樓盤項目策劃書

　　轉(zhuǎn)眼間一段時間的工作告一段落了，我們又將開啟新一輪的工作，又有新的工作目標(biāo)，這時候十分有必須要寫一份策劃書了。相信大家又在為寫策劃書犯愁了吧！以下是小編為大家整理的樓盤項目策劃書，供大家參考借鑒，希望可以幫助到有需要的朋友。

樓盤項目策劃書1

　　一、宏觀市場環(huán)境分析

　　(一)永川區(qū)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析

　　目前，全國經(jīng)濟(jì)整體處于增速回落態(tài)勢，在這樣的背景下，永川經(jīng)濟(jì)仍在快車道上運(yùn)行，保持了19.5%的增速，呈現(xiàn)出又好又快的態(tài)勢，成績來之不易，是全區(qū)上下辛勤努力的結(jié)果。有幾項工作進(jìn)展明顯：一是招商引資形勢是10年最好，到位資金突破百億元，居于重慶前三。二是融資工作效果好，新增融資50億元，結(jié)構(gòu)上實現(xiàn)了多渠道融資的變化。三是城市建設(shè)重點(diǎn)工程推進(jìn)好。四是民生十五件實事工作推進(jìn)好，尤其是通過多種形式的社情民情調(diào)查，進(jìn)一步了解了市民的愿望，解決了一批實際問題�？傮w來看，投資、消費(fèi)、出口“三駕馬車”齊頭并進(jìn)，財政收入、企業(yè)利稅、城鄉(xiāng)居民收入等三個方面的收入增長較快，安全、信訪形勢保持平穩(wěn)狀態(tài)。

　　(二)產(chǎn)業(yè)政策對房地產(chǎn)市場的影響

　　與房地產(chǎn)市場聯(lián)系比較緊密的金融政策、稅收政策以及國家各種關(guān)于調(diào)控和穩(wěn)定房價的政策措施對房地產(chǎn)市場起著很大的影響，下面我國針對房地產(chǎn)市場的最新政策

　　二、區(qū)域市場分析

　　(一）項目所在區(qū)域市場概述

　　本案位于重慶市永川區(qū)三轉(zhuǎn)盤，本案是重慶市XX建設(shè)集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在永川傾情打造的精品力作。地處永川區(qū)核心，在短時間內(nèi)就能購物中心，滿足各項購物需求；本案備臨永川著名學(xué)府，人文氣息濃厚，使您置身家中就能聆聽高等學(xué)府的教育。由于本案所處區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快，調(diào)查發(fā)現(xiàn)諸多高新企業(yè)及高新項目也在不斷推進(jìn)，區(qū)域面貌也將會得到進(jìn)一步改善。

　　(二)區(qū)域市場在城市中的地位及發(fā)展趨勢 該地地處永川核心區(qū)域，擁有眾多的配套設(shè)施，交通便利，且永川區(qū)，

　　地處中央直轄市重慶西部，距重慶主城九區(qū)55公里，永川旅行資源豐富，擁有4A級景區(qū)國家級森林公園茶山竹海、重慶野生動物世界、茶山竹海等，是全國優(yōu)秀旅游城市。永川的城市建設(shè)在全市居前列，是重慶渝西地區(qū)區(qū)域性中心城市，可以為居住帶來便捷和舒適，周圍擁有的樂信鳳凰郡，桓大泰晤士清晨等樓盤，為周圍帶來了更多活力，除了很好的交通生活娛樂以外，也是很好的投資。

　　該地塊擁有眾多的配套設(shè)施，拿出自己開發(fā)特色，將可以在此地塊上獲得更多的效益。

　　(三)區(qū)域內(nèi)樓盤供應(yīng)量（包括潛在樓盤供應(yīng)量）的分析以及競爭分析

　　樂信鳳凰郡、恒大翡翠華庭等幾個等競爭對手已經(jīng)分流了部分客戶，并與本項目形成正面競爭，區(qū)域市場資源有限，而供應(yīng)存量偏多。周圍的永川桓大泰晤清晨與本項目形成競爭，其分析如下：

