城市規(guī)劃建筑設計策劃論文

　　1.注意策劃的工作流程

　　房地產(chǎn)項目開發(fā)的利潤獲得主要是靠產(chǎn)品銷售獲得，所以產(chǎn)品的銷售市場問題是企業(yè)應該重點研究的問題。

　　1.1市場調研

　　地產(chǎn)項目的市場調研，對于房地產(chǎn)開發(fā)前期是至關重要，沒有全面系統(tǒng)的市場評估，對于后續(xù)的施工和銷售都會產(chǎn)生很大的影響，房地產(chǎn)市場調研,就是以房地產(chǎn)為特定的商品對象，通過收集、整理、記錄和分析一些相關數(shù)據(jù)，系統(tǒng)對房地產(chǎn)市場進行研究與預測，判斷市場趨勢，掌握市場動態(tài)，為決策者了解房地產(chǎn)市場的變動趨勢，提供重要參考數(shù)據(jù)，制定項目開發(fā)計劃。

　　1.2細分市場

　　所謂細分市場就是把市場按照特定消費者群進行細化，根據(jù)消費者需求特征劃分成若干個子市場。按照建筑適用類型劃分；按照檔次高低劃分；按套型劃分；按戶型劃分。

　　1.3確定目標

　　企業(yè)應該針對某一個項目的確定自己的市場定位，要選擇一個細分市場作為自己的進入目標，分析評估細分市場，綜合各種信息進行統(tǒng)計分析，經(jīng)過充分調查、研究后，確定是開發(fā)新市場還是降低目標值，然后再發(fā)揮自己企業(yè)的實力，找到一個全新的目標市場，搶先確立其產(chǎn)品地位。認真做好SWOT分析，對自己的實力有一個正確、全面的評估。

　　1.4市場定位

　　關于市場調研工作，我們已經(jīng)充分認識了在建筑行業(yè)的重要性。企業(yè)在正確評估了自身的優(yōu)勢之后，就是進行市場地位的確定，結合消費者需求的實際發(fā)揮自身的優(yōu)勢，使其產(chǎn)生一種對消費者真正的吸引力。這個吸引力需要一些操作，加大廣告宣傳，利用媒體作為載體進行宣傳，從而引起消費者的注意 。

　　1.5產(chǎn)品定位

　　一個項目經(jīng)過復雜的前期準備后，就進入建設和銷售階段，這個時期就是產(chǎn)品開發(fā)的關鍵時期，也是體現(xiàn)效益的關鍵時期。所謂產(chǎn)品定位就是在市場定位的基礎上，針對預測的消費者需求情況，結合房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢，研究討論該項目建設后的自身屬性，研究建筑應該具備的功能，容積率和布局形式，既合乎有關規(guī)定，又能做到充分利用土地，為后續(xù)建筑設計提供依據(jù)。

　　1.6價格定位

　　對于產(chǎn)品的價格定位，是非常關鍵的一步，建設項目的價格是項目可行性研究中最具靈魄的因素，價格受很多因素干擾，比如項目的位置、小區(qū)周圍環(huán)境及設施配套、戶型設計及功能體現(xiàn)、項目建設的質量、科技含量以及物業(yè)管理等等，都對項目的價格產(chǎn)生著重要的影響。在這些重要的影響因素中，我們重點強調賣點，也就是價值中符合消費時尚和反映時代潮流的“亮點”，被業(yè)內稱之為“賣點”。所以在設計中要選擇好本項目銷售時的賣點，然后重點宣傳和做好體現(xiàn)特點，突出“亮點”，顧及增值點。

　　1.7產(chǎn)品推廣

　　建筑項目投資大，工期長，所以人們對它的期望值也大，大的投資必然要有大的回報，建設的房子賣給誰，怎么賣，賣什么價格，消費者有什么特殊要求，消費心理狀況如何，都是推廣策略中首先要做出考慮并作定位的，這些因素直接影響到開發(fā)項目的建設標準、配套標準、銷售方式及價格定位等項目開發(fā)的關鍵因素。通常情況下，一個項目的設計方案要充分顧忌到不同的消費者和不同的收入階層及家庭成員構成。設計方案就要側重套型和結構、房屋坐落區(qū)位以及建筑式樣等各方面。全心全意地為消費者服務，就一定會贏得市場和效益，找到市場的空檔,先入為主,方可占盡優(yōu)勢。

