房地產(chǎn)論文

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房地產(chǎn)論文1

　　房地產(chǎn)企業(yè)有著高風(fēng)險(xiǎn)、高投資的特點(diǎn)，財(cái)務(wù)管理中的內(nèi)部控制體系的建立對(duì)它而言就具有更大的現(xiàn)實(shí)意義，它能夠幫助房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)對(duì)財(cái)務(wù)資源的科學(xué)合理配置，有效地規(guī)避其發(fā)展過程中可能出現(xiàn)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，是增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)競爭力的重要保障措施。

　　1．房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理與內(nèi)部控制體系構(gòu)建中存在的問題

　　1．1財(cái)務(wù)管理制度流于形式

　　從當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展情況來看，很多企業(yè)并沒有給予財(cái)務(wù)管理足夠的重視，很多現(xiàn)代化財(cái)務(wù)管理的制度也沒有被應(yīng)用到企業(yè)的財(cái)務(wù)管理中，所以導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)管理制度方面的建設(shè)和完善只是流于形式，并沒有被管理層嚴(yán)肅對(duì)待。相關(guān)責(zé)任部門在執(zhí)行的過程中也不能將內(nèi)部控制體系真正的去貫徹和落實(shí)，從而使得內(nèi)部控制體系在企業(yè)中的建設(shè)和完善完全失去了實(shí)踐上的支撐，財(cái)務(wù)管理制度也逐漸流于形式，這與管理層及企業(yè)內(nèi)部人員的意識(shí)薄弱有著密切的關(guān)系。

　　1．2有效的財(cái)務(wù)管理體系尚未形成

　　當(dāng)前很多企業(yè)在財(cái)務(wù)管理和內(nèi)部控制體系的建設(shè)方面并沒有形成完善的系統(tǒng)，而且還多存在著企業(yè)建立的內(nèi)部管理體系并不能很好地適應(yīng)企業(yè)管理的需要。盡管當(dāng)前很多房地產(chǎn)企業(yè)在引進(jìn)內(nèi)部控制體系的時(shí)候也參考了很多先進(jìn)的案例和內(nèi)部控制制度，但是其在對(duì)自身企業(yè)特性的方面卻缺少較為細(xì)致的考量，從而缺少必要的完備性、針對(duì)性和適應(yīng)性。除此之外，因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)內(nèi)外部環(huán)境的變化較快，而很多企業(yè)在內(nèi)部控制制度建設(shè)的過程中并沒有引進(jìn)相關(guān)的靈活性應(yīng)變機(jī)制，根據(jù)時(shí)事和環(huán)境的變化來修訂和完善企業(yè)的內(nèi)部控制制度。

　　1．3融資渠道比較單一

　　房地產(chǎn)是一項(xiàng)資金密集型的產(chǎn)業(yè)，但就當(dāng)前形勢(shì)來看，房地產(chǎn)企業(yè)在融資渠道方面仍面臨著渠道較為單一的難題。之前我國房地產(chǎn)市場依靠國家的支持獲得了良好的發(fā)展，但也正是在這種依賴性的支持下，限制了我國房地產(chǎn)企業(yè)在融資渠道方面的開拓，大多企業(yè)都是通過銀行貸款的渠道來獲得融資。而在國家銀根緊縮政策的影響下，房地產(chǎn)企業(yè)從銀行貸款的難度增加了，僅依靠銀行貸款來作為房地產(chǎn)開發(fā)的資金支持，已經(jīng)對(duì)中小房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生瓶頸。

　　1．4內(nèi)部監(jiān)管不到位

　　在內(nèi)部控制體制建立后，必要的內(nèi)部監(jiān)管措施也是必須的，但大多數(shù)企業(yè)在這方面卻缺乏行之有效的保障機(jī)制。首先體現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)的監(jiān)督機(jī)制層次性方面，因?yàn)楹芏喾康禺a(chǎn)企業(yè)都采取了設(shè)置屬地項(xiàng)目公司的管理模式，在這種集團(tuán)控股型管理模式下，因?yàn)楹芏嘧庸�司分布在各地，其在治理結(jié)構(gòu)、管理組織形式、內(nèi)部控制流程等方面都存在較多的缺點(diǎn)，往往與企業(yè)本部的財(cái)務(wù)管理存在協(xié)調(diào)或匹配上的問題。其次，房地產(chǎn)企業(yè)在控制體制中的監(jiān)督管理方面還缺少先進(jìn)的建設(shè)經(jīng)驗(yàn)，在很多情況下都變成了事后監(jiān)督，從而使得監(jiān)督執(zhí)行的效果大大降低了。

　　1．5中小房地產(chǎn)公司信息化管理平臺(tái)不完善

　　中小房地產(chǎn)公司鑒于領(lǐng)導(dǎo)意識(shí)、資金和能力的有限，使他們?cè)诠�司信息化平臺(tái)的建設(shè)方面較為落后，而這卻是房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)管理和內(nèi)部控制體系建設(shè)中的現(xiàn)代化要求。如企業(yè)在進(jìn)行內(nèi)部控制的過程中，通過信息化可以實(shí)現(xiàn)對(duì)企業(yè)的實(shí)時(shí)監(jiān)控和全面管理，從而保證其深入到企業(yè)管理的各個(gè)環(huán)節(jié)和整體的過程中。但是中小房地產(chǎn)企業(yè)在意識(shí)和眼界上有一定的局限性，對(duì)新事物的關(guān)注度不高，也由于他們?cè)谫Y金和能力上的有限才使得他們?cè)谛畔⒒�建設(shè)的過程中并未建立完善的管理平臺(tái)。

　　2．房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理與內(nèi)部控制體系的構(gòu)建策略

　　2．1正視現(xiàn)代企業(yè)管理制度建設(shè)，優(yōu)化企業(yè)管理模式

　　首先，在意識(shí)方面房地產(chǎn)企業(yè)的'相關(guān)管理人員和全體員工都要對(duì)這種現(xiàn)代財(cái)務(wù)管理的制度有一個(gè)清楚的認(rèn)識(shí)，充分理解內(nèi)部控制流程及其對(duì)企業(yè)管理的重要意義。然后建立一t現(xiàn)代化的企業(yè)管理制度，全面優(yōu)化企業(yè)管理模式。為此還要制定明晰的控制流程和制度規(guī)章，從而保證企業(yè)管理人員的貫徹和落實(shí)，使得企業(yè)的財(cái)務(wù)管理和內(nèi)部控制體系的建設(shè)不再只是流于形式，而要真正地發(fā)揮其應(yīng)有的作用。

　　2．2建立全面的、完整的、現(xiàn)代化的財(cái)務(wù)核算和管理體系

　　相關(guān)的房地產(chǎn)企業(yè)管理人員一定要在現(xiàn)代化的財(cái)務(wù)管理與內(nèi)部控制體系的建設(shè)上做出更多的努力，從而建立全面的、完整的、現(xiàn)代化的財(cái)務(wù)核算和管理體系。首先，要根據(jù)自身的實(shí)際需要和特點(diǎn)及時(shí)地引進(jìn)先進(jìn)成熟的制度建設(shè)經(jīng)驗(yàn)，在此基礎(chǔ)上進(jìn)行改良，以建立適應(yīng)性強(qiáng)的符合企業(yè)自身特點(diǎn)的財(cái)務(wù)管理制度;其次，要同時(shí)加強(qiáng)對(duì)實(shí)際案例的分析，吸收別人成功的管理經(jīng)驗(yàn)，認(rèn)清自身企業(yè)在管理過程中的缺點(diǎn)，從而優(yōu)化企業(yè)自身的管理模式。但是以上這兩種措施都是建立在因地制宜的基礎(chǔ)之上的，只有這樣才能提高企業(yè)制度建設(shè)的有效性和可操作性。

　　2．3拓展房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道

　　較高的投資風(fēng)險(xiǎn)、較大的資金投入以及較長的建設(shè)周期是房地產(chǎn)企業(yè)本身的重要特點(diǎn)，尤其在其發(fā)展的過程中融資問題就成為了限制房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的主要障礙，所以房地產(chǎn)企業(yè)要在融資渠道的拓展方面多下功夫。在當(dāng)前的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)需要在融資渠道方面進(jìn)行改進(jìn)。首先，要減少對(duì)國家政策的依賴性，積極發(fā)展自身融資能力的建設(shè)，合理地利用銀行貸款這種傳統(tǒng)融資模式在企業(yè)融資過程中發(fā)揮的作用;其次，要積極探索融資的新渠道，如房地產(chǎn)信托融資、充分吸收社會(huì)閑散資金的資本市場、增資擴(kuò)股等融資渠道。還可利用外資銀行及其證券商外資來發(fā)展房地產(chǎn)企業(yè)。

　　2．4加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部控制與內(nèi)部審計(jì)工作

　　加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)控制是保障企業(yè)內(nèi)部控制作用的重要途徑，它在企業(yè)內(nèi)部控制體系的建設(shè)過程中有著重要的作用，這有利于實(shí)現(xiàn)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)的獨(dú)立性。在審計(jì)控制的過程中通過專項(xiàng)業(yè)務(wù)和定期審計(jì)的形式，房地產(chǎn)企業(yè)在運(yùn)營過程中出現(xiàn)的問題的就很容易被發(fā)掘，并能夠?qū)崿F(xiàn)對(duì)各種漏洞和不良行為的查處。而通過企業(yè)績效審計(jì)和內(nèi)部控制審計(jì)的執(zhí)行，企業(yè)將管理和控制的過程移向了事前與事中，這也是當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)工作的重點(diǎn)，這種在事前和事中加強(qiáng)對(duì)企業(yè)內(nèi)部控制的管理能有效地發(fā)現(xiàn)企業(yè)中出現(xiàn)的問題，從而成為企業(yè)管理的有效工具。

　　2．5搭建完善的財(cái)務(wù)信息化管理平臺(tái)

　　在房地產(chǎn)企業(yè)信息系統(tǒng)的建設(shè)方面也要加強(qiáng)重視，從而在信息化管理平臺(tái)的支持下提高企業(yè)內(nèi)部控制的效率。這種企業(yè)信息化管理平臺(tái)的生成可以有效地打破企業(yè)的信息孤島，將企業(yè)經(jīng)營、財(cái)務(wù)、銷售、采購等多方面、各個(gè)環(huán)節(jié)的數(shù)據(jù)實(shí)現(xiàn)信息的整合，使信息溝通組織扁平化、多元化，這對(duì)于企業(yè)的全面控制來說是一個(gè)得力的助手，有利于企業(yè)在信息管理方面實(shí)現(xiàn)暢通和高效地傳遞，提高企業(yè)的管理效率。

　　3．結(jié)語

　　現(xiàn)代企業(yè)財(cái)務(wù)管理制度發(fā)展過程中的一個(gè)重要成果就是內(nèi)部控制體系的建立，它主要是通過調(diào)節(jié)、約束和規(guī)劃企業(yè)內(nèi)部各項(xiàng)財(cái)務(wù)活動(dòng)，從而為企業(yè)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，提高企業(yè)的財(cái)務(wù)效益，以盡可能多的幫助企業(yè)實(shí)現(xiàn)盈利。而鑒于房地產(chǎn)企業(yè)有著高風(fēng)險(xiǎn)、高投資的特點(diǎn)，財(cái)務(wù)管理中的內(nèi)部控制體系的建立它能夠幫助房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)對(duì)財(cái)務(wù)資源的科學(xué)合理配置，預(yù)測(cè)、發(fā)現(xiàn)和解決管理過程中出現(xiàn)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，是增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過程中競爭力的重要保障措施。

房地產(chǎn)論文2

　　在環(huán)境問題日益嚴(yán)重的今天，人們對(duì)賴以生存的自然環(huán)境越來越重視起來，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為拖動(dòng)我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，在拉動(dòng)國家經(jīng)濟(jì)的同時(shí)，勢(shì)必造成環(huán)境的破壞，所以房地產(chǎn)企業(yè)要順應(yīng)時(shí)代的發(fā)展，提高環(huán)保意識(shí)，制定環(huán)保目標(biāo)，保證企業(yè)、社會(huì)、環(huán)境三方面和諧發(fā)展，根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際情況，做好環(huán)境成本核算與控制，進(jìn)而有效保護(hù)環(huán)境，控制環(huán)境成本。

　　為了更好的推動(dòng)物料流量成本會(huì)計(jì)在我國房地產(chǎn)企業(yè)的大量推廣與使用，本文將從政府、科研機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)企業(yè)三個(gè)大的層面提出一系列政策和改進(jìn)意見，竭盡全力的對(duì)我國房地產(chǎn)企業(yè)引進(jìn)物料流量成本管理打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

　　一、政府角度的建議

　　1.快速推進(jìn)激勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)引入物料流量成本會(huì)計(jì)的制度體系

　　物料流量成本會(huì)計(jì)實(shí)際上是誕生于日本，并在日本的企業(yè)大力開展與采用，其主要原因歸結(jié)于日本政府對(duì)循環(huán)經(jīng)濟(jì)的高度重視，把環(huán)境管理會(huì)計(jì)作為財(cái)務(wù)管理的重要方向，進(jìn)而不斷的優(yōu)化和改進(jìn)環(huán)境管理會(huì)計(jì)，并且從法律法規(guī)和行政制度上給予一定的保證的與支持。而物料流量成本法在我國發(fā)展的并不順利，其源于我國政府沒有出臺(tái)相關(guān)立法與制度進(jìn)行扶持與支持，沒有國家財(cái)務(wù)系統(tǒng)的大力支持下多數(shù)企業(yè)由于對(duì)財(cái)務(wù)系統(tǒng)未知領(lǐng)域的物料流量成本法也未敢涉足，造成物料流量成本法在我國停滯不前，所以需要政府的高度重視。

　　首先，加快房地產(chǎn)企業(yè)環(huán)境成本核算的法律規(guī)章制度堅(jiān)實(shí)，改進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)環(huán)境信息核算披露制度。與此同時(shí)要將國家環(huán)境保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)與房地產(chǎn)行業(yè)污染排放標(biāo)準(zhǔn)制度建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)化、精細(xì)化。將低碳環(huán)保、節(jié)能減排作為衡量房地產(chǎn)企業(yè)健康經(jīng)營的標(biāo)準(zhǔn)。提高行政執(zhí)法部門對(duì)環(huán)境問題的監(jiān)管，積極開展企業(yè)環(huán)境問題培訓(xùn)。保證環(huán)境執(zhí)法部門能夠公開、公平、公正執(zhí)法原則，同時(shí)在執(zhí)法過程中要做到有法可依、有法必依、執(zhí)法必嚴(yán)、違法必究。促使企業(yè)積極自覺的將環(huán)境成本法作為企業(yè)財(cái)務(wù)管理的關(guān)鍵之法，逐步滲透導(dǎo)入物料流量成本法。

　　其次，強(qiáng)化環(huán)境會(huì)計(jì)審計(jì)制度建設(shè)，使環(huán)境成本核算在法律的依據(jù)下順利開展，環(huán)境成本審計(jì)的作用關(guān)鍵是提升環(huán)境成本信息披露在廣大人民群眾時(shí)的信任程度。使人們對(duì)政府在企業(yè)環(huán)境成本的監(jiān)督上信心倍增。這樣才能從源頭上使房地產(chǎn)企業(yè)在建筑施工時(shí)將環(huán)境保護(hù)放在關(guān)鍵位置，同時(shí)也在各大媒體積極發(fā)布環(huán)境信息，取得一定的社會(huì)效益。

　　2.發(fā)揮政府的主導(dǎo)作用，逐步引入推廣物料流量成本會(huì)計(jì)

　　日本企業(yè)運(yùn)用物料流量成本會(huì)計(jì)會(huì)計(jì)在近幾年里取得了快速的發(fā)展，推動(dòng)其發(fā)展的兩個(gè)主要政府部門分別是環(huán)境省和經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)省，這兩個(gè)部門分別負(fù)責(zé)環(huán)境財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)和環(huán)境管理會(huì)計(jì)。而在我國需要環(huán)境保護(hù)部門通過組織學(xué)習(xí)、編制指導(dǎo)性文件、制定實(shí)施手冊(cè)和召開討論會(huì)等方法，向企業(yè)推介物料流量成本法。在向國外成功經(jīng)驗(yàn)的咨詢和探究的對(duì)接上，政府相關(guān)部門應(yīng)予以政策性支持，或?qū)Τ晒��?dǎo)入物料流量成本法的`企業(yè)進(jìn)行優(yōu)惠政策的獎(jiǎng)勵(lì)，加速企業(yè)應(yīng)用物料流量成本會(huì)計(jì)的進(jìn)程。

　　二、企業(yè)角度建議

　　確保安全是房地產(chǎn)建設(shè)的主要目標(biāo)工作之一，只有把環(huán)境成本管理與安全管理有機(jī)地結(jié)合起來，制定合理的控制措施，才能在保證施工安全的前提下，嚴(yán)格把項(xiàng)目環(huán)境成本控制在項(xiàng)目責(zé)任成本預(yù)算內(nèi)，實(shí)現(xiàn)最佳經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。

　　(1)按照國家、行業(yè)的環(huán)境管理規(guī)范，合理投入環(huán)境保障措施費(fèi)用。按規(guī)定足額提取環(huán)境生產(chǎn)費(fèi)用，根據(jù)施工現(xiàn)場實(shí)際合理投入環(huán)境保障措施費(fèi)用。物料流量成本費(fèi)用開支按照環(huán)境成本核算中的規(guī)定。近幾年，房地產(chǎn)的中標(biāo)價(jià)越來越低，有些項(xiàng)目甚至無利而言。環(huán)境成本投入大，總成本費(fèi)用會(huì)加大，利潤就少，效益就差。現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)的工程利潤不高，為了保證生產(chǎn)又要加大環(huán)境保護(hù)投入，這是一個(gè)不能回避的矛盾。環(huán)境和效益具有同等的重要性，環(huán)境生產(chǎn)在經(jīng)營活動(dòng)中占有相當(dāng)?shù)谋戎亍７康禺a(chǎn)企業(yè)應(yīng)在成本費(fèi)用預(yù)算中確定環(huán)境保護(hù)投入的比例，這個(gè)比例在實(shí)際施工的費(fèi)用開支應(yīng)得到保證，不能為了增加項(xiàng)目利潤而減少這部分投入。

　　(2)追求項(xiàng)目利潤最大化應(yīng)在保證施工環(huán)境保護(hù)的前提下進(jìn)行。在當(dāng)前項(xiàng)目利潤較低的情況下，項(xiàng)目管理既不贊成為保證利潤而減少環(huán)境保護(hù)投入，也要反對(duì)為了環(huán)境保護(hù)不惜成本的投入。施工過程中應(yīng)沖鋒利用物料流量成本法劃分環(huán)境保護(hù)材料投入的明細(xì)，重點(diǎn)是環(huán)境防護(hù)實(shí)物投入有多少，設(shè)施投入有多少，其他費(fèi)用有多大，工程項(xiàng)目完工時(shí)，環(huán)保安全帽、環(huán)保安全網(wǎng)、環(huán)保安全事等收好管好，減少人為的損壞和丟失，保證施工安全措施所使用的環(huán)保材料、設(shè)備、器具等應(yīng)妥善保管，在安全的前提下盡可能多次利用，既達(dá)到安全標(biāo)準(zhǔn)又減少成本費(fèi)用壓力。

　　三、科研機(jī)構(gòu)角度建議

　　(1)科研部門應(yīng)加快技術(shù)開發(fā)進(jìn)程，使房地產(chǎn)企業(yè)具有過硬的科技后盾。我們可以借鑒日本通過產(chǎn)學(xué)研聯(lián)合的形式為企業(yè)導(dǎo)入物料流量成本會(huì)計(jì)的成功案例：科研部門、政府和企業(yè)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手做物料流量成本會(huì)計(jì)研發(fā)。日本的物料流量成本會(huì)計(jì)應(yīng)用指南及案例就參照了日本能率協(xié)會(huì)等科研部門的研究成果，此外，日本關(guān)西研究中心和全球環(huán)境戰(zhàn)略研究所也就物料流量成本會(huì)計(jì)取得了具有現(xiàn)實(shí)意義的科研成果。我國也可參考日本產(chǎn)學(xué)研的聯(lián)合模式，先開展應(yīng)用試點(diǎn)，組建包含學(xué)者、專家、技術(shù)員等的科研隊(duì)伍，由政府、科研機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)企業(yè)三者聯(lián)合加速物料流量成本會(huì)計(jì)的實(shí)際應(yīng)用進(jìn)程。

　　(2)協(xié)助政府制定物料流量成本會(huì)計(jì)實(shí)施的相關(guān)指南。我國的科研機(jī)構(gòu)應(yīng)學(xué)習(xí)借鑒國外學(xué)者研究物料流量成本法的經(jīng)驗(yàn)，在理論研究和實(shí)踐應(yīng)用方面，借助于政府職能管理部門的力量，積極為政府機(jī)構(gòu)提供智力支持，協(xié)助立法機(jī)關(guān)制定物料流量成本會(huì)計(jì)的相關(guān)指南。在理論研究方面，與高校進(jìn)行項(xiàng)目合作，吸收對(duì)物料流量成本法有深入研究的專家學(xué)者的建議和科研成果，并鼓勵(lì)在校大學(xué)生積極參與進(jìn)來。

　　在這方面的實(shí)踐層次上，在與相關(guān)試點(diǎn)企業(yè)合作過程中，通過積累試點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施物料流量成本會(huì)計(jì)的經(jīng)驗(yàn)，以此為基礎(chǔ)來制定應(yīng)用指南。通過理論和試點(diǎn)實(shí)踐兩方面的研究，并與我國相關(guān)的部門共同合作，這樣才能迅速的的制定出實(shí)施物料流量成本會(huì)計(jì)的相關(guān)規(guī)范，詳細(xì)制定物料流量成本會(huì)計(jì)的目標(biāo)、思路、準(zhǔn)備工作以及實(shí)施程序等內(nèi)容，并且按照房地產(chǎn)行業(yè)來制定不同的實(shí)施規(guī)范及細(xì)則，這樣的目的就是為房地產(chǎn)企業(yè)在導(dǎo)入物料流量成本會(huì)計(jì)的時(shí)候提供實(shí)施依據(jù)，做到有章可循。

