī)范；

　　7、 當天第一次遇公司領導和部門經(jīng)理應敬禮；

　　確保自身安全；

　　中心值班崗

　　1、 值班期間設備正常；

　　2、 熟練操作監(jiān)控、消防中心的各類設施、設備；

　　3、 中控室值班記錄完整、詳細；

　　4、頂班人員必須經(jīng)部門經(jīng)理審批資質(zhì)；

　　5、當值期間精力集中、全神貫注；

　　6、按中心不同設施、設備各種信號報警、來電的重要等級快速、靈活處理；

　　7、所有顧客來電、內(nèi)部人員交代須協(xié)調(diào)他人完成的服務事項有記錄、有跟蹤、有結果；

　　8、準確記錄傳遞公司文件規(guī)定的應傳達的信息，確保通知到相關人員，無遺漏；

　　8、 中心配備的如鑰匙、文件夾、工具、錄象帶等標識、記錄正常、整潔、清晰、齊全；

　　9、 各類設施設備、臺面完整，運作正常，干凈、整潔；

　　10、 異常情況及時調(diào)整監(jiān)控鏡頭錄象，調(diào)配人員跟進，確保有記錄、有結果；

　　11、 無堆放與工作無關的物品；

　　12、 當值期間嚴禁從事與崗位無關的任何事項，如瞌睡、聊天、看書；

　　大廈類物業(yè)的中心人員持有有效的消防上崗證；

　　巡邏崗

　　1、 按照巡邏路線和時間要求進行巡邏并簽到；

　　2、 各類設施、設備的.檢查到位，無遺漏；

　　3、 異常情況及時報告或處理；

　　4、 保證自身安全。

　　檢查崗

　　1、 熟知小區(qū)、大廈的裝修和入住情況；

　　2、 清楚各崗位的細則要求，并能完成任一崗位頂崗要求；

　　3、 高標準，嚴要求監(jiān)督各安全崗位，確保各崗位符合要求；

　　4、 監(jiān)督抽查的停車憑證編號、原子章、登記記錄等應確保內(nèi)容齊全、準確，所收現(xiàn)金與票號、時間、登記記錄相一致；

　　大堂崗

　　1、 面帶微笑，主動迎候賓客；

　　2、 看到手提重物顧客主動協(xié)助送至電梯口；

　　3、 逢雨天應主動為顧客開車門、打傘；

　　4、 準確登記外來郵件；

　　5、 嚴格執(zhí)行物資放行管理制度；

　　6、 保持大堂整潔干凈；

　　7、 制止不文明的行為。

　　車場巡邏崗

　　1、 保證車場車輛停放有序；

　　2、 指揮車輛動作標準規(guī)范；

　　3、 場內(nèi)車輛登記準確，新?lián)p車輛記錄齊全并通報車主；

　　4、 指揮車輛及巡查時確保自身安全。

　　車場出入口崗

　　1、 車輛進出敬禮且動作標準、規(guī)范；

　　2、 任何車場進出均須發(fā)放和回收憑證；

　　3、 收、發(fā)卡均站在車輛方向盤一側(cè)；

　　4、 車輛放行嚴格實行核人、核車、核證，收、發(fā)卡動作迅速；

　　5、 保障出入口通道暢通；

　　6、 現(xiàn)場停車費現(xiàn)金超過￥500元時必須按要求上繳財務并換回憑證；

　　7、 票據(jù)、記錄完整，發(fā)現(xiàn)駛出的車輛有任何異常必須嚴格登記、核實、上報，確保無誤后方可放行；

　　8、 確保停車憑證編號、原子章、登記內(nèi)容齊全、準確，所收現(xiàn)金與票號、時間、登記記錄相一致；

　　9、 車場出口無車輛放行時必須保證地樁牢固插在樁孔內(nèi)

