關(guān)于優(yōu)質(zhì)寫字樓租戶分析的論文
1 引言
信息革命給世界各大城市帶來一場深刻的空間結(jié)構(gòu)的重組，特別是上世紀80年代以來，伴隨著全球經(jīng)濟一體化的發(fā)展，城市與區(qū)域的演進也進入了一個活躍時期。經(jīng)濟結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變以及經(jīng)濟高速增長對城市固有經(jīng)濟結(jié)構(gòu)產(chǎn)生了巨大沖擊，商務(wù)辦公業(yè)是城市發(fā)展到一定階段的經(jīng)濟信息產(chǎn)物。
作為商務(wù)辦公業(yè)最主要的載體，寫字樓的建設(shè)和運營管理受到越來越廣泛的關(guān)注。從最基本的硬件設(shè)施，到全天候全方位的服務(wù)，新一代的開發(fā)商對項目越來越注重質(zhì)量和形象的維護，以形成品牌效應(yīng)來穩(wěn)定現(xiàn)有客戶，吸引潛在客戶。在寫字樓市場，需求是根本，寫字樓租戶決定著項目存在的根本意義，因此在營造高標準硬件的同時，竭力通過滿足租戶實際需求來實現(xiàn)雙向共贏。
2 優(yōu)質(zhì)寫字樓評估體系
優(yōu)質(zhì)寫字樓的稱謂，只是一種通行說法，并沒有固定標準，在我國現(xiàn)行的建筑設(shè)計規(guī)范里并無這種名詞，而是一些國際房地產(chǎn)測量師事務(wù)所根據(jù)重慶寫字樓市場發(fā)展情況，并結(jié)合行業(yè)對于優(yōu)質(zhì)寫字樓的標準而提出來的。它要求寫字樓必須在區(qū)位環(huán)境、外觀、物業(yè)品質(zhì)、配套設(shè)施、租售策略和物業(yè)管理上滿足其十三條及以上者，方可稱為優(yōu)質(zhì)寫字樓，見表1。
3 重慶寫字樓發(fā)展歷程
根據(jù)寫字樓市場長期發(fā)展規(guī)律，通常根據(jù)各城市人均GDP來對寫字樓市場發(fā)展階段進行劃分，劃分標準見表2。
隨著經(jīng)濟社會的發(fā)展和以金融業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為代表的第三產(chǎn)業(yè)不斷壯大，重慶寫字樓市場也經(jīng)歷了四個顯著的發(fā)展階段(見表3)。
第一階段：直轄之前，商住寫字樓盛行，主要是政府和企事業(yè)單位辦公地，集中于兩路口上清寺一帶，而兩路口上清寺是政府機關(guān)的聚集地，這也代表當時重慶寫字樓市場的主要發(fā)展方向。
第二階段：1997年重慶首座優(yōu)質(zhì)寫字樓大都會商廈的問世，給重慶寫字樓市場注入了新的活動，也帶來了幾個方面的突破：首個單一業(yè)權(quán)只租不售寫字樓，首個硬件配置高標準的寫字樓，首個具有高端配套商業(yè)和酒店的寫字樓，從此商住寫字樓逐漸退出市場，直到2002年之前，高端寫字樓市場發(fā)展緩慢，一直無新項目入市。
第三階段：2002年之后，希爾頓商務(wù)中心、紐約紐約、重慶世貿(mào)中心和重慶國貿(mào)中心等優(yōu)質(zhì)寫字樓項目帶動了解放碑商務(wù)辦公區(qū)高端寫字樓的發(fā)展，解放碑區(qū)域作為重慶商務(wù)中心的地位逐步確立起來。2006年建成的未來國際作為首座非解放碑區(qū)域?qū)懽謽牵岣吡擞^音橋商圈寫字樓品質(zhì)，也使得重慶優(yōu)質(zhì)寫字樓分布更加廣泛，其后楊家坪商圈的西城國際和新牌坊商圈的水晶國際的入市受到了市場的強烈關(guān)注，市場表現(xiàn)良好。
