2017房地產(chǎn)估價師《理論與方法》專項練習題

　　1、在實際運用假設開法估價結果的可靠性如何關鍵取決于( )。

　　A、是否根據(jù)房地產(chǎn)估價的原則和最高最佳使用原則，正確地判斷了房地產(chǎn)的最佳開發(fā)利用方式

　　B、是否根據(jù)當?shù)胤康禺a(chǎn)市場行情或供求狀況，正確地預測了未來最佳開發(fā)利用方式后的房地產(chǎn)價值

　　C、是否根據(jù)我國的房地產(chǎn)相關稅法規(guī)定，正確地扣除了開發(fā)完成后作為賣方要繳納的稅費

　　D、是否根據(jù)我國的房地產(chǎn)估價相關約定，正確地扣除了開發(fā)完成后要獲得的開發(fā)利潤

　　2、建筑物的重新構建價格，可以采用( )來求取，或通過政府確定公布的房屋重置價格扣除其中可能包含的土地價格后的比較修正來求取，也可以按照工程造價估算的方法來求取。

　　A、比較法

　　B、成本法

　　C、收益法

　　D、假設開發(fā)法

　　3、房地產(chǎn)估價的重要性在于( )。

　　A、為了建立合理的房地產(chǎn)交易秩序

　　B、促進房地產(chǎn)公平交易的基本保障

　　C、有助于將房地產(chǎn)價值導向正常化

　　D、為了方便買賣雙方

　　4、重建價格又稱重建成本，是采用與估價對象建筑物相同的建筑材料、建筑構配件、設備和建筑技術等，按照估計時點時的價格水平，重新建造與估價對象建筑物具有同等效用的新建筑物的正常價格。( )

　　A、對

　　B、錯

　　5、某高層樓房占用的土地總面積為800 m2，總建筑面積為2000 m2，某人擁有其中120m2的建筑面積。那么如果按建筑面積進行分攤計算，該所有人擁有的土地數(shù)量為( )m2。

　　A、40

　　B、45

　　C、48

　　D、50

　　6、在運用路線價法過程中，為了簡化以后各宗土地價格的計算，一般以臨街各宗土地的臨街深度的( )作為標準深度。

　　A、中位數(shù)

　　B、眾數(shù)

　　C、平均數(shù)

　　D、分位數(shù)

　　7、在進行城市基準地價評估時要明確基準地價的內涵、構成、表達方式、基準日期等。其中特別是要明確擬評估的基準地價所對應的土地條件或狀況，包括土地的基礎設施完備程度、平整程度及( )等。

　　A、權利性質

　　B、使用年限

　　C、用途

　　D、容積率

　　8、一般地說，如果家庭人口規(guī)模小型化，即家庭平均人口數(shù)量下降房地產(chǎn)價格會有下降的趨勢。( )

　　A、對

　　B、錯

　　9、實際估價中設定未來凈收益每年不變條件下，求取凈收益最合理的方法是( )。

　　A、過去數(shù)據(jù)簡單算術平均法

　　B、過去數(shù)據(jù)加權算術平均法

　　C、未來數(shù)據(jù)簡單算術平均法

　　D、未來數(shù)據(jù)加權算術平均法

　　10、下列費用不用計入商品住宅價格的為( )。

　　A、非住宅小區(qū)級的公共建筑的建設費用

　　B、住宅小區(qū)內的營業(yè)性用房和設施的建設費用

　　C、住宅小區(qū)內的公共設施

　　D、住宅小區(qū)的文化娛樂中心

　　11、一個地價區(qū)段可以視為一個地價“均質"區(qū)域，通常可將土地劃分為3類地價區(qū)段，即( )。

　　A、商業(yè)路線價區(qū)段

　　B、住宅片區(qū)段

　　C、工業(yè)片區(qū)段

　　D、教育用地片區(qū)段

　　12、甲房地產(chǎn)的建筑物建于1993年，乙房地產(chǎn)的建筑物建于1999年，假定該兩宗房地產(chǎn)的產(chǎn)權、建筑結構、裝修、面積等各項條件相同，若采用直線法計算2004年該兩建筑物的年功能折舊額并加以比較，則( )。  A、甲大于乙

　　B、甲小于乙

　　C、甲等于乙

　　D、難以判斷

　　13、基準地價修正法可以被定義為：在政府確定公布了基準地價的地區(qū)，通過具體區(qū)位、土地使用年限、容積率、土地形狀、臨街狀況等的比較，由估價對象宗地所處地段的基準地價調整得出估價對象宗地價格的一種估價方法。( )

　　A、對

　　B、錯

　　14、毛租金乘數(shù)法的優(yōu)點有( )。

　　A、方便易行，在市場上較容易獲得房地產(chǎn)的價格和租金資料

　　B、由于在同一市場上，相似房地產(chǎn)的租金和價格同時受相同的市場力量影響，因此毛租金乘數(shù)是一個比較客觀的數(shù)值

　　C、消除了不同房地產(chǎn)的空置率和運營費用差異的影響

　　D、避免了由于多層次測算可能產(chǎn)生的各種誤差的累計

　　15、比準價格是一種( )。

　　A、理論價格

　　B、公平價格

　　C、市場價格

　　D、評估價格

　　16、房地產(chǎn)損害賠償?shù)?類型有( )。

　　A、由工程質量缺陷造成的房地產(chǎn)價值損失

　　B、因規(guī)劃變更、設計變更對房地產(chǎn)權利人造成損失

　　C、在自己的土地上建造房屋影響了相鄰房屋采光、通風等造成相鄰房地產(chǎn)價值損失

　　D、非法征收、使用土地，對當事人造成損失

　　17、某宗房地產(chǎn)1993年10月建成，在2003年10月預評估其現(xiàn)值，經(jīng)估價人員判定認為該宗物業(yè)尚可使用40年，假若殘值率為0，按直線法確定其成新率為( )%。

　　A、60

　　B、70

　　C、80

　　D、90

　　18、可比實例和成交日期應與估價時點接近。所謂“接近”是相對而言的，是指( )。

　　A、如果房地產(chǎn)市場無論怎么變化，幾年前的交易用于現(xiàn)在仍然有效，也可選為可比實例

　　B、如果房地產(chǎn)的發(fā)展平穩(wěn)，以一定速度發(fā)展，則幾年前的交易用于現(xiàn)在仍然有效，可選用為可比實例

　　C、如果房地產(chǎn)市場相對穩(wěn)定，但由于時間的不同，幾年前的交易相對現(xiàn)在來說，差別還相當大，取可比實例還是相近的為好

　　D、如果房地產(chǎn)市場比較平穩(wěn)，則幾年前發(fā)生的交易用于現(xiàn)在可能仍然有效，也可選為可比實例

　　19、現(xiàn)行的房屋權屬證書有( )。

　　A、《房屋所有權證》

　　B、《房屋使用權證》

　　C、《房屋共有權證》

　　D、《房屋他項權證》

　　20、功能折舊又稱精神磨損、無形損耗，是指由于( )等原因導致建筑物在功能方面相對殘缺、落后和不適用所造成的價值損失。

　　A、意外破壞的損毀

　　B、市場供給過量

　　C、建筑設計的缺陷

　　D、人們消費觀念的改變

　　答案：

　　1、AB2、AB3、ABC4、B5、C6、B7、ABCD8、B9、D10、AB

　　11、ABC12、B13、A14、ABD15、D16、ABCD17、C18、D19、ACD20、CD

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