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大專行政管理專業(yè)畢業(yè)論文
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[摘要]
伴隨著**房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展，原來獨(dú)門獨(dú)戶的自我管理形式已被迅猛發(fā)展的城市物業(yè)集中管理所取代。物業(yè)管理作為一個(gè)新興的行業(yè)，已逐漸成為房地產(chǎn)經(jīng)營管理的重要組成部分。在物業(yè)管理過程中存在的問題也逐漸暴露，這些直接影響和制約了物業(yè)管理行業(yè)的生存和發(fā)展。因此研究其解決問題的對(duì)策，有著重要的現(xiàn)實(shí)意義。本文列舉了我區(qū)的小區(qū)物業(yè)管理普遍存在的若干問題，并加以分析，最后，針對(duì)問題，對(duì)完善物業(yè)管理提出了若干建議。
[關(guān)鍵詞]物業(yè)管理，存在問題，建議
1引言
隨著**經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和城市開發(fā)進(jìn)程的加快，房地產(chǎn)市場(chǎng)已成為**縣的主導(dǎo)經(jīng)濟(jì)之一，不管是資歷深久的同心房地產(chǎn)公司還是新成立的幾家房產(chǎn)公司，都頗具實(shí)力，同時(shí)由房地產(chǎn)行業(yè)帶動(dòng)的物業(yè)管理行業(yè)也逐漸形成規(guī)模，其效益日趨明顯。我縣的物業(yè)管理行業(yè)起步較晚，但發(fā)展較快。從1996年的第一家區(qū)物業(yè)管理公司成立至今，全縣已有物業(yè)管理公司10余家，從業(yè)人員300余人，實(shí)施物業(yè)管理的住宅小區(qū)20余個(gè)，涉及住戶五萬余戶，物業(yè)管理工作經(jīng)過近十年的發(fā)展，取得了很大的進(jìn)展。但是，也應(yīng)該看到在物業(yè)管理過程中存在的問題日益突出。近幾年，我縣物業(yè)管理公司與業(yè)主之間不斷發(fā)生的矛盾已經(jīng)成為大家關(guān)注的焦點(diǎn)。從物業(yè)公司亂收費(fèi)、擅自停水停電到公共設(shè)施被侵占、公共維修基金被挪用、業(yè)主委員會(huì)成立難，大量物業(yè)糾紛紛至沓來。這些直接影響和制約了物業(yè)管理行業(yè)生存和發(fā)展。因而，研究現(xiàn)階段我縣物業(yè)管理發(fā)展存在的問題及對(duì)策成為熱點(diǎn)問題。
2我區(qū)物業(yè)管理存在的若干問題
2.1物業(yè)管理收費(fèi)難
一般來說，物業(yè)管理費(fèi)除了合同約定的因提供物業(yè)管理而直接產(chǎn)生的費(fèi)用，還包括物業(yè)管理企業(yè)所代辦的供暖費(fèi)用、供熱水費(fèi)用等。據(jù)統(tǒng)計(jì)，一般小區(qū)的物業(yè)收費(fèi)率能達(dá)到75%，就屬于比較好的。但比如杜鵑小區(qū),不交、少交、欠交物業(yè)管理費(fèi)已成為一種常見的現(xiàn)象，而作為業(yè)主拒交物業(yè)管理費(fèi)的主要理由多為物業(yè)管理不到位，小區(qū)臟、亂、差；小區(qū)內(nèi)存在業(yè)主車輛丟失現(xiàn)象和內(nèi)配套設(shè)施不完備等。2006年5月的浙南頻道曾經(jīng)報(bào)道過這樣一則新聞，**縣的多個(gè)小區(qū)面臨著物業(yè)公司撤離、業(yè)主自主管理的局面，比如眾所周知的冬青里別墅小區(qū),由于所能收到的管理費(fèi)不到四成，物業(yè)公司不得不作出了退出小區(qū)的決定。
2.2物業(yè)公司服務(wù)面狹窄