　　清潔類

　　通 則

　　1、 地面無煙頭、無雜物、無積水，無污跡；

　　2、 墻面、天花無蜘蛛網(wǎng)、無污跡；

　　3、 各種游樂設施、標識無灰塵、擺放整齊；

　　4、 垃圾入桶，不超載，無異味，無蚊蠅滋生；

　　5、 需打蠟的地面光亮顯本色；

　　6、 排水管、井內(nèi)無雜物，排水暢通，無堵塞；

　　外 圍

　　1、 室外公共設施、場所無損壞、目視無塵；

　　2、 綠化帶、花池:無煙頭、無枯枝落葉、無雜物；

　　3、 大理石:無明顯腳印、無油漬、污跡；

　　4、 公園桌椅：手摸無灰塵、污跡、油跡，擺放整齊；

　　5、 噴泉水池：水質(zhì)不渾濁、無青苔及明顯沉淀物、浮物；

　　6、 宣傳欄：無明顯灰塵，張貼的內(nèi)容整齊、美觀；

　　室 內(nèi)

　　1、 地面、級梯無污跡、無雜物；

　　2、 天花：無蜘蛛網(wǎng)、無明顯灰塵；

　　3、 電梯：轎箱內(nèi)外無塵無污、無手��；溝槽無砂粒、污垢；

　　4、 宣傳欄：無塵無污；張貼內(nèi)容整齊、美觀；

　　5、 電梯門、天臺門、設備房門：無塵無污；

　　6、 各類標識、按鍵、對講電話：無灰塵、無污跡；

　　，物業(yè)管理條例之物業(yè)現(xiàn)場管理標準（非表格版）

　　7、 天臺、雨棚：無雜物、煙頭、積水；

　　地下室

　　1、 通道暢通無雜物、地面無明顯灰塵；

　　2、 公共設施：目視無明顯灰塵、無污跡、無蜘蛛網(wǎng)；

　　3、 排水暢通、無積水。

　　洗手間

　　1、 地面、鏡面、臺面無水跡、污跡；

　　2、 便池無污垢、異味；

　　綠化類

　　通 則

　　1、 無明顯病蟲害，無積水，無死樹死苗，修剪合理美觀；

　　2、 植物無枯枝枯葉；

　　3、 黃土不直面向天；

　　4、 長勢旺盛；

　　5、 主要部位設置有與植物相符的綠化標識牌，并安裝位置妥當，醒目、清晰、完整、干凈。

　　6、 喬 木

　　7、 樹干正常生長挺直；

　　8、 骨架均勻，樹冠完整；

　　地被植物

　　1、 草坪目視平整，無明顯雜草；

　　2、 草坪長勢良好，濃綠，長度不超過4CM

　　花 壇

　　1、 搭配得當，層次分明；

　　2、 泥土不染花葉，不外露；

　　3、 整體布局美觀、耐看。

　　消殺現(xiàn)場

　　1、 投放消殺藥品的場所必須設置醒目、符合消殺工作要求的警示牌。

　　2、 外圍及綠化帶無鼠洞。

　　3、 無明顯四害活動；

　　4、 下水道、污水井無明顯蚊蠅。

　　5、 夜晚公共照明燈光附近無明顯蚊蟲、白蟻飛舞。

　　公共設施類

　　通 則

　　1、 責任人、設施標識明確、清晰；

　　2、 無生銹、無掉漆，保養(yǎng)檢查記錄完整；

　　3、 管網(wǎng)有流向指示，閥門標明醒目的開關狀態(tài)（常開、常閉等）；

　　4、 危險部位（件）、狀態(tài)有保護及醒目的、符合專業(yè)要求的警告標識。

　　停車場設施

　　1、 入口處必須設置 “車輛駛?cè)胝埖怯洝奔胺�合要求的“停車場收費標準”標示牌；

　　2、 車庫入口有符合本小區(qū)實際的限高、限速標識；

　　3、 停車場內(nèi)必須設禁鳴笛、限速、導航等標識牌；

　　4、 地面、墻面指示標線劃線規(guī)范、符合專業(yè)要求；

　　5、 應設崗亭，停車場“三證”齊全有效；

　　6、 入口設立明顯的標志，寫明停車場的名稱、性質(zhì)、類別；

　　7、 符合“三公開”制度，即有公開車場責任人、公開收費標準、公開管理員姓名；

　　8、 崗亭內(nèi)備有消防器材，置于明顯位置；

　　9、 道閘運行正常，無松動變形、升降順暢；

　　10、 倒車架安裝牢固，不松動；

　　11、 地下車場指示燈，指示箱工作正常。

　　化 糞 池

　　1、 化糞池有容積標識；

　　2、 糞池蓋板牢固、無堵塞，無污水溢出，無異味逸出。

　　泳池

　　1、 游泳池內(nèi)池水清澈干凈無異味;

