(實(shí)用)房地產(chǎn)的論文

　　從小學(xué)、初中、高中到大學(xué)乃至工作，大家最不陌生的就是論文了吧，論文的類型很多，包括學(xué)年論文、畢業(yè)論文、學(xué)位論文、科技論文、成果論文等。那要怎么寫(xiě)好論文呢？下面是小編精心整理的房地產(chǎn)的論文，希望能夠幫助到大家。

房地產(chǎn)的論文1

　　1概述

　　人力資源是企業(yè)最為重要的核心要素和戰(zhàn)略資源，任何企業(yè)的發(fā)展都離不開(kāi)人力資源的有效管理，房地產(chǎn)企業(yè)更是如此。尋找人才、留住人才、發(fā)展人才，為企業(yè)保持強(qiáng)勁的生命力和競(jìng)爭(zhēng)力，為實(shí)現(xiàn)企業(yè)的遠(yuǎn)景及目標(biāo)提供有力的人才支持，對(duì)國(guó)有房地產(chǎn)項(xiàng)目公司尤為重要。

　　2人力資源管理對(duì)項(xiàng)目公司的特殊意義

　　2.1激烈的房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的需要

　　隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，項(xiàng)目公司面臨更多的機(jī)遇和挑戰(zhàn)，在上級(jí)集團(tuán)公司授權(quán)下，可以直接參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，但從可行性研究、前期規(guī)劃、工程管理、成本控制到銷售回款，每一個(gè)環(huán)節(jié)都需要有專業(yè)的人才來(lái)保證實(shí)施，都需要優(yōu)秀的人力資源管理來(lái)調(diào)配，否則遲早將被市場(chǎng)所淘汰。

　　2.2項(xiàng)目運(yùn)行安全的保障

　　房地產(chǎn)行業(yè)作為高投入、高風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)，存在著資金、質(zhì)量、安全等各方面的風(fēng)險(xiǎn)隱患，只有在人力資源管理中做好人的工作，才能從源頭上規(guī)避這些潛在的風(fēng)險(xiǎn)，保證項(xiàng)目公司的安全運(yùn)行。

　　2.3企業(yè)戰(zhàn)略成功實(shí)施的前提

　　必須通過(guò)實(shí)施人力資源管理來(lái)確保項(xiàng)目公司經(jīng)營(yíng)方針和年度目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，從而保證整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的完成，使企業(yè)立于不敗之地。

　　3項(xiàng)目公司人力資源管理工作中存在的問(wèn)題

　　大型國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)過(guò)前幾年房地產(chǎn)行業(yè)的高速發(fā)展，下屬項(xiàng)目公司基本數(shù)量較多，但規(guī)模小、人數(shù)少，與大企業(yè)、外資企業(yè)相比，在人力資源管理的各個(gè)環(huán)節(jié)都存在著不盡如人意的表現(xiàn)：

　　3.1優(yōu)秀人才引進(jìn)難

　　困難集中體現(xiàn)在難以吸引、留住和合理運(yùn)用優(yōu)秀的員工，項(xiàng)目公司的管理人員和核心人員基本是集團(tuán)公司委派的，大部分員工都是外聘的，而外聘的優(yōu)秀員工始終無(wú)法進(jìn)入企業(yè)的核心層，難以發(fā)揮其才能，從而造成大量的優(yōu)秀員工流失。

　　3.2人才結(jié)構(gòu)不合理

　　雖然房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)過(guò)近幾年快速發(fā)展過(guò)程，也引進(jìn)了大批經(jīng)營(yíng)管理和專業(yè)技術(shù)人才，但是相比于科技的進(jìn)步和企業(yè)的需求，項(xiàng)目公司所需的高素質(zhì)管理人才和高水平科技人才仍無(wú)法得到滿足。引進(jìn)人才雖然地緣相連、人緣相親、經(jīng)濟(jì)相容、文化相通，但由于企業(yè)性質(zhì)大都是從內(nèi)部施工企業(yè)管理崗位轉(zhuǎn)入，和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的業(yè)務(wù)上相比存在較大差異。

　　3.3人才流動(dòng)速度快

　　目前房地產(chǎn)人才市場(chǎng)上高端人才一部分流向海外，一部分流向國(guó)內(nèi)的大型外企。項(xiàng)目公司面臨著人才“選、用、育、留”難的問(wèn)題，人才的缺乏已嚴(yán)重制約了項(xiàng)目公司的健康發(fā)展。

　　4項(xiàng)目公司人力資源管理工作開(kāi)展不利的原因

　　4.1缺乏專業(yè)管理人員來(lái)開(kāi)展人力資源管理工作

　　國(guó)有房地產(chǎn)項(xiàng)目公司一般都是單一項(xiàng)目，規(guī)模較小，沒(méi)有專門的人力資源管理部門和專業(yè)管理人員，在人力資源管理上，往往也只是根據(jù)上級(jí)集團(tuán)公司的要求，按部就班地實(shí)施招聘、合同管理、考勤、薪酬、調(diào)動(dòng)等工作，而在員工激勵(lì)、自主培訓(xùn)、企業(yè)文化建設(shè)等方面的工作基本沒(méi)有。

　　4.2項(xiàng)目公司市場(chǎng)地位低下，培訓(xùn)資金投入不足，制約著人力資源管理的發(fā)展

　　除參加上級(jí)集團(tuán)公司組織的培訓(xùn)外，項(xiàng)目公司對(duì)骨干進(jìn)行系統(tǒng)、長(zhǎng)期培訓(xùn)的能力缺乏。一方面是每年用于員工的培訓(xùn)費(fèi)用不足，另一方面缺乏專人組織培訓(xùn)，培訓(xùn)內(nèi)容和培訓(xùn)形式單一，培訓(xùn)計(jì)劃缺少規(guī)劃，嚴(yán)重制約了項(xiàng)目公司人力資源管理的發(fā)展。

　　4.3薪酬體系缺乏合理的激勵(lì)機(jī)制，給人力資源管理工作的開(kāi)展帶來(lái)困難

　　（1）項(xiàng)目公司的薪酬體系一般參照集團(tuán)公司標(biāo)準(zhǔn)，沒(méi)有與公司的實(shí)際結(jié)合起來(lái)，靈活性、透明性差。員工基本工資的等級(jí)較少，其調(diào)整除了職位的晉升外別無(wú)它法；

　�。�2）薪酬沒(méi)有真正與績(jī)效掛鉤。雖然實(shí)行年終考核獎(jiǎng)等績(jī)效管理手段，但員工年終考核結(jié)果還是以基層主管的主觀判斷為主，缺乏一定的科學(xué)性，且年終考核獎(jiǎng)的檔次也沒(méi)有真正拉開(kāi)，員工對(duì)考核的感受不深；

　�。�3）福利機(jī)制不完善。外聘員工由于檔案、黨團(tuán)關(guān)系不在公司內(nèi)，原就對(duì)企業(yè)的歸屬感不強(qiáng)，加之升職通道、高層次培訓(xùn)、職稱評(píng)定等其他激勵(lì)手段不足，無(wú)法提供人才干好事業(yè)的良好環(huán)境；

　�。�4）缺乏對(duì)地域特點(diǎn)的區(qū)別。各項(xiàng)目公司所處的區(qū)域不同，各區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r又有著極大的差異，一、二線經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市的`住房、消費(fèi)、醫(yī)療、教育成本都遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他城市，而集團(tuán)公司對(duì)各項(xiàng)目公司的工資總額、崗位工資標(biāo)準(zhǔn)通常采取一刀切、平均主義的做法，給部分區(qū)域的項(xiàng)目公司增加了引進(jìn)優(yōu)秀人才、留住優(yōu)秀人才的難度。

　　4.4對(duì)人才重使用輕開(kāi)發(fā)

　　人力資源管理中人是核心，而有些項(xiàng)目公司對(duì)員工存在重使用、輕開(kāi)發(fā)的現(xiàn)象。人應(yīng)該像蓄電池一樣，充足電后自然會(huì)放電，然后再進(jìn)行充電循環(huán)使用，如果一味地過(guò)度使用，而不及時(shí)補(bǔ)充新的能量和知識(shí)，員工遲早會(huì)在高壓下選擇另謀出路，企業(yè)永遠(yuǎn)無(wú)法留住人才。

　　5加強(qiáng)和完善項(xiàng)目公司人力資源管理的對(duì)策及建議

　　項(xiàng)目公司的人力資源管理，應(yīng)從選人、用人、育人及留人等方面著手，逐步建立起完善的人力資源管理體系。

　　5.1招聘人才的天平應(yīng)向無(wú)資歷有潛力的新手傾斜

　　招聘人才的天平應(yīng)向無(wú)資歷有潛力的新手傾斜，這是項(xiàng)目公司彌補(bǔ)外部挖掘人才弱勢(shì)的現(xiàn)實(shí)選擇。項(xiàng)目公司受自身各方面因素所限，無(wú)法吸引更多工作經(jīng)驗(yàn)豐富的高素質(zhì)人才，而且即使引進(jìn)了這樣的人才，也未必能長(zhǎng)期留住，反而會(huì)給企業(yè)人力資源帶來(lái)不利影響。因此，項(xiàng)目公司要建立切實(shí)可行的人才儲(chǔ)備機(jī)制，在招聘時(shí)，要更關(guān)注應(yīng)聘者的學(xué)習(xí)能力、發(fā)展?jié)摿�和道德修養(yǎng)，即使是沒(méi)有任何資歷的畢業(yè)生，也可以從一張白紙開(kāi)始，根據(jù)企業(yè)的需要畫(huà)出最美的圖畫(huà)，同時(shí)還能培養(yǎng)員工對(duì)企業(yè)的感情和忠誠(chéng)度。

　　5.2應(yīng)重在內(nèi)部培養(yǎng)為主

　　項(xiàng)目公司應(yīng)當(dāng)主動(dòng)擔(dān)負(fù)起員工知識(shí)更新的責(zé)任，要立足自我培養(yǎng)為主、外部培訓(xùn)為輔，面向高級(jí)經(jīng)營(yíng)管理人員、專業(yè)技術(shù)人員和基層員工，建立健全以能力建設(shè)為核心的人才培養(yǎng)機(jī)制、內(nèi)外培訓(xùn)相結(jié)合的多層次、多渠道的教育培訓(xùn)體系和企業(yè)內(nèi)部的終生學(xué)習(xí)系統(tǒng)。不僅要有對(duì)專業(yè)知識(shí)、專業(yè)技能的培養(yǎng)，而且還必須要有對(duì)團(tuán)隊(duì)精神、開(kāi)拓創(chuàng)新、道德素養(yǎng)、政策理論水平的培養(yǎng)。

　　5.3加大培訓(xùn)投入，不斷促使企業(yè)人才輩出

　　項(xiàng)目公司通過(guò)各種專業(yè)技術(shù)、繼續(xù)教育、政治理論以及學(xué)歷深造等方面的培訓(xùn)，不僅提高員工的素質(zhì)和能力，提高公司的整體水平和工作效益，還能使員工真切感受到企業(yè)對(duì)自己的重視和企業(yè)未來(lái)的發(fā)展，從而產(chǎn)生對(duì)企業(yè)的歸屬感，改善工作動(dòng)機(jī)，調(diào)動(dòng)工作積極性。

　　5.4要重視情感管理

　　情感需求是人類需求的最高層次，正向的情感管理能從內(nèi)心深處激發(fā)每個(gè)員工的內(nèi)在潛力、主動(dòng)性和創(chuàng)造精神，消除職工的消極情緒，就項(xiàng)目公司而言，其薪酬、福利、名氣、社會(huì)地位等可能不盡如人意，但“情”能補(bǔ)拙，通過(guò)雙向的情感交流和溝通，能使員工切身感受到被需要和被肯定，感受到自身價(jià)值得到了體現(xiàn)，從而激發(fā)員工的斗志，使個(gè)人目標(biāo)與企業(yè)目標(biāo)保持一致，形成良性循環(huán)。

　　5.5建立有效的激勵(lì)機(jī)制

　�。�1）建立科學(xué)、合理、有效的薪酬制度。項(xiàng)目公司要根據(jù)德才兼?zhèn)涞囊�求，建立健全崗位目�?biāo)責(zé)任制，建立以業(yè)績(jī)?yōu)橐罁?jù)，由品德、知識(shí)、能力等要素構(gòu)成的各類人才評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，堅(jiān)持效率優(yōu)先、兼顧公平。對(duì)績(jī)效薪酬的分配，要向一線基層崗位、關(guān)鍵管理崗位、有突出貢獻(xiàn)人才傾斜，適當(dāng)拉開(kāi)收入差距；

　　（2）健全員工的職業(yè)發(fā)展通道。打破論資排輩的觀念和做法，通過(guò)內(nèi)部輪崗制度、末位淘汰制度及業(yè)績(jī)考核制度，使每個(gè)人都能發(fā)揮所長(zhǎng)、人盡其用，引導(dǎo)員工多渠道成才，形成能上能下、能進(jìn)能出、競(jìng)爭(zhēng)充滿活力的選人用人機(jī)制；

　�。�3）完善配套的激勵(lì)措施。項(xiàng)目公司除了制定出好的薪酬和晉升制度外，還應(yīng)該以企業(yè)的核心價(jià)值觀為導(dǎo)向，宣傳企業(yè)文化，在政治上、生活上關(guān)心員工，建立工會(huì)組織，加強(qiáng)工作保障、改善生活條件、解決實(shí)際困難，為所有員工提供一個(gè)沒(méi)有后顧之憂、能夠充分發(fā)揮自己才能的平臺(tái)。

　　6結(jié)語(yǔ)

　　當(dāng)今社會(huì)，人才已成為一種資源，真正的人力資源管理是強(qiáng)調(diào)人和崗位適配，強(qiáng)調(diào)人才的二次開(kāi)發(fā)。國(guó)有房地產(chǎn)項(xiàng)目公司應(yīng)轉(zhuǎn)變思路，積極創(chuàng)造條件，營(yíng)造尊重知識(shí)、尊重人才的良好氛圍，讓想干事的人有機(jī)會(huì)，肯干事的人有舞臺(tái)，干成事的人有位置，以促使“人”“事”和諧發(fā)展。

房地產(chǎn)的論文2

　　【文章摘要】

　　目前，對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，確定投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值已經(jīng)成為我國(guó)資產(chǎn)評(píng)估界的一項(xiàng)新興業(yè)務(wù)。本文就投資性房地產(chǎn)評(píng)估的背景、投資性房地產(chǎn)評(píng)估過(guò)程中的關(guān)鍵事項(xiàng)、不同會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下投資性房地產(chǎn)的評(píng)估談?wù)効捶ā?/p>

　　【關(guān)鍵詞】

　　投資性房地產(chǎn)；評(píng)估；背景；關(guān)鍵事項(xiàng)

　　1 投資性房地產(chǎn)的評(píng)估背景

　　隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，我國(guó)的一些企業(yè)與很多發(fā)達(dá)國(guó)家企業(yè)一樣，將房地產(chǎn)作為一種投資手段，一些企業(yè)甚至把這種投資行為作為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。

　　為了順應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的潮流，我國(guó)財(cái)政部借鑒《國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第40號(hào)―投資性房地產(chǎn)》（以下簡(jiǎn)稱國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則），發(fā)布了《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)―投資性房地產(chǎn)》（以下簡(jiǎn)稱國(guó)內(nèi)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則），使我國(guó)投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)核算有章可循、有法可依。

　　國(guó)內(nèi)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則借鑒了國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中的相關(guān)規(guī)定并在公允價(jià)值應(yīng)用方面有限度地進(jìn)行了創(chuàng)新。它的要點(diǎn)是：一將投資性房地產(chǎn)從固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)中分離出來(lái)單獨(dú)核算并在報(bào)表中單獨(dú)列示；二在滿足一定條件的情況下，投資性房地產(chǎn)可以公允價(jià)值計(jì)量，在會(huì)計(jì)期末以公允價(jià)值在會(huì)計(jì)報(bào)告中反映。

　　投資性房地產(chǎn)在國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和國(guó)內(nèi)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中內(nèi)容有所區(qū)別。國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中，投資性房地產(chǎn)是能夠單獨(dú)計(jì)量、單獨(dú)出售的為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。包括：為資本增值而長(zhǎng)期持有的土地（正常經(jīng)營(yíng)中持有短期出售的土地不包括在內(nèi)）；未來(lái)用途尚未確定的土地；主體擁有或在融資租賃下持有并在一項(xiàng)或多項(xiàng)經(jīng)營(yíng)租賃下租出的建筑物；準(zhǔn)備出租的空閑建筑物。在國(guó)內(nèi)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中，投資性房地產(chǎn)是能夠單獨(dú)計(jì)量、單獨(dú)出售的為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。包括：已出租的建筑物，已出租的土地使用權(quán)，持有的準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。而用于出租的土地使用權(quán)可以是通過(guò)出讓方式取得的，也可以是通過(guò)轉(zhuǎn)讓方式取得；對(duì)于用于出租的建筑物，必須是企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)的。

　　“公允價(jià)值”這個(gè)概念，在國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和國(guó)內(nèi)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中有不同的表述。在國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中，“公允價(jià)值”是指熟悉情況的交易雙方在公平交易中進(jìn)行資產(chǎn)交換的金額。在國(guó)內(nèi)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中，“公允價(jià)值”是指熟悉情況的交易雙方在一項(xiàng)公平交易中自愿進(jìn)行資產(chǎn)交換或者債務(wù)清償?shù)慕痤~。盡管表述有所區(qū)別，但兩者在本質(zhì)上是一致的。

　　投資性房地產(chǎn)有兩種計(jì)量模式，成本計(jì)量模式和公允價(jià)值計(jì)量模式。對(duì)于采用公允價(jià)值模式計(jì)量的企業(yè)，首先要解決的問(wèn)題就是怎樣確定投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值。國(guó)際上流行的做法是借助于獨(dú)立第三方――資產(chǎn)評(píng)估師的評(píng)估結(jié)果，這是大部分企業(yè)和注冊(cè)會(huì)計(jì)師的首選。

　　為了對(duì)投資性房地產(chǎn)的評(píng)估行為進(jìn)行規(guī)范，中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)于20xx年、20xx年先后制定并發(fā)布了《以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估指南（試行）》和《投資性房地產(chǎn)評(píng)估指導(dǎo)意見(jiàn)（試行）》。這兩部規(guī)章的實(shí)施，對(duì)于規(guī)范評(píng)估人員的評(píng)估行為，維護(hù)資產(chǎn)評(píng)估當(dāng)事人的合法權(quán)益。

　　2 投資性房地產(chǎn)評(píng)估過(guò)程中的關(guān)鍵事項(xiàng)

　　下面是評(píng)估人員為滿足某上市公司財(cái)務(wù)報(bào)告披露需要而進(jìn)行的投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值評(píng)估業(yè)務(wù)，我們以此為例，就評(píng)估范圍的確定、評(píng)估基準(zhǔn)、評(píng)估方法和評(píng)估假設(shè)及評(píng)估初稿的提交等問(wèn)題進(jìn)行探討。該上市公司為基建行業(yè)企業(yè)，擁有多達(dá)近二千多項(xiàng)的物業(yè)，其中投資性房地產(chǎn)就有約50項(xiàng)，分布我國(guó)北京、上海、廣州、深圳等一線城市和眾多的二線城市。

　　2.1確定評(píng)估范圍

　　在這項(xiàng)評(píng)估業(yè)務(wù)中，重要的環(huán)節(jié)之一就是確定投資性房地產(chǎn)的范圍。投資性房地產(chǎn)本應(yīng)由企業(yè)自行確定，但因?yàn)橥顿Y性房地產(chǎn)是新興事物，企業(yè)對(duì)其認(rèn)識(shí)不到位，所以投資性房地產(chǎn)范圍往往由注冊(cè)會(huì)計(jì)師協(xié)助確定。注冊(cè)會(huì)計(jì)師會(huì)根據(jù)自己對(duì)投資性房地產(chǎn)的理解確定投資性房地產(chǎn)范圍，但這個(gè)范圍往往因?yàn)檫^(guò)大過(guò)多而不被企業(yè)所接受。企業(yè)認(rèn)為持有房地產(chǎn)的目的不是賺取租金或資本增值，盡管目前正在出租，但這只是一個(gè)短期的行為。注冊(cè)會(huì)計(jì)師則認(rèn)為，他們的識(shí)別過(guò)程嚴(yán)格地遵循了會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定。雙方博弈的結(jié)果是注冊(cè)會(huì)計(jì)師做出了讓步，將位于一線城市且全部或絕大部分已經(jīng)出租的寫(xiě)字樓作為投資性房地產(chǎn)。

　　在確定投資性房地產(chǎn)范圍的過(guò)程中，企業(yè)和注冊(cè)會(huì)計(jì)師各有各的判斷，評(píng)估人員本身沒(méi)有太多的發(fā)言權(quán)，是被動(dòng)的，但評(píng)估人員必須參與其中，并且了解雙方對(duì)投資性房地產(chǎn)范圍確定不一致并各自堅(jiān)持的理由�？蛻粽J(rèn)為自己是基建行業(yè)的上市公司，若持有大量的投資性房地產(chǎn)會(huì)被認(rèn)為不務(wù)正業(yè)，而且投資性房地產(chǎn)在每年都需要評(píng)估太麻煩，但是注冊(cè)會(huì)計(jì)師則認(rèn)為自己有責(zé)任判斷企業(yè)的分類是否合理，這是職責(zé)所在。所以要求評(píng)估人員要對(duì)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的相關(guān)規(guī)定必須熟悉。