物業(yè)公司自身管理水平較低，開展和提供的服務(wù)項(xiàng)目單一，服務(wù)面狹窄。目前，我縣的物業(yè)公司僅僅是面向居民住宅小區(qū)提供服務(wù)，而對(duì)居民住宅小區(qū),包括風(fēng)澤泗洲、東方名嘉、格林春天這幾個(gè)小區(qū)，也僅僅是提供保安、保潔、綠化等一些基本服務(wù)內(nèi)容，其他一些特需服務(wù)項(xiàng)目基本沒有開展，如代接送小孩、代收水、電、暖氣費(fèi)；代家政服務(wù)等等。
2.3物業(yè)公司員工素質(zhì)欠佳
一般的物業(yè)公司認(rèn)為物業(yè)管理是簡單勞動(dòng)，于是低薪聘請(qǐng)一些文化低、沒有接受過專門培訓(xùn)的人員上崗，著重表現(xiàn)在杜鵑小區(qū)，由于物業(yè)管理費(fèi)的不到位，不得不低薪聘請(qǐng)下崗工人甚至退休工人！即使公司對(duì)員工培訓(xùn)，也還是停留在基本技能的初級(jí)階段，還未走向由勞動(dòng)部門參與的社會(huì)化職業(yè)技能等級(jí)培訓(xùn)與鑒定。致使物業(yè)服務(wù)工作不到位，不按規(guī)范操作，從業(yè)人員流動(dòng)性大、素質(zhì)低。例如，2006年**經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)物業(yè)管理有限公司的人員流動(dòng)性達(dá)到60%。保安工作形式大于實(shí)質(zhì)，作用沒有真正發(fā)揮。表現(xiàn)為：重門崗，輕巡邏查看；重小區(qū)內(nèi)部安全，輕外圍防患；重治安問題，輕設(shè)施安全；重人員數(shù)量，輕人員素質(zhì)；重人員配置，輕崗位管理監(jiān)督；重對(duì)人的防患，輕對(duì)物的安全監(jiān)護(hù)。
2.4成立業(yè)主委員會(huì)工作滯后
目前，**絕大部分小區(qū)雖然都成立了業(yè)主委員會(huì)，但都沒有形成和發(fā)揮業(yè)主與物業(yè)公司之間橋梁與紐帶的作用；服務(wù)質(zhì)量的監(jiān)管工作沒有真正地開展起來；對(duì)物業(yè)服務(wù)與公共財(cái)務(wù)的收支疏于監(jiān)督。同時(shí)，由于業(yè)主委員會(huì)自身缺乏對(duì)物業(yè)相關(guān)政策、規(guī)定的了解、理解和運(yùn)用，致使物業(yè)公司單方面說了算，而業(yè)主委員會(huì)卻對(duì)物業(yè)的管理事項(xiàng)難以決策。
2.5業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)缺乏知情權(quán)
從**的情況看，各物業(yè)管理公司都能做到明碼標(biāo)價(jià)收費(fèi)，能在小區(qū)的醒目位置公示服務(wù)項(xiàng)目內(nèi)容、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)依據(jù)等，但對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的收支情況，物業(yè)管理公司沒有按有關(guān)規(guī)定“每年不少于一次向業(yè)主大會(huì)或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況，接受業(yè)主和業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督。”侵犯了業(yè)主的知情權(quán)和監(jiān)管權(quán)。例如小區(qū)內(nèi)停車收費(fèi)問題，此類糾紛主要由物業(yè)管理公司以維護(hù)小區(qū)管理秩序?yàn)橛�，自行或以業(yè)主物業(yè)委員會(huì)規(guī)定為由向擁有私家車的業(yè)主收取的小區(qū)車位費(fèi)、道路維護(hù)費(fèi)、進(jìn)門費(fèi)等。由于物業(yè)管理公司所收取的上述費(fèi)用往往系自行制定而未經(jīng)過物價(jià)部門批準(zhǔn)，雖然有的經(jīng)過業(yè)主委員會(huì)同意，但是由于無相應(yīng)的法律、法規(guī)或規(guī)章為依據(jù)，因此爭議較大。