　　2、 泳池周圍無鋒利有棱角硬物；

　　3、 泳池照明燈具完好，使用安全電壓；

　　4、 配有足量的救生員。

　　娛樂設施

　　1、 完好無破損；

　　2、 連接部位結實，無松脫，轉(zhuǎn)動部位有防護罩；

　　3、 有使用說明或提示性標識，標識安裝位置適當、醒目，清晰、完整；

　　水池水箱

　　1、 水箱、水池密閉完好，標明容積；

　　2、 水位觀察管有標記，能觀看到水位；

　　3、 溢流管、進水管、出水管有標識，并用箭頭標示出水流方向；

　　4、 溢流管不得與下水管道直接相連；

　　5、 露天水池、水箱的通氣孔孔口向下；

　　6、 泄水口、排氣孔有防蟲網(wǎng)罩；

　　7、 進出口門正常上鎖；

　　8、 確保水質(zhì)符合供水要求，無紅蟲、泥沙；

　　9、 無滲漏、無銹跡、無異響；

　　10、 環(huán)境整潔干凈，無明顯積塵、油跡、污跡等。

　　招牌、溝渠池井

　　1、 外觀完好無缺損；

　　2、 溝、渠、井、蓋的面板完好，無破損，所有面板保證車輛駛過無明顯聲響；

　　3、 表面基本清潔、無明顯銹跡、油跡；

　　4、 顯要部位處的面板表面光亮、不影響觀瞻；]