　　2.2明確評(píng)估基準(zhǔn)、評(píng)估方法和評(píng)估假設(shè)

　　投資性房地產(chǎn)的評(píng)估基準(zhǔn)是市場(chǎng)價(jià)值，雖然會(huì)計(jì)準(zhǔn)則要求的是公允價(jià)值，對(duì)于本例中的`投資性物業(yè)，市場(chǎng)價(jià)值與公允價(jià)值是一致的，市場(chǎng)價(jià)值就是公允價(jià)值，公允價(jià)值就是市場(chǎng)價(jià)值。

　　投資性房地產(chǎn)的評(píng)估方法可以是市場(chǎng)比較法，也可以是收益法。以市場(chǎng)比較法為主，兼顧收益法。

　　評(píng)估假設(shè)方面，主要問(wèn)題是用收益法進(jìn)行評(píng)估時(shí)租期內(nèi)外租金如何確定問(wèn)題，特別是如果租期內(nèi)的租金與市場(chǎng)租金明顯不同時(shí)如何處理的問(wèn)題，這方面需要評(píng)估人員與注冊(cè)會(huì)計(jì)師進(jìn)行有效地溝通。

　　2.3提交投資性房地產(chǎn)評(píng)估初稿

　　評(píng)估人員在完成了評(píng)估過(guò)程之后，要將評(píng)估初步結(jié)果告知企業(yè)。因?yàn)樵u(píng)估結(jié)果對(duì)企業(yè)的利潤(rùn)有直接的影響，企業(yè)不愿意看到過(guò)高或過(guò)低的評(píng)估結(jié)果，所以需要評(píng)估人員與企業(yè)進(jìn)行有效溝通。

　　評(píng)估人員應(yīng)當(dāng)明白，企業(yè)對(duì)其物業(yè)的了解有時(shí)比評(píng)估人員深刻。當(dāng)然評(píng)估人員不能因?yàn)槠髽I(yè)的特殊要求而影響評(píng)估結(jié)果的公允，要進(jìn)行充分的市場(chǎng)調(diào)查，對(duì)于確實(shí)存在的客觀事實(shí)必須保持評(píng)估的獨(dú)立性。

　　3 投資性房地產(chǎn)在不同的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下的評(píng)估

　　3.1國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下，評(píng)估范圍、關(guān)鍵問(wèn)題及解決方法 國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下，企業(yè)進(jìn)行投資性房地產(chǎn)評(píng)估通常是出于以下五個(gè)方面的需要：一是企業(yè)在對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的情況下，注冊(cè)會(huì)計(jì)師要確定投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值并在審計(jì)報(bào)告中加以反映；二是融資租入的投資性房地產(chǎn)要按照最小租金支出現(xiàn)值與公允價(jià)值孰低的原則來(lái)確定其初始成本時(shí)；三是以非貨幣性交易方式取得的投資性房地產(chǎn)需要以公允價(jià)值作為其入賬成本；四是企業(yè)在采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的情況下，投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用房地產(chǎn)或存貨時(shí)應(yīng)按轉(zhuǎn)換之日的公允價(jià)值確定入賬成本；五是企業(yè)采用成本模式對(duì)其投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的情況下，注冊(cè)會(huì)計(jì)師的審計(jì)報(bào)告需要披露投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值或該公允價(jià)值無(wú)法可靠計(jì)量的原因。

　　在評(píng)估實(shí)務(wù)中，以第一項(xiàng)和第五項(xiàng)投資性房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)居多。為了順利地進(jìn)行評(píng)估工作，評(píng)估人員事前要與注冊(cè)會(huì)計(jì)師進(jìn)行有效的溝通，了解評(píng)估的目的；要熟悉會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定，具備相關(guān)的會(huì)計(jì)知識(shí)；要熟悉財(cái)務(wù)報(bào)表中投資性房地產(chǎn)的反映方式；要與注冊(cè)會(huì)計(jì)師進(jìn)行溝通，選擇恰當(dāng)?shù)脑u(píng)估方法及假設(shè)；要關(guān)注投資性房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)情況；要了解投資性房地產(chǎn)實(shí)際出租情況及相關(guān)的租約條款。

　　3.1.1事前與注冊(cè)會(huì)計(jì)師進(jìn)行有效的溝通，了解評(píng)估的目的

　　評(píng)估人員在接受了業(yè)務(wù)委托之后，應(yīng)提議召開(kāi)注冊(cè)評(píng)估師、委托人和注冊(cè)會(huì)計(jì)師三方參加的溝通協(xié)調(diào)會(huì)，以了解評(píng)估報(bào)告需要滿足的相關(guān)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定。

　　隨著新的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的逐步實(shí)施，以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估業(yè)務(wù)會(huì)成為資產(chǎn)評(píng)估行來(lái)的一項(xiàng)新興業(yè)務(wù)。所以評(píng)估人員應(yīng)盡可能對(duì)相關(guān)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則進(jìn)行深入研究，以便與注冊(cè)會(huì)計(jì)師有“共同語(yǔ)言”。

　　3.1.3熟悉財(cái)務(wù)報(bào)表中投資性房地產(chǎn)的反映方式

　　注冊(cè)會(huì)計(jì)師運(yùn)用評(píng)估數(shù)據(jù)是為恰當(dāng)?shù)赜?jì)量或披露，所以評(píng)估人員應(yīng)該熟悉在財(cái)務(wù)報(bào)告中評(píng)估對(duì)象的原始數(shù)據(jù)內(nèi)涵。比如，投資性房地產(chǎn)賬面記錄的數(shù)據(jù)是“房地合一”的價(jià)值還是僅僅是房屋或土地使用權(quán)的價(jià)值？只有弄清楚這一點(diǎn)，才不會(huì)簡(jiǎn)單地給出房地一體的評(píng)估結(jié)論，不會(huì)對(duì)報(bào)告使用者產(chǎn)生誤導(dǎo)。

　　3.1.4要與注冊(cè)會(huì)計(jì)師進(jìn)行溝通，選擇恰當(dāng)?shù)脑u(píng)估方法和評(píng)估假設(shè)

　　國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定，財(cái)務(wù)報(bào)告中應(yīng)披露投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的評(píng)估方法和重要的評(píng)估假設(shè)，需要說(shuō)明所確定投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值是有充足的市場(chǎng)證據(jù)還是依賴了其他因素，即在財(cái)務(wù)報(bào)告中要將評(píng)估人員所采用的評(píng)估方法和所依據(jù)的評(píng)估假設(shè)都進(jìn)行披露。所以，評(píng)估人員必須將評(píng)估方法和評(píng)估假設(shè)等內(nèi)容與注冊(cè)會(huì)計(jì)師溝通并在評(píng)估報(bào)告中披露，以便于注冊(cè)會(huì)計(jì)師引用。

　　3.1.5要關(guān)注投資性房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)情況

　　與企業(yè)的其他資產(chǎn)不同，房地產(chǎn)是需要產(chǎn)權(quán)登記來(lái)確定權(quán)屬的資產(chǎn)。房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)是否完整、是否有瑕疵對(duì)其公允價(jià)值會(huì)產(chǎn)生重大影響，所以評(píng)估人員必須弄清楚待估的投資性房地產(chǎn)的權(quán)屬狀況，以確定其在現(xiàn)況下的公允價(jià)值。

　　3.1.6了解投資性房地產(chǎn)實(shí)際出租情況及相關(guān)租約條款

　　一般情況下，投資性房地產(chǎn)均是有租約的，評(píng)估人員應(yīng)了解現(xiàn)有租約中的租金是否公允。如果存在租約租金與市場(chǎng)租金相差懸殊的情況下，要分別租期內(nèi)和租期外進(jìn)行考慮，在租期內(nèi)按照租約內(nèi)的租金進(jìn)行計(jì)算，在租期外則按市場(chǎng)租金計(jì)算。

　　3.2投資性房地產(chǎn)在國(guó)內(nèi)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下的評(píng)估

　　3.2.1國(guó)內(nèi)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則與國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的區(qū)別

　　與國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則相比，國(guó)內(nèi)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則增加了采用公允價(jià)值計(jì)量模式的前提條件。企業(yè)只有在有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的情況下，才可以對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。

　　從投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量模式需要滿足的條件看，國(guó)內(nèi)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定在某種程度上限制了市場(chǎng)法以外的其他評(píng)估方法的使用。因?yàn)槠渌�的評(píng)估方法通常有較多的假設(shè)，主觀性較大，容易產(chǎn)生爭(zhēng)議。所以，公允價(jià)值計(jì)量模式在使用條件上的限制一定程度上提高了采用公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行計(jì)量的可靠性。

　　3.2.2對(duì)評(píng)估的影響

　　國(guó)內(nèi)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則與國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的區(qū)別，在后續(xù)計(jì)量、評(píng)估方法和周期性評(píng)估等方面都會(huì)對(duì)投資性房地產(chǎn)的評(píng)估產(chǎn)生影響。

　　后續(xù)計(jì)量方面。對(duì)投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量，國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則更傾向于公允價(jià)值模式，而國(guó)內(nèi)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則以成本模式為基準(zhǔn)模式，公允價(jià)值只有滿足一定條件才可使用，是一種可選模式。其原因是公允價(jià)值下不計(jì)提折舊或攤銷，變動(dòng)直接進(jìn)損益，容易帶來(lái)利潤(rùn)操縱，進(jìn)而影響所得稅。

　　評(píng)估方法方面。在國(guó)內(nèi)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下，首選的市場(chǎng)比較法。而國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下，收益法也是常用的評(píng)估方法之一。

　　周期性評(píng)估方面。國(guó)內(nèi)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下，并不需要在每個(gè)會(huì)計(jì)期末都確認(rèn)公允價(jià)值。但在國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下，投資性房地產(chǎn)需要每年評(píng)估一次，以滿足會(huì)計(jì)報(bào)告計(jì)量或披露的需要。

房地產(chǎn)的論文3

　　在現(xiàn)代房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理當(dāng)中，經(jīng)常碰到工作任務(wù)的計(jì)劃時(shí)間屢屢打破而拖延的情況，給項(xiàng)目成本控制造成極大浪費(fèi)。有一個(gè)可行性的計(jì)劃顯得非常重要。本文主要對(duì)現(xiàn)代房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目計(jì)劃管理進(jìn)行探討。

　　前言

　　現(xiàn)代房地產(chǎn)項(xiàng)目的計(jì)劃管理貫穿了整個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程，項(xiàng)目計(jì)劃管控同樣也是成本管控，項(xiàng)目計(jì)劃控制得好，就能保證整個(gè)項(xiàng)目的資金計(jì)劃、銷售計(jì)劃按照預(yù)期實(shí)施。進(jìn)度管控不到位，出現(xiàn)設(shè)計(jì)拖延，招標(biāo)拖沓，施工滯后等現(xiàn)象，無(wú)疑會(huì)在很大程度上加大了項(xiàng)目的隱性成本。正因?yàn)榇耍�現(xiàn)代房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中應(yīng)該加強(qiáng)計(jì)劃管理。

　　1.現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目計(jì)劃管理的重要性

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)度控制直接關(guān)系到產(chǎn)品進(jìn)入市場(chǎng)的時(shí)間，關(guān)系到開(kāi)發(fā)商的經(jīng)濟(jì)利益，同時(shí)也關(guān)系到消費(fèi)者的利益。房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)工后，房地產(chǎn)企業(yè)不會(huì)輕易變更事前擬定的開(kāi)盤(pán)時(shí)間和交房時(shí)間，尤其是商品房開(kāi)發(fā)過(guò)程中已經(jīng)支付定金的購(gòu)房人，這就要求工程必須在開(kāi)盤(pán)前完成主體施工，在交房前完成項(xiàng)目竣工驗(yàn)收。項(xiàng)目計(jì)劃進(jìn)度必須服從公司經(jīng)營(yíng)進(jìn)度的需求�，F(xiàn)實(shí)中，房地產(chǎn)公司確能做到上述兩點(diǎn)，問(wèn)題在于目前的工程施工往往是前松后緊，即前階段超期，后階段趕工，以此造成的后果是以犧牲工程質(zhì)量為代價(jià)，將問(wèn)題爆發(fā)于物業(yè)管理階段，加大了公司物業(yè)管理成本，降低了公司美譽(yù)度。

　　在項(xiàng)目管理中，項(xiàng)目的特殊性決定了項(xiàng)目中必然包含種種相互關(guān)聯(lián)的任務(wù)和不可預(yù)知的風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目本身的設(shè)計(jì)、功能、技術(shù)、施工、外部環(huán)境等不確定因素，對(duì)項(xiàng)目的計(jì)劃執(zhí)行會(huì)產(chǎn)生各種各樣的影響。作為項(xiàng)目實(shí)施的指導(dǎo)性文件，項(xiàng)目計(jì)劃對(duì)項(xiàng)目的預(yù)期目標(biāo)進(jìn)行籌劃安排，將項(xiàng)目的全過(guò)程、全部目標(biāo)和全部活動(dòng)統(tǒng)統(tǒng)納入計(jì)劃的軌道，使人力、材料、機(jī)械、設(shè)備和建設(shè)資金等各種資源得到合理充分有效的運(yùn)用，以期實(shí)施過(guò)程中及時(shí)對(duì)各階段各環(huán)節(jié)進(jìn)行協(xié)調(diào)，達(dá)到質(zhì)量?jī)?yōu)良、工期和造價(jià)合理的預(yù)定目標(biāo)。

　　2.現(xiàn)代房地產(chǎn)項(xiàng)目各項(xiàng)計(jì)劃的編制內(nèi)容及要求

　　2.1發(fā)展控制計(jì)劃

　　房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的發(fā)展控制計(jì)劃是房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的總綱性計(jì)劃，在這個(gè)計(jì)劃中，我們必須明確項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的關(guān)鍵工作的時(shí)間控制點(diǎn)。發(fā)展控制計(jì)劃是公司各部門工作的內(nèi)控計(jì)劃，編制發(fā)展計(jì)劃時(shí)，讓有經(jīng)驗(yàn)的各類專業(yè)員工參與，盡快可能預(yù)計(jì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中可能出現(xiàn)的困難，時(shí)間安排要合理，以保證計(jì)劃具有可操作性，避免在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中不斷地調(diào)整計(jì)劃，一定要確保發(fā)展控制計(jì)劃作為總綱性計(jì)劃的嚴(yán)肅性。

　　2.2工程實(shí)施控制計(jì)劃

　　工程實(shí)施控制計(jì)劃是工程實(shí)體施工進(jìn)度安排的控制計(jì)劃，主要是指導(dǎo)項(xiàng)目工程現(xiàn)場(chǎng)施工的控制計(jì)劃。工程實(shí)施控制計(jì)劃的編制內(nèi)容主要是：總包單位工程實(shí)施的階段性時(shí)間控制點(diǎn)，工程實(shí)施控制計(jì)劃，既要考慮工程關(guān)鍵性控制點(diǎn)時(shí)間，又要考慮各分包工程穿插及搭接的合理性，具有全面、系統(tǒng)控制工程實(shí)施的功能，具有可操作性。工程實(shí)施控制計(jì)劃的編制，要求房地產(chǎn)企業(yè)的工程師具有較高的專業(yè)素養(yǎng)和較強(qiáng)的協(xié)調(diào)能力，熟悉各個(gè)分部工程的實(shí)施流程，這是建筑市場(chǎng)結(jié)構(gòu)變化的結(jié)果，也必將是建筑市場(chǎng)專業(yè)化程度不斷提升的結(jié)果。

　　2.3施工圖出圖計(jì)劃

　　施工圖出圖計(jì)劃就是工程項(xiàng)目所用施工圖的安排計(jì)劃。對(duì)于一般的工程，需要的施工圖主要是：基坑支護(hù)施工圖、常規(guī)建筑結(jié)構(gòu)設(shè)備專業(yè)施工圖、售樓準(zhǔn)備工程施工圖、外墻裝飾施工圖、各種內(nèi)裝施工圖、室外管線施工圖、園建綠化施工圖、各種專項(xiàng)工程施工圖等。

　　2.4承建商分包計(jì)劃

　　承建商分包計(jì)劃是房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)擬分包的工程選用承建單位的計(jì)劃。編制承建商分包計(jì)劃之前，房地產(chǎn)企業(yè)須明確擬分包的工程，分析分包這些工程的可行性、合理性和經(jīng)濟(jì)性，估計(jì)對(duì)現(xiàn)場(chǎng)管理帶來(lái)的影響;在承包商分包計(jì)劃中需要充分考慮承建單位進(jìn)場(chǎng)的準(zhǔn)備時(shí)間。

　　2.5甲供材料進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃。

　　在甲供材料進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃中需要清楚分析擬甲供材料的可行性、經(jīng)濟(jì)性，充分考慮對(duì)現(xiàn)場(chǎng)施工管理的影響，明確擬甲供的材料種類。

　　2.6工程成本控制計(jì)劃。

　　工程成本控制計(jì)劃是房地產(chǎn)企業(yè)在工程實(shí)施之前制定的工程成本預(yù)控計(jì)劃，以保證項(xiàng)目的工程成本高度受控。其中預(yù)計(jì)費(fèi)用的分項(xiàng)應(yīng)與擬分包工程項(xiàng)目一致，以便工程實(shí)施過(guò)程中對(duì)工程成本進(jìn)行動(dòng)態(tài)調(diào)控;明確項(xiàng)目的.檔次定位，確定工程質(zhì)量、檔次標(biāo)準(zhǔn)，制定各分項(xiàng)費(fèi)用的套用標(biāo)準(zhǔn)。工程成本計(jì)劃的編制，不僅是合約預(yù)算部門的事情，更需要設(shè)計(jì)、工程技術(shù)人員提供詳細(xì)的設(shè)計(jì)意圖和工程技術(shù)要求。

　　2.7費(fèi)用支付計(jì)劃

　　費(fèi)用支付計(jì)劃是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中支付工程勘察費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi)、工程進(jìn)度款、營(yíng)銷費(fèi)用等項(xiàng)目費(fèi)用的計(jì)劃，由財(cái)務(wù)部門根據(jù)合約預(yù)算部門的工程費(fèi)用階段需求量、規(guī)劃設(shè)計(jì)部門的設(shè)計(jì)費(fèi)用需求和營(yíng)銷部門的營(yíng)銷費(fèi)用需求量編制而成。費(fèi)用支付計(jì)劃是整個(gè)項(xiàng)目管理的經(jīng)濟(jì)保證，支付計(jì)劃不能較好地執(zhí)行，項(xiàng)目管理其它計(jì)劃的執(zhí)行將無(wú)從談起，所以支付計(jì)劃至關(guān)重要。

　　3.有效地執(zhí)行房地產(chǎn)項(xiàng)目的各項(xiàng)計(jì)劃措施

　　計(jì)劃的再好，不如執(zhí)行的好，重在執(zhí)行。執(zhí)行是對(duì)計(jì)劃的實(shí)施，沒(méi)有一只有效執(zhí)行力的團(tuán)隊(duì)，再好的計(jì)劃也是一個(gè)表面文章;但是，反過(guò)來(lái)講，只有一個(gè)有執(zhí)行力的團(tuán)隊(duì)，才能共同編制出一個(gè)有效可行的計(jì)劃;兩者是相補(bǔ)相成、互為辯證的關(guān)系。管理是計(jì)劃、組織、實(shí)施、協(xié)調(diào)和控制，計(jì)劃是管理工作的第一步，是基礎(chǔ)。房地產(chǎn)項(xiàng)目的計(jì)劃執(zhí)行可以分為二條線進(jìn)行。一條是宏觀的，由制定發(fā)展計(jì)劃的總經(jīng)理辦公室，定期檢查發(fā)展計(jì)劃的關(guān)鍵性控制點(diǎn)是否得到了落實(shí)，如果沒(méi)有，則要召集相關(guān)部門檢查出現(xiàn)問(wèn)題的原因，協(xié)調(diào)責(zé)任部門制定補(bǔ)救措施，如果時(shí)間實(shí)在無(wú)法挽回，則要確定后續(xù)關(guān)鍵性控制點(diǎn)的應(yīng)對(duì)措施。另一條是操作層面上的。為了保證各項(xiàng)計(jì)劃能夠有條不紊地執(zhí)行，現(xiàn)場(chǎng)的實(shí)際情況及時(shí)反饋到各部門，有先后關(guān)系的事情能夠有人及時(shí)跟蹤過(guò)問(wèn)，保證項(xiàng)目的實(shí)施操作連貫、流暢，應(yīng)該有一個(gè)部門全面來(lái)跟蹤協(xié)調(diào)各項(xiàng)計(jì)劃執(zhí)行落實(shí)情況�，F(xiàn)場(chǎng)項(xiàng)目部作為全面負(fù)責(zé)現(xiàn)場(chǎng)操作的部門，公司各部門的工作都要在現(xiàn)場(chǎng)項(xiàng)目部匯集，現(xiàn)場(chǎng)項(xiàng)目部是公司各部門的延伸，現(xiàn)場(chǎng)項(xiàng)目部應(yīng)該作為各項(xiàng)計(jì)劃落實(shí)的牽頭部門。項(xiàng)目部根據(jù)工程實(shí)施控制計(jì)劃控制現(xiàn)場(chǎng)的進(jìn)度，并將現(xiàn)場(chǎng)的實(shí)際進(jìn)展以及資源的需求及時(shí)反饋到公司各部門，比如：哪些分包工程何時(shí)具備施工條件，需要分包單位進(jìn)場(chǎng)的信息告之合約預(yù)算部、哪些甲供材料需要進(jìn)場(chǎng)了告之物資部門、承建單位工程進(jìn)度款的應(yīng)急支付需求告之財(cái)務(wù)部門等等。為了完成這些工作，一般項(xiàng)目部應(yīng)設(shè)置項(xiàng)目經(jīng)理全面負(fù)責(zé)計(jì)劃管理的協(xié)調(diào)，平時(shí)不能解決的問(wèn)題，項(xiàng)目部經(jīng)理提到公司工程會(huì)議上解決。

