購房合同注意事項(xiàng)

時(shí)間：2021-10-29 10:02:11 購房合同注意事項(xiàng) 我要投稿

購房合同注意事項(xiàng)

　　一、購房合同的簡介

　　購房合同是根據(jù)《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定，買受人和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上就買賣商品房達(dá)成的協(xié)議。

　　二、購房合同注意事項(xiàng)

　　隨著時(shí)間的推移，合同起到的作用越來越大，合同是企業(yè)發(fā)展中一個(gè)非常重要的因素。那么常見的合同書是什么樣的呢？下面是小編收集整理的購房合同注意事項(xiàng)，歡迎大家借鑒與參考，希望對大家有所幫助。

　　購房合同注意事項(xiàng)1

　　第一項(xiàng)：關(guān)于五證

　　陷阱：有些開發(fā)商沒有五證或五證不全時(shí)，為了出售房屋可能提供虛假的五證主要是復(fù)印件；或者提供小區(qū)一期或前幾期的有效五證來出售房屋。五證不全可能導(dǎo)致買受人不能取得房產(chǎn)證甚至導(dǎo)致購房合同無效。

　　對策：

　　1、復(fù)印件要注意看原件。

　　2、有原件要看批準(zhǔn)日期以及使用和出售面積的多少。

　　3、對承諾證件正在辦理中的開發(fā)商，可約定開發(fā)商在一定期限內(nèi)不能取得該證件所要承擔(dān)的責(zé)任。

　　律師建議增加補(bǔ)充條款：

　　出賣人保證對出售房屋所持有五證的真實(shí)性、有效性。若因此導(dǎo)致買受人退房的，出賣人愿向買受人承擔(dān)已付房款雙倍的返還責(zé)任。

　　第二項(xiàng)：關(guān)于公攤面積

　　陷阱：建設(shè)部格式合同第五條只有對建筑面積出現(xiàn)變化的處理，這樣有的開發(fā)商會(huì)提高公攤面積減小使用面積，而總的建筑面積不變。依據(jù)合同開發(fā)商并未違約，買受人也起訴無據(jù)。

　　對策：

　　1、在合同第三條中寫明確套內(nèi)建筑面積和公攤面積。

　　2、在附件二中列明公攤面積的構(gòu)成。

　　3、按套購買使用面積，雙方不涉及公攤處理。

　　律師建議增加補(bǔ)充條款：

　　雙方協(xié)商一致，同意對公攤面積的變化按下列第____種方式處理：

　　1、如果實(shí)測公攤面積超出暫測面積的，買受人在超出暫測面積的3%以內(nèi)據(jù)實(shí)結(jié)算，超出3%以上的部分由出賣人承擔(dān)相關(guān)費(fèi)用；如果實(shí)測面積少于暫測面積，買受人據(jù)實(shí)結(jié)算。

　　2、買受人對實(shí)測面積的承擔(dān)，僅在超出暫測面積的1平方米以內(nèi)據(jù)實(shí)結(jié)算。

　　第三項(xiàng)：關(guān)于房產(chǎn)證

　　陷阱：建設(shè)部格式合同第十五條并未說清條款中“規(guī)定期限”是指法定還是約定期限，所以其中房產(chǎn)證的辦理取得日期不明�？赡軐�(dǎo)致資質(zhì)較差的開發(fā)商拖延頒證或找各種理由不辦證。

　　對策：

　　1、五證齊全的項(xiàng)目一般買受人得到房產(chǎn)證有保證，所以五證不全就免談。

　　2、將不能辦理房產(chǎn)證中行政機(jī)關(guān)的原因單列出來，開發(fā)商是具體行政行為的相對人，買受人不能起訴行政機(jī)關(guān)的違法行為。

　　律師建議增加補(bǔ)充條款：

　　如果因出賣人的原因，導(dǎo)致其在交房后360日內(nèi)不能為買受人辦理取得房產(chǎn)證的，雙方選擇以下第____種方式處理：

　　1、買受人不退房的，出賣人按照本合同第九條第1種第（1）項(xiàng)的違約金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)承擔(dān)責(zé)任。

　　2、買受人退房的，出賣人按照本補(bǔ)充條款的第八條出賣人責(zé)任的約定承擔(dān)責(zé)任。

　　如果因買受人不依法交納辦理房產(chǎn)證相關(guān)費(fèi)用的原因，導(dǎo)致出賣人在交房后360日內(nèi)不能為其辦理取得房產(chǎn)證的，買受人按照本合同第七條第1種的處理方式及違約金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)承擔(dān)責(zé)任。如果因頒證行政機(jī)關(guān)的原因，導(dǎo)致出賣人在交房后360日內(nèi)不能為買受人辦理取得房產(chǎn)證的，買賣雙方互不承擔(dān)責(zé)任。但出賣人應(yīng)當(dāng)出示蓋有行政機(jī)關(guān)公章的證明文件，否則視為出賣人違約。