房地產(chǎn)論文3

　　摘要：房地場工程管理對(duì)房地長企業(yè)發(fā)展具有重要作用，高效的工程管理能夠提高房地產(chǎn)企業(yè)的市場競爭力和經(jīng)濟(jì)效益，促進(jìn)房地廠企業(yè)健康可持續(xù)發(fā)展。所以，本文對(duì)房地產(chǎn)管理中存在問題進(jìn)行研究，并總結(jié)房地產(chǎn)管理的要點(diǎn)，以促進(jìn)房地產(chǎn)工程管理水平和質(zhì)量不斷提高，促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目順利實(shí)施。

　　關(guān)鍵詞：建筑項(xiàng)目；工程管理；材料采購

　　自改革開放以來，我國社會(huì)經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，建筑行業(yè)獲得較大的發(fā)展機(jī)遇，建筑市場需求量不斷上漲，建筑企業(yè)獲得了很多經(jīng)濟(jì)效益。為了使建筑企業(yè)更加符合建筑市場發(fā)展要求，促進(jìn)其經(jīng)濟(jì)效益不斷增加，建筑企業(yè)需要不斷提高自身管理水平，以便獲得更多市場份額以及經(jīng)濟(jì)利潤。建筑施工技術(shù)管理是建筑施工管理的一項(xiàng)重要內(nèi)容，因此房地產(chǎn)企業(yè)需要進(jìn)一步提高該管理水平，提高開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)質(zhì)量。

　　1房地產(chǎn)工程管理的內(nèi)容和重要性

　　1.1房地產(chǎn)工程管理的主要內(nèi)容

　　房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理主要指的是管理開發(fā)項(xiàng)目前期、中期和后期的所有工作。其中，合同管理是當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)行工程管理的主要方式，主要利用組織、控制、驗(yàn)收、協(xié)調(diào)等手段，對(duì)開發(fā)項(xiàng)目施工中的技術(shù)和經(jīng)濟(jì)活動(dòng)進(jìn)行嚴(yán)格的觀看，以保證房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的總體目標(biāo)能夠在施工結(jié)束后實(shí)現(xiàn)。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)項(xiàng)目來說，企業(yè)直接管控的目標(biāo)是成本、施工進(jìn)度和質(zhì)量。在保證各方面安全的條件下，根據(jù)計(jì)劃成本、施工進(jìn)度和質(zhì)量完成開發(fā)項(xiàng)目目標(biāo)。這三個(gè)目標(biāo)之間既相互對(duì)立，又相互統(tǒng)一，因此在施工時(shí)需要綜合利用這三個(gè)目標(biāo)，以實(shí)現(xiàn)整體目標(biāo)的最優(yōu)化。

　　1.2房地產(chǎn)工程管理的重要性

　　房地產(chǎn)企業(yè)管理工作之一就是工程管理，它不僅能夠直接影響企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益，還會(huì)影響房地產(chǎn)工程質(zhì)量監(jiān)督效果。并且還對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的施工速度、資金施工等方面都有較大的影響。因此，不斷提高房地產(chǎn)企業(yè)工程管理的水平能夠有效提高工程施工進(jìn)度，并且保證施工質(zhì)量，以此提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。良好的工程管理既能夠提高開發(fā)項(xiàng)目施工質(zhì)量，又能提高房地產(chǎn)企業(yè)市場競爭力。所以，房地產(chǎn)企業(yè)必須認(rèn)識(shí)到工程管理的重要性，不斷提高工程管理工作效率，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)健康可持續(xù)發(fā)展。

　　2房地產(chǎn)工程管理的關(guān)鍵問題分析

　　2.1質(zhì)量管理問題

　　工程質(zhì)量一直以來都是房地產(chǎn)企業(yè)建立良好企業(yè)形象的重要影響因素，而工程管理的重點(diǎn)內(nèi)容之一就是控制施工質(zhì)量，因此工程管理的好壞關(guān)乎房地產(chǎn)企業(yè)形象的好壞。任何建筑企業(yè)和施工企業(yè)在簽訂施工合同的是時(shí)候，都需要指明工程建筑質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，以便使施工企業(yè)按照建筑質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)施工。工程施工完畢后，建筑企業(yè)需要根據(jù)合同中規(guī)定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)驗(yàn)收工程，以保證施工質(zhì)量。在房地產(chǎn)工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)的過程中，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)先做好工程調(diào)研工作，對(duì)工程項(xiàng)目進(jìn)行嚴(yán)格的審核審查工作，減少質(zhì)量隱患。在采購建筑材料時(shí)，也需要根據(jù)工程設(shè)計(jì)要求進(jìn)行購買，并對(duì)購買的材料質(zhì)量進(jìn)行仔細(xì)的審查驗(yàn)收工作。

　　2.2材料管理問題

　　建筑材料是房地產(chǎn)企業(yè)工程項(xiàng)目建設(shè)的重要物質(zhì)條件，在施工建設(shè)的故從中，加強(qiáng)對(duì)建筑材料的管理尤為重要，因?yàn)檫@關(guān)系到工程質(zhì)量的好壞。建筑施工企業(yè)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格管理建筑材料，在采購的時(shí)候，需要平衡材料質(zhì)量和材料價(jià)格，即既要保證建筑材料質(zhì)量，也要降低建筑材料采購的'成本。另外，在房地產(chǎn)工程項(xiàng)目施工的過程中，需要制定適合的施工進(jìn)度計(jì)劃，并嚴(yán)格遵守施工進(jìn)度計(jì)劃，保證施工項(xiàng)目的管理工作有條不紊的進(jìn)行。同時(shí)，為實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，需要不斷提高建筑質(zhì)量，延長建筑物的使用壽命，以促進(jìn)建筑行業(yè)可持續(xù)發(fā)展，為我國經(jīng)濟(jì)建設(shè)貢獻(xiàn)微薄之力。

　　2.3安全管理問題

　　建筑單位應(yīng)當(dāng)重視施工過程的安全管理工作，組建專門的安全管理小組，制定相關(guān)的管理?xiàng)l例，并對(duì)施工過程中存在的安全問題及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處理，切實(shí)將安全管理制度落實(shí)到開發(fā)項(xiàng)目施工過程中。當(dāng)發(fā)生施工事故，會(huì)影響施工進(jìn)度，并且還會(huì)影響工程施工質(zhì)量，出現(xiàn)嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)損失，更嚴(yán)重的會(huì)損害施工人員的生命安全。一般建設(shè)企業(yè)都會(huì)和開發(fā)項(xiàng)目單位簽訂安全管理責(zé)任書，在安全管理責(zé)任書中規(guī)定了項(xiàng)目工程的主要負(fù)責(zé)人是項(xiàng)目經(jīng)理。因此一旦出現(xiàn)安全事故，就需要負(fù)責(zé)人立即到場進(jìn)行相關(guān)處理，并承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

　　3房地產(chǎn)工程管理的優(yōu)化措施

　　3.1項(xiàng)目建設(shè)過程的質(zhì)量控制控制

　　項(xiàng)目施工過程實(shí)際上指的是控制施工程序和控制施工過程出現(xiàn)的偏差。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來說，控制施工過程實(shí)際上就是對(duì)比合同中標(biāo)注的工程范圍和施工過程、施工階段性成果之間的差異性。借助質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、施工圖和設(shè)計(jì)總說明書，對(duì)比合同中規(guī)定的施工效果和實(shí)際施工成品或者半成品，對(duì)比實(shí)際工作流程和合同中規(guī)定的施工方案、作業(yè)順序。借助各種質(zhì)量檢測(cè)方法，跟蹤整個(gè)施工過程，由此判斷施工項(xiàng)目是否繼續(xù)施工還是進(jìn)行調(diào)整修改，繼而保障整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目的工程質(zhì)量。

　　3.2建立健全管理模式

　　房地產(chǎn)企業(yè)的建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)不斷健全工程管理的模式。工程建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在現(xiàn)存管理模式的基礎(chǔ)上，加強(qiáng)制度建設(shè)和制度完善，特別是針對(duì)一些慣性問題，建設(shè)單位需要從不同角度出發(fā)，建立并完善工程管理制度，并且確保每一項(xiàng)施工工作都確認(rèn)到項(xiàng)目負(fù)責(zé)人，強(qiáng)化工作人員的責(zé)任意識(shí)，促進(jìn)房地產(chǎn)管理走向新高度。

　　3.3嚴(yán)格審核竣工資料

　　現(xiàn)狀一些項(xiàng)目工程在施工過程中，都忽視了對(duì)資料的管理。工程資料管理通常是在工程竣工時(shí)開始的，但是在工程施工檢測(cè)和糾正工作錯(cuò)誤時(shí)并沒有體現(xiàn)出來。實(shí)際上，工程施工資料管理如果局限在竣工階段，將和實(shí)際施工嚴(yán)重脫節(jié)，工程施工階段的實(shí)質(zhì)內(nèi)容并不能體現(xiàn)在工程資料中，一些施工資料甚至是由工程施工單位偽造出來的，資料信息是虛假的。因此需要加強(qiáng)對(duì)竣工資料的審核工作。

　　房地產(chǎn)企業(yè)工程管理的范圍要比施工企業(yè)、監(jiān)理企業(yè)等相關(guān)企業(yè)涉及的內(nèi)容要更廣闊。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)更加注重房地產(chǎn)工程管理，強(qiáng)化工程管理人才建設(shè)。當(dāng)前，房地產(chǎn)市場競爭日益加劇，只有不斷提高房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理質(zhì)量，才能不斷推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展，在激烈的市場競爭中搶占有利地位。

　　參考文獻(xiàn)：

　　[1]黃志君。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理優(yōu)化研究[J].時(shí)代農(nóng)機(jī)，20xx,12:63-64.

　　[2]薛金明。房地產(chǎn)工程造價(jià)管理機(jī)制建設(shè)研究[J].西部財(cái)會(huì)，20xx,12:57-58.

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房地產(chǎn)論文4

　　論文關(guān)鍵詞：形象房地產(chǎn)房地產(chǎn)企業(yè)營銷形象

　　論文摘要：房地產(chǎn)企業(yè)營銷形象是相關(guān)公眾對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)由營銷理念指導(dǎo)的營銷活動(dòng)和營銷管理過程的總體印象和評(píng)價(jià)。營銷形象反映的是房地產(chǎn)企業(yè)整個(gè)營銷活動(dòng)和管理過程的好壞。本研究通過調(diào)查房地產(chǎn)企業(yè)營銷形象中存在的主要問題，提出可操作性的改善措施。

　　一、問題的提出

　　著名的營銷專家MariaSicola[1]認(rèn)為由于房地產(chǎn)開發(fā)、銷售及產(chǎn)品固有的一些特點(diǎn)，使房地產(chǎn)業(yè)更需要市場營銷。然而不少房地產(chǎn)企業(yè)的營銷觀念落后，忽視營銷管理，輕視營銷人員形象等，結(jié)果使企業(yè)形象受損，造成了重大的損失。這些問題產(chǎn)生的主要原因在于房地產(chǎn)企業(yè)缺乏正確的營銷理論和營銷形象理念的指導(dǎo)。隨著房地產(chǎn)市場發(fā)展水平的提高，房地產(chǎn)企業(yè)的營銷形象日益受到重視，其好壞直接關(guān)系到企業(yè)的成敗。[2]如何面向市場、面向公眾塑造房地產(chǎn)企業(yè)的營銷形象，獲得公眾的認(rèn)同和顧客的忠誠是贏得營銷競爭勝利的關(guān)鍵。本研究旨在根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)營銷形象中存在的主要問題探討提升策略。

　　二、房地產(chǎn)企業(yè)營銷形象中存在的主要問題

　　本文通過自編的《房地產(chǎn)企業(yè)營銷形象》問卷調(diào)查了600名公眾，收回有效問卷442份，對(duì)數(shù)據(jù)用SPSS11.0社會(huì)統(tǒng)計(jì)軟件進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，發(fā)現(xiàn)目前房地產(chǎn)企業(yè)營銷形象總體上是正面的，但仍存在不同程度的問題，具體表現(xiàn)如下：

　　1、營銷觀念相對(duì)落后。調(diào)查顯示有有44.1%的內(nèi)部公眾（118人）認(rèn)為本公司目前采取的營銷觀念主要是市場營銷觀念，其次是產(chǎn)品觀念；外部公眾的評(píng)價(jià)較為一般（平均數(shù)為3.61分，5分為最高評(píng)價(jià)），這說明一些房地產(chǎn)企業(yè)無視市場、企業(yè)自身或顧客的要求，從開發(fā)商利益出發(fā)，片面追求利潤，降低消費(fèi)者價(jià)值和滿足程度的觀點(diǎn)。

　　2、營銷管理科學(xué)性不強(qiáng)。根據(jù)調(diào)查，公眾對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)管理形象的評(píng)價(jià)平均為3.5分，說明在對(duì)待消費(fèi)者的營銷理念中，有時(shí)企業(yè)為了自身利益而損害顧客利益，在樓盤的建造上偷工減料；有的堆砌太多的承諾而失信于人。

　　3、營銷資產(chǎn)價(jià)值不高。房地產(chǎn)企業(yè)營銷資產(chǎn)主要包括企業(yè)信譽(yù)、環(huán)境、產(chǎn)品品牌等。在對(duì)營銷資產(chǎn)的評(píng)價(jià)上，內(nèi)外部公眾有較大大的差別（相差0.3分），表明部分房地產(chǎn)企業(yè)在營銷過程中，違反市場規(guī)則和營運(yùn)規(guī)范，使外部公眾喪失信任感；營銷環(huán)境臟亂等不文明現(xiàn)象。

　　4、營銷人員的形象有待于提高。在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)外部公眾對(duì)營銷人員的評(píng)價(jià)偏低，平均為3.5分，這說明營銷人員在知識(shí)結(jié)構(gòu)、禮節(jié)、服務(wù)等多方面都存在問題，如服務(wù)態(tài)度不好；儀容儀態(tài)需改善；知識(shí)需要擴(kuò)充；溝通能力尚需提高。

　　5、房地產(chǎn)產(chǎn)品的質(zhì)量需要提高�！爱a(chǎn)品質(zhì)量”是指住宅的整體質(zhì)量，包括功能質(zhì)量和建筑質(zhì)量。

　　在調(diào)查中，我們發(fā)現(xiàn)一些公眾對(duì)房產(chǎn)品的質(zhì)量持懷疑態(tài)度（20.1%），有些房地產(chǎn)企業(yè)的樓群間空間排列關(guān)系、綠化、污染、基礎(chǔ)配套設(shè)施等不能給使客戶有一種放心感、滿意感。

　　三、房地產(chǎn)企業(yè)營銷形象的提升策略

　　1、樹立合適的市場營銷觀念

　　從市場營銷理論出發(fā)，結(jié)合房地產(chǎn)產(chǎn)品的特殊性，企業(yè)應(yīng)從以下幾個(gè)方面確立房地產(chǎn)營銷觀念：開發(fā)企業(yè)肩負(fù)著改善人居環(huán)境，提高人民生活水平的重任；承擔(dān)著實(shí)現(xiàn)城市規(guī)劃，塑造城市形象，改變城市面貌的責(zé)任；在拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)繁榮中扮演重要角色；樹立“以人為本”的思想，克服一切從開發(fā)商利益出發(fā)，片面追求利潤，降低消費(fèi)者價(jià)值和滿足程度的觀點(diǎn)。

　　2、加強(qiáng)對(duì)營銷管理形象各因素的剖析，提升營銷管理形象

　　（1）明確營銷形象的定位

　　房地產(chǎn)公司營銷形象的.定位關(guān)鍵在于占據(jù)消費(fèi)者心靈，對(duì)消費(fèi)者的心靈把握得越準(zhǔn)，定位策略就越有效。成功的定位取決于兩個(gè)方面：一是將定位信息有效地傳達(dá)到消費(fèi)者頭腦中；二是定位信息是否與消費(fèi)者的需要相吻合。

　�。�2）協(xié)調(diào)組合各種營銷手段

　　開發(fā)商對(duì)媒體的選擇和組合是根據(jù)地域環(huán)境、人文資源和項(xiàng)目情況而定的。在較小城區(qū)，居民比較集中，對(duì)樓盤的宣傳采用路牌廣告的效果最好。如在報(bào)刊、電臺(tái)、電視臺(tái)上做出售廣告；公開張貼廣告；借助展示會(huì)推銷；亦或向鄰近地區(qū)的居民打電話或上門推銷。如果房地產(chǎn)需求特別大，房地產(chǎn)商只需在其所要出售的房地產(chǎn)產(chǎn)品上掛一個(gè)“專供出售”的招牌即可。此外，銷售商也可以開展形式多樣的促銷活動(dòng)，增強(qiáng)包裝意識(shí)，也可以把文化體育活動(dòng)引入樓盤銷售。

　　3、提高營銷資產(chǎn)價(jià)值

　�。�1）提高房地產(chǎn)企業(yè)營銷守法形象。它主要是商品住宅銷售合同、預(yù)售的合法性等方面的綜合體現(xiàn)。商品住宅銷售合同應(yīng)體現(xiàn)買賣雙方平等原則，不能因?yàn)榭蛻舨欢�“專業(yè)”或疏忽而把一些不平等條款強(qiáng)加給客戶。開發(fā)商在整個(gè)銷售過程中的規(guī)范操作、遵紀(jì)守法，將使客戶產(chǎn)生一種信任感。

　　（2）改善營銷環(huán)境形象。環(huán)境形象主要包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)工作環(huán)境、住宅小區(qū)項(xiàng)目施工現(xiàn)場環(huán)境和售樓處環(huán)境三個(gè)方面。它在一定程度上能反映出一個(gè)企業(yè)的整體管理水平、經(jīng)濟(jì)實(shí)力和精神面貌。

　�。�3）加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)品牌或產(chǎn)品品牌的建設(shè)與管理。

　　房地產(chǎn)品牌與其他領(lǐng)域的品牌創(chuàng)建內(nèi)容基本是一致的，[3]但基于房地產(chǎn)品牌的特殊性，房地產(chǎn)品牌在創(chuàng)建時(shí)應(yīng)該特別注重設(shè)計(jì)房地產(chǎn)品牌的識(shí)別系統(tǒng)、塑造房地產(chǎn)企業(yè)的品牌形象和打造房地產(chǎn)企業(yè)的品牌關(guān)系等。

　　4、提高營銷人員的素質(zhì)和能力

　　首先，對(duì)于銷售人員的管理，筆者建議采取“競爭制”的銷售模式。這種模式能集中銷售人員在工作時(shí)的注意力，時(shí)刻關(guān)注現(xiàn)場動(dòng)態(tài)；同時(shí)可以提高銷售人員的競爭意識(shí)，由以前的等待客戶變成迎接客戶。

　　其次，加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)營銷人員素質(zhì)的訓(xùn)練。提高禮儀修養(yǎng)，包括個(gè)人形象如整潔的儀表、親和力較強(qiáng)的儀容等，電話禮儀，接待顧客時(shí)的禮儀等。

　　最后，提高銷售人員的綜合能力。通過多種渠道來鍛煉銷售人員的創(chuàng)造能力，判斷及察言觀色的能力，自我驅(qū)動(dòng)能力，人際溝通的能力，從業(yè)技術(shù)能力，說服顧客的能力等。

　　5、提升房地產(chǎn)企業(yè)營銷產(chǎn)品形象

　　對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，要提高產(chǎn)品形象，筆者認(rèn)為：一是建立顧客回聲系統(tǒng)(ECHO)[4]。顧客回聲系統(tǒng)用來傾聽消費(fèi)者心聲，包括疑問、抱怨、建議等，而后根據(jù)這些意見和建議對(duì)樓盤進(jìn)行改進(jìn)。二是制定具體的樓盤品質(zhì)控制標(biāo)準(zhǔn)。毀掉不合格的樓房，且保證樓盤品質(zhì)和消費(fèi)者的期望相一致，甚至超出。最后要建立樓盤品質(zhì)管理的激勵(lì)機(jī)制。如建立相應(yīng)的組織品管會(huì)，設(shè)立品質(zhì)獎(jiǎng)金、品質(zhì)勛章，對(duì)優(yōu)秀的執(zhí)行者予以獎(jiǎng)勵(lì)，在企業(yè)內(nèi)部創(chuàng)造一種重視品質(zhì)的良好氛圍。

　　參考文獻(xiàn)：

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　　[4]胡挺.住宅品牌文化及其營銷策略研究.城市開發(fā),20xx(12):36－37.

