房地產(chǎn)成本控制方法研究論文
一、房地產(chǎn)企業(yè)加強成本控制的作用
。ㄒ唬┍WC作用
通過加強成本控制,可以對房地產(chǎn)企業(yè)的日常生產(chǎn)經(jīng)營過程中所發(fā)生的各項成本費用從空間和時間上進行監(jiān)督和調(diào)控,及時發(fā)現(xiàn)項目成本中的偏差,并可以采用科學合理的方法予以更正,提高成本費用的使用效率,進一步保證房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營目標的早日實現(xiàn)。
。ǘ┐龠M作用
在企業(yè)日常的生產(chǎn)經(jīng)營過程中,成本控制可以運用系統(tǒng)工程的原理,計算、調(diào)節(jié)和控制各種費用,可以及時發(fā)現(xiàn)經(jīng)營過程中的薄弱環(huán)節(jié),及時發(fā)掘出房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部潛力,有利于促進房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)變經(jīng)營機制,提高經(jīng)營管理水平,提高企業(yè)核心競爭力。因此,加強成本控制對房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展有促進作用。
。ㄈ┍O(jiān)督作用
房地產(chǎn)企業(yè)成本控制是全方位、全過程的系統(tǒng)控制,加強成本控制可以很好監(jiān)控房地產(chǎn)企業(yè)項目建設(shè)的全過程,主管人員可以通過資料信息系統(tǒng)更好的反映出一些違法行為、浪費行為,可以避免一些不必要的浪費和違法行為。
。ㄋ模﹨f(xié)調(diào)作用
房地產(chǎn)企業(yè)各個方面利益受成本控制水平的影響,同時相關(guān)物質(zhì)利益協(xié)調(diào)水平的高低也會影響財務(wù)成本控制。從企業(yè)成本目標來看,由于一些客觀原因?qū)е略诰唧w的實施過程中會略顯不公平、合理。通過加強成本控制,可以協(xié)調(diào)好企業(yè)各方的利益,實現(xiàn)各個子系統(tǒng)的協(xié)調(diào)統(tǒng)一。
二、房地產(chǎn)成本控制的管理方法
。ㄒ唬┩顿Y決策階段的成本控制管理方法
1.引進前期成本控制人才。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了提高成本控制管理水平,要提高對前期成本控制人才的招聘,這樣才能不斷提高投資決策階段的成本控制管理水平,才能從源頭上提高投資決策階段的成本控制水平。2.建立成本控制機構(gòu)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要在投資決策階段建立成本控制機構(gòu),要對開發(fā)項目進行可行性的研究,成本組織機構(gòu)的成員主要由以下成員構(gòu)成:房地市場專家、房地產(chǎn)管理的造價工程師、房地產(chǎn)項目開發(fā)的技術(shù)人員。同時,為了理論聯(lián)系實際,也可以聘請高校教授來授課,這個機構(gòu)應由善管理、知造價、懂技術(shù)的領(lǐng)導來負責。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以根據(jù)成本控制機構(gòu)的相關(guān)數(shù)據(jù),房地產(chǎn)領(lǐng)導就會熟悉、了解資金的使用情況,銀行也可以明確開發(fā)項目的償債能力,堅持安全貸款的原則,科學合理的確定貸款數(shù)額。通過成本控制機構(gòu),房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就會合理安排資金,保證項目資金得到有效利用,防止項目資金得不到合理利用造成資金鏈斷裂的問題。
。ǘ┰O(shè)計階段的成本管理方法
1.做好技術(shù)經(jīng)濟的分析工作。房地產(chǎn)項目設(shè)計工作是經(jīng)濟與技術(shù)對立統(tǒng)一的。因此,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應該從技術(shù)經(jīng)濟分析和項目方案進行比較選擇,有利于保證開發(fā)項目的經(jīng)濟合理性。其中,技術(shù)經(jīng)濟分析的主要工作內(nèi)容是在保證開發(fā)項目質(zhì)量和要求的基本前提下,適當減少工程內(nèi)容,不用或者少用過多的材料,這樣就可以在保證項目工程質(zhì)量的情況下,降低開發(fā)項目的成本。
2.采用競爭機制和設(shè)計招標。在項目設(shè)計階段,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要有以下三種形式:設(shè)計招標方式、指定承包方式、協(xié)商方式。設(shè)計招標是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從眾多中標單位中選擇優(yōu)秀的單位來完成項目設(shè)計工作,實行設(shè)計招標可以使各個設(shè)計單位在公平的環(huán)境下競爭,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以從多種設(shè)計方案中選擇,提高了項目設(shè)計方案的質(zhì)量,同時也可以有效防止行業(yè)之間的不正當競爭。
(三)招標階段成本控制管理方法
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了保證工程清單的正確性,要合理利用好簽訂合同的機會,用合同條款的方式約定具體對施工過程中的材料、人工等因素。一般來說,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以采用以下兩種方法進行招標,即固定總價招標和工程量清單招標。其中,固定總價招標的方式主要應用在項目緊張的情況下,投標單位承擔主要的風險,工程造價可以由招標方控制,然而這種方法不利于反映某一個單項的`造價。因此,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也要從實際情況出發(fā),在招標階段選擇合理的成本控制管理方法。
(四)成本施工階段成本控制管理方法
1.不斷提高員工的節(jié)約意識。從實質(zhì)上來講,房地產(chǎn)開發(fā)項目是一個比較系統(tǒng)復雜的工作。因此,在項目實施過程中要落實節(jié)約的原則,也就是在保證工程項目質(zhì)量的前提下,大大節(jié)約房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的物力、財力、人力,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的員工要認識到節(jié)約并不是消極的節(jié)約成本,而是動態(tài)監(jiān)督施工階段的成本使用情況,將工作的重點放在事前監(jiān)督上,要以系統(tǒng)論為主要的指導思想。節(jié)約原則要從以下三方面入手:
(1)建立嚴格的財務(wù)制度和明確成本開支的范圍,這樣有利于監(jiān)督和限制成本開支;
。2)控制失控的成本,這樣就可以有效防止浪費成本的現(xiàn)象;
。3)優(yōu)化施工方案。管理公共項目,降低對施工項目物力、人力、財力的消耗。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只有做好以上三點,才能合理控制好開發(fā)項目的成本,實現(xiàn)節(jié)約項目成本的目標。
2.優(yōu)化施工方法,制定科學合理的施工方案。房地產(chǎn)項目施工質(zhì)量水平與施工方案的選擇密切相關(guān),施工方案的選擇也會影響工程造價,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于選擇項目施工方案不同,就會影響工程造價、工期、施工機具的不同。因此,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)降低工程成本可以通過優(yōu)化施工方案,要結(jié)合自身設(shè)備、現(xiàn)場情況、施工圖紙、施工經(jīng)驗、技術(shù)規(guī)范驗收標準和管理水平等因素,制定出一套科學合理的施工方案,合理控制工程造價,提高施工設(shè)備的利用率和效率,更好地實現(xiàn)節(jié)約成本的目的。
三、結(jié)語
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實行成本控制管理工作有重要的意義,不僅可以帶動房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展,也可以為房地產(chǎn)行業(yè)帶來一個良好的風氣,可以激勵房地產(chǎn)行業(yè)實現(xiàn)節(jié)能降耗。因此,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理者要認識到成本控制管理的重要性,要做好各個階段的房地產(chǎn)項目的成本控制管理工作,保證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在競爭激烈的市場環(huán)境下立于不敗之地。
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