　　第四項(xiàng)：關(guān)于書面通知

　　陷阱：合同中約定通知義務(wù)后（如：交房通知），開發(fā)商如期不能履行義務(wù)，延期后其可以在售樓

　　部張貼書面公告，卻署名約定日。還將公告辯為書面通知，以推托自己的責(zé)任。

　　對策：

　　1、將書面通知的形式約定清楚，開發(fā)商違約時(shí)，買受人就有確鑿證據(jù)。

　　2、如有開發(fā)商違約，買受人應(yīng)一具體的書面形式通知對方，以備證據(jù)。

　　律師建議增加補(bǔ)充條款：

　　本合同中所含書面通知義務(wù)的，雙方均應(yīng)以郵政快件的方式通知對方。

　　第五項(xiàng)：關(guān)于所售房屋的坐落位置

　　陷阱：開發(fā)商開發(fā)多個(gè)樓盤時(shí)，買受人可能買得是位置好的某號樓，可交房時(shí)該樓號又變?yōu)橄嗤Y(jié)構(gòu)位置不好的樓層。

　　對策：

　　1、在合同附件一中，附上小區(qū)的平面圖并標(biāo)明樓號。

　　2、開發(fā)商應(yīng)在此附圖中蓋章確認(rèn)。

　　律師建議增加補(bǔ)充條款：

　　出賣人應(yīng)當(dāng)將出售房屋所屬樓號在小區(qū)平面圖中標(biāo)明，并將小區(qū)平面圖粘貼在本合同附件一內(nèi)加蓋公章

　　第六項(xiàng)：關(guān)于所售房屋的抵押

　　陷阱：有的開發(fā)商為了盤活資金往往將土地使用權(quán)抵押，進(jìn)而將所建樓盤抵押。如果此類房屋出售，開發(fā)商破產(chǎn)時(shí)，買受人得不到房屋。因?yàn)橘I受人還未得到房產(chǎn)證，不具有物權(quán)。

　　對策：

　　1，在土地管理部門、房管部門查清該樓盤有無抵押記載。

　　2、要求開發(fā)商將合同在房管局備案。

　　3、要求開發(fā)商提供保證責(zé)任。

　　律師建議增加補(bǔ)充條款：

　　出賣人保證自己所售房屋不存在抵押的情況，若因此導(dǎo)致買受人退房，出賣人應(yīng)向買受人承擔(dān)已付房款雙倍的返還責(zé)任。

　　第七項(xiàng)：關(guān)于物業(yè)管理公約

　　陷阱：《物業(yè)管理?xiàng)l例》今年9月1日實(shí)施，其中明確規(guī)定買受人在購房前開發(fā)商要與前期物業(yè)管理企業(yè)簽訂《物業(yè)管理公約》。否則，開發(fā)商就不得出售房屋。潛在的買受人也就有可能依法得不到房產(chǎn)證。

　　對策：

　　1、買受人應(yīng)要求前期物業(yè)應(yīng)以招投標(biāo)的方式介入。

　　2、開發(fā)商與前期物業(yè)簽訂了《物業(yè)管理公約》。

　　3、買受人也應(yīng)簽訂三方都署名的《物業(yè)管理公約》。

　　律師建議增加補(bǔ)充條款：

　　出賣人在出售房屋前，應(yīng)與招投標(biāo)方式選擇的前期物業(yè)管理企業(yè)簽訂《物業(yè)管理公約》。買賣雙方在簽訂本合同時(shí)，應(yīng)同時(shí)簽訂有前期物業(yè)管理企業(yè)署名的《物業(yè)管理公約》。

　　第八項(xiàng)：關(guān)于各方責(zé)任范圍

　　陷阱：如果因開發(fā)商的各種原因（如：五證不全、一房二買、又抵又買等）情形導(dǎo)致買受人得不到房屋，買受人的損失范圍沒有界定。然而法律也沒明確具體范圍。

　　對策：

　　1、根據(jù)《民法通則》以及6月1日的《解釋》將實(shí)際損失細(xì)化。

　　2、對開發(fā)商給自己造成的損失準(zhǔn)備好證據(jù)。

　　律師建議增加補(bǔ)充條款：

　　如果因出賣人的單方原因?qū)е峦朔�，出賣方承擔(dān)的責(zé)任范圍如下：

　　出賣人的責(zé)任范圍：

　　1、退還已付房價(jià)款及其利息（此利息的計(jì)算，如果是一次性付款按同期銀行存款利率計(jì)算；如果是按揭付款按同期銀行貸款利率計(jì)算）。

　　2、賠償買受人從簽訂此購房合同時(shí)起到退房時(shí)至每平方米售價(jià)的升值差價(jià)。

　　3、賠償買受人對所購房屋的裝飾裝修費(fèi)用（此費(fèi)用僅以裝修實(shí)物和相關(guān)票據(jù)為限）。

　　4、對于按揭付款的買受人，出賣人應(yīng)賠償買受人辦理按揭相關(guān)手續(xù)的費(fèi)用（包括：銀行手續(xù)費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、評估費(fèi)、公證費(fèi)等）。

　　第九項(xiàng)：購房合同常見問題

　　問題一：

　　在認(rèn)購書里沒有注明免責(zé)的退定條款因何種原因退房以及后果如何？購房者與開發(fā)商簽訂認(rèn)購書后，則需交一定額度的定金，這是無可非議的。但有時(shí)購房者在交付定金后因種種原因得不到銀行的貸款而無法購買該房產(chǎn)時(shí)，發(fā)展商一般都只退購房款而不退定金，理由是購房者沒有履行合同，所以沒收定金。

　　問題二：

　　合同主體認(rèn)定不明購房者由于缺乏法律常識(shí)，往往會(huì)犯一些比較初級的錯(cuò)誤。有時(shí)代表發(fā)展商簽約的人并不是法人代表，或者合同上的開發(fā)商并不是該房產(chǎn)土地?fù)碛姓�，這些都是可能導(dǎo)致合同無效的問題。