　　2.建筑工程規(guī)劃設計的現(xiàn)狀

　　2.1科學選址

　　土地是一種稀缺資源，開發(fā)商在爭取到土地的開發(fā)權后，要認真分析地址的經(jīng)濟性，力爭使樓盤品質和地理位置想匹配，避免在高檔區(qū)域開發(fā)低檔房，造成土地資源浪費，充分體現(xiàn)土地的極差效益，地盡其用。對于地方政府的政策和一些規(guī)定要充分把握，對城市未來的發(fā)展趨勢要有個正確判斷，以便項目開發(fā)中作為重要的參考因素，作為住宅小區(qū)的社會與生活配套。而有時的情況卻是相反的，比如一些地方政府領導為了自己任期內的政績形象，大肆許諾，本屆領導推翻上屆決策的事情，空頭指示等現(xiàn)象在我們身邊比比皆是。如果策劃期間沒能有個正確的評估和掌握，那么在開發(fā)的過程中就容易出現(xiàn)問題，項目建成后，一些重要的設施不到位，影響產(chǎn)品的銷售。

　　2.2功能定位

　　對于項目的建設和設計，其功能要和產(chǎn)品的配套設施一致，外觀和內在的功能不能與小區(qū)的市場定位脫節(jié)，商品房外立面、小區(qū)規(guī)劃優(yōu)秀，但房型設計不合理，功能設計低檔，一個項目的所有設計元素都應該是優(yōu)秀的。比如在產(chǎn)品差異化上做得很差，要根據(jù)不同的消費者需求，設計不同的戶型，以滿足需要，提高產(chǎn)品的銷售量。不同的功能和不同的戶型，可以滿足小區(qū)內各種人群的需求 。

　　2.3套用舊的設計方案

　　一些企業(yè)從降低成本的角度考慮問題，為了節(jié)約設計費，采用或者套用舊的設計方案，由于時間的延后性，使得項目的規(guī)劃設計陳舊，難以滿足消費者需求。如有的高檔住宅區(qū)的地段、材料、外立面都還可以，感覺是有品位的樓盤，可是在小區(qū)內，單位平面布局不好，設計不合理，嚴重影響銷售。如高層點式蝶形，陽面商品房銷售較為順利，而陰面商品房的銷售卻受阻，則形成積壓。所以要優(yōu)化設計方案，不要舍不得設計資金，節(jié)約了這1%的設計費，卻對效益的75%產(chǎn)生影響。所以一定要優(yōu)化設計方案，在2-3種設計方案中擇優(yōu)選擇一家單位進行合作，忌諱長期和一家單位合作。

　　2.4開發(fā)商對項目建設的市場調查不夠深入，致使前期的策劃缺乏現(xiàn)實、科學的市場導向。根據(jù)經(jīng)驗、根據(jù)表面現(xiàn)象主觀臆斷或片面的市場信息而做出投資決策，盲目投資的后果就是開發(fā)項目的區(qū)位、類型、檔次和配套設施等不能符合市場需求和消費者的心理需求，由于缺乏應有的規(guī)劃和環(huán)境意識的準備，必然造成前期策劃的失控。還有的開發(fā)商在項目進行過程中，動用其可能的社會關系資源，目的是提高項目規(guī)劃的容積率，想讓土地獲得最大的效益，結果使相關城市基礎設施符合過大或失衡，嚴重影響項目的品質，影響銷售 。

　　2.5建筑師存在的問題

　　在現(xiàn)行體制下，社會分工更加具體和細目化，建筑師在項目中的作用發(fā)揮的不夠，前期策劃所需的通才意識和廣博見識在他們身上體現(xiàn)不明確，而且設計單位水平良莠不齊，人員素質低，責任意識差，為了爭得項目而不擇手段，受經(jīng)濟利益影響，在設計中盲從發(fā)展商，喪失建筑學在人居環(huán)境建設中主導專業(yè)的作用。導致設計不規(guī)范不合理現(xiàn)象比比皆是，無法在前期策劃中找到準確的設計定位。