房地產(chǎn)論文5

　　摘要：房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)從暴利時(shí)代進(jìn)入薄利時(shí)代，從粗放式管理進(jìn)入科學(xué)管理時(shí)代，從企業(yè)良莠不齊進(jìn)入大魚吃小魚時(shí)代，這已經(jīng)成為目前地產(chǎn)行業(yè)的新常態(tài);市場競爭越來越激烈、房企集中度越來越高及開發(fā)成本越來越高的情況下，如何降低開發(fā)成本就顯得尤為重要，而建安成本又是其中的重頭戲，在新常態(tài)下如何有效管控建安成本成為各地產(chǎn)成本口人員面臨的挑戰(zhàn)。更多建筑科學(xué)論文相關(guān)范文盡在職稱論文發(fā)表網(wǎng)。

　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)業(yè)論文

　　1建安成本管控意義

　　建安成本有效管控是指對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)過程中的建安成本形成過程進(jìn)行有效的管理及控制，提高成本的投入產(chǎn)出比，使較低的成本形成較大的經(jīng)濟(jì)效益或社會(huì)效益，而不是簡單理解為只是一味的降低成本，而是該增加成本的地方就應(yīng)增加成本，該降低成本的地方就應(yīng)盡量降低，避免無效成本的發(fā)生。

　　2房企建安成本管控現(xiàn)狀

　　2.1成本管控體系還不完善

　　目前，除大型房企有比較完善的建安成本管控體系外，還有很多中小型房企成本管控還處在粗放式管理或正在構(gòu)建管控體系過程中，整個(gè)成本管控體系還不科學(xué)、不完善，各個(gè)環(huán)節(jié)銜接不上或者不順暢，效率比較低下，人均效能不高。

　　2.2計(jì)劃性不強(qiáng)

　　在成本管控過程中缺乏計(jì)劃或者計(jì)劃執(zhí)行力不強(qiáng)，計(jì)劃只流于形式而未落地;事前無可行的計(jì)劃，事中如何管控?zé)o相關(guān)措施，事后無后評(píng)估;未根據(jù)目標(biāo)倒排計(jì)劃以確保任務(wù)的完成，成本管控往往變成被動(dòng)控制而不是積極主動(dòng)介入管控，在項(xiàng)目建設(shè)過程中對(duì)成本心里無底，最終導(dǎo)致成本失控。

　　2.3成本數(shù)據(jù)沉淀不夠

　　對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)來說對(duì)各種數(shù)據(jù)的積累、沉淀及對(duì)比分析是很重要的，往往在成本管控過程中對(duì)相關(guān)數(shù)據(jù)未及時(shí)歸集，在項(xiàng)目建成后未對(duì)本項(xiàng)目整個(gè)建安成本數(shù)據(jù)做全面的梳理并積累下來;或者，對(duì)成本數(shù)據(jù)收集的不夠細(xì)，導(dǎo)致后續(xù)項(xiàng)目對(duì)其積累的數(shù)據(jù)參考價(jià)值低，導(dǎo)致在決策時(shí)不是憑歷史數(shù)據(jù)判斷而是僅憑個(gè)人經(jīng)驗(yàn)決策，增加了決策的風(fēng)險(xiǎn)。

　　3成本管控思路與對(duì)策

　　建安成本管控過程是個(gè)系統(tǒng)過程，要建立完善的管控體系才能把成本有效管控好，才能不至于成本失控;在具體管控過程中應(yīng)抓住關(guān)鍵環(huán)節(jié)進(jìn)行有效的管控，牽牛要牽著牛鼻子，對(duì)圖紙?jiān)O(shè)計(jì)環(huán)節(jié)、目標(biāo)成本確定環(huán)節(jié)、合同價(jià)確定環(huán)節(jié)、變更簽證環(huán)節(jié)、動(dòng)態(tài)成本監(jiān)控環(huán)節(jié)及項(xiàng)目成本后評(píng)估環(huán)節(jié)應(yīng)重點(diǎn)管控，具體的管控思路做如下簡要的解析。

　　3.1進(jìn)行限額設(shè)計(jì)

　　房企建安成本控制往往認(rèn)為從施工階段開始管控，這種管控很大程度上屬于被動(dòng)管控，屬于事中管控。設(shè)計(jì)階段才是真正最有效的成本控制環(huán)節(jié)，是房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理具有至關(guān)重要的影響，成本影響程度高達(dá)85~90%，因此，成本管控一定要前移至設(shè)計(jì)階段前端控制。設(shè)計(jì)院往往設(shè)計(jì)的圖紙會(huì)比較保守，因此，一方面，在主體設(shè)計(jì)階段成本人員要跟進(jìn)，從成本角度對(duì)方案圖及施工圖提出優(yōu)化建議，并且根據(jù)項(xiàng)目業(yè)態(tài)、項(xiàng)目定位及建造標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)重要指標(biāo)進(jìn)行限額設(shè)計(jì)，比如鋼筋及砼的含量指標(biāo)、墻地比、窗地比等;另一方面，在專項(xiàng)工程設(shè)計(jì)中方案的選擇及總成本指標(biāo)的控制尤為關(guān)鍵，比如樁基及基坑支護(hù)方案的`選擇不能單單為了節(jié)約經(jīng)濟(jì)成本而選擇冒險(xiǎn)方案，因樁基及基坑支護(hù)受地質(zhì)條件等不可預(yù)見因素影響較大，在方案選擇時(shí)應(yīng)相對(duì)保守安全一點(diǎn)的方案，不然有可能導(dǎo)致無法施工或出現(xiàn)意外情況需要改變?cè)瓉韴D紙方案的問題，不但會(huì)導(dǎo)致施工方索賠損失、價(jià)格重新確定等被動(dòng)情況，而且對(duì)工期影響較大，導(dǎo)致無效成本大幅增加及機(jī)會(huì)成本的喪失;再比如，精裝修、展示區(qū)及園林景觀設(shè)計(jì)要在設(shè)計(jì)前確定成本指標(biāo)并嚴(yán)格執(zhí)行，因?yàn)檫@些專項(xiàng)工程成本彈性空間很大，對(duì)于成本來說就是個(gè)無底洞，所以必須加以合理的控制。

　　3.2制訂目標(biāo)成本并形成體系

　　合理確定目標(biāo)成本并嚴(yán)格執(zhí)行很關(guān)鍵，目標(biāo)成本管理是將目標(biāo)成本按照規(guī)范的成本結(jié)構(gòu)層層分解，把目標(biāo)成本變成可執(zhí)行的行動(dòng)計(jì)劃，作為項(xiàng)目成本管控過程中的指導(dǎo)書，并通過執(zhí)行結(jié)果與目標(biāo)成本對(duì)比，發(fā)現(xiàn)偏差，分析原因，制定有效的改進(jìn)措施，不至于項(xiàng)目成本失控。目標(biāo)成本應(yīng)根據(jù)不同階段分別編制目標(biāo)成本，拍地時(shí)應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目定位進(jìn)行項(xiàng)目成本估算，以便了解項(xiàng)目開發(fā)成本作為拍地時(shí)參考;在項(xiàng)目啟動(dòng)階段應(yīng)根據(jù)設(shè)計(jì)方案及技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)等編制啟動(dòng)版目標(biāo)成本;在施工圖階段根據(jù)施工圖紙及建造標(biāo)準(zhǔn)等資料制訂基準(zhǔn)版目標(biāo)成本作為項(xiàng)目實(shí)際建設(shè)過程中的成本管控控制目標(biāo)，各個(gè)強(qiáng)控科目標(biāo)成本無特殊情況均應(yīng)控制在本目標(biāo)成本范圍之內(nèi);在項(xiàng)目竣工備案時(shí)應(yīng)制訂預(yù)結(jié)版目標(biāo)成本，歸集項(xiàng)目建安成本并與基準(zhǔn)版目標(biāo)成本對(duì)比分析，并編制建安成本后評(píng)估報(bào)告，總結(jié)成本管控得失并指導(dǎo)后期項(xiàng)目管控的改進(jìn)方向。

　　3.3加強(qiáng)管控合同價(jià)的確定過程

　　招標(biāo)環(huán)節(jié)對(duì)于合同價(jià)的確定尤為關(guān)鍵，因此應(yīng)對(duì)招標(biāo)文件的編制、合同條款的擬訂、供應(yīng)商的選擇及預(yù)結(jié)算審核等環(huán)節(jié)加強(qiáng)管控;招標(biāo)文件及合同文本均以規(guī)范的格式形成統(tǒng)一的格式條文，并在項(xiàng)目管控過程中發(fā)現(xiàn)的問題不斷給予補(bǔ)充完善;加強(qiáng)供應(yīng)商庫的管理，不斷增加新的供應(yīng)商入庫以便形成有效的競爭;規(guī)范及監(jiān)督開標(biāo)、清標(biāo)、定標(biāo)等環(huán)節(jié)操作流程;加強(qiáng)預(yù)結(jié)算審核的質(zhì)量。

　　3.4加強(qiáng)變更簽證的管理

　　項(xiàng)目建設(shè)過程中建安成本的管控重點(diǎn)在變更及簽證，所有變更均應(yīng)先審批后實(shí)施作為強(qiáng)控行為，變更在審批過程中必須預(yù)估該變更涉及的成本及不同方案的成本對(duì)比以便作出科學(xué)合理的決策;在變更審批通過并實(shí)施完成后及時(shí)辦理簽證，并同時(shí)調(diào)整動(dòng)態(tài)成本且隨時(shí)監(jiān)控成本變化是否異常。

　　3.5制訂動(dòng)態(tài)成本監(jiān)控體系

　　動(dòng)態(tài)成本監(jiān)控體系是監(jiān)控建設(shè)過程中建安成本變化的有效手段，建安總成本能否控制在基準(zhǔn)版目標(biāo)成本范圍之內(nèi)的關(guān)鍵;每個(gè)合同設(shè)計(jì)變更金額、簽證金額、在途成本等應(yīng)及時(shí)更新并在每月月底進(jìn)行動(dòng)態(tài)成本回顧，對(duì)每月動(dòng)態(tài)成本的變化進(jìn)行說明以便隨時(shí)跟蹤了解即時(shí)成本。

　　3.6編制項(xiàng)目成本后評(píng)估報(bào)告

　　在項(xiàng)目竣工備案時(shí)編制預(yù)結(jié)版目標(biāo)成本，歸集各成本科目最終成本，并編制建安項(xiàng)目成本后評(píng)估報(bào)告，檢查投資預(yù)期效果和預(yù)期成本，總結(jié)過程管理的經(jīng)驗(yàn)，積累建安成本基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，分析存在的問題，總結(jié)管控過程中的得失，提出建議并應(yīng)用到新的項(xiàng)目中，為后期項(xiàng)目的開展提供幫助。

　　4總結(jié)

　　房地產(chǎn)建安成本的管控是個(gè)系統(tǒng)工程，需要很強(qiáng)的計(jì)劃性、目標(biāo)性及執(zhí)行力;要管控好建安成本需樹立全員成本意識(shí)，加強(qiáng)各部門之間事前溝通，盡量避免無效成本的發(fā)生;及時(shí)引進(jìn)先進(jìn)的管理理念及創(chuàng)新管理方式，才能在激烈的市場競爭中保持優(yōu)勢(shì)。

房地產(chǎn)論文6

　　《合同法》頒布后，“居間合同”已與其它委托合同、行紀(jì)合同等一并被單列出來，成為一個(gè)獨(dú)立的合同類型，“居間人”的概念因而也成為了一個(gè)新的亮點(diǎn)�？v觀現(xiàn)今社會(huì)上各種居間關(guān)系，如房地產(chǎn)中介、期貨、保險(xiǎn)、婚姻、業(yè)務(wù)等等，其居間種類多而且各有特色和要求，但現(xiàn)行《合同法》中規(guī)定的居間條款僅僅為四條，規(guī)定得過于籠統(tǒng)和簡單，遠(yuǎn)遠(yuǎn)未能跟上我國現(xiàn)階段居間活動(dòng)的發(fā)展。因此國家立法部門確有必要重新審視上述復(fù)雜而眾多的居間市場，制訂……

　　一、 房地產(chǎn)居間合同的定義及相關(guān)問題

　　(一)房地產(chǎn)居間合同的定義

　　根據(jù)《合同法》第424條規(guī)定：“居間合同是居間人向委托人報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì)或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報(bào)酬的合同�！毕鄳�(yīng)地亦可將房地產(chǎn)居間合同定義為：“房地產(chǎn)居間合同是房地產(chǎn)居間人為委托人在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃等活動(dòng)中提供訂立合同的信息、咨詢或提供代理或策劃的服務(wù)，委托人支付報(bào)酬的合同，又稱為“房地產(chǎn)中介服務(wù)合同”。廣義上說，房地產(chǎn)中介服務(wù)包括房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等活動(dòng);狹義上說，房地產(chǎn)中介服務(wù)多指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)，即房地產(chǎn)咨詢、提供房地產(chǎn)信息及代理房屋買賣、租賃這三類活動(dòng)。本文所述之房地產(chǎn)居間合同正是以狹義說為主進(jìn)行論述的。

　　(二)相關(guān)問題

　　1、居間合同的分類

　　根據(jù)《合同法》424條規(guī)定的居間合同定義，居間行為是分為報(bào)告居間和媒介居間兩種形式存在的。所謂報(bào)告居間，是指居間人受委托人的委托，為其尋找合乎要求的第三人，從而為合同的訂立創(chuàng)造機(jī)會(huì);所謂媒介居間，是指介紹雙方當(dāng)事人即委托人和第三人訂立合同，即居間人作為中間人來往于委托人與第三人之間，促使雙方訂立合同。實(shí)踐中普遍存在的，除了上述兩種形式外，還有一種是報(bào)告與媒介居間兩者相結(jié)合的形式，可統(tǒng)稱為媒介居間。報(bào)告是媒介的必要前提，媒介是報(bào)告的承接結(jié)果。

　　《合同法》僅是以定義的方式列明兩種形式，并未能明文指出居間合同的分類，這就使得居間合同的法律適用方面存在一定的障礙。比如說報(bào)告居間屬代理性質(zhì)的行為，居間人應(yīng)嚴(yán)格受委托人的委托內(nèi)容約束，并應(yīng)極盡忠誠義務(wù)為委托人尋求機(jī)會(huì)訂立合同。在合同達(dá)成時(shí)，居間人應(yīng)當(dāng)只能向委托人要求支付報(bào)酬;而媒介居間從嚴(yán)格意義上來說并非屬代理性質(zhì)的行為，居間人僅扮演“中間人”角色，獨(dú)立于委托人與第三人以外，促成交易雙方訂立合同時(shí)，居間人可依照《合同法》第426條規(guī)定向合同當(dāng)事人要求支付報(bào)酬。居間人的法律地位有相應(yīng)的變化，令其在不同類型的居間合同中享有不同程度的權(quán)利義務(wù)。在房地產(chǎn)中介領(lǐng)域，媒介居間形式占了絕大多數(shù)，牽線撮合并完成交易手續(xù)最為普遍，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人可向買賣雙方收取報(bào)酬。

　　2、居間合同形式引發(fā)的居間人與合同當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)明確化問題

　　根據(jù)上述房地產(chǎn)居間合同的定義，房地產(chǎn)居間合同的主體包括居間人及委托人，似乎只有兩方。但事實(shí)上，所謂居間，肯定也就是在兩者之間，而且《合同法》第426條規(guī)定：“因居間人提供訂立合同的媒介服務(wù)而促成合同成立的，由該合同的當(dāng)事人平均負(fù)擔(dān)居間人的報(bào)酬�！庇纱丝梢姡�房地產(chǎn)居間合同的主體應(yīng)有三方，或者說委托人起碼有兩人以上。而在現(xiàn)實(shí)的操作之中，比如房地產(chǎn)二手買賣合同，通常都是由賣方先與中介公司簽訂放盤合同，然后再由中介公司與買方簽訂購房合同，兩份合同是分開的，每份合同的委托方只有一位，即買方或者賣方。另有一種是買賣雙方與中介公司共同簽訂的合同，即將居間與買賣關(guān)系融為一體。設(shè)想《合同法》如能區(qū)分居間人及委托人的雙方合同以及居間人、委托人、第三人的三方合同的法律適用情況，將會(huì)使中介的糾紛處理情況得到有效改善。

　　以房地產(chǎn)居間合同為例，中介公司與買方簽訂的購房合同實(shí)際上應(yīng)為居間合同，真正的出售人是業(yè)主而非居間人。但許多時(shí)候買方卻一昧地認(rèn)為自己的所有權(quán)利義務(wù)指向?qū)ο蟊囟ㄊ蔷娱g人，而非業(yè)主，無論在交易中出現(xiàn)任何問題，均向居間人追訴。另一方面業(yè)主也是如此認(rèn)為，也向居間人追訴。這是一種嚴(yán)重混淆法律關(guān)系的做法，但卻非常普遍，導(dǎo)致了許多糾紛，令房地產(chǎn)中介公司無所適從。筆者并不贊成中介公司與買方簽訂購房合同的做法，中介公司應(yīng)當(dāng)與買賣雙方分別簽訂居間權(quán)利義務(wù)明確的居間合同，而不是買賣合同，然后再由買賣雙方簽訂買賣合同。如此操作方能將中介公司的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)減至最低，并扭轉(zhuǎn)買賣雙方的錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)，從而正確認(rèn)識(shí)居間人的法律地位。另一種方式是簽訂三方合同，它令三方的關(guān)系變得公開化、透明化、完整化，能夠最大限度地避免出現(xiàn)買賣雙方信息不對(duì)稱的情況，同時(shí)也可以令中介公司“吃差價(jià)”的行為無所遁形。更重要的是，向買賣雙方明確“居間服務(wù)”獨(dú)立的意義。由此，《合同法》應(yīng)當(dāng)對(duì)居間人促成合同成立后，合同當(dāng)事人之間互負(fù)權(quán)利義務(wù)的意旨、居間人的責(zé)任范圍等一一作相應(yīng)規(guī)定，而不是簡單而籠統(tǒng)地一筆帶過。

　　3、單邊委托關(guān)系與雙方委托關(guān)系的適用

　　從合同法定義上看，居間合同所調(diào)整是單邊委托關(guān)系，而單邊委托關(guān)系的適用與實(shí)踐中的委托關(guān)系并不一致。可在立法時(shí)考慮設(shè)立與香港類似的雙向選擇的委托關(guān)系。下面以香港為例作相應(yīng)比較。

　　由于香港的房地產(chǎn)業(yè)已發(fā)展得相當(dāng)成熟，中介市場也非常活躍，人們常說：現(xiàn)在的香港房地產(chǎn)市場就是明天國內(nèi)房地產(chǎn)市場的前景，香港作為典范可謂實(shí)至名歸。筆者從香港地產(chǎn)代理局的官方的網(wǎng)站上查詢了解到，香港的地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人有不同于國內(nèi)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的重要區(qū)別，香港的地產(chǎn)代理分為單邊代理、雙邊代理、有可能代表雙方的代理這三種類型。單邊代理指，經(jīng)紀(jì)人只能憑一方委托人的指示行事，而無權(quán)向合同對(duì)方當(dāng)事人收取報(bào)酬;而雙邊代理，則指代理既為賣方亦為物業(yè)的買方行事，但“代理須在切實(shí)可行的范圍內(nèi)，盡快以書面形式向賣方披露代理將向買方收取的傭金數(shù)額或費(fèi)率”;第三種，有可能代表雙方的代理指代理人只為賣方辦事，但其后亦可能為物業(yè)的買方辦事，則“代理須在建立雙邊代理關(guān)系后，在切實(shí)可行的范圍內(nèi)，盡快以書面形式向買方披露該代理關(guān)系以及代理將向買方收取的傭金數(shù)額或費(fèi)率”①。雙邊代理和有可能代表雙方代理關(guān)系均屬雙向收取居間報(bào)酬的形式。

　　從上述內(nèi)容可以看出，雙邊代理在國內(nèi)也應(yīng)是可行的，且我國的法律法規(guī)并未禁止經(jīng)紀(jì)人不能同時(shí)代理買賣雙方。事實(shí)上，在國內(nèi)的房地產(chǎn)市場上，每一間房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司及每一個(gè)經(jīng)紀(jì)人都在同時(shí)代表買賣雙方進(jìn)行交易，并向雙方收取一定的傭金，買賣雙方均知悉并無異議，個(gè)中的運(yùn)作過程也并無不妥之處。在廣大民眾的意識(shí)中，業(yè)主作為委托人將物業(yè)交予經(jīng)紀(jì)人代為出售，而另一方面，買方則委托經(jīng)紀(jì)人代為物色合適的物業(yè)，這已成為一種商業(yè)慣例，雙方均認(rèn)可經(jīng)紀(jì)人的勞動(dòng)價(jià)值并愿意向經(jīng)紀(jì)人支付報(bào)酬。這是雙邊委托關(guān)系的'突出體現(xiàn)。筆者認(rèn)為，居間合同不應(yīng)局限于單邊委托，而應(yīng)學(xué)習(xí)借鑒香港靈活多樣的做法，它所提供的三種形式賦予買賣雙方更多的選擇權(quán)，同時(shí)其嚴(yán)格執(zhí)行披露制度也更加令買賣雙方感到信任，增添對(duì)經(jīng)紀(jì)人的信心。這對(duì)規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場及維護(hù)交易的穩(wěn)定性都很有益處。

　　二、 我國現(xiàn)行房地產(chǎn)居間合同的現(xiàn)狀

　　(一)現(xiàn)狀

　　我國現(xiàn)行房地產(chǎn)居間合同是伴隨著中介市場發(fā)展而發(fā)展的，與國外一些發(fā)達(dá)國家的房地產(chǎn)市場相比，還屬于早期的摸索階段。房

　　地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的居間活動(dòng)可以比較好地促進(jìn)房地產(chǎn)交易的達(dá)成，加快房地產(chǎn)的流通速度，有利于房地產(chǎn)資源的分配和利用。同時(shí)，巨大的利潤空間，使得大量的經(jīng)營者進(jìn)入這一領(lǐng)域，由此也引起了眾多的糾紛。一些房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人機(jī)構(gòu)及工作人員為追求短期利潤，不惜拋開道德誠信，故意欺詐做出一些違法行為。而對(duì)于房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)，我國目前僅有《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《經(jīng)紀(jì)人管理辦法》、《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》、《關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)的通知》等法律法規(guī)及規(guī)章，在此基礎(chǔ)上各地的工商、房管等部門也相繼出臺(tái)了一些“通知”、“辦法”、“條例”之類的地方性法規(guī)。但這些法規(guī)的廣度、深度以及對(duì)違規(guī)行為的震懾力度，尚不能滿足中介市場發(fā)展的需要，不能有效地規(guī)范和發(fā)展市場行為，還需進(jìn)一步加以完善。