　　另外，項(xiàng)目是由A公司開發(fā)的，實(shí)際上卻是由B公司投資，但作為買家還是應(yīng)與A公司簽約，否則也會(huì)帶來一系列的麻煩，以后辦理各種手續(xù)會(huì)很麻煩。

　　問題三：

　　開發(fā)商的補(bǔ)充協(xié)議不對等簽補(bǔ)充協(xié)議在購房交易中很有必要。但是要提醒購房者的是，一定要看清楚開發(fā)商提供的補(bǔ)充協(xié)議�，F(xiàn)在有的發(fā)展商在與客戶簽約時(shí)，會(huì)主動(dòng)向客戶出示一份補(bǔ)充合同，主要目的在于表明由于某些特定原因造成不能按期交房的免賠責(zé)任以及面積丈量誤差率差異過大在哪些情況下能免賠，這是發(fā)展商為了保護(hù)自己在一些非人力能控制的情況下造成違約規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的一種方式。所以，購房者不要僅僅把開發(fā)商的免責(zé)條款都簽了，而忘記保護(hù)自己的利益。

　　問題四：

　　使用語意含糊的字眼合同是雙方意思一致的表達(dá)。但是，實(shí)踐中開發(fā)商往往會(huì)給購房者很多諸如“如果發(fā)生問題，在最短時(shí)間內(nèi)解決”、“在裝修材料上，選擇的國外進(jìn)口的”等一些看上去很誘人但沒有實(shí)際意義的承諾。最短是多長時(shí)間，什么樣的才算的？其實(shí)購房者對這些并不能清楚地理解。

　　問題五：

　　約定提前交納部分費(fèi)用房地產(chǎn)開發(fā)對資金的要求很高，開發(fā)商面臨資金壓力是很正常的，但并不能以此為理由要求購房者提前交納不該交的錢。而在合同或是補(bǔ)充協(xié)議中，開發(fā)商常會(huì)將一些不該預(yù)先交納的費(fèi)用寫進(jìn)去，要求購房者提前交納，這是顯失公平的。

　　比如有些開發(fā)商在尚未確定物業(yè)管理公司及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)情況的前提下，就要求買家在預(yù)售契約中承諾接受物業(yè)管理服務(wù)，并接受相關(guān)約束，這對消費(fèi)者是不利的。

　　問題六：

　　賣方解除合同在一些發(fā)展商制定的售樓契約或契約附件中，往往有“買方無故逾期付款，經(jīng)賣方催告仍不支付欠款的，賣方可以解除合同并沒收買方全部已付價(jià)款�！钡臈l款，這樣的條款顯然是不公平的。假如買家已經(jīng)支付95%的價(jià)款，只剩5%的價(jià)款逾期未付，如果發(fā)展商以此為由，沒收其已付95%的價(jià)款，豈不是很不公平？況且，沒收實(shí)際上是個(gè)行政處罰或刑事處罰行為，作為當(dāng)事人一方的發(fā)展商并沒有權(quán)利來沒收他人的財(cái)物。

　　問題七：

　　處理結(jié)果的約定不明確很多合同中常可以看到這樣的條款，“應(yīng)于xx日前如何如何”，但是并沒有約定如果沒有在“xx日前如何如何”后該怎樣處理。這樣，即使最后認(rèn)定是開發(fā)商的過錯(cuò)，您也很難制裁他，最多是調(diào)解了事。

　　問題八：

　　以偏概全這里所說的以偏概全是個(gè)泛指的概念。有時(shí)會(huì)出現(xiàn)這樣那樣令人哭笑不得的問題，例如，開發(fā)商承諾臥室的玻璃是中空的，到了交房時(shí)卻發(fā)現(xiàn)臥室窗戶只有下面的部分是中空，而上面卻是普通玻璃等等。

　　問題九：

　　拒簽購房者提出的補(bǔ)充協(xié)議前面說了，開發(fā)商在簽約時(shí)會(huì)主動(dòng)出具一份對自己有利的補(bǔ)充協(xié)議，購房者同樣也可以出具一份對自己有利的補(bǔ)充協(xié)議，將開發(fā)商在其廣告宣傳中的條款和樓書里關(guān)于裝修、物業(yè)管理中的承諾都簽進(jìn)補(bǔ)充協(xié)議中，不要怕麻煩。舉個(gè)簡單的例子，您買的塔樓（或板樓）里有幾部電梯，是否會(huì)全部同時(shí)開通，如果有不開的怎么辦？不要小看這個(gè)問題，為了出面積、增利潤，現(xiàn)在的高層住宅只安裝幾部電梯，而且平時(shí)還不全開，在上下班高峰時(shí)間極為不便，在這種情況下，業(yè)主是否有權(quán)拒付部分電梯費(fèi)呢？

　　但是，就像您可以拒簽開發(fā)商的補(bǔ)充協(xié)議一樣，開發(fā)商也同樣可以拒簽購房者的補(bǔ)充協(xié)議。這種現(xiàn)象在廣州是比較普遍的，一些熱銷的樓盤也都如此。