　　同時(shí)，項(xiàng)目部牽頭落實(shí)各項(xiàng)計(jì)劃的好壞，依賴于公司各部門的協(xié)調(diào)配合。公司各部門要樹(shù)立為現(xiàn)場(chǎng)服務(wù)的意識(shí)，急現(xiàn)場(chǎng)之所急，作為現(xiàn)場(chǎng)的資源配置工作，各項(xiàng)計(jì)劃的落實(shí)在于不斷的實(shí)施、檢討、配置資源、再實(shí)施、再檢討如此反復(fù)，檢討的工作應(yīng)該制度化，保證將影響進(jìn)度的因素及時(shí)反映出來(lái)，及時(shí)解決。

　　項(xiàng)目管理者聯(lián)盟

　　4.小結(jié)

　　從計(jì)劃的編制與組織、實(shí)施、檢查、糾偏等各個(gè)環(huán)節(jié)，都離不開(kāi)計(jì)劃思維。一個(gè)團(tuán)隊(duì)實(shí)施一個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，也離不開(kāi)有效計(jì)劃方案的支持。項(xiàng)目計(jì)劃管理是現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目實(shí)施全過(guò)程中一項(xiàng)重要的管理內(nèi)容，對(duì)項(xiàng)目的銷售、成本、預(yù)期收益等都會(huì)造成直接的影響。作為現(xiàn)代房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須加強(qiáng)項(xiàng)目的計(jì)劃管理。

房地產(chǎn)的論文4

　　引言

　　近幾年，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展，成為現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)體系中的重要組成部分。同時(shí)，受到新?tīng)I(yíng)銷思想的影響，房地產(chǎn)企業(yè)一般會(huì)采取多種營(yíng)銷方式，保證自身推廣行為能達(dá)到預(yù)期效果。但從當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷策劃的實(shí)際情況來(lái)看，其中存在多方面問(wèn)題，嚴(yán)重影響了房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃整體效果。因此，需要加深對(duì)房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃現(xiàn)存問(wèn)題的認(rèn)識(shí)，再提出相應(yīng)的解決措施，為推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)快速發(fā)展奠定基礎(chǔ)。

　　1.房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃的含義

　　所謂房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃，就是在綜合整合營(yíng)銷學(xué)的相關(guān)概念，由最初的市場(chǎng)調(diào)研開(kāi)始，對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品、設(shè)計(jì)觀念、設(shè)計(jì)特點(diǎn)、產(chǎn)品定位、企劃創(chuàng)意等項(xiàng)目進(jìn)行整合，通過(guò)充分向消費(fèi)者傳遞自身積極的營(yíng)銷思想，最終提高企業(yè)效益。從整個(gè)流程來(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)通常會(huì)通過(guò)市場(chǎng)調(diào)研，全面分析消費(fèi)者的基本需求，再通過(guò)市場(chǎng)細(xì)分對(duì)消費(fèi)者進(jìn)行定位。其內(nèi)涵主要包括：（1）房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷策劃的主體是房地產(chǎn)品牌，通過(guò)在房地產(chǎn)領(lǐng)域綜合利用多種營(yíng)銷概念，對(duì)其銷售行為進(jìn)行策劃的一種活動(dòng)；（2）在當(dāng)前房地產(chǎn)營(yíng)銷過(guò)程中，主要以企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略為核心，構(gòu)建完整的市場(chǎng)營(yíng)銷、預(yù)測(cè)體系；（3）房地產(chǎn)的營(yíng)銷策劃行為具有明顯的目的性，以實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化為最高宗旨。

　　2.房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃存在的主要問(wèn)題

　　2.1市場(chǎng)調(diào)研不足

　　市場(chǎng)調(diào)研是開(kāi)展?fàn)I銷策劃的前提，其調(diào)研質(zhì)量對(duì)整個(gè)營(yíng)銷行為產(chǎn)生重要影響。但當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在市場(chǎng)調(diào)研不足的現(xiàn)象，主要表現(xiàn)為：（1）市場(chǎng)調(diào)研資料不全面，不能成為科學(xué)的資料基礎(chǔ)；（2）市場(chǎng)調(diào)研目標(biāo)模糊，不能根據(jù)企業(yè)要求合理篩選資料，出現(xiàn)調(diào)研資料繁雜的現(xiàn)象。

　　2.2目標(biāo)市場(chǎng)不明，市場(chǎng)定位模糊

　　在當(dāng)前市場(chǎng)定位中，主要是以消費(fèi)者的某項(xiàng)需求為基礎(chǔ)，以消費(fèi)需求、消費(fèi)能力全方面劃分消費(fèi)群體。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，其在細(xì)分市場(chǎng)顧客群體時(shí)，不能正確認(rèn)識(shí)到不同消費(fèi)者中存在的共性與差別，制定統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)去展開(kāi)市場(chǎng)營(yíng)銷，導(dǎo)致消費(fèi)者對(duì)企業(yè)的服務(wù)評(píng)價(jià)不高。另一方面，在市場(chǎng)影響過(guò)程中，企業(yè)忽視了對(duì)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)、企業(yè)目標(biāo)等要素的整合，導(dǎo)致整體市場(chǎng)結(jié)構(gòu)失衡。

　　2.3產(chǎn)品賣點(diǎn)把握不準(zhǔn)，文化營(yíng)銷面臨困境

　　產(chǎn)品賣點(diǎn)是本產(chǎn)品明顯區(qū)別與其他企業(yè)產(chǎn)品的核心，而在當(dāng)前的營(yíng)銷過(guò)程中，房地產(chǎn)企業(yè)的營(yíng)銷口號(hào)幾乎千篇一律，主要表現(xiàn)為：低首付、低利息、贈(zèng)送空間等幾方面，缺乏對(duì)顧客的吸引。在此背景下，房地產(chǎn)企業(yè)的文化營(yíng)銷面臨困境，難以賦予產(chǎn)品、品牌等更具代表性的內(nèi)涵，更無(wú)法建立相應(yīng)的營(yíng)銷形象。

　　3.房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃的對(duì)策

　　3.1加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研與預(yù)測(cè)

　　在市場(chǎng)調(diào)研中，相關(guān)人員可以模塊化工作理念處理相關(guān)內(nèi)容，將市場(chǎng)調(diào)研與預(yù)測(cè)工作劃分為多個(gè)模塊，通過(guò)逐一解決不同模塊的要求，最終達(dá)到市場(chǎng)調(diào)研目標(biāo)。

　　在落實(shí)模塊化工作理念的過(guò)程中，可以設(shè)置以下幾個(gè)模塊：（1）準(zhǔn)備模塊。制定調(diào)查問(wèn)卷，調(diào)查問(wèn)卷內(nèi)容應(yīng)包括受眾喜愛(ài)的戶型、能接受的房屋價(jià)格、希望在購(gòu)房過(guò)程中得到的服務(wù)等；（2）市場(chǎng)調(diào)研模塊。充分借助當(dāng)前微時(shí)代的大背景，以微信、微博為平臺(tái)，展開(kāi)市場(chǎng)調(diào)研工作，對(duì)于每位認(rèn)真填寫(xiě)調(diào)查問(wèn)卷的受眾，可以添加其關(guān)注，以提高受眾參與市場(chǎng)調(diào)研的積極性；（3）數(shù)據(jù)分析模塊。根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研結(jié)果，整合調(diào)查問(wèn)卷內(nèi)容，判斷不同用戶的需求，進(jìn)而建立扇形圖，以真實(shí)反映不同群體的購(gòu)房意向。

　　3.2明確目標(biāo)市場(chǎng)，科學(xué)市場(chǎng)定位

　　科學(xué)定位市場(chǎng)的核心，就是以“求同存異”的思想判斷消費(fèi)者的購(gòu)房需求，在通過(guò)聚合消費(fèi)者的偏好后，正確判斷消費(fèi)者的購(gòu)買行為，并確定最終的分散偏好、集群偏好等。例如，在市場(chǎng)定位中，需要正確認(rèn)識(shí)到本價(jià)格段位、本戶型等在消費(fèi)者心中的地位，確定其基本消費(fèi)需求，并確定在市場(chǎng)定位，應(yīng)該選擇集中化處理形式還是選擇專業(yè)化處理形式。

　　3.3實(shí)事求是，避免故意炒作

　　在營(yíng)銷策劃過(guò)程中，策劃人員應(yīng)該根據(jù)客戶的`不同需求來(lái)對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行細(xì)分。就房地產(chǎn)實(shí)質(zhì)來(lái)看，一個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目具有很多的賣點(diǎn)，包括住房規(guī)劃、配套設(shè)施、物業(yè)等，而策劃人員就需要根據(jù)自身產(chǎn)品賣點(diǎn)，并結(jié)合消費(fèi)者的實(shí)際需求，促使消費(fèi)者完成消費(fèi)。在策劃過(guò)程中，要做到實(shí)事求是，充分告知消費(fèi)者本樓盤(pán)項(xiàng)目的主要特點(diǎn)與內(nèi)容，保證消費(fèi)者能享受與廣告宣傳相一致的待遇；同時(shí)在客觀行動(dòng)上，要做到細(xì)微謹(jǐn)慎，避免引起“炒作”之嫌。

　　3.4注重廣告品質(zhì)，重視廣告創(chuàng)意

　　在房地產(chǎn)廣告策劃中需要認(rèn)識(shí)到：企劃創(chuàng)意是對(duì)主體進(jìn)行抽象渲染的過(guò)程，保證客戶能更好的認(rèn)知本產(chǎn)品，并產(chǎn)生購(gòu)買沖動(dòng)。在提高廣告品質(zhì)的過(guò)程中，需要以消費(fèi)者的注意力、識(shí)別力、需求性等為評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，并以藝術(shù)展現(xiàn)的方式表達(dá)本企業(yè)的企劃創(chuàng)意，使廣告內(nèi)容能貼近消費(fèi)者生活，提高消費(fèi)者對(duì)廣告內(nèi)容的認(rèn)可度。

　　一般在廣告投入過(guò)程中，針對(duì)性銷售成為當(dāng)前房地產(chǎn)銷售的主要趨勢(shì)，主要表現(xiàn)為：銷售對(duì)象具有一定的固定性，主要集中在26-35歲的年輕人、35-50歲的中年人兩大塊。

　　3.5重視媒體運(yùn)作，提高社會(huì)知名度

　　媒體是促進(jìn)消費(fèi)的主要載體，為保證營(yíng)銷行為能達(dá)到預(yù)期效果，需要重視媒體運(yùn)作，不斷提高企業(yè)社會(huì)知名度。從當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)所開(kāi)展的營(yíng)銷策劃內(nèi)容來(lái)看，圖片宣傳所占的比例最大，約占63.4%的比例，其次為廣播電視廣告。然而，隨著現(xiàn)代人們生活節(jié)奏不斷加快，這種傳統(tǒng)的媒體宣傳形式難以達(dá)到預(yù)期效果，因此，迫切需要一種更具有時(shí)尚性的廣告?zhèn)鞑シ椒�。目前，手機(jī)的推廣范圍不斷擴(kuò)大，以手機(jī)為媒介成為當(dāng)前媒體運(yùn)作的主要方式。例如，可以與本地的微信運(yùn)營(yíng)商取得聯(lián)系，在售樓中心附近展開(kāi)微信傳播，通過(guò)建立相應(yīng)的公共賬號(hào)，邀請(qǐng)消費(fèi)者關(guān)注，并依靠微信紅包等新興手段，對(duì)關(guān)注的人群進(jìn)行隨機(jī)獎(jiǎng)勵(lì)，以激發(fā)受眾參與度，促使其能潛移默化的接受廣告信息。

　　同時(shí)，以體驗(yàn)、實(shí)景呈現(xiàn)為代表的房屋銷售模式在我國(guó)普遍開(kāi)展，在該模式的銷售中，可以將優(yōu)秀的物業(yè)服務(wù)、良好的區(qū)位條件、美觀的建筑布局為切入點(diǎn)，通過(guò)適當(dāng)提高綠色植被在體驗(yàn)房屋中所占的比例，讓體驗(yàn)者感受到一種親近自然的氛圍，有利于加深其對(duì)該品牌的認(rèn)可度，最終完成銷售。

　　結(jié)束語(yǔ)：

　　主要討論了房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃現(xiàn)存的問(wèn)題與對(duì)策的相關(guān)問(wèn)題，對(duì)工作人員而言，在當(dāng)前房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃的過(guò)程中，需要充分認(rèn)知當(dāng)前房地產(chǎn)營(yíng)銷中存在的問(wèn)題，并結(jié)合多種新型手段展開(kāi)營(yíng)銷，確保相關(guān)行為能達(dá)到預(yù)期效果，為企業(yè)創(chuàng)造更多利潤(rùn)。

房地產(chǎn)的論文5

　　在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展的大形勢(shì)下，建筑行業(yè)的發(fā)展速度有了非常顯著的提升，人們?cè)谏�活�?dāng)中越來(lái)越重視住房問(wèn)題，當(dāng)前我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)依然存在著一些問(wèn)題，只有對(duì)這些問(wèn)題進(jìn)行詳細(xì)的分析，并找到恰當(dāng)?shù)姆绞竭M(jìn)行解決，才能更好的促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

　　1、房地產(chǎn)管理和房地產(chǎn)管理創(chuàng)新的新涵義

　　管理一般就是指在一個(gè)較為固定的環(huán)境當(dāng)中，在各種人力、物力和財(cái)力的支持下進(jìn)行相關(guān)的規(guī)劃和管理等活動(dòng)，在整個(gè)管理活動(dòng)當(dāng)中一定要嚴(yán)格按照相關(guān)的規(guī)定和要求來(lái)開(kāi)展管理活動(dòng)，在房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展過(guò)程中，房地產(chǎn)管理發(fā)揮著非常重要的作用，房地產(chǎn)管理從某種意義上說(shuō)它是一個(gè)系統(tǒng)，在工作當(dāng)中需要制定科學(xué)合理的管理方案，只有保證其科學(xué)性和有效性才能更好的發(fā)揮其積極的作用，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。

　　在房地產(chǎn)管理活動(dòng)中，對(duì)于管理的內(nèi)容和管理的模式需要根據(jù)時(shí)代的發(fā)展不斷創(chuàng)新，創(chuàng)新用最簡(jiǎn)單的話來(lái)說(shuō)就是要使用新的方法和以前從未有過(guò)的手段去開(kāi)展管理工作，充分發(fā)揮人們的主觀能動(dòng)性，只有這樣創(chuàng)新才能呈現(xiàn)出更大的意義。

　　2、房地產(chǎn)管理創(chuàng)新的必要性和重要性

　　2.1房地產(chǎn)管理創(chuàng)新的必然性

　　當(dāng)前我國(guó)的房地產(chǎn)管理雖然已經(jīng)有了很大的進(jìn)步，但是在發(fā)展的過(guò)程當(dāng)中依然存在著非常多的不足，這些不足也成為了制約房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的重要因素，所以要想更好的促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展就必須要加大創(chuàng)新的力度，不斷更新管理理念，同時(shí)在工作中還要不斷嘗試新的管理方法，從而為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展注入新鮮的血液。

　　2.2房地產(chǎn)管理創(chuàng)新的重要性

　　房地產(chǎn)管理創(chuàng)新工作當(dāng)中需要很多人、很多部門的共同努力，房地產(chǎn)管理創(chuàng)新對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展有著非常重大的積極意義，它能夠使得整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展的過(guò)程中加強(qiáng)每一個(gè)環(huán)節(jié)的改革和創(chuàng)新，同時(shí)還能夠有效的利用相關(guān)的資源，從而在更大的程度上實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，推動(dòng)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

　　3、房地產(chǎn)管理實(shí)踐創(chuàng)新

　　3.1管理模式的探索和創(chuàng)新

　　當(dāng)前，我國(guó)的計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)得到了非常迅速的發(fā)展，這也使得我國(guó)的房地產(chǎn)管理行業(yè)逐漸的走向了信息化管理的道路，所以在管理模式上也不斷對(duì)其進(jìn)行有效的發(fā)展和創(chuàng)新。在房地產(chǎn)管理創(chuàng)新活動(dòng)中首先就是要對(duì)管理模式進(jìn)行不斷的變革，例如：可以建立一個(gè)比較詳細(xì)也比較全面的獎(jiǎng)懲制度，使得員工的利益和房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展緊密相關(guān)，從而能夠有效提高企業(yè)員工的工作效率和積極性。

　　3.2人才培養(yǎng)模式的創(chuàng)新

　　當(dāng)前的社會(huì)發(fā)展中，各個(gè)行業(yè)要想得以立于不敗之地，人才是一個(gè)非常重要的因素，在企業(yè)的發(fā)展中人員的個(gè)人素質(zhì)和知識(shí)技能起到了非常關(guān)鍵的作用，只有一個(gè)企業(yè)不斷加強(qiáng)人才培養(yǎng)，同時(shí)不斷創(chuàng)新培養(yǎng)模式才能為企業(yè)帶來(lái)更大的價(jià)值，從而促進(jìn)企業(yè)的發(fā)展。

　　建立適合房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的培訓(xùn)管理系統(tǒng)，確定培訓(xùn)項(xiàng)目與內(nèi)容，使受訓(xùn)者了解其在房地產(chǎn)管理中發(fā)揮的作用，使應(yīng)用到實(shí)際工作中。培訓(xùn)管理系統(tǒng)的建立，首先從建立培訓(xùn)管理制度與流程入手，再將培訓(xùn)內(nèi)容細(xì)化。很多從事房地產(chǎn)工作的人員都不是進(jìn)修房地產(chǎn)專業(yè)的人員，大多數(shù)人員都由各行各業(yè)的專業(yè)人員跨行進(jìn)入，專業(yè)技能相對(duì)薄弱，專業(yè)知識(shí)差。所以，在培訓(xùn)前，需針對(duì)不同的.人員制定不同的培訓(xùn)方案，摸清每一個(gè)員工掌握技能的情況，在哪方面的知識(shí)缺乏，再針對(duì)不同的情況，進(jìn)行分類、排班，確定不同的培訓(xùn)內(nèi)容，以使培訓(xùn)效果達(dá)到最好。在房地產(chǎn)管理過(guò)程中，吸引高素質(zhì)的管理人員固然重要，對(duì)于基層員工的人才培養(yǎng)出很重要，因?yàn)橹挥型ㄟ^(guò)不斷的學(xué)習(xí)，人員素質(zhì)才會(huì)整體提高，房地產(chǎn)業(yè)績(jī)才會(huì)整體提高，管理得到提升。

　　3.3加強(qiáng)管理項(xiàng)目的創(chuàng)新

　　對(duì)項(xiàng)目管理進(jìn)行有效的創(chuàng)新在整個(gè)房地產(chǎn)管理的創(chuàng)新當(dāng)中有著極其重要的地位，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展的前提下，不斷的進(jìn)行管理項(xiàng)目的創(chuàng)新就能夠更好的擴(kuò)大房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)范圍，為企業(yè)贏得更大的發(fā)展空間。另外一方面，房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)范圍是非常大的，在房地產(chǎn)建設(shè)的過(guò)程中需要耗費(fèi)很長(zhǎng)的時(shí)間，所以只有不斷放寬自身的經(jīng)營(yíng)范圍才能更好的為企業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造更加有利的契機(jī)，提高企業(yè)面對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的能力，同時(shí)也能使得資源能夠充分利用，更好的推動(dòng)房地產(chǎn)的發(fā)展和壯大。

　　3.4信貸政策的創(chuàng)新

　　由于信貸體系的不完善，使房地產(chǎn)的發(fā)展的資金不流通，阻礙了房地產(chǎn)發(fā)展的步伐。因此，需要對(duì)信貸政策進(jìn)行創(chuàng)新。例如國(guó)務(wù)院新出臺(tái)的調(diào)節(jié)政策中，要求購(gòu)買第二套住房的家庭，首付款必須高于百分之六十，貸款的利率是基準(zhǔn)利率的1.1倍。這樣，就限制了投機(jī)購(gòu)房和房?jī)r(jià)的過(guò)分增長(zhǎng)，減少了金融風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而促進(jìn)了房地產(chǎn)的健康發(fā)展。

　　3.5土地市場(chǎng)管理的創(chuàng)新

　　在創(chuàng)新實(shí)踐當(dāng)中，最為基礎(chǔ)的環(huán)節(jié)是十分重要也是容易被人忽視的，所以要加強(qiáng)對(duì)土地市場(chǎng)管理的創(chuàng)新，要不斷豐富土地的供應(yīng)途徑，另外對(duì)于那些閑置的土地要進(jìn)行合理充分的利用，從而有效提高土地的利用率，采取適當(dāng)?shù)姆绞綄?duì)建設(shè)用地進(jìn)行一定的處理，從而也節(jié)約了土地資源。對(duì)于土地的管理，國(guó)家應(yīng)該采取相應(yīng)的措施，防止其自由發(fā)展，從而出現(xiàn)一些弊端。