2.6個(gè)別業(yè)主過度強(qiáng)度個(gè)人利益
有個(gè)別業(yè)主過度強(qiáng)調(diào)個(gè)人的實(shí)用性利益而不顧社區(qū)整體外觀形象的共同維護(hù)。如：防盜鋼窗、空調(diào)等的安裝零亂；私占公共場(chǎng)所，擁堵通道；隨意丟棄堆放生活垃圾袋；寵物糞便隨處可見等。這些行為不僅增加了物業(yè)公司的工作難度和不應(yīng)有的工作量，而且破壞、影響了社區(qū)的整體美觀和社區(qū)的環(huán)境。
2.7其他問題
物業(yè)公司由小區(qū)全體業(yè)主共同選舉、公開招聘的規(guī)定沒有執(zhí)行。目前，**各居民住宅小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)的物業(yè)公司都是前期物業(yè)由開發(fā)商代管，后期物業(yè)則是由開發(fā)商將原來分管物業(yè)的人員分離出去，重新注冊(cè)企業(yè)名稱、企業(yè)法人，成立新的物業(yè)管理企業(yè)來接管社區(qū)。不論是前期還是后期物業(yè)，都沒有通過市場(chǎng)公開競(jìng)爭招標(biāo)，由全體業(yè)主自主選擇物業(yè)管理公司。致使物業(yè)企業(yè)提供的服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)缺少明細(xì)，欠缺可監(jiān)督性。
此外，由于房地產(chǎn)開發(fā)商的原因，小區(qū)分期建設(shè)及附屬配套工程未完全竣工而提前交房，一些配套設(shè)施如水、電、氣等工程不配套，造成物業(yè)公司開展工作困難，影響到物業(yè)服務(wù)質(zhì)量。
另外，我省現(xiàn)行的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)辦法已滯后,有些內(nèi)容與國家新頒布實(shí)施的相關(guān)法規(guī)、政策規(guī)定不相一致。
3完善物業(yè)管理的若干建議
針對(duì)上述物業(yè)管理中存在的問題，根據(jù)自己的實(shí)際工作經(jīng)驗(yàn)提出以下幾點(diǎn)建議：
3.1加強(qiáng)物業(yè)管理知識(shí)的宣傳
要加強(qiáng)對(duì)《物業(yè)管理?xiàng)l例》和有關(guān)法律法規(guī)的宣傳，使廣大業(yè)主明確自己的權(quán)利和義務(wù)，樹立“花錢買服務(wù)”的物業(yè)消費(fèi)意識(shí)，明白不繳、少繳和欠繳物業(yè)管理費(fèi)不僅損害了物業(yè)公司的利益，同時(shí)也損害了廣大業(yè)主的利益。同時(shí)，也應(yīng)堅(jiān)持在日常的物業(yè)管理小區(qū)中利用不同宣傳的形式：如公告欄、宣傳欄等向業(yè)主進(jìn)行宣傳，提高廣大業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)，讓業(yè)主知道交納物業(yè)管理費(fèi)用是每個(gè)業(yè)主的法定義務(wù)，交費(fèi)合理、拒交可恥；讓業(yè)主懂得不交、少交、欠交物業(yè)管理費(fèi)，不僅損害了物業(yè)管理公司的合法權(quán)益，影響其正常的維修、養(yǎng)護(hù)、運(yùn)行、管理，而且更重要的是損害了全體業(yè)主的合法權(quán)益。要對(duì)廣大業(yè)主動(dòng)之以情、曉之以理，合理地解決這個(gè)問題。
3.2改變以往的收費(fèi)態(tài)度和收費(fèi)方式
由于收費(fèi)員沒有經(jīng)過專業(yè)培訓(xùn)，自身對(duì)物業(yè)相關(guān)政策、規(guī)定缺乏理解和運(yùn)用。同時(shí)，由于收費(fèi)點(diǎn)多、面廣、收費(fèi)員勞動(dòng)強(qiáng)度大，難免會(huì)出現(xiàn)生、冷、硬的工作態(tài)度，因而與業(yè)主的溝通、交流不是很暢通，導(dǎo)致業(yè)主對(duì)物業(yè)管理公司有意見而