　　問題十：

　　勿留空白提防作弊如同在填寫銀行存取款時(shí)需要在金額前加寫$以防有人篡改存取款現(xiàn)金一樣，合同中留下空白，往往會(huì)給開發(fā)商作弊留下可乘之機(jī)。在我國商品房交易的慣例中，一般是由開發(fā)商手持所有合同文本，這樣，開發(fā)商當(dāng)然可以隨心所欲地添加對自己有利的條款了。一旦這種合同被拿到法庭上作證，購房者即使不承認(rèn)，也是口說無憑，難以舉證伸冤。

　　第十項(xiàng)：購房合同訂立

　　簽定正式的購房合同，在擬定的`時(shí)間地點(diǎn)，購房者備齊所有憑證，與開發(fā)商或代理商正式簽定購房合同。預(yù)售合同（期房）和出售合同（現(xiàn)房）區(qū)別：購房合同一般包括商品房預(yù)售契約（期房）和商品房買賣契約（現(xiàn)房）兩種。

　　二者區(qū)別在于：

　　預(yù)售合同在商品房預(yù)售時(shí)采用，房屋竣工交付使用，買受方付清全部房價(jià)款后，可直接辦理過戶手續(xù)。

　　商品房出售合同適用于商品房現(xiàn)居（竣工驗(yàn)收合格取得房地產(chǎn)權(quán)證的商品房）銷售。

　　因此，現(xiàn)在簽的預(yù)售合同，交房時(shí)不再簽出售合同，可以直接辦理過戶手續(xù)。如果預(yù)售合同是在1997年5月31日前簽訂的，仍需按合同本身約定，在房屋交付使用時(shí)簽訂出售合同，方能辦理證戶手續(xù)。

　　購房合同的主要內(nèi)容包括以下幾方面：

　　1、甲方土地使用依據(jù)及商品房狀況，包括位置、面積、現(xiàn)房、期房等；

　　2、房價(jià)，包括稅費(fèi)、面積差異的處理、價(jià)格與費(fèi)用調(diào)整的特殊約定等；

　　3、付款約定，包括優(yōu)惠條件、付款時(shí)間、付款額、違約責(zé)任等；

　　4、交付約定，包括期限、逾期違約責(zé)任、設(shè)計(jì)變更的約定、房屋交接與違約方責(zé)任等；

　　5、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，包括裝飾、設(shè)備的標(biāo)準(zhǔn)、承諾及違約責(zé)任和基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑正常運(yùn)轉(zhuǎn)的承諾、質(zhì)量爭議的處理等；

　　6、產(chǎn)權(quán)登記和物業(yè)管理的約定；

　　7、保修責(zé)任；

　　8、乙方使用權(quán)限；

　　9、雙方認(rèn)定的爭議仲裁機(jī)構(gòu)；

　　10、違約賠償責(zé)任；

　　11、其他相關(guān)事項(xiàng)及附件，包括房屋平面圖、裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)等。

　　在簽訂上述各項(xiàng)條款時(shí)，購房者尤其需要關(guān)注以下幾項(xiàng)基本問題：

　　1、購房合同的各項(xiàng)內(nèi)容要盡可能全面、詳細(xì)、各項(xiàng)規(guī)定之間要避免相互沖突，尤其是不能與國家的政策法規(guī)相沖突；文字表述要清晰、準(zhǔn)確；簽訂合同的買賣雙方身份、責(zé)任要明確，如合同中的甲方（賣方）不能是代理商或律師，而應(yīng)是項(xiàng)目立項(xiàng)批準(zhǔn)文件的投資建設(shè)單位，也不能以上級主管單位或下屬機(jī)構(gòu)的名義簽訂合同，簽字人應(yīng)是法人代表本人，或公司章程上授權(quán)的主要負(fù)責(zé)人。

　　2、合同上的項(xiàng)目名稱，一定要與項(xiàng)目位置聯(lián)系在一起，以免日后有出入。標(biāo)明項(xiàng)目位置時(shí)，一定要具體、明確，如xx市xx區(qū)xx街xx號xx花園xx號樓xx層xx房。

　　房屋的戶型、面積一定要標(biāo)示清楚，建筑面積、使用面積及公用面積分?jǐn)傇瓌t等要明確說明，如以建筑面積計(jì)價(jià)還要標(biāo)明使用率。

　　3、房屋的檔次和裝修標(biāo)準(zhǔn)一般采用附件形式附在購房合同之后，這一內(nèi)容的表述一定要詳細(xì)、具體。如技術(shù)的等級、材料的品牌、內(nèi)部設(shè)施的種類、負(fù)荷標(biāo)準(zhǔn)、供應(yīng)能力等一一予以說明。水、暖、電、通訊等設(shè)施要說明安裝到什么程度。

　　4、其他如付款方式、產(chǎn)權(quán)保證等都應(yīng)詳細(xì)、具體的加以說明。同時(shí)合同中一定要確定物業(yè)管理單位的產(chǎn)生辦法或具體的物業(yè)管理單位以及物業(yè)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并對房屋整體結(jié)構(gòu)、各部位配套設(shè)施及其部件的保修期給予明確規(guī)定。