第四階段：2010年以來，重慶作為國家中心城市和長江上游經(jīng)濟中心，對外開放力度不斷加大，吸引了越來越多的國內(nèi)外投資。隨著未來經(jīng)濟的發(fā)展，重慶市將出現(xiàn)一批具有國際標準的寫字樓，來滿足企業(yè)日期增長的辦公需求。其中以江北嘴金融中心的寫字樓最具有代表性，江北嘴功能定位為重慶市中央商務(wù)區(qū)的商務(wù)中心區(qū)，總開發(fā)量約653萬平方米(其中地下開發(fā)面積約110萬平方米)，其中辦公寫字樓262萬m2，約占總量的48%，建成后可容納居住人口約5萬人。江北嘴CBD作為重慶未來的金融中心，商務(wù)寫字樓均按照國際優(yōu)質(zhì)寫字樓標準進行建設(shè)，這些寫字樓將代表重慶寫字樓市場的最高水平。
4 優(yōu)質(zhì)寫字樓租戶樣本分析
4.1 樣本選取
重慶市優(yōu)質(zhì)寫字樓主要分布在主城區(qū)的核心商圈內(nèi)，如解放碑、觀音橋、楊家坪等金融商務(wù)聚集區(qū)，其他區(qū)域分布較少。按照行業(yè)對于優(yōu)質(zhì)寫字樓的標準，重慶已投入使用的寫字樓中，選取了六座優(yōu)質(zhì)寫字樓，分別是：大都會商廈、重慶國際貿(mào)易中心、希爾頓寫字樓、未來國際寫字樓、嘉年華寫字樓、水晶國際寫字樓。這六座寫字樓分布于重慶四個主城區(qū)，而且建成時間橫跨重慶最近發(fā)展的十年，能夠代表重慶優(yōu)質(zhì)寫字樓租戶的共同特點，見表4。
4.2 樣本分類依據(jù)
通過對重慶六座優(yōu)質(zhì)寫字樓采取實地調(diào)查的方式，記錄每棟寫字樓的租戶信息，一共得到租戶數(shù)為652家。
按照行業(yè)特征來對652家租戶進行分類，一共分為10個大類，包括：金融業(yè)、商務(wù)服務(wù)業(yè)、制造業(yè)、商貿(mào)業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、信息電子業(yè)、物流運輸業(yè)、礦產(chǎn)能源業(yè)、生物醫(yī)藥業(yè)和其他行業(yè)，見表5。
按照租戶企業(yè)來源進行分類，將租戶分為重慶市企業(yè)、國內(nèi)其他地區(qū)企業(yè)、國外企業(yè)三大類，來分析研究本地企業(yè)和國內(nèi)外其他地區(qū)企業(yè)對于寫字樓不同的要求。
4.3 樣本分布規(guī)律
經(jīng)過對652家租戶行業(yè)和平均租賃面積進行統(tǒng)計分析，結(jié)果見表6。
在重慶優(yōu)質(zhì)寫字樓的.租戶中，商務(wù)服務(wù)業(yè)作為第三產(chǎn)業(yè)分布最廣的部分，租戶數(shù)量在所有行業(yè)中位列第一，金融業(yè)和制造業(yè)的租戶數(shù)量也位居前列。租戶行業(yè)分布與重慶經(jīng)濟結(jié)構(gòu)有著非常密切的聯(lián)系，作為中國的重工業(yè)基地，重慶的汽車摩托車產(chǎn)業(yè)和裝備制造業(yè)在具有很強的優(yōu)勢，也帶動了相關(guān)產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。對于金融產(chǎn)業(yè)，目前重慶也是加大了投資力度，努力實現(xiàn)金融GDP占比超過10%，到2015年，重慶成為西部地區(qū)金融中心。
商務(wù)服務(wù)租戶分析：入駐重慶優(yōu)質(zhì)寫字樓的商務(wù)服務(wù)企業(yè)以咨詢類企業(yè)為主，如普華永道重慶公司、博世(中國)投資有限公司、重慶德萬商務(wù)咨詢有限公司。這類企業(yè)以腦力服務(wù)為主，長期給客戶提供各種解決方案和業(yè)務(wù)支持服務(wù)，公司員工也是各類專業(yè)性高知識人才，客戶面廣，接觸的人士一般為各行業(yè)的中上層，因此特別注重與客戶交往中體現(xiàn)的形象與專業(yè)化程度。這部分行業(yè)客戶眾多，但公司人員較少，主要在20～30人之間，辦公樓需求面積不大。