　　5、 配置的照明裝置能正常使用。

　　房屋本體道路通道天臺

　　1、 墻面無明顯缺損、裂紋、脫落或破爛；

　　2、 道路整潔，地磚或大理石無松動、破爛、缺損；

　　3、 路面無違章占用，地面警戒線和交通標識清晰；

　　4、 戶外招牌和射燈整潔、統(tǒng)一，安裝牢固。

　　5、 無明顯污跡、油跡、銹跡；

　　污水泵雨水泵

　　1、 泵井內(nèi)無污泥；

　　2、 運轉(zhuǎn)時無異響和震動；

　　3、 溢位器正常完好，無失控和誤報現(xiàn)象；

　　4、 電源控制箱各控制開關正常并處在自動控制狀態(tài)；

　　5、 控制箱各種信號指示正常、布線整齊；

　　公共設施類

　　廣場噴泉

　　1、 水泵外殼和噴頭表面應有防銹處理；

　　2、 水中各種照明等電器設備符合安全電壓標準；

　　3、 噴水正常，噴口無堵塞；

　　4、 池底清潔無明顯雜物、枯葉；

　　5、 無明顯異味。

　　防雷設施

　　1、 避雷帶、避雷針連接點牢固，無彎曲、松脫斷裂；

　　2、 避雷帶、避雷針處無雜物堆放或懸掛物。

　　3、 無明顯銹跡；

　　4、 符合避雷系統(tǒng)技術要求。

　　公共照明

　　1、 燈具燈罩完好，無松動。

　　2、 使用中無閃爍，無噪聲，無異常振動。

　　3、 發(fā)熱量大的燈具，保證燈具周圍無可燃、易燃物品。

　　4、 配電箱布線整齊，箱體及開關有明確標志，按鈕和指示燈完好；

　　5、 燈具目視符合清潔要求。

　　防火門

　　1、 正反兩面標識良好；

　　2、 門把手完好。

　　3、 閉門器力度適中，能正常使用；

　　4、 能正常開閉；

　　5、 設置有門禁系統(tǒng)的，能確保正常使用。

　　消防通通

　　1、 通道暢通無雜物；

　　2、 設置有明顯、符合要求的的標識；

　　3、 通道內(nèi)照明、送風、排風良好；

　　4、 消防器材狀態(tài)良好。

　　消防設施

　　1、 防火卷簾門、煙感、溫感正常使用，測試時消防主機有準確、靈敏的報警顯示。

　　2、 對講電話能正常使用，標識和使用說明清晰、完整、干凈；

　　3、 警鈴、風閥、消防栓緊急情況下能正常使用；

　　4、 備有充足的消防用沙，消防工具如鐵秋、消防桶足量、完好；

　　5、 滅火器有效、完好；

　　6、 所有消防設施、設備標識安裝位置適當、醒目，清晰、完整。

　　煤氣設施

　　1、 能正常完好使用；

　　2、 閥門能正常開、閉（自動、手動）；

　　3、 閥門有常開（常閉）標識，安裝位置適當、醒目，清晰、完整；

　　4、 有搶修電話標識，安裝位置適當、醒目，清晰、完整。

　　5、 煤氣泄漏探測器完好。

　　門禁設施

　　1、 門禁通話時聲音清晰，無雜音，呼叫、報警等功能正常；

　　2、 門禁讀卡器讀卡正常，感應靈敏；

　　3、 門禁安裝牢固，布線規(guī)范；

　　4、 中心能提取門禁讀卡記錄；

　　5、 標識安裝位置適當、醒目，清晰、完整。

　　各類設備房

　　通用標準

　　1、 設備房門上有相應設備房標識；

　　2、 設備房內(nèi)地面干凈，無無關物品，物品擺放整齊，無雜物；

　　3、 設備現(xiàn)場的作業(yè)指導書齊備有效，各類設備維修檢修記錄完整；

　　4、 配備足夠的滅火器和應急燈，通風良好；

　　5、 設備房內(nèi)的負荷開關、閥門、單體設備等要有明顯的狀態(tài)標識，流體要流向標識；重要和操作有危險的設備、部件要有警告標識；

　　6、 設備房內(nèi)設備外觀清潔，油漆無脫落，設備的轉(zhuǎn)動部位有防護罩；

　　7、 設備完好，各類儀表使用正常無損壞，無“跑、冒、滴、漏”現(xiàn)象，責任人明確；

　　8、 所有標識安裝位置適當、醒目，清晰、完整。

　　高低壓配電房

　　1、 配電柜、配電箱有明顯標號；每個配電箱配電使用要有標識，

　　2、 配電柜、配電箱內(nèi)布線規(guī)范，整齊，接線無松動。

　　3、 溫度應保持在40℃以下。

　　4、 配備有高壓操作防護工具；負荷刀閘和接地刀閘有掛鎖鎖住。

　　5、 配電柜操作位地面敷設絕緣膠墊。

　　6、 配電計量總表鉛封完好。

　　7、 配電房接地線緊固，無斷裂情況。

　　8、 變壓器和通道之間有隔離圍欄隔離

　　空調(diào)設備

　　1、 主機正常運轉(zhuǎn)無異響和震動。

　　2、 制屏（現(xiàn)場控制）和操作臺（遠程控制）的信息顯示正常。

　　3、 保溫到位、完好，無滲漏水現(xiàn)象；

　　4、 主機溫度不超過允許的設計溫度。

　　電 梯轎 廂

　　1、 確保正常使用；

　　2、 門機、內(nèi)飾、轎頂表面清潔、明亮，無手印、污跡；