　　5、違約責(zé)任的約定一定要對等，否則最終吃虧的是消費(fèi)者。一般承擔(dān)違約責(zé)任的違約事項(xiàng)包括：

　　（1）簽訂認(rèn)購書后，購房者不買房或要求換房，開發(fā)商不賣房或要求換房；

　�。�2）購房者不按期付款；

　�。�3）開發(fā)商不按期交房；

　�。�4）面積變動(dòng)超過約定幅度；

　�。�5）房屋裝修標(biāo)準(zhǔn)、質(zhì)量不合要求，保修不到位；

　　（6）產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)不全或不能按期辦理。

　　購房合同注意事項(xiàng)2

　　在簽定上述各項(xiàng)條款時(shí)，購房者尤其需要關(guān)注以下幾項(xiàng)基本問題：

　　1、購房合同的各項(xiàng)內(nèi)容要盡可能全面、詳細(xì)，各項(xiàng)規(guī)定之間要避免相互沖突，尤其是不能與國家的政策法規(guī)相沖突；文字表述要清晰、準(zhǔn)確；簽訂合同的買賣雙方身份、責(zé)任要明確，如合同中的甲方(賣方)不能是代理商或律師樓，而應(yīng)是項(xiàng)目立項(xiàng)批準(zhǔn)文件的投資建設(shè)單位，也不能以上級主管單位或下屬機(jī)構(gòu)的名義簽訂合同，簽字人應(yīng)是法人代表本人或公司章程上授權(quán)的主要負(fù)責(zé)人。

　　房屋的戶型、面積一定要標(biāo)示清楚，建筑面積、使用面積及公用面積分?jǐn)傇瓌t等要明確說明。

　　3、房屋的檔次和裝修標(biāo)準(zhǔn)一般采用附件形式附在購房合同之后，這一內(nèi)容的表述一定要詳細(xì)、具體。如技術(shù)的等級、材料的品牌、內(nèi)部設(shè)施的種類、負(fù)荷標(biāo)準(zhǔn)、供應(yīng)能力等要一一予以說明。水、暖、電、通訊等設(shè)施，要說明安裝到什么程度。

　　4、其它如付款方式、產(chǎn)權(quán)保證等都應(yīng)詳細(xì)、具體地加以說明。并對房屋整體結(jié)構(gòu)、各部位配套設(shè)施及其部件的保修期給予明確規(guī)定。

　　5、違約責(zé)任的約定一定要對等，否則最終吃虧的是購房者。在購房合同中，一般承擔(dān)違約責(zé)任的違約事項(xiàng)包括：簽訂認(rèn)購書后，購房者不買房或要求換房，開發(fā)商不賣房或要求換房；購房者不按期付款；開發(fā)商不按期交房；面積變動(dòng)超過約定幅度；房屋裝修標(biāo)準(zhǔn)、質(zhì)量不合要求，保修不到位；產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)不全或不能按期辦理。

　　看完房子以后，就要簽合同了，現(xiàn)在一般的做法是在簽署正式合同之前要先簽一個(gè)認(rèn)購書，然后再簽正式合同。這里面的問題就更多了。

　　陷阱一：在認(rèn)購書里沒有注明因何種原因退房以及后果

　　購房者與開發(fā)商簽訂認(rèn)購書后，就要交一定額度的定金，這是無可非議的。但有時(shí)購房者在交付定金后因種種原因得不到銀行的貸款而無法購買該房產(chǎn)時(shí)，發(fā)展商一般都只退購房款而不退定金，理由是買家沒有履行合同，所以沒收定金。

　　對策：律師建議買家最好與發(fā)展商在協(xié)議中約定，若買家得不到貸款時(shí)，定金該如何返還或是否要扣除部分作為手續(xù)費(fèi)等，這樣就避免了很大的麻煩。

　　同時(shí)，開發(fā)商是沒有權(quán)利沒收定金的，這本身是沒有法律依據(jù)的。

　　陷阱二：合同主體認(rèn)定不明

　　購房者由于缺乏法律常識(shí)，往往會(huì)犯一些比較初級的錯(cuò)誤。有時(shí)代表發(fā)展商簽約的人并不是法人代表，或者合同上的開發(fā)商并不是該房產(chǎn)土地?fù)碛姓�，這些都有可能產(chǎn)生問題。

　　另外，也有可能該項(xiàng)目是A公司開發(fā)的，實(shí)際上卻是由B公司投資，作為買家還是應(yīng)與A公司簽約，否則也會(huì)帶來一系列的麻煩，以后辦理各種手續(xù)會(huì)很麻煩。

　　對策：在簽約前您最好查明代表發(fā)展商簽字的人是否是法人代表，如果不是，則是否持有“授權(quán)委托書”。否則，這個(gè)人的簽字是無效的，同時(shí)要注意合同上的公章，這樣可以避免發(fā)展商推卸責(zé)任。

　　陷阱三：不要輕易在開發(fā)商提供的補(bǔ)充協(xié)議上簽字

　　簽補(bǔ)充協(xié)議在購房交易中很有必要。但是要提醒購房者的是，開發(fā)商提供的補(bǔ)充協(xié)議一定要看清楚。現(xiàn)在有的發(fā)展商在與客戶簽約時(shí)，會(huì)主動(dòng)向客戶出示一份補(bǔ)充合同，主要目的在于表明由于某些特定原因造成不能按期交房的免賠責(zé)任以及面積丈量誤差率差異過大在哪些情況下能免賠。這是發(fā)展商為了保護(hù)自己在一些非人力能控制的情況下造成違約規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的一種方式。善良的購房者不要僅僅把開發(fā)商的免責(zé)條款都簽了，而忘記保護(hù)自己的利益。