金融行業(yè)租戶分析：重慶優(yōu)質(zhì)寫字樓金融業(yè)中，國外租戶以各大外資銀行企業(yè)為主，如：花旗銀行，渣打銀行，匯豐銀行，國內(nèi)租戶以國有銀行為主，如中國農(nóng)業(yè)銀行，國家開發(fā)銀行，而重慶本地因為銀行數(shù)量有限，因此租戶以各類投資公司為主，如港渝擔保、重慶華邦投資等。
信息電子行業(yè)租戶分析：目前最近幾年，重慶著力引進信息電子企業(yè)，吸引了惠普、富士康等大量筆記本電腦生產(chǎn)和制造企業(yè)，未來將打造10000萬臺計算機整機，300萬臺高性能服務(wù)器等筆記本電腦生產(chǎn)基地，形成萬億產(chǎn)值規(guī)模。重慶主要的筆記本電腦和相關(guān)硬件產(chǎn)品生產(chǎn)企業(yè)主要位于沙坪壩的西永微電子產(chǎn)業(yè)園，而以IT行業(yè)軟件研發(fā)為代表的企業(yè)主要位于北部新區(qū)星系列產(chǎn)業(yè)園內(nèi)。在核心商圈優(yōu)質(zhì)寫字樓的信息電子行業(yè)主要是相關(guān)辦事處機構(gòu)，如微軟中國有限公司重慶辦事處、英特爾有限公司重慶辦事處等。行業(yè)以高智力特點和產(chǎn)品技術(shù)研發(fā)為主，客戶崇尚現(xiàn)代、智能化、高效率的辦公環(huán)境，對于寫字樓區(qū)位要求不高，一般位于工業(yè)園或科技園內(nèi)。
制造業(yè)租戶分析：重慶作為國家重工業(yè)基地，在汽車工業(yè)和裝備制造業(yè)方面有著獨特的優(yōu)勢，未來將著力打造化工、鋼鐵、裝備、汽車產(chǎn)業(yè)集群，有著大量優(yōu)質(zhì)寫字樓辦公需求，代表租戶如日立有限公司重慶分公司、三菱重工業(yè)有限公司重慶事務(wù)所、遠大空調(diào)有限公司重慶事務(wù)所等。
房地產(chǎn)租戶分析：在重慶已有項目的房地產(chǎn)企業(yè)均有自持物業(yè)，如龍湖地產(chǎn)、金科地產(chǎn)均自建辦公大樓，對于優(yōu)質(zhì)寫字樓有辦公需求的企業(yè)以建筑施工企業(yè)、裝飾裝修企
業(yè)和部分外地房地產(chǎn)開發(fā)商為主，這類企業(yè)一般在與開發(fā)項目臨近區(qū)域租賃寫字樓，對于商務(wù)氛圍要求不高，面積需求不大，江北區(qū)和渝北區(qū)是開發(fā)量最大的區(qū)域，這里的房地產(chǎn)企業(yè)租戶也分布最多。
其他行業(yè)租戶分析：重慶作為中西部唯一的直轄市，政治地位顯著，駐外領(lǐng)事館眾多，他們也是優(yōu)質(zhì)寫字樓的重要租戶，大都會商廈集中了英國駐重慶總領(lǐng)事館、加拿大駐重慶領(lǐng)事館、日本駐重慶總領(lǐng)事館、菲律賓駐重慶總領(lǐng)事館等眾多駐外機構(gòu)。這些領(lǐng)事館對于寫字樓品質(zhì)要求高，辦公面積大，有一定的聚集效應(yīng)。
5 結(jié)論
隨著經(jīng)濟規(guī)模的不斷擴大和結(jié)構(gòu)的不斷調(diào)整，經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)中的企業(yè)對于辦公地點有著很強烈的需求。2010年重慶人均GDP首次超過了4000美元，寫字樓市場也出現(xiàn)了建設(shè)和投資的熱潮。而寫字樓的最終使用者租戶決定了寫字樓的經(jīng)濟效益，因此只有準確的把握寫字樓租戶的市場特征，才能夠讓寫字樓達到開發(fā)商、社會和租戶三方受益。一般來說，對寫字樓租戶定位準確，寫字樓的投資和建設(shè)的成功就有了好的保障，同時也會為企業(yè)帶來良好的社會效益。
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