　　6個月以來的價格趨勢

　　一年以內(nèi)的價格趨勢

　　其總體價格趨勢

樓盤項目策劃書2

　　第一部分項目分析

　　一、項目概況

　　1、位置：華潤鳳凰城位于成都市高新區(qū)大源組團(tuán)花蔭村，天府大道西側(cè)約800m，繞城市高速南側(cè)約1000m。

　　2、周邊配套：

　　商場：伊藤中國旗艦店、復(fù)地商業(yè)廣場、歐尚宜家、蘇寧環(huán)球廣場等。

　　教育：成都七中、川大科技園、高新區(qū)直屬幼兒園小學(xué)、美視國際學(xué)校。

　　醫(yī)院：市一醫(yī)院、宋慶齡兒童醫(yī)院、巴戈利亞醫(yī)院、華西口腔醫(yī)院。

　　銀行：建設(shè)銀行、工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行等。

　　交通：離地鐵一號線1000m、通26，801，815路公交。

　　停車位：1300多個。

　　3、項目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)

　　樓盤基本情況

　　占地面積：m2。建筑面積：m2。

　　開發(fā)商：華潤置地（成都）實業(yè)有限公司。

　　物業(yè)管理公司：華潤置地（成都）物業(yè)服務(wù)有限公司。

　　景觀設(shè)計單位：易道環(huán)境規(guī)劃設(shè)計有限公司。

　　建筑設(shè)計單位：上海日清建筑設(shè)計有限公司。

　　整合推廣公司：CU主意會（深圳）廣告。

　　按揭銀行：中國工商銀行，中國農(nóng)業(yè)銀行，招商銀行，中信銀行。

　　產(chǎn)權(quán)年限：70年。

　　戶數(shù)：總戶數(shù)1481戶，當(dāng)期戶數(shù)1481戶。

　　4、項目配套設(shè)施：

　　其他18萬m2雙公園、農(nóng)貿(mào)市場、露天+室內(nèi)雙泳池、擊劍館、三大露天球場、茶社、健身房、社區(qū)超市、多功能餐廳、家庭KTV包間。

　　第二部分項目機(jī)會點(diǎn)

　　1.地理位置優(yōu)越

　　華潤鳳凰城位于成都市高新區(qū)大源組團(tuán)花蔭村，天府大道西側(cè)約800m，繞城市高速南側(cè)約1000m。項目臨近15萬m2伊藤中國旗艦店及商業(yè)購物中心、18萬m2城市中央雙公園、高新區(qū)直屬幼兒園和小學(xué)、成都七中、地鐵一號線起始站、天府歌劇院、天堂鳥海洋樂園。

　　2.建筑設(shè)計具有唯一性

　　20xx年，華潤鳳凰城推出【璽岸】180~236m2和6m2大廳決策層公園官邸、【御嶺】110~190m2城南中央公園大宅、【銘座】56m2全能舒享公寓，三大產(chǎn)品線。

　　3.全新園林會所文化內(nèi)涵

　　華潤鳳凰城采用全點(diǎn)式圍合布局，緊鄰千米雙溪四岸、3萬m2濕地藝術(shù)公園、15萬m2城市中央公園。

　　4.全新演繹歐陸建筑風(fēng)格

　　華潤鳳凰城項目擁有西南首條百米長的藍(lán)花大道，成都首家1600m2私人擊劍主題會館，和由100%意大利進(jìn)口石材采用頂級干掛工藝營造的超豪華大堂；由室內(nèi)恒溫泳池、藍(lán)寶石景觀泳池組成的奢華雙泳池體系等。

　　5．入市時機(jī)較好

　　在高新區(qū)版塊上，主要競爭對手“天香”、“匯錦城”、“中德英倫城邦”的銷售已基本結(jié)束，嚴(yán)格的來說，在高新區(qū)版塊上本項目已無競爭對手。

　　就鄰近的項目來說，“天恒城市花園”的銷售率已達(dá)80%以上，“新大陸廣場”的銷售率已達(dá)95%以上，對本項目已構(gòu)不成威脅，“新進(jìn)貴山苑”和“海恒貴山園”大戶型所占比例都很少，與本項目的目標(biāo)客戶群有所不同，因此本項目的入市時機(jī)較好，應(yīng)該說是切入了本區(qū)域的市場空白點(diǎn)。