　　對策：看清楚補(bǔ)充協(xié)議的條款，最好的辦法是找一個(gè)律師來幫你的忙。

　　陷阱四：“最短時(shí)間”與“最好”

　　合同是雙方意思一致的表達(dá)。但是，實(shí)踐中開發(fā)商往往會(huì)給購房者很多諸如“如果發(fā)生問題，在最短時(shí)間內(nèi)解決”，“在裝修材料上，選擇最好的國外進(jìn)口的”等一些看上去很誘人但沒有實(shí)際意義的承諾。最短是多長時(shí)間，什么樣的才算最好的?不知道。合同里出現(xiàn)這種模糊的概念時(shí)，法律也沒有辦法，因此產(chǎn)生的糾紛購房者根本打不贏官司。

　　對策：購房者一定要把每一個(gè)具體的時(shí)間、具體的地點(diǎn)、具體的材料以及開發(fā)商的口頭承諾落實(shí)在合同里。

　　陷阱五：約定提前交納部分費(fèi)用

　　開發(fā)商是做商人的，而房地產(chǎn)開發(fā)又是一件對資金要求很高的行業(yè)。開發(fā)商面臨資金壓力是很正常的，但并不能以此為理由要求購房者提前交納不該交的錢。而在合同或是補(bǔ)充協(xié)議中，開發(fā)商常會(huì)將一些不該預(yù)先交納的費(fèi)用寫進(jìn)去，要求購房者提前交納，這是顯失公平的。

　　比如有些發(fā)展商在尚未確定物業(yè)管理公司及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)情況的前提下，就要求買家在預(yù)售契約中承諾接受物業(yè)管理服務(wù)，并接受相關(guān)約束，這就是對消費(fèi)者的侵害。

　　對策——購房者應(yīng)該將物業(yè)管理?xiàng)l款與預(yù)

　　陷阱六：賣方解除合同

　　在一些發(fā)展商制定的售樓契約或契約附件中，往往有這樣的條款：“買方無故逾期付款，經(jīng)賣方催告仍不支付欠款的，賣方可以解除合同并沒收買方全部已付價(jià)款�！�

　　這顯然是不公平條款，假如買家已經(jīng)支付95%的價(jià)款，只剩5%的價(jià)款逾期未付，如果發(fā)展商以此為由，沒收其已付95%的價(jià)款，豈非很不公平。況且，沒收實(shí)際上是個(gè)行政處罰或刑事處罰行為，作為當(dāng)事人一方的發(fā)展商并沒有權(quán)利來沒收他人的財(cái)物。

　　對策：依據(jù)《合同法》第四十條規(guī)定，本合同條款是無效條款。當(dāng)然，還有其他一些類似的合同條款存在著這樣的問題，購房者可以依據(jù)法律的規(guī)定來更好地維護(hù)自己的權(quán)益。

　　陷阱七：處理結(jié)果不明確

　　很多合同中�？梢钥吹竭@樣的條款，“應(yīng)于xx日前如何如何”，但是并沒有約定如果沒有在“xx日前如何如何”后該怎樣處理。這樣，即使最后認(rèn)定是開發(fā)商的過錯(cuò)，你也很難制裁他，最多是調(diào)解了事。

　　對策：購房者與發(fā)展商簽署的合同中要明確對開發(fā)商如果沒有履行承諾、不按設(shè)計(jì)圖紙施工和達(dá)不到質(zhì)量等級等等的處理辦法，做到越詳細(xì)越好。

　　陷阱八：以偏蓋全

　　這里所說的以偏蓋全是個(gè)泛指的概念。有時(shí)會(huì)出現(xiàn)這樣令人哭笑不得的問題，開發(fā)商承諾臥室的玻璃是中空的，到了交房時(shí)發(fā)現(xiàn)臥室窗戶只有下面的部分是中空，而上面卻是普通玻璃等等。

　　對策：對于這類問題沒有更好的解決辦法，就是要把合同寫得越細(xì)越好。不給開發(fā)商一點(diǎn)空隙。當(dāng)然也需要購房者有非常廣泛的建筑、建材方面的知識(shí)。

　　陷阱九：拒簽補(bǔ)充協(xié)議

　　前面說了，開發(fā)商在簽約時(shí)會(huì)主動(dòng)出具一份對自己有利的補(bǔ)充協(xié)議，購房者同樣也可以出具一份對自己有利的補(bǔ)充協(xié)議。最好將開發(fā)商在其廣告宣傳中的條款和樓書里關(guān)于裝修、物業(yè)管理中的承諾都簽進(jìn)補(bǔ)充協(xié)議中，不要怕麻煩。舉個(gè)簡單的例子，你買的塔樓(或板樓)里有幾部電梯，是否會(huì)全部同時(shí)開通，如果有不開的怎么辦?不要小看這個(gè)問題，為了出面積、增利潤，現(xiàn)在的高層住宅只安裝幾部電梯，而且平時(shí)還不全開，在上下班高峰時(shí)間極為不便，這種情況業(yè)主是否有權(quán)拒付部分電梯費(fèi)呢?

