房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》沖刺試題

時(shí)間：2021-03-28 08:55:10 試題我要投稿

2017年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》沖刺試題

　　1.某宗房地產(chǎn)的收益期限為30年，判定其未來(lái)每年的凈收益基本上固定不變，通過(guò)預(yù)測(cè)得知其未來(lái)3年的凈收益分別為22萬(wàn)元、25萬(wàn)元、26萬(wàn)元，報(bào)酬率為10%。則該房地產(chǎn)的收益價(jià)格為( )萬(wàn)元。

2017年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》沖刺試題

　　A.228.23

　　B.229.36

　　C.224.74

　　D.223.63

　　2.某宗房地產(chǎn)的土地使用年限為50年，不可續(xù)期。包括土地開(kāi)發(fā)和房屋建造過(guò)程，至今已有18年，預(yù)計(jì)該宗房地產(chǎn)正常情況下的年有效毛收入為100萬(wàn)元，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為40萬(wàn)元，該類房地產(chǎn)的資本化率為8%，該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格為( )萬(wàn)元。

　　A.457.40

　　B.476.98

　　C.686.10

　　D.715.48

　　3.某宗房地產(chǎn)的收益期限為35年，通過(guò)預(yù)測(cè)得到其未來(lái)3年的凈收益分別為18萬(wàn)元、19萬(wàn)元、23萬(wàn)元，從未來(lái)第4年起，每年凈收益為25萬(wàn)元直到收益期限結(jié)束，該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為8%，則該房地產(chǎn)的收益價(jià)格最接近( )萬(wàn)元。

　　A.276

　　B.283

　　C.284

　　D.291

　　4.下列各類房地產(chǎn)中，特別適用于成本法估價(jià)的是( )。

　　A.某酒店

　　B.某市圖書(shū)館

　　C.某住宅

　　D.某寫(xiě)字樓

　　5.現(xiàn)實(shí)中的房地產(chǎn)價(jià)格、特別是具體一宗房地產(chǎn)價(jià)格，直接取決于其( )，成本的增加一定要對(duì)( )增大有所作用才能構(gòu)成價(jià)格。

　　A.效用

　　B.花費(fèi)的成本

　　C.市場(chǎng)價(jià)值

　　D.投資價(jià)值

　　6.某市A房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司征收B村的100畝農(nóng)田。該項(xiàng)目涉及B村農(nóng)業(yè)人口50戶，180人。據(jù)查征收前，B村人均耕地面積為1畝。另外，已知B村耕地被征收前3年平均年產(chǎn)值約為1000元/畝。根據(jù)規(guī)定，如按最低標(biāo)準(zhǔn)，A房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司應(yīng)向每個(gè)農(nóng)民支付( )元的安置補(bǔ)助費(fèi)。

　　A.1000

　　B.2000

　　C.4000

　　D.6000

　　7.某宗土地取得成本為1000萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)成本為1500萬(wàn)元，管理費(fèi)用為75萬(wàn)元，銷售費(fèi)用為35萬(wàn)元，投資利潤(rùn)率為12%，則開(kāi)發(fā)利潤(rùn)為( )萬(wàn)元。(2002年試題)

　　A.180.0

　　B.300.0

　　C.309.0

　　D.313.2

　　8.某市區(qū)有一工業(yè)庫(kù)房，現(xiàn)根據(jù)城市規(guī)劃和市場(chǎng)需求，擬改為百貨商店。需評(píng)估該倉(cāng)庫(kù)的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值，最適宜采用( )進(jìn)行估價(jià)。

　　A.比較法

　　B.成本法

　　C.假設(shè)開(kāi)發(fā)法

　　D.長(zhǎng)期趨勢(shì)法

　　9.開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)適宜出租或營(yíng)業(yè)的'，其價(jià)值適用( )評(píng)估。

　　A.市場(chǎng)法

　　B.收益法

　　C.成本法

　　D.推測(cè)法

　　10.運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)，對(duì)于資金的時(shí)間價(jià)值( )。

　　A.不必考慮

　　B.根據(jù)實(shí)際情況而定

　　C.必須考慮

　　D.無(wú)法確定

　　答案解析

　　1. A 【解析】：參見(jiàn)教材P216，該房地產(chǎn)的收益價(jià)格為：

　　2. C 【解析】：參見(jiàn)教材P216，該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格為：

　　3. A 【解析】：參見(jiàn)教材P220，該房地產(chǎn)的收益價(jià)格：V=18/(1+8%)+19/(1+8%)2+23/(1+8%)3+25/8%[1-1/(1+8%)35-3]×1/(1+8%)3=278.15(萬(wàn)元)，選項(xiàng)中最接近的一個(gè)為A，276萬(wàn)元。

　　4. B 【解析】：參見(jiàn)教材P271

　　5. A 【解析】：參見(jiàn)教材P271

　　6. C 【解析】：按最低標(biāo)準(zhǔn)，A房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司應(yīng)支付每個(gè)安置農(nóng)民的安置補(bǔ)助費(fèi)=1000元/畝×1畝×4=4000 元。參見(jiàn)教材P275

　　7. D 【解析】：投資利潤(rùn)率=開(kāi)發(fā)利潤(rùn)/(土地取得成本+開(kāi)發(fā)成本+管理費(fèi)+銷售費(fèi)用)

　　開(kāi)發(fā)利潤(rùn)=12%×(1000+1500+75+35)=313.2(萬(wàn)元)。參見(jiàn)教材P283

　　8. C 【解析】：參見(jiàn)教材P323-324

　　9. B 【解析】：參見(jiàn)教材P330

　　10. C 【解析】：參見(jiàn)教材P330

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