　　3.6城市發(fā)展模式的創(chuàng)新

　　城市的發(fā)展進(jìn)步離不開(kāi)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展支持。隨著人們生活水平的提高，居住條件越來(lái)越好，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的要求就越來(lái)越高，以適應(yīng)城市發(fā)展的要求，與城市環(huán)境相協(xié)調(diào)。在這種情況下，房地產(chǎn)的發(fā)展模式要不斷創(chuàng)新，需要政府各個(gè)部門的協(xié)調(diào)與配合，改變管理模式，探索新的管理方法與發(fā)展道路，以促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康平穩(wěn)的發(fā)展，使房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)走可持續(xù)發(fā)展的道路，發(fā)展越來(lái)越好。

　　4、結(jié)語(yǔ)

　　在房地產(chǎn)管理工作中還存在著很多的問(wèn)題，這些問(wèn)題的存在減緩了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展速度，所以在房地產(chǎn)管理活動(dòng)當(dāng)中一定要適當(dāng)加大創(chuàng)新的力度，從而也有效的避免了傳統(tǒng)管理模式當(dāng)中存在的一些弊端，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。

房地產(chǎn)的論文6

　　摘要：近年來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展勢(shì)頭越來(lái)越迅猛，行業(yè)間的競(jìng)爭(zhēng)也越發(fā)的激烈。為了能使自己的企業(yè)在市場(chǎng)內(nèi)占有一席之地，并獲取利潤(rùn)使企業(yè)有進(jìn)一步的發(fā)展，開(kāi)發(fā)商紛紛開(kāi)始意識(shí)到房地產(chǎn)廣告的重要性。本篇文章從房地產(chǎn)廣告的發(fā)展趨勢(shì)入手，闡述了房地產(chǎn)廣告中存在的問(wèn)題，房地產(chǎn)廣告的創(chuàng)作、投放及房展會(huì)，并結(jié)合具體項(xiàng)目案例的實(shí)際運(yùn)用予以進(jìn)一步分析。

　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)廣告；創(chuàng)作；投放；房展會(huì)

　　一、引言

　　跨入21世紀(jì)，隨著住房改革的深入以及國(guó)家政策層面的支持，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資逐年遞增，同時(shí)給房地產(chǎn)廣告帶來(lái)了無(wú)限發(fā)展空間。在廣告領(lǐng)域里房地產(chǎn)廣告與一般產(chǎn)品廣告大不相同，由于其產(chǎn)品的特殊性質(zhì)，廣告所要表現(xiàn)和傳達(dá)的內(nèi)容較為復(fù)雜，如：地段、交通、景觀、建筑、戶型、配套、物業(yè)，等等。通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)廣告的創(chuàng)作研究對(duì)當(dāng)下房地產(chǎn)廣告的規(guī)范、發(fā)展和創(chuàng)新具有一定的參考價(jià)值和現(xiàn)實(shí)意義。

　　二、房地產(chǎn)廣告存在的問(wèn)題

　�。ㄒ唬┌唁N售作為終極目標(biāo)，忽視營(yíng)銷營(yíng)銷有別與一般的銷售。房地產(chǎn)營(yíng)銷首先要了解購(gòu)房者的需求，其次要根據(jù)購(gòu)房者的需求造房，然后才是通過(guò)廣告策劃制訂出可行的廣告，利用大眾傳媒向特定的購(gòu)房者“廣而告之”，最后完成銷售。

　�。ǘ�）缺乏獨(dú)特性、原創(chuàng)性

　　房地產(chǎn)廣告追風(fēng)現(xiàn)象日趨嚴(yán)重，沒(méi)有深刻扎實(shí)的內(nèi)容，一會(huì)兒歐陸風(fēng)情，一會(huì)兒綠色社區(qū)，時(shí)而洋房別墅，時(shí)而都市田園，時(shí)而豪華公寓，沒(méi)有獨(dú)特的個(gè)性，更別談品牌魅力了。房地產(chǎn)行業(yè)有句經(jīng)典名言“：location，location，location”（位置、位置、還是位置），即說(shuō)位置決定一切，所以房地產(chǎn)廣告對(duì)位置卓越、交通便利這一類說(shuō)辭情有獨(dú)鐘。到處是“市中心純正精英生活“”城市中央生活區(qū)”，等等“，房子可以復(fù)制，地段不能COPY！”之類的廣告語(yǔ)更是隨處可見(jiàn)�！暗罔F上蓋物業(yè)”也就成了許多城市房地產(chǎn)項(xiàng)目的賣點(diǎn)。但是過(guò)多的雷同炒賣是否能起到好的宣傳效果呢？這也許是房地產(chǎn)廣告中應(yīng)該考慮的問(wèn)題。

　�。ㄈ�）虛假浮夸，炫富盛行，煽情的廣告文案泛濫很多樓盤(pán)廣告中打出“意大利雕塑莊園”“高爾夫公園“”好萊塢貝弗利山莊“”巴黎盧浮宮”等概念。還有些樓盤(pán)直接以“洋名字”打廣告，如“柏林”“德國(guó)”“萊茵”“加州“”英格蘭”等�；�本沒(méi)有本土文化的背景支撐，并不能給消費(fèi)者帶來(lái)實(shí)際性的收益�！白鸪绾勒�，只給少數(shù)人享受”“千萬(wàn)人生活的土地，只為百位不凡者締造……”等過(guò)度渲染，加劇弱勢(shì)群體的仇富心理。

　　三、房地產(chǎn)廣告的創(chuàng)作策略

　　（一）進(jìn)行客戶定位做廣告前，開(kāi)發(fā)商要對(duì)自己的目標(biāo)消費(fèi)群做定位。

　　一條好的房產(chǎn)廣告首先要求能吸引消費(fèi)者的眼睛，廣告上就應(yīng)該清楚地告訴它的目標(biāo)消費(fèi)群，我們的房子就是為你建的，這樣才能建立最好溝通點(diǎn)。

　　房產(chǎn)廣告的針對(duì)性非常強(qiáng)，一位開(kāi)發(fā)商告訴記者，我們的房子，均價(jià)是8000元／平方米，我們以30~40歲的中高收入者為自己的目標(biāo)受眾，在一家報(bào)紙中，可能會(huì)有20％~30％的讀者是中高收入階層，在這些人當(dāng)中，還可能會(huì)有70％的人是30~40歲之間的成功人士，這樣就有14％到21％的人基本符合我的樓盤(pán)，在這部分人當(dāng)中，要買房的也許有50％，這樣算下來(lái)，一家非常好的報(bào)紙，也只有7％~10％左右的讀者是我的目標(biāo)消費(fèi)群。

　�。ǘ�）設(shè)計(jì)廣告眼

　　房屋廣告首先應(yīng)該告訴購(gòu)房者，買這樣的房子能有什么好處，這也就是專業(yè)人士所說(shuō)的廣告眼。對(duì)于競(jìng)爭(zhēng)激烈、市場(chǎng)發(fā)育程度高的樓市而言，發(fā)展商賣的不僅是房子，還有一種生活方式，所以在廣告中就要傳遞出物業(yè)所提供的配套設(shè)施以及業(yè)主入住后所能體驗(yàn)的生活境況，這種生活境況對(duì)置業(yè)者來(lái)說(shuō)意義重大。

　　好的廣告就應(yīng)該做到有鼻子有眼，比如，百花園地處百花村，索性就以“百花爭(zhēng)艷春色滿園”為廣告眼，從此一發(fā)不可收拾，房子越賣越火。長(zhǎng)安花園的銷售情況也不錯(cuò)，開(kāi)盤(pán)僅三個(gè)月的時(shí)候，就創(chuàng)造了60％的銷售率，它的精品小高層以新城南新生活新家園為主題，抓住了其目標(biāo)消費(fèi)群的購(gòu)買心理。

　�。ㄈ�）準(zhǔn)確選擇發(fā)布媒體

　　據(jù)一項(xiàng)調(diào)查顯示：教育程度高者較偏重于印刷媒體，教育程度略低者較偏重于電波媒體。因此，房地產(chǎn)營(yíng)銷人員應(yīng)該根據(jù)自己的目標(biāo)消費(fèi)群的年齡、教育程度、職業(yè)以及收入狀況，來(lái)決定選擇哪種廣告媒體。在各類媒體中，平面媒體由于在表達(dá)房地產(chǎn)廣告的訴求點(diǎn)上更具優(yōu)勢(shì)，因此各類報(bào)紙和雜志就成為了刊登房地產(chǎn)廣告的主要載體。很多調(diào)查顯示：房產(chǎn)廣告的大部分客戶是靠看報(bào)紙來(lái)的，所以發(fā)展商比較青睞報(bào)紙廣告。各城市房地產(chǎn)廣告市場(chǎng)則通過(guò)該城市主要報(bào)刊的房地產(chǎn)廣告來(lái)支撐。

　　從房地產(chǎn)廣告投放選擇的媒體來(lái)看，主要城市的綜合都市類報(bào)紙是廣告投放的首選。房地產(chǎn)廣告選擇地方性的綜合都市報(bào)也是有原因的，一方面由于地方性報(bào)紙對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)的針對(duì)性更強(qiáng)，可以更準(zhǔn)確地將廣告主的訴求傳達(dá)給消費(fèi)者，并且這類報(bào)紙覆蓋讀者范圍廣闊，因而廣告的效果也比較好；另一方面，隨著讀者需求的增加，現(xiàn)在很多都市類報(bào)紙都紛紛開(kāi)辟了房地產(chǎn)專版來(lái)吸引讀者閱讀，這也給房地產(chǎn)商投放廣告創(chuàng)造了條件。

　　當(dāng)然，若評(píng)價(jià)一個(gè)媒體對(duì)某一特定產(chǎn)品的`廣告價(jià)值，是不能單純從閱讀率上來(lái)判斷的，還要考慮到其廣告成本、出現(xiàn)頻次及所選媒體讀者群持的廣告觀、生活觀及價(jià)值觀等。

　　（四）抓住廣告的投放時(shí)機(jī)

　　從年度來(lái)看，每年的9月和4月是全年房地產(chǎn)行業(yè)廣告刊登額的最高點(diǎn)和次高點(diǎn)，其主要原因可以歸結(jié)為廣告主為了更好地抓住10月初和5月初的兩個(gè)長(zhǎng)假期所帶來(lái)的消費(fèi)高峰，因而趕在長(zhǎng)假前投放大量的廣告來(lái)加強(qiáng)宣傳；此外，在9月份，房地產(chǎn)商也常借房展會(huì)、中秋節(jié)等時(shí)機(jī)，不斷創(chuàng)新，推出新樓盤(pán)或炒作新概念，使房地產(chǎn)市場(chǎng)顯得尤為熱鬧，因此9月份通常是房地產(chǎn)廣告投放最多的月份。

　　從周期來(lái)看，房地產(chǎn)廣告表現(xiàn)出更明顯的傾向性，周四和周五成為廣告商投放廣告最多的兩天。這是由于周四、周五因臨近雙休日，對(duì)周末購(gòu)買的促銷效果比較明顯，因而在這兩天廣告集中度最高。而在通常情況下，周六和周日的報(bào)紙?jiān)诎婷婧桶l(fā)行量上都會(huì)出現(xiàn)“縮水”現(xiàn)象，考慮到這對(duì)廣告效果的影響，這兩天一般不被商家看好，是房地產(chǎn)廣告投放的低谷。

　　四、結(jié)論

　　房地產(chǎn)廣告要做到盡善盡美，無(wú)疑十分困難！因此，再優(yōu)秀再杰出的房地產(chǎn)廣告也不會(huì)引發(fā)直接的消費(fèi)行為發(fā)生！廣告最大的作用是吸引消費(fèi)者的目光，僅此而已，至于能否形成購(gòu)買行為，關(guān)鍵還在于產(chǎn)品自身的軟硬件是否符合消費(fèi)者的真正需求。

　　作為房產(chǎn)品與消費(fèi)者之間橋梁作用的房地產(chǎn)廣告在進(jìn)行創(chuàng)作時(shí)，要具有強(qiáng)烈的社會(huì)責(zé)任感，要力求做到兼顧企業(yè)、購(gòu)房者、社會(huì)三方面的利益。優(yōu)秀的房地產(chǎn)廣告必須基于策劃對(duì)項(xiàng)目的準(zhǔn)確定位以及對(duì)產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)賣點(diǎn)的深度挖掘。廣告只是最后一個(gè)表現(xiàn)的環(huán)節(jié)，承載著營(yíng)銷策劃思想的結(jié)果、開(kāi)發(fā)商品牌建設(shè)意識(shí)等。廣告策劃人員在整個(gè)地產(chǎn)界的項(xiàng)目推廣中起到重要作用，在具體的廣告執(zhí)行中有幾個(gè)切入點(diǎn)：使廣告創(chuàng)意在提高品牌的前提下實(shí)現(xiàn)銷售；形象設(shè)計(jì)和廣告實(shí)施中多些原創(chuàng)性；規(guī)范廣告語(yǔ)言；選擇吸引人的廣告眼及視覺(jué)效果；挑選適合的投放媒體；制定正確的投放策略；在項(xiàng)目的理性訴求上注重誠(chéng)信度；建立廣告活動(dòng)與消費(fèi)者進(jìn)行雙向信息溝通的通道等等。只有做到這些，房地產(chǎn)廣告才能真正地為企業(yè)和消費(fèi)者服務(wù)，才能成為來(lái)源于生活而又高于生活的藝術(shù)。

房地產(chǎn)的論文7

　　房地產(chǎn)行業(yè)處于一個(gè)特殊的產(chǎn)業(yè)，周期性長(zhǎng)，中間環(huán)節(jié)比較繁瑣，在項(xiàng)目管理工作開(kāi)展過(guò)程中，必須要加強(qiáng)房地產(chǎn)管理，實(shí)施有效的風(fēng)險(xiǎn)防范和控制，保證各個(gè)項(xiàng)目順利開(kāi)展。有效降低風(fēng)險(xiǎn)管理風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生率，從而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)資源最大化，實(shí)現(xiàn)資源優(yōu)化配置，更好地開(kāi)展項(xiàng)目管理、設(shè)計(jì)管理等工作。實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防和控制。

　　1供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革下房地產(chǎn)項(xiàng)目管理存在的主要問(wèn)題分析

　　第一、項(xiàng)目管理認(rèn)識(shí)不到位。供給側(cè)結(jié)構(gòu)改革實(shí)施后，我國(guó)很多的房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目管理工作開(kāi)展過(guò)程中，對(duì)于項(xiàng)目管理存在很多的錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)，將項(xiàng)目簡(jiǎn)單的認(rèn)為是現(xiàn)場(chǎng)管理和施工管理，對(duì)于現(xiàn)場(chǎng)以外的工作沒(méi)有充分開(kāi)展，導(dǎo)致項(xiàng)目管理水平明顯下降，導(dǎo)致對(duì)項(xiàng)目收益等各個(gè)方面產(chǎn)生了很大的不良影響效果。

　　第二、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期工作開(kāi)展不完善。房地產(chǎn)項(xiàng)目前期工作開(kāi)展時(shí)，盡管開(kāi)發(fā)商給予了一定的關(guān)注，但是仍然存在很多方面的問(wèn)題，這是一個(gè)系統(tǒng)的工程項(xiàng)目，前期準(zhǔn)備工作開(kāi)展內(nèi)容比較復(fù)雜，研究和分析房地產(chǎn)項(xiàng)目管理內(nèi)容，是保證房地產(chǎn)項(xiàng)目成功開(kāi)發(fā)的'重要保證，因此加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目的可行性分析非常重要，避免出現(xiàn)亂開(kāi)發(fā)、亂投資的行為，引起企業(yè)資源浪費(fèi)，甚至危害到整個(gè)企業(yè)的安全穩(wěn)定運(yùn)行。

　　第三、設(shè)計(jì)監(jiān)理不到位。房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)工作開(kāi)展過(guò)程中，圖紙?jiān)O(shè)計(jì)是非常重要的一項(xiàng)內(nèi)容，圖紙階段的設(shè)計(jì)很大程度上決定了項(xiàng)目最終產(chǎn)品房產(chǎn)價(jià)值大小。供給側(cè)結(jié)構(gòu)改革工作開(kāi)展時(shí)，很多的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)于這個(gè)階段的管理工作開(kāi)展認(rèn)識(shí)不到位，再加上設(shè)計(jì)過(guò)程中缺乏專業(yè)技術(shù)支持，沒(méi)有提出明確的委托書(shū)要求，導(dǎo)致設(shè)計(jì)出來(lái)的圖紙和實(shí)際情況存在很大的差異，嚴(yán)重降低了設(shè)計(jì)質(zhì)量水平。

　　第四、職位控制不當(dāng)。一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在開(kāi)展項(xiàng)目管理工作時(shí)，過(guò)分追求速度，希望快速回籠資金，從而引發(fā)了一系列不良情況。在具體項(xiàng)目工作開(kāi)展過(guò)程中，一方面對(duì)于項(xiàng)目管理工作開(kāi)展過(guò)程中缺乏相應(yīng)的安全管理和質(zhì)量管理監(jiān)督，很容易造成決策失誤，另一方面對(duì)于項(xiàng)目工程的進(jìn)度控制不到位，造成工程難以及時(shí)完成，從而對(duì)銷售計(jì)劃預(yù)期實(shí)現(xiàn)情況產(chǎn)生了很大的影響效果。除此之外，開(kāi)工前由于缺乏詳細(xì)具體的投資估算和全面估算認(rèn)識(shí)，在項(xiàng)目具體管理工作開(kāi)展過(guò)程中，無(wú)法對(duì)成本實(shí)現(xiàn)有效控制和管理操作，導(dǎo)致投資成本明顯大于投資計(jì)劃額，在很大程度上影響了企業(yè)資金流動(dòng)和現(xiàn)金流動(dòng)，明顯增大了企業(yè)運(yùn)轉(zhuǎn)成本。除此之外，風(fēng)險(xiǎn)管理和控制較差，房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)工作開(kāi)展過(guò)程中，存在很多的不確定影響因素，比如政策風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)等，一旦風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生后，無(wú)法及時(shí)做好控制管理工作，很容易對(duì)企業(yè)發(fā)展產(chǎn)生很大的不良影響效果。

　　2供給側(cè)結(jié)構(gòu)改革下房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目管理對(duì)策探討

　　第一、提升項(xiàng)目管理人員綜合素質(zhì)。項(xiàng)目管理時(shí)，項(xiàng)目管理人員的專業(yè)技術(shù)和其他管理水平對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的成功實(shí)施情況會(huì)產(chǎn)生很大的影響和作用。針對(duì)供給側(cè)結(jié)構(gòu)改革下我國(guó)項(xiàng)目管理人員素質(zhì)水平較低的情況，需要不斷加以提升和改善。一方面需要加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)管理層和領(lǐng)導(dǎo)決策層的綜合素質(zhì)，加強(qiáng)管理人員對(duì)于項(xiàng)目管理工作的正確認(rèn)識(shí)，能夠按照實(shí)際情況開(kāi)展具體的工作，保證項(xiàng)目順利開(kāi)展。另一方面就需要正確認(rèn)識(shí)到項(xiàng)目開(kāi)展的重要性，加大培養(yǎng)和指導(dǎo)工作開(kāi)展，建立適合企業(yè)發(fā)展的復(fù)合型項(xiàng)目管理人才，不斷優(yōu)化管理方式，保證在項(xiàng)目工作開(kāi)展過(guò)程中，能夠堅(jiān)持以人才為本，與時(shí)俱進(jìn)，吸收新的知識(shí)和理念，提升項(xiàng)目管理人員的綜合素質(zhì)。

　　第二、加強(qiáng)項(xiàng)目前期管理工作。作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，需要對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)以及市場(chǎng)的變化時(shí)刻加以觀察，同時(shí)需要正確認(rèn)識(shí)國(guó)家針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)提出的行業(yè)政策，能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)行業(yè)的動(dòng)態(tài)變化加以認(rèn)識(shí)和全面把握，建立完善的企業(yè)信息管理機(jī)制，主動(dòng)收集各類信息內(nèi)容，實(shí)施綜合分析和管理，為房地產(chǎn)項(xiàng)目的有效開(kāi)發(fā)提供足夠的信息和數(shù)據(jù)支持。除此之外，需要做好市場(chǎng)調(diào)研和預(yù)測(cè)管理，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行準(zhǔn)確定位，形成多個(gè)備選方案，能夠從中選擇適合房地產(chǎn)企業(yè)的方案，確定方案后，能夠?qū)Υ_定的方案做出并且形成全面且實(shí)際的投資報(bào)告。

　　第三、完善項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)。在充分考慮市場(chǎng)需求、技術(shù)要求、項(xiàng)目安全等多方面要求的前提下，能夠加強(qiáng)和設(shè)計(jì)單位之間的聯(lián)系溝通，加強(qiáng)互動(dòng)交流，項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)的負(fù)責(zé)人能夠全程參與到房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)工作開(kāi)展過(guò)程中，加強(qiáng)密切合作交流，保證設(shè)計(jì)方案的有效性和安全性。