　　(二) 漏洞——無統(tǒng)一規(guī)范的格式合同不利于規(guī)范市場運(yùn)作

　　上述關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)的各類法規(guī)中無一明確提及房地產(chǎn)居間合同形式和向社會(huì)提供一些規(guī)范的合同格式。這對(duì)市場規(guī)范操作產(chǎn)生很大弊端。

　　現(xiàn)實(shí)生活中，基于人們需求的多樣性，房地產(chǎn)居間合同一般沒有固定的格式，委托人與居間人之間達(dá)成的也經(jīng)常是口頭合同。至于口頭合同，要想令其成為一個(gè)能夠有效履行的合同具有相當(dāng)大的難度，畢竟并不是每一個(gè)人都是講究信用的，且我國尚未像某些外國一樣設(shè)立個(gè)人信用檔案，人們履行合同的信用度可想而知。

　　以書面合同而言，現(xiàn)在市場上運(yùn)行的各種各樣文本的房地產(chǎn)居間合同，大部分為居間人所提供的格式合同或買/賣一方提供的格式合同，而這些內(nèi)容各異的合同僅有一個(gè)共通點(diǎn)就是：保障提供格式人的利益最大化，而并不能公平體現(xiàn)買賣各方的利益平衡。以廣州市為例，關(guān)于房地產(chǎn)二手買賣的格式合同僅有一個(gè)，就是由廣州市房管局于九十年代初印制的僅有七、八條內(nèi)容的合同，其中對(duì)買賣雙方的權(quán)利義務(wù)規(guī)定的非常簡單，根本不能適應(yīng)如今的市場需要。單憑付款方式一欄就可體現(xiàn)出其狹隘性和落后性，現(xiàn)在的付款方式早已不限于一次性付款、分期付款兩種，還可以有銀行按揭付款、抵押權(quán)終止后一次性付款、轉(zhuǎn)按付款等等。在沒有任何房地產(chǎn)居間合同規(guī)范文本的情況下，國內(nèi)房地產(chǎn)市場上的合同運(yùn)作顯得非�；靵y。于是，一些信譽(yù)度較高的大型中介公司紛紛聯(lián)合起來制定格式合同，但這些合同的出發(fā)點(diǎn)也多是偏向于中介公司一方的，形式上公平實(shí)質(zhì)內(nèi)容卻暗有文章，以達(dá)到中介公司利潤最大化的目的。

　　國內(nèi)房地產(chǎn)居間合同與香港相比較而言，香港地產(chǎn)代理監(jiān)管局作為地產(chǎn)管理部門負(fù)責(zé)向地產(chǎn)交易者及地產(chǎn)代理人提供多種格式的文本，并且由相關(guān)法例強(qiáng)制規(guī)定適用該十二種標(biāo)準(zhǔn)文件，如《出售香港住宅物業(yè)用的地產(chǎn)代理協(xié)議》《購買香港住宅物業(yè)用的地產(chǎn)代理協(xié)議》、《出租香港住宅物業(yè)用的地產(chǎn)代理協(xié)議》、《承租香港住宅物業(yè)用的地產(chǎn)代理協(xié)議》《物業(yè)資料表格》、《出租資料表格》等。這種由行政機(jī)關(guān)對(duì)行業(yè)進(jìn)行基本管理的做法對(duì)國內(nèi)房地產(chǎn)行政管理部門有著重要借鑒意義。

　　立法規(guī)定使用格式合同及由相關(guān)政府主管部門擬訂規(guī)范的合同文本是很有必要的，各地方房地產(chǎn)主管部門應(yīng)當(dāng)在公平、平等的基礎(chǔ)上盡快制訂出相關(guān)的合同文本供房地產(chǎn)市場主體使用，以創(chuàng)造國內(nèi)房地產(chǎn)市場有序良性競爭、公平公開、誠實(shí)信用的市場環(huán)境。

　　三、 房地產(chǎn)居間合同立法的改革與完善

　　(一)明確規(guī)定房地產(chǎn)居間合同是居間合同中一種，并要與行紀(jì)合同嚴(yán)格區(qū)分

　　《合同法》所述的居間合同是個(gè)大外延的概念，調(diào)整各種形式的居間關(guān)系，但房地產(chǎn)中介合同是典型的居間合同。居間合同訂立后，居間人在交易中完全獨(dú)立于房地產(chǎn)買賣雙方的民事主體，其可以參加雙方當(dāng)事人對(duì)合同的商定過程，但不參加合同的訂立，也不是任何一方的代理人，而是居于當(dāng)事人之間起媒介作用的中間人。這是與行紀(jì)合同有著重要區(qū)別，行紀(jì)人是接受委托，為委托人利益而以自己的名義參加合同訂立，直接享有合同權(quán)利義務(wù)的人，其與委托合同最相類似。

　　市場上，一些不良中介常常利用行紀(jì)名義賺取合同差價(jià)，主要手段是二手房的業(yè)主開始找中介賣房，雙方并未簽署任何合同，中介更沒有“買下”房屋，只是做一般的代理工作。但當(dāng)中介找到合適的買家，談妥價(jià)錢后，房地產(chǎn)中介即與賣方簽訂一份行紀(jì)合同，約定的內(nèi)容是賣方以一定的價(jià)格將房屋賣給了中介，若中介以高于此價(jià)的價(jià)格賣出房屋，則差價(jià)歸中介所有。但實(shí)際上，中介根本沒有支付房款買下房屋。結(jié)果，本應(yīng)由業(yè)主獲取的房款，被中介名正言順地吃掉了。而買方也相應(yīng)地受到了經(jīng)濟(jì)損失。在這種情況下，房地產(chǎn)行政主管部門的監(jiān)管就有了“為難之處”，因?yàn)榉�律并不禁止房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)簽訂行紀(jì)合同。但現(xiàn)實(shí)中，吃了這種“啞巴虧”的人實(shí)在太多，有關(guān)管理部門只能夠在態(tài)度上表示“不支持此種中介行為”、“不鼓勵(lì)簽署行紀(jì)合同”，卻不能有法定的措施去糾正這種市場行為。

　　鑒于中介市場的確存在一些不良現(xiàn)象，有損于買賣雙方的合法權(quán)益，建議立法機(jī)關(guān)考慮從制定法律法規(guī)方面加大對(duì)違法從事中介行業(yè)、損害他人利益行為的懲罰力度，禁止以行紀(jì)形式簽訂房地產(chǎn)居間合同損害買賣雙方利益。同時(shí)以國家現(xiàn)有的房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)相對(duì)照，對(duì)超出標(biāo)準(zhǔn)的收費(fèi)進(jìn)行處罰。

　　(二)居間人與委托人誠信義務(wù)的對(duì)等性決定了必須完善告知制度及信息披露制度

　　1、規(guī)定委托人的誠信義務(wù)確有必要

　　《合同法》第425條規(guī)定：居間人應(yīng)當(dāng)就訂立合同的重要事項(xiàng)向委托人如實(shí)報(bào)告。居間人故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事項(xiàng)或提供虛假情況，損害委托人利益的，不得要求報(bào)酬并應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。這與《合同法》第42條規(guī)定的締約過失責(zé)任的立法宗旨是相對(duì)應(yīng)的。唯一不同的是，第425條規(guī)定的義務(wù)主體是獨(dú)立于買賣合同當(dāng)事人以外的居間人，而締約過失責(zé)任強(qiáng)調(diào)的主體則是在訂立合同時(shí)有不符誠信行為的合同當(dāng)事人。

　　在房地產(chǎn)居間過程中，如實(shí)報(bào)告的前提必須是居間人對(duì)與訂立合同有關(guān)事項(xiàng)的徹底了解和知悉。實(shí)踐中，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人只能憑業(yè)主對(duì)其房屋的情況細(xì)述，并到有關(guān)房管部門進(jìn)行查詢得到一些產(chǎn)權(quán)資料，得知該房屋的產(chǎn)權(quán)是否合法、清晰，有無被抵押或被查封的情況等。還可能是對(duì)房屋進(jìn)行實(shí)際察看，看是否有漏水、墻體爆裂、環(huán)境噪音等。如果業(yè)主存在故意隱瞞，經(jīng)紀(jì)人的如實(shí)告知義務(wù)就無法完整實(shí)現(xiàn)。近日接觸一個(gè)案例，買家在收樓后的第一天晚上就發(fā)現(xiàn)，原來每到晚上屋內(nèi)的下水管就會(huì)發(fā)出巨響，嚴(yán)重影響生活，但樓款已給付。買方便認(rèn)定這一切都是經(jīng)紀(jì)的過錯(cuò)造成的，是經(jīng)紀(jì)賣了這樣一間房子給他，于是向經(jīng)紀(jì)要求索賠。類似的糾紛越來越多。其實(shí)，經(jīng)紀(jì)也并不知情，純粹是業(yè)主隱瞞真實(shí)情況而致。但民眾意識(shí)里，第一時(shí)間想到的責(zé)任方必定是經(jīng)紀(jì)，皆因多數(shù)買方會(huì)認(rèn)為自己已付出一筆不小的中介費(fèi)用，到頭來卻換來如此一間房子，便斷定經(jīng)紀(jì)肯定是隱瞞了真實(shí)的情況。這樣的判斷對(duì)經(jīng)紀(jì)人是非常不公平的，是有失事實(shí)真相的。

　　筆者認(rèn)為，如當(dāng)時(shí)制訂《合同法》時(shí)能充分考慮到居間人與委托人的平等性，同時(shí)規(guī)定委托人也負(fù)有相應(yīng)的如實(shí)告知義務(wù)，今天發(fā)生的糾紛就不會(huì)那么糾纏不清，買方也會(huì)清晰地看到這種法律關(guān)系的構(gòu)成，不致于纏訟。從另一角度來說，居間人也應(yīng)意識(shí)到這個(gè)問題的重要性，應(yīng)該及時(shí)采取措施保障自身的合法權(quán)益，在業(yè)主委托代為出售物業(yè)時(shí)，應(yīng)將房屋的具體情況包括每一個(gè)細(xì)節(jié)以書面形式寫入居間合同。在日后就此發(fā)生糾紛時(shí)能有足

　　夠的證據(jù)以對(duì)照自己是否已極盡如實(shí)告知買方有關(guān)事項(xiàng)的義務(wù)，從而減少不必要的糾紛。

　　2、完善告知制度

　　我國目前沒有專門針對(duì)房地產(chǎn)交易中進(jìn)行告知的法律規(guī)定，對(duì)在房地產(chǎn)交易中買賣方應(yīng)盡的告知義務(wù)沒有詳細(xì)規(guī)定。只有立法建立全面的告知制度，才能防止房地產(chǎn)交易中的問題出現(xiàn)。但這并非一件易事，比如告知時(shí)間的確定是非常難以確定的問題。時(shí)間定得過晚，它會(huì)大大影響買方的判斷和決策，增加買方放棄的機(jī)會(huì)，不利于交易的穩(wěn)定性。完善的告知制度不僅應(yīng)該規(guī)定經(jīng)紀(jì)人、買賣雙方的告知義務(wù)，還應(yīng)該規(guī)定告知的時(shí)間、方式、一些限制條件、免責(zé)范圍和條件等內(nèi)容。

　　3、建立并嚴(yán)格執(zhí)行信息披露制度

　　房地產(chǎn)中介行業(yè)是信息服務(wù)行業(yè)，信息的披露是否準(zhǔn)確、完整、無欺詐意圖決定了經(jīng)紀(jì)人的社會(huì)信譽(yù)度，甚至可以說是其生存條件之一。在香港，地產(chǎn)代理人在雙邊代理或有可能雙邊代理時(shí)，必須向?qū)Ψ疆?dāng)事人披露傭金的相關(guān)信息，資訊對(duì)稱的情況下就減少了代理人違規(guī)操作的現(xiàn)象。在交易過程中，相對(duì)而言，買方是弱勢(shì)群體，對(duì)其合法權(quán)益應(yīng)多加以保護(hù)。不妨看看美國法律是怎樣規(guī)定房地產(chǎn)交易中的信息披露制度的。美國法律規(guī)定交易房屋所在社區(qū)3年內(nèi)有性犯罪的、近期內(nèi)社區(qū)死人的(特別是槍擊致死的)、鄰里有干擾情況的(如噪音及不良習(xí)慣)，諸如此類的信息在出售房屋時(shí)業(yè)主必須向買方披露，否則房屋出售后由此而引起的后果，房屋出售者應(yīng)負(fù)責(zé)任。這一制度使得并不熟知房地產(chǎn)法律的房屋所有者不敢自己到市場上出售自己的房屋，而是委托給房地產(chǎn)專業(yè)人士--房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人。②可見，明文規(guī)定具體的、可操作性強(qiáng)的信息披露制度在房地產(chǎn)中介活動(dòng)中是很有必要的。

　　(三)立法保護(hù)居間人的合法權(quán)益

　　在我國，除了應(yīng)作些明確的規(guī)定保護(hù)買賣方的合法權(quán)益外，經(jīng)紀(jì)人的合法權(quán)益也是不容忽視的�！逗贤�法》第426條規(guī)定了居間人合法取得報(bào)酬的權(quán)利，第427條規(guī)定了居間人在未促進(jìn)合同成立時(shí)，不得要求支付報(bào)酬，但可以要求委托人支付從事居間活動(dòng)支出的必要費(fèi)用。

　　事實(shí)上，常見的一種情形是，買賣雙方在利益驅(qū)動(dòng)下，往往在經(jīng)紀(jì)人介紹買賣雙方相識(shí)或在達(dá)成買賣協(xié)議后，就可能會(huì)“飛”掉經(jīng)紀(jì)人，即買賣雙方自行聯(lián)系買賣事宜，并找借口推掉經(jīng)紀(jì)人的代理服務(wù)，并不愿支付中介費(fèi)用。這的確是經(jīng)紀(jì)人的莫大悲哀，其所付出的辛勤勞動(dòng)往往就這樣付諸東流了。對(duì)于善意的經(jīng)紀(jì)人來說，這是非常不公平的，但法律并沒有規(guī)定買賣雙方規(guī)避中介費(fèi)用的法律責(zé)任。

　　《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》第26條規(guī)定：因委托人的原因，給房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)或人員造成經(jīng)濟(jì)損失的，委托人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。這就是我國眾多的中介服務(wù)管理規(guī)定中唯一針對(duì)委托人的義務(wù)作出規(guī)定的一條。雖說社會(huì)上是有一些不良中介損害了人們的合法權(quán)益，但立法時(shí)仍應(yīng)站在民事主體地位平等的精神上而為，保障任何一種民事主體的合法權(quán)益都是應(yīng)該的，居間人也不例外。

　　建議立法時(shí)應(yīng)加具相關(guān)條款，如在合同成立后，委托人不得與第三人惡意串通規(guī)避支付居間費(fèi)用的義務(wù)，損害居間人的居間利益，否則，應(yīng)當(dāng)向委托人承擔(dān)賠償損失的責(zé)任。

　　(四)居間報(bào)酬的標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)依照合同約定

　　《合同法》第426條規(guī)定“居間人促成合同成立的，委托人應(yīng)當(dāng)按照約定支付報(bào)酬。對(duì)居間人的報(bào)酬沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條規(guī)定仍不能確定的，根據(jù)居間人的勞務(wù)合理確定。因居間人提供訂立合同的媒介服務(wù)而促成合同成立的，由該合同的當(dāng)事人平均負(fù)擔(dān)居間人的報(bào)酬�！边@是對(duì)居間人收取居間報(bào)酬的前提條件及居間費(fèi)用的負(fù)擔(dān)問題作出的規(guī)定。

　　針對(duì)上述規(guī)定，可以看到，委托人與居間人之間對(duì)報(bào)酬一般是有約定按約定的，支付的前提必須是居間人促成了合同成立。尊重雙方的報(bào)酬約定充分體現(xiàn)了《合同法》的平等、自愿精神。國家建設(shè)部、計(jì)委頒布的《關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)的通知》規(guī)定“房屋買賣代理收費(fèi)，按成交價(jià)格總額的0.5%—2%計(jì)收;實(shí)行獨(dú)家代理的，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由委托方與房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)協(xié)商，可適當(dāng)提高，但最高不超過成交價(jià)格的3%。買賣代理費(fèi)應(yīng)向委托人收取�！币詮V州市內(nèi)的各種大小地產(chǎn)中介為例，普遍都是向買賣雙方收取報(bào)酬，且按2%—3%向各方收取，加起來的收取的比例占成交價(jià)的4%—6%。從上述規(guī)定看來，這明顯是違反規(guī)章規(guī)定的行為，物價(jià)部門應(yīng)當(dāng)予以監(jiān)管。

　　但從另一角度來看，經(jīng)紀(jì)方均與買賣方簽訂了居間合同，其中是明確約定居間費(fèi)用的金額、比例的，雙方均知悉經(jīng)紀(jì)方向合同對(duì)方收取同樣的報(bào)酬且并無異議。經(jīng)紀(jì)方還有一個(gè)看似合法的借口就是，買賣雙方都是委托人，委托人應(yīng)當(dāng)依約支付報(bào)酬，我們向兩方收取沒有違反合同法，應(yīng)當(dāng)予以保護(hù)。筆者親身經(jīng)歷過此類案件的審理，仲裁委員會(huì)裁決認(rèn)定：合同約定是當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，應(yīng)當(dāng)依約履行合同支付居間費(fèi)用，而不必依照規(guī)章規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。居間人得以勝訴。對(duì)此類裁決結(jié)果，筆者是認(rèn)同的，作為一個(gè)有民事行為能力的人，理應(yīng)對(duì)合同約定作清晰了解和認(rèn)識(shí)，應(yīng)受合法有效的合同約束。

　　(五)居間報(bào)酬僅以合同成立作為標(biāo)準(zhǔn)不能體現(xiàn)公平原則

　　根據(jù)《合同法》，居間人取得報(bào)酬的前提是合同成立。這并不能體現(xiàn)合同法的公平原則，較為符合實(shí)際的標(biāo)準(zhǔn)可以是：居間人在居間過程中不存在過錯(cuò)并已經(jīng)促成合同成立的，有權(quán)向委托人收取報(bào)酬。由于居間人自身原因以外的因素導(dǎo)致合同成立后未能完全履行的，應(yīng)由合同雙方自行協(xié)商解決。

　　如今，由于市場競爭的日益激烈，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司必須不惜代價(jià)地取悅業(yè)主及買方。針對(duì)賣方而言，放盤委托是完全免費(fèi)的;針對(duì)買方而言，按照買方要求盡可能壓低價(jià)格是重頭戲，還有必須提供一系列的后續(xù)服務(wù)，如銀行按揭貸款手續(xù)、辦理房地產(chǎn)交易過戶手續(xù)、辦理評(píng)估、公證、保險(xiǎn)等手續(xù)都是免費(fèi)提供的。經(jīng)紀(jì)人要做的工作遠(yuǎn)不止簽訂合同這么簡單，在一系列的后續(xù)服務(wù)中由于涉及的機(jī)構(gòu)較多，難免會(huì)出現(xiàn)一些意外情況導(dǎo)致進(jìn)度拖慢或有些阻滯，這時(shí)買賣雙方往往就以此為借口不支付中介費(fèi)用。經(jīng)紀(jì)人就算促成了買賣雙方簽訂合同，中介費(fèi)用一樣存在無法收取或全額收取的風(fēng)險(xiǎn)。

　　筆者在未接觸房地產(chǎn)中介這一行時(shí)，也無法料想到經(jīng)紀(jì)人有這許多的無奈，反而象社會(huì)上一部分人一樣將中介列入“不良分子”的范圍。但接觸多了以后，不禁深深為他們的辛勤和敬業(yè)所打動(dòng)。他們沒有雙休日和節(jié)假日，不分日夜地工作，每天南北東西、日曬雨淋地到處去看房，這種為事業(yè)奉獻(xiàn)的精神并不是每一個(gè)人都能做到的。他們應(yīng)該受到應(yīng)有的公平待遇，在法律上，在人們的心中，一樣應(yīng)有著“平等”。

　　合同成立后居間人即有權(quán)收取報(bào)酬，在履行非媒介服務(wù)范圍內(nèi)的過錯(cuò)應(yīng)否成為買賣方不支付居間費(fèi)用的合法抗辯理由，是人們應(yīng)該思考的一個(gè)問題。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在促成買賣后，本可以由買賣雙方自行到房管部門進(jìn)行交易，換句話說，辦理交易過戶手續(xù)并不是經(jīng)紀(jì)人的法定義務(wù)。相應(yīng)地，若買賣方需要經(jīng)紀(jì)人提供這種服務(wù)的，就應(yīng)當(dāng)另行支付費(fèi)用，該費(fèi)用應(yīng)屬獨(dú)立于居間費(fèi)用以外的一項(xiàng)有償服務(wù)費(fèi)用。買賣雙方無權(quán)就提供此項(xiàng)有償服務(wù)過程中發(fā)生的問題而拒付居間費(fèi)用，其有權(quán)針對(duì)的僅是有償服務(wù)費(fèi)用而已。

　　(六)居間活動(dòng)費(fèi)用的認(rèn)定

　　《合同法》第426條規(guī)定“居間人促成合同成立后，居間活動(dòng)費(fèi)用，由居間人負(fù)擔(dān)”，第427條規(guī)定“居間人未促成合同成立的，不得要求支付報(bào)酬，可以要求委托人支付從事居間活動(dòng)支出的必要費(fèi)用�！�

　　考慮到在未促成房地產(chǎn)買賣

　　合同成立之前，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人有可能是做了很大量工作的，比如免費(fèi)替業(yè)主發(fā)布廣告、帶領(lǐng)多個(gè)客戶到物業(yè)察看并進(jìn)行介紹、提供選購意見、解答買賣手續(xù)的咨詢等等，有些甚至已經(jīng)到了下了定金、簽了合同的那一刻，最終卻因買方的一句“不考慮”“不買了”，因而否定或不認(rèn)同經(jīng)紀(jì)所做的工作及應(yīng)當(dāng)收取的適當(dāng)費(fèi)用，這是很不公平的。上述法律規(guī)定正是對(duì)經(jīng)紀(jì)人合法權(quán)益作出的保護(hù)條款。

