淺談地鐵建設對房地產商圈的影響論文

　　摘 要：以沈陽市地鐵的修建為背景，通過對國內外城市地鐵修建對城市發(fā)展的影響，分析了地鐵建設對房地產的影響因素：地鐵沿線房地產價格、城市居民購房標準、城市功能定位等，提出沈陽房地產業(yè)迎接地鐵建設的對策。

　　關鍵詞：地鐵建設；房地產；商圈

　　地下鐵路是一個城市的縮影。當?shù)罔F貫穿了一個城市，地鐵將不再僅僅是交通的軌道，更是一個城市的血脈。從全世界范圍看，地鐵的修建，無疑將帶動相關地區(qū)的發(fā)展，推動房地產的升值，促進商業(yè)繁榮，催生新的商圈。因此，地鐵建設對房地產市場的發(fā)展將起到很大的拉動作用。沈陽市地鐵的修建，將大大緩解沈陽的城市交通擁擠，帶動相關產業(yè)的發(fā)展，提升沈陽大都市的品牌形象，同時對沈陽人的居住理念和沈陽房地產格局將產生重大的影響。

　　一、國內外城市地鐵修建對城市發(fā)展的影響

　　1、新加坡的地鐵系統(tǒng)

　　新加坡的地鐵系統(tǒng)稱得上是世界最安全的地鐵系統(tǒng)之一，也是世界上少數(shù)幾個能盈利的地鐵公司。新加坡在發(fā)展地鐵時，就提出建設“一站式”或“戶到戶”的交通樞紐網絡，爭取做到乘客不出站就能中轉到新加坡各個角落。政府實行公共交通優(yōu)先，嚴格限制私人汽車擁有量的傾斜政策；同時，政府還做了大量工作確保地鐵的有效運營。例如，政府會出面調整現(xiàn)有公交車線路，以免與地鐵線重疊，造成資源浪費，政府還有意限制地鐵車票漲價，鼓勵民眾乘坐地鐵。

　　2、香港的地鐵運營模式

　　香港的地鐵是國內最早在資本市場運作的地鐵公司，其運營在各“地鐵城市”中最為成功據說地鐵開通后，上蓋物業(yè)平均升值近50%，投資回報率達到15%。它的成功與香港地鐵建設和城市規(guī)劃的緊密聯(lián)系，和房地產市場緊密協(xié)作是直接相關的。香港的地鐵公司在世界各國的地鐵大多賠錢的大背景下，能夠賺錢的一個重要原因之一就是充分利用地鐵沿線地產增值的優(yōu)勢。地鐵使沿線各站形成許多新的繁華地區(qū)，沿線的地產也不斷增值。香港每天大概是超過23萬人次的流量。將整個在沿線的店鋪還有地鐵站的商業(yè)物業(yè)，全部帶動起來。地鐵公司充分利用這一優(yōu)勢，把發(fā)展地鐵與發(fā)展房地產業(yè)結合起來，這給地鐵公司帶來了豐厚的利潤，解決了工程建設部分資金來源。另外，地鐵公司歷年出售物業(yè)所獲得的利潤，全部用于地鐵建設，成為香港地鐵發(fā)展重要資金來源之一。

　　3、北京市的地鐵效應

　　據了解，到2008年，北京地鐵的總里程將達到280公里。先后開通的地鐵、輕軌、八通線已經成為北京交通的一個重要符號、一個特殊標志。在北京堵車現(xiàn)狀還沒有徹底解決之前相形于路面交通的瓶頸狀況，日常上、下班、出行的人們愈發(fā)感受到輕軌交通所帶來的便利。地鐵沿線周邊的諸多新樓盤、二手房市場都呈現(xiàn)出活躍的態(tài)勢。

　　4、廣州地鐵商機效應

　　廣州地鐵催生了巨大商機。最明顯的是地鐵沿線商鋪、購物中心的迅速走俏。1993年廣州地鐵一號線規(guī)劃剛一出臺，沿線的商品房開發(fā)工程就如火如荼地開展起來。同時，地鐵沿線寫字樓日漸走俏。目前，廣州市地鐵沿線高檔寫字樓項目達到50多個，占據了目前廣州市高檔寫字樓物業(yè)近50%的份額�？吹降罔F物業(yè)的良好前景，不少有眼光的商家紛紛將目光投向了在建的地鐵二號線沿線物業(yè)。廣州地鐵和周邊商圈帶動了城市的繁榮。

　　二、地鐵建設對房地產的影響因素分析

　　1、地鐵建設對地鐵沿線房地產價格的影響

　　地鐵可以說是一個大城市的命脈。地鐵一旦建成，必將給所在城市和人們的生活帶來根本性的改變。也將給地鐵沿線開發(fā)的各區(qū)域板塊帶來無限生機。規(guī)劃中的沈陽地鐵一號線，是城市東西向最大的客運交通走廊，它連接城市東西兩大工業(yè)區(qū)和新興的經濟技術開發(fā)區(qū)，串連起鐵西、太原街、中街三大商業(yè)中心及沈陽站鐵路交通樞紐等各個板塊。目前，沈陽近百家新盤、大盤都在它的覆蓋下。

　　2、地鐵建設對城市周邊房地產的影響

　　地鐵的建設可能引發(fā)資本、人口向郊區(qū)的轉移。可以預見的是，地鐵對所在城市樓市的刺激是明顯的�！皾q價是必然的，不漲才是真正的新聞！”地鐵的開通對城郊的房地產有較大的帶動作用。但是由于地鐵的建設需要一定的建設周期，所以，地鐵沿線房價在近一年至二年內不會有什么大的漲幅。