　　第四、加強(qiáng)項(xiàng)目控制。在項(xiàng)目控制時(shí)，需要從項(xiàng)目質(zhì)量管理、成本管理、風(fēng)險(xiǎn)管理等多個(gè)方面加強(qiáng)管理控制，實(shí)施有效的風(fēng)險(xiǎn)防范控制，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)回避、風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移，有效實(shí)施風(fēng)險(xiǎn)控制，提升項(xiàng)目管理控制效率。

　　3結(jié)語(yǔ)

　　供給側(cè)結(jié)構(gòu)改革條件下，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過(guò)程中，項(xiàng)目管理非常重要，在具體開(kāi)展項(xiàng)目管理工作時(shí)，需要從項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期工作、設(shè)計(jì)過(guò)程、職能控制過(guò)程、風(fēng)險(xiǎn)管理等多個(gè)方面加強(qiáng)項(xiàng)目管理。結(jié)合實(shí)際建設(shè)需要，把握房地產(chǎn)行業(yè)的營(yíng)銷理念，從而更好地促進(jìn)市場(chǎng)推廣和發(fā)展，提升房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展效率，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)可持續(xù)發(fā)展和進(jìn)步。

房地產(chǎn)的論文8

　　摘要:房地產(chǎn)工程管理的主要內(nèi)容由多個(gè)方面構(gòu)成，房地產(chǎn)進(jìn)行工程管理的主要原因是讓房地產(chǎn)工程的工作向著更為科學(xué)的方向發(fā)展，同時(shí)房地產(chǎn)工程管理也是當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工作中確保施工計(jì)劃高質(zhì)高效進(jìn)行的關(guān)鍵保障。但是當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)工程管理工作還存在很多問(wèn)題，針對(duì)這種情況，文章將對(duì)新時(shí)期背景下的房地產(chǎn)工程管理問(wèn)題進(jìn)行全面研究，并探索相應(yīng)問(wèn)題的解決途徑，希望對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)的綜合發(fā)展提供更大的幫助。

　　關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)；工程管理；途徑

　　房地產(chǎn)工程的管理工作屬于一項(xiàng)系統(tǒng)性和復(fù)雜性較強(qiáng)的工作，涉及面也非常廣泛，由于房地產(chǎn)工程管理具備風(fēng)險(xiǎn)大和周期長(zhǎng)的特點(diǎn)，所以在開(kāi)展這項(xiàng)工作的過(guò)程中會(huì)存在較大的困難，特別是很難在不同的方面對(duì)工程的主體利益進(jìn)行有效分析。正是因?yàn)檫@些因素的制約和影響，所以在很大程度上影響著房地產(chǎn)工程管理工作的效率和質(zhì)量�；�于此，文章也將對(duì)當(dāng)前社會(huì)中房地產(chǎn)工程管理工作進(jìn)行研究，并全面探索對(duì)工程管理進(jìn)行有效開(kāi)展的重要途徑，希望對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)的綜合發(fā)展提供良好的幫助。

　　1房地產(chǎn)工程管理概述

　　在項(xiàng)目工程管理中開(kāi)發(fā)單位在項(xiàng)目工程建設(shè)環(huán)節(jié)進(jìn)行管理的行為，也是當(dāng)前房地產(chǎn)建設(shè)工作中最為關(guān)鍵的環(huán)節(jié),這對(duì)于不同階段和項(xiàng)目開(kāi)展管理,使得相關(guān)工作能在整個(gè)工程中得以體現(xiàn)，同時(shí)在實(shí)際工作中這項(xiàng)工作的開(kāi)展中還能有效發(fā)揮計(jì)劃、指導(dǎo)和監(jiān)督作用[1]。房地產(chǎn)工程管理模式的開(kāi)展對(duì)于項(xiàng)目也可以實(shí)現(xiàn)有效的責(zé)任意識(shí)。工程施工環(huán)節(jié)中的管理工作,需要對(duì)工程進(jìn)行更為全面的管理,確保其在工程開(kāi)展中更有效的進(jìn)行施工，降低在工程中可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)和問(wèn)題。

　　2當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)工程管理現(xiàn)狀

　　在當(dāng)前的社會(huì)發(fā)展中，雖然我國(guó)房地產(chǎn)工程已經(jīng)取得了很大的進(jìn)步和發(fā)展，但是在管理工作中仍然存在一些問(wèn)題且沒(méi)有得到解決，這些問(wèn)題主要體現(xiàn)在:房地產(chǎn)工程的開(kāi)發(fā)不具備充足的準(zhǔn)備工作，缺乏嚴(yán)格的施工監(jiān)管方案和工作機(jī)制，施工合同規(guī)定也存在明顯的不匹配[2]。這些問(wèn)題對(duì)于房地產(chǎn)工程質(zhì)量的管理十分不利，同時(shí)對(duì)于企業(yè)形象的發(fā)展也將造成十分不利的負(fù)面作用。所以在此種條件下更需要對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)工程管理中存在的問(wèn)題進(jìn)行研究，從而針對(duì)當(dāng)前工作的主要問(wèn)題制定更有效的解決方案，通過(guò)這種方式提高房地產(chǎn)工程管理工作的質(zhì)量和效率，確保我國(guó)房地產(chǎn)管理工作可以得到更為科學(xué)的貫徹和執(zhí)行，為我國(guó)相關(guān)產(chǎn)業(yè)和企業(yè)的良好發(fā)展奠定穩(wěn)定的基礎(chǔ)。施工管理是當(dāng)前房地產(chǎn)工程建設(shè)的基礎(chǔ)也是關(guān)鍵環(huán)節(jié)，所以施工環(huán)節(jié)中的技術(shù)配備、專業(yè)人員的技術(shù)水平和地基處理工作的開(kāi)展都可能對(duì)項(xiàng)目工程的質(zhì)量產(chǎn)生直接影響。故而對(duì)工程招標(biāo)質(zhì)量進(jìn)行嚴(yán)格控制，明確中標(biāo)人等對(duì)于房地產(chǎn)工程的開(kāi)展也將產(chǎn)生直接影響作用[3]。

　　3房地產(chǎn)工程管理工作中的有效途徑

　　3.1采用科學(xué)、完善的房地產(chǎn)工程管理模式

　　管理模式自身的科學(xué)性和有效性對(duì)于房地產(chǎn)工程的開(kāi)展與建設(shè)也有著十分重要的影響和作用。在實(shí)際工作中采取更為科學(xué)的管理方式，不僅能提升房地產(chǎn)工程管理中的效果，同時(shí)對(duì)于工程質(zhì)量的提升也有著十分顯著的重要影響。換句話說(shuō)，在開(kāi)展房地產(chǎn)工程管理工作中也需要切實(shí)落實(shí)以下原則與工作標(biāo)準(zhǔn)。首先，落實(shí)職能制的管理方式。在實(shí)際工作中對(duì)廣大工作人員，特別是管理人員的職業(yè)能力進(jìn)行明確，在此環(huán)節(jié)中還要加強(qiáng)對(duì)管理人員職責(zé)的明確，從而在實(shí)際工作中賦予其更為合理和恰當(dāng)?shù)墓ぷ髀毮躘4]。通過(guò)廣大管理人員對(duì)相關(guān)工作落實(shí)的精細(xì)化管理，也將對(duì)管理人員的積極作用進(jìn)行更有效的發(fā)揮,有效實(shí)現(xiàn)對(duì)人力資源的應(yīng)用。其次，有效應(yīng)用項(xiàng)目經(jīng)理制的管理方式。這種工作模式在當(dāng)前房地產(chǎn)工作中的實(shí)際應(yīng)用得到了較為顯著的認(rèn)可，具體工作方式為:企業(yè)在總經(jīng)理的引導(dǎo)下對(duì)項(xiàng)目經(jīng)理位置的制定進(jìn)行研究，并針對(duì)項(xiàng)目?jī)?nèi)容的實(shí)際情況明確工作方向，在此種背景下項(xiàng)目經(jīng)理也可以直接對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行管理，并確保最終能和總經(jīng)理共同進(jìn)行項(xiàng)目管理。這項(xiàng)工作的有效開(kāi)展可以在很大程度上落實(shí)管理工作的精細(xì)化原則，對(duì)于工作質(zhì)量和效率的提升也有著不容忽視的重要意義。最后，建立必要的工程項(xiàng)目指揮部門，尤其是對(duì)于規(guī)模形式較大的房地產(chǎn)工程來(lái)說(shuō)，有效建立指揮部也是十分必要的一項(xiàng)工作。建立必要的工程指揮部可以實(shí)現(xiàn)對(duì)工程實(shí)施整體的把控，有助于工程項(xiàng)目實(shí)施和投資單位的共同發(fā)展。

　　3.2選用專業(yè)技術(shù)水平高的工程人員

　　不管房地產(chǎn)工程規(guī)模是大還是小，房地產(chǎn)工程管理工作都和管理人員的工作有著密不可分聯(lián)系。因此，在某種程度上，房地產(chǎn)工程管理人員自身的工作水平也將直接對(duì)房地產(chǎn)工程管理效果和質(zhì)量產(chǎn)生影響[5]。針對(duì)這種情況，要想更好的提升我國(guó)房地產(chǎn)工程管理工作的效果，就必須加強(qiáng)對(duì)管理人員自身管理能力和管理經(jīng)驗(yàn)的提升，確保廣大工作人員在實(shí)際工作中能具備強(qiáng)烈的責(zé)任心和執(zhí)行力，保證對(duì)房地產(chǎn)管理工作中的細(xì)節(jié)問(wèn)題進(jìn)行有效關(guān)注。比如當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)工程中存在比較突出的一個(gè)問(wèn)題就是工程出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題的時(shí)候，各部門對(duì)責(zé)任推脫的問(wèn)題比較嚴(yán)重，無(wú)法有效解決問(wèn)題，甚至使得工程的問(wèn)題最終成了“無(wú)頭案”，嚴(yán)重?fù)p害了廣大居住者的權(quán)益。所以，這也要求廣大房地產(chǎn)企業(yè)也要加強(qiáng)對(duì)工作各項(xiàng)因素的研究和分析，加強(qiáng)對(duì)工作職責(zé)的.有效劃分。當(dāng)前實(shí)際工作證明，項(xiàng)目經(jīng)理自身的管理態(tài)度和個(gè)人專業(yè)能力將直接對(duì)工程管理工作質(zhì)量造成影響。那么房地產(chǎn)企業(yè)在對(duì)施工團(tuán)隊(duì)或是企業(yè)進(jìn)行選擇的過(guò)程中就要保持謹(jǐn)慎的態(tài)度，不僅要加強(qiáng)對(duì)施工單位工程實(shí)施能力的分析和研究，同時(shí)還要準(zhǔn)確掌握其施工質(zhì)量。通過(guò)這種方式為工程管理工作的規(guī)范落實(shí)提供更大的幫助。

　　3.3確保前期報(bào)建工作和竣工后驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一

　　在工程竣工后就要開(kāi)啟相應(yīng)的驗(yàn)工程序，在此環(huán)節(jié)中不僅應(yīng)該根據(jù)國(guó)家的規(guī)定對(duì)驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行落實(shí)，同時(shí)還需要確保和工程的起初報(bào)建工作實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一，否則就會(huì)造成工程驗(yàn)收結(jié)果和工程方案不符問(wèn)題的出現(xiàn)，對(duì)驗(yàn)收工作的價(jià)值將造成極大的負(fù)面影響[6]。為了對(duì)竣工驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)和前期報(bào)建工作的統(tǒng)一實(shí)行更有效的幫助，我們?cè)趯?shí)際工作中也要加強(qiáng)對(duì)工程中重點(diǎn)環(huán)節(jié)的檢驗(yàn)，確保工程的建設(shè)工作和方案的一致性。此外，還要加強(qiáng)對(duì)前期報(bào)建工作可能出現(xiàn)的質(zhì)量問(wèn)題進(jìn)行檢查,在處理問(wèn)題的環(huán)節(jié)中，保證處理對(duì)策和方法的準(zhǔn)確性。

　　4結(jié)語(yǔ)

　　綜上所述，房地產(chǎn)工程的管理工作是當(dāng)前我國(guó)最為基礎(chǔ)的一項(xiàng)系統(tǒng)工作，關(guān)系著工程項(xiàng)目施工的整體安全性和質(zhì)量。房地產(chǎn)公司在對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行運(yùn)作的環(huán)節(jié)中，也應(yīng)該注重對(duì)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目管理工作的重視，從而積極儲(chǔ)備高素質(zhì)的專業(yè)的管理人員，并在先進(jìn)技術(shù)手段的幫助下實(shí)現(xiàn)更有效的管理。這項(xiàng)工作的有效開(kāi)展不僅能在很大程度上對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展產(chǎn)生積極幫助，同時(shí)對(duì)于我國(guó)今后的經(jīng)濟(jì)建設(shè)和整體發(fā)展也將起到不容忽視的重要影響，因此希望文章的研究對(duì)于這項(xiàng)工作的開(kāi)展能起到更大的幫助和指導(dǎo)作用。

　　參考文獻(xiàn):

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　　[6]賀帥.新時(shí)期房地產(chǎn)工程造價(jià)的管理創(chuàng)新及模式[J].城市地理,20xx,95(4):233.

房地產(chǎn)的論文9

　　在對(duì)國(guó)內(nèi)外風(fēng)險(xiǎn)管理理論整理、總結(jié)、分析的基礎(chǔ)上，結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)的概念特點(diǎn)，借鑒其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目過(guò)程中運(yùn)用的比較成功的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、分析、評(píng)估與應(yīng)對(duì)方法，對(duì)交通未來(lái)城投資建設(shè)全過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析研究，并最終提出相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)策略。

　　一、交通未來(lái)城項(xiàng)目及風(fēng)險(xiǎn)管理概況

　　(1)交通未來(lái)城項(xiàng)目概況。交通未來(lái)城項(xiàng)目處于菏澤市開(kāi)發(fā)區(qū)核心位置，西臨人民路，南臨長(zhǎng)江路，東臨振興街，是一個(gè)集精品住宅、時(shí)尚公寓、高檔寫(xiě)字樓等多種物業(yè)形態(tài)為一體的綜合性地產(chǎn)項(xiàng)目，致力于打造菏澤商住社區(qū)的新標(biāo)桿。項(xiàng)目整體建成后將是一個(gè)集居住、購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)為一體的頂級(jí)城市綜合體。澤聯(lián)通建筑安裝有限公司承建。項(xiàng)目西鄰人民路，南鄰長(zhǎng)江路，東臨振興路，占地48131㎡，總建筑面積182819㎡，綠化高于35%，由5棟高層住宅、1棟公寓和1棟寫(xiě)字樓組成，十一個(gè)集精品住宅、時(shí)尚公寓、高檔寫(xiě)字樓等多種物業(yè)形態(tài)為一體的綜合性地產(chǎn)項(xiàng)目，致力于打造“締造現(xiàn)在，引領(lǐng)未來(lái)”的菏澤商住社區(qū)新地標(biāo)。周邊銀座商圈、開(kāi)發(fā)區(qū)人民醫(yī)院，建設(shè)銀行、工商銀行等成熟生活配套一應(yīng)俱全;毗鄰區(qū)實(shí)驗(yàn)小學(xué)、實(shí)驗(yàn)中學(xué)、菏澤一中等名校，尊享一站式教育配套;距離火車站和新汽車站僅1公里之遙，5公里直通日東高速。

　　(2)交通未來(lái)城項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理概況。交通未來(lái)城是菏澤市市委、市政府、開(kāi)發(fā)區(qū)委、區(qū)政府確立的牡丹區(qū)東部核心商業(yè)圈中的重點(diǎn)示范項(xiàng)目，為了確保交通未來(lái)城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成功，菏澤交通集團(tuán)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司設(shè)立了項(xiàng)目部專門負(fù)責(zé)該項(xiàng)目的具體實(shí)施。在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)初期，開(kāi)發(fā)部、行政部負(fù)責(zé)項(xiàng)目審批、土地交易、施工設(shè)計(jì)等工作;在施工期，工程部、行政部負(fù)責(zé)承建企業(yè)選擇、具體施工等工作，同時(shí)，銷售部門進(jìn)行施工期間的前期銷售工作;銷售期，銷售部門負(fù)責(zé)預(yù)售、現(xiàn)房銷售等工作。在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的全過(guò)程中，都需要全面的工程項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理和質(zhì)量管理體系來(lái)保障其實(shí)施運(yùn)行。

　　二、交通未來(lái)城項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理存在的問(wèn)題

　　(1)項(xiàng)目的組織結(jié)構(gòu)不合理。在項(xiàng)目組建的過(guò)程中，應(yīng)該充分考慮到項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)去在于開(kāi)發(fā)全過(guò)程，而不局限與某個(gè)部門或某個(gè)開(kāi)發(fā)階段。風(fēng)險(xiǎn)防控需要項(xiàng)目全員的參與，只有各個(gè)部門通過(guò)相互合作才能一定程度上把風(fēng)險(xiǎn)降到最低。如果沒(méi)有一個(gè)合理的項(xiàng)目組織結(jié)構(gòu)，就會(huì)帶來(lái)相應(yīng)的溝通問(wèn)題，從而會(huì)使項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理工作難度增加。

　　(2)項(xiàng)目管理人員風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)薄弱。交通未來(lái)城房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，風(fēng)險(xiǎn)的管理主要側(cè)重于工程施工建設(shè)階段，而在前期的施工設(shè)計(jì)、土地交易及銷售階段的預(yù)售、現(xiàn)房銷售環(huán)節(jié)存在的風(fēng)險(xiǎn)同樣不能忽視。項(xiàng)目管理的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)薄弱、風(fēng)險(xiǎn)管理技術(shù)方法簡(jiǎn)單，都會(huì)給項(xiàng)目的順利實(shí)施帶來(lái)一系列潛在風(fēng)險(xiǎn)。

　　(3)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理人員水平不高。交通未來(lái)城項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)中，設(shè)在工程部下的風(fēng)險(xiǎn)管理組現(xiàn)有成員4名，其中本科及以上學(xué)歷的2人，有相關(guān)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)的2人，35歲以上的2人，相比于其他項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)來(lái)說(shuō)，風(fēng)險(xiǎn)管理團(tuán)隊(duì)成員的綜合素質(zhì)一般，整體的風(fēng)險(xiǎn)管理水平一般。項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別、分析、防控等工作對(duì)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理人員的素質(zhì)存在很大關(guān)系，如果項(xiàng)目管理人員水平不高，同樣會(huì)給整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)帶來(lái)一定的風(fēng)險(xiǎn)。

　　(4)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理經(jīng)費(fèi)投入不足。項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理經(jīng)費(fèi)一般包括項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理人員工資、培訓(xùn)及其他費(fèi)用，從交通未來(lái)城項(xiàng)目經(jīng)費(fèi)投入占比中可以看出，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理經(jīng)費(fèi)投入相對(duì)較少，項(xiàng)目對(duì)風(fēng)險(xiǎn)管理的經(jīng)費(fèi)支持較少。一般情況下，管理經(jīng)費(fèi)的投入支持是房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理順利實(shí)施的重要條件。

　　(5)項(xiàng)目的資產(chǎn)負(fù)債率。一般情況下，資產(chǎn)負(fù)債率保持在50%左右較為合理，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目由于投資比較大，維持在60%左右較為合理，如果超過(guò)80%以上，意味著房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)面臨著巨大風(fēng)險(xiǎn)。交通未來(lái)城項(xiàng)目前期投資比較大，資產(chǎn)負(fù)債率為69%，可以看出，該項(xiàng)目現(xiàn)階段資產(chǎn)負(fù)債率相對(duì)來(lái)說(shuō)較高，面臨更大的資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。

　　三、交通未來(lái)城項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理措施

　　風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防是在風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生之前，采取相應(yīng)的措施降低或避免各種風(fēng)險(xiǎn)因素造成的損失，也就是說(shuō)，說(shuō)要降低風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率來(lái)減少損失。

　　(1)建立與政府相關(guān)部門有效溝通機(jī)制。主動(dòng)與菏澤市委、市政府、金融機(jī)構(gòu)、建筑企業(yè)、監(jiān)理企業(yè)、稅收財(cái)務(wù)職能部門等政府部門保持有效溝通，建立健全有效溝通機(jī)制，最大限度爭(zhēng)取其支持，為交通未來(lái)城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目提供一個(gè)良好的開(kāi)發(fā)環(huán)境，從而在項(xiàng)目進(jìn)程中會(huì)無(wú)形較少一系列風(fēng)險(xiǎn)因素，保證項(xiàng)目的順利開(kāi)展。

　　(2)加強(qiáng)政策分析，有效規(guī)避政策風(fēng)險(xiǎn)。密切關(guān)注菏澤市當(dāng)?shù)卣�府部門的政策的發(fā)布及變化，要及時(shí)、適時(shí)根據(jù)政策的調(diào)整變化做出相應(yīng)的變化，加強(qiáng)對(duì)其的關(guān)注與研究，從而在一定程度上避免政策風(fēng)險(xiǎn)的'產(chǎn)生對(duì)項(xiàng)目建設(shè)產(chǎn)生的影響，積極采取有效措施規(guī)避政策風(fēng)險(xiǎn)。

　　(3)加強(qiáng)項(xiàng)目的質(zhì)量監(jiān)督與管理。一般情況下，質(zhì)量管理以事前控制、合同管理為主。一要委托具備相應(yīng)監(jiān)理資質(zhì)的專業(yè)公司對(duì)交通未來(lái)城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行全程監(jiān)督;二要加強(qiáng)對(duì)承包商及分包商的專業(yè)能力、資質(zhì)的嚴(yán)格審查;三要建立健全質(zhì)量監(jiān)督管理體制;四要對(duì)相關(guān)人員進(jìn)行質(zhì)量培訓(xùn)，提高質(zhì)量管理的專業(yè)水平;五要依靠先進(jìn)的工藝技術(shù)及施工技術(shù)為質(zhì)量提供保障。