　　然而，該“從事居間活動(dòng)支出的必要費(fèi)用”的表達(dá)不夠清晰、完善�！氨匾�費(fèi)用”的認(rèn)定是問題的關(guān)鍵。現(xiàn)實(shí)生活中，為促成合同成立，經(jīng)紀(jì)人做了大量的工作，但并不是每一項(xiàng)都能有明確的價(jià)值體現(xiàn)的，比如說腦力勞動(dòng)、體力勞動(dòng)等，確定“已支出的必要費(fèi)用”成了一個(gè)難題。在仲裁或訴訟過程中，往往由于無法對(duì)“必要費(fèi)用”舉出詳細(xì)的書面證據(jù)而被駁回或只得到少量的安撫性質(zhì)的費(fèi)用。這與經(jīng)紀(jì)人所付出的勞動(dòng)相比是有很大差距的。建議能夠在立法時(shí)制訂一個(gè)階段性的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，比如說經(jīng)紀(jì)人帶客戶去看樓的勞務(wù)費(fèi)(按每次計(jì))，咨詢費(fèi)、已進(jìn)行的工作步驟計(jì)算出應(yīng)收的費(fèi)用。在有了法定的依據(jù)后，無論是買賣方還是經(jīng)紀(jì)方都是愿意接受這個(gè)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)給付的，這樣就會(huì)減少了許多類似的糾紛。或者可以以居間人向雙方提供信息、進(jìn)行蹉商談判、促成簽訂合同、協(xié)助辦理交易、交易完成等作為各個(gè)階段性的標(biāo)志，每達(dá)到一個(gè)階段即有一個(gè)明確的指引，即使最終該交易無法完成，居間人的居間活動(dòng)費(fèi)用仍是有法可依的。只有這樣，才能真正平衡居間合同當(dāng)事人各方的合法權(quán)益，以體現(xiàn)合同法的平等互利精神。

　　(七)進(jìn)行行業(yè)協(xié)會(huì)立法促進(jìn)房地產(chǎn)居間合同的發(fā)展

　　我國于1995年成立了中國房地產(chǎn)協(xié)會(huì)中介專業(yè)委員會(huì)，但立法上卻并沒有關(guān)于行業(yè)協(xié)會(huì)的任何規(guī)范。為了促進(jìn)行業(yè)協(xié)會(huì)能依法行使管理職能，規(guī)范行業(yè)內(nèi)的各種市場行為，行業(yè)協(xié)會(huì)需要立法，依法對(duì)行業(yè)進(jìn)行協(xié)調(diào)和管理。美國行業(yè)協(xié)會(huì)的設(shè)立及制度值得我們國家借鑒。美國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)分為全國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)、州房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)和區(qū)域房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)三個(gè)層次。其主要職責(zé)：一是在政治上，各層次的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)要積極與政治家特別是各議會(huì)溝通，保證法律法規(guī)的合理性，維護(hù)經(jīng)紀(jì)人的正當(dāng)權(quán)益;二是在業(yè)務(wù)上，制定培訓(xùn)計(jì)劃，編寫培訓(xùn)教材，為會(huì)員提供培訓(xùn)教育，特別是與計(jì)算機(jī)、現(xiàn)代科技相關(guān)的課程;三是根據(jù)聯(lián)邦法、州法律等制定具體的行業(yè)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)以及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人必須遵守的職業(yè)道德準(zhǔn)則。在我國，房地產(chǎn)協(xié)會(huì)也有不少專家、學(xué)者參與、交流，他們的學(xué)術(shù)貢獻(xiàn)、專業(yè)見解、行情分析無疑是一筆財(cái)富，如何利用這筆財(cái)富，把它與立法聯(lián)系起來運(yùn)用是關(guān)鍵。此外，美國行業(yè)協(xié)會(huì)還有著一個(gè)重要任務(wù)：匯總各類房地產(chǎn)買賣信息，利用全國聯(lián)網(wǎng)先進(jìn)技術(shù)，對(duì)信息的安全性、穩(wěn)定性進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)控，保障買賣雙方的合法權(quán)益，同時(shí)也避免地產(chǎn)中介公司的惡性競爭，而使他們能保持良好的合作關(guān)系。②雖說目前，在我國實(shí)現(xiàn)信息的聯(lián)網(wǎng)的確有著相當(dāng)大的困難，但美國的這種做法確實(shí)是一個(gè)行業(yè)監(jiān)管的好辦法，真正做到信息互通、交易互動(dòng)，能刺激和帶動(dòng)整個(gè)房地產(chǎn)市場的迅速發(fā)展。但問題是，國內(nèi)還未有一個(gè)組織機(jī)構(gòu)去完成這項(xiàng)工作，行業(yè)協(xié)會(huì)正是一個(gè)不錯(cuò)的選擇。同樣，對(duì)市場的監(jiān)管和協(xié)調(diào)也需要這樣一個(gè)角色，只有在立法上顯現(xiàn)行業(yè)協(xié)會(huì)的重要地位、各種職能并賦予其相當(dāng)?shù)男姓�處罰權(quán)的話，一定會(huì)令房地產(chǎn)中介這個(gè)行業(yè)騰飛。

　　注釋：

　�、佟冻鍪巯愀圩≌�物業(yè)用的地產(chǎn)代理協(xié)議》第2條.www.eaa.org.hk

　�、� 陸克華、倪吉信編著：《美國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人管理考察報(bào)告》，20xx年12期《中國房地產(chǎn)估價(jià)師》月刊

房地產(chǎn)論文7

　　在經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的過程中，由于市場消費(fèi)的需求而需要生產(chǎn)出大量的產(chǎn)品，那么生產(chǎn)量的提高就需要資金的投入，擴(kuò)展到了投資的擴(kuò)張，那么產(chǎn)品增加了，市場的銷路好了產(chǎn)品所產(chǎn)生的效益就高了，這就擴(kuò)張到了收入環(huán)節(jié)，收入的增加必將導(dǎo)致支出的增加，有擴(kuò)張到了支出環(huán)節(jié)，這期間可能又會(huì)擴(kuò)展到擴(kuò)大再生產(chǎn)的環(huán)節(jié)，購進(jìn)新的設(shè)備擴(kuò)展生產(chǎn)規(guī)模等。所以說在整個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的全過程，各個(gè)環(huán)節(jié)都是環(huán)環(huán)相扣的，每一個(gè)環(huán)節(jié)的發(fā)展變動(dòng)都會(huì)引起其他環(huán)節(jié)的變動(dòng)，通過因果鏈的運(yùn)行不斷的累積，是對(duì)自身的擴(kuò)張。

　　當(dāng)因果鏈在運(yùn)行中，通過不斷的自我累積而形成的一系列的擴(kuò)張行為的過程中，會(huì)受到一定因素的阻礙。因?yàn)楫?dāng)這些因素發(fā)展到一定程度的時(shí)候，就會(huì)發(fā)展到一個(gè)瓶頸期，最終阻礙到這種擴(kuò)張行為的繼續(xù)。其中阻礙擴(kuò)張發(fā)展的因素有來自外界的也有來自擴(kuò)張行為本身的，當(dāng)運(yùn)行到一定程度的時(shí)候，就會(huì)自然的產(chǎn)生一種阻力，使得這種擴(kuò)張不得不停止而發(fā)生了轉(zhuǎn)折。那么對(duì)擴(kuò)張行為產(chǎn)生阻礙的因素主要表現(xiàn)為以下幾個(gè)方面：

　　1核心因果鏈自身結(jié)構(gòu)的變化

　　在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的過程中，各個(gè)環(huán)節(jié)的發(fā)展擴(kuò)張共同組成了因果鏈，各個(gè)環(huán)節(jié)之間都是相互影響相互制約的，每個(gè)環(huán)節(jié)的發(fā)展都會(huì)其他環(huán)節(jié)產(chǎn)生不同程度的影響，所以這是一個(gè)有序的合理的連接過程。在因果鏈發(fā)展的過程中，發(fā)生在各個(gè)環(huán)節(jié)上的作用力應(yīng)該是按照一定的比例來均勻分配的，每一個(gè)環(huán)節(jié)都有其自身的承受能力，當(dāng)這種承受力超出了自身的承載范圍的時(shí)候，就會(huì)發(fā)生逆反現(xiàn)象。所以說在因果鏈發(fā)展的過程中，如果作用在一個(gè)環(huán)節(jié)上的比例超出范圍的時(shí)候，就會(huì)使這種比例嚴(yán)重失調(diào)，打破了因果鏈中的平衡協(xié)調(diào)的關(guān)系，從而使整個(gè)的因果鏈也就無從繼續(xù)發(fā)展擴(kuò)張，這就是來自因果鏈自身結(jié)構(gòu)的阻礙因素。

　　2因果鏈的擴(kuò)張運(yùn)行中.會(huì)產(chǎn)生惡性循環(huán)

　　在國民經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)的初期和中期，資源供給狀況以及生產(chǎn)結(jié)構(gòu)各狀況都有序地發(fā)展，然而在波動(dòng)的后期，隨著資源供給的持續(xù)惡化，生產(chǎn)結(jié)構(gòu)也逐步失調(diào)，在很大程度上增加了各部門對(duì)資源的競爭，同時(shí)也在一定程度上加重了資源供給的惡化程度，各個(gè)環(huán)節(jié)在波動(dòng)后期惡性競爭現(xiàn)象出現(xiàn)。以上的分析不難看出，因果鏈的.運(yùn)行可以形成經(jīng)濟(jì)周期內(nèi)在和基本的核心波動(dòng)，最終導(dǎo)致擴(kuò)張和收縮的重復(fù)交替進(jìn)行。每一次經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)又有其各自的特點(diǎn)，通過需求、生產(chǎn)、投入以及支出這叫個(gè)環(huán)節(jié)影響因果鏈的基本波動(dòng)。

　　在總結(jié)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與國民經(jīng)濟(jì)波動(dòng)時(shí)，可以看出政策的傾向?qū)��?jīng)濟(jì)波動(dòng)的重大影響。政府的各項(xiàng)政策對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)增長和波動(dòng)都產(chǎn)生著加強(qiáng)、阻礙的作用。因此，政府的各項(xiàng)政策都帶有抑制波動(dòng)和加強(qiáng)波動(dòng)兩個(gè)方面的作用。下面是本人總結(jié)的政策影響以及具體實(shí)施：

　　1政策波動(dòng)的影響

　　在國家發(fā)展的過程中，國家政策會(huì)做出相應(yīng)的調(diào)整，那么在政策調(diào)整的過程中，具有不規(guī)則調(diào)整的特性，而經(jīng)濟(jì)發(fā)展是具有一定的規(guī)則性的，所以國民經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)容易受到政策變化的影響。

　　2我國行政干預(yù)突出特點(diǎn)為目標(biāo)一致性和多級(jí)性

　　目標(biāo)一致睫是指中央政府的具體政策下達(dá)到各級(jí)政府部門后，各級(jí)政府部門行動(dòng)積極活躍，由于縱向調(diào)節(jié)的特殊性質(zhì)在于，下級(jí)始終要服從于上級(jí)。但在經(jīng)濟(jì)增長和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的管理、市場的管理和物價(jià)的調(diào)整等基本問題上，各級(jí)政府的行為幾乎是同步的，我國自九十年代后期開始。國民經(jīng)濟(jì)逐漸走上穩(wěn)步、發(fā)展的道路.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展，光是1992年一年房地產(chǎn)企業(yè)猛增三倍以上.這種現(xiàn)象的產(chǎn)生很重要的原因是由于縱向行政干預(yù)的結(jié)果。中央政府不但對(duì)全國國民經(jīng)濟(jì)進(jìn)行整體的協(xié)調(diào).同時(shí)還將直接干預(yù)下屬的國有大中型企業(yè)，干預(yù)從投資、生產(chǎn)到分配等任何一個(gè)環(huán)節(jié)，而其中更有來自按行業(yè)、部門分級(jí)的干預(yù)�？偨Y(jié)起來為：中央政府的政策(指令)一各級(jí)行政機(jī)關(guān)的執(zhí)行一各企業(yè)，這些疊加起來的干預(yù)最終在企業(yè)的微觀經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中體現(xiàn)出來。其后果是企業(yè)創(chuàng)造出來的經(jīng)濟(jì)實(shí)績總是偏離集中計(jì)劃的意愿值。

房地產(chǎn)論文8

　　【摘 要】在我國經(jīng)濟(jì)體制改革進(jìn)程不斷深入的現(xiàn)階段，房地產(chǎn)行業(yè)隨之實(shí)現(xiàn)了極大程度的發(fā)展，且房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資與開發(fā)也已經(jīng)成為經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展過程中的重要內(nèi)容，特別是在房地產(chǎn)市場日趨復(fù)雜的背景之下，對(duì)于房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)工作也提出了越來越高的要求，針對(duì)其過程中存在的問題采取有效對(duì)策，是促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展的基礎(chǔ)保障。

　　【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；投資項(xiàng)目；經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)；問題

　　一、前言

　　房地產(chǎn)作為國家的剛需消費(fèi)項(xiàng)目，在近幾年中已經(jīng)實(shí)現(xiàn)迅猛的發(fā)展，隨著房地產(chǎn)市場復(fù)雜性的日益增大，使得房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)工作面臨著一定的挑戰(zhàn)；與其他產(chǎn)品相比較而言，房地產(chǎn)項(xiàng)目在投資開發(fā)上具有其自身鮮明的特點(diǎn)，又進(jìn)一步加大了項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)工作的難度�；�于此，本文首先對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中存在的問題進(jìn)行了簡要分析，之后總結(jié)了在經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中應(yīng)注意的問題，旨在促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

　　二、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中存在的問題

　　房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)工作中存在的問題集中體現(xiàn)在以下幾方面：

　　1.對(duì)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)工作缺乏正確的認(rèn)識(shí)

　　對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目開展必要的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)是做出正確決策的重要依據(jù)，且經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)工作在房地產(chǎn)市場開放之初就被引入，然而，無論是地方政府、開放商，還是業(yè)內(nèi)人士，都忽略了經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)工作的重要性。

　　2.經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)內(nèi)容不合理，方法不科學(xué)

　　經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)工作的開展需要緊緊圍繞房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，其目的在于服務(wù)開放商，然而，為了牟取利益，在評(píng)價(jià)內(nèi)容上往往會(huì)進(jìn)行隨意更改，對(duì)各個(gè)方面并沒有進(jìn)行深入的調(diào)查研究，且評(píng)價(jià)方法的采取也較為單一，使得評(píng)價(jià)結(jié)果的科學(xué)性無法得到保證。

　　3.經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)尚未建立有效機(jī)制

　　一方面，經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)工作中的主觀色彩較為強(qiáng)烈，將失敗原因歸結(jié)于不可控的外界因素，進(jìn)而導(dǎo)致決策失誤；另一方面，缺乏有效的市場分析，忽略市場調(diào)研數(shù)據(jù)的作用；另外，對(duì)于項(xiàng)目中存在的不確定性因素也沒有予以重視，使得投資風(fēng)險(xiǎn)加大。

　　4.經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)工作人員素質(zhì)較低

　　從我國房地產(chǎn)行業(yè)的實(shí)際發(fā)展情況來看，其工作人員較多，但是專門從事經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)工作的專業(yè)人員較少，且負(fù)責(zé)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的工作人員的綜合素質(zhì)較低，在開展經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)工作時(shí)的主觀性較強(qiáng)，同樣影響了評(píng)價(jià)結(jié)果。

　　三、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中應(yīng)注意的問題

　　1.建立完善的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)體系

　　房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)工作的高效開展應(yīng)依托于完善的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)體系，這對(duì)于提高經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的合理性、科學(xué)性和可行性具有十分重要的意義。首先，要對(duì)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的內(nèi)容予以明確，對(duì)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的指標(biāo)予以規(guī)范和細(xì)化，包括盈利能力、資產(chǎn)情況、收支水平等；其次，要對(duì)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的形式予以完善，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)和經(jīng)濟(jì)評(píng)估二者之間的有機(jī)結(jié)合，充分考慮專家的意見，從而增強(qiáng)決策的科學(xué)性；再次，對(duì)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)軟件予以合理的選用，站在整體的角度上開展經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)工作。

　　2.重視對(duì)關(guān)鍵要素的影響分析

　　房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)工作的開展還應(yīng)該對(duì)關(guān)鍵要素予以高度的重視，明確關(guān)鍵要素有哪些，并對(duì)關(guān)鍵因素和不確定因素的變化情況予以實(shí)時(shí)的關(guān)注，從根本上對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)程度予以把握。例如，在對(duì)整體財(cái)務(wù)分析評(píng)估體系予以建立時(shí)應(yīng)立足于整體盈利預(yù)測(cè)、總體資本投入和資本資產(chǎn)配置情況以及自主資金投資回報(bào)率這三個(gè)方面。同時(shí)，圍繞項(xiàng)目投入和產(chǎn)出類關(guān)鍵要素對(duì)整體盈利的影響進(jìn)行彈性分析。另外，還要分析項(xiàng)目潛在的期權(quán)價(jià)值等。

　　3.充分發(fā)揮市場調(diào)查的作用

　　房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)工作應(yīng)注意的問題還體現(xiàn)在充分發(fā)揮市場調(diào)查作用的層面之上�？茖W(xué)的分析和系統(tǒng)的論證是經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中的'基本環(huán)節(jié)，為了保證決策的正確，在分析之前需要開展大量的實(shí)踐調(diào)查，對(duì)市場情況予以較好的把握，如項(xiàng)目的社會(huì)環(huán)境、交通環(huán)境、人文環(huán)境、商業(yè)環(huán)境和發(fā)展前景等，對(duì)獲取到的數(shù)據(jù)資料進(jìn)行細(xì)致的分析和處理，在此基礎(chǔ)之上對(duì)投資項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)，從源頭降低投資風(fēng)險(xiǎn)。

　　4.加大經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)人才隊(duì)伍培養(yǎng)

　　加大人才隊(duì)伍的培養(yǎng)是提升房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)水平的另一有效對(duì)策。其一，應(yīng)使得經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)工作人員正確的認(rèn)識(shí)到經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的重要性，及其所占據(jù)的地位；其二，對(duì)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)工作人員開展必要培訓(xùn)，使之掌握科學(xué)的評(píng)價(jià)方法，提高其使用經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)軟件的能力，制定切實(shí)可行的方案；其三，要進(jìn)一步完善人才引入機(jī)制，如激勵(lì)機(jī)制和福利待遇等，從而提高其工作積極性。

　　四、結(jié)束語

　　綜上所述，房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)一方面與經(jīng)濟(jì)效益的獲取具有直接的聯(lián)系，是決策敲定的重要依據(jù)；另一方面，經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)是政府部門對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開展審批的重要參考，是金融機(jī)構(gòu)審批貸款的條件之一，經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的結(jié)果甚至?xí)�影響到社�?huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。因此，應(yīng)該進(jìn)一步明確房地產(chǎn)投資項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營的特點(diǎn)，對(duì)其經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)工作中存在的實(shí)際問題予以透徹的分析，在此基礎(chǔ)之上對(duì)應(yīng)注意的問題予以全面的把握，從根本上推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

　　參考文獻(xiàn)：

　　[1]劉帥. “營改增”對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的影響[J]. 科技經(jīng)濟(jì)導(dǎo)刊，20xx，（18）：211.

　　[2]吳雪峰. 我國房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)存在的問題與對(duì)策分析[J].商，20xx，（15）：238+235.