不愿交納物業(yè)管理費(fèi)。針對(duì)這一情況，物業(yè)管理公司應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況采取一些辦法，改變工作方式和收費(fèi)態(tài)度。如：物業(yè)企業(yè)可在小區(qū)公告欄定期公布已繳業(yè)主的名單，起到督促未交業(yè)主盡快交納的作用；對(duì)極個(gè)別的拖欠較多、對(duì)整個(gè)小區(qū)物管費(fèi)收繳工作影響較大的業(yè)主，物業(yè)企業(yè)可拿起法律武器進(jìn)行起訴，以起到震懾教育作用；也可依靠業(yè)主委員會(huì)，以業(yè)主委員會(huì)名義發(fā)通知，宣傳繳納物管費(fèi)是業(yè)主應(yīng)盡的職責(zé)。
3.3加強(qiáng)物業(yè)公司自身建設(shè)
加強(qiáng)物業(yè)管理公司自身建設(shè)，提高服務(wù)質(zhì)量。物業(yè)企業(yè)要努力為廣大業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，規(guī)范服務(wù)行為，逐步擴(kuò)大服務(wù)項(xiàng)目，不斷追求服務(wù)的精細(xì)度，注重對(duì)服務(wù)質(zhì)量的研究，加強(qiáng)對(duì)員工素質(zhì)的培養(yǎng)。通過企業(yè)的不斷努力，為管理小區(qū)營造了一個(gè)良好的生活環(huán)境，從而使廣大業(yè)主逐步接受“花錢買服務(wù)”方式。另外，物業(yè)企業(yè)還要提高管理水平，加強(qiáng)內(nèi)部管理，建章立制，規(guī)范行為準(zhǔn)則。收費(fèi)時(shí)應(yīng)根據(jù)居民的不同情況，在物價(jià)部門制定的物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)幅度內(nèi)，與業(yè)主協(xié)商確定。對(duì)一些收入很低確實(shí)交不起物業(yè)費(fèi)的貧困戶，應(yīng)給予減免政策并向其他業(yè)主公布，一方面解決了交不起物業(yè)費(fèi)的貧困戶的困難，另一方面也起到和發(fā)揮了其他業(yè)主的監(jiān)督作用。物業(yè)管理公司應(yīng)在加強(qiáng)自身建設(shè)，提高服務(wù)質(zhì)量上下功夫，調(diào)整內(nèi)部機(jī)制，不斷提高服務(wù)質(zhì)量，從而達(dá)到業(yè)主的認(rèn)可和滿意。
3.4走“以人為本”的發(fā)展之路
物業(yè)管理的服務(wù)對(duì)象是人，物業(yè)管理的目標(biāo)之一是要為業(yè)主和使用人營造“整潔、文明、安全、方便”的環(huán)境。物業(yè)管理企業(yè)要倡導(dǎo)“以人為本”的科學(xué)發(fā)展觀，在與業(yè)主的接觸和服務(wù)中要把人情味體現(xiàn)在每個(gè)細(xì)節(jié)中，注重對(duì)業(yè)主的感情投資，提高業(yè)主滿意度。物業(yè)管理企業(yè)所從事的一切活動(dòng)要以使業(yè)主稱心、滿意為前提，其核心就是要提供完善、優(yōu)質(zhì)服務(wù)。任何物業(yè)管理企業(yè)必須捕捉市場(chǎng)信息，突出物業(yè)服務(wù)的人性化理念，將物業(yè)管理服務(wù)超越單純的維修與維護(hù)，為小區(qū)用戶營造一種高品位的生活氣氛，引導(dǎo)一種全新的生活方式，推行“零缺陷”服務(wù)的理念。
3.5成立業(yè)主委員會(huì)