　　但是，就像你可以拒簽開發(fā)商的補(bǔ)充協(xié)議一樣，開發(fā)商也同樣可以拒簽購房者的補(bǔ)充協(xié)議。這種現(xiàn)象在北京是很普遍的，特別是一些賣得很好的樓盤都是如此。

　　對策：不管開發(fā)商態(tài)度如何，購房者還是要爭取這個(gè)權(quán)益。實(shí)在不行，又覺得沒有把握，那就只好放棄了。

　　目前，商品房買賣合同一般都使用建設(shè)部和國家工商行政管理總局制訂的《商品房買賣合同示范文本》。由于《示范文本》是政府機(jī)關(guān)制訂的，較好地平衡了開發(fā)商和購房人的權(quán)利和義務(wù)關(guān)系，因此，采用《示范文本》簽訂合同有利于保護(hù)購房人的合法權(quán)益。但購房人切不可認(rèn)為采用《示范文本》就萬事大吉，即使采用《示范文本》簽訂商品房買賣合同，購房人也應(yīng)注意以下幾個(gè)問題。

　　1、認(rèn)購書問題

　　在目前商品房交易過程中，許多開發(fā)商在與購房人簽訂正式商品房買賣合同前，要求購房人簽訂認(rèn)購書，交納認(rèn)購款。開發(fā)商要求購房人簽訂認(rèn)購書一般兩種情況：一種情況是開發(fā)商所銷售房屋倘未取得預(yù)售許可證，以向內(nèi)部職工認(rèn)購的名義進(jìn)行銷售，俗稱內(nèi)部認(rèn)購；另一種情況是開發(fā)商已取得預(yù)售許可證或者銷售的是現(xiàn)房，開發(fā)商為購房人保留預(yù)訂的房屋，作為交換，要求購房人簽訂認(rèn)購書，并交納一定數(shù)額的認(rèn)購款，如果在規(guī)定的時(shí)間里，購房人不想購買該房屋，就可能無權(quán)要回所交納的認(rèn)購款。

　　第一種情況的認(rèn)購書，由于我國《城市房地產(chǎn)管理法》和《商品房銷售管理辦法》都明確規(guī)定，在未取得預(yù)售許可證前，是不能預(yù)售商品房的，而依據(jù)我國《合同法》第52條的規(guī)定，違反法律和行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的合同無效，因此第一種情況的認(rèn)購書在法律上是無效的。但最高人民法院于20xx年4月28日公布，將于20xx年6月1日起施行的《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(以下簡稱《最高法院解釋》)第2條規(guī)定：出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售證明的，可以認(rèn)定有效。根據(jù)該條規(guī)定，在取得預(yù)售許可證之前所簽訂的認(rèn)購書，如果開發(fā)商在購房人起訴前仍未取得預(yù)售許可證，該認(rèn)購書肯定是無效的；如果開發(fā)商在購房人起訴前取得預(yù)售許可證，那么該認(rèn)購書的地位將和開發(fā)商已取得預(yù)售許可證或者銷售的是現(xiàn)房的情況一樣，即和下面要討論的第二種情況的認(rèn)購書的性質(zhì)相同。

　　第二種情況的認(rèn)購書，需要看認(rèn)購書是否滿足了合同成立的要件，主要是看合同條款是否完備。《最高法院解釋》第5條規(guī)定：商品房的認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同，肯定具有法律效力。但是實(shí)踐中大多數(shù)認(rèn)購書都不具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，這些認(rèn)購書的法律效力如何?《最高法院解釋》并未作明確規(guī)定，筆者認(rèn)為不能從《最高法院解釋》第5條的規(guī)定，反推出不具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同主要內(nèi)容的認(rèn)購書，就必然沒有法律效力。但是如果認(rèn)購書僅規(guī)定了房號、面積和價(jià)格等條款，那么該認(rèn)購書未滿足合同應(yīng)具備的基本條款，不具有法律效力。

　　2、補(bǔ)充協(xié)議問題

　　在商品房買賣過程中，開發(fā)商除和購房人根據(jù)《示范文本》所訂立的商品房買賣合同外，還要求購房人簽訂一份補(bǔ)充協(xié)議，該補(bǔ)充協(xié)議的內(nèi)容很多，由開發(fā)商的專業(yè)律師事先擬訂好。這種補(bǔ)充協(xié)議常包含許多對購房人不利的條款，如交房時(shí)間的確定、不可抗力條款的解釋、共有面積的確定分?jǐn)�、關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套建筑的開發(fā)利用等方面，甚至包含許多針對開發(fā)商的免責(zé)條款。比如有些開發(fā)商在補(bǔ)充協(xié)議中規(guī)定：“政府部門有關(guān)文件批準(zhǔn)的延遲、市政配套批準(zhǔn)及安裝的延誤，導(dǎo)致開發(fā)商不能按期交付房屋，開發(fā)商有權(quán)按實(shí)際影響的時(shí)間而相應(yīng)延遲交付房屋，而不用承擔(dān)延遲交付房屋的責(zé)任。”由于補(bǔ)充協(xié)議大多含有建筑、房地產(chǎn)、法律等專業(yè)術(shù)語，一般購房人很難完全搞懂。因此，購房人不要急于和開發(fā)商簽訂補(bǔ)充協(xié)議，先將補(bǔ)充協(xié)議拿回來，找專家進(jìn)行咨詢，將補(bǔ)充協(xié)議中不合理的地方找出來，并對其進(jìn)行修改。同時(shí)由于補(bǔ)充協(xié)議是由開發(fā)商擬定的，保護(hù)購房人的條款很少，因此，應(yīng)在專家的指導(dǎo)下，在補(bǔ)充協(xié)議中增加保護(hù)購房人的條款。如果開發(fā)商不能滿足購房人以上的合理要求，那么，購房人最好不要和開發(fā)商簽訂補(bǔ)充協(xié)議。