房地產(chǎn)論文9

　　一、國際宏觀調(diào)控狀況總覽

　　在世界兩大陣營之中，宏觀調(diào)控問題的解決可謂是“殊途同歸”。首先，在資本主義世界，二十世紀(jì)三十年代的世界經(jīng)濟(jì)危機(jī)之后，凱恩斯主義應(yīng)運(yùn)而生，資本主義國家進(jìn)入了政府與市場有機(jī)結(jié)合的現(xiàn)代化市場經(jīng)濟(jì)時(shí)期。美國羅斯�！靶抡�”的歷史性勝利，使“國家干預(yù)經(jīng)濟(jì)”在美國、進(jìn)而在整個(gè)資本主義世界被當(dāng)作一項(xiàng)基本國策確定下來。二十世紀(jì)六七十年代的，以“滯漲”為特征的新一輪經(jīng)濟(jì)危機(jī)的爆發(fā)之后，取而代之的“混合經(jīng)濟(jì)”理論開始獨(dú)占鰲頭，八十年代初，經(jīng)濟(jì)法體系的重心開始發(fā)生轉(zhuǎn)移，逐漸實(shí)現(xiàn)了自以反壟斷法為代表的“市場規(guī)制法”向“宏觀調(diào)控法”的轉(zhuǎn)變。直至二十世紀(jì)九十年代，才出現(xiàn)了“現(xiàn)代主流經(jīng)濟(jì)學(xué)新綜合”的趨向。反觀發(fā)展歷程，從“政治國”、“經(jīng)濟(jì)國”進(jìn)而到“法治國”，從消極片面的“夜警國家”到全面干預(yù)的“國家之手”，從“彌補(bǔ)市場缺陷”的國家干預(yù)經(jīng)濟(jì)到“塑造國家的未來”的現(xiàn)代宏觀調(diào)控，法律，尤其是經(jīng)濟(jì)法在規(guī)制國家行為過程中扮演著愈發(fā)重要的角色。 現(xiàn)代法治國家，宏觀調(diào)控法已經(jīng)或者正在成為各國經(jīng)濟(jì)法的核心內(nèi)容。從體系架構(gòu)上講，各國現(xiàn)行宏觀調(diào)控法律體系主要包括三種類型：第一，現(xiàn)代意義上的計(jì)劃法；第二，政治意義上的經(jīng)濟(jì)決策法；第三，各種作為調(diào)節(jié)手段的法律，可以細(xì)分為財(cái)稅、金融、土地、外匯管理、信貸等方面。在制定法律、構(gòu)建體系的過程中，不同國家之間有所相通，但也各有不同。德國市場經(jīng)濟(jì)采取的是社會(huì)市場模式，形成了以金融決策及其立法為主導(dǎo)的宏觀調(diào)控法律體系；日本市場經(jīng)濟(jì)采取的是政府主導(dǎo)型模式，形成了以計(jì)劃法、產(chǎn)業(yè)決策法為核心的宏觀調(diào)控法律體系；英國與美國市場經(jīng)濟(jì)采取的是消費(fèi)者導(dǎo)向型模式，形成了以財(cái)政與貨幣決策為主導(dǎo)的宏觀調(diào)控法律體系。

　　二、美國模式的經(jīng)濟(jì)法評(píng)析

　　在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的任何一個(gè)階段，政府都會(huì)或多或少地干預(yù)市場的運(yùn)作，差別在于這種干預(yù)的力度與方式不同。羅斯福新政之后，美國政府將傳統(tǒng)意義上的宏觀調(diào)控方式賦予了明確的法律效力，將財(cái)稅、金融、外匯等法律化、制度化，進(jìn)而打破了先期“放羊式”的消極管理模式，相繼頒布了一系列宏觀調(diào)控法律法規(guī)，二戰(zhàn)后進(jìn)一步完善，形成了一套日趨完備的宏觀調(diào)控法律體系，“宏觀調(diào)控立法”逐漸成為經(jīng)濟(jì)法律體系中最為重要、起主導(dǎo)作用的組成部分。在房地產(chǎn)領(lǐng)域，美國政府同樣采取了許多積極的調(diào)控措施，集中表現(xiàn)在：

　　1、美國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控立法 美國沒有中國意義上的宏觀調(diào)控概念，嚴(yán)格的說，應(yīng)該從美國憲法規(guī)定的國會(huì)調(diào)控權(quán)來理解有關(guān)宏觀調(diào)控的理論與實(shí)踐。在美國，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控職能的生成依據(jù)是聯(lián)邦憲法第一條第八款第三項(xiàng)的“貿(mào)易條款”。從聯(lián)邦法律來看，美國憲法有關(guān)貿(mào)易的條款經(jīng)過最高法院的逐步解釋，使聯(lián)邦的經(jīng)濟(jì)管理決策權(quán)已經(jīng)涉及到越來越多的重要領(lǐng)域，房地產(chǎn)領(lǐng)域就是一個(gè)典型。 在房地產(chǎn)財(cái)稅立法方面，美國非常重視對(duì)房地產(chǎn)保有的征稅，并以之作為調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行的重要手段和地方財(cái)政收入的重要來源。從征收環(huán)節(jié)來看，大多數(shù)國家主要集中在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征稅，而在房地產(chǎn)經(jīng)營環(huán)節(jié)征稅相對(duì)較少。一方面，極大地鼓勵(lì)了不動(dòng)產(chǎn)的流動(dòng)，刺激了土地的有效供給。另一方面，高額的房地產(chǎn)保有稅率避免了業(yè)主控制或低效率使用房地產(chǎn)，刺激了交易活動(dòng)，這既促進(jìn)了房地產(chǎn)市場繁榮，又推動(dòng)了房地產(chǎn)市場各種生產(chǎn)要素的優(yōu)化配置。 在金融方面，為了保障貨幣政策的實(shí)施，實(shí)行市場經(jīng)濟(jì)體制的國家傾向于制定一系列與金融決策相適應(yīng)的`金融法規(guī)。191x年，美國頒布了《美國聯(lián)邦儲(chǔ)備法》（即中央銀行法）；20世紀(jì)30年代起，美國政府開始從金融領(lǐng)域著手大規(guī)模地干預(yù)房地產(chǎn)市場；193x年，《住宅法》的出臺(tái)以法律的形式預(yù)設(shè)了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨向。 在土地方面，20世紀(jì)60年代，聯(lián)邦政府與州政府共同通過環(huán)境保護(hù)立法的方式部分規(guī)定了“土地利用規(guī)劃”問題；州政府也頒布了一系列調(diào)控地方社會(huì)經(jīng)濟(jì)關(guān)系的法律規(guī)范，比如加利福尼亞州有關(guān)“促進(jìn)海岸開發(fā)”的法規(guī)，又如州政府通過頒布建筑、劃區(qū)、環(huán)保等法規(guī)加強(qiáng)其在城市規(guī)劃、環(huán)境保護(hù)方面的管理權(quán)；州政府還會(huì)通過法定的房地產(chǎn)稅征收權(quán)、房屋征用權(quán)強(qiáng)化對(duì)土地的管理。

　　2、美國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控決策 論文摘要：美國享有宏觀調(diào)控職權(quán)的組織、機(jī)構(gòu)有：白宮辦公廳，財(cái)政部，商務(wù)部，決策發(fā)展辦公室，經(jīng)濟(jì)顧問委員會(huì)以及行政管理和預(yù)算局等，在性質(zhì)上屬于聯(lián)邦政府的職能部門，但是并未排除了地方政府宏觀調(diào)控的合法性。 美國政府相繼建立了預(yù)先批準(zhǔn)制度，加強(qiáng)了對(duì)進(jìn)入房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的限制；同時(shí)又采取一系列住房優(yōu)惠決策，對(duì)購房消費(fèi)者提供了更多的保護(hù)；頒布、實(shí)施各種與土地利用相關(guān)的城市規(guī)劃和管理法規(guī)，加強(qiáng)了政府對(duì)土地的控制；通過設(shè)立土地使用價(jià)值稅、土地填空稅收優(yōu)惠、選址地價(jià)稅等房地產(chǎn)稅收決策，限制房地產(chǎn)商的投資、開發(fā)行為；通過提供政府補(bǔ)貼住房等優(yōu)惠決策，保障低收入群體的住房利益；此外，收集、管理房地產(chǎn)的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)也是美國聯(lián)邦政府的一項(xiàng)基本職責(zé)。

　　三、美國模式對(duì)中國的啟示

　　1、建立房地產(chǎn)宏觀調(diào)控立法體系 經(jīng)濟(jì)法視野下宏觀調(diào)控與法的融合，是現(xiàn)代國家機(jī)器職能發(fā)展到一定程度的必然要求。當(dāng)社會(huì)本身的力量不足以在私法的第一次調(diào)整中維持下去，國家擔(dān)當(dāng)起第二次調(diào)整的重任。無論是作為“國家戰(zhàn)后的療傷器”，還是“經(jīng)濟(jì)危機(jī)的救急方案”，當(dāng)其他一切調(diào)控手段必須通過法律手段發(fā)揮作用，法律手段被當(dāng)作宏觀調(diào)控的基本手段時(shí)，建立宏觀調(diào)控立法體系成為大勢(shì)所趨。發(fā)展到一定階段的市場經(jīng)濟(jì)，對(duì)宏觀調(diào)控法有一種天然的渴求，這種渴求落實(shí)在對(duì)GDP做出巨大貢獻(xiàn)的房地產(chǎn)業(yè)之上，即要求我們建立并完善一種可操作性強(qiáng)的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控立法體系。

　　2、選擇適合的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控模式 房地產(chǎn)宏觀調(diào)控法律體系的建立與完善，因各國社會(huì)經(jīng)濟(jì)模式的不同，而形成了不同的宏觀調(diào)控模式。美國受凱恩斯理論的影響，更側(cè)重于對(duì)財(cái)稅調(diào)控和貨幣調(diào)控手段的運(yùn)用，調(diào)控目標(biāo)上更關(guān)注于對(duì)購房消費(fèi)者弱勢(shì)群體一方利益的保護(hù)；德國受社會(huì)法治國家理論的影響，更青睞于以金融調(diào)控手段和立法手段的運(yùn)用，調(diào)控目標(biāo)上更關(guān)注于經(jīng)濟(jì)實(shí)效。而即使在同一類型的社會(huì)經(jīng)濟(jì)模式之下，宏觀調(diào)控模式也各有特色，例如，日本和改革開放之前的中國，同樣是計(jì)劃法主導(dǎo)型，日本同時(shí)重視產(chǎn)業(yè)決策法在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整中所發(fā)揮的巨大作用，形成了較為完備的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控法律體系，而當(dāng)時(shí)的中國過分強(qiáng)調(diào)了經(jīng)濟(jì)總體的計(jì)劃性，嚴(yán)重影響了產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的良性發(fā)展，最終權(quán)力的膨脹遏制了法治的進(jìn)步。

　　3、找準(zhǔn)規(guī)律，活學(xué)活用房地產(chǎn)宏觀調(diào)控手段 在不同宏觀調(diào)控立法模式之下，同一調(diào)控手段在不同國家不同時(shí)期的功能仍是相通的，區(qū)別在于運(yùn)用手段的力度不同。例如，在多元化選擇之下，“財(cái)政決策”得到了各國的一致認(rèn)可，“金融決策”次之，然后是其他投資決策、消費(fèi)決策等，這是由各種決策功能的不同決定的。財(cái)政決策利于經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，金融決策利于經(jīng)濟(jì)總量的增長，因此成為各國宏觀調(diào)控的首選。而在同一國家的不同階段，手段的運(yùn)用也是靈活、易變的。例如，處于經(jīng)濟(jì)趕超時(shí)期的國家更加重視計(jì)劃手段的運(yùn)用，或者同時(shí)擅長運(yùn)用產(chǎn)業(yè)決策的調(diào)控方式；處于市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展穩(wěn)定期或者成熟期的國家，調(diào)控的重心轉(zhuǎn)向財(cái)政決策法，進(jìn)而與金融決策法綜合運(yùn)用。

　　4、淡化意識(shí)形態(tài)，回歸經(jīng)濟(jì)法價(jià)值訴求 首先，不同意識(shí)形態(tài)之下的法治之治，在理念是共通的。例如，對(duì)正義價(jià)值的追求，無論是美國“資本權(quán)力+國家權(quán)力”的干預(yù)模式，還是中國“勞動(dòng)權(quán)力+國家權(quán)力”的干預(yù)模式，再到德國對(duì)“資本與勞動(dòng)”的一視同仁，資本主義在“正義價(jià)值”層面耦合了社會(huì)主義對(duì)“公正價(jià)值”的追求。 其次，經(jīng)濟(jì)法追求的是社會(huì)公平，或者說是實(shí)質(zhì)公平，這并不與效率優(yōu)先相矛盾。在宏觀調(diào)控領(lǐng)域，首先強(qiáng)調(diào)市場主體自由競爭，由市場機(jī)制進(jìn)行資源的配置，如果分配格局導(dǎo)致差距過大，則由政府進(jìn)行宏觀調(diào)控——通過財(cái)政法和金融法來調(diào)控，實(shí)現(xiàn)實(shí)質(zhì)上的平等。 再次，對(duì)“人權(quán)保障、以人為本”理念的強(qiáng)化。馬克思將人定義為“一切社會(huì)關(guān)系的總和”，這意味著任何法律關(guān)系問題也都可以最終歸結(jié)為人的問題。經(jīng)濟(jì)法所表達(dá)利益的全局性與總括性與個(gè)體利益的保護(hù)并不沖突，個(gè)人利益、公共利益與國家利益之家是緊密相連、一脈相承的。

　　最后，提高政府調(diào)控的“服務(wù)意識(shí)”。正是由于服務(wù)理念的缺失，才導(dǎo)致了政府行為的失當(dāng)。服務(wù)型政府的建設(shè)并不是一個(gè)簡單的行政法課題，它與國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展息息相關(guān)，也是經(jīng)濟(jì)法所倡導(dǎo)的法治理念。

房地產(chǎn)論文10

　　摘要：房地產(chǎn)投資信托是房地產(chǎn)證券化的一種創(chuàng)新型投資產(chǎn)品。近年來，這類產(chǎn)品在美國、澳大利亞和新加坡等國家發(fā)展十分迅速，投資規(guī)模越來越大，回報(bào)率也不斷攀升。但相比之下我國雖有類似產(chǎn)品，但發(fā)展十分緩慢，研究發(fā)現(xiàn)稅負(fù)較重是阻礙其發(fā)展的重要原因。建議我國借鑒國外成功經(jīng)驗(yàn)，制定專門的稅收法律法規(guī)，分環(huán)節(jié)減少稅負(fù)，采取多種措施鼓勵(lì)投資者長期持有。

　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)投資信托；稅負(fù)；稅收政策

　　1引言

　　房地產(chǎn)投資信托（RealEstateInvestmentTrusts，以下簡稱“REITs”）指的是借助專業(yè)的管理機(jī)構(gòu)對(duì)投資于房地產(chǎn)的社會(huì)分散資金進(jìn)行管理運(yùn)用，以達(dá)到房地產(chǎn)證券化的一種新式投資類型。房地產(chǎn)投資信托的重要特點(diǎn)之一是稅負(fù)較輕,稅收優(yōu)惠驅(qū)動(dòng)是美國REITs產(chǎn)生、發(fā)展和創(chuàng)新的原動(dòng)力。我國已經(jīng)有許多學(xué)者對(duì)國內(nèi)REITs的發(fā)展模式進(jìn)行了細(xì)致地研究，研究結(jié)果均顯示我國的稅收優(yōu)惠政策的空白是牽絆其發(fā)展的主要原因之一。

　　2我國REITs發(fā)展的稅收瓶頸

　　REITs的設(shè)立和運(yùn)行均受到稅制的約束，所以運(yùn)行起來十分困難，這也嚴(yán)重影響了REITs的推出。首先，購買房地產(chǎn)的公司應(yīng)按交易金額征收契稅和印花稅。其次，公司在獲得利潤時(shí)需繳如下六種稅：①訂立合同時(shí)需繳納0.1%印花稅；②依法繳納房產(chǎn)稅；③繳納土地使用稅；④依法繳納稅金及附加；⑤出售資產(chǎn)時(shí)，繳納土地增值稅；⑥繳納25%企業(yè)所得稅。最后，公司持有物業(yè)階段需要繳納印花稅、稅金及附加和土地增值稅。REITs的稅收優(yōu)惠政策仍處于空白狀態(tài)，不合理的稅收待遇嚴(yán)重阻礙了REITs的發(fā)展。

　　3美國REITs稅收政策及啟示

　　3.1美國REITs稅收經(jīng)驗(yàn)

　　REITs起源于1960年的美國，當(dāng)前發(fā)展規(guī)模最大、研究成果最豐富的必屬美國。美國稅法對(duì)于REITs有著優(yōu)惠的政策，即：REITs以分紅的方式分派給投資者的部分免征所得稅，投資標(biāo)的資產(chǎn)可免繳房產(chǎn)稅，財(cái)產(chǎn)買賣雙方免繳轉(zhuǎn)讓稅。本國居民按照35%左右的稅率征收所得稅；境外投資者繳納30%預(yù)提稅，但是稅務(wù)增長法案對(duì)這部分稅收進(jìn)行了很大程度地減少和免除。

　　3.2啟示

　　在對(duì)REITs進(jìn)行稅收立法時(shí)，要依從“導(dǎo)管原則”，信托財(cái)產(chǎn)的盈利由所有人承擔(dān)納稅義務(wù)，受托人只需要按其傭金數(shù)額和法定稅率繳納稅款。信托財(cái)產(chǎn)在受益人和受托人之間轉(zhuǎn)移并不構(gòu)成納稅責(zé)任，租金收入應(yīng)分配給受益人，受益人承擔(dān)納稅義務(wù)，受托人僅就收取的手續(xù)費(fèi)等負(fù)擔(dān)納稅義務(wù)。

　　4我國REITs稅收立法的政策建議

　　由于各國的具體經(jīng)濟(jì)狀況、稅制和REITs發(fā)展?fàn)顩r和階段都各不相同，針對(duì)我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和經(jīng)濟(jì)周期及REITs屬性的基礎(chǔ)上，本文建議進(jìn)行以下幾點(diǎn)可行性改進(jìn)。

　　4.1制定專門的.稅收優(yōu)惠政策

　　稅收優(yōu)惠政策是各國REITs發(fā)展的保障和動(dòng)力，我國應(yīng)該制定專門的一套稅收優(yōu)惠政策，單獨(dú)設(shè)立一套完整的稅收規(guī)則。我國可以學(xué)習(xí)歐美國家經(jīng)驗(yàn)，在REITs這一層面上免征所得稅，同時(shí)制定專門的法律對(duì)其進(jìn)行嚴(yán)格的限制，使其在國家可控的范圍內(nèi)有序運(yùn)行。

　　4.2避免重復(fù)征稅

　　首先，REITs設(shè)立時(shí)應(yīng)對(duì)財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移免征增值稅，REITs運(yùn)行過程中的轉(zhuǎn)讓行為所產(chǎn)生的所有流轉(zhuǎn)稅都應(yīng)該免除。其次，在存續(xù)期間，受托人管理、運(yùn)營財(cái)產(chǎn)，先根據(jù)稅法規(guī)定代扣代繳稅款，然后將已納稅款列入管理費(fèi)用，在計(jì)算利潤時(shí)單獨(dú)核算并扣除，最終由受益人納稅。受托人作為管理機(jī)構(gòu)，根據(jù)稅法有關(guān)規(guī)定，以收取的手續(xù)費(fèi)為納稅基礎(chǔ)繳納所得稅。最后，在終止時(shí)產(chǎn)權(quán)歸還沒有真實(shí)納稅實(shí)質(zhì)，應(yīng)免征流轉(zhuǎn)稅。

　　4.3稅收優(yōu)惠向投資者傾斜

　　制定一系列明確針對(duì)所得稅和資本利得稅的稅收政策，能夠在很大程度上延長投資者持有REITs的期限。在國外許多國家為了提高REITs二級(jí)市場的流動(dòng)性，免征印花稅，對(duì)所得稅也視情況的不同給予一定程度的減免，我國在鼓勵(lì)投資者長期持有該產(chǎn)品時(shí)，可以借鑒股票分紅的征稅政策，給持有期限較長的投資者的分紅收益給予較大程度的稅收優(yōu)惠，以進(jìn)一步提升REITs投資期限。我國可以對(duì)外國投資者實(shí)行減稅政策，以此來吸收全球資金，促使REITs發(fā)展。

　　參考文獻(xiàn)：

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房地產(chǎn)論文11

　　一、房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷的理論研究

　　（一）房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷概述

　　房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷是借助網(wǎng)絡(luò)來進(jìn)行房地產(chǎn)銷售的一種新興的營銷方式。它通過網(wǎng)絡(luò)讓消費(fèi)者在網(wǎng)頁上了解消費(fèi)者所需要了解的有關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)和項(xiàng)目相關(guān)的一些信息，并可以在線咨詢?cè)谑蹣潜P的一些具體情況。

　�。ǘ�）房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷的特點(diǎn)

　　房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷具備其獨(dú)有的特點(diǎn)，具體特點(diǎn)如下：

　　1、可以在線24小時(shí)為消費(fèi)者提供服務(wù)。

　　2、隨時(shí)可以關(guān)注樓盤、房地產(chǎn)的相關(guān)信息，方便、快捷。

　　3、房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷活動(dòng)的費(fèi)用花費(fèi)與其它營銷方式相比較小

　　4、利用多媒體的功能全面介紹房地產(chǎn)項(xiàng)目。

　�。ㄈ�）房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷的優(yōu)勢(shì)

　　1、有利于提高房地產(chǎn)企業(yè)房產(chǎn)信息傳播的效率。

　　2、可以為中小房地產(chǎn)企業(yè)帶來極好的發(fā)展空間。

　　3、打破傳統(tǒng)的營銷手段，讓消費(fèi)者在房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷中有更大的選擇空間。

　　4、及時(shí)有效的為客戶服務(wù)。

　　5、網(wǎng)絡(luò)營銷拓寬了房地產(chǎn)企業(yè)營銷的活動(dòng)空間。6。網(wǎng)絡(luò)營銷有助于房地產(chǎn)項(xiàng)目的營銷推廣。

　　二、房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷現(xiàn)狀及存在問題分析

　　（一）我國房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷現(xiàn)狀

　　現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷的主要方式有：房地產(chǎn)企業(yè)網(wǎng)站、網(wǎng)絡(luò)新聞、網(wǎng)絡(luò)廣告、微博等。1、房地產(chǎn)企業(yè)網(wǎng)站我國房地產(chǎn)企業(yè)在網(wǎng)絡(luò)營銷上，設(shè)計(jì)和制作的風(fēng)格各異，但就體現(xiàn)的內(nèi)容來看，都展示了房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)勢(shì)，且房產(chǎn)信息量大，內(nèi)容豐富，使消費(fèi)者能方便、快捷的了解所需地產(chǎn)的情況。房地產(chǎn)企業(yè)網(wǎng)站的另一個(gè)優(yōu)勢(shì)就是信息交換。但其交易信息建設(shè)方面，客戶留言反饋、論壇的瀏覽和反饋量方面還是有待提高的。

　　2、網(wǎng)絡(luò)新聞網(wǎng)絡(luò)新聞的特點(diǎn)有：點(diǎn)擊率高、傳播速度快、涉及面廣等。網(wǎng)絡(luò)新聞也是房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷的.重要門戶。客戶在觀看新聞的同時(shí)就能對(duì)房地產(chǎn)廣告的信息進(jìn)行了解，現(xiàn)階段我國很多的房地產(chǎn)企業(yè)都選擇在網(wǎng)絡(luò)新聞進(jìn)行項(xiàng)目的推廣，它是房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷很好的宣傳幫手。