　　6．本項目具備塑造高檔高層住宅的先天條件

　　由于本項目體量較小，【璽岸】180~236m2和6m2大廳決策層公園官邸、【御嶺】110~190m2城南中央公園大宅、【銘座】56m2全能舒享公寓，三大產(chǎn)品線，總戶數(shù)不多，加之處于市中心一級地段，建筑設(shè)計具有唯一性，戶型設(shè)計具有超前性，外立面具有獨(dú)特性和排他性，因此具備塑造市區(qū)高檔高層住宅的基本條件。

　　7．市場有空間

　　在成都成為四川的天府之國前提下，市場對具有特色、綜合素質(zhì)高的高檔且地處市中心的高層住宅有較強(qiáng)的.承接力。隨著外來和本地經(jīng)營的成功人士和高級金領(lǐng)階層隊伍的不斷壯大，面向他們而建的講求整體規(guī)劃，理念設(shè)計，功能配套先進(jìn)，地處市中心的高檔高層建筑將有一個持續(xù)成長的市場空間。

　　8．開發(fā)商有較前置的開發(fā)理念

　　經(jīng)過發(fā)展商與代理商的資源整合，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，融合發(fā)展商的開發(fā)理念和代理商的項目操作手法，竭誠合作必能創(chuàng)出品牌，使項目成為成都樓市一道亮麗的風(fēng)景線。

　　第三部分項目問題點(diǎn)

　　1．開發(fā)商未有較高知名度

　　現(xiàn)時貴陽房地產(chǎn)業(yè)已開始逐步進(jìn)入規(guī)模和品牌的競爭階段。而將來的房地產(chǎn)市場必將是比品牌，比規(guī)劃，比實力時代。就目前的情況來看，貴司尚未有較高知名度。

　　建議：需要和較專業(yè)的房地產(chǎn)代理公司、物業(yè)管理公司合作，共同創(chuàng)立出高檔明星樓盤，在項目的推廣中逐步營造和樹立發(fā)展商和本項目的品牌形象。

　　2．項目目標(biāo)客戶層面較窄

　　雖說區(qū)域內(nèi)競爭對手較少，入市環(huán)境相對較好，但項目立項為高檔住宅小區(qū)，以大面積為主力戶型，針對的目標(biāo)客戶群為少數(shù)經(jīng)濟(jì)實力雄厚的成功人士，客戶層面較窄。且貴陽市的其他一些高層，如“全林國際廣場”、“中天星園”、“龍港國際中心”、“時代名仕樓”等已經(jīng)且還會消耗和分流相當(dāng)一部分客戶，因此本項目的目標(biāo)客戶層面將會比較窄。

　　3．項目為單體樓

　　雖說本項目較易塑造為單純的高檔高層住宅樓盤，但由于其面積小，為一棟單體不像小區(qū)那樣容易形成社區(qū)氛圍和有較大的綠化休閑空間。因此，將失去一部分熱衷居住高檔小區(qū)（包括高層小區(qū)盤）的客戶。

　　4．戶型設(shè)計尚有不足之處

　　本項目在通風(fēng)采光隱私方面不存在任何問題，但套內(nèi)功能設(shè)置與面積比不太合理。像160M2設(shè)計成三房明顯有浪費(fèi)面積之嫌，而且沒有諸如家庭廳、功能房、工人房、衣帽間、書房的設(shè)置或稱謂，與高檔住宅戶內(nèi)功能設(shè)置不太吻合，建議稍作修改。

　　5．銷售面臨整個大市價格下跌壓力

　　由這兩年貴陽市住宅發(fā)展過快過猛，尤其是市中心高層住宅，盡管這兩年市民購買力也較強(qiáng)，但由于此舉刺激了房開商的開發(fā)欲望。因此空置率提高，應(yīng)該說從今年下半年底或明年開始，貴陽房地產(chǎn)價格有下跌的可能。據(jù)我司銷售反映現(xiàn)在就有少部分客戶有持幣觀望心態(tài)，雖不占主流，但也不能掉以輕心，因此盡早入市及以較低價格、較高品質(zhì)入市最為緊要，尤其是品質(zhì)，任何地方，任何時候，市場對高品質(zhì)樓盤始終有較高的承接力。

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