　　3、售樓廣告問題

　　開發(fā)商為宣傳、推銷其商品房，一般都散發(fā)售樓書，發(fā)布商品房銷售廣告，作出不少許諾。從法律角度來說，售樓書，廣告等都是開發(fā)商向不特定的對象發(fā)放的用以介紹其商品房的文字、圖片材料，主要是為了美化商品房形象、優(yōu)勢，遠(yuǎn)不具備商品房買賣合同的基本條款。此類廣告法律上一般視其為要約邀請，不能直接成為合同的內(nèi)容。對于開發(fā)商的虛假廣告行為，購房人雖不能依據(jù)合同追究開發(fā)商的違約責(zé)任，但可以追究開發(fā)商發(fā)布虛假廣告的責(zé)任。根據(jù)《廣告法》第37、38條規(guī)定，發(fā)布虛假廣告，欺騙和誤導(dǎo)消費(fèi)者，使購買商品或者接受服務(wù)的消費(fèi)者的合法權(quán)益受到損害的，不僅要承擔(dān)行政違法責(zé)任，而且要依法承擔(dān)民事責(zé)任。因此，購房人發(fā)現(xiàn)受了虛假售樓書或廣告的欺騙和誤導(dǎo)，就要及時(shí)向政府有關(guān)管理機(jī)關(guān)舉報(bào)，申請予以查處，或訴請人民法院要求責(zé)任方賠償損失。

　　同時(shí)，國家工商行政管理總局發(fā)布的《商品房廣告發(fā)布暫行規(guī)定》也對房地產(chǎn)廣告所應(yīng)遵循的原則、事項(xiàng)以及禁止出現(xiàn)的內(nèi)容作了規(guī)定，購房人也可根據(jù)該暫行規(guī)定檢查銷售廣告問題。

　　不過為了避免不必要的麻煩，購房人最好在簽訂合同時(shí)，要求開發(fā)商將廣告承諾的內(nèi)容寫入雙方協(xié)議中，使其成為合同內(nèi)容的一部分，以便在廣告名不副實(shí)時(shí)告開發(fā)商違約。

　　4、樣板房問題

　　目前在商品房銷售過程中，開發(fā)商都要設(shè)置樣板房或樣板間。購房人入住后，發(fā)現(xiàn)房屋和樣板房有差距，當(dāng)購房人要求退房時(shí)，開發(fā)商卻認(rèn)為樣板房不是“樣本房”或“樣品房”，設(shè)置的目的是為了推銷商品房。在購房合同中并沒有約定商品房與樣板房不一致時(shí)，購房人有權(quán)退房，因此購房人無權(quán)要求退房。事實(shí)并不如此。《商品房銷售管理辦法》第31條明確規(guī)定，開發(fā)商設(shè)置樣板房的，應(yīng)當(dāng)說明實(shí)際交付的商品房質(zhì)量、設(shè)備及裝修與樣板房是否一致，未作說明的，實(shí)際交付的商品房應(yīng)當(dāng)與樣板房一致。開發(fā)商未作說明，致使購房人因重大誤解而訂立商品房買賣合同的，購房人可以根據(jù)《合同法》關(guān)于重大誤解的規(guī)定，請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或撤銷購房合同(變更還是撤銷購房合同由購房人進(jìn)行選擇)。

　　5、質(zhì)量問題

　　有些購房人認(rèn)為，商品房竣工后已經(jīng)過政府主管部門組織的竣工驗(yàn)收，驗(yàn)收合格后才允許交付使用，因此商品房不應(yīng)當(dāng)出現(xiàn)質(zhì)量問題。而且根據(jù)有關(guān)法律規(guī)定，開發(fā)商在交付商品房時(shí)，應(yīng)同時(shí)向購房人交付《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》，這兩書已對商品房質(zhì)量的細(xì)節(jié)作了規(guī)定，是購房合同的重要組成部分，因此也就沒有必要在合同中約定商品房的質(zhì)量問題。但事實(shí)并非如此。

　　商品房竣工驗(yàn)收，是以抽查的方式進(jìn)行驗(yàn)收，因而不能保證每一套商品房的質(zhì)量都合格。而且竣工驗(yàn)收的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和購房人所希望的質(zhì)量要求也可能有差距。至于《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》關(guān)于房屋質(zhì)量的規(guī)定，都是由開發(fā)商擬訂，側(cè)重保護(hù)開發(fā)商的利益，因此有必要在購房合同中約定房屋的質(zhì)量問題。

　　根據(jù)《最高法院解釋》第12條和第13條第1款的規(guī)定，在下列情況下，購房人因?yàn)榉课葙|(zhì)量問題，有權(quán)要求解除合同并要求賠償損失：房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格，不能交付使用；房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)檢驗(yàn)確屬不合格；因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用。

　　《最高法院解釋》第13條第1款規(guī)定：交付使用的房屋存在質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任；出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買受人可以自行或者委托他人修復(fù)。修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣人承擔(dān)。

　　總之，購房人在簽訂商品房買賣合同時(shí)，不要著急，盡可能多咨詢一些專業(yè)人士，這樣才能簽訂一份權(quán)利、義務(wù)對等的商品房買賣合同。