　　3、網(wǎng)絡(luò)廣告網(wǎng)絡(luò)廣告也是房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷的主要組成部分，據(jù)艾瑞調(diào)查統(tǒng)計(jì)顯示，在整個(gè)網(wǎng)絡(luò)廣告的比重看，房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)廣告占其13。4%，從20xx年的5。7%一路上升，在沿海等一線城市，房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)廣告的投放量更是達(dá)到了35%以上。

　�。ǘ�）我國房地產(chǎn)企業(yè)網(wǎng)絡(luò)營銷存在問題

　　1、房地產(chǎn)企業(yè)網(wǎng)絡(luò)營銷戰(zhàn)略意識(shí)不足現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)的專業(yè)站主要是公司簡介、項(xiàng)目介紹和聯(lián)系方式等內(nèi)容。對(duì)于一些中小房地產(chǎn)企業(yè)的站由于知名度小，訪問也相對(duì)很少。大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都缺乏網(wǎng)站的推廣工作，很多人都不清楚網(wǎng)站的存在。二是網(wǎng)站內(nèi)容要不斷的更新，緊跟社會(huì)的需求。對(duì)于像搜房網(wǎng)之類的房地產(chǎn)網(wǎng)站門戶，由于它的專業(yè)性，房產(chǎn)項(xiàng)目的集中性，給一些通過搜房網(wǎng)推廣自己房地產(chǎn)項(xiàng)目的公司帶來了一些益處，更多的人了解了同一期房地產(chǎn)的項(xiàng)目。但對(duì)推廣企業(yè)形象及品牌建設(shè)方面并無益處。

　　2、房地產(chǎn)企業(yè)信息化架構(gòu)不完善房地產(chǎn)企業(yè)如果想提高企業(yè)的決策水平、經(jīng)營水平、開發(fā)效率、投資準(zhǔn)確率，就必須及時(shí)準(zhǔn)確的對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部信息和外部信息進(jìn)行了解和掌握。房地產(chǎn)企業(yè)的信息化包括產(chǎn)品開發(fā)的信息化和企業(yè)自身內(nèi)部、外部的信息化。房地產(chǎn)企業(yè)更重視企業(yè)本身的信息化建設(shè)，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品的信息化建設(shè)我國尚不完善，需要進(jìn)一步加強(qiáng)。例如建設(shè)企業(yè)資源計(jì)劃的企業(yè)較少，即便有企業(yè)資源計(jì)劃建設(shè)，但是內(nèi)容的深度不夠；沒有戶型設(shè)計(jì)的資料庫，對(duì)于各種產(chǎn)品類型的優(yōu)缺點(diǎn)缺乏一個(gè)有效的評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)，過度依靠設(shè)計(jì)單位的力量；對(duì)市場信息的了解方面的系統(tǒng)不完善，信息滯后，過度依賴新聞報(bào)道，缺乏一個(gè)系統(tǒng)化認(rèn)知等。

　　三、房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷的發(fā)展趨勢(shì)

　�。ㄒ唬┤�民營銷

　　所謂全民營銷就是指房地產(chǎn)企業(yè)全員參與。從現(xiàn)在的萬科、綠城、碧桂園看，這些房地產(chǎn)企業(yè)都采取了新的營銷模式——全民營銷。這種模式就不單單是只有銷售部門在賣房子，而是其它部門共同參與其中。從目前看全民營銷模式雖然不一定適用于任何一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)，但是它卻是一種發(fā)展趨勢(shì)，行業(yè)競爭的激烈性，供應(yīng)商不斷增多，置業(yè)的飽和度也會(huì)越來越高，只有全員行動(dòng)起來才有可能讓客戶與供應(yīng)量趨于平衡。

　�。ǘ�）電商營銷

　　近幾年隨著電商業(yè)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)電商的時(shí)代已經(jīng)到來，很多房地產(chǎn)電商在如火如荼的進(jìn)行著，房地產(chǎn)銷售其實(shí)就是消費(fèi)者在購買一種權(quán)益。以易居為代表的房地產(chǎn)電商已經(jīng)大踏步的向前走，萬達(dá)、綠城等房地產(chǎn)企業(yè)也跟電商開始進(jìn)行合作建立自己的電商平臺(tái)，未來房地產(chǎn)電商的趨勢(shì)將會(huì)更加明顯。

　�。ㄈ�）體驗(yàn)營銷

　　體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)的時(shí)代的到來，房地產(chǎn)行業(yè)不再是單單賣給業(yè)主房子，賣給業(yè)主一個(gè)鋼筋混凝土，而是一種體驗(yàn)�，F(xiàn)在的樣板房、示范區(qū)，這些都是為了給客戶一個(gè)很好的體驗(yàn)。如今，體現(xiàn)不僅僅只是現(xiàn)場營造，也需要終端體驗(yàn)，房地產(chǎn)企業(yè)和銷售人員應(yīng)考慮如何讓消費(fèi)者更好的體驗(yàn)進(jìn)行房地產(chǎn)營銷。我國的房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷是一種全新的營銷模式，它還處于摸索階段，還要不斷的發(fā)展和創(chuàng)新。

　　參考文獻(xiàn)：

　　[1]互聯(lián)網(wǎng)思維下的房地產(chǎn)營銷新格局分析[EB/OL]。鳳凰房產(chǎn)，20xx。

　　[2]淺談互聯(lián)網(wǎng)思維與房地產(chǎn)的激烈碰撞[EB/OL]。億歐網(wǎng)，20xx。

　　[3]房地產(chǎn)開啟互聯(lián)網(wǎng)元年[EB/OL]。騰訊房產(chǎn)，20xx。

　　[4]苗樂如�；ヂ�(lián)網(wǎng)影響房地產(chǎn)[EB/OL]。騰訊房產(chǎn)，20xx。

房地產(chǎn)論文12

　　房地產(chǎn)企業(yè)是現(xiàn)代我國經(jīng)濟(jì)的中堅(jiān)力量也和人們的生活息息相關(guān)。近年來隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展人們對(duì)住房的要求也越來越高，房地產(chǎn)的發(fā)展也越來越快，房地產(chǎn)公司需要大規(guī)模長周期的資金來發(fā)展，這就對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理帶來了極大的挑戰(zhàn)，隨著房產(chǎn)市場環(huán)境的不斷的完善，傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)管理模式已經(jīng)不能適應(yīng)現(xiàn)代房產(chǎn)企業(yè)的要求。下面，讓我們看看現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理中存在的問題。

　　1. 資金預(yù)算管理方面的問題

　　對(duì)于房產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)來說，預(yù)算管理方面的工作是十分重要的，它直接關(guān)乎到企業(yè)的存亡，如果在房產(chǎn)的過程中，資金鏈斷缺，造成工程停止，這對(duì)房產(chǎn)企業(yè)的損失的極大的。所以，預(yù)算對(duì)房產(chǎn)企業(yè)來說是非常重要的。在實(shí)際的運(yùn)作當(dāng)中，少量的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)并沒有建立完善的預(yù)算指標(biāo)制度，對(duì)于工作成本的預(yù)算，收益和支出沒有一個(gè)明確的認(rèn)識(shí)。

　　2. 忽略了全面成本管理

　　房產(chǎn)企業(yè)的各個(gè)部門溝通不足，認(rèn)為房產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的最終目的就是賺錢，把企業(yè)的利潤最大化作為首要的目標(biāo)，往往忽略了企業(yè)的成本，而付出最小的成本問題的關(guān)鍵就在于對(duì)成本的`全面的控制管理，盡量的在工作過程中， 不浪費(fèi)一分錢。如果企業(yè)有完善的成本管理系統(tǒng)，就會(huì)對(duì)企業(yè)的成本有個(gè)明確的預(yù)算，在企業(yè)的發(fā)展中，就會(huì)節(jié)省不少的成本。

　　3. 核算管理制度不健全

　　我國的房產(chǎn)市場在目前沒有十分健全的核算管理制度，因此地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在實(shí)際的項(xiàng)目過程中，并不能完全做到對(duì)收益和支出的正確核算，這就導(dǎo)致很多賬目取向無法查實(shí)。

房地產(chǎn)論文13

　　摘要：在出租業(yè)務(wù)會(huì)計(jì)核算的程序和方法方面，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與其他企業(yè)相比，在諸多方面都存在差異。目前我國已經(jīng)出臺(tái)了一些法律規(guī)定，但是從實(shí)施的效果以及業(yè)界的反應(yīng)來看，并沒有達(dá)到一種非常理想的效果。初步來看，是由于法律條文的普適性對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)并沒有很強(qiáng)的針對(duì)性。正如我們所看到的，房地產(chǎn)開發(fā)公司開展出租業(yè)務(wù)需要有一個(gè)較長的周期，在這個(gè)周期的前期，主要是以投入為主，在會(huì)計(jì)報(bào)表上體現(xiàn)出來的利潤往往是負(fù)數(shù)。但是還會(huì)出現(xiàn)另一種情況，在出租業(yè)務(wù)開發(fā)后期，隨著業(yè)務(wù)鏈的穩(wěn)定以及投入金額比例的降低，利潤往往出現(xiàn)大幅增長。本文針對(duì)在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開展出租業(yè)務(wù)會(huì)計(jì)核算時(shí)所遇見的問題進(jìn)行研究，并且確定了研究目標(biāo)、范圍以及研究方法，并提出了可行性較高的建議。

　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；出租業(yè)務(wù)；會(huì)計(jì)核算

　　一、出租業(yè)務(wù)會(huì)計(jì)核算的現(xiàn)狀

　�。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)開發(fā)公司實(shí)際狀況房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出租業(yè)務(wù)主要以寫字樓的出租為主，該寫字樓是四月三十日之前的物業(yè)所出租。按照5%的比例來征收房租費(fèi)和車位費(fèi)，并且不予以抵扣；按照6%的比例來征收物業(yè)費(fèi)。房地產(chǎn)開發(fā)公司將整棟大廈的物業(yè)管理交由第三方來承包；第三方物業(yè)公司會(huì)在每個(gè)月向房地產(chǎn)開發(fā)公司開具物業(yè)管理費(fèi)發(fā)票。此外，諸如大廈的日常維修、維護(hù)工作也不能抵扣。

　�。ǘ�）出租業(yè)務(wù)收入金額及時(shí)間點(diǎn)會(huì)計(jì)核算當(dāng)今世界是一個(gè)多元化的世界，充滿著機(jī)遇和挑戰(zhàn)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也是看準(zhǔn)了商機(jī)。1.企業(yè)開發(fā)的房屋和土地不僅有對(duì)外出售或者轉(zhuǎn)讓的功能，還有對(duì)外出租的功能，也就是我們所說的出租業(yè)務(wù)。房屋和土地出租經(jīng)營業(yè)務(wù)收入，它的具體表現(xiàn)是將房屋和土地的使用權(quán)暫時(shí)轉(zhuǎn)讓，從而獲得應(yīng)有的租金收益。租金收入應(yīng)按照出租合同、協(xié)議規(guī)定日期收取租金后作為當(dāng)期經(jīng)營收入的實(shí)現(xiàn)。一般來說，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照規(guī)定確定出租的房屋或土地的租金和收入租金的時(shí)間，作為出租產(chǎn)品收入的實(shí)現(xiàn)時(shí)間和經(jīng)營收入的確認(rèn)。2.有一些房地產(chǎn)開發(fā)公司不以簽訂合同的時(shí)間作為收入的確認(rèn)點(diǎn)，而是以收到租金的時(shí)間作為收入的.確認(rèn)點(diǎn)。收到資金時(shí)，貸記“預(yù)收賬款——出租產(chǎn)品租金收入”，借記“銀行存款”。按照雙方簽訂的出租合同的要求，如果承租方?jīng)]有按照規(guī)定的期限繳納租金，企業(yè)就有權(quán)按照合同規(guī)定收入確定的條件，符合全部條件的，就應(yīng)該按照相應(yīng)程序即按照拖欠租金處理，借記“應(yīng)收賬款”科目，貸記“預(yù)收賬款——出租產(chǎn)品租金收入”科目，當(dāng)收到拖欠的租金時(shí)，沖減“應(yīng)收賬款”科目。不符合收入確認(rèn)的規(guī)定條件，不核算出租產(chǎn)品租金收入。房地產(chǎn)開發(fā)公司在新建房屋交付使用之前，應(yīng)該和承租方簽訂相關(guān)協(xié)議，此時(shí)獲得的預(yù)租資金按照“預(yù)收賬款”來處理，等到房屋最終完成建設(shè)工作，再辦理正式租約手續(xù)。

　　二、房地產(chǎn)開發(fā)公司出租房屋的計(jì)稅方法

　　根據(jù)《財(cái)務(wù)部國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》的明確規(guī)定，假設(shè)房地產(chǎn)開發(fā)公司是小規(guī)模納稅人，應(yīng)當(dāng)對(duì)其使用簡易計(jì)稅的方法；假設(shè)房地產(chǎn)開發(fā)公司是一般納稅人，那么，對(duì)其使用的計(jì)稅方法，要根據(jù)取得不動(dòng)產(chǎn)的時(shí)間來決定，具體來說要按照以下方法：在20xx年4月30日之前取得的不動(dòng)產(chǎn)，屬于“老不動(dòng)產(chǎn)”，可以選擇使用與小規(guī)模納稅人相同的簡易計(jì)稅的方法，而在20xx年5月1日及以后取得的不動(dòng)產(chǎn)屬于“新不動(dòng)產(chǎn)”，應(yīng)該在出租的時(shí)候采用一般計(jì)稅的方法。當(dāng)通過不同的計(jì)稅方法進(jìn)行會(huì)計(jì)核算時(shí)，應(yīng)該按照不同的標(biāo)準(zhǔn)確認(rèn)收入實(shí)現(xiàn)，如果某項(xiàng)房屋建筑物需要預(yù)售，應(yīng)該按照不低于預(yù)售15%的利率來計(jì)算將要獲得的利潤。按照這種方法，會(huì)出現(xiàn)下列情況：會(huì)計(jì)沒有將收益進(jìn)行確認(rèn)，但企業(yè)需要繳納所得稅；會(huì)計(jì)已經(jīng)將收益進(jìn)行確認(rèn)，但是企業(yè)還沒有繳納所得稅，諸如此類的時(shí)間、操作不能統(tǒng)一的現(xiàn)象。房地產(chǎn)老項(xiàng)目，也就是所說的“老不動(dòng)產(chǎn)”，指的是《建筑工程施工許可證》注明的在20xx年4月30日之前開工的房地產(chǎn)工程。按照租售相同、稅收公平的原則來講，如何界定“新不動(dòng)產(chǎn)”與“舊不動(dòng)產(chǎn)”，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的已出售房屋與出租房屋，界定標(biāo)準(zhǔn)是相同的。

　　三、出租房租金收入核算存在的問題

　　與土地出讓收入類似，通過出租房屋使得企業(yè)增加的利潤并不占多數(shù)，但是它擁有收入的隱蔽性。舉個(gè)例子來說，新建商品房在沒有賣出之前，屬于存貨，而將這些存貨出租，可以收回一定數(shù)量的收入資金，然而，這一部分資金很多情況下并沒有入賬。反觀，一些專門為出租而建的商品房，在租金的收入具體數(shù)額以及租金的入賬時(shí)點(diǎn)，通常是由開發(fā)商來操縱，而使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)陷入了一種被動(dòng)的境地，為租金的監(jiān)管帶來了很大的困難。

　　四、辦公樓出租業(yè)務(wù)與新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中的投資性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)

　　（一）新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中的增設(shè)科目

　　將“投資性房地產(chǎn)”科目設(shè)為新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中的增加科目，何為“投資性房地產(chǎn)”？它指的是賺取租金或資本增值，或者是這兩個(gè)特點(diǎn)都具備的從而持有的房地產(chǎn)。包括已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)、已出租的建筑物、（二）投資性房地產(chǎn)的范圍1.已經(jīng)通過租賃的方式轉(zhuǎn)讓了的土地使用權(quán)，以及已經(jīng)出租了的建筑物。其中，通過租賃的方式轉(zhuǎn)讓了的土地使用權(quán)指的是企業(yè)以轉(zhuǎn)讓的方式取得的土地使用權(quán)；已經(jīng)出租了的建筑物是指該建筑物的產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有。2.如果有一項(xiàng)房地產(chǎn)，其中一部分用于租賃建筑物，用于生產(chǎn)商品或者用于生產(chǎn)管理，能夠作為一個(gè)獨(dú)立的個(gè)體出售的那一部分，應(yīng)該計(jì)入被投資性房地產(chǎn)中去。不能夠作為一個(gè)單獨(dú)的個(gè)體計(jì)量或出售的那一部分，就不能歸為投資性房地產(chǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)公司將建筑物出租，在簽訂的租賃協(xié)議中所起到的作用不重大的附屬服務(wù)，諸如提供安全保護(hù)、維護(hù)公共設(shè)施等附屬服務(wù)，也應(yīng)該被認(rèn)定為投資性房地產(chǎn)。

　�。ㄈ�）企業(yè)會(huì)計(jì)中的融資租賃

　　根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》的相關(guān)規(guī)定，只要滿足下列五種情形之一，就可以被認(rèn)定是融資租賃。第一，當(dāng)租賃合同期滿之后，承租人變?yōu)榉课萁ㄖ�物的主人，擁有所有�?quán)。第二，承租人有權(quán)利購買所租賃的房屋建筑物，所定購買價(jià)預(yù)計(jì)遠(yuǎn)低于行使選擇權(quán)時(shí)租賃資產(chǎn)的公允價(jià)值。第三，在很大一部分上，租賃資產(chǎn)的可使用年限由租賃期所占用。第四，從出租人的角度來看，租賃開始日最低租賃收款額現(xiàn)值幾乎相當(dāng)于租賃開始日租賃資產(chǎn)原賬面價(jià)值。第五，如果所租賃的房屋土地建筑物很特殊，如不重新改制，則合法的使用者只有承租人。根據(jù)稅法條文可以看出，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出租業(yè)務(wù)分成三種不同的形式，即臨時(shí)租賃、經(jīng)營性租賃以及融資租賃，這三種不同的形式的所得稅待遇也各有各的不同。

　　五、收取辦公樓租金的會(huì)計(jì)處理及預(yù)收租金的會(huì)計(jì)處理

　　關(guān)于投資性房地產(chǎn)租金的賬務(wù)處理：

　�。ㄒ唬�將自用的辦公樓按照賬面原值、累計(jì)折舊等轉(zhuǎn)出借：投資性房地產(chǎn)（原值）貸：固定資產(chǎn)（原值）借：累計(jì)折舊（辦公樓累計(jì)折舊）貸：投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（辦公樓累計(jì)折舊）

　�。ǘ�）按期（月）對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷借：管理費(fèi)用（折舊）貸：投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）

　�。ㄈ�）取得的租金收入借：銀行存款貸：預(yù)收賬款

　�。ㄋ模┨崛《惤鸾瑁籂I業(yè)稅金及附加貸：應(yīng)交稅金-城建稅應(yīng)交稅金-教育費(fèi)附加

　�。ㄎ澹┙Y(jié)轉(zhuǎn)租金收入、成本、稅金借：預(yù)收賬款貸：主營業(yè)務(wù)收入借：主營業(yè)務(wù)收入貸：本年利潤借：本年利潤貸：主營業(yè)務(wù)支出

　�。�六）上繳稅金借：應(yīng)交稅金-城建稅應(yīng)交稅金-教育費(fèi)附加貸：銀行存款（或現(xiàn)金）

　　參考文獻(xiàn)：

　　[1]王洪濤.《淺析營房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算問題》.[J]鄭州至遠(yuǎn)物業(yè)管理有限公司，20xx.

　　[2]張艷輝.《租賃業(yè)務(wù)的會(huì)計(jì)核算探討》.[J].上海玄益房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，20xx（15）.