　　(4)加強(qiáng)安全意識(shí)，嚴(yán)控安全事故風(fēng)險(xiǎn)。加強(qiáng)安全意識(shí)，以安全生產(chǎn)為首要任務(wù)，嚴(yán)格防止安全事故風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。要做好事故風(fēng)險(xiǎn)的防控，一要進(jìn)行全員的安全培訓(xùn)，切實(shí)從思想上加強(qiáng)事故安全意識(shí);二要制定嚴(yán)格的安全規(guī)章制度;三要建立完善的安全監(jiān)督管理機(jī)制;四是側(cè)重人員安全事故的監(jiān)督;五要實(shí)時(shí)監(jiān)控生產(chǎn)過(guò)程中的安全狀態(tài)和不安全行為;六要明確安全責(zé)任;七要全額購(gòu)買人身意外傷害保險(xiǎn)，做好風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移。

　　(5)完善財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)，避免財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。制定與企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略相適應(yīng)的財(cái)務(wù)戰(zhàn)略，創(chuàng)建并完善財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)，建立健全財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防控體系，來(lái)確保開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)安全。一要制定科學(xué)的財(cái)務(wù)戰(zhàn)略，引導(dǎo)項(xiàng)目財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理;二要做好房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的前期規(guī)劃與可行性研究分析，為財(cái)務(wù)管理提供決策依據(jù);三要進(jìn)一步拓展項(xiàng)目開(kāi)發(fā)融資渠道，提供項(xiàng)目資金的流動(dòng)性;四要建立健全項(xiàng)目預(yù)算控制體系，并做好相應(yīng)的事前、事中、事后的科學(xué)合理評(píng)價(jià)。

房地產(chǎn)的論文10

　　一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的現(xiàn)狀

　　（一）會(huì)計(jì)科目不完善，會(huì)計(jì)核算準(zhǔn)確性有待提高

　　現(xiàn)如今我國(guó)有關(guān)房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì)計(jì)處理的制度準(zhǔn)則很多，如：《小企業(yè)會(huì)計(jì)制度》《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度》等等。雖然這些制度中涉及了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的科目賬戶、方法流程，但是這些相關(guān)房地產(chǎn)會(huì)計(jì)制度并沒(méi)有明確規(guī)定統(tǒng)一的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)。另外，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)兩項(xiàng)業(yè)務(wù)，與其他行業(yè)的產(chǎn)品相比，具有一定的特殊性，導(dǎo)致了房地產(chǎn)企業(yè)在會(huì)計(jì)處理時(shí)引用其他會(huì)計(jì)制度的會(huì)計(jì)科目對(duì)其會(huì)計(jì)要素反應(yīng)和核算的準(zhǔn)確性不高。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算方法的多樣性，也影響了房地產(chǎn)企業(yè)之間會(huì)計(jì)信息、財(cái)務(wù)報(bào)表的可比性、準(zhǔn)確性。

　　（二）收益評(píng)價(jià)指標(biāo)不能真實(shí)體現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)

　　對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)常常會(huì)出現(xiàn)這樣的情景：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)效果較為可觀，其預(yù)期銷售前景良好，現(xiàn)金流量狀況俱佳，盈利能力較強(qiáng)的企業(yè)會(huì)存在破產(chǎn)倒閉的風(fēng)險(xiǎn)，所產(chǎn)生經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)較小，甚至出現(xiàn)負(fù)數(shù)的現(xiàn)象。主要是由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的特殊性，其生產(chǎn)投入的資金額度大、周期長(zhǎng)，相關(guān)的一筆會(huì)計(jì)核算業(yè)務(wù)處理對(duì)會(huì)計(jì)報(bào)表往往會(huì)產(chǎn)生大幅度的波動(dòng)影響。另外，驗(yàn)收已出售的房屋，將其預(yù)收款項(xiàng)確認(rèn)銷售收入時(shí)，其會(huì)計(jì)處理所得出的凈利潤(rùn)指標(biāo)與真實(shí)的經(jīng)營(yíng)情況會(huì)存在一定的差異，不能明確體現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)生產(chǎn)活動(dòng)的業(yè)績(jī)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)除了受到施工質(zhì)量等問(wèn)題所引發(fā)的一系列賠償損失風(fēng)險(xiǎn)，還容易受到國(guó)家相關(guān)房?jī)r(jià)等政策方針的影響，在一定程度上也造成了企業(yè)業(yè)績(jī)不同單一依靠收益評(píng)價(jià)指標(biāo)來(lái)反應(yīng)。

　　二、規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的建議

　　（一）合理選用準(zhǔn)則，完善會(huì)計(jì)科目

　　合理選用會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，完善會(huì)計(jì)科目，規(guī)范提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算處理的流程和方法，進(jìn)而提高會(huì)計(jì)信息的真實(shí)性、完整性。比如說(shuō)，對(duì)于年銷售額1000萬(wàn)元以下，從業(yè)人數(shù)少于100人的房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格參照《小企業(yè)會(huì)計(jì)制度》進(jìn)行會(huì)計(jì)業(yè)務(wù)處理；對(duì)于股份有效公司、外商投資企業(yè)等房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算則遵循《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》；而已經(jīng)上市了的'房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，就應(yīng)當(dāng)執(zhí)行新準(zhǔn)則所規(guī)定的會(huì)計(jì)制度。完善會(huì)計(jì)科目，在引入“開(kāi)發(fā)成本”“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用”“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”“出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”“周轉(zhuǎn)房”等房地產(chǎn)業(yè)務(wù)處理中常用的賬戶科目的同時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)還可以根據(jù)實(shí)際情況，靈活的增設(shè)會(huì)計(jì)科目，進(jìn)而提高會(huì)計(jì)處理的有效性、實(shí)用性。

　　（二）建立信息化會(huì)計(jì)核算體系

　　隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步，信息化、電算化逐漸運(yùn)用到了會(huì)計(jì)核算領(lǐng)域中。由于其項(xiàng)目活動(dòng)的復(fù)雜性、多樣性，導(dǎo)致了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)處理工作相較于其他產(chǎn)業(yè)具有一定的難度，存在工作任務(wù)量大、復(fù)雜性高、容易發(fā)生差錯(cuò)出現(xiàn)問(wèn)題。會(huì)計(jì)信息化體系不僅將會(huì)計(jì)人員從繁瑣的財(cái)務(wù)工作中解脫出來(lái)，提高會(huì)計(jì)工作人員的工作效率，還能夠加快會(huì)計(jì)信息在各部門之間的傳遞，實(shí)現(xiàn)會(huì)計(jì)信息資源的共享，落實(shí)全方面、全過(guò)程的監(jiān)督，提高會(huì)計(jì)信息質(zhì)量的準(zhǔn)確性。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以結(jié)合行業(yè)和企業(yè)的特點(diǎn)，引入信息化的會(huì)計(jì)核算處理方法，完善信息化處理的流程和體系。建立信息化會(huì)計(jì)核算制度，需要加大對(duì)會(huì)計(jì)人員的培訓(xùn)和教育，提高業(yè)務(wù)人員專業(yè)技能、會(huì)計(jì)處理能力的，加強(qiáng)其網(wǎng)絡(luò)知識(shí)、信息處理的能力的培養(yǎng)，從而促進(jìn)房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算的規(guī)范化。

房地產(chǎn)的論文11

　　摘要：房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，也是拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要因素。隨著國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策的不斷調(diào)整，房地產(chǎn)業(yè)愈來(lái)愈趨向于理性化與規(guī)范化，同時(shí)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也日益加劇。如何更好地控制房地產(chǎn)企業(yè)的成本，提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，獲得較大的利潤(rùn)空間，成為房地產(chǎn)企業(yè)管理中需要重點(diǎn)關(guān)注的問(wèn)題。在當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的大形勢(shì)下，企業(yè)必須在管理制度和流程方面進(jìn)行優(yōu)化和改進(jìn)，從而提高企業(yè)運(yùn)行效率，降低企業(yè)成本，提高企業(yè)效益。文章從房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的重要性出發(fā)，對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)成本管理中存在的問(wèn)題進(jìn)行了分析，并提出解決問(wèn)題的相關(guān)對(duì)策，以期為房地產(chǎn)企業(yè)成本核算與控制提供有效的方法與參考。

　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；成本管理

　　一、房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的重要性

　　房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱之一，也是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基本保證。人口素質(zhì)的提高、社會(huì)全面的進(jìn)步、城市經(jīng)濟(jì)和城市的現(xiàn)代化，都是以房地產(chǎn)企業(yè)為基礎(chǔ)的。近年來(lái)，受高額利潤(rùn)的刺激，房地產(chǎn)業(yè)飛速發(fā)展，但隨著國(guó)家相繼出臺(tái)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控政策，各地也紛紛出臺(tái)限貸、限購(gòu)政策，使得房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)受到了很大的影響。房地產(chǎn)企業(yè)要保持適度的利潤(rùn)，不僅要“開(kāi)源”，進(jìn)行市場(chǎng)的開(kāi)拓和推廣，更要“節(jié)流”，也就是要降低企業(yè)成本。如何降低企業(yè)成本，那么就需要從成本的預(yù)測(cè)、分析、核算與控制入手，從而加強(qiáng)企業(yè)在成本管理方面，特別是有利于建立、建全企業(yè)責(zé)任成本體系和成本考核體系著重入手；進(jìn)而加強(qiáng)企業(yè)成本管理，最終使企業(yè)的內(nèi)部成本管理體系逐步建立健全起來(lái)并使之逐步完善；加強(qiáng)企業(yè)成本管理，有利于建立健全企業(yè)的責(zé)任獎(jiǎng)懲制度，以鼓勵(lì)先進(jìn)、督促落后，調(diào)動(dòng)各部門及人員不斷降低成本的積極性，促使企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力不斷增強(qiáng)；加強(qiáng)企業(yè)成本管理，有利于提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)。成本管理的好與壞，不僅影響到房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，也關(guān)系到企業(yè)的生存與發(fā)展。要把房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理放在一個(gè)戰(zhàn)略核心的位置上。房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，開(kāi)發(fā)成本也比較高，投入的資金量也大,這使得房地產(chǎn)企業(yè)尤其要重視成本的管理與控制工作。

　　二、房地產(chǎn)企業(yè)成本管理存在的問(wèn)題

　�。ㄒ唬┏杀竟芾硪庾R(shí)淡薄，重視程度不足成本管理，是指企業(yè)在營(yíng)運(yùn)過(guò)程中實(shí)施成本預(yù)測(cè)、成本決策、成本計(jì)劃、成本控制、成本核算、成本分析和成本考核等一系列管理活動(dòng)的總稱。而房地產(chǎn)企業(yè)成本管理更是貫穿于企業(yè)的各個(gè)階段，從土地的取得，項(xiàng)目的設(shè)計(jì)，工程的招標(biāo)、采購(gòu)、施工，以致后來(lái)項(xiàng)目完工后的銷售，成本核算等。對(duì)于成本管理通常來(lái)講分為三個(gè)步驟，即按照事前、事中、事后管理的程序進(jìn)行。但某些房地產(chǎn)企業(yè)在成本核算中，往往只重視對(duì)項(xiàng)目成本進(jìn)行事后控制，忽略了事前及事中的成本控制。認(rèn)為成本管理只存在于某一階段，只屬于某一部分人員的責(zé)任，而沒(méi)有把成本的控制貫穿于整個(gè)過(guò)程，缺乏全員參與，導(dǎo)致在某些環(huán)節(jié)出現(xiàn)了資源的浪費(fèi)，造成了整體成本的上升，對(duì)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益產(chǎn)生了一定的影響。在這樣的大背景下，越來(lái)越多的企業(yè)意識(shí)到成本管理是維持其生存的根本途徑之一，成本管理的重要性不言而喻。企業(yè)的成本管理必須從原先的僅從事后找原因轉(zhuǎn)變?yōu)橹厥虑昂褪轮械姆治雠c管理，從而使企業(yè)由成本的經(jīng)驗(yàn)性控制向成本的規(guī)劃性控制轉(zhuǎn)變，以提高企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

　　（二）缺乏先進(jìn)的成本管理方法在企業(yè)的發(fā)展過(guò)程中，出現(xiàn)了各種各樣的管理模式。而其中對(duì)于成本方面也有較多的管理方法，如變動(dòng)成本法、作業(yè)成本法、目標(biāo)成本法、標(biāo)準(zhǔn)成本法等。而有些企業(yè)并不能結(jié)合自身的特點(diǎn)和實(shí)際運(yùn)營(yíng)情況，更好的完成企業(yè)的成本管理目標(biāo)，甚至不能更好的選擇和運(yùn)用適合企業(yè)的成本管理方法和成本管理工具，導(dǎo)致最終不能完成企業(yè)自身需要達(dá)到的目標(biāo)。而一些房地產(chǎn)企業(yè)還采用傳統(tǒng)的成本控制方法，主要根據(jù)財(cái)務(wù)部門的決算報(bào)告來(lái)制定成本。而由于財(cái)務(wù)人員知識(shí)體系的局限性，使得出具的報(bào)告具有一定的偏頗，這種核算方法不能充分發(fā)揮成本控制的作用，與房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的理念有一定的差距。這種成本控制方法不能充分發(fā)揮事前控制和事中控制在整個(gè)成本核算中的作用，使得成本核算中存在的問(wèn)題不能及時(shí)被發(fā)現(xiàn)并提出解決的方案。

　�。ㄈ�）成本控制體系不完善，缺乏全面性及系統(tǒng)性房地產(chǎn)企業(yè)的`成本控制是指在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，根據(jù)成本計(jì)劃具體制定材料購(gòu)買、施工時(shí)間等，對(duì)實(shí)際發(fā)生的各項(xiàng)成本費(fèi)用進(jìn)行審核、控制，并及時(shí)反饋，進(jìn)而采取措施，保證成本計(jì)劃的順利執(zhí)行。很多房地產(chǎn)企業(yè)在成本控制中并沒(méi)有形成全面的成本管理體系，還處于粗放的狀態(tài)，這也給企業(yè)的成本管理工作帶來(lái)不小的障礙。或者有些房地產(chǎn)企業(yè)雖然建立了全面的成本管理制度，但在實(shí)際執(zhí)行中卻形同虛設(shè)，并沒(méi)有充分發(fā)揮其應(yīng)有的作用，使得房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理工作不能真正落到實(shí)處，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展產(chǎn)生不利的影響。

　　（四）財(cái)務(wù)管理體系不健全企業(yè)的財(cái)務(wù)管理部門不僅要處理企業(yè)日常財(cái)務(wù)核算事宜，還要參與到企業(yè)的內(nèi)部管理中，為企業(yè)管理人員提供各類管理信息，為實(shí)現(xiàn)企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)打好基礎(chǔ)。但因企業(yè)缺乏與自身發(fā)展相適應(yīng)的財(cái)務(wù)管理體系，尤其是企業(yè)很多財(cái)務(wù)人員因思想、素養(yǎng)及培訓(xùn)不到位，導(dǎo)致員工只求穩(wěn)定，不求發(fā)展，工作不積極、不主動(dòng)，進(jìn)而影響了企業(yè)的成本管理的實(shí)施。因此在對(duì)專業(yè)知識(shí)的掌握上缺乏一定的主動(dòng)性和積極性，限制了自身能力的提升，使得業(yè)務(wù)視野變得狹隘。與各部門的組織協(xié)調(diào)也有所欠缺，從而造成部門協(xié)同不力，企業(yè)運(yùn)營(yíng)效率低下，整體管理水平落后的問(wèn)題。

　　三、完善房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的對(duì)策

　�。ㄒ唬�實(shí)行財(cái)務(wù)人員牽頭，全員參與的管理理念為提高房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制意識(shí)，在企業(yè)中不僅要提升員工的整體素質(zhì)，實(shí)行全員、全方位、全過(guò)程的成本管理理念，制定考核制度并予以實(shí)施，實(shí)現(xiàn)責(zé)任到人、控制到位、考核嚴(yán)格、目標(biāo)落實(shí)的最終目標(biāo)。隨著同行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的加劇和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的變化和房地產(chǎn)業(yè)成本信息要求的增加，財(cái)務(wù)人員必須花費(fèi)更多的精力和時(shí)間尋求合適的成本計(jì)算方法，從而計(jì)算出房地產(chǎn)業(yè)在各個(gè)階段的實(shí)際成本，為管理者制定決策提供必要的信息。企業(yè)財(cái)務(wù)人員要在企業(yè)成本管理中發(fā)揮應(yīng)有的作用。如何體現(xiàn)財(cái)務(wù)工作管理的價(jià)值，是每位財(cái)務(wù)工作者應(yīng)當(dāng)深思的問(wèn)題。財(cái)務(wù)人員應(yīng)創(chuàng)新現(xiàn)代財(cái)務(wù)理念，利用信息化成本控制技術(shù)等手段，充分發(fā)揮財(cái)務(wù)工作在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中的監(jiān)督、反饋等職能，更好地做好企業(yè)的成本控制工作。

　　（二）加強(qiáng)核算及監(jiān)督，選擇有效的成本管理方法，重視事前與事中的控制對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，成本核算是對(duì)該項(xiàng)目所發(fā)生的全部支出，運(yùn)用一定的會(huì)計(jì)核算方法進(jìn)行的合理劃分。要加強(qiáng)其對(duì)成本核算、成本控制和成本分析的監(jiān)督，避免在施工過(guò)程中出現(xiàn)費(fèi)用虛增的情況。正確實(shí)施成本監(jiān)督對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)全面成本管理能否管控到位，企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益能否提高，直到至關(guān)重要的意義。以往，主要關(guān)注成本核算，但是隨著國(guó)家政策及市場(chǎng)環(huán)境等因素的變化，企業(yè)的成本管理理念也在不斷發(fā)生著變化，尤其是從靜態(tài)成本管理到動(dòng)態(tài)成本管理的轉(zhuǎn)變，從單純的成本核算向企業(yè)成本控制的轉(zhuǎn)變。房地產(chǎn)企業(yè)在運(yùn)用成本管理相關(guān)工具時(shí)，應(yīng)充分權(quán)衡某個(gè)項(xiàng)目或工程能為企業(yè)帶來(lái)的利弊，避免效益低于成本的狀況發(fā)生。因此現(xiàn)在的企業(yè)應(yīng)將目標(biāo)成本法充分運(yùn)用到企業(yè)的成本管理中去，在目標(biāo)成本管理過(guò)程中使價(jià)值鏈上的全部成員共同參與，追求企業(yè)的成本費(fèi)用最小化和利潤(rùn)最大化。房地產(chǎn)企業(yè)要重視成本的事前與事中控制，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)之前就要做好成本預(yù)測(cè)，對(duì)未來(lái)的成本水平及其發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行預(yù)測(cè)和規(guī)劃，而作為能夠使企業(yè)成本在其掌控的最重要的環(huán)節(jié)即為事中控制。主要操作模式是指對(duì)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)過(guò)程中發(fā)生的成本進(jìn)行監(jiān)督和控制，并根據(jù)企業(yè)的項(xiàng)目預(yù)訂目標(biāo)及工程實(shí)際情況對(duì)成本預(yù)算進(jìn)行必要的修訂。

　　（三）完善企業(yè)內(nèi)部控制制度，增強(qiáng)企業(yè)戰(zhàn)略成本管理在房地產(chǎn)企業(yè)成本管理中，要構(gòu)建完善的內(nèi)部控制制度，把成本控制工作視為一項(xiàng)系統(tǒng)工程，對(duì)成本控制人員的工作更加嚴(yán)格要求，加強(qiáng)對(duì)成本控制的重視程度，加強(qiáng)對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的全過(guò)程控制�，F(xiàn)在企業(yè)成本管理系統(tǒng)正經(jīng)歷著從成本核算到成本控制的轉(zhuǎn)變過(guò)程，這也使得戰(zhàn)略成本管理成為管理控制系統(tǒng)中不可或缺的一部分。從理論來(lái)講，戰(zhàn)略成本管理不僅拓寬了成本管理的“空間”，即成本管理的對(duì)象從關(guān)注企業(yè)內(nèi)部活動(dòng)拓展到企業(yè)外部，而且還延伸了成本管理的“時(shí)間”，即從基于企業(yè)的日常經(jīng)營(yíng)控制而轉(zhuǎn)向基于企業(yè)的長(zhǎng)期戰(zhàn)略管理。現(xiàn)代成本管理的本質(zhì)是“基于價(jià)值鏈的全面成本管理”，企業(yè)的戰(zhàn)略成本管理來(lái)源于價(jià)值鏈分析。