　　3、 各按鈕、按鍵、照明燈具、風扇等完好、干凈，無異響；

　　4、 電梯準運證副本有效；

　　5、 各類標識（火警、搭乘須知、開關門、樓層層站、準運證副本等）齊全、清晰、完好，安裝位置適當；

　　6、 正常情況任何公司人員僅限搭乘消防梯（除陪同顧客、訪客、工作檢查情況外）；

　　電梯機房

　　1、 溫度應保持在40℃以下，降溫通風設備正常使用，并保證達到節(jié)能降耗措施和要求；

　　2、 電梯盤車操作作業(yè)指導書有效、清晰；

　　3、 盤車救援工具完好、齊全；

　　4、 電梯機房內(nèi)張貼運行準用證副本2；

　　5、 分承包方的保養(yǎng)計劃書有效、清晰完整；

　　6、 懸掛有政府主管部門頒發(fā)的運行、維修工作記錄表，保持有效、清晰、完整；

　　7、 維修保養(yǎng)監(jiān)督檢查能正常履行，記錄與計劃內(nèi)容要求一致；

　　8、 故障維修記錄全面、詳盡、真實。

　　發(fā)電機

　　1、 發(fā)電機機油油位、蓄電池電解液液位正常；

　　2、 備用柴油油量保持在容器容量的80%附近；

　　3、 必須配備符合要求的兩套蓄電池，備有符合要求的切換開關裝置；

　　4、 蓄電池電壓在24V（±2.0）；

　　5、 柴油儲備房敷設足量的消防滅火沙；

　　6、 正常情況下，發(fā)電機轉(zhuǎn)換開關應打在自動位置；

　　7、 發(fā)電機接地線緊固。

　　二氧化碳（CO2）設備

　　1、 二氧化碳稱重裝置報警正常，氣瓶無漏氣失重情況；

　　2、 系統(tǒng)無失靈情況，所有的鉛封和保險帶完好無損；

　　3、 各防護區(qū)手動/自動選擇開關正常，工作狀態(tài)中的指示燈亮；

　　4、 日常檢查時，把開關打到手動控制上。

　　，物業(yè)管理條例之物業(yè)現(xiàn)場管理標準（非表格版）

　　生活及消防泵類設備房

　　1、 泵房各種信號、儀表指示完好正常；

　　2、 各種開關處于自動狀態(tài)，自動、手動切換正常；各種泵運轉(zhuǎn)時無異響和震動；

　　3、 濕式報警閥應完好，且試驗裝置標識應明確。

　　泳池泵類設施設備

　　1、 各種檢測藥物、儀器完好、有效，標識清晰、明確；

　　2、 沙缸壓力表在水泵運行時應保持在0.2-0.4PA壓力；

　　3、 各種信號、儀表指示完好正常；

　　4、 各種開關工作時處于自動狀態(tài)，自動、手動切換正常；

　　5、 各種泵運轉(zhuǎn)時無異響和震動；

　　6、 現(xiàn)場無滲漏、油跡、水跡。

　　風機房

　　1、 風機配電箱保持在自動位置，配電箱內(nèi)接線規(guī)范；

　　2、 風機運行時無抖動現(xiàn)象，軸承位置無異響。

　　3、 能在控制中心控制送風機啟停。

　　消防監(jiān)控中心

　　1、 錄相畫面清晰；

　　2、 錄象鏡頭切換時間間隔為1秒，并確保重要鏡頭必須在一個切換循環(huán)中至少一次；

　　3、 錄象帶更換時間定時，并統(tǒng)一保管；

　　4、 各端口接線規(guī)范、牢固，各接入接出線有標識；

　　5、 中心對講和各崗位、荔景中心通訊良好，聲音清晰；

　　6、 聯(lián)動柜面板指示燈工作正常，壓下試燈開關，所有指示燈發(fā)光；

　　7、 備用鑰匙有效、準確，有標識，標識清晰、完整；鑰匙領用有詳細記錄；

　　8、 存有的相關法規(guī)、條例，公司、維修單位電話表等資料齊全、有效，清晰、整潔；

　　9、 消防工具箱內(nèi)消防器材擺放整齊，完好；

　　10、 至少配備：防火服兩套、滅火器完好容量3公斤、救生繩兩副，且標識明確；

　　11、 IC卡發(fā)行、掛失由專人管理，且記錄詳細、準確，無遺漏。

　　作業(yè)類

　　高空作業(yè)

　　1、 作業(yè)人員須執(zhí)有效的《高空作業(yè)許可證》；

　　2、 有六級以上大風、大雨、雷電等天氣惡劣情況時嚴禁高空作業(yè)；

　　3、 高空作業(yè)時，須使用安全帶，地面有專人監(jiān)護；

　　4、 作業(yè)地點周邊設置遮欄或隔離帶，并設置有效、文字恰當、醒目的告示牌；

　　5、 清洗樓宇外墻時，應提前向用戶發(fā)出通知表明相關事項；

　　施 工管 理

　　1、 施工地點周邊設置遮欄或隔離帶，并設置有效、文字恰當、醒目的告示牌；

　　2、 施工完畢及時清理現(xiàn)場

　　現(xiàn) 場標 識

　　1、 現(xiàn)場標識符合公司CI標準并保持清潔、完好；

　　2、 標識擺放、掛置位置要統(tǒng)一、適當，符合工作內(nèi)容要求，保證醒目、干凈；

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