房地產(chǎn)論文14

　　摘要：伴隨我國政策對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展管理的不斷深入，更新完善后的宏觀調(diào)控制度針對(duì)房地產(chǎn)營銷策劃進(jìn)行了進(jìn)一步的系統(tǒng)規(guī)范，主要側(cè)重管理關(guān)于房地產(chǎn)貸款的工作內(nèi)容，國家制度的監(jiān)督也增加了房地產(chǎn)市場的競爭力度，導(dǎo)致當(dāng)下的市場環(huán)境越來越激烈。研究內(nèi)容中接到了關(guān)于4PS的相關(guān)理論，針對(duì)4PS理論在實(shí)際房地產(chǎn)銷售中的應(yīng)用觀察實(shí)踐效果。本文針對(duì)當(dāng)下我國市場競爭發(fā)展的大環(huán)境進(jìn)行分析，側(cè)重觀察房地產(chǎn)行業(yè)在營銷策劃中使用4PS理論的效果，關(guān)注未來房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的新方向。

　　關(guān)鍵詞：4PS理論；房地產(chǎn)；營銷策劃；應(yīng)用研究

　　引言

　　伴隨我國經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，各行各業(yè)欣欣向榮，房地產(chǎn)行業(yè)迅速進(jìn)步的同時(shí)也帶來了負(fù)面影響。由于前些年房地產(chǎn)市場的投資過于緊俏，導(dǎo)致現(xiàn)在出現(xiàn)了大量的空置房產(chǎn)，市場的主導(dǎo)方也由從前的賣方市場轉(zhuǎn)變成為當(dāng)今的買方市場，決定權(quán)逐漸回歸到購買房產(chǎn)的消費(fèi)者手中。同時(shí)，國家和政府出臺(tái)的新政策也對(duì)房地產(chǎn)市場進(jìn)行了深一步的管控，宏觀調(diào)控的措施導(dǎo)致房地產(chǎn)市場出現(xiàn)更加激烈的競爭力，需要通過房地產(chǎn)投資者進(jìn)行專業(yè)的分析，并進(jìn)行相關(guān)的戰(zhàn)略計(jì)劃實(shí)現(xiàn)營銷目標(biāo)。因此，本文針對(duì)于4PS理論在房地產(chǎn)營銷策劃中的應(yīng)用展開研究。

　　1.4PS營銷理念概述

　　4PS是關(guān)于銷售行業(yè)的專業(yè)科學(xué)理論，通過對(duì)市場營銷內(nèi)容的分析和研究進(jìn)一步確認(rèn)了未來銷售的主要方向，實(shí)現(xiàn)了提升經(jīng)濟(jì)效益的終極目標(biāo)。4PS的分別代表不同含義的詞語，其中4P代表的是Product、Price、Place、Promotion，S代表的是Strategy。4P的中文詞語分別是產(chǎn)品、價(jià)格、渠道和促銷，S的含義為策略。因此說明，好的營銷策略需要多方面的因素支持，而4PS理論中包含的內(nèi)容正是匯集成為營銷成功根本的元素。

　　實(shí)際營銷的過程中需要考量到諸多環(huán)節(jié)，首先，應(yīng)該根據(jù)消費(fèi)者的需求生產(chǎn)產(chǎn)品，將產(chǎn)品的功能性突出出來面向廣大消費(fèi)者進(jìn)行宣傳，產(chǎn)品的使用價(jià)值才是消費(fèi)者購買的基礎(chǔ)前提；其次，根據(jù)產(chǎn)品針對(duì)的銷售族群進(jìn)行價(jià)格定位，關(guān)注不同族群消費(fèi)者的消費(fèi)能力進(jìn)行價(jià)格調(diào)控，才能夠保證產(chǎn)品的良好銷售業(yè)績；再者，生產(chǎn)產(chǎn)品的行業(yè)有可能不能直接面對(duì)消費(fèi)者，這過程中就需要有銷售的渠道輔助企業(yè)進(jìn)行銷售，這就是渠道理論；最后，進(jìn)行產(chǎn)品的銷售還需要關(guān)注到促銷的活動(dòng)，以有效的促進(jìn)行為激發(fā)消費(fèi)者的消費(fèi)欲望，通過吸引力掌握消費(fèi)者的消費(fèi)觀念是未來產(chǎn)品銷售的科學(xué)途徑。

　　2.4PS理論在實(shí)際房地產(chǎn)項(xiàng)目營銷計(jì)劃中的應(yīng)用

2.1房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售產(chǎn)品戰(zhàn)略

　　在研究4PS理念實(shí)際應(yīng)用的過程中，針對(duì)房地產(chǎn)的項(xiàng)目進(jìn)行分析，更加有助于理解和掌握相關(guān)的房地產(chǎn)營銷理論，促進(jìn)房地產(chǎn)營銷行業(yè)的發(fā)展。面對(duì)實(shí)際房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售工作展開分析，其中對(duì)于項(xiàng)目的實(shí)際產(chǎn)品進(jìn)行銷售戰(zhàn)略的考量，需要關(guān)注到房地產(chǎn)產(chǎn)品實(shí)際的設(shè)計(jì)方案是夠滿足消費(fèi)者的需求，在提升設(shè)計(jì)理念的同時(shí)實(shí)際的提升消費(fèi)者的居住環(huán)境質(zhì)量。在提升住房功能性的同時(shí)增加新型的設(shè)計(jì)理念，提供不同類型的房屋供給消費(fèi)者購買，展現(xiàn)實(shí)際住宅的藝術(shù)美感。根據(jù)環(huán)境情況設(shè)計(jì)不同的色彩，滿足人們居住的生態(tài)需求。

　　2.2房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售價(jià)格戰(zhàn)略

　　房地產(chǎn)銷售需要制定相關(guān)的價(jià)格定位，確保實(shí)際的營銷效果達(dá)成既定的目標(biāo)。在建設(shè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的過程中選擇了非常良好的環(huán)境區(qū)域，主要是為了滿足提升消費(fèi)者生活質(zhì)量的需求。針對(duì)一些實(shí)際出現(xiàn)的房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)的初期理念是打造生態(tài)小區(qū)，所以得到了政府和民眾的廣泛支持，因此在建設(shè)的過程中也具有相當(dāng)?shù)臐撛谖�引力。但是由于建設(shè)的區(qū)域偏離城市中心區(qū)域，導(dǎo)致實(shí)際的購買認(rèn)知度降低。關(guān)于項(xiàng)目的價(jià)格定位顯得尤為重要，也需要進(jìn)行科學(xué)的戰(zhàn)略分析。例如房地產(chǎn)項(xiàng)目起初的設(shè)計(jì)理念就是生態(tài)宜居環(huán)境，大量的別墅設(shè)計(jì)鎖定了相關(guān)的消費(fèi)人群，所以市場定位趨向于品質(zhì)高度。并且按照成本審核擬定了相關(guān)的價(jià)格配比，針對(duì)消費(fèi)者進(jìn)行合理價(jià)格引導(dǎo)。

　　2.3房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售渠道戰(zhàn)略

　　房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售渠道戰(zhàn)略清晰的認(rèn)識(shí)到有賣方主導(dǎo)權(quán)轉(zhuǎn)向買方主導(dǎo)權(quán)的角度，從傳統(tǒng)的行業(yè)銷售為中心轉(zhuǎn)變成為以消費(fèi)者理念為中心的營銷模式。通過觀察消費(fèi)者的`消費(fèi)情況進(jìn)行分析和判斷，了解消費(fèi)者的需求是現(xiàn)代營銷渠道的重要考量內(nèi)容，也是未來發(fā)展?fàn)I銷行業(yè)模式的根本基礎(chǔ)。從第四角度進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售工作，其中之一是投資商直接與客戶形成消費(fèi)協(xié)議。另外一種是通過銷售渠道進(jìn)行銷售，有中介轉(zhuǎn)達(dá)銷售過程進(jìn)而形成銷售業(yè)績。還有一種就是通過團(tuán)購的方式購買產(chǎn)品，集中方式的銷售更加有利于資本的回收，提升成交幾率。最后一種就是通過網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行營銷，伴隨科學(xué)技術(shù)的不斷發(fā)展，這種方式更加有助于增加銷售額度。

　　2.4房地產(chǎn)項(xiàng)目促銷活動(dòng)戰(zhàn)略

　　伴隨房地產(chǎn)項(xiàng)目的不斷增加，人們的消費(fèi)理念越來越嚴(yán)謹(jǐn)，不再盲目的購買房地產(chǎn)產(chǎn)品。在當(dāng)下的大環(huán)境中進(jìn)行一些房地產(chǎn)項(xiàng)目的產(chǎn)品銷售，需要客觀理性的進(jìn)行分析，堅(jiān)持使用傳統(tǒng)陳舊、簡單的方式進(jìn)行廣告宣傳很難吸引消費(fèi)者的注意力。創(chuàng)新新的方式進(jìn)行產(chǎn)品項(xiàng)目的營銷和宣傳，才能夠提升實(shí)際的銷售幾率，進(jìn)而促進(jìn)資本回收的效率。在計(jì)劃投入建設(shè)的初期就進(jìn)行相關(guān)的多媒體宣傳，能夠提升產(chǎn)品的知名度，為未來銷售預(yù)熱。在后期建設(shè)完成后進(jìn)行主動(dòng)推廣給消費(fèi)者，讓消費(fèi)者了解產(chǎn)品質(zhì)量，在購買后將消費(fèi)者作為宣傳品牌進(jìn)行推廣，進(jìn)而提升了產(chǎn)品的信譽(yù)度，完成了實(shí)際的銷售工作要求。面對(duì)營銷活動(dòng)末期進(jìn)行延續(xù)性質(zhì)的推廣，更加有助于輔助營銷工作開展，對(duì)生活的環(huán)境質(zhì)量進(jìn)行實(shí)際分析提升了大眾的選擇幾率。

　　3.結(jié)論

　　綜上所述，掌握4PS理論主要是為了實(shí)現(xiàn)在競爭激烈的房地產(chǎn)市場中達(dá)成營銷的目標(biāo)。通過分析4PS理論中的核心概念，掌握房地產(chǎn)銷售的方式，以科學(xué)的技巧促進(jìn)營銷工作的推進(jìn)和拓展，并且利用4PS理論分析房地產(chǎn)商品對(duì)于消費(fèi)者的吸引程度。4PS理論主要需要營銷工作的參與人員適時(shí)的將房地產(chǎn)產(chǎn)品的建設(shè)過程，以及建設(shè)資本來源渠道等內(nèi)容透露給潛在消費(fèi)者，讓消費(fèi)者了解房地產(chǎn)產(chǎn)品情況，并且充分信任營銷工作人員的推薦，在營銷的過程中實(shí)施價(jià)格戰(zhàn)略、產(chǎn)品戰(zhàn)略，以及渠道戰(zhàn)略和促銷戰(zhàn)略，都能夠積極有效的提升實(shí)際的營銷產(chǎn)品效果，也能夠提升交易成功的幾率。對(duì)于房地產(chǎn)投資方來說，學(xué)習(xí)和掌握有效的科學(xué)理論模式，能夠構(gòu)建一套完善的營銷體系，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)銷售的目標(biāo)，4PS就是切實(shí)有效的營銷策略，適用于當(dāng)下房地產(chǎn)行業(yè)的銷售工作當(dāng)中。（作者單位：河南財(cái)政稅務(wù)高等�？茖W(xué)校工程經(jīng)濟(jì)系）

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房地產(chǎn)論文15

　　【摘要】企業(yè)營銷管理是關(guān)系企業(yè)經(jīng)營目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的重要內(nèi)容。伴隨著營銷理念、營銷方法的不斷創(chuàng)新，房地產(chǎn)企業(yè)的營銷管理難度也在不斷地增加。面對(duì)復(fù)雜的企業(yè)內(nèi)外部環(huán)境，針對(duì)現(xiàn)有房地產(chǎn)企業(yè)營銷中存在的問題，探索完善房地產(chǎn)企業(yè)營銷管理策略具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。本文中將圍繞房地產(chǎn)企業(yè)營銷管理相關(guān)問題展開具體的探討。

　　【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；企業(yè)；營銷管理

　　隨著生產(chǎn)力和商品經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)市場營銷應(yīng)運(yùn)而生，市場營銷是房地產(chǎn)經(jīng)營過程中必有的環(huán)節(jié)。完善有力的房地產(chǎn)營銷管理是關(guān)系企業(yè)經(jīng)營目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的重要內(nèi)容。面對(duì)復(fù)雜的內(nèi)外部環(huán)境，房地產(chǎn)企業(yè)管理者普遍給予了營銷管理以高度重視，并針對(duì)現(xiàn)有房地產(chǎn)企業(yè)營銷中存在的問題，探索完善房地產(chǎn)企業(yè)營銷管理策略。

　　一、房地產(chǎn)企業(yè)營銷管理的概念

　　房地產(chǎn)市場營銷管理是指房地產(chǎn)公司為了達(dá)到目標(biāo)經(jīng)營，要隨時(shí)根據(jù)市場需求調(diào)整企業(yè)的一系列市場活動(dòng)，從而在市場中完成物業(yè)銷售，取得利潤，這就需要對(duì)經(jīng)營方案進(jìn)行分析、執(zhí)行和調(diào)整等。房地產(chǎn)營銷管理主要是針對(duì)營銷人員和需求客戶，營銷管理人員仔細(xì)分析市場需求者對(duì)房地產(chǎn)的需求情況，結(jié)合房地產(chǎn)目前的外部環(huán)境和發(fā)展方向，以國家法規(guī)和公司制度為依據(jù)，制定出科學(xué)、符合市場要求的營銷形式，從而促進(jìn)房地產(chǎn)工作的良好發(fā)展，不斷提高其市場占有率和競爭力。

　　二、現(xiàn)階段房地產(chǎn)營銷存在的主要問題

　　現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)在營銷層面均取得了長足的發(fā)展，并積極利用各類營銷理念、營銷途徑以及營銷方法來推動(dòng)企業(yè)經(jīng)營目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，促進(jìn)企業(yè)的健康發(fā)展。但是，在現(xiàn)階段營銷中依然存在著一些突出的問題。集中體現(xiàn)如下：（一）對(duì)市場缺乏動(dòng)態(tài)的觀察，未敏銳把握市場需求任何一個(gè)企業(yè)的發(fā)展都離不開市場。一個(gè)成功的企業(yè)，是在市場中能站穩(wěn)腳步的企業(yè)。仔細(xì)分析市場的現(xiàn)狀和未來發(fā)展趨勢(shì)，以市場的發(fā)展方向?yàn)槠髽I(yè)發(fā)展導(dǎo)向，才能促進(jìn)企業(yè)持久健康的走下去。房地產(chǎn)企業(yè)在確定營銷策略前，要先對(duì)市場有一個(gè)系統(tǒng)的分析了解，但現(xiàn)在很多房地產(chǎn)在分析市場時(shí)只對(duì)市場表面進(jìn)行大致分析，并未對(duì)市場進(jìn)行深入了解，因此做出的營銷方案缺乏完善性和時(shí)效性，未能真正滿足市場消費(fèi)者的需求，也無法與當(dāng)前消費(fèi)者的購買力相匹配，使得營銷方案起不到良好的營銷目的，營銷企業(yè)經(jīng)營目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。（二）目標(biāo)市場定位不精確，缺乏對(duì)受眾的精準(zhǔn)營銷中國消費(fèi)者群體是一個(gè)龐大的社區(qū)群體，也是一個(gè)差異性最大的群體，因?yàn)楸姸嘞�費(fèi)者的收入、消費(fèi)觀等都有不同，因此他們對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品的需求也是不同的。但是一些房地產(chǎn)企業(yè)并沒有注重消費(fèi)者的個(gè)性化需求，只是一味地跟風(fēng)，側(cè)重對(duì)高檔產(chǎn)品的定位，導(dǎo)致營銷效果不理想。之所以出現(xiàn)這種情況就是因?yàn)槠髽I(yè)沒有根據(jù)物業(yè)類型確定主推的消費(fèi)人群，沒有精準(zhǔn)的市場定位不僅影響房地產(chǎn)企業(yè)自身的發(fā)展，也會(huì)對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)造成不良影響，導(dǎo)致高收入人群手里很多房，而中低收入人群無房屋可住。

　　三、完善房地產(chǎn)企業(yè)營銷管理的具體策略

　　（一）充分調(diào)研市場需求，精確產(chǎn)品的定位首先，應(yīng)明確客戶群體的多元化。不同的客戶群體對(duì)房產(chǎn)的選擇也會(huì)不同，因?yàn)槊總�(gè)客戶對(duì)房產(chǎn)的價(jià)格、位置等要求都不同。銷售人員在開展市場調(diào)研過程中，要充分掌握不同客戶的真實(shí)需求，了解客戶的選擇范圍，最大限度滿足客戶需求，客戶的需求得到了滿足會(huì)對(duì)企業(yè)的口碑相傳起到良好的作用，從而提高企業(yè)的效益。其次，應(yīng)做好市場的調(diào)研，明確客戶的需求。市場調(diào)研就是銷售人員對(duì)市場進(jìn)行深入調(diào)查和了解，掌握意向購房者的實(shí)際需求，并對(duì)調(diào)查結(jié)果進(jìn)行匯總分析，確定目標(biāo)客戶范圍，根據(jù)企業(yè)現(xiàn)有的實(shí)際情況和目標(biāo)客戶的.需求確定實(shí)行的營銷策略和營銷管理辦法，從而使企業(yè)的市場營銷取得良好的銷售業(yè)績。在深入調(diào)研基礎(chǔ)上，應(yīng)高度重視房地產(chǎn)企業(yè)營銷管理中產(chǎn)品定位。產(chǎn)品的定位應(yīng)準(zhǔn)確的把握市場發(fā)展趨勢(shì)，客戶的實(shí)際需求等內(nèi)容，以便在營銷策略中做到精準(zhǔn)的定位，提升營銷的實(shí)際效果。最后，應(yīng)注重自身產(chǎn)品質(zhì)量的提升。企業(yè)在滿足客戶需求的同時(shí)，還要兼顧自身的產(chǎn)品質(zhì)量，同時(shí)要觀察和了解同行的產(chǎn)品和營銷情況。只有知己知彼，才能百戰(zhàn)百勝。通過了解競爭對(duì)手的產(chǎn)品和營銷情況，可以學(xué)習(xí)其產(chǎn)品和營銷中好的方面，從而彌補(bǔ)自身的不足，然后調(diào)整營銷策略，進(jìn)一步突出產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)，使產(chǎn)品更好地滿足消費(fèi)者需求，進(jìn)而提高市場競爭力。（二）拓展房地產(chǎn)營銷渠道，發(fā)展優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)銷售代理首先，應(yīng)拓展地產(chǎn)的營銷渠道。營銷渠道是商品和服務(wù)從生產(chǎn)者走向消費(fèi)者的銷售策略，營銷渠道越廣，目標(biāo)客戶就會(huì)越多，相應(yīng)的成交率也會(huì)提高。因此，企業(yè)必須整合營銷渠道，形成協(xié)同效應(yīng)。首先可以將直接銷售和代理銷售綜合成一個(gè)整體，擴(kuò)大營銷渠道。其次可以調(diào)動(dòng)企業(yè)所有的員工都加入到銷售中去，制定完成的獎(jiǎng)懲制度，鼓勵(lì)銷售。最后可以拓展銷售渠道，與二手房公司合作，支付其一定的費(fèi)用，從而提高成交量。其次，應(yīng)發(fā)展優(yōu)質(zhì)的銷售代理。選擇何種銷售代理商對(duì)企業(yè)房產(chǎn)的銷售業(yè)績有著很大的影響。優(yōu)秀的代理商責(zé)任心強(qiáng)，能積極主動(dòng)地開展房產(chǎn)營銷工作，而劣等代理商被動(dòng)大于主動(dòng)，總是等顧客自己送上門，缺少主動(dòng)營銷的積極性。（三）強(qiáng)化房地產(chǎn)品牌建設(shè)，不斷地提升品質(zhì)和服務(wù)質(zhì)量在房地產(chǎn)企業(yè)營銷管理中，既要關(guān)注到企業(yè)的品牌建設(shè)，也要注重提升企業(yè)的品質(zhì)和服務(wù)質(zhì)量。具體如下：首先，強(qiáng)化品牌建設(shè)，提升產(chǎn)品品質(zhì)。產(chǎn)品品質(zhì)是一個(gè)企業(yè)立足和生存發(fā)展的最重要因素。在房地產(chǎn)行業(yè)里，位置、小區(qū)環(huán)境、價(jià)格、房屋質(zhì)量等競爭因素中，房屋質(zhì)量是最重要的。社會(huì)在不斷發(fā)展，人們的生活水平也不斷提高，對(duì)生活品質(zhì)有了更高的要求。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要看到消費(fèi)者的行為變化，把好房產(chǎn)品質(zhì)關(guān)，滿足客戶高品質(zhì)的需求，房產(chǎn)品質(zhì)得到了顧客的認(rèn)可，其他問題就會(huì)變得容易解決。其次，提升房地產(chǎn)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量，服務(wù)質(zhì)量體現(xiàn)著企業(yè)的整體素質(zhì)。因此，要重視企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量，只有這樣才能促進(jìn)企業(yè)的更好發(fā)展。服務(wù)質(zhì)量包括售前和售后服務(wù)，在業(yè)主購買房產(chǎn)前讓他們感受到企業(yè)的服務(wù)，能提高成交率；在業(yè)主購買房產(chǎn)后讓他們進(jìn)一步感受到企業(yè)的服務(wù)，可以促進(jìn)消費(fèi)者進(jìn)行口碑相傳，增大成交量。（四）高度重視營銷管理團(tuán)隊(duì)建設(shè)，注重團(tuán)隊(duì)的績效考核營銷管理團(tuán)隊(duì)建設(shè)是從人力資源保障層面給予企業(yè)營銷管理以保障。而加強(qiáng)對(duì)營銷管理團(tuán)隊(duì)的績效考核則是確保其作用發(fā)揮的關(guān)鍵所在。具體如下：首先，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)團(tuán)隊(duì)建設(shè)，提升團(tuán)隊(duì)的整體素質(zhì)。要想房地產(chǎn)企業(yè)健康持續(xù)發(fā)展，提高房產(chǎn)銷售成交量，創(chuàng)房地產(chǎn)公司品牌，就需要有一支具有較強(qiáng)責(zé)任心的房地產(chǎn)市場營銷管理隊(duì)伍，包括優(yōu)秀的銷售人員和決策人員。要根據(jù)市場環(huán)境的變化和公司的實(shí)際發(fā)展情況對(duì)營銷管理人員進(jìn)行培訓(xùn)，培養(yǎng)他們分析市場、尋找不足、完善自身的能力，提高他們的銷售水平和職業(yè)道德素養(yǎng)。從而推動(dòng)房地產(chǎn)公司不斷健康向前發(fā)展。其次，應(yīng)當(dāng)健全績效考核機(jī)制。完善的績效考核機(jī)制能提高營銷管理人員的工作積極性，促進(jìn)營銷工作的有效開展。因此，企業(yè)要不斷建立健全現(xiàn)有的考核機(jī)制，在實(shí)際實(shí)施過程中，要堅(jiān)持實(shí)事求是和注重時(shí)效原則，對(duì)于成交量大和年度目標(biāo)完成快的給予重大獎(jiǎng)勵(lì)，從而提高他們的工作積極性，也能激勵(lì)其他未完成任務(wù)的員工進(jìn)一步努力，達(dá)到公司目標(biāo)。

　　結(jié)語

　　營銷管理對(duì)房地產(chǎn)公司的經(jīng)營目標(biāo)完成有著非常重要的作用。任何企業(yè)都是以盈利為目的。而要完成利潤目標(biāo)可以選擇多種形式，但任何一種形式都要符合國家法規(guī)。市場營銷是企業(yè)合法盈利手段的具體體現(xiàn)，企業(yè)經(jīng)營效益的好壞直接取決于企業(yè)的營銷水平和營銷管理水平。

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