　　（四）完善企業(yè)財(cái)務(wù)管理體系，提高房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制水平和能力房地產(chǎn)企業(yè)要建立健全適合企業(yè)自身發(fā)展的財(cái)務(wù)管理體系，避免因財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)而造成成本控制在某些方面的脫節(jié)。企業(yè)要建立起全過(guò)程財(cái)務(wù)，建立成本控制機(jī)制，以避免因成本控制不當(dāng)導(dǎo)致錯(cuò)誤的管理決策。從企業(yè)整體來(lái)說(shuō)，該體系的完善程度、運(yùn)行是否合理，涉及企業(yè)的各個(gè)部門，并直接關(guān)系到成本責(zé)任制度的推行。因此，應(yīng)建立一個(gè)合理的內(nèi)部財(cái)務(wù)管理體系，并使之逐步完善。一個(gè)企業(yè)的成本管理應(yīng)以企業(yè)自身業(yè)務(wù)開(kāi)展及運(yùn)營(yíng)模式為基礎(chǔ)，最為理想的管理方式則是將成本控制嵌入到企業(yè)的各個(gè)領(lǐng)域、各個(gè)層次、各個(gè)環(huán)節(jié)，與企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)相適應(yīng)。在房地產(chǎn)企業(yè)的營(yíng)運(yùn)過(guò)程中，成本管理工作已成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的一項(xiàng)重要任務(wù)，房地產(chǎn)企業(yè)要維持一定的利潤(rùn)，并持續(xù)生存下去，成本核算與控制工作就一定要做好。并且，企業(yè)一定要結(jié)合自身能力和發(fā)展目標(biāo)，因地制宜的選擇適合企業(yè)的成本管理工具方法或綜合應(yīng)用不同的成本管理工具方法，建立建全和完善成本管理體系，從而加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)各個(gè)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的成本控制，提高自身的成本管理水平，以適應(yīng)市場(chǎng)發(fā)展的需要，以更好地實(shí)現(xiàn)成本管理的目標(biāo)。在現(xiàn)代商業(yè)環(huán)境下，加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的成本管理已成為房地產(chǎn)企業(yè)的重點(diǎn)關(guān)注內(nèi)容。

　　參考文獻(xiàn)：

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房地產(chǎn)的論文12

　　一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本控制現(xiàn)狀

　　隨著房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，企業(yè)收益增大，但領(lǐng)導(dǎo)者成本控制的認(rèn)識(shí)較薄弱，對(duì)項(xiàng)目工程的預(yù)、結(jié)算相結(jié)合的方式較局限。結(jié)果表明，我國(guó)眾多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)成本控制不當(dāng)，存在著預(yù)算超支及工期延遲的現(xiàn)象。處于競(jìng)爭(zhēng)激烈的局勢(shì)下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須在相對(duì)的時(shí)間內(nèi)解決如何用合理的成本制造產(chǎn)品，以滿足不同消費(fèi)者的需求。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)主要進(jìn)行對(duì)實(shí)施過(guò)程和施工兩個(gè)方面的發(fā)展階段的成本控制，以及建造和裝修成本的把控。從整體資源上減少開(kāi)發(fā)成本，以獲取企業(yè)的利潤(rùn)。

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本控制具有全程性，是項(xiàng)目的各成本組成要素通過(guò)各部門共同協(xié)作得以獲取最大利益。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)一般流程為：項(xiàng)目管理部負(fù)責(zé)審核項(xiàng)目的施工進(jìn)度和質(zhì)量，并協(xié)同材料部門審核材料的數(shù)量和質(zhì)量，再由材料部門提出采購(gòu)計(jì)劃及方案。然后，預(yù)算或合約部門負(fù)責(zé)審核款項(xiàng)是否按照合同約定的條款支付，審批后進(jìn)行最后采購(gòu)。而財(cái)務(wù)部門主要監(jiān)督對(duì)資金計(jì)劃的謹(jǐn)慎進(jìn)行與報(bào)備，而當(dāng)前房地產(chǎn)項(xiàng)目所屬的財(cái)務(wù)部門主要是做較簡(jiǎn)單的成本核算，對(duì)資金的收支做賬，尚未進(jìn)行成本控制。

　　二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本控制存在的問(wèn)題

　　1、成本控制觀念落后。在成本控制的方法及其運(yùn)用手段等范疇，企業(yè)存在著認(rèn)知落后的現(xiàn)象。成本控制只局限在企業(yè)內(nèi)部甚至只為項(xiàng)目的建設(shè)過(guò)程中，忽視對(duì)相關(guān)競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)及相關(guān)領(lǐng)域成本行為的管理。成本控制的目標(biāo)僅限于減少成本，未將其目的與“顧客滿意”相結(jié)合，但減少成本的手段仍憑借節(jié)約方式，較少運(yùn)用技術(shù)、企劃、價(jià)值鏈的方法。而在當(dāng)前日趨激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，后進(jìn)的成本控制觀念已無(wú)法適應(yīng)。

　　2、成本管理缺乏合理的目標(biāo)。作為房地產(chǎn)企業(yè)管理活動(dòng)中最關(guān)鍵的一項(xiàng)，成本控制對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的生存與發(fā)展有著較大影響，明確的管理目標(biāo)有利于企業(yè)的高效運(yùn)作。俗話說(shuō)：“計(jì)劃趕不上變化”，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)只重視事后核算，但缺少事前及事中的控制，缺乏系統(tǒng)的成本控制理念。在項(xiàng)目實(shí)施前以項(xiàng)目為核算單位進(jìn)行測(cè)算審核，熟悉科學(xué)方法及累計(jì)成本數(shù)據(jù)，明確目標(biāo)成本，從而項(xiàng)目能夠更好地成本控制。

　　3、成本預(yù)測(cè)及監(jiān)督控制不合理。企業(yè)必須進(jìn)行精細(xì)化項(xiàng)目成本管理。特別是成本控制，要注重對(duì)項(xiàng)目成本總量與易變故環(huán)節(jié)的把握，以達(dá)到事半功倍的成效。但是，多數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)于以上方面缺乏關(guān)注，從而導(dǎo)致未能及時(shí)地采取相應(yīng)措施。國(guó)際化的大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目公司，都會(huì)擁有自己的一套較為全面的成本控制系統(tǒng)，能夠及時(shí)地處理企業(yè)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目盈虧狀況，為企業(yè)項(xiàng)目規(guī)劃的更好發(fā)展打下基礎(chǔ)。但是，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)運(yùn)行的許多管理方式尚未成熟，我國(guó)多數(shù)企業(yè)仍未形成一定的體系，存在著監(jiān)督和結(jié)算時(shí)只注重預(yù)算而忽視成本的問(wèn)題。

　　4、人力資源成本意識(shí)淡薄。企業(yè)的成本意識(shí)普遍淡薄，存在著先入為主的意識(shí)：認(rèn)為只有專業(yè)人員才能進(jìn)行成本控制的工作，不了解成本控制的關(guān)鍵及控制方式的運(yùn)用。企業(yè)對(duì)職工成本控制重視不足表現(xiàn)在成本控制職責(zé)分工不明確，難以調(diào)動(dòng)職工控制成本的積極性，但企業(yè)的成本管理則是由企業(yè)的全體員工協(xié)力完成的。企業(yè)里有很多員工有著傳統(tǒng)成本先入為主的觀念，覺(jué)得運(yùn)營(yíng)管理部是成本控制的關(guān)鍵部門，從而缺乏部門成本管理的職責(zé)意識(shí)。只關(guān)注自身利益和注重效果及效率，忽視整體效果與目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，明面上團(tuán)結(jié)協(xié)作，其實(shí)各行其是。工作落實(shí)不到位，成本管理則缺少整體性，未能更好地進(jìn)行合理化的成本控制。

　　三、完善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本控制的建議

　　1、加強(qiáng)成本控制的指導(dǎo)，制定科學(xué)合理的成本控制目標(biāo)。作為企業(yè)的管理者，要從全局的角度管理企業(yè)的成本體系，加強(qiáng)對(duì)成本控制的指導(dǎo)力度。監(jiān)督管理其開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)施的全過(guò)程，完成企業(yè)既定的業(yè)績(jī)目標(biāo)，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)的最大化。在項(xiàng)目確定前，要從實(shí)際的角度出發(fā)，認(rèn)真分析產(chǎn)品的相關(guān)市場(chǎng)、技術(shù)支持、政府各項(xiàng)限制政策等綜合因素，憑借以往的經(jīng)歷，明確成本控制目標(biāo)，并按計(jì)劃控制開(kāi)發(fā)成本的關(guān)鍵。

　　2、明確項(xiàng)目全程開(kāi)發(fā)計(jì)劃，強(qiáng)化設(shè)計(jì)階段的成本控制。項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)計(jì)劃包括很多方面，不但要有明確的目標(biāo)、開(kāi)發(fā)的周期、工作的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，還要涵蓋到項(xiàng)目實(shí)施的每一個(gè)環(huán)節(jié)，包括在前期辦理各項(xiàng)相關(guān)手續(xù)的時(shí)間、設(shè)計(jì)的周期、安全問(wèn)題、進(jìn)程問(wèn)題、成本的把控問(wèn)題、后期的銷售問(wèn)題、相關(guān)財(cái)務(wù)費(fèi)用問(wèn)題、法律問(wèn)題、合理的流程安排問(wèn)題等具體細(xì)致的各項(xiàng)事宜。在開(kāi)發(fā)的節(jié)奏上，要合理安排，杜絕急功近利，從實(shí)際的角度出發(fā)，考慮工期的安排，確定有可操作性的項(xiàng)目周期以及節(jié)點(diǎn)。另外，在實(shí)施項(xiàng)目時(shí)要讓企業(yè)的管理人員形成共識(shí)，理清操作思路，保證員工與管理層的步調(diào)一致。在項(xiàng)目運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)，不斷抽查項(xiàng)目計(jì)劃的實(shí)施情況，如果計(jì)劃未按時(shí)實(shí)施，要具體分析其原因并及時(shí)改進(jìn)。

　　3、加強(qiáng)工程招投標(biāo)管理。招投標(biāo)活動(dòng)對(duì)于企業(yè)的項(xiàng)目施工是非常關(guān)鍵的一環(huán)。通過(guò)招標(biāo)確定的施工企業(yè)，可以有效地控制成本，資質(zhì)優(yōu)秀的.施工單位既可以在設(shè)計(jì)方案上提出好的建議，還可以在成本把控上進(jìn)行更多的優(yōu)化，制造出質(zhì)量過(guò)硬、成本合理的產(chǎn)品，而這些都是房地產(chǎn)企業(yè)在成本控制方面需要注意的地方。制定合理的招標(biāo)計(jì)劃，進(jìn)行有計(jì)劃、有準(zhǔn)備的招標(biāo)，從具體實(shí)際出發(fā)，合理控制招標(biāo)的時(shí)間，要為施工留有一定的空間。嚴(yán)格執(zhí)行招標(biāo)程序，重點(diǎn)審查投標(biāo)單位的技術(shù)力量、專業(yè)水平、以前接過(guò)的項(xiàng)目、目前的狀態(tài)等，同時(shí)要對(duì)投標(biāo)單位進(jìn)行實(shí)地考察；必須實(shí)行公開(kāi)招標(biāo)，并且成立評(píng)標(biāo)小組以保證其公正性。

　　4、對(duì)施工方案進(jìn)行優(yōu)化，加強(qiáng)工程施工管理。充分對(duì)比各個(gè)方案，計(jì)算各方案的相關(guān)財(cái)務(wù)指標(biāo)，全面分析各方案的優(yōu)缺點(diǎn)，最后從中選出最合適的方案。在施工過(guò)程中，積極使用各種降低損耗的科學(xué)手段，尋找施工時(shí)有較大節(jié)約空間的項(xiàng)目，對(duì)其進(jìn)行科學(xué)的分析，明確預(yù)期目標(biāo)。合理施工，降低損耗，減少不必要的開(kāi)支，減少臨時(shí)設(shè)施費(fèi)等以節(jié)約成本。對(duì)施工方案進(jìn)行優(yōu)化，加強(qiáng)工程施工管理，把控相關(guān)部門的操作流程，強(qiáng)化施工時(shí)的安全意識(shí)。

　　5、加強(qiáng)項(xiàng)目成本控制意識(shí)，提高員工的成本意識(shí)。企業(yè)內(nèi)的運(yùn)營(yíng)部門如果高效運(yùn)轉(zhuǎn)會(huì)在很大程度上幫助企業(yè)的管理者控制成本，所以企業(yè)的管理者要支持運(yùn)營(yíng)部門的工作，給予其一定的權(quán)限，使其能夠在控制成本時(shí)有更大的施展空間。要經(jīng)常對(duì)員工進(jìn)行成本控制方面的知識(shí)培訓(xùn)，讓員工在了解企業(yè)的同時(shí)增加對(duì)企業(yè)的認(rèn)同感，讓其認(rèn)識(shí)到成本控制的重要性。真正把成本控制重視起來(lái)，實(shí)現(xiàn)成本控制需要每位員工的努力，要讓所有員工都加入進(jìn)來(lái)。設(shè)立合理的成本考核制度，把成本的目標(biāo)進(jìn)行分解，以便每一個(gè)員工的理解。不定時(shí)的抽查，使員工有危機(jī)意識(shí)，把員工節(jié)約成本的積極性調(diào)動(dòng)起來(lái)。

房地產(chǎn)的論文13

　　在我國(guó)經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)背景下，房地產(chǎn)企業(yè)迅速成長(zhǎng)，成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中不可或缺的重要部分。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與銷售是其主要經(jīng)營(yíng)模式，相比于其他行業(yè)來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)需要大量的資金來(lái)完成經(jīng)營(yíng)。在這種背景下，如果房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)管理工作上出現(xiàn)失誤，很有可能造成資金鏈的斷裂進(jìn)而引起破產(chǎn)，所以說(shuō)，財(cái)務(wù)管理對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)至關(guān)重要。財(cái)務(wù)預(yù)算管理能夠基于房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目的實(shí)際情況，來(lái)對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)工作進(jìn)行管理，這對(duì)于保證房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)活力具有重要意義。

　　一、房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)預(yù)算管理必要性分析。

　　從房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)業(yè)性質(zhì)角度分析，財(cái)務(wù)狀態(tài)是否健康，對(duì)于其行業(yè)發(fā)展具有重要影響意義。在這種情況下做好對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)預(yù)算管理能夠幫助房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)多方面的良好發(fā)展，具體益處表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

　　1、實(shí)現(xiàn)科學(xué)的財(cái)務(wù)管理。

　　財(cái)務(wù)預(yù)算管理是根據(jù)房地產(chǎn)自身經(jīng)營(yíng)、生產(chǎn)、財(cái)務(wù)能力以及所承攬項(xiàng)目的實(shí)際需求的綜合分析而進(jìn)行的財(cái)務(wù)管理工作，其能夠通過(guò)科學(xué)的預(yù)算方法，來(lái)衡量和評(píng)價(jià)出承攬項(xiàng)目后，房地產(chǎn)企業(yè)所需要進(jìn)行的所有成本投入、資金回收模式、具體周期以及相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)等。該項(xiàng)工作不僅能夠幫助房地產(chǎn)企業(yè)更為全面的了解自身實(shí)際能力，同時(shí)還能夠充分考量房地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)際情況，并對(duì)其進(jìn)行評(píng)估，為房地產(chǎn)企業(yè)管理者提供科學(xué)的決策支持。

　　2、降低企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

　　房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較大的行業(yè)，在實(shí)際經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，管理者的任何一個(gè)決策都能夠產(chǎn)生非常大的蝴蝶效應(yīng)，如果決策正確你們企業(yè)能夠獲取效益，如果決策錯(cuò)誤那么不僅會(huì)虧損，甚至?xí)��?dǎo)致破產(chǎn)，所以說(shuō)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)非常大。在這種情況下，財(cái)務(wù)預(yù)算管理工作能夠通過(guò)自身科學(xué)的管理模式，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目當(dāng)中任何產(chǎn)生資金流動(dòng)的工作內(nèi)容進(jìn)行考核、評(píng)估，給予房地產(chǎn)企業(yè)決策最全面、科學(xué)的信息支持，讓房地產(chǎn)企業(yè)決策者掌握項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，并依靠其來(lái)降低企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，以實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的有效建設(shè)，獲取效益。

　　3、完善企業(yè)的管理模式。

　　良好的管理模式能夠幫助企業(yè)實(shí)現(xiàn)更為健康、長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展。對(duì)于財(cái)務(wù)管理行為決定‘成敗’的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，完善的企業(yè)管理模式具有重要意義。在實(shí)際工作當(dāng)中，財(cái)務(wù)預(yù)算管理能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)提供最科學(xué)的財(cái)務(wù)管理信息支持，并通過(guò)切實(shí)可行的管理方法來(lái)確保房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)和其他管理工作能夠科學(xué)、有序的按照財(cái)務(wù)預(yù)算管理的計(jì)劃進(jìn)行，從而為房地產(chǎn)企業(yè)提供更為健康的經(jīng)營(yíng)模式，確保房地產(chǎn)企業(yè)的健康、長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

　　二、房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)存財(cái)務(wù)預(yù)算管理問(wèn)題。

　　從房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)存的財(cái)務(wù)預(yù)算管理工作水平來(lái)看，絕大部分房地產(chǎn)企業(yè)都存在一定的問(wèn)題，這些問(wèn)題的存在不僅影響了房地產(chǎn)企業(yè)的.財(cái)務(wù)管理效果，更會(huì)為房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)一定的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)存財(cái)務(wù)預(yù)算管理問(wèn)題主要可以概括為以下幾個(gè)方面：

　　1、缺乏專業(yè)預(yù)算團(tuán)隊(duì)。

　　目前，許多房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)預(yù)算管理工作都由財(cái)務(wù)管理人員完成，雖然財(cái)務(wù)預(yù)算管理工作屬于財(cái)務(wù)管理工作內(nèi)容。但在實(shí)際工作行為上，財(cái)務(wù)預(yù)算管理的要求更高，這會(huì)在一定程度上出現(xiàn)財(cái)務(wù)管理人員無(wú)法勝任財(cái)務(wù)預(yù)算管理工作的情況，進(jìn)而為財(cái)務(wù)預(yù)算管理帶來(lái)更大的工作失誤幾率和風(fēng)險(xiǎn)隱患。

　　2、預(yù)算編制不夠全面。

　　財(cái)務(wù)預(yù)算管理屬于財(cái)務(wù)管理當(dāng)中的工作，因此財(cái)務(wù)預(yù)算管理工作都是由財(cái)務(wù)管理人員來(lái)予以完成。但由于房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理人員有限，而其財(cái)務(wù)管理工作種類、工作量又相對(duì)較大，因此常常會(huì)出現(xiàn)財(cái)務(wù)人員工作負(fù)擔(dān)過(guò)重的情況。在這種情況下，財(cái)務(wù)人員難免>文秘站－您的專屬秘書(shū)！<會(huì)出現(xiàn)工作失誤，這些工作失誤在財(cái)務(wù)預(yù)算工作中的直接表現(xiàn)就是預(yù)算編制不夠全面，進(jìn)而影響企業(yè)財(cái)務(wù)管理效果，造成不必要的成本支出，降低生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)效益。>

　　3、缺乏科學(xué)考核機(jī)制。

　　在企業(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，任何管理工作都需要一定的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)予以評(píng)價(jià)，這種評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)被稱之為‘考核機(jī)制’。財(cái)務(wù)預(yù)算管理是房地產(chǎn)企業(yè)的重要管理工作，其自然也需要考核機(jī)制來(lái)對(duì)財(cái)務(wù)預(yù)算管理工作效果予以評(píng)價(jià)。但從目前房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際工作狀態(tài)來(lái)看，其‘考核機(jī)制’更多的是用于房地產(chǎn)項(xiàng)目的生產(chǎn)、質(zhì)量等方面當(dāng)中，財(cái)務(wù)管理預(yù)算工作并未歸納其中。這使得財(cái)務(wù)預(yù)算管理工作變得“虎頭蛇尾”，既失去了本質(zhì)意義，又浪費(fèi)了資源。

　　三、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算管理的具體對(duì)策。

　　想要提高房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算管理效果，使財(cái)務(wù)預(yù)算管理工作真正的發(fā)揮出在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)當(dāng)中的積極作用，房地產(chǎn)企業(yè)必須要做好以下幾方面工作：

　　1、提高預(yù)算重視程度。

　　提高財(cái)務(wù)預(yù)算管理工作的重視程度，是房地產(chǎn)企業(yè)管理者所必須進(jìn)行的思想觀念轉(zhuǎn)變。財(cái)務(wù)預(yù)算管理對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的積極影響前文已經(jīng)明確分析，為了使企業(yè)能夠更好的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)必須要實(shí)現(xiàn)觀念改變，將財(cái)務(wù)預(yù)算管理工作作為企業(yè)當(dāng)中的重要管理工作內(nèi)容，企業(yè)上下共同努力，積極開(kāi)展和配合財(cái)務(wù)預(yù)算管理工作，使其能夠順利的進(jìn)行，為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展帶來(lái)幫助。

　　2、健全預(yù)算管理體制。

　　健全財(cái)務(wù)預(yù)算管理體制是確保房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算管理工作能夠有效進(jìn)行的重要途徑，為此房地產(chǎn)企業(yè)必須要在提高對(duì)財(cái)務(wù)預(yù)算管理重視程度的基礎(chǔ)上，結(jié)合企業(yè)自身的實(shí)際規(guī)模、經(jīng)營(yíng)能力和特點(diǎn)的基礎(chǔ)上，制定出健全的預(yù)算管理體制，為自身的發(fā)展提供支持。從財(cái)務(wù)預(yù)算管理工作的性質(zhì)及流程來(lái)看，其需要預(yù)算編制、預(yù)算執(zhí)行、預(yù)算監(jiān)督以及后期審核等多個(gè)環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)企業(yè)一定要做好各方面的融合，確保財(cái)務(wù)預(yù)算管理工作能夠盡快發(fā)揮出作用，為企業(yè)發(fā)展帶來(lái)支持。