明確業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主欠費(fèi)追償?shù)闹黧w，物業(yè)企業(yè)是具體執(zhí)行人。由于物業(yè)企業(yè)自討欠費(fèi)，既是運(yùn)動(dòng)員又想當(dāng)自己工作的裁判員，業(yè)主很難接受和理解。因此，業(yè)主欠費(fèi)，作為業(yè)主代表、作為物業(yè)服務(wù)的監(jiān)督人的業(yè)主委員會(huì)應(yīng)發(fā)揮其作用，站在公平的角度處理問題。
3.6應(yīng)與開發(fā)公司辦理好交接手續(xù)
物業(yè)企業(yè)要與開發(fā)公司辦理好房產(chǎn)交接。為避免在業(yè)主入住后房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題，引起糾紛，在與開發(fā)公司辦理房產(chǎn)交接時(shí)，要嚴(yán)格按照規(guī)章制度辦事，對(duì)有問題的房產(chǎn)，要在開發(fā)公司處理完畢后再接管；特殊情況下，可讓開發(fā)公司留下足夠的保證金，確保物業(yè)管理公司具有對(duì)該房產(chǎn)的修復(fù)能力，以利于今后的物業(yè)管理。
3.7開設(shè)物業(yè)服務(wù)的公開競(jìng)爭市場(chǎng)
為保證業(yè)主自主選舉權(quán)和物業(yè)企業(yè)完全的市場(chǎng)競(jìng)爭，所有的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目都必須通過公開招標(biāo)，由業(yè)主委員會(huì)經(jīng)過全體業(yè)主意見調(diào)查，選定本社區(qū)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量檔次，制定招標(biāo)條件并公開發(fā)布招標(biāo)公告。物業(yè)公司按投標(biāo)條件進(jìn)行公開競(jìng)爭招標(biāo)，中標(biāo)后的物業(yè)公司到業(yè)主社區(qū)發(fā)布公告，讓全體業(yè)主透徹了解中標(biāo)物業(yè)公司的基本情況及服務(wù)內(nèi)容。
3.8及時(shí)修改完善現(xiàn)有的物業(yè)管理規(guī)則
近幾年國家陸續(xù)頒布了相關(guān)法律和政策規(guī)定，而我省現(xiàn)行的物業(yè)管理規(guī)則仍是省物價(jià)局、省建委2000年制定的，在近六年來的執(zhí)行當(dāng)中，現(xiàn)行物業(yè)收費(fèi)管理規(guī)定有不少地方與國家新頒布實(shí)施的法規(guī)、政策規(guī)定不協(xié)調(diào)或矛盾。因此，省上必須盡早修改和出臺(tái)與之相配套的物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)辦法。同時(shí)，在制定物業(yè)管理收費(fèi)時(shí)，應(yīng)將現(xiàn)在的“合理公開、與產(chǎn)權(quán)使用人的承受能力相適應(yīng)”，改變?yōu)椤昂侠砉_、收費(fèi)與服務(wù)水平相適應(yīng)”，這樣才能更符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)原則，更符合質(zhì)價(jià)相符原則。
4結(jié)束語
**小區(qū)物業(yè)管理存在的這些問題，正是全社會(huì)物業(yè)管理行業(yè)的折射，它同時(shí)涉及到多個(gè)部門，等待著各相關(guān)部門的共同關(guān)注、協(xié)調(diào)和解決。物業(yè)服務(wù)關(guān)乎千萬百姓的日常生活和切身利益，把物業(yè)的這些問題理清楚、解決好，將有力地促進(jìn)我縣物業(yè)服務(wù)的健康發(fā)展，推動(dòng)和諧社會(huì)的構(gòu)建。因此需要我們作出更進(jìn)一步的努力。
參考文獻(xiàn)：
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