　　3、地鐵建設對城市居民購房標準的影響

　　沈陽地鐵即將開工建設的消息一經公布，沈城部分消費者購房標準也隨之迅速改變。一旦地鐵一號線竣工后，從城西到城東只需幾十分鐘就可到達。交通問題將不再是主要考慮的因素。居民的購房范圍將逐步擴大，會考慮選擇地鐵沿線的樓盤。主要的考慮有二點：一是生活交通方便。二是認為地鐵樓盤可以升值。事實上，地鐵在房地產開發(fā)中確實有“點金棒”的作用，可以令無人問津的區(qū)域變?yōu)闃鞘械臒狳c。但這也不是絕對的`。因為理性的購房者則更關注樓盤物業(yè)本身的品質，只有綜合品質的提升，才能贏得更多買家的認可。

　　4、地鐵建設對其它城市配套工程的影響

　　對于一個城市來說，交通方式一旦改變，人們的購物模式也將隨之改變。隨著地鐵的開通，在中轉站點或大型地鐵出入口，二、三級商圈也將因地鐵而形成新的商業(yè)中心。

　　有關資料顯示，市區(qū)內地鐵出入口的商業(yè)、物業(yè)通常是最大的受益點。從地鐵線的規(guī)劃設點來看，鄰近地鐵站點1000米以內輻射圈的物業(yè)，將是地鐵概念的極大受益者，尤其在起點站、終點站、中轉站附近。其實，精明的開發(fā)商已經看到，地鐵的便利交通無疑是樓市的亮點，但單單依賴這一個優(yōu)勢很難真正吸引購房者。為此，在地鐵周圍的配套設施上做文章，成了開發(fā)商的另一把殺手锏。目前沈陽地鐵沿線的樓盤大都依現(xiàn)有的學校、醫(yī)院、銀行、商務中心等相關設施而建。其樓盤在自身內部配套方面，如社區(qū)醫(yī)院、超市、郵局、社區(qū)服務中心等相關配套工程都應該一應俱全。未來，沈城必將形成以地鐵周圍商圈為依托的新商圈。

　　5、地鐵建設對城市功能定位的影響

　　隨著沈陽的經濟發(fā)展以及城市建設的加快，越來越多的市民開始了解到地鐵為人們的日常生活所帶來的便利。一方面地鐵的開通對于一個城市來說，是交通方面的改變，為市民帶來了便捷的生活方式，節(jié)省了出行時間，緩解了地上的交通壓力。另一方面地鐵的開通改變了城市格局，使得城市功能重新定位，由于地鐵商業(yè)圈的形成，一些新的經營業(yè)態(tài)，經營理念也將被帶進沈陽市場。

　　新地鐵線路的規(guī)劃，建設和開通，意味著沈陽由平面交通進入立體化交通時代。隨著城市交通越來越擁擠，地鐵概念正在逐漸被人們所接受的同時，人們也正在加強關注地鐵周邊的物業(yè)，因此項目自身的正確定位，加之周邊環(huán)境的不斷完善和交通的更加便捷，會使項目極具升值潛力。

　　三、沈陽房地產業(yè)迎接地鐵建設的對策

　　地鐵建設對沈陽市房地產業(yè)是一柄雙刃劍。盡管地鐵建設會對沈陽的房地產市場產生強大的推動作用，但是這并不是決定因素。多年來，由于經濟環(huán)境和城市發(fā)展水平的影響，地鐵建設后周邊房地產項目相繼啟動，又在站點周圍形成了新的交通壓力，這將給地鐵帶來負面的影響。沿線集中開發(fā)過度的話，其他交通方式所具有的通病，地鐵也將不難幸免。房地產業(yè)應該如何應對，是一個重大的課題。

　　1、將提供大量的就業(yè)機會

　　地鐵對就業(yè)的拉動影響會一直貫穿始終。在地鐵修建階段，需要大量勞動力挖溝搭橋，創(chuàng)造了大量的就業(yè)機會。地鐵開通以后，運營本身會直接吸納就業(yè)人員，同時地鐵商鋪不僅可以直接為一部分人解決就業(yè)問題，還會吸納其他人員就業(yè)。

　　2、東部將崛起三大經濟圈

　　沈陽地鐵一號線一期工程共設車站18座，其中津橋站、滂江站、黎明文化宮站三個地鐵站點在大東區(qū)內。一旦地鐵建成，這三個站點將成為大東區(qū)強有力的三個黃金地帶。時下，大東區(qū)招商局正在積極謀劃這三大地鐵商圈。

　　3、沿線地鐵成為新的增長點

　　鐵西區(qū)和大東區(qū)將在地鐵效應的影響下成為2006年樓盤暢銷的主要受益者。對于商圈而言，最得益于地鐵經濟的就是太原街，便利的交通必將帶來太原街商業(yè)的另一次高峰。此外，地鐵的開通也為金廊工程的建設起到了極大的促進作用。

　　總之，地鐵建設是沈陽幾十年來的大事，其對沈陽城市經濟的發(fā)展和居民的生活將會產生深遠的影響。如何建立一個和諧的、發(fā)展的社會，如何利用地鐵建設這一契機提升沈陽的城市形象，促進城市經濟發(fā)展，將是我們思考的問題。

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