　　3、提高預(yù)算人員素質(zhì)。

　　提高預(yù)算人員素質(zhì)也是房地產(chǎn)企業(yè)提升財(cái)務(wù)預(yù)算管理工作水平的重要措施。實(shí)際上，在財(cái)務(wù)管理工作的快速發(fā)展背景下，絕大部分財(cái)務(wù)管理人員都能夠具備良好的專業(yè)素質(zhì)。但房地產(chǎn)企業(yè)一定要深刻認(rèn)識(shí)到財(cái)務(wù)預(yù)算管理與財(cái)務(wù)管理工作之間的不同點(diǎn)，在財(cái)務(wù)管理人員當(dāng)中選擇一些具備更高潛力的財(cái)務(wù)管理人員進(jìn)行更為全面和專業(yè)的培訓(xùn)，并成立財(cái)務(wù)預(yù)算管理團(tuán)隊(duì)，為財(cái)務(wù)預(yù)算管理工作提供專業(yè)技術(shù)上的支持。

　　4、確保預(yù)算執(zhí)行效果。

　　確保預(yù)算執(zhí)行效果是房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算管理工作的重要一環(huán)，如果預(yù)算執(zhí)行效果不好，那么無(wú)論財(cái)務(wù)預(yù)算編制多么科學(xué)，都無(wú)法發(fā)揮出實(shí)際作用。為此，房地產(chǎn)企業(yè)除了要在建設(shè)專職財(cái)務(wù)預(yù)算管理團(tuán)隊(duì)的基礎(chǔ)上，還要做好對(duì)企業(yè)當(dāng)中各部門工作者的引導(dǎo)教育，讓他們也能夠深刻認(rèn)識(shí)到財(cái)務(wù)預(yù)算執(zhí)行的作用，并能夠在工作當(dāng)中對(duì)財(cái)務(wù)預(yù)算執(zhí)行予以配合，最大限度發(fā)揮出財(cái)務(wù)預(yù)算管理工作效果，為房地產(chǎn)企業(yè)的健康、長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展提供最基礎(chǔ)的支持。

　　四、結(jié)語(yǔ)。

　　綜上所述，在房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的日益激烈的背景下，財(cái)務(wù)預(yù)算管理工作的重要性日益凸顯。因此，房地產(chǎn)施工企業(yè)必須要對(duì)財(cái)務(wù)預(yù)算管理工作有足夠的重視和投入，通過(guò)培養(yǎng)專業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算管理人員，提高財(cái)務(wù)預(yù)算管理效果等多種方式，來(lái)實(shí)現(xiàn)對(duì)財(cái)務(wù)預(yù)算管理工作的落實(shí)，使其能夠真正的發(fā)揮出對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展的保駕護(hù)航作用，同時(shí)也為我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展與進(jìn)步提供動(dòng)力支持。

房地產(chǎn)的論文14

　　摘要：房地產(chǎn)投資信托是房地產(chǎn)證券化的一種創(chuàng)新型投資產(chǎn)品。近年來(lái)，這類產(chǎn)品在美國(guó)、澳大利亞和新加坡等國(guó)家發(fā)展十分迅速，投資規(guī)模越來(lái)越大，回報(bào)率也不斷攀升。但相比之下我國(guó)雖有類似產(chǎn)品，但發(fā)展十分緩慢，研究發(fā)現(xiàn)稅負(fù)較重是阻礙其發(fā)展的重要原因。建議我國(guó)借鑒國(guó)外成功經(jīng)驗(yàn)，制定專門的稅收法律法規(guī)，分環(huán)節(jié)減少稅負(fù)，采取多種措施鼓勵(lì)投資者長(zhǎng)期持有。

　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)投資信托；稅負(fù)；稅收政策

　　1引言

　　房地產(chǎn)投資信托（RealEstateInvestmentTrusts，以下簡(jiǎn)稱“REITs”）指的是借助專業(yè)的管理機(jī)構(gòu)對(duì)投資于房地產(chǎn)的社會(huì)分散資金進(jìn)行管理運(yùn)用，以達(dá)到房地產(chǎn)證券化的一種新式投資類型。房地產(chǎn)投資信托的重要特點(diǎn)之一是稅負(fù)較輕,稅收優(yōu)惠驅(qū)動(dòng)是美國(guó)REITs產(chǎn)生、發(fā)展和創(chuàng)新的原動(dòng)力。我國(guó)已經(jīng)有許多學(xué)者對(duì)國(guó)內(nèi)REITs的發(fā)展模式進(jìn)行了細(xì)致地研究，研究結(jié)果均顯示我國(guó)的稅收優(yōu)惠政策的空白是牽絆其發(fā)展的主要原因之一。

　　2我國(guó)REITs發(fā)展的稅收瓶頸

　　REITs的設(shè)立和運(yùn)行均受到稅制的約束，所以運(yùn)行起來(lái)十分困難，這也嚴(yán)重影響了REITs的推出。首先，購(gòu)買房地產(chǎn)的公司應(yīng)按交易金額征收契稅和印花稅。其次，公司在獲得利潤(rùn)時(shí)需繳如下六種稅：①訂立合同時(shí)需繳納0.1%印花稅；②依法繳納房產(chǎn)稅；③繳納土地使用稅；④依法繳納稅金及附加；⑤出售資產(chǎn)時(shí)，繳納土地增值稅；⑥繳納25%企業(yè)所得稅。最后，公司持有物業(yè)階段需要繳納印花稅、稅金及附加和土地增值稅。REITs的稅收優(yōu)惠政策仍處于空白狀態(tài)，不合理的'稅收待遇嚴(yán)重阻礙了REITs的發(fā)展。

　　3美國(guó)REITs稅收政策及啟示

　　3.1美國(guó)REITs稅收經(jīng)驗(yàn)

　　REITs起源于1960年的美國(guó)，當(dāng)前發(fā)展規(guī)模最大、研究成果最豐富的必屬美國(guó)。美國(guó)稅法對(duì)于REITs有著優(yōu)惠的政策，即：REITs以分紅的方式分派給投資者的部分免征所得稅，投資標(biāo)的資產(chǎn)可免繳房產(chǎn)稅，財(cái)產(chǎn)買賣雙方免繳轉(zhuǎn)讓稅。本國(guó)居民按照35%左右的稅率征收所得稅；境外投資者繳納30%預(yù)提稅，但是稅務(wù)增長(zhǎng)法案對(duì)這部分稅收進(jìn)行了很大程度地減少和免除。

　　3.2啟示

　　在對(duì)REITs進(jìn)行稅收立法時(shí)，要依從“導(dǎo)管原則”，信托財(cái)產(chǎn)的盈利由所有人承擔(dān)納稅義務(wù)，受托人只需要按其傭金數(shù)額和法定稅率繳納稅款。信托財(cái)產(chǎn)在受益人和受托人之間轉(zhuǎn)移并不構(gòu)成納稅責(zé)任，租金收入應(yīng)分配給受益人，受益人承擔(dān)納稅義務(wù)，受托人僅就收取的手續(xù)費(fèi)等負(fù)擔(dān)納稅義務(wù)。

　　4我國(guó)REITs稅收立法的政策建議

　　由于各國(guó)的具體經(jīng)濟(jì)狀況、稅制和REITs發(fā)展?fàn)顩r和階段都各不相同，針對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和經(jīng)濟(jì)周期及REITs屬性的基礎(chǔ)上，本文建議進(jìn)行以下幾點(diǎn)可行性改進(jìn)。

　　4.1制定專門的稅收優(yōu)惠政策

　　稅收優(yōu)惠政策是各國(guó)REITs發(fā)展的保障和動(dòng)力，我國(guó)應(yīng)該制定專門的一套稅收優(yōu)惠政策，單獨(dú)設(shè)立一套完整的稅收規(guī)則。我國(guó)可以學(xué)習(xí)歐美國(guó)家經(jīng)驗(yàn)，在REITs這一層面上免征所得稅，同時(shí)制定專門的法律對(duì)其進(jìn)行嚴(yán)格的限制，使其在國(guó)家可控的范圍內(nèi)有序運(yùn)行。

　　4.2避免重復(fù)征稅

　　首先，REITs設(shè)立時(shí)應(yīng)對(duì)財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移免征增值稅，REITs運(yùn)行過(guò)程中的轉(zhuǎn)讓行為所產(chǎn)生的所有流轉(zhuǎn)稅都應(yīng)該免除。其次，在存續(xù)期間，受托人管理、運(yùn)營(yíng)財(cái)產(chǎn)，先根據(jù)稅法規(guī)定代扣代繳稅款，然后將已納稅款列入管理費(fèi)用，在計(jì)算利潤(rùn)時(shí)單獨(dú)核算并扣除，最終由受益人納稅。受托人作為管理機(jī)構(gòu)，根據(jù)稅法有關(guān)規(guī)定，以收取的手續(xù)費(fèi)為納稅基礎(chǔ)繳納所得稅。最后，在終止時(shí)產(chǎn)權(quán)歸還沒(méi)有真實(shí)納稅實(shí)質(zhì)，應(yīng)免征流轉(zhuǎn)稅。

　　4.3稅收優(yōu)惠向投資者傾斜

　　制定一系列明確針對(duì)所得稅和資本利得稅的稅收政策，能夠在很大程度上延長(zhǎng)投資者持有REITs的期限。在國(guó)外許多國(guó)家為了提高REITs二級(jí)市場(chǎng)的流動(dòng)性，免征印花稅，對(duì)所得稅也視情況的不同給予一定程度的減免，我國(guó)在鼓勵(lì)投資者長(zhǎng)期持有該產(chǎn)品時(shí)，可以借鑒股票分紅的征稅政策，給持有期限較長(zhǎng)的投資者的分紅收益給予較大程度的稅收優(yōu)惠，以進(jìn)一步提升REITs投資期限。我國(guó)可以對(duì)外國(guó)投資者實(shí)行減稅政策，以此來(lái)吸收全球資金，促使REITs發(fā)展。

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房地產(chǎn)的論文15

　　“營(yíng)改增”稅改政策的提出，優(yōu)化了我國(guó)的稅制結(jié)構(gòu)，有效避免了重復(fù)征稅現(xiàn)象的發(fā)生，促進(jìn)了國(guó)民經(jīng)濟(jì)與社會(huì)的協(xié)調(diào)發(fā)展。在這一背景下，為了有效提升房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的工作成效，企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作者必須抓住“營(yíng)改增”的稅改契機(jī)，了解“營(yíng)改增”給房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作帶來(lái)的影響，才能更好地提高“營(yíng)改增”的實(shí)施成效，促進(jìn)企業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)。

　　一、“營(yíng)改增”的內(nèi)涵分析

　　所謂的“營(yíng)改增”是營(yíng)業(yè)稅改增值稅的簡(jiǎn)稱，即把某些以前繳納營(yíng)業(yè)稅的應(yīng)稅項(xiàng)目更改為征收增值稅。這一稅改政策的實(shí)行，從宏觀意義上來(lái)說(shuō)，有效避免了在納稅程序以及課稅范圍上存在重復(fù)納稅等問(wèn)題的發(fā)生，從而降低了企業(yè)的生產(chǎn)成本，促進(jìn)了企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的提高，推動(dòng)了第三產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。從微觀意義上來(lái)說(shuō)，營(yíng)業(yè)稅在我國(guó)境內(nèi)是征收商品勞務(wù)費(fèi)的一種類型，而增值稅是一種流轉(zhuǎn)稅，其以商品及應(yīng)稅勞務(wù)在其流轉(zhuǎn)過(guò)程中產(chǎn)生的增值額為計(jì)稅依據(jù)，主要分為進(jìn)項(xiàng)稅與銷項(xiàng)稅這兩種類型，在稅款的征收中，進(jìn)項(xiàng)稅主要用于抵扣。在“營(yíng)改增”稅改政策的實(shí)施之后，增值稅的抵扣鏈條獲得了完善，我國(guó)的稅制結(jié)構(gòu)得到了優(yōu)化，這對(duì)擴(kuò)大消費(fèi)、推動(dòng)國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展以及優(yōu)化企業(yè)生產(chǎn)結(jié)構(gòu)等具有重要的促進(jìn)價(jià)值。

　　二、“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的影響

　　1.“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債表的影響。固定資產(chǎn)是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的重要組成要素，固定資產(chǎn)的變動(dòng)會(huì)造成房地產(chǎn)企業(yè)的整體經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)發(fā)生極大的改變，這一改變影響著房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表中的數(shù)據(jù)發(fā)生了顯著性的波動(dòng)。從“營(yíng)改增”的試點(diǎn)到推廣實(shí)施的具體情況上來(lái)看，我們能夠發(fā)現(xiàn)“營(yíng)改增”稅改政策的使用，在一定程度上減少了房地產(chǎn)企業(yè)的固定資產(chǎn)的原值入賬金額以及累計(jì)折舊，同時(shí)，在除去房地產(chǎn)企業(yè)自身應(yīng)繳納的營(yíng)業(yè)稅之后，房地產(chǎn)企業(yè)的期末余額得到了顯著降低。因此，在短期內(nèi)，在“營(yíng)改增”稅改政策的作用下，房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)與負(fù)債金額都會(huì)得到顯著的降低，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的流動(dòng)資產(chǎn)及負(fù)債的比重則會(huì)得到提升。并且，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，“營(yíng)改增”的實(shí)施能有效推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)擴(kuò)大自身發(fā)展規(guī)模，完善自身發(fā)展規(guī)劃。

　　2.“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)表的影響。從現(xiàn)階段“營(yíng)改增”在各個(gè)領(lǐng)域的實(shí)施情況上來(lái)看，其對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)的影響主要包括長(zhǎng)期影響和近期影響這兩種。其中，從近期影響來(lái)看，在“營(yíng)改增”得到推廣實(shí)施后，房地產(chǎn)企業(yè)的原值稅金得到了免除，這有效降低了企業(yè)的稅金金額及成本水平，促進(jìn)了房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的增加。從長(zhǎng)期影響來(lái)看，“營(yíng)改增”稅改政策的實(shí)施，有效降低了房地產(chǎn)企業(yè)的納稅成本以及稅務(wù)負(fù)擔(dān)，有利于房地產(chǎn)企業(yè)的資金積累，讓房地產(chǎn)企業(yè)能夠有更多的資金投入到新的發(fā)展項(xiàng)目以及生產(chǎn)建設(shè)業(yè)務(wù)的拓展工作中。

　　3.“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流量表的影響�！盃I(yíng)改增”的實(shí)施影響著房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流量表，具體而言，可從以下三個(gè)方面進(jìn)行分析：首先，“營(yíng)改增”的實(shí)施影響著房地產(chǎn)企業(yè)的各項(xiàng)投資。為了能夠得到更好、更快的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)需要經(jīng)常購(gòu)置大量的施工裝備，由于增值稅的進(jìn)項(xiàng)稅額能夠用于相抵，這就使得房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流出數(shù)據(jù)會(huì)比在“營(yíng)改增”實(shí)施之前要減少許多，從而能有效促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)加大投資，擴(kuò)大發(fā)展規(guī)模。其次，“營(yíng)改增”制度的實(shí)施影響著房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金活動(dòng)。征收增值稅制度的實(shí)施，有效降低了房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)成本，促進(jìn)了房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流水平的提高，加快了企業(yè)現(xiàn)金的流動(dòng)速度。最后，“營(yíng)改增”的實(shí)施影響著房地產(chǎn)企業(yè)的籌資活動(dòng)。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，各行業(yè)之間的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也愈發(fā)激烈，為了搶占行業(yè)中的龍頭地位，房地產(chǎn)企業(yè)不得不考慮加大投資、融資范圍，而“營(yíng)改增”的實(shí)施有效的提高了企業(yè)的現(xiàn)金流，讓房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的現(xiàn)金流越發(fā)壯大。但從長(zhǎng)遠(yuǎn)的角度來(lái)說(shuō)，由于房地產(chǎn)企業(yè)的融資活動(dòng)具有階段性，且面臨著極大的風(fēng)險(xiǎn)壓力，這就使得房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債會(huì)不斷增加。

　　4.“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的.影響。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理一直以來(lái)都是各大企業(yè)所普遍重視的問(wèn)題�！盃I(yíng)改增”的實(shí)施對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的影響可從兩個(gè)方面來(lái)進(jìn)行分析：一方面，“營(yíng)改增”的實(shí)施給予了房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)工作人員新的挑戰(zhàn)。因?yàn)�，“營(yíng)改增”的實(shí)施在某種程度上影響著房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算狀況，對(duì)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算制度提出了更加嚴(yán)格的要求。對(duì)此，這就需要房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)工作人員不斷提升自己的業(yè)務(wù)水平及工作能力，并站在整個(gè)企業(yè)以及市場(chǎng)的高度上就“營(yíng)改增”實(shí)施后的各種利弊關(guān)系做出科學(xué)的分析與探討，根據(jù)企業(yè)的實(shí)際發(fā)展情況，制定出符合房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略。另一方面，“營(yíng)改增”影響著房地產(chǎn)企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)管理。征收增值稅，相當(dāng)于政府給房地產(chǎn)企業(yè)一定的補(bǔ)助，這就有效的降低房地產(chǎn)企業(yè)的債務(wù)負(fù)擔(dān)，讓房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展局勢(shì)更加的清晰與明朗。因此，財(cái)務(wù)管理人員應(yīng)根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際發(fā)展情況，選擇出最佳的資本結(jié)構(gòu)，讓房地產(chǎn)企業(yè)在“營(yíng)改增”制度的實(shí)施中達(dá)到資本成本的最低水平，從而有效的控制好發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)，提高企業(yè)的盈利能力。

　　三、“營(yíng)改增”制度實(shí)施后加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作的措施

　　1.加強(qiáng)企業(yè)的納稅籌劃，避免財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。由于房地產(chǎn)企業(yè)的納營(yíng)業(yè)稅和納增值稅之間存在一定的差異，這就使得在“營(yíng)改增”實(shí)施的情況下，企業(yè)的財(cái)務(wù)管理可以會(huì)在改革過(guò)程中出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。因此，為了更好的推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)納稅改革的順利開(kāi)展，財(cái)務(wù)管理工作人員應(yīng)注重納稅籌劃的優(yōu)化與完善。詳細(xì)來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)可借助流通環(huán)節(jié)進(jìn)行稅負(fù)轉(zhuǎn)移，在達(dá)到稅額減少目的的同時(shí)，應(yīng)選擇財(cái)務(wù)管理程序完善、有能力開(kāi)具全套的增值稅發(fā)票的合作企業(yè)，并加大對(duì)客戶資源的挖掘力度，通過(guò)“營(yíng)改增”這一契機(jī)，來(lái)實(shí)現(xiàn)企業(yè)業(yè)務(wù)的拓展與完善。

　　2.改進(jìn)企業(yè)的賬務(wù)處理，健全企業(yè)會(huì)計(jì)核算制度。為了更好的適應(yīng)“營(yíng)改增”稅制改革，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)自身的會(huì)計(jì)核算制度進(jìn)行健全與完善，嚴(yán)格按照規(guī)定對(duì)增值稅進(jìn)行會(huì)計(jì)處理，根據(jù)增值稅的征收要求，正確的設(shè)置好明細(xì)賬目，并為增值稅的相關(guān)業(yè)務(wù)核算提供準(zhǔn)確、真實(shí)、可靠的稅務(wù)資料。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)改進(jìn)“營(yíng)改增”的財(cái)務(wù)處理手段，在合法、合理的范圍內(nèi)實(shí)現(xiàn)稅額最大程度的減少，以此來(lái)減少企業(yè)的稅負(fù)成本，提高房地產(chǎn)企業(yè)的盈利率。

　　3.增強(qiáng)企業(yè)的內(nèi)部控制，提高財(cái)務(wù)管理人員的素質(zhì)�！盃I(yíng)改增”實(shí)施之后，許多財(cái)務(wù)制度都發(fā)生了相應(yīng)的變化。增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制能有效的確�！盃I(yíng)改增”體制的實(shí)施，推動(dòng)“營(yíng)改增”制度的實(shí)施步伐。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)管理者應(yīng)提高財(cái)務(wù)管理工作者的工作素質(zhì)，加強(qiáng)員工培訓(xùn)，這能有效確保財(cái)務(wù)管理工作人員具備處理“營(yíng)改增”相關(guān)問(wèn)題的能力，從而避免了問(wèn)題處理不當(dāng)現(xiàn)象的發(fā)生。

　　四、結(jié)語(yǔ)

　　總而言之，“營(yíng)改增”的實(shí)施給房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作帶來(lái)了十分重要的影響。作為新時(shí)期背景下的房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理人員，應(yīng)根據(jù)企業(yè)的實(shí)際發(fā)展情況及社會(huì)政策的需求，不斷提高自身的專業(yè)技術(shù)水平，深入了解“營(yíng)改增”給房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理所帶來(lái)的影響，并對(duì)納稅籌劃管理的優(yōu)化與完善予以重視，從而不斷健全自身企業(yè)的定價(jià)機(jī)制，完善自身企業(yè)的財(cái)務(wù)核算管理制度，有效做到審時(shí)度勢(shì)。同時(shí)，根據(jù)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的需求，及時(shí)有效的調(diào)整好企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理策略，致力于“營(yíng)改增”的完善，進(jìn)而促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作水平的提高。

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