　　3.做好建筑工程前期策劃的途徑

　　3.1企業(yè)的管理層要了解我國經(jīng)濟與發(fā)展形勢

　　因為經(jīng)濟的發(fā)展影響著房地產(chǎn)市場的發(fā)展。尤其在目前的國內建筑市場，我國的經(jīng)濟發(fā)展有很大程度是依賴土地市場經(jīng)濟的發(fā)展，建筑市場的發(fā)展與一個地區(qū)的政治和經(jīng)濟、金融、教育發(fā)展等因素密切相關，或重或輕地對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生影響，特別一些配套設施和功能定位，對房價和銷售情況的影響，都是建筑工程在策劃階段應該重點考慮的。要有宏觀大局的眼光，高屋建瓴的決策能力，對本地區(qū)周邊城市、本省以至全國房地產(chǎn)開發(fā)建設的動態(tài)做到了解，具有前瞻性的投資才能克服盲目性，準確定位，確定市場。所以需要企業(yè)管理層尤其是決策層，要了解近幾年來各類房地產(chǎn)開發(fā)項目的.開發(fā)建設情況，包括完成投資額、竣工面積、施工面積、新開工面積、銷售面積、銷售價格、空置房面積、市場變化等情況，為自己的開發(fā)建設做好第一課的準備，了解今后一段時間上述信息數(shù)據(jù)的發(fā)展走勢，對各類物業(yè)潛在需求與有效需求進行有效的分析，輔助項目開發(fā)的決策。

　　3.2密切關注國家對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調控政策

　　了解當?shù)卣�府出臺的房地產(chǎn)政策法規(guī)和政府有關措施。把握發(fā)展的脈搏，才能實現(xiàn)最大化的利潤，企業(yè)的決策者和專業(yè)人員必須熟悉有關政策法規(guī)。尤其在目前的情況下，我國土地政策及房地產(chǎn)政策都非常敏感時期，避免出點差錯而影響開發(fā)項目，給企業(yè)的發(fā)展和生產(chǎn)造成不必要的浪費。企業(yè)管理者和相關技術人員要了解和掌握土地使用、規(guī)劃設計、拆遷安置、開發(fā)管理、建筑施工、銷售、稅收、物業(yè)管理等相關的法律和規(guī)定，然后在工作中落實和執(zhí)行。我國的市場發(fā)展和政治密切相關，掌握政府的法律和政策，避免觸犯一些高壓線，及時調整房地產(chǎn)開發(fā)和銷售策略，促進和提高項目的效益。

　　3.3考察項目周圍的情況

　　了解周邊的居民和周邊同類樓盤的銷售和價格情況。尤其是在立項階段，開發(fā)商必須深入了解居民尤其是項目周圍居民的住房現(xiàn)狀、人員構成、文化程度、收入情況、購房能力、住房需求、購房動機等方面的信息并進行統(tǒng)計分析，了解居民對未來住房的期望，了解他們的購房要求，戶型、面積、可接受的價格以及對付款方式、裝修標準、居住環(huán)境和設施配套的要求和想法，體會消費者的心理需求。進行深入了解，分析和判斷消費者的購買意向，確定未來所開發(fā)項目的市場定位。孫子兵法例說知己知彼百戰(zhàn)百勝，對周邊同類樓盤的調查研究，正是知彼的過程，這個調查過程有利于在制定項目營銷策略時作到揚長避短，有所借鑒，提升自身樓盤的賣點，使自己處于有利地位，在別人成功經(jīng)驗的指導下，制定正確的競爭對策。

　　近年來房地產(chǎn)市場異常繁榮，使得誕生了很多的地產(chǎn)大鱷，他們的成功經(jīng)驗，無疑是一些中小企業(yè)發(fā)展的好教材，建筑業(yè)在做大的基礎上，必須在設計規(guī)劃階段做足文章，在精細化上下功夫。在前期投資的分析需要工程、財務、市場、政府等多方面的人士進行反復論證，隨時調整建設、營銷方案，多